論物業(yè)如何提高對寫字樓設備設施的管理水平.doc

北京城市學院2014屆畢業(yè)論文論物業(yè)如何提高對寫字樓設備設施的管理水平學生姓名：畢波學 號：10110122008班 級：10工商專 業(yè)：涉外物業(yè)學 部：經濟管理指導教師：侯偉二零一四年四月論物業(yè)如何提高對寫字樓設備設施的管理水平Concerning how to improve property management level of office equipment and facilities學生： 畢波 班級： 10工商 學號： 10110122008 學部： 經濟管理 專業(yè)： 涉外物業(yè) 指導教師： 侯偉 職稱： 工作單位： 畢業(yè)論文完成時間： 自 2013 年 09 月 至 2014 年 04 月28 / 34摘 要隨著現(xiàn)代寫字樓建筑不斷高速發(fā)展趨勢，寫字樓設備的自動化、智能化的潮流，樓宇對相關配套設備的需求量逐漸增多，設備設施的系統(tǒng)結構、配置組成越來越復雜，設備設施的科技含量在不斷上升，設備設施在寫字樓中的作用越來越突出，寫字樓對現(xiàn)代高智能化設備的依賴程度也日趨高。設備管理作為一門發(fā)展中的應用學科，其包含的范圍更加寬泛，涉及的要素日益復雜、多變，在物業(yè)管理活動中的重要性也凸顯出來。因此而來，就給現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在設備管理這一方面帶來了一系列新的問題與沖擊，就需要我們物業(yè)管理企業(yè)的管理人員認真地去探討研究和思索創(chuàng)新。為了實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的經營目標，就必須將設備管理放在較為重要的位置，并使之貫穿到物業(yè)管理企業(yè)經營過程的每個環(huán)節(jié)，切實提高對寫字樓設備設施的管理水平，充分發(fā)揮其應有的功效。關鍵詞：寫字樓；設備設施；物業(yè)管理；維護；對策AbstractAlong with the modern office building, the development trend of tall and super-tall office environment comfortable, the intellectualization, the trend of increasing demand for building of the complete equipment and facilities of the increasingly complex system structure, configuration, composition, technological content of equipment and facilities in rapidly rising, equipment are playing an increasingly important role in the building, the building of the reliance of the modern equipment is more and more is also high. Equipment management as an application in the development of subject, the scope of its broader, involving elements of its increasingly complex and changeable, also became apparent in the importance of the realty management activities. So, to the modern property management enterprises in the equipment management which brings a series of new problem and the impact on the one hand, it needs us to realty management enterprise management to discuss seriously research and thinking innovation. In order to achieve the property management in the enterprise the management goal, must put the equipment management in an important position, and make it through to the realty management enterprise management each link of the process, to improve the level of the management of office equipment and facilities, and give full play to its due effect.Keywords：Office buildings Equipment and facilities The property management Maintenance Countermeasures 目 錄緒論1（一）研究背景意義1（二）研究方式方法1（三）研究思路1一、寫字樓物業(yè)設備設施概述2（一）寫字樓設備設施定義21.