建立中國物業(yè)管理學(xué)學(xué)科芻議18.doc

建立中國物業(yè)管理學(xué)學(xué)科芻議一、中國物業(yè)管理學(xué)的概念物業(yè)管理學(xué)是一門系統(tǒng)地研究物業(yè)管匾理過程的普遍規(guī)律、基本原理和一般方法的科學(xué),是物業(yè)管理理論的最終成果。物業(yè)管理理論則是從物業(yè)管理實務(wù)中概括出來的物業(yè)管理知識的系統(tǒng)的結(jié)論。而物業(yè)管理實務(wù)就是物業(yè)管理的實際工作,包括物業(yè)管理的實際工作內(nèi)容、工作程序、工作監(jiān)方法和工作要求。是關(guān)于物業(yè)管理工作的程序和實踐技能知識的總和,它強調(diào)的是如何具體地做好物業(yè)管理的每一項具體工作。中國物業(yè)管理從1981年3月在深圳誕生始,就注定了它的中國特色。無論是物業(yè)管理的實際工作,還是物業(yè)管理的經(jīng)驗總結(jié),都與我國的政治、經(jīng)濟、文化息息相關(guān)。中國物業(yè)管理的實務(wù)與理論都深深植根于中國這塊土壤。中國物業(yè)管理學(xué)是系統(tǒng)地研究中國物業(yè)管理過程的普遍規(guī)律、基本原理和一般方法的一門學(xué)科。20年來,物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐步形匾成一個嶄新的行業(yè)。物業(yè)管理實踐的深入和實務(wù)的發(fā)展,為物業(yè)管理理論研究提供了現(xiàn)實可能性,也使其具有十分重要的現(xiàn)實意義。作為一門新學(xué)科,毋庸置疑,中國物業(yè)管理學(xué)的產(chǎn)生是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀反映,是市場經(jīng)濟與行業(yè)實踐發(fā)展的客觀要求。物業(yè)管理學(xué)科的產(chǎn)生是隨著我國房地產(chǎn)的商品化、房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與房地產(chǎn)市場的發(fā)展而逐步產(chǎn)生的。結(jié)合我國國情和管理現(xiàn)狀,研究房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)流通、房地產(chǎn)消費以及在房地產(chǎn)消費過程中管理與服務(wù)活動的規(guī)律與特點,特別是研究物業(yè)管理學(xué)科范圍所涉及的一系列問題,使實踐中大量豐富的感性知識,上升為理性知識,已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)廣大實務(wù)工作者和理論工作者的歷史使命。因此要研究物業(yè)管理學(xué)就必須研究房地產(chǎn)商品在進入消費過程后的管理與服務(wù)活動的性質(zhì)和特點,這也是中國物業(yè)管理學(xué)的性質(zhì)和特點。這些性質(zhì)和特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(一)綜合性物業(yè)管理學(xué)涉及管理學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)飛房地產(chǎn)營銷學(xué)、房地產(chǎn)投資學(xué)、房地產(chǎn)金融學(xué)及建筑學(xué)、政治經(jīng)濟學(xué)、軍事學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、法學(xué)、財政與稅收學(xué)、信息科學(xué)、電腦應(yīng)用等諸多學(xué)科,是一門綜合性很強的學(xué)科。