下半年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向市場主導(dǎo)-量升價穩(wěn)可能性大.docx

下半年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向市場主導(dǎo) 量升價穩(wěn)可能性大 在嚴(yán)厲的“限貸、限購、限價”政策持續(xù)作用之下，一直表現(xiàn)堅挺的房價在7月份發(fā)生了一些微妙的變化。市場供求力量將起主導(dǎo)作用，下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。 貨幣政策進(jìn)入觀察期進(jìn)入7月份之后，貨幣政策進(jìn)入觀察期。這是因為，其一，國際經(jīng)濟(jì)形勢的不確定因素增加，美國二季度GDP增長率下滑、失業(yè)率居高不下，歐洲債務(wù)危機(jī)遲遲未能解決，市場對全球經(jīng)濟(jì)再次探底的擔(dān)憂加劇。其二，7月全國CPI同比增長6.5%，通脹或已進(jìn)入此輪通脹周期的高峰，下半年CPI回落是大概率事件，貨幣緊縮壓力減緩。其三，7月7日央行加息0.25個基點，一年期貸款利率提高至6.56%。利率已經(jīng)達(dá)到了歷史中值。中外利差擴(kuò)大可能加劇資本流入、地方政府債務(wù)問題，以及中小企業(yè)的融資難問題，進(jìn)一步對加息形成較強(qiáng)的約束。綜合判斷，貨幣政策進(jìn)入觀察期，既不輕易再收緊，亦不會貿(mào)然轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)入穩(wěn)定期7月份，中央高層分別在兩次會議上討論了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。一次是7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會議;一次是7月22日召開的中央政治局會議。兩次會議都強(qiáng)調(diào)當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。7月12日的國務(wù)院常務(wù)會議還提出了“新國五條”：一要嚴(yán)格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé);二要確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè);三要繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施;四要認(rèn)真落實今年的住房用地供應(yīng)計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放;五要規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。兩次會議傳遞了政策長期性的信號，澆滅了今年中以來市場上出現(xiàn)的調(diào)控政策放松的預(yù)期。但是，調(diào)控政策不放松并不意味著還會繼續(xù)收緊?？梢钥闯?，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策開始進(jìn)入穩(wěn)定期。7月份的市場表現(xiàn)驗證了我們的判斷，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與6月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有14個，持平的城市有17個。與6月份相比，7月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了5個。其中，北上廣深四大城市首次同時出現(xiàn)環(huán)比價格持平。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過1.0%，漲幅比6月份縮小的城市有15個。房地產(chǎn)市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，如果政策繼續(xù)加碼，或?qū)⒊霈F(xiàn)過調(diào);如果不重申政策不會放松，則政策的執(zhí)行力難以為繼，市場恐會出現(xiàn)反彈行情，調(diào)控前功盡棄。下半年房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)一方面是貨幣政策進(jìn)入觀察期，另一方面房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)入穩(wěn)定期。這時，房地產(chǎn)市場將由上半年的政策力量主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)。市場力量是指供求雙方的博弈。從供給來看，下半年供應(yīng)量將會上升。因為，一方面無論是全國還是世聯(lián)研究所監(jiān)測的40個重點城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差(反映供過于求的指標(biāo))到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過08年。另一方面，世聯(lián)研究跟蹤監(jiān)測的22家重點上市房企，雖然上半年銷售業(yè)績同比大幅上揚(yáng)，但是在時間過半的情況下，完成年度銷售目標(biāo)過半的房企僅有4家。因此，在房價漲幅受政府嚴(yán)厲控制的情形下，開發(fā)商若要確保完成年度目標(biāo)，必然會選擇加大推貨。從需求來看，需求量同樣增加。因為，一是雖然下半年CPI回落是大概率事件，但是受翹尾因素影響，預(yù)計CPI回落緩慢，下半年負(fù)實際利率的局面難以改變，這意味著為了抗擊通脹而形成的房地產(chǎn)投資需求仍會保持旺盛。二是上半年被壓抑的首置和改善性需求一直在尋求購買的機(jī)會，這些需求或在下半年供應(yīng)量放大的情況下得到釋放。在調(diào)控進(jìn)入穩(wěn)定期后，政策力量將逐漸讓位于市場力量。開發(fā)商為了完成銷售目標(biāo)，必然會選擇加大推貨，從而導(dǎo)致市場競爭加劇，降價或成為開發(fā)商快速銷售，贏得競爭的有力手段。在此前提下，下半年市場走勢存在兩種可能。第一種可能是量升價穩(wěn)，或價格小幅下降。由于銷量的上升，開發(fā)商降價的意愿下降，降價幅度不可能繼續(xù)擴(kuò)大;而由于政府對房價實行嚴(yán)厲的上限控制，即便銷量上升，大幅漲價也不可能出現(xiàn)。第二種可能是量價齊跌，如果購房者信心下滑，看空市場，降價將難以帶來銷量的上升，價格繼續(xù)下跌，直到政策出現(xiàn)松動，購房者信心回升。依據(jù)近幾個月來世聯(lián)研究對降價促銷行為的觀察，絕大多數(shù)樓盤降價10%左右都能帶來熱銷;而在二季度，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的世聯(lián)購房者信心指數(shù)為54.7，仍然偏強(qiáng)。因此，世聯(lián)研究傾