寫字樓的定義22.寫字樓設備設施種類2（二）寫字樓設備設施的特點2二、寫字樓設備設施管理的現(xiàn)狀調查分析2（一）調查對象2（二）調查方法3（三）調查結果分析31.設備管理的規(guī)章制度的統(tǒng)計和分析32.從業(yè)人員態(tài)度的統(tǒng)計和分析43.預防機制的統(tǒng)計和分析6（四）實習感想7三、當前寫字樓物業(yè)設備管理中的問題8（一）使用效率和效益得以提高，但設備壽命和環(huán)境沒有保證8（二）投資過大，過于追求經濟效益8（三）現(xiàn)代化設備的配置復雜，卻沒有完善的系統(tǒng)對策9（四）從業(yè)人員難以適應9四、寫字樓物業(yè)設備維護存在的問題9（一）傳統(tǒng)的維護方式無法適應現(xiàn)代設備9（二）安裝期與運行期脫節(jié)10（三）側重技術管理，忽略其他管理10（四）人機沒有聯(lián)動10五、提高寫字樓設備設施管理水平的建議10（一）加強培訓，提升服務水平11（二）注重服務質量和工作效率，科學管理設備設施運行12（三）貫徹預防為主思想，做好設備設施的系統(tǒng)化保養(yǎng)13（四）不可忽視對外包服務的質量管理13（五）建立健全的預防機制141.建立預防為主科學管理思想142.建立完善的設備管理規(guī)章制度143.采用先進的設施設備管理方法154.使用先進的設施設備管理工具155.做好設備管理的基礎資料工作156.做好供電安全保障工作157.做好消防設備管理16結束語17參考文獻18致謝19附錄120附錄223附錄329附錄430緒論（一）研究背景意義物業(yè)管理是一個還很年輕的行業(yè) ,尤其是在中國范圍內，還是一個處在不斷發(fā)展階段的新興行業(yè)。當現(xiàn)代房地產運營中，目前最受開發(fā)商歡迎和青睞的物業(yè)，寫字樓物業(yè)是絕對可以算的上是最主要的一個。因為市場常態(tài)下，寫字樓是可以產生較高利益回報的業(yè)態(tài)。物業(yè)管理的主要對象是建筑物，對于寫字樓建筑而言，一般的設計壽命可達70-100年。建筑物壽命長短的主要因素是其配套的設備設施系統(tǒng)，因此對設備設施的管理效果如何，對于寫字樓物業(yè)來說是很重要的環(huán)節(jié)，它直接關系到寫字樓能否正常的運行，也必然關系到物業(yè)資產的保值增值。然而，一直以來寫字樓因設備管理出現(xiàn)問題而引發(fā)的事故屢見不鮮。在這個大背景下，我們需要對寫字樓設備管理引起足夠的重視，同時我們還應該注意到，對一個寫字樓物業(yè)來說，保持良好的設備運行必然是幾代人所做出的貢獻，物業(yè)設備管理具有連續(xù)性和頻繁性，必然要求所有的管理者，要有強烈的責任感，把物業(yè)設備管理放在自己的心中，踏實做好每一步的工作。物業(yè)管理最本質的意義，是通過物業(yè)管理的全過程，達到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設成果的使用價值得以最充分地體現(xiàn)?？梢娫O備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對保障物業(yè)管理的服務水平起到了不可替代的作用。（二）研究方式方法這篇文章采用了理論研究與實地調研相結合的研究方法，閱覽了當前國內外的一些有關物業(yè)管理書籍、文章。內容上主要是關于寫字樓物業(yè)設備的維護的方式方法、寫字樓設備問題的分析等。在此基礎上，以融科大廈物業(yè)、金融街鑫茂大廈物業(yè)為調研對象，根據(jù)寫字樓設備管理的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問題設計調查問卷。通過對問卷結果的數(shù)據(jù)分析，研究物業(yè)設備管理中所暴露出的問題，并以此提出具有針對性的建議。（三）研究思路 本文由緒論、正文、結束語三大部分組成，共六章內容。緒論，闡述本文研究的背景意義、方式方法、思路框架。第一章，提出相關概念，關于寫字樓設備設施的管理。第二章，對目前寫字樓設備管理的現(xiàn)狀進行分析，通過調查問卷以及實習經歷形式來敘述。第三章，通過調查的結果得出結論找出目前寫字樓設備管理存在的問題。第四章，通過調查結果的結論找出目前寫字樓設備維護存在的問題。第五章，針對存在的問題提出建議。第六章，總結現(xiàn)狀，展望將來。一、寫字樓物業(yè)設備設施概述（一）寫字樓設備設施定義1.寫字樓的定義寫字樓是指國家機關、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事日常業(yè)務務活動的建筑物，其使用者包含營利性的經濟實體和非營利性的管理機構，是隨著經濟不斷的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產生的。影響寫字樓品質的因素主要有區(qū)位、規(guī)模、建筑文化、硬件設施和軟件服務。2.寫字樓設備設施種類寫字樓中的設備設施，是指與寫字樓配套各類軟硬件，主要是面向寫字樓內的租戶開放，這些設備設施，大致分為辦公、日常生活、公共服務、消防、及其他這個五個類別，是根據(jù)不同的位置的進行配置的，并與寫字樓同時規(guī)劃、同時建設、同時投入使用，它是租戶日常工作中的重要物質保障，寫字樓內設備設施的配套是否齊全直接影響租戶的日常工作的效率。（二）寫字樓設備設施的特點在硬件配套上，寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。