(二)服務(wù)性物業(yè)管理是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費的一個重要組成部分和有機延伸,是物業(yè)經(jīng)濟壽命中經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益和心理效益的重要保障,體現(xiàn)了自身的服務(wù)功能,也就是說,物業(yè)管理是一種服務(wù)型的管理。從管理角度來說,它是對物業(yè)統(tǒng)一的全面的管理,而這種統(tǒng)一的全面的管理要通過全方位的綜合服務(wù)來體現(xiàn),要寓管理于服務(wù)之中。管理也是服務(wù),服務(wù)也是管理,管理是物業(yè)管理的本分,服務(wù)是物業(yè)管理的靈魂。這是由物業(yè)管理的性質(zhì)所決定的。因此,物業(yè)管理學(xué)是一門服務(wù)性很強的學(xué)科。(三)技術(shù)性物業(yè)管理包括房屋規(guī)劃設(shè)計、投資預(yù)算、監(jiān)理、接管驗收、房屋維護與修繕、設(shè)備維修、電話通訊、安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化建設(shè)、環(huán)境美化、財務(wù)管理、房地產(chǎn)評估、微機技術(shù)等許多內(nèi)容,由此決定了物業(yè)管理學(xué)具有自身特色的學(xué)科技術(shù)性。(四)法規(guī)性物業(yè)管理需要法規(guī)來調(diào)整人們在物業(yè)管理行為過程中形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。憲法中關(guān)于住宅、城市管理、經(jīng)濟管理、公民權(quán)利等方面的規(guī)定及原則,既是我國物業(yè)管理法律源的最重要組成部分,也是我國物業(yè)管理法立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想。目前,我國還沒有一套完整、系統(tǒng)、超前、實用的物業(yè)管理法的法律規(guī)范體系,這與我國物業(yè)管理理論發(fā)展的不成熟和政府的重視不夠有較為直接的關(guān)系。因此只有盡快建立中國特色的物業(yè)管理學(xué),指導(dǎo)實踐與物業(yè)管理法立法,才能使我國物業(yè)管理走向法制化的道路。(五)文化性物業(yè)管理人員及其服務(wù)對象都是具有一定的文化背景、文化心理的人,其管理與服務(wù)活動的過程和效果必然受到諸多文化困素的影響與制約。因此,物業(yè)管理學(xué)又具有文化性。物業(yè)管理學(xué)所具有的以上特點不是彼此孤立、各不相干的,而是相互聯(lián)系,并貫穿于整個學(xué)科體系之中的統(tǒng)一整體。二、為什么要建立中國物業(yè)管理學(xué)(一)物業(yè)管理在我國城市建設(shè)中的地位與作用物業(yè)管理已成為我國城市房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、分配和銷售后期走向房屋規(guī)范化管理的一支生力軍。隨著城市建設(shè)的迅速發(fā)展,特別是住宅小區(qū)建設(shè)的成片開發(fā)和文化、娛樂、觀光旅游等設(shè)施的完善,現(xiàn)代物業(yè)管理已是轉(zhuǎn)換城市房屋管理機制和城市物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)管理的最佳選擇,20年來,我國的物業(yè)管理經(jīng)過試點和推廣,顯示出了強大的生命力。為什么物業(yè)管理能顯現(xiàn)出如此強大的服務(wù)與管理的活力呢?1、是由它在我國房地產(chǎn)管理機制轉(zhuǎn)換中具有的服務(wù)與管理職能作用所決定的物業(yè)管理是傳統(tǒng)的房屋管理職能在建立現(xiàn)代城市管理機制中的新發(fā)展,是實現(xiàn)從簡單的房屋維修服務(wù)向多樣性服務(wù)與管理模式轉(zhuǎn)換的客觀需要。自城鎮(zhèn)住房制度改革以來,傳統(tǒng)的房屋管理功能逐漸消失,一個取代傳統(tǒng)房屋管理的新模式即物業(yè)管理,正在走進千百萬個住宅小區(qū)。