管家部工程維修工作手冊(cè)(正文內(nèi)藍(lán)色字體為找不到的表格).doc

管家部工程維修工作手冊(cè)編 號(hào)0.1文件目錄版/次A/O頁 次第1頁 共4頁序號(hào) 程序文件名稱 文件編號(hào)1 工程管理制度 BCDWY GJ 01-2010 2 工程前期介入標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 02-20103 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 03-20104 滲漏處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 04-20105 土建維修操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 05-20106 室內(nèi)維修操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 06-20107 共用設(shè)施巡檢制度 BCDWY GJ 07-20108 設(shè)備顏色管理規(guī)定 BCDWY GJ 08-20109 設(shè)施設(shè)備分類和編碼規(guī)定 BCDWY GJ 09-201010 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程 BCDWY GJ 10-201011 工程檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 11-201012 工程維護(hù)部工作監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 12-201013 工程維修部值班管理作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 13-201014 水泵房管理制度 BCDWY GJ 14-201015 給排水設(shè)備操作規(guī)程 BCDWY GJ 15-201016 給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 16-201017 二次供水衛(wèi)生制度 BCDWY GJ 17-201018 配電房安全管理制度 BCDWY GJ 18-201019 低壓配電控制柜維修保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 19-201020 干式變壓器維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 20-201021 高壓倒閘操作規(guī)程 BCDWY GJ 21-201022 柴油發(fā)電機(jī)房管理制度 BCDWY GJ 22-201023 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作規(guī)程 BCDWY GJ 23-201024 柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 24-201025 電梯安全操作規(guī)程 BCDWY GJ 25-2010文件目錄編 號(hào)0.1版/次A/O頁 次第3頁 共4頁26 電梯困人救援規(guī)程 BCDWY GJ 26-2010 27 電梯維修保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 27-201028 電梯運(yùn)行管理制度 BCDWY GJ 28-201029 電梯機(jī)房管理制度 BCDWY GJ 29-201030 對(duì)講門禁系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 30-201031 防盜監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 31-201032 巡更系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 32-201033 道閘系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 33-201034 火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 34-201035 消火栓、噴淋系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 35-201036 風(fēng)機(jī)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)制度 BCDWY GJ 36-201037 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 37-201038 空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定 BCDWY GJ 38-201039 空調(diào)運(yùn)行操作規(guī)程 BCDWY GJ 39-201040 空調(diào)保養(yǎng)操作規(guī)程 BCDWY GJ 40-201041 監(jiān)視和測(cè)量裝置控制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 41-201042 監(jiān)視和測(cè)量裝置管理規(guī)定 BCDWY GJ 42-201043 監(jiān)視和測(cè)量裝置自檢規(guī)定 BCDWY GJ 43-201044 防避雷設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 44-201045 設(shè)施設(shè)備應(yīng)急處理程序 BCDWY GJ 45-201046 業(yè)戶家庭安裝/維修作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 46-2010工作手冊(cè)修改記錄編 號(hào)0.2版/次A/O頁 次第1頁 共1頁工作手冊(cè)修改記錄序號(hào)修改通知單編號(hào)修改程序文件名稱修改章節(jié)號(hào)修改內(nèi)容修改后版次更改人及日期批準(zhǔn)人及日期工程管理制度編 號(hào)BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第1頁 共 7頁1.0 目的明確設(shè)施設(shè)備維修人員應(yīng)遵循的工作制度。2.0 適用范圍 適用于對(duì)維修人員的日常工作指導(dǎo)。3.0 職責(zé)3.1 管家部主管負(fù)責(zé)相關(guān)文件的制定，對(duì)維修操作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查、指導(dǎo)；3.2 維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)維修工作制度進(jìn)行貫徹、督促檢查；3.3 維修人員負(fù)責(zé)工程設(shè)備管理制度的執(zhí)行。