城市住宅經(jīng)濟概述培訓(xùn)課件.ppt

城市住宅經(jīng)濟 主講人 Kuran 學(xué)習(xí)目標(biāo) 了解城市住宅經(jīng)濟的基本概念和意義 掌握住宅的基本屬性和基本特點 明確住宅區(qū)位選擇與城市經(jīng)濟發(fā)展的聯(lián)系 掌握和理解城市住宅建設(shè)及供給理論 城市住宅消費及需求理論等相關(guān)經(jīng)濟學(xué)原理中的基本概念 并能初步應(yīng)用這些概念和分析方法討論城市住宅市場中的主要問題及現(xiàn)象 能以城市經(jīng)濟學(xué)的視角來審視我國過去和當(dāng)前城市住宅制度中所存在的問題 了解國家治理城市住宅問題所實施的住房制度改革歷程和政策導(dǎo)向 十三五關(guān)于健全城鎮(zhèn)住房制度的相關(guān)內(nèi)容 第一節(jié)城市住宅經(jīng)濟概述 本節(jié)重點住宅經(jīng)濟及其相關(guān)概念住宅的基本屬性住宅經(jīng)濟的基本特點 城市住宅經(jīng)濟的重大研究意義 城市生活離不開住宅 住宅業(yè)涉及面廣 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強 其迅速發(fā)展在一定程度上有利于改善人們的生活水平 提高生活質(zhì)量 建立合理的消費結(jié)構(gòu) 優(yōu)化相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 促進產(chǎn)業(yè)的升級另一方面 由于住宅的公共物品屬性 政府往往對住宅市場造成很大影響 使不同群體的的社會福利發(fā)生變化同時住宅業(yè)還是一個城市的重要財政來源 一 住宅經(jīng)濟及其相關(guān)概念 一 住宅的定義與功能1 住宅及其相關(guān)概念 1 住宅是以向人們提供居住條件為主要目的 并具有滿足居住 身心庇護 家庭生活 社會交往和財富儲備等基本功能的各類建筑物的統(tǒng)稱 住宅的分類 從建筑角度劃分 可以分別按照建筑體形 建筑層數(shù) 建筑材料 建筑平面 建筑性質(zhì) 建筑文化 結(jié)構(gòu)特征 交通組織等方面予以具體劃分從社會經(jīng)濟角度劃分 可以按照根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分為私有住宅 公有住宅 社團住宅 根據(jù)占有方式 分為配給住宅 出租住宅 業(yè)主自用住宅根據(jù)經(jīng)濟關(guān)系劃分 分為福利住宅和商品住宅 2 建筑 房屋和住宅的區(qū)別與聯(lián)系建筑 是構(gòu)成城市的最主要物質(zhì)要素之一 三個要求 房屋 用于滿足人類生活 生產(chǎn)和活動需要的建筑 工業(yè)建筑中的房屋一般指廠房 倉庫等 民用建筑最多的是居住用戶 如住房 宿舍 旅館等 民用建筑中的公共建筑包括其他房屋 如商店 學(xué)校 醫(yī)院 圖書館等 住宅 是房屋中量大面廣的建筑物 也是人類直接居住的地方 住宅以套為單位供人們居住 住宅應(yīng)滿足人類生活的空間性 舒適性 私密性等要求 在房屋中占有絕大多數(shù)的數(shù)量和交易量 建筑與房屋的物質(zhì)形態(tài)和價值形態(tài)一般是以住宅經(jīng)濟研究的主要對象 2 住宅的基本功能居住功能庇護功能家庭生活功能社會交往功能財富儲備功能文化藝術(shù)功能 3 住宅的起源與發(fā)展 住宅主要起源于以下3個需求 安全的需求 定居的需求 管治的需求 生活方式的轉(zhuǎn)變游牧向農(nóng)牧 階級和國家的產(chǎn)生 二 住宅經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟住宅經(jīng)濟學(xué) 主要研究住宅消費 住宅生產(chǎn) 住宅流通和分配問題 屬于福利經(jīng)濟學(xué)范疇的部門經(jīng)濟學(xué) 注重于住房生產(chǎn)中舒適性和分配的公平性 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 比住宅經(jīng)濟學(xué)概念寬泛 包括以生產(chǎn)為目的的房屋商品研究 是房產(chǎn)經(jīng)濟與地產(chǎn)經(jīng)濟的合稱 二 住宅的基本屬性 一 住宅的自然屬性 二 住宅的經(jīng)濟屬性住宅作為特殊商品 有三種特征 三種特征 但是住宅作為一種商品 凝結(jié)了大量的物力 人力和財力 價值基礎(chǔ)和商品共同性 但是作為一種特殊商品 