關(guān)于物業(yè)專項維修資金現(xiàn)狀調(diào)查報告及管理創(chuàng)新的一些建議（二）.docxVIP

關(guān)于物業(yè)專項維修資金現(xiàn)狀調(diào)查報告及管理創(chuàng)新的一些建議關(guān)于物業(yè)專項維修資金現(xiàn)狀調(diào)查報告 及管理創(chuàng)新的一些建議物業(yè)專項維修資金主要是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修維修、更換，維修資金的建立，對維持房屋正常使用，確保業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，房屋的保值、增值，以及維護小區(qū)業(yè)主利益，構(gòu)建和諧小區(qū)等方面具有十分重要的意義。如何動用“物業(yè)專項維修資金”？ 目前我市*市物業(yè)專項維修資金管理辦法明確規(guī)定，維修資金申請使用的主體為業(yè)委會，若未成立業(yè)主委員會的或者業(yè)主委員會不制訂物業(yè)專項維修資金使用方案的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主代表也可以提出使用方案。具體操作程序涵括申請使用主體填寫申報手續(xù)，確定施工方案、取得關(guān)聯(lián)業(yè)主認可統(tǒng)一、確定施工方案、公示、施工過程的監(jiān)管、竣工驗收、辦理結(jié)算等手續(xù)，這其中許多環(huán)節(jié)包含專業(yè)技術(shù)要求，且涉及到多個領(lǐng)域，真正操作起來比較煩瑣、困難。而對于專項維修資金的使用方法、管理方式等宣傳力度的欠缺，往往導(dǎo)致在出現(xiàn)房屋滲漏、樓道損壞、小區(qū)公共設(shè)施的更新等一系列問題時，需要動用物業(yè)專項維修資金時，更是顯得難上加難！ 舉例：上江城動用維修資金維修消防設(shè)備失敗的案例 對于房屋本體公共部位和小區(qū)公共設(shè)施的維修，因情況不同，需區(qū)別對待，根據(jù)目前國家及我市對物業(yè)專項維修資金的相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)下列情況時，不得用物業(yè)專項維修資金承擔(dān)。一、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用的項目。舉例：二、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用的項目。舉例：三、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用的項目。如：我市某小區(qū)單元樓道內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，樓道公共部位墻面、扶手燒毀嚴重。業(yè)主想通過申請住宅維修資金的渠道來解決。后經(jīng)物管中心實地調(diào)查后得知，發(fā)生火災(zāi)的真正原因是一居民使用電器不當(dāng)，引發(fā)火災(zāi)，再蔓延到樓道，導(dǎo)致公共設(shè)施受損。這是一起人為因素造成的公共設(shè)施受損，依據(jù)規(guī)定應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)修復(fù)費用，同樣不能通過使用住宅維修資金來解決公共設(shè)施的修繕問題。四、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用的項目。如：我市一些老舊小區(qū)，下水道時常出現(xiàn)堵塞等情況，小區(qū)業(yè)委會圖省事，想利用物業(yè)專項維修資金對小區(qū)雨污水管道進行疏通。但實際上在業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，明確要求“物業(yè)服務(wù)企業(yè)每季度對小區(qū)雨污水管道進行疏通”。管網(wǎng)堵塞，是因物業(yè)公司的不作為而造成的。五、法律、法規(guī)、規(guī)章及國家和*市有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位和個人承擔(dān)的費用。那么，排出上述五種原因后，在公共修繕時，物業(yè)專項維修資金的申請使用是否能一帆風(fēng)順的呢？ 不能！ 維修資金的使用關(guān)系著每位業(yè)主的切身利益。維修資金的使用到底誰說了算？想用的不能用，不想用的卻被動用了，各方意見都很大。需要維修房屋的業(yè)主，竭力主張動用；不需要維修的業(yè)主，則不同意動用。這樣一來，雖然維修迫切需要資金，但繳存的維修資金卻因為法定條件未能達到，造成使用困難：一、表決難。中華人民共和國物權(quán)法和建設(shè)部、財政部住宅專項維修資金管理辦法、*市物業(yè)專項維修資金管理辦法規(guī)定：“使用住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。由于小區(qū)內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備維修需要征求2/3以上業(yè)主同意，許多業(yè)主民主參與小區(qū)事務(wù)的意識不強，難以征集到區(qū)域內(nèi)2/3以上業(yè)主同意使用維修資金的表決票，形成表而不決的局面，以致使用住宅“物業(yè)專項維修資金”表決難通過。一些小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備項目存在隱患需要急修時，部分應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修費用的業(yè)主認為自己不是直接受益者，不同意使用維修資金，致使維修項目報修后擱置，無法及時維修。二、理解難。廣大業(yè)主對維修資金管理機構(gòu)的職能不了解，理解認識上存在偏差，這也是“物業(yè)專項維修資金”使用難的一大原因。部分業(yè)主認為，物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)就是房屋維修機構(gòu)，當(dāng)發(fā)生屋頂滲漏等維修事項時，物業(yè)專項資金管理機構(gòu)就應(yīng)派人維修。而事實上，維修資金管理機構(gòu)只是監(jiān)管部門，只負責(zé)維修資金的歸集、核算、使用監(jiān)管和維修后的資金撥付等工作，不是房屋維修的施工單位。三、維修施工難。由于屋頂滲漏、更換落水管等維修項目零星、瑣碎，施工項目總價不大，利潤較薄，有維修資質(zhì)的專業(yè)施工企業(yè)大部分不愿承接這類維修項目，而愿意承接這類維修項目的企業(yè)卻大都沒有正規(guī)維修資質(zhì)，維修質(zhì)量也難以令人放心。因工程維修單位魚目混珠，業(yè)主難以區(qū)分，很難落實合適的維修施工單位，從而影響到維修資金的正常申請和使用。四、費用籌集難。由于種種原因，部分業(yè)主沒有繳存物業(yè)專項維修資金，導(dǎo)致住宅小區(qū)內(nèi)同一幢樓甚至同一個單元內(nèi)的“物業(yè)專項維修資金”交納不全。此類房屋在維修費用分攤時，沒有繳存維修資金的業(yè)主若不愿出錢承擔(dān)相應(yīng)維修費用，即使2/3以上相關(guān)業(yè)主同意使用維修資金，正常的維修仍難以進行。面對出現(xiàn)的種種困難，還需要各方在未來對維修資金管理、使用、宣傳等方面下更大的功夫，共同努力，在嚴格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，采取措施，確保物業(yè)專項維修資金方便快捷地用到刀刃上。一、強化宣傳責(zé)任意識。專門制訂各種宣傳材料，在業(yè)主繳物業(yè)專項維修資金時一并發(fā)放，讓其了解、掌握有關(guān)規(guī)定。同時，定期深入社區(qū)，向廣大業(yè)主宣傳和解釋有關(guān)政策和法規(guī)，講解有關(guān)申請使用“物業(yè)專項維修資金”方面的要求和注意事項，在申報細節(jié)上進行指導(dǎo)，讓業(yè)主逐步建立“產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理”的責(zé)任意識。二、放寬條件和范圍。“物業(yè)專項維修資金”主要專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。過去，我市規(guī)定需達到中修以上的住宅共用部位、