近幾年,無論在沿海開放城市,還是在內(nèi)地邊城,可以說,哪里有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),哪里就有物業(yè)管理與服務(wù),這在我國住房體制改革中已成定勢。物業(yè)管理一出現(xiàn),就贏得了用戶的普遍歡迎和接受,原因就在于它已成為新建小區(qū)不可或缺的綜合管理人。住戶需要什么樣的服務(wù),物業(yè)管理就能及時提供或增加服務(wù)項目。服務(wù)于城市建設(shè),服務(wù)于入住居民的實際需要,已成為我國物業(yè)管理的宗旨。建設(shè)部試點小區(qū)的物業(yè)管理,無論是在建管銜接,還是在多樣性的全方位物業(yè)服務(wù)與管理中,都為物業(yè)管理職能的發(fā)揮和房管模式的轉(zhuǎn)變提供了可借鑒的寶貴經(jīng)驗。由此可見,物業(yè)管理的活力來源于房管新體制和物業(yè)管理職能的確立與發(fā)揮2、是由城市基層政權(quán)建設(shè)賦予它的社匾區(qū)管理職能所決定的隨著物業(yè)管理社會化、專業(yè)化和企業(yè)化,以及新的房管機制的確立,它的覆蓋面正在向城市管理的方方面面推進,不但新建住宅小區(qū)(不論房屋產(chǎn)權(quán)是屬于單位還是個人)要實行按物業(yè)小區(qū)統(tǒng)一管理,就是政府機關(guān)、工業(yè)區(qū)、綜合商廈、賓館飛酒店、醫(yī)院、學(xué)校、車站和碼頭等企事業(yè)單位或場所,也已開始實行物業(yè)管理。這充分說明物業(yè)管理作為房地產(chǎn)管理的新體制,其所具有的廣泛社會化與專業(yè)化管理與服務(wù)的了性質(zhì)已經(jīng)為人們所認(rèn)識,表明物業(yè)管理已成為建立社會主義市場經(jīng)濟條件下的現(xiàn)代城市管理新體制的重要組成部分。從已有的經(jīng)驗看,城市的開發(fā)建設(shè)和現(xiàn)代化管理,不僅僅是城市規(guī)劃、空間布局、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等的完善、優(yōu)化的發(fā)展過程,同時也是城市居民思維模式和行為方式科學(xué)化和理性化,并形成良好的道德風(fēng)尚飛文明的心理素質(zhì)等健康的生活方式的過程。所有這些城市開發(fā)、建設(shè)和管理的內(nèi)容,特別是以提高公民素質(zhì)為中心的城市建設(shè)與管理,是城市文明社區(qū)建設(shè)的內(nèi)在要求。處在地域性基層政權(quán)如街道辦事處或社區(qū)管委會管轄內(nèi)的物業(yè)小區(qū)管理,既是物的管理,也是人的管理。積極參與支持社區(qū)建設(shè),把人與物的管理有機結(jié)合起來,以達到小區(qū)范圍內(nèi)人與人的和睦相處,物盡其用,提高物業(yè)使用價值和居民遵紀(jì)守法程度。這是物業(yè)管理的活力所在,也是現(xiàn)代城市的建設(shè)與發(fā)展對物業(yè)社會化管理的必然要求。顯然,物業(yè)管理的社區(qū)管理職能的發(fā)揮,在城市建設(shè)和城市社會結(jié)構(gòu)中的地位是十分明顯的。3、是由它具有的社會效益和逐步實現(xiàn)自我積累的功能所決定的物業(yè)管理的廣泛社會性決定著它的社會效益是多方面的。從城市建設(shè)管理角度來看,物業(yè)管理服務(wù)的活力就在于它是以服務(wù)為宗旨,寓管理于服務(wù)之中,以企業(yè)化經(jīng)營為手段,以追求效益為目的的新型社會服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理在城市房屋建設(shè)與管理的后期規(guī)范化管理中,為改變城市面貌,提供良好服務(wù),突出服務(wù)二字的內(nèi)涵,想居民之所想,急居民之所急,營造安定、祥和的小區(qū)(大廈)生活和工作環(huán)境,是城市管理中保持社會穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。