住宅具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性 公平和效率 但是住宅的耐久性和未來升值性 投資價值 三 住宅的福利屬性住宅是社會程度很高的產(chǎn)品 第一 它作為滿足居民基本生存和發(fā)展需要的重要消費品 已經(jīng)成為居民提高生活水平的重要目標(biāo)第二 城市住宅的外部性很強 涉及醫(yī)療 教育等公共配套設(shè)施的使用 同時也涉及多方面 多角度的利益群 三 住宅經(jīng)濟的基本特點 一 需求的不可替代性 二 產(chǎn)品的空間性和固定性 根本價值在于固定的空間價值 三 價值的雙重性 物質(zhì)的使用價值和勞動交換價值 四 成本的雙源性 級差地租成本 區(qū)位成本 和房屋建筑成本 空間成本 五 房地產(chǎn)的投資大和效用期長 六 住宅經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高 七 住宅經(jīng)濟強烈依賴并支持金融業(yè)的發(fā)展 投資大 開發(fā)周期長 投資回收期長依賴金融機構(gòu)支持 八 住宅經(jīng)濟實質(zhì)上是具有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的經(jīng)濟活動 我國土地國有 交易的是土地使用權(quán)和住宅所有權(quán) 九 住宅市場具有競爭和壟斷雙重性質(zhì) 一方面 土地稀缺性 城市住宅有限供給 房地產(chǎn)項目需要大量資金及其他開發(fā)條件 少數(shù)的開發(fā)商使壟斷成為可能 另一方面 普通住宅市場上的商品開發(fā)商很多 需求者也較多 所以又具有很大的競爭性 第二節(jié)城市住宅經(jīng)濟理論 本節(jié)重點城市住宅建設(shè)及供給理論城市住宅消費及需求理論住宅的流通城市住宅市場的動態(tài)供求平衡 一 城市住宅建設(shè)及供給理論 一 住宅建設(shè)供給及其相關(guān)概念1 住宅供給的相關(guān)概念住宅供給 是指由市場向住宅投資者和住宅消費者提供其所需的住宅存量與住宅服務(wù)流量的過程存量供給 令住宅存量在數(shù)量上得到增長 與住宅生產(chǎn)相關(guān) 表現(xiàn)為實物形態(tài) 反映的是量的多少流量供給 令住宅服務(wù)流量在質(zhì)量上或數(shù)量上得到提高 與住宅改進和維護相關(guān) 表現(xiàn)為非實物形態(tài) 反映的是質(zhì)的好壞 2 住宅供給的方式從住宅供給的概念上劃分 住宅生產(chǎn) 住宅存量增加住宅改進 住宅服務(wù)流量增加住宅維護 住宅服務(wù)流量可持續(xù) 從住宅供給的市場角度劃分 基本由市場調(diào)節(jié)型 本由國家分配型 政府干預(yù)下的市場調(diào)節(jié)補充型 市場調(diào)節(jié)與國家分配并行的混合型 二 影響住宅供給的因素從長期供給趨勢看 影響住宅總供給的主要因素是住宅產(chǎn)業(yè)制度 與產(chǎn)業(yè)政策相關(guān)的貨幣金融政策和投資體制 具體包括以下幾個方面 1 住宅價格價格與供給量成同方向變化 住宅供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線 2 土地使用政策由于土地的稀缺性 城市住宅的供給能力 在很大程度上取決于政府的土地政策 政府供應(yīng)土地的多少將直接影響到城市住宅供給量 3 稅收政策和利率政策稅收是調(diào)節(jié)收益的杠桿 影響住宅投資的回報率和經(jīng)營的安全性 影響投資者對住宅的投入 限制或者擴大市場供給 利率由于住宅開發(fā)所需的大量資金與金融機構(gòu)的資金支持分不開 其高低直接影響住宅市場的供應(yīng)量 4 市場需求供給的多少取決于需求的多少 這是市場運行的基本準(zhǔn)則 需求量大 必定會促使開發(fā)商進行住宅開發(fā) 增加住宅供給量 5 住宅開發(fā)商的投資預(yù)期住宅由開發(fā)商提供 開發(fā)商對未來預(yù)期的好壞會影響住宅的供給 另外 經(jīng)濟形勢 政府支持 建筑技術(shù)等也影響城市住宅的供給 二 城市住宅消費及需求理論 一 住宅需求及其相關(guān)概念1 住宅需求的概念住宅需求 是指在各種可能的價格水平下 消費者愿意并且有能力購買的住宅服務(wù)的數(shù)量 取決于消費者對住宅的消費欲望與其財政資源 2 住宅需求的類別住宅需求可以按照不同的角度劃分以下幾類 1 從需求時效上劃分有效需求 在當(dāng)前時期已經(jīng)表現(xiàn)出來的 