在當代建筑行業(yè)高速發(fā)展的今天，科技已經完全融入了建筑的設計理念，可以看到，現(xiàn)在那些屹立在各地的標著性寫字樓，內部都擁有高科技含量的設備，為服務人類提供著便捷。除此之外，建造寫字樓所用到的建筑技術、層高、標準承重、電力系統(tǒng)、水利系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都非常先進。另外就寫字樓的本質而言，硬件設施的最大追求應該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設計和建筑功能的創(chuàng)新上。在軟件配套上，寫字樓的軟件服務，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，即注重管理的高效性。另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務服務上，即為人住租戶提供服務的專業(yè)性。二、寫字樓設備設施管理的現(xiàn)狀調查分析（一）調查對象針對住宅小區(qū)的公共設施種類問題，我對高爾夫公館的110位業(yè)主進行了調查，發(fā)放問卷110份，回收105份。（在進行此次問卷調查之前，這幾個住宅小區(qū)都已經全部交房，每個小區(qū)都有了一定的居住率，不存在小區(qū)還有部分在建，公共設施不齊全的情況。且很多業(yè)主都是在其他小區(qū)有住房，了解大多數(shù)小區(qū)的公共設施情況。）（二）調查方法針對寫字樓的設備設施管理和維護問題，我對融科大廈的105位租戶進行了調查，發(fā)放問卷105份，回收100份。該大廈是一個標準的大型寫字樓，設備設施較為完善，適合作為調查的對象。（三）調查結果分析采取問卷調查的方法。對于租戶對寫字樓設備設施的理解以及普遍的設備問題。調查問卷設計編寫了十道單項題。1.設備管理的規(guī)章制度的統(tǒng)計和分析問題二；您認為寫字樓設備的管理最重要的是什么？A.從業(yè)人員知識技術水平B.嚴格的操作規(guī)章制度C.良好的運行維護制度D.對于設備的監(jiān)管力度E.建立預防機制 28人 22人 25人 18人7人 28% 22% 25% 18% 7%從這個問題的調查結果可以得知，就目前來看，大家認為要提高管理水平的重點該在于人員和維護和管理制度，這樣才可以確保設備的日常運行，而監(jiān)管和預防機制有后滯性，因此不應優(yōu)先考慮。問題四；您對目前您工作的寫字樓物業(yè)設備管理滿意度如何？這是對調查者對設備管理的滿意度進行大概的了解，通過的這次調查我發(fā)現(xiàn)基本上還是比較正常，但大部分人選擇了一般，這說明管理制度問題是普遍存在的，接下來我就是要摸清這些問題產生的原因。問題八；你認為現(xiàn)在寫字樓物業(yè)設備管理制度效果如何？ 這個結果顯示出大家對于寫字樓的設備管理制度還是可以接受的，但并沒有達到一個好的水平上，僅僅能夠讓大家大概上滿意是遠遠不夠的，因此在這一方面也需要作出調整和改進。綜上所述，我認為設備管理制度是提高設備管理水平根基，所有改變和調整都應該圍繞管理制度，這是保障設備正常運行的一個前提。之所以目前該寫字樓的調差結果并不理想，這和設備管理制度的漏洞是分不開的，恐怕制度中缺少對設備的日常運行檢查以及日常維護的頻率和操作規(guī)范提出明確的要求，還有對于不遵守制度行為監(jiān)管有疏忽，懲罰機制沒有發(fā)揮真正的作用。2.從業(yè)人員態(tài)度的統(tǒng)計和分析問題五；在寫字樓的物業(yè)設備管理方面，您認為那些設備經常出現(xiàn)問題？通過這個調查可以看出那些設備出現(xiàn)問題的頻率較高，這是由于設備維護人員未能按時的對設備進行檢查和維護才會出現(xiàn)這些問題，設備設施離不開人員的維保，一旦他們的工作態(tài)度出現(xiàn)了問題，就是寫字樓整體運行出現(xiàn)問題，因此需要想辦法提高他們的工作效率。問題六；您認為造成設備出現(xiàn)問題的原因可能是；這一調查結果顯示，對于產生問題根本原因的并不是單純的一點，而是各方面的出現(xiàn)了問題，而以上3個占較大比例的恰恰說明了問題的根本原因，這也是我們要找出解決方案索要參照的方向問題七；您對物業(yè)設備的管理人員印象如何？這個調查結果顯示出了對于設備管理的從業(yè)人員來說，他們對于租戶的服務態(tài)度還是比較端正的，但在辦事效率上有所欠缺，所以這樣的工作效率是不能夠令人滿意的，因此我們需要對于從業(yè)人員的綜素質合提升上要有對策。綜上所述，我認為物業(yè)的從人人員是提高設備管理水平的重要環(huán)節(jié)，有擁有好的制度的前提下，從業(yè)人員不去遵守，也是白紙一張，從以上調查結果顯示，無論是對于設備的管理程度，還是與租戶的溝通程度，都不令人滿意，問題可能出現(xiàn)在人員本身的素養(yǎng)以及技術能力還不達標，員工在來到工作崗位以后，物業(yè)公司對員工的意識培訓以及操作培訓強度不夠。還有可能就是公司內部的人事管理，領導層與員工群體的意見不統(tǒng)一。因此導致了從業(yè)人員在態(tài)度上出現(xiàn)了問題。3.預防機制的統(tǒng)計和分析問題三；關于寫字樓的配套設備，您認為什么最重要？通過這個調查可以看出，大家對于消防設備非常重視，也給我們提了一個醒，加強管理的側重點在什么地方，消防屬于應急預防措施，是應對突發(fā)情況的必備設施，因此在這一結果表現(xiàn)了建立預防機制的重要性。