把全方位的綜合服務(wù)送到居民家中,這是物業(yè)管理者與轄區(qū)居民之間在物質(zhì)和精神上的溝通,同時也必然會產(chǎn)生潛移默化的社會效益。效益來源于付出,而物業(yè)管理的付出,在現(xiàn)階段,往往是義務(wù)服務(wù)多于有償服務(wù),社會效益顯著,而經(jīng)濟效益有限。但可喜的是,隨著眾多的小區(qū)居民生活水平的提高,越來越多的家庭認(rèn)識到,接受良好的物業(yè)管理服務(wù)也是一種必要的消費支出。物業(yè)管理必須以獲得經(jīng)濟效益來作為生存和發(fā)展的基礎(chǔ),為搞好服務(wù)與管理,取得最佳的社會和經(jīng)濟效益,在立足于服務(wù)的同時,必須以優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營管理為手段,提供各種有償服務(wù),增強自身造血功能,從以業(yè)養(yǎng)業(yè)、保本微利逐步走向擴大積累、服務(wù)社會,使有償服務(wù)逐步走向規(guī)范與合理,這是增強物業(yè)管理與服務(wù)活力的必由之路,也是政府減少行政干預(yù)的必然選擇。把服務(wù)融于管理,管理伴著服務(wù),在建立現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)制度中抓住科學(xué)管理這一專業(yè)化與企業(yè)化的最基本的環(huán)節(jié),就是抓住了企業(yè)的靈魂。管理也是生產(chǎn)力,生產(chǎn)與服務(wù)效率的提高,是物業(yè)管理服務(wù)于社會、推動城市物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)的集中體現(xiàn)。科學(xué)管理是統(tǒng)帥物業(yè)管理的專業(yè)化、企業(yè)化,形成規(guī)模經(jīng)營的重要因素。只有以科學(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)投入物業(yè)管理運行,做到硬件管理與以人為本的軟件服務(wù)并重,才能在服務(wù)中求發(fā)展,在管理中求效益,使旺盛的活力體現(xiàn)在服務(wù)與管理之中,使社會效益、環(huán)境效益和企業(yè)效益達到相得益彰的效果。總之,物業(yè)管理對于城市建設(shè)和社會發(fā)展,城市居民安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定有著極為重要的意義。隨著城市經(jīng)濟體制、房屋管理體制的轉(zhuǎn)軌,傳統(tǒng)的房屋管理職能已不能適應(yīng)城市建設(shè)管理的需要。物業(yè)管理作為一種最具活力的房屋管理新體制在城市建設(shè)與管理中所處的地位和作用日益突出,是城市基層政權(quán)建設(shè)與文明小區(qū)建設(shè)不容忽視的行業(yè),在現(xiàn)代城市建設(shè)與發(fā)展中,以其社會化、專業(yè)化和企業(yè)化的經(jīng)營管理活動,發(fā)揮越來越顯著的功能(二)建立中國物業(yè)管理學(xué)是提高我國物業(yè)管理水平的迫切需要1、我國的物業(yè)管理是朝陽產(chǎn)業(yè),在不久的將來會有巨大的發(fā)展剛剛到來的21世紀(jì)將從根本上改變?nèi)藗儸F(xiàn)有的物業(yè)管理的觀念飛運作方式及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。從當(dāng)前科學(xué)技術(shù)發(fā)展的趨勢來看,21世紀(jì)的物業(yè)將是高科技、高智能化的產(chǎn)物,必將從根本上突破20世紀(jì)的建筑局限,建筑形式將有質(zhì)的飛躍,建筑藝術(shù)將更大程度上向人性化方向發(fā)展,科技應(yīng)用將無所不在,進而徹底改變?nèi)祟惖纳?、工作方式和管理模式。因?