有居民購買力為后盾的現(xiàn)實需求 潛在需求 在當(dāng)前時期尚未表現(xiàn)出來的 缺乏購買力基礎(chǔ) 但很有可能在今后的某一段時間逐漸形成的未來需求 2 從需求成因上劃分新增需求 從無到有地增加的那部分需求 包括新增人口 本地新生或異地遷入 和新增家庭 大家庭裂解成小家庭 進入社會所提出的住宅需求擴張需求 因原有住戶從少到多 從劣到優(yōu)地增大住宅消費所追求的那部分需求 3 從住宅需求的階段劃分 4 從需求性質(zhì)上劃分消費需求 完全出于自我居住目的而購買或租賃住宅的行為投資需求 不以或不完全以自我居住為目的 而是把住宅當(dāng)作一種固定資產(chǎn)和投資手段 出于保值增值或合理避稅的需求才購買住宅的行為 3 住宅需求的特點 1 個別性是指在不同的人在不同階段對于住宅的需求是不一樣的 即溫飽階段和富裕階段追求的住宅是不一樣的 2 漸變性 家庭生命周期 來反映 即指一個以家長代表的家庭 從開始建立到家長死亡或并入小家庭的全過程 在這個過程中家庭對于住宅的需求顯然是變化的 3 復(fù)合性對住宅的需求可能包含兩種需求對象 住宅存量與住宅服務(wù)流量 對應(yīng)三種實現(xiàn)手段 前者通過住宅投資與業(yè)主自用來實現(xiàn) 后者通過業(yè)主自用和住宅消費來實現(xiàn) 4 效用調(diào)節(jié)性這是住宅商品的顯著特點 其效用大小主要取決于消費者的偏好 可能會因為地段 具體朝向 樓層等外在因素導(dǎo)致選購興趣上的差異 二 住宅需求的影響因素1 價格的影響 1 住宅價格對住宅需求的逆向調(diào)節(jié)住宅價格越高 需求就越少 2 其他商品和服務(wù)價格對住宅需求的間接調(diào)節(jié)住宅作為生活必需品 與其他商品和服務(wù)之間的替代性彈性數(shù)值不大 所以這種調(diào)節(jié)能力甚微 3 住宅需求的價格彈性住宅需求的價格彈性價格變化 R R 引起的住宅需求變化 Q Q 的幅度Ep來加以說明 歐美國家研究表明 住宅需求價格彈性取值主要分布在0 6 0 8之間的范圍內(nèi) 顯然家庭在決定住宅消費時會有一些顧慮 但是卻對住宅的價格變動不明感 這表明住宅是缺乏彈性的不可或缺的必需品 也就是說無論收入怎樣變動 人們都不可能不消費它 而缺乏彈性的商品 若價格下降會導(dǎo)致收入的下降 這也正是開發(fā)商寧愿空置商品房也不愿降價的原因 2 收入的影響 1 收入的構(gòu)成與選擇通常把住戶的當(dāng)前收入Y分成兩個部分 較為固定的永久性收入Yp 基于個人在過去的長期所得和對未來的預(yù)期而作出的判斷 如工資薪酬收入變化莫測的臨時性收入Yt 短暫的非正常的 非持續(xù)的經(jīng)濟現(xiàn)象 即可能是盈利也可能是虧損 一般無法事先評估 如股市猛漲或者大跌住宅消費作為一種長期的永續(xù)行為 只能與Yp相關(guān) 而與難預(yù)測的Yt無關(guān) 即住宅需求取決于住戶當(dāng)前收入中的永久性收入 2 住宅需求的收入彈性住宅需求的收入彈性是指收入的變化 Y Y 引起的住宅需求的變化 Q Q 的幅度Em 來加以說明 Em 1 為單一彈性 說明需求與收入等比例變動 Em 1 為富有彈性 說明一個單位的收入變動 會引起大于一個單位的需求變動 Em 1 為缺乏彈性 說明一個單位的收入變動 會引起小于一個單位的需求變動 研究表明 住宅需求收入彈性取值大多集中在0 5 1 5區(qū)間內(nèi) 顯然 住宅需求收入彈性與家庭收入的高低有關(guān) 當(dāng)家庭收入水平較低時 住宅主要是一種生存資料 人們對它沒有額外需求 也不能減少基本的生存空間 這個階段的Em1 屬于富有彈性 對于租房者而言 收入的需求彈性小于購房者 3 人口的影響 4 家庭的影響當(dāng)人口規(guī)模一定時 家庭類型結(jié)構(gòu)便成為決定家庭總量 進而決定住宅需求總量的關(guān)鍵因素 一般來說 在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū) 沿海地區(qū)和大中城市的家庭結(jié)構(gòu)中 單親家庭和一代或一人家庭等非傳統(tǒng)家庭的比例要高于欠發(fā)達地區(qū) 內(nèi)陸地區(qū)和小城鎮(zhèn) 以至于戶均人口更少 同等人口規(guī)模下的家庭數(shù)目更多 因此對住宅的需求也高 此外 城市居民的消費結(jié)構(gòu)與消費偏好 人們的居住傳統(tǒng)與行為方式 住宅市場的發(fā)育與金融支持等 也都不同程度的影響著城市住宅需求量 三 住宅流通 1 住宅的流通方式主要由以下幾種 差價互換 自建自用 配給 租賃 購買 2 