問題九；您認為您目前所工作的寫字樓物業(yè)設備管理哪些方面有所不足亟需提高？ 從這個統(tǒng)計結果可以看出的是大家對于目前在設備管理所能出現(xiàn)的情況，都有認同，可以看到在應對突發(fā)問題上，還是有所欠缺，因此，體現(xiàn)出該物業(yè)在預防機制上還未能完善。問題十；您認為現(xiàn)在繼續(xù)改進的物業(yè)設備服務應該有哪些？這是結果可以得出的結論是，建立完善的預防機制，是所有人有期望的，因為只有完善了預防機制，才能切實保障寫字樓內左右人員的生命財產安全。這就是提醒我們提高設備管理水平不能只注意眼前，要為以后的事多想想。綜上所述，我認為預防機制在物業(yè)設備管理中起著很大的作用，不僅僅是提高寫字樓應對突發(fā)事件的能力，而是整個寫字樓日常運行的保障，從調查結果來看，租戶對于預防機制是很重視的，對于天天在這里工作的他們來說，設備不需要他們去維護，從業(yè)人員也不需要他們去管理，他們唯一重視的就是自身的生命財產安全。對于該大廈來說，目前沒有發(fā)生突發(fā)事故，并不代表著以后肯定不會發(fā)生，要著眼于未來。（四）實習感想本人曾在北京金融街物業(yè)管理有限公司所管理的北京鑫茂大廈這一項目的工程部實習，金融街物業(yè)是一家老牌的國企，具備國家級資質的物業(yè)管理水平，鑫茂大廈也是一個建成很早的一個寫字樓。其秉承“以人為本”的式物業(yè)管理理念，始終以堅持貫徹“誠信服務、優(yōu)質管理、客戶至上、不斷創(chuàng)新、節(jié)能環(huán)?！?為服務宗旨，同時還以專業(yè)的、優(yōu)質的服務態(tài)度，能為客戶提供經濟有效的、高品質的物業(yè)服務。北京鑫茂大廈，位于位于金融街中心區(qū)B區(qū)1號地塊，西臨西二環(huán)主路，北臨武定侯街，位于兩條主路的交叉路口，占據(jù)了金融街中心區(qū)的金角。該項目的產品定位為高檔辦公寫字樓。下圖為大廈設備管理流程圖。在實習期間，本人感到該公司雖然是一家物業(yè)管理服務專業(yè)化很高的正規(guī)化公司，但其在運行過程中或多或少存在上述所講的一些問題，比如在人員構成和人才培養(yǎng)方面，公司的大部分從業(yè)人員如保潔、保安、工程維修人員等的學歷層次都不是很高，有些人員的責任心也不是很高，對工作的投入的積極性不高，對于設備管理雖然做到了定期檢查，定期維護，但和公司的設備管理制度所規(guī)定的要求并沒有保質保量的去實行，并且公司也較少對員工進行培訓教育，開展工作還是按照傳統(tǒng)模式來做，不能緊跟時代步伐，公司的工程技術人員流動率也比較高，技術隊伍不穩(wěn)定，難以吸引高素質人才；在管理服務方面，公司的觀念和意識還沒有真正的轉變過來，還是以“管理型”為主，沒有真正成為一個“服務型”的公司；在物業(yè)設備管理和維護方面，也是實行的是靜態(tài)管理，單一的設備維護，只重視運行維修，輕視日常保養(yǎng)，更少考慮預防。三、當前寫字樓物業(yè)設備管理中的問題（一）使用效率和效益得以提高，但設備壽命和環(huán)境沒有保證現(xiàn)代化寫字樓的設備設施投入使用的確是可以保證較高的工作效率，同時帶來很高的收益回報但這也對設備的管理提出了更高的要求。設備在運行過程中會出現(xiàn)許多機械故障，持續(xù)運行所出現(xiàn)的腐蝕和磨損，對環(huán)境造成的嚴重污染以及對能源的大量損耗。我國絕大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)對于設備的管理都還屬于表面上的認識，他們更注重在設備運行中出現(xiàn)問題然后及時維修，卻不注重對設備的檢查和日常的維護，更不會就設備可能出現(xiàn)的問題建立預防機制，以為這樣就能夠保證持續(xù)運行，這樣的皮毛管理對這些設施設備的壽命延續(xù)沒有任何的保障。同時這種皮毛管理不僅對設備設施的壽命和環(huán)境存在很大影響，會在一定程度上損害廣大業(yè)主的切身利益，而且還會增加出現(xiàn)安全事故的隱患，進而擴大了物業(yè)服務企業(yè)的經營風險，弱化了該企業(yè)的技術實力與技術含量，這樣對物業(yè)服務公司自身的發(fā)展與進步也是一種根本性損失。出現(xiàn)這樣管理方式，其中固然夾雜這物業(yè)的使用者對設備運行的一種短期思維的因素存在，但是這更反應出了我國大部分寫字樓物業(yè)企業(yè)對于實際利益太過于重視，忽略了經營的綜合成本，他們缺乏對設備設施管理維護的了解，腦海中沒有更深層次的對設備負責的服務意識。（二）投資過大，過于追求經濟效益辦公寫字樓不同于小區(qū)居民樓，不僅要有華麗的外觀來吸引租戶的眼球，而且需要配有大量的現(xiàn)代化智能設備為租戶提供他們所需求的一些便利，這樣才能讓租戶真正滿意的在這里工作，所以大部分的寫字樓都選用了一些國外進口設備，這些設備包括價值昂貴的高性能制冷機組、具有高科技含量的UPS和樓宇自控系統(tǒng)、涉及人身安全的電梯和消防系統(tǒng)等。這樣的投入固然提高了寫字樓的檔次，但這些高科技設備的投資和使用也同時提高了管理與維護費用，使得投資者的眼光聚焦在設施運行與設施設備管理的經濟效益，然而這種過于注重追求經濟利益的結果往往會忽視對物業(yè)設備的維護和管理。（三）現(xiàn)代化設備的配置復雜，卻沒有完善的系統(tǒng)對策現(xiàn)代化設施設備內部構造復雜程度在不斷地提高，整個運行過程環(huán)節(jié)多，且相互運行、相互制約。