物業(yè)管理在21世紀(jì)也將向高科技與高智能化方向發(fā)展,物業(yè)管理人對此必須有充分的心理準(zhǔn)備素質(zhì)準(zhǔn)備和知識準(zhǔn)備,以迎接即將來臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2、我國的物業(yè)管理與發(fā)達國家和地區(qū)相比較,還有很大的差距總的來說,我國的物業(yè)管理起步較晚,水平較低,特別是與發(fā)達國家和地區(qū)之間尚有很大的差距。例如,有一個外國考察團到深圳后,說深圳建筑多姿多彩,可惜大廈管理眼不上,內(nèi)部設(shè)施運行不良,有失修破損的感覺。美國一大學(xué)房地產(chǎn)管理教授格林黑格說:在中國旅行時,一些只不過三五年的樓房,看上去像有20多年了。與此相反,瑞士有不少二戰(zhàn)前的住房,既保持了傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格,又具備了嶄新的內(nèi)部設(shè)施;新加坡的住宅區(qū),每5-7年就要進行一次粉飾裝修、更新設(shè)施,以保持全新的面貌;香港的大發(fā)展商都組建有自已的物業(yè)管理公司,使它們自己建造的物業(yè)能長期保持良好狀態(tài),以增強社會信任感,招來顧客,促進銷售。3、我國的物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)亟待提高我國的物業(yè)管理從業(yè)人員的知識、技術(shù)、經(jīng)驗等素質(zhì),還遠不能適應(yīng)當(dāng)前的物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r。他們當(dāng)中接受過物業(yè)管理專業(yè)教育的人才若晨星;全國高等院校幾乎均未設(shè)立該專業(yè);物業(yè)管理的各類培訓(xùn)也一定程度上流于形式。這種局面如不迅速加以改變,勢必嚴(yán)重影響和制約我國物業(yè)管理事業(yè)的進一步健康發(fā)展。(三)建立中國物業(yè)管理學(xué)是培養(yǎng)物業(yè)管理人才的重要途徑 培養(yǎng)物業(yè)管理人員,有兩種途徑:一是實踐。現(xiàn)實生活中豐富的物業(yè)管理實踐活動是產(chǎn)生與培養(yǎng)物業(yè)管理人才的重要途徑。二是理論。只有在理論的指導(dǎo)下,實踐才能向廣度和深度拓展,才能成為自覺能動的改造活動,才能獲得不斷的發(fā)展與完善。因此,物業(yè)管理學(xué)科理論的學(xué)習(xí)與研究,是我們培養(yǎng)物業(yè)管理人員的又一重要途徑和手段。我國的物業(yè)管理需要產(chǎn)生大批具有相關(guān)專業(yè)知識的從業(yè)人員,尤其是高質(zhì)量的中高級物業(yè)管理人才,以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。(四)建立中國物業(yè)管理學(xué)是物業(yè)管理E健康發(fā)展的必然要求歷史發(fā)展到今天,物業(yè)管理所面臨的各種新情況新問題層出不窮,由此產(chǎn)生的種種矛盾也在社會生活中日益凸顯,一些模糊認(rèn)識已使物業(yè)管理走了不少的彎路,急需解決的首要問題便是物業(yè)管理立法,只有這樣才能保障物業(yè)管理的健康發(fā)展,而立法的基礎(chǔ)之一便是要建立中國特色的物業(yè)管理學(xué)學(xué)科。三、中國物業(yè)管理學(xué)的研究對象與任務(wù)(一)中國物業(yè)管理學(xué)的研究對象一門學(xué)科的建立,其研究對象的內(nèi)涵應(yīng)是本學(xué)科領(lǐng)域內(nèi)所具有的自身內(nèi)在矛盾的特殊性。矛盾存在于千差萬別與千變?nèi)f化之中,不同的事物各自所包含的矛盾,同一事物所包含的各種矛盾,同一事物的不同發(fā)展階段所包含的矛盾等,都各有其特殊性。如:房地產(chǎn)開發(fā)與建造矛盾不同于開發(fā)商售后保修服務(wù)的矛盾,短期售后服務(wù)矛盾又不同房地產(chǎn)長期消費中的矛盾,房屋所有權(quán)與使用權(quán)一致性的矛盾不同于所有權(quán)與使用權(quán)分離的矛盾,等等。