住宅的租金與售價 1 住宅租金的構(gòu)成住宅租金就是住宅服務(wù)流量的價格 實質(zhì)上也是住宅所有者零星出賣住宅所有權(quán)的價格 主要由以下幾個方面構(gòu)成 2 住宅售價的構(gòu)成住宅售價就是住宅存量的價格 其構(gòu)成包括以下8各部分 效用調(diào)節(jié) 利潤 稅金 利息 管理費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施及基礎(chǔ)建設(shè)費 土地征用費 我國目前的商品房價格主要包括已下幾個方面 效用調(diào)節(jié) 企業(yè)利潤 稅費 管理成本 資金成本 建設(shè)成本 拆遷成本 土地成本 它實際上是住宅使用權(quán)的一次性批發(fā)價與分期性零售價之比 考慮到住宅的使用壽命一般在50年以上 因此 的正常取值范圍應(yīng)在20 40之間 也就是20 40年的租金收入大體上相當(dāng)于當(dāng)前的銷售收入 若 過小 說明售價偏低 租金偏高 人們會傾向于買房而不租房 若 過大 說明售價偏高 租金偏低 人們會傾向于租房而非買房 只有 取值在正常范圍內(nèi) 人們才會根據(jù)自己的消費偏好和經(jīng)濟實力做出正確的選擇 四 城市住宅市場的動態(tài)供求平衡 一 住宅市場及其概念1 住宅市場的概念及其功能 廣義概念 狹義概念 是指以住宅存量和服務(wù)流量以及與住宅相關(guān)的生產(chǎn)要素為流通對象 在住宅需求者與供給者之間提供溝通機會和便利條件 以促成住宅商品完成交易的場所或機制 是指進行住宅買賣和租賃行為的經(jīng)濟組織 住宅市場的功能主要表現(xiàn)在以下幾個方面 2 住宅市場的分類 1 根據(jù)交易對象劃分 住宅存量市場和住宅服務(wù)流量市場 住宅存量市場 住宅服務(wù)市場 表現(xiàn)為住宅單元的數(shù)量 由建筑材料 占有的土地和投入的活勞動組成 單位時間里住宅向居住者提供的服務(wù)的數(shù)量 由住宅存量 人員勞動以及使住宅正常運行的必備條件組成 2 根據(jù)權(quán)益關(guān)系劃分 住宅業(yè)權(quán)市場 以住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進行交易 通過售賣與差價互換的方式進行交易 住宅租賃市場 以住宅使用權(quán)為標(biāo)的物 通過租賃的方式進行市場交易 住宅信托市場 以住宅使用權(quán)為標(biāo)的物 住宅業(yè)主將住宅的經(jīng)營 管理 維修等活動 委托給專業(yè)機構(gòu)去操作而付給服務(wù)費 3 根據(jù)市場體系劃分 住宅一級市場 以新建住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進行交易的市場 住宅二級市場 以舊有住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進行交易 住宅三級市場 以住宅使用權(quán)為交易對象的市場 包括私人住宅的租賃 轉(zhuǎn)租等 3 住宅市場的過濾現(xiàn)象 過濾效應(yīng)的成因 第一 收入提高 第二 供給擴大 4 住宅市場的空置現(xiàn)象 1 商品空置房辨析歐美國家 將現(xiàn)狀未被居用的住宅稱為空置住宅 造成原因 房東主觀因素閑置不用 或是市場客觀因素空屋以待 我國 空置商品房包括三類 待售商品房 建成竣工時間在一年以內(nèi)的待售商品房滯銷商品房 建成時間一年以上 三年以內(nèi)的滯銷商品房積壓商品房 建成竣工時間三年以上的積壓商品房顯然 真正的空置商品房是指建成竣工達一年及以上而仍未售出或者租出的商品房 V為商品房空置率 At為商品房空置面積 Qt為商品房竣工面積 t為考察的計算期年數(shù) 3 商品房空置的原因國家統(tǒng)計局顯示 2005年前11個月 商品房空置面積達1 14億平方米 比2004年同期增長14 2 規(guī)模超過2005年上半年空置面積 表1 1主要國家城市商品房空置狀況表 數(shù)據(jù)來源 國家統(tǒng)計局 住房空置率相關(guān)鏈接 之所以出現(xiàn)這么大面積的商品房空置 其原因可能如下 第一 商品房市場住房供需錯位 高檔住宅供應(yīng)過多 引起中低價位住宅以及經(jīng)濟適用房供應(yīng)數(shù)量大量下降 即住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾 第二 商品房價格瘋漲 超過消費者的承受能力 引致商品房市場有效需求不足 第三 超額利潤當(dāng)?shù)?