4.0 程序4.1 維修班工作制度4.1.1 認(rèn)真作好設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等記錄，對(duì)重大問題及時(shí)上報(bào)管家部主管 ；4.1.2 認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，并于每月底將記錄交管家部主管 ；4.1.3 在工作中應(yīng)當(dāng)著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿；4.1.4 遇自來水爆管、煤氣事故等突發(fā)事件，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，無法立即處理者，須立即報(bào)告管家部主管 ；4.1.5 在辦公區(qū)等地維修時(shí)，不得高聲喧嘩；4.1.6 在接到物業(yè)服務(wù)中心下發(fā)報(bào)修受理單或通知后，應(yīng)立即前往處理；4.1.7 愛護(hù)工具及設(shè)備，節(jié)約材料和零配件，減少的費(fèi)用開支，服從主管調(diào)度；4.1.8 嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運(yùn)行操作管理規(guī)程；4.1.9 每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成，其余人員應(yīng)負(fù)責(zé)打掃自己所管理的設(shè)備房?jī)?nèi)的清潔衛(wèi)生，并對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，工作中隨時(shí)聽從主管的安排；4.1.10 按照設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備維修、保養(yǎng)，決不允許以學(xué)習(xí)為名而損壞設(shè)備；4.1.12 按期完成物業(yè)服務(wù)中心安排的工作任務(wù)。4.2 維修班交接班制度4.2.1 按規(guī)定著裝，提前10分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn)真閱看交接班記錄，是否存在未完成維修項(xiàng)目；4.2.2 接班人員必須按規(guī)定時(shí)間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗；工程管理制度編 號(hào)BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第2頁 共 7頁4.2.3 嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時(shí)交接班；4.2.4 嚴(yán)格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項(xiàng)工作制度；4.2.5 接班人員應(yīng)主動(dòng)詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；4.2.6 交接班時(shí)如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)助處理；4.2.7 班后應(yīng)立即巡視一遍各值班點(diǎn)，并簽署巡查意見； 4.2.8 交接班內(nèi)容包括：a) 異常運(yùn)行和設(shè)備缺陷事故處理情況；b) 儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件情況；c) 未完成工作或需移交工作情況；d) 交接班時(shí)必須嚴(yán)肅認(rèn)真，接班人要進(jìn)行全面檢查核實(shí)。4.2.9 填寫交接班記錄表4.3 材料管理制度4.3.1 為確保工程工作的順利開展，提高工作效率，節(jié)能降耗，特制定本制度：4.3.2 維修所有工具材料的發(fā)放都由管家部工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)。4.3.3 庫(kù)管員對(duì)材料的領(lǐng)用、使用、回收、借用、歸還等都應(yīng)作好記錄，如有遺失，應(yīng)由責(zé)任人照價(jià)賠償，否則，由庫(kù)管員負(fù)責(zé)。4.3.4 由庫(kù)管負(fù)責(zé)于每月檢查工程人員庫(kù)房工具配備、遺失情況并上報(bào)申購(gòu)。4.3.5 維修組所有人員應(yīng)于每月底之前對(duì)下月所應(yīng)配備材料向管家部主管作反映，以便統(tǒng)一安排申購(gòu)。4.3.6 由庫(kù)管于每月底之前收集下月應(yīng)備材料，并由物業(yè)服務(wù)中心上報(bào)綜合部、管家部下月申購(gòu)情況表。4.3.7 由庫(kù)管負(fù)責(zé)在綜合部對(duì)已購(gòu)材料領(lǐng)、發(fā)、庫(kù)存，并做好記錄。材料發(fā)放采用“先進(jìn)先出”法。4.3.8 由庫(kù)管負(fù)責(zé)在綜合部每月核對(duì)材料領(lǐng)用具體數(shù)據(jù)，并上報(bào)當(dāng)月領(lǐng)用情況表、材料具體使用情況、庫(kù)存情況（每月25號(hào)）。4.4 工具管理制度工程管理制度編 號(hào)BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第3頁 共7頁4.4.1 領(lǐng)用工具時(shí)應(yīng)填寫工具領(lǐng)用登記表；4.4.2 對(duì)工具實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制，領(lǐng)用者應(yīng)愛護(hù)工具，對(duì)損壞的工具經(jīng)管家部主管確認(rèn)后方可舊換新，非正常損失、損壞的由領(lǐng)用人負(fù)責(zé)賠償；4.4.3 對(duì)于公用工具及大件工具應(yīng)由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理；4.4.4 對(duì)于報(bào)損的工具由物業(yè)服務(wù)中心定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀(應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字)；4.4.5 絕緣棒、絕緣手套、絕緣鞋等絕緣工具及監(jiān)視、測(cè)量工具定期送檢。4.5 特約維修管理規(guī)定4.5.1 維修工作人員接到維修命令后20分鐘內(nèi)（特殊情況應(yīng)向管家部說明情況，由樓宇管家向業(yè)主解釋）準(zhǔn)備好工具箱（所攜帶的工具應(yīng)保持干凈）上門服務(wù)，應(yīng)穿著整潔的工作服，佩戴工作牌，注意禮貌服務(wù)。