因此，必須有一套行之有效的系統(tǒng)進行管理，確保整個運行體系的良好運轉，但是目前我國的多數(shù)寫字樓物業(yè)管理服務企業(yè)在針對該建筑內設施設備方面沒有完善的系統(tǒng)對策，這樣就導致了設備運行有不可控因素，因而加重了問題的出現(xiàn)。同時目前有關物業(yè)管理方面的法律法規(guī)也還很不健全，這樣就使得寫字樓物業(yè)企業(yè)對設備設施的管理沒有法規(guī)和條例的硬性約束，導致設備的運行缺少保障，從而造成物業(yè)企業(yè)在日常管理中遇到的許多的設備問題都很難在第一時間找出原因，影響了設備的正常運行，遲遲得不到解決。（四）從業(yè)人員難以適應使用現(xiàn)代化設施設備就需要在操作上更加有綜合技術含量，在維護時需要更加專業(yè)的知識，從業(yè)人員分工較細，經常是單工序操作，又由于設施設備結構復雜，一般人員的技術能力難以確保設備的長期穩(wěn)定運行。因此，要求物業(yè)企業(yè)加強對員工操作的相關培訓，或者吸納更高學歷的專業(yè)技術人才，才能夠使人與設施設備相互協(xié)調。但物業(yè)服務企業(yè)屬于微利行業(yè)，與建筑業(yè)、房地產業(yè)等行業(yè)相比,同類型同級別工作人員的收入都會普遍偏低，且專業(yè)技術人員的素質差距更大，難以招攬專業(yè)的人才。同時，寫字樓物業(yè)企業(yè)受到財力和管理能力水平等方面的制約，企業(yè)在專業(yè)人才的培養(yǎng)方面投入并不顯著，效果肯定也不會很理想，使得設施設備管理技術隊伍難以形成，高素質人才對于物業(yè)行業(yè)又不是很熱衷，從而致使現(xiàn)有的從業(yè)的人員難以迅速適應這些高科技含量的設施設備。四、寫字樓物業(yè)設備維護存在的問題（一）傳統(tǒng)的維護方式無法適應現(xiàn)代設備一般設施設備維護工作的重點在于設備的問題維修階段，然而卻忽略了設備在運行過程中的全過程式管理。之所以對設施設備進行維護與維修的根本目的是為讓設備保持良好的持續(xù)運行，而不是只進行設施設備的修復工作，這種發(fā)現(xiàn)問題解決問題的模式過于單一，其本質是屬于一種靜態(tài)管理，是一種傳統(tǒng)的維護方式。在目前寫字樓飛速發(fā)展的大背景下，對設備設施的要求只會越來越高，這種維模式已經不能夠適應對現(xiàn)代化設施設備進行綜合維護的標準了。（二）安裝期與運行期脫節(jié)寫字樓設施設備管理和維護并不能夠確保兩者的關聯(lián)性，使得制造與使用沒有統(tǒng)一的標準，設備前期引進環(huán)節(jié)與后期管理維護環(huán)節(jié)脫節(jié)，這就導致的設備出現(xiàn)了問題，原因無從查起，誰該負責任也辨析不清，這樣的問題不僅使設備無法正常的運行，而且對今后設備的使用也是一個巨大的隱患，很可能會造成很大的損失。（三）側重技術管理，忽略其他管理目前寫字樓設施設備管理還并不是全方位的管理，還是比較注重技術層面的側的管理，對于設備運行成本和維護的制度管理還沒有引起足夠的重視。據(jù)我調查得知，目前寫字樓企業(yè)對于設備管理和維護的存在一些錯誤的想法，人們都認為這么好的設備，那會那么容易就出現(xiàn)問題，如果出現(xiàn)的問題多，那還買它干什么，只要沒有人反映問題就是沒有問題，也不用老去檢查。這種認識導致了他們忽略對于設備維護重要性，還停留在這種膚淺認知的層面上，并沒有真正的認識到物業(yè)設備設施管理的實質，物業(yè)服務對象是人，設備運行良好，才能夠讓人滿意，但設備的運行也是需要人去管理。他們沒有意識到物業(yè)設備設施管理的最中目的（即各種物業(yè)設備設施的運行良好）是提高整個物業(yè)管理水平必不可少的重要因素。由此使得管理出現(xiàn)疏漏，問題主要體現(xiàn)在表現(xiàn)為管理制度不健全、臺帳檔案不完整、監(jiān)督檢查不到位、作業(yè)指導不明確等，這樣的管理方式對設備無疑是毀滅性的。（四）人機沒有聯(lián)動寫字樓內施設備管理只注重設施設備管理機構和專業(yè)人員，沒有把設施設備的管理、維護、預防機制有效的連接起來，這是一個整體，缺少了那一個環(huán)節(jié)，都不能保證設備的平穩(wěn)。加入設備在運行中出現(xiàn)了問題不能夠第一時間找到維修的人員，設備的維護沒有固定的工作人員去監(jiān)管，出現(xiàn)了突發(fā)情況，沒有部門去及時應對，從而導致設備不能夠得到長期穩(wěn)定的檢查和維護，進而出現(xiàn)老化，損壞等現(xiàn)象，嚴重影響了設備的使用價值。五、提高寫字樓設備設施管理水平的建議目前，寫字樓物業(yè)的設施設備管理水平還沒用打到一個較高的層次，還有許多問題有待我們去解決。之所以有許多人許多不能令人滿意，歸根結底是寫字樓物業(yè)對于設施設備責任感不強、組織建設和制度完善還沒有得到重視，專業(yè)人才的培養(yǎng)，也沒有嚴格把關，這些問題阻擋了寫字樓設備設施管理水平前進的腳步。只有擁有積極的態(tài)度，結合科學的管理觀念，對設施設備有效地進行全方位管理，確保設備的平穩(wěn)運行，才能充分體現(xiàn)設施設備的使用價值，帶來更高的收益回報，科學合理的設施設備管理方式是寫字樓物業(yè)設備管理水平不斷發(fā)展的重要步驟。因此，必須重視和盡快完善本企業(yè)的設施設備管理體制、組織建設和制度建設，為加快實現(xiàn)設施設備管理現(xiàn)代化開提供有力保障。設備設施管理是寫字樓物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，我認為應該做好如下幾方面工作：（一）加強培訓，提升服務水平從以上的調查結果不難看出，加強設備設施管理水平首先就是要加強培訓，只有從業(yè)人員的思想層次，技術能力，管理和協(xié)調能力得到了提升，才能更好的在工作中履行自己的職責。