只有通過認(rèn)真地觀察與分析矛盾的特殊性和掌握各個矛盾的特殊本質(zhì),才能科學(xué)地認(rèn)識事物在不同階段上各不相同的內(nèi)在運動規(guī)律,進而找到解決矛盾的正確理論與方法。這正是一門新學(xué)科建立與形成的前提?？茖W(xué)地解決房地產(chǎn)流通與長期消費(使用)過程中的矛盾,解決重建設(shè),輕管理的矛盾和建管脫節(jié)的矛盾,是全面推行與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的房地產(chǎn)管理體制,建設(shè)社會化、專業(yè)化與企業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營管理機制的重要課題。研究建立物業(yè)管理學(xué)科的首要問題,就是在探索中尋求與明確物業(yè)管理學(xué)科的研究對象、體系與方法。一門新學(xué)科的形成,應(yīng)具有區(qū)別于其他學(xué)科的特定的研究對象和內(nèi)容。毛澤東同志在矛盾論中指出:科學(xué)研究的區(qū)分,就是根據(jù)科學(xué)對象所具有的特殊的矛盾性。因此,對于某一現(xiàn)象的領(lǐng)域所特有的某一種矛盾的研究,就構(gòu)成某一門科學(xué)的對象。物業(yè)經(jīng)營與管理作為我國一門新興的學(xué)科,它的研究對象所具有的特殊矛盾,主要是房地產(chǎn)商品的價值實現(xiàn)之后,進入房地產(chǎn)消費(使用)過程這一特定經(jīng)濟領(lǐng)域的特殊矛盾的經(jīng)濟關(guān)系及其運動規(guī)律。眾所周知,房屋和土地是人類賴以生存和發(fā)展的基本物質(zhì)基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟的增長、科學(xué)的進步和社會的發(fā)展,房地產(chǎn)已經(jīng)成為商品,并進入千家萬戶。房地產(chǎn)業(yè)的興起,為我國住房制度改革帶來了生機與活力。傳統(tǒng)的住房公有制在市場經(jīng)濟體制下發(fā)生了根本性變化,房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系逐漸由原來單一的國家所有向多元化轉(zhuǎn)變,產(chǎn)權(quán)分散的比例越來越大;在觀念更新的同時,房地產(chǎn)已成為財產(chǎn),圍繞房屋與土地的所有權(quán)、使用權(quán)產(chǎn)生的經(jīng)濟關(guān)系也日益復(fù)雜。隨著城鎮(zhèn)規(guī)劃和成片住宅小區(qū)建設(shè)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)飛交付使用后,對居住小區(qū)在消費(使用)過程中的諸多管理與服務(wù),已失去過去那種傳統(tǒng)職能作用。房地產(chǎn)業(yè)在流通領(lǐng)域的終止和物業(yè)在消費(使用)領(lǐng)域的開始,恰恰反映了這兩個學(xué)科所具有的特殊矛盾性,這樣,就為房地產(chǎn)消費(使用)這一特定的領(lǐng)域認(rèn)識和研究物業(yè)經(jīng)營和管理活動的特殊的經(jīng)濟關(guān)系及其運動規(guī)律提供了客觀條件,因而也就從實踐到理論為物業(yè)管理學(xué)科的產(chǎn)生與建設(shè)提供了客觀基礎(chǔ)。物業(yè)管理學(xué)科在房地產(chǎn)消費(使用)領(lǐng)域的研究對象是十分廣泛而且紛繁復(fù)雜的,它不僅包括房屋維修、完善房屋使用功能和延長建筑物、構(gòu)筑物預(yù)期壽命的法制化、規(guī)范化研究,而且包括物業(yè)市場、技資飛產(chǎn)權(quán)關(guān)系飛人與環(huán)境、綜合經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、金融融資、社區(qū)公共關(guān)系和文化建設(shè)等諸多社會經(jīng)濟文化活動及其相互關(guān)系與運動規(guī)律的研究。