部分開發(fā)商 捂盤惜售 造成商品房空置率繼續(xù)攀升 第四 宏觀調(diào)控新政出臺 房地產(chǎn)市場投資 投機性需求受到影響 致使空置量增加 第五 消費者消費觀念改變 轉(zhuǎn)而青睞品牌商品房和開發(fā)商 導(dǎo)致一些非品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷 二 城市住宅市場的動態(tài)平衡經(jīng)濟學(xué)的供需均衡理論同樣適用于住宅市場 即住宅市場供應(yīng)數(shù)量和價格與住宅市場需求的數(shù)量和價格之間的均衡點 就是房地產(chǎn)的均衡價格 是一種理想狀態(tài) 如圖所示 P P1 P2 P3 Q1 Q3 Q2 Q S2 S1 D2 D1 a b c 第三節(jié)我國城市住宅制度的改革歷程和政策導(dǎo)向 本節(jié)重點我國城市住宅制度的改革歷程我國傳統(tǒng)的城市住房制度及住房問題成因我國未來城市住宅制度改革的政策導(dǎo)向與措施 一 我國城市住宅制度的改革歷程 回顧我國城市住宅制度的改革歷程 大概劃分為四個階段 一 1978年 1993年住房實物分配制度改革階段由于福利分房制度逐漸暴露出的問題以及住房供給不足矛盾的突出 促使我國政府必須尋求解決途徑 1978年 1993年的15年是我國福利分房制度改革不斷探索和發(fā)展的階段 具體可以分為兩個階段 第一階段是福利分房制度改革探索階段 1978 1985年 在這一階段里 我國政府進行了公房出售和補貼出售住房試點 為住房制度改革進行了多種形式的嘗試和創(chuàng)新 積累有益的經(jīng)驗 第二階段是福利分房制度改革深化階段 1986年 1993年 在之前試點的基礎(chǔ)上 1986年以后 城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破 掀起了第一輪房改熱潮 二 1994年 1998年住房實物分配向住房市場化改革的過渡階段1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了 關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 確定房改的根本目的是 建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度 實現(xiàn)住房商品化 社會化 加快住房建設(shè) 改善居住條件 滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求 房改的基本內(nèi)容可以概括為 三改四建 三改 即改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性的舊體制 包括 改變住房建設(shè)投資由國家 單位統(tǒng)包的體制為國家 單位 個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制 改變各單位建房 分房和維修 管理住房的體制為社會化 專業(yè)化運行的體制 改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式 四建 即建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的住房制度 包括 建立以中低收入家庭為對象 具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收人家庭為對象的商品房供應(yīng)體系 建立住房公積金制度 發(fā)展住房金融和住房保險 建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修 管理市場 三 1999年 2004年住房市場化全面推行階段國發(fā) 1998 23號文后 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 根據(jù)國研中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù) 1998年至2004年我國的房地產(chǎn)投資完成額持續(xù)了7年的兩位數(shù)的快速增長 并且在2002年以后的幾年中出現(xiàn)了房地產(chǎn) 過熱 的情況 7年的同比增長率分別為14 14 21 27 23 30 和30 國發(fā) 2003 18號文對國發(fā) 1998 23號文進行了修正 將國發(fā) 1998 23號文提出的 建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系 改變?yōu)樽?