我認為首先就是要讓從業(yè)人員了解寫字樓設備設施的基本職能。比如，防火卷簾門的功能是在有火災出現(xiàn)時能自動降落并有及時有效的阻斷火勢蔓延，因此防火卷簾門下面就不能堆放雜物，以便在關鍵時刻發(fā)揮其作用，這就要求在平時巡查時要時刻注意，觀察防火卷簾門是否下堆放物品，但是在實際操作中卻我發(fā)現(xiàn)一些防火卷簾門下堆放著雜物，是因為沒有任何起到提醒作用標識，歸其原因在于寫字樓服務物業(yè)的管理人員對防火卷簾門的作用與功能根本就不了解。所以，造成物業(yè)設備設施管理的水平高低，有很大一部分因素是寫字樓物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員個人對設備設施管理認識太過于膚淺，管理層也沒有為基層人員建立這種對設備設施負責到底的態(tài)度。對于加強寫字樓物業(yè)設備設施管理方面的相關培訓。我認為首先是從戰(zhàn)略層面上考慮，企業(yè)的高層領導自身要提高對于物業(yè)設備設施管理各方面的認識，這有利于及時的發(fā)現(xiàn)問題從而很快的向下反饋，具體就是領導層每日要進行至少一次的巡查，制定表格以便記錄下發(fā)現(xiàn)問題設備種類和問題類型。當天進行反饋，并委任檢查部門進行復查。其次就是基層人員的意識培訓，我認為在每個月都應該有至少一次的培訓會議，要求全員參與，并進行卷面的筆試。對于長期成績優(yōu)異的員工要予以鼓勵，對于意識淡薄的員工要進行批評。只有讓他們明確物業(yè)設備設施管理工作的基礎性和重要性，才能真正建立起對設備負責的態(tài)度；最后是從日常操作層面上出發(fā)，企業(yè)中層以下的各級人員要尤其是設備的維修維護人員，要定期由有經驗的老員工進行物業(yè)設備設施的關鍵控制點與特殊位置點考核。此外，現(xiàn)代化寫字樓物業(yè)設備設施管理的技術性非常強，這就決定了管理人員技術水平決定著物業(yè)設備設施的運行效果。物業(yè)企業(yè)要不但要有日常的培訓計劃。我認為還需要了增加系統(tǒng)工程師這一崗位，使其有效的把寫字樓設備設施的維管結合起來，只有這樣才能更好的提升寫字樓物業(yè)企業(yè)設備設施管理技術水平的穩(wěn)定性，提升企業(yè)的競爭力。（二）注重服務質量和工作效率，科學管理設備設施運行要達到寫字樓設備設施運行的科學化管理，就必須要細致到每一個工作環(huán)節(jié)，就是通過科學的觀念有效的規(guī)劃和管理設備設施在使用維護的全過程，運用合理的技術手段，這樣就可以做到以較低的管理成本，換來設備設施較大的使用價值體現(xiàn)，使物業(yè)設備設施安全、高效的運行。首先是展開關鍵點控制措施，寫字樓設備設施種類繁多，每一個類設備設施都有它各自的功能和作用，因此同樣是持續(xù)運行的設備設施他們各自的磨損程度是不一樣的，這取決于所在的環(huán)境和運行狀況的不用。所以在日常的運行中，各類設備設施所發(fā)生的問題類型和發(fā)生問題的頻率也會有所不用。就要求設備管理人員或日常的巡查人員在檢查運行過程中對它們所關注的重點內容也會有所差異，即表示關鍵點的控制是不一樣的。具體表現(xiàn)在設備設施臺帳的基礎上，企業(yè)通過內部定期對設備設施的檢查維護后，確定各種類設備設施在運行中需要注意的控制關鍵點，可以將關鍵點形成一個記錄，擺在設備的附近并將這些關鍵點納入到日常運行監(jiān)測系統(tǒng)錄入進去，確保時時監(jiān)管并及時處理故障。同時，管理人員還可以制定規(guī)范的、正式的管理文件。將各類不同設備設施關鍵點的位置以及它們的控制方法、控制流程等加入文件并存檔。也可打印出來張貼在工程人員的辦公室，為他們工作提供方便。這是物業(yè)設備設施運行管理最基礎且最重要的工作之一。其次是規(guī)范和統(tǒng)一標識標志、注重實用性。為提高物業(yè)設備設施的運行效率和質量，管理人員應建立統(tǒng)一的標識標志體系，每個設備上都張貼各自的信息，就像身份證一樣，上面有設備的名稱標識、運行狀態(tài)標識、日常維護標識、安全標識等，最后將標識歸納總結形成物業(yè)設備設施標識手冊，要求標識手冊要做到“標識全覆蓋、標識無漏洞”，讓所有的從業(yè)人員所有施都要標識掌握手冊。同時在建立標識手冊時需要注意標識的“實用性”問題，標識上不要有太過專業(yè)的語言，要簡單易懂，如不從實際性、可操作性出發(fā)，建立出來的標識體系就不能有效地達到目的。最后就是實行日常巡檢與定期巡檢，消滅一切隱患。物業(yè)企業(yè)要從設備設施的運行的可持續(xù)性、管理的傳承性這兩點出發(fā)，從業(yè)人員要嚴格遵守巡查的制度并認真做好設備設施的巡查記錄。這是工作人員負責態(tài)度態(tài)度的交接。除每日的定時定人的巡查及記錄外，同時還要定期的借助各種先進技術對設施設施進行診斷，不斷收集與更新各個設備設施的關鍵參數(shù)及變化情況，比如壓力管道的管道壁測厚、大電流母線槽接點的測溫、系統(tǒng)“關注點”的定位等。這些工作的目的其實就是為了消除可能存在的隱患，通過記錄，分析這些數(shù)據(jù)的變化趨勢與走向，這樣才能夠及時、動態(tài)的掌握各類設備設施的運行狀態(tài)與變化，從而實現(xiàn)從靜態(tài)態(tài)維修向動態(tài)維修方向進行發(fā)展，從原來的發(fā)現(xiàn)問題變?yōu)轭A防問題，這一點對于物業(yè)設備設施保養(yǎng)工作會產生質的變化。