物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)23 @ 物業(yè)管理實務(wù).doc

第五章 物業(yè)管理市場第一節(jié) 物業(yè)管理市場的形成和發(fā)展 一、物業(yè)管理市場的概念與特點 (一)物業(yè)管理市場的概念 市場，是指商品買賣的地方，它“至天下之民，聚天下之貨”，使人們得以“交換而還，各得其所”。市場即在一定的時間、一定的地點進行商品交換的場所。這是對市場的狹義 理解，是對市場局部特點和某種外在表現(xiàn)的概括，它僅僅把市場看作流通行為的載體。 按照馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)關(guān)于市場的廣義理解，市場是指商品交換和商品買賣關(guān)系的 總和。它不僅包括作為實體的商品交換的場所，更重要的是，它包括一定經(jīng)濟范圍內(nèi)商品交換的活動。生產(chǎn)者與消費者就是通過市場形成相互聯(lián)結(jié)的紐帶。 列寧指出：哪里有分工和商品生產(chǎn)，哪里就有市場。隨著分工的擴大和商品生產(chǎn)的發(fā)展 ，市場也在發(fā)展。它不僅表現(xiàn)在市場主體的增加、市場客體數(shù)量和種類的增加、市場規(guī)模的擴大和市場場所的增多，而且表現(xiàn)在不同職能市場的出現(xiàn)。從市場發(fā)展的歷史軌跡來看，先 有消費商品市場，再有生產(chǎn)資料市場；隨著簡單商品經(jīng)濟發(fā)展到擴大商品經(jīng)濟，便出現(xiàn)了勞動市場、資本市場。由于生產(chǎn)要素全面商品化，在商品市場中又派生出各種特殊的市場，如 技術(shù)市場、信息市場、產(chǎn)權(quán)市場、文化市場、房地產(chǎn)市場、物業(yè)管理市場等等。在各種各類市場中，又可以根據(jù)交換客體的形態(tài)，將市場分為有形的商品市場和無形的商品市場兩大類 。 物業(yè)管理是有償出售智力和勞力的服務(wù)性行業(yè)，所出售的是無形的商品，其核心是服務(wù) 。這種以物業(yè)為對象的管理服務(wù)如同其他商品一樣，具有價值和使用價值。物業(yè)管理服務(wù)進入商品交換領(lǐng)域，便構(gòu)成了物業(yè)管理市場。所謂物業(yè)管理市場，是指出售和購買以物業(yè)為對 象的管理服務(wù)這種無形勞動的場所和由此而引起的交換關(guān)系的總和。具體地說，就是把物業(yè)管理服務(wù)納入到整個經(jīng)濟活動中，使其進入流通、交換，使物業(yè)管理經(jīng)驗與服務(wù)得以傳遞、 應(yīng)用，并滲透到生產(chǎn)、生活領(lǐng)域，改善生產(chǎn)與生活環(huán)境，提高生產(chǎn)與生活質(zhì)量，從而實現(xiàn)其應(yīng)有的價值。 (二)物業(yè)管理市場的特點 由于物業(yè)管理市場交換的是無形的管理服務(wù)，是市場細分的結(jié)果，因此它有著與其他商 品市場不同的特點： 1.非所有權(quán)性 物業(yè)管理服務(wù)必須通過服務(wù)者的勞動向需求者提供服務(wù)，這種服務(wù)勞動是存在于人體之 中的一種能力，在任何情況下，沒有哪種力量能使這種能力與人體分離。因此，物業(yè)管理市場交換的并不是物業(yè)管理服務(wù)的所有權(quán)，而只是這種服務(wù)的使用權(quán)。 2.“生產(chǎn)”與消費同步性 物業(yè)管理服務(wù)是向客戶提供直接服務(wù)，服務(wù)過程本身既是“生產(chǎn)”過程，也是消費過程，勞動和成果是同時完成的。例如保安服務(wù)，保安員為業(yè)主提供值崗、巡查等安全保衛(wèi)服務(wù) ，當保安員完成安全保衛(wèi)服務(wù)離開崗位時，業(yè)主的安全服務(wù)消費亦就同時完成。 3.品質(zhì)差異性 物業(yè)管理服務(wù)是通過物業(yè)管理企業(yè)員工的操作，為業(yè)主直接服務(wù)，服務(wù)效果必然受到員 工服務(wù)經(jīng)驗、技術(shù)水平、情緒和服務(wù)態(tài)度等因素的影響。同一服務(wù)，不同的操作，品質(zhì)的差異性都很大。如不同的裝修工程隊，裝修的款式及工藝就有很大的差異，即使是同一工程隊 ，每一次服務(wù)的成果質(zhì)量也難以完全相同。 4.服務(wù)綜合性與連鎖性 物業(yè)管理服務(wù)是集物業(yè)維護維修、治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭園綠化、家居生活服務(wù)等多 種服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)。這種綜合性服務(wù)的內(nèi)容通常又是相互關(guān)聯(lián)、相互補充的。業(yè)主或使用者對物業(yè)管理服務(wù)的需求在時間和空間及形式上經(jīng)常出現(xiàn)相互銜接，不斷地由某一種 服務(wù)消費引發(fā)出另一種消費。例如，業(yè)主在接受汽車保管的同時，會要求提供洗車及維修服務(wù)。 5.需求的伸縮性 業(yè)主或使用者對物業(yè)管理服務(wù)的消費有較大的伸縮性，客戶感到方便、滿意時，就會及 時或經(jīng)常惠顧；感到不便或不理想時，就會延緩，甚至不再購買服務(wù)。特別是在物業(yè)管理的專項服務(wù)和特色服務(wù)上，如代購車、船、機票，代訂代送報刊等，客戶可以長期惠顧，也可 以自行解決或委托其他服務(wù)商。 