所以,物業(yè)管理學(xué)作為社會服務(wù)行業(yè)而與房地產(chǎn)業(yè)相區(qū)別的如上所述的內(nèi)容,即是形成物業(yè)管理學(xué)科的研究對象的主要內(nèi)涵物業(yè)管理學(xué)科的性質(zhì),是由它在房地產(chǎn)消費(使用)領(lǐng)域中區(qū)別于房地產(chǎn)業(yè)而具有的特有屬性所決定的。如前所述,這種特有屬性決定了物業(yè)管理學(xué)科屬于消費經(jīng)濟學(xué)。從這個意義上說,它既具有部門經(jīng)濟學(xué)性質(zhì),又是一門具有房屋與建筑用地合理使用與有效利用等技術(shù)經(jīng)濟特點的經(jīng)營與管理學(xué)科。作為消費領(lǐng)域的部門經(jīng)濟學(xué)科,物業(yè)管理學(xué)的研究范圍既要包括房屋再生產(chǎn)在消費過程中的生產(chǎn)活動,也要涉及房屋建管銜接的經(jīng)濟關(guān)系與運動規(guī)律;而學(xué)科的研究范圍雖然涉及房屋生產(chǎn)技術(shù)與流通活動,但就它的學(xué)科性質(zhì)而言,則應(yīng)著重于房地產(chǎn)消費(使用)領(lǐng)域,努力研究與構(gòu)建具有中國特色的物業(yè)管理與服務(wù)理論體系。并且,這種研究必須以社會主義市場經(jīng)濟為基礎(chǔ),以建設(shè)有中國特色社會主義經(jīng)濟理論為指導(dǎo),通過實證,加以理論的升華概括,使其真正成為一門既具有獨立學(xué)科體系,又能在理論與實務(wù)兩個方面體現(xiàn)出作為一門學(xué)科所必須具有的科學(xué)性、系統(tǒng)性、理論性、實踐性的特色。(二)中國物業(yè)管理學(xué)的研究任務(wù)從上述物業(yè)管理學(xué)的研究對象可以著出,物業(yè)管理學(xué)的研究任務(wù)應(yīng)該包括:以各類物業(yè)的封閉式管理與服務(wù)為基點,研究、認(rèn)識在物業(yè)長期消費(使用)過程中廣泛而又多樣的社會化管理與服務(wù)的需求運動規(guī)律,研究、認(rèn)識物業(yè)與環(huán)境使用功能的不斷完善,研究、認(rèn)識使物業(yè)社會化、專業(yè)化和企業(yè)化的經(jīng)營與管理實現(xiàn)良性運作的物業(yè)管理模式。任務(wù)確定之后,干部就是決定性的因素。培養(yǎng)和造就一大批物業(yè)經(jīng)營與管理人才,形成理論與實踐相結(jié)合的學(xué)科建設(shè)隊伍,是完成上述研究任務(wù)與目標(biāo)不可缺少的前提條件。就物業(yè)管理學(xué)科的性質(zhì)而言,社會主義市場經(jīng)濟學(xué)與消費經(jīng)濟學(xué)是它的理論基礎(chǔ),物業(yè)管理學(xué)科則是上述基礎(chǔ)理論在房地產(chǎn)消費(使用)領(lǐng)域中,實施物業(yè)經(jīng)營與服務(wù)的應(yīng)用與發(fā)展。物業(yè)管理學(xué)科的技術(shù)經(jīng)濟特點,決定著它既是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的專業(yè)基礎(chǔ)學(xué)科,又是房屋工程技術(shù)維修與管理的理論基礎(chǔ)。所以物業(yè)管理學(xué)科的建設(shè)及其研究任務(wù),既不同于為具體工程建設(shè)目標(biāo)服務(wù)的工業(yè)與民用建筑的施工技術(shù),也不以探索自然界與人類社會的廣義規(guī)律為其目的,而是研究、尋求物業(yè)管理作為廣泛的社會性管理與服務(wù)行業(yè)所應(yīng)該包括的各類物業(yè)的經(jīng)營管理,以及與房屋工程技術(shù)相結(jié)合的普遍性與規(guī)律性,以建設(shè)符合我國國情、具有中國特色的物業(yè)管理學(xué)。