（三）貫徹預防為主思想，做好設備設施的系統(tǒng)化保養(yǎng)任何故障或事故的出現(xiàn)都是有因可循的，都是從沒有到有，從點到面的積累過程，其實在設備設施運行中發(fā)生的許多事故的發(fā)生都是由人們日常工作中的小疏漏引起的，事故就是平時工作疏忽的映射，所以要對管理人員強調“保養(yǎng)重于維修”的思想，比如電源線的壓緊螺絲松動會導致線路的局部過熱進而就會引發(fā)停電的后果，甚至會引發(fā)失火或者燒毀設備等嚴重后果。設備設施的保養(yǎng)要把系統(tǒng)化、日常化為主，要制定行之有效計劃、達成目標，尤其要抓好以下三個環(huán)節(jié)的管理：一是設備設施臺帳的建立與維護。建立設備設施臺帳的基本原則是做到帳實相符，也就是說設備的臺賬其實就是設備的個人檔案，記錄在它的運行壽命中所發(fā)生的所有情況，這樣做是方便管理人員盡快的解決問題，同時每個月或者季度也要安排專業(yè)的技術人員對臺賬進行核查，不正確或是不合理之處要找出真相并修改、調整；同時要對臺賬進行備案，以免原帳丟失為設備設施維護帶來不便。如果是是企業(yè)新增、更換設備設施的，則要有負責的人員要通過現(xiàn)場進行了解與檢測，重新建立臺帳并備案，確保帳實相符。而平時臺帳維護重點是要即時更新與調整，這樣才能發(fā)現(xiàn)設備設施可能存在的隱患并及時解決。二是設備設施保養(yǎng)計劃的制定。企業(yè)要根據(jù)各個設備設施的功能特點、運行狀況、使用環(huán)境、關鍵點、以及維修記錄和保養(yǎng)記錄等，以“確保安全運行、預防故障發(fā)生、經濟高效管理”為準則，最好落實到個人，用固定的人去維保固定的設備。三是要建立設備設施維修記錄和原始保養(yǎng)記錄的檔案。日常保養(yǎng)要嚴格按制定的計劃執(zhí)行，并且還要規(guī)范、認真的填寫相關設備設施的保養(yǎng)與維修記錄且妥善保存，責任人要簽名。上述三個環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，構成一個可以互相印證、互相查詢的整體系統(tǒng)。要確保每臺設備設施都有臺帳記錄，有臺帳就一定有保養(yǎng)計劃，有保養(yǎng)計劃就必須存在原始保養(yǎng)記錄，相應的有保養(yǎng)各維修記錄就肯定有實際作業(yè)記錄，讓每一個設備設施形成一個獨立的身份。有了這些數(shù)據(jù)，對設備設施日常保養(yǎng)工作的監(jiān)督檢查就可從任何一個環(huán)節(jié)入手，就可以做到有據(jù)可查。（四）不可忽視對外包服務的質量管理寫字樓物業(yè)設備設施的維護項目通常都是進行外包處理，由于企業(yè)本身實力不夠雄厚，即交由第三方專業(yè)公司來完成設備設施的維護。這種外包服務的好處是可以做到優(yōu)勢互補、資源共享，是一種企業(yè)間的業(yè)務協(xié)作方式，有利于社會資源的優(yōu)化配置和合理利用。但是必須要明確的一點是，外包服務只是將這項工作轉移給第三方公司，而本身物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的權利和義務這種關系并沒有轉移或是發(fā)生改變，也就是說設備出現(xiàn)了故障也還是由物業(yè)公司負最終責任。相反，因為把業(yè)務進行外包后而使得物業(yè)服務企業(yè)對此項工作無法進行更細致的過程管理，這樣有時會出現(xiàn)一些不可控制的因素，給企業(yè)工作帶來不便。因此，物業(yè)企業(yè)要多與外包的企業(yè)進行溝通，建立一個不僅是相互合作的關系，更是相互監(jiān)督的關系，對于外包服務要建立必要的數(shù)據(jù)庫，并對每一次的外包維保進行記錄并存檔，這也是辨清物業(yè)設備設施管理責任的必要數(shù)據(jù)。而對外包服務的質量管理與監(jiān)督，關鍵要做到幾項幾點：首先外包服務必須要通過正式的合同協(xié)議，合同里明確約定外包事項及內容；其次對外包服務規(guī)定詳細的質量標準與要求，還要規(guī)定服務質量的檢驗檢測方法；最后外包服務的工作也要納入到企業(yè)設備設施日常運行的管理和維修保養(yǎng)工作體系中，實時進行管理與監(jiān)督。（五）建立健全的預防機制1.建立預防為主科學管理思想要求設施設備的管理現(xiàn)代化首先必須是做到管理思想的現(xiàn)代化，即要樹立正確的設施設備綜合管理思想，要強調預防機制在設備設施管理常管理中的重要地位，通過設備建立的臺賬系統(tǒng)要定期開展事故的分析與研究，讓管理人員參與進來，進行討論，積極的發(fā)言說出自己對于事故的分析和看法，從而從內心深處培養(yǎng)危機意識。另外每年還可以進行兩到三次突發(fā)事故的演習，深化預防為主的意識。2.建立完善的設備管理規(guī)章制度要想有一個好的應急預案，先要建立建全完善的設備管理規(guī)章、制度，這些設備管理規(guī)章制度則包括有：設備管理崗位責任制度；設備基礎資料管理制度；設備運行和維護保養(yǎng)制度；設備檢修制度；資產管理制度；培訓計劃；設備的臺賬流程；各類機房、變配電機房的出入登記制度等。沒有最完美的制度，只有根據(jù)事故所發(fā)生的經驗教訓不斷改進和凋整，健全各項規(guī)章制度。而預防機制其實就是根據(jù)在這些基礎上，為了應對突發(fā)的情況所建立的制度。首先按設備的不同功能，不同環(huán)境和設備密度、安排業(yè)務能力，技術水平相對較高管理人員，認真負責的建立設備管理體制。