持報(bào)修受理單按門鈴（敲門），待住戶開門后先說“您好”，經(jīng)同意后方進(jìn)屋維修；4.5.2 維修人員進(jìn)門時(shí)須穿鞋套；4.5.3 維修作業(yè)時(shí)，需注意保護(hù)業(yè)主財(cái)物，對(duì)維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走；4.5.4 若一時(shí)無法完成，需向業(yè)主講明原因，請(qǐng)業(yè)主諒解，并約定上門時(shí)間；4.5.5 若業(yè)主要自行購(gòu)買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯(cuò)而造成損失；4.5.6 嚴(yán)禁接受業(yè)主任何形式的饋贈(zèng)和向業(yè)主索取報(bào)酬；4.5.7 維修結(jié)束后，觀察一段時(shí)間無異常，請(qǐng)業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在報(bào)修受理單上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見；4.5.8 重要維修項(xiàng)目管家部主管需親到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)；4.5.9 將報(bào)修受理單返回管家部，并做好維修記錄。4.6 房屋維護(hù)制度4.6.1 各物業(yè)服務(wù)中心工程技術(shù)部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，確保新建工程交付質(zhì)量；4.6.2 維修人員依據(jù)定期檢查項(xiàng)目一覽表對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡視檢查，填寫日常巡查記錄表，及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴(kuò)大，搞好房屋零星修繕工作；工程管理制度編 號(hào)BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第4頁 共7頁4.6.3 定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕，避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護(hù)修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、更新、改造；4.6.4 加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量；4.6.5 建立健全房屋檔案，定期對(duì)房屋完好狀況進(jìn)行分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)；4.6.6 加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能。4.7 缺陷設(shè)備運(yùn)行管理制度4.7.1 在每日的例行巡查中，將有缺陷的設(shè)備設(shè)施記錄于缺陷設(shè)備設(shè)施登記表中；4.7.2 對(duì)一般的輕微的影響不大的缺陷應(yīng)立即更換，以免造成更大的損失，并立即發(fā)出通知，報(bào)批管家部主管；4.7.3 對(duì)一般的輕微的影響面寬的缺陷應(yīng)盡量的將維修時(shí)間安排在下班后或住戶休息后進(jìn)行，在此之前應(yīng)將需更換的材料全部準(zhǔn)備好，并將維修時(shí)間通告所有商家/業(yè)主，而且以書面形式上報(bào)設(shè)備管家部主管 ；4.7.4 對(duì)缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施應(yīng)立即口頭通知管家部主管和所有商家/住戶，同時(shí)立即著手進(jìn)行維修，并以書面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立即書面形式上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理；4.7.5 對(duì)暫時(shí)無法維修而缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)立即上報(bào)公司，同時(shí)將停止使用的原因及恢復(fù)使用時(shí)間公告于告示欄，并在限期內(nèi)維修完畢；4.7.6 對(duì)需進(jìn)行外委修理的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心與公司，并限期維修完畢。4.8 工程報(bào)告制度4.8.1 下列情況報(bào)告工程領(lǐng)班：a) 客戶的維修投訴；b) 主要設(shè)備非正常操作的開停；c) 主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整；d) 設(shè)備一般性故障或停機(jī)檢修；工程管理制度編 號(hào)BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第5頁 共 7頁e) 運(yùn)行人員短時(shí)期離開崗位；f) 檢修人員的工作去向；4.8.2 下列情況必須報(bào)告物業(yè)服務(wù)中心管家部主管 :a) 重點(diǎn)設(shè)備除正常外的調(diào)整；b) 采用新的運(yùn)行方式；c) 主要設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修；d) 系統(tǒng)故障及檢修；e) 重要零部件改造、代換或加工處理；f) 原材料的購(gòu)進(jìn)及工具的領(lǐng)用；g) 外協(xié)聯(lián)系；4.9 維修人員安全操作管理制度4.9.1 部門所有人員必須樹立安全防范意識(shí)，協(xié)同安管人員做好各種設(shè)備的治安保衛(wèi)工作。吃苦耐勞，文明服務(wù)，自覺維護(hù)公司的形象聲譽(yù)；4.9.2 未經(jīng)管家部主管批準(zhǔn)，外來人員不得進(jìn)入機(jī)房、配電室、空調(diào)機(jī)房、水泵房等各要害部位，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入者，必須辦理登記手續(xù)，并由部門有關(guān)人員陪同進(jìn)入；4.9.3 閑雜人等禁止進(jìn)入上述各要害部門，如因工作需要必須進(jìn)入時(shí)，須征得值班人員同意，并接受檢查。