物業(yè)管理學(xué)科的建立和發(fā)展,還要求我們對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)營銷學(xué)、房地產(chǎn)投資學(xué)、房地產(chǎn)金融學(xué)及行為心理學(xué)、行政社區(qū)管理學(xué)、法學(xué)、估價學(xué)、財政與稅收學(xué)、電腦應(yīng)用等諸多學(xué)科的知識進行學(xué)習(xí),加以掌握,融會貫通。物業(yè)經(jīng)營與管理的廣泛的社會服務(wù)性特點,決定了該學(xué)科建設(shè)一定要適應(yīng)社會需要,既要滿足國家對物業(yè)發(fā)展的近期和遠期需要,又要滿足社會科技文化發(fā)展和人們自身素質(zhì)提高的需耍,即物質(zhì)文明和精神文明的需要。這個特點,同時還決定了物業(yè)管理學(xué)科建設(shè)不能急功近利,一蹦而就,而只能是在選定學(xué)科發(fā)展方向的前題下,一方面采用多學(xué)科滲透、補充,一方面借鑒各地區(qū)、各方面物業(yè)管理的實踐經(jīng)驗,群策群力,努力去完成學(xué)科任務(wù)和實現(xiàn)學(xué)科目標(biāo)。四、中國物業(yè)管理學(xué)的研究方法中國物業(yè)管理學(xué)的研究方法一般說來,有以下三種:(一)唯物辯證法唯物辯證法是研究物業(yè)管理學(xué)的基本方法。研究中國特色的社會主義物業(yè)管理學(xué),一定要堅持運用辯證唯物主義的觀點和方法,在紛繁復(fù)雜的諸多矛盾中尋求符合客觀實際的正確認(rèn)識,這樣才能發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理內(nèi)部的本質(zhì)聯(lián)系,從而在學(xué)科建設(shè)的實踐中找到符合物業(yè)管理特點的解決問題的途徑。由于物業(yè)管理是一門獨具學(xué)科體系的新興學(xué)科,有其特殊的研究對象和領(lǐng)域,在運用唯物辨證法解決物業(yè)管理的現(xiàn)象與矛盾時,應(yīng)結(jié)合國情而不宜照搬不適用于我國的某些西方物業(yè)管理理論。我們必須看到國家制度與體制上的差別,建設(shè)具有中國特色的物業(yè)管理學(xué)。(二)系統(tǒng)方法每一單元的物業(yè)都是一個系統(tǒng),同時又是從屬于一個更大系統(tǒng)的子系統(tǒng)。從物業(yè)管理的角度來說,系統(tǒng)一方面是指一個實體,另一方面是指一種方法。所謂系統(tǒng)方法,即用系統(tǒng)的觀點來研究和分析物業(yè)管理活動的全過程。系統(tǒng)方法要求我們了解和把握系統(tǒng)的特性,從中找出系統(tǒng)的特點,并據(jù)以研究、分析和解決物業(yè)管理中的各種問題。(三)實證方法在具體應(yīng)用宏觀調(diào)控與微觀管理相結(jié)合飛靜態(tài)管理與動態(tài)分析相結(jié)合、定性研究與定量分析相結(jié)合等方法的同時,既要注重理論演繹的方法,更要特別注重實證方法的研究與應(yīng)用。所謂實證法,簡而言之,就是實際證明的方法。在物業(yè)管理的現(xiàn)階段,由于大量的不規(guī)范形態(tài)的存在,僅僅采用理論演繹方法去聯(lián)系眾多感性材料,往往會出現(xiàn)理論脫離現(xiàn)實的情形。因此,只要有可能,就應(yīng)該強調(diào)實證方法的應(yīng)用,使之有助于對現(xiàn)實問題的分析和物業(yè)管理基礎(chǔ)性研究的開展。通過有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理,基本情況與過程的描述,以及更多的案例分析,為進一步的理論闡述與研究提供事實基礎(chǔ)。所以,在學(xué)科研究方法上,只重視理論探討而忽視實證分析,常常無法得出令人信服的結(jié)論。理論來源于實踐,實踐又是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。只有把實證分析置于理論演繹之中,才能使理論具有普遍意義。五、結(jié)束語物業(yè)管理是