二、物業(yè)管理市場的形成與結(jié)構(gòu) 隨著我國的經(jīng)濟體制從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的政府行為模式的房屋管理方式 逐漸被打破，出現(xiàn)了一種新的專業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理的健康發(fā)展和規(guī)范運作離不開市場。物業(yè)管理市場作為一個獨立的市場形態(tài)，并納入到整個經(jīng)濟的市場體系之 中，是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。 (一)物業(yè)管理市場的形成1.物業(yè)的特殊性使物業(yè)管理服務(wù)成為獨立交換對象具備了 可能性物業(yè)本身是一種特殊的商品，它在空間上固定不變，時間上長期使用，供給有限，價格高昂。但在其消費階段，隨著物業(yè)的使用，必然出現(xiàn)陳舊、破損和功能的退化。為了保 證物業(yè)的正常使用和消費期的延長，就需要進行科學(xué)的管理、維修和養(yǎng)護。同時，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，高層建筑及相當規(guī)模的小區(qū)不斷增多，功能復(fù)雜的設(shè)備大量使用，使物業(yè)設(shè)施 與功能復(fù)雜化和多樣化。要管理好這些設(shè)備，就必須有專門知識和技能的管理人員進行管理和維護。因此，物業(yè)管理服務(wù)便成為獨立的交換對象而存在，使物業(yè)管理市場的形成具備了 可能性。 2.社會對物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加促使了物業(yè)管理市場的形成 社會對物業(yè)管理服務(wù)的需求是多方面的： 首先，是業(yè)主對物業(yè)管理的需求。業(yè)主為了使自己所擁有的物業(yè)得到正常的使用和保值 增值，需要有專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)料理自己名下的物業(yè)，對物業(yè)及各種設(shè)備、設(shè)施進行養(yǎng)護、維修，對環(huán)境進行美化，對治安進行維護等。通過對物業(yè)的專門化管理，業(yè)主獲得了一個 舒適的生活或工作環(huán)境，從而提高了生活質(zhì)量。 其次，是房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的需求。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的樓宇加上良好的物業(yè)管理，現(xiàn)在 已成為開發(fā)商推出新樓盤的新賣點。隨著人民生活水平的提高，消費者在購買房產(chǎn)的時候，除了質(zhì)量、價格、地理位置等基本因素外，對環(huán)境及售后服務(wù)亦提出了更高的要求。開發(fā)商 將引入優(yōu)秀的物業(yè)管理作為提供良好售后服務(wù)的一項重要的措施，并接納物業(yè)管理的提前介入，既順應(yīng)消費者的需求，又對售后的房產(chǎn)進行妥善的保養(yǎng)，減少返修量，這樣，亦使開發(fā) 商在房地產(chǎn)銷售競爭中取得更多的優(yōu)勢。 再次，是城市管理的要求。城市規(guī)劃與城市管理是社會文明進步中的一項主要內(nèi)容。城 市管理需要對各類住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇和工業(yè)區(qū)進行全面有序的管理。要達到這一目的，非常重要的一條，就是通過各個小區(qū)自身的物業(yè)管理來配合實現(xiàn)，將物業(yè)管理與社會文明建設(shè) 結(jié)合起來，創(chuàng)建出文明小區(qū)與文明城市。 (二)物業(yè)管理市場的結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理市場與其他專業(yè)市場一樣，由市場主體、市場客體和市場環(huán)境三個方面構(gòu)成。 1.市場主體 市場主體是指在市場中進行交換的個人或組織。一種商品或勞務(wù)之所以成為交換的對象 ，是因為有對這種商品或勞務(wù)的需求，以及相應(yīng)于這種需求的供給，因而市場主體包括需求主體和供給主體。物業(yè)管理市場的需求主體是物業(yè)的所有權(quán)者和使用者；供給主體是物業(yè)管 理的經(jīng)營者，即通過合法手續(xù)取得物業(yè)管理經(jīng)營資格的人或組織。 2.市場客體 市場客體是指在市場中被進行交換的對象。一個市場區(qū)別于另一個市場的主要標志在于 它們所交換的對象不同。市場客體可以分為有形的商品和無形的商品(即勞務(wù))兩大類。物業(yè)管理市場上的交換對象是物業(yè)管理服務(wù)，是一種無形的勞務(wù)。這種勞務(wù)具體體現(xiàn)在：房屋及 其附屬設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護、管理，安全保衛(wèi)，清掃保潔，環(huán)境綠化，代理租賃，以及應(yīng)業(yè)主或使用人的要求提供的各種服務(wù)，等等。 3.市場環(huán)境 市場環(huán)境是指進行交換的環(huán)境。需要明確的是，這里所指的“環(huán)境”并不是進行交換的具體場所，而是