多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房 要 增加普通商品住房供應(yīng) 采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展 提高其在市場供應(yīng)中的比例 努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng) 同時將經(jīng)濟適用房的性質(zhì)重新定位為 是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房 18號文的出臺將大多數(shù)家庭的住房推向了市場 實現(xiàn)了我國住房市場化的根本轉(zhuǎn)變 四 2005年至今房地產(chǎn)調(diào)控階段國發(fā) 2003 18號文實施以后 我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 但與此同時由于房價的過快上漲 也引發(fā)了一系列社會問題 百姓住房難問題越來越突出 我國政府開始加強宏觀調(diào)控 國不斷出臺各種調(diào)控措施 進一步緊縮 銀根 地根 但是房地產(chǎn)調(diào)控至今 穩(wěn)定房價的目標(biāo)尚未達到 以北京 上海 深圳等城市為代表 全國房價總體繼續(xù)上漲 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 24號文 的出臺引起了社會各界的廣泛關(guān)注 24號文要求進一步建立健全城市廉租住房制度 改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度 逐步改善其他住房困難群體的居住條件 完善配套政策和工作機制 24號文首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能 二 我國傳統(tǒng)的城市住房制度及住房問題成因 一 計劃經(jīng)濟下城市住房分配制度所存在的問題及成因時期 從新中國建立到1994年住宅制度概括為 國家和單位投資建房 低租金 分配制 福利型 不可流通結(jié)果 致使國家或單位面臨巨大的財政壓力 長期的住房問題得不到解決 城市住宅問題越來越嚴(yán)重 計劃經(jīng)濟下城市住宅面臨的問題 二 當(dāng)前我國城市住房制度中所存在的問題 在住房市場取得快速發(fā)展同時 一些影響其健康發(fā)展的矛盾也同時在積累 其中 尤其以住房結(jié)構(gòu)不合理 住房分配差距過大 住房價格上漲過快等矛盾最為突出面對上述情況 政府多次出臺針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施 以保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展取得了一定成效 但是一些深層次的矛盾依然存在 專家學(xué)者也紛紛建言獻策 進一步深化房改日益迫切 三 城市住房體制改革的總體思路 1 統(tǒng)一思想 明確對住房的定位住房作為一種特殊商品 滿足人們最基本的生活需求 不可替代 土地稀缺性決定了住房總量相對有限 因此部分群體對住房的過度占有必然會對其余的住房群體產(chǎn)生影響 住房作為準(zhǔn)公共物品 不應(yīng)采取完全市場化的方式 要求政府不僅要從建筑質(zhì)量和工程標(biāo)準(zhǔn)上管理住房市場 更要從住房規(guī)劃 土地規(guī)劃 市場管理等各方面加強管理 2 理順住房保障與市場化供應(yīng)之間的關(guān)系 在二者之間設(shè)置 防火墻 在市場經(jīng)濟條件下 各交易主體平等自愿是一個最基本的準(zhǔn)則 對于市場機制的缺陷與不足 政府可以通過保障來滿足低收入群體的需要 但這種保障不能損害市場機制自身所發(fā)揮的作用 最后 住房保障在設(shè)置進入門檻的同時 還需設(shè)置相應(yīng)的退出機制 3 完善住房各相關(guān)制度 包括土地制度 金融制度 稅收制度等 嚴(yán)防投機 保持市場穩(wěn)定 健康發(fā)展在土地制度上 要進一步完善土地 招拍掛 制度 根據(jù)用地的性質(zhì)決定出讓方式 同時加強對已出讓土地的監(jiān)管在金融制度上 要保持金融對住房的適度支持 建立基于風(fēng)險定價的住房信貸體系 避免住房市場價格泡沫向銀行體系傳遞在稅收制度上 要逐步降低住房建設(shè)和交易階段