然后這些成員可以成立一個應急小組，憑借對設備的了解，在發(fā)生突發(fā)情況時，他們就可以很清醒的指揮現(xiàn)場，從而最大限度的減少人員傷亡和財產損失。同時該小組負責人還可以結合國家的有關政策、法規(guī)、條例、自身的經歷，設備管理的規(guī)章制度建立員工的應急培訓教育工作，提高員工的防范意識，每一個季度火半年進行一次應急教育的培訓，并讓員工總結相關心得，強化預防意識，對操作人員實行設備維護培訓，對檢修人員實行設備檔案培訓，并把各項培訓工作列入預防工作計劃中。3.采用先進的設施設備管理方法積極推廣并應用各種設施設備的診斷技術，應該要從實質性的狀態(tài)維修向預知可能存在的維修方面進行發(fā)展；應用ABC分類法提高備件管理水平；應用網(wǎng)絡技術組織關鍵設施設備大修理工作，對問題較多的設備進行重點管理，時時監(jiān)控，以降低突發(fā)事件的概率。4.使用先進的設施設備管理工具根據(jù)設備臺賬中所記錄的設備信息，對于出現(xiàn)問題較為頻繁的設備，要加以重視，并采用先進的診療設備進行維護和時時檢測，提高設備的使用壽命，降低故障風險。對于需要更換的設備設施參考原設備的臺賬，及基礎資料，選擇既先進又合理的先進設備，從而避免重蹈覆轍。5.做好設備管理的基礎資料工作基礎資料的建立預防機制根本依據(jù)與前提，必須保證各項設備設施基礎資料的真實性與完整性，應利用科學的手段進行分析，并保證不斷的對基礎資料進行改和更新，使基礎資料能做到電子化、網(wǎng)絡化、動態(tài)化，這樣才能真正體現(xiàn)基礎資料的作用。一是設備的原始檔案，包括有基本技術參數(shù)和設備價格；質量合格證書；安裝說明書；驗收資料；安裝調試及驗收記錄；出廠、安裝、使用的日期。二是設備的臺賬，根據(jù)設備的不同種類可以歸納劃分并編號。編號為整理和查找設備信息提供了便利，減少了時間與人力的損耗。三是設備技術登記簿，將每一個設備的完整壽命周期記錄下來。從他的設計，安裝，維保，故障都要進行的記錄。四是設備系統(tǒng)資料，物業(yè)設備設施都是要進行組成相應的系統(tǒng)后才能充分發(fā)揮其作用的。例如中央空調這個系統(tǒng)就是由冷水機組、冷卻泵、冷卻塔、冷凍泵、管道、閥門、空調末端設備、電控設備及監(jiān)控調節(jié)裝置等一系列單個的設施設備組合成的，它們中的任何一種設備或其中的傳導設施發(fā)生故障，中央空調整個系統(tǒng)都將不能正常運行。6.做好供電安全保障工作供電設備故障是寫字樓物業(yè)最常見的設備故障，的物業(yè)應該通過對變配電設備供電安全隱患進行檢查、整改，使變配電設備達到完好性，保障設備“安全、可靠、經濟、合理”地運行。同時還要加強在用電高峰期間變配電等設施施備的運行查視力度與強度，要求巡視人員在查視的過程中做到以下幾點：一看，認真查看設備設施的各項儀表參數(shù)指示值是否正常等；二嗅，設備有無焦味異味等；三摸，設備溫升是否正常等；四聽，設備運行聲響是否處于正常等；五想，通過以上看、嗅、聽、摸等方式得到相應設施設備運行的數(shù)據(jù)和材料，并結合有關指示儀表情況進行綜合分析與結論，并快速找出出現(xiàn)故障的原因且及時排除，保障設施設備安全的、經濟的運作。7.做好消防設備管理消防設備是應急機制中最重要的一環(huán)，也是突發(fā)事故必須要用到得設備設施，如果消防設備無法正常工作，那將是非常可怕的一件事。具體要做到；全公司的煙感器每年由消防中心組織測檢12次；自動滅火噴淋管道污水，每年由消防中心和管工班組織排放檢查一次；公司的消防加壓、送風、排煙風機，每月由工程部門啟動運行測試檢查一次；消防總控制聯(lián)動系統(tǒng)每年由消防中心和工程部及有關部門聯(lián)合啟動運行檢查一次；消防水泵每半年由消防中心和水泵班手動或自動啟動檢查一次；公司的各種電氣設備，每年聯(lián)合進行一次檢查；公司建筑物內凡存放有物品的地方，有人員活動的地方、公共場所、娛樂場所、樓層間、機房、電房、氣站、廚房、辦公室等部位視情況配備輕便手提式滅火器材，由管轄部門負責維護保管及外表的清潔衛(wèi)生，擺放消防器材的地方不得堆放雜物，改變消防器材擺放的位置時，要經消防中心同意，有意損壞消防器材要罰款，情節(jié)嚴重的要追究責任。結束語總之，對物業(yè)設備設施的管理要求越來越復雜化與智能化，并且管理技術的含量也越來越高，相應的對這方面的管理要求也在不斷的提高與拓展，這已成當今社會現(xiàn)代代發(fā)展的必然趨勢。這將是物業(yè)服務企業(yè)在未來發(fā)展中面臨的新困難，同時也是我國整個物業(yè)管理行業(yè)面臨的機遇與挑戰(zhàn)。而作為物業(yè)服務企業(yè)來說，必須要深化企業(yè)的內部管理，重視物業(yè)服務人才隊伍的提升與，加大技術力量投入，才能讓這些困難與挑戰(zhàn)成為真正的機遇；對于整個物業(yè)管理行業(yè)來講，必須在有序競爭、有效管理的基礎上，推動物業(yè)服務行業(yè)的交流合作與信息共享，促進專業(yè)人才隊伍的建設與發(fā)展，加強完善新技術、新設備的推廣運用，這樣才能將整個物業(yè)服務行業(yè)真正的做大、做強，才能向著可持續(xù)發(fā)展的道路前進。參考文獻1趙久建.中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究D.北京交通大學20112張寧.物業(yè)管理企業(yè)風險管理研究D.蘇州大學 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