嚴(yán)禁攜帶易燃物品進(jìn)入上述要害部門；4.9.4 工程維修人員必須嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)程對(duì)所管轄的設(shè)備安全運(yùn)行狀態(tài)及所屬機(jī)房范圍的安全狀況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時(shí)報(bào)告，限期解決。不準(zhǔn)私自開動(dòng)不該開動(dòng)的各種開關(guān)設(shè)備，工作中嚴(yán)禁吸煙；4.9.5 各機(jī)房不得隨意配備鑰匙，各機(jī)房要由值班人員專人負(fù)責(zé)，無人時(shí)必須鎖好門窗，電工交接班時(shí)鑰匙必須一起交，當(dāng)班工程人員必須做好工作場(chǎng)地清潔衛(wèi)生和生產(chǎn)有關(guān)的一切工作；4.9.6 電氣試驗(yàn)時(shí)必須戴絕緣手套穿絕緣鞋，帶電高空作業(yè)時(shí)必須由二人進(jìn)行，做好特別安全防護(hù)工作。帶電工作時(shí)必須使用絕緣柄的工具，戴好絕緣手套，穿絕緣鞋，穿長(zhǎng)袖和長(zhǎng)褲的工作服，并有專人監(jiān)護(hù)。不允許在潮濕場(chǎng)所進(jìn)行帶電工作；工程管理制度編 號(hào)BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第6頁 共 7頁4.9.7 電氣作業(yè)時(shí)，在斷開自動(dòng)開關(guān)或隔離刀閘工作時(shí)，必須把“禁止合閘”的標(biāo)示牌掛在手柄上；4.9.8 雷電時(shí)嚴(yán)禁進(jìn)行任何電氣設(shè)備的維修工作，在易燃易爆場(chǎng)所必須使用防爆燈，調(diào)換燈泡時(shí)必須停電作業(yè)。在熾熱高溫場(chǎng)所作業(yè)時(shí)，必須做好通風(fēng)降溫措施，使用易燃油類或揮發(fā)性液體，須加強(qiáng)監(jiān)護(hù)；4.9.9 各崗位值班人員、維護(hù)人員除負(fù)責(zé)所屬設(shè)備安全運(yùn)行外，還必須負(fù)責(zé)所屬工作范圍內(nèi)的安全檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)整改；4.9.10 禁止在小區(qū)吸煙；4.9.11 需要在非用火區(qū)用火作業(yè)，應(yīng)經(jīng)部門主管同意后方可施工，施工中應(yīng)派專人負(fù)責(zé)消防安全，施工 結(jié)束后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方可離開；4.9.12 不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞應(yīng)立即報(bào)告消防中心；4.9.13 發(fā)現(xiàn)火警時(shí)應(yīng)立即報(bào)告消防中心，并盡力撲滅初期火災(zāi)；4.9.14 工程服務(wù)中心門要始終保持消防設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改；4.9.15 各維修人員上崗時(shí)，必須正確穿戴勞保用品，使用安全工具；4.9.16 登高作業(yè)必須系安全帶，梯子要有防滑措施，要有安全監(jiān)護(hù)人；4.9.17 工程維護(hù)部所有人員，班前及當(dāng)班時(shí)一律禁止飲酒；4.9.18 新員工（包括臨時(shí)工），上崗前必須進(jìn)行安全教育，合格后方可上崗。4.10 設(shè)施設(shè)備完好率、維修及時(shí)率、返修率統(tǒng)計(jì)規(guī)則4.10.1 每月對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備完好情況進(jìn)行檢查統(tǒng)計(jì)，完好率不得少于98%；4.10.2 維修人員在接到維修任務(wù)時(shí)應(yīng)20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修，工作完成須將維修派工單及時(shí)返回管家部；4.10.3 樓宇管家每月應(yīng)對(duì)當(dāng)月維修情況采用電話回訪方式進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查率不得低于30%，經(jīng)過調(diào)查的返修率不得超過1%，維修及時(shí)率須達(dá)到100%。4.11 水電表抄讀規(guī)程4.11.1 為確保水電費(fèi)的順利收繳，統(tǒng)計(jì)月水電的消耗，特制定此制度；工程管理制度編 號(hào)BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第7頁 共 7頁4.11.2 工程維修人員規(guī)定在每月20至25日對(duì)住戶、商家的用水用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)抄表；4.11.3 在抄表過程中對(duì)有問題的水電表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并及時(shí)上報(bào)管家部主管 處理；4.11.4 根據(jù)小高層水表安裝情況，可能有部分小高層用戶的水表不能在規(guī)定日期內(nèi)抄表，應(yīng)及時(shí)統(tǒng)計(jì)未抄表戶數(shù)并交與客戶中心聯(lián)系業(yè)主約定時(shí)間后再行抄寫；維修人員不得在水電表抄表記錄上亂填寫數(shù)字；4.11.5 業(yè)主對(duì)水電用量有不清楚的地方，維修工作人員應(yīng)及時(shí)再次查看水電表讀數(shù)并做好解釋工作；4.11.6 對(duì)抄寫完成后的水電表應(yīng)由維修班長(zhǎng)匯總后及時(shí)上交公司財(cái)務(wù)部。4.12 空置房巡檢管理制度4.12.1 為了確?？罩梅康耐旰?，制訂本制度；4.12.2 月中由維修班對(duì)空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫空置房巡視記錄表；4.12.3 對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對(duì)處理結(jié)果形成書面記錄；4.12.4 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時(shí)間。5.0 相關(guān)文件6.0 相關(guān)記錄BCDWY-GC-013 報(bào)修受理單 BCDWY-GC-018 工具領(lǐng)用登記表BCDWY-GC-019 日常巡查記錄BCDWY-GC-020 交接班記錄BCDWY-GC-001 房屋建筑本體保養(yǎng)維護(hù)記錄表BCDWY-KF-024 裝修巡查記錄表BCDWY-GC-021 缺陷設(shè)備登記表BCDWY-GC-022 水、電表抄表記錄表BCDWY-GC-023 機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳BCDWY-GC-010 設(shè)備設(shè)施搶修（中修、大修）記錄表BCDWY-GC-024 空置房巡查記錄表BCDWY-GC-025 設(shè)備維修記錄BCDWY-GC-026 事故報(bào)告記錄表BCDWY-GC-027 設(shè)備保養(yǎng)記錄表 工程前期介入標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第1頁 共9頁1.0 目的在工程設(shè)計(jì)和施工階段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。2.0 適用范圍適用于公司接管的所有項(xiàng)目。3.0 職責(zé)3.1 物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)工程前期介入目標(biāo)、方案制定、人員配置、實(shí)施；3.2 公司歸口管理部門負(fù)責(zé)審定工程前期介入目標(biāo)、方案、人員配置，并督促實(shí)施，檢查。4.0 程序4.1 由物業(yè)服務(wù)中心成立組建前期介入小組，策劃前期介入目標(biāo)及方案； 4.2 人員及資源配置；4.3 參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審，形成會(huì)審紀(jì)要；4.4 對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn)，涉及以下方面內(nèi)容：4.4.1 物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能（如停車場(chǎng)、銀行、商店等）；4.4.2 后期經(jīng)營(yíng)管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案；4.4.3 防盜報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施必須設(shè)置，選材和布局合理；4.4.4 對(duì)總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；4.4.5 水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要；4.5 參與設(shè)備選型及安裝方案審定；4.5.1 控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來隱患；4.5.2 設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；4.5.3 安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。4.6 使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；4.7 參與工程現(xiàn)場(chǎng)檢查監(jiān)理，工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，工程前期介入標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第2頁 共 9頁及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；4.8 參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄；4.9 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測(cè)試、洗手間閉水實(shí)驗(yàn)等；4.10 雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時(shí)將意見反饋給開發(fā)商整改；4.11 設(shè)專人跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄；4.12 參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收; 嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收；4.13 盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個(gè)部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備；4.14 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在開發(fā)商預(yù)驗(yàn)收后對(duì)房屋進(jìn)行詳細(xì)的檢查。經(jīng)驗(yàn)收符合要求的，視為通過并作好記錄；驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)商處理辦法，商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，并作好記錄；4.15 工程竣工驗(yàn)收后，開發(fā)公司工程部按交付驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交付準(zhǔn)備，物業(yè)服務(wù)中心在接到其書面通知后進(jìn)行最后復(fù)檢，詳細(xì)內(nèi)容如下：4.15.1 資料部分(準(zhǔn)備)4.15.1.1 產(chǎn)權(quán)資料： a) 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b) 用地批準(zhǔn)文件；c) 拆遷資料； d) 房屋分產(chǎn)權(quán)清冊(cè)。4.15.1.2 質(zhì)保、技術(shù)資料部分：a) 竣工圖(包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；b) 地質(zhì)勘察報(bào)告；c) 工程合同及開、竣工報(bào)告；d) 圖紙會(huì)審記錄； e) 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；f) 隱蔽工程驗(yàn)收簽證；g) 沉降觀測(cè)記錄；工程前期介入標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第3頁 共9頁h) 竣工驗(yàn)收證明書；i) 鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;j) 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;k) 水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;l) 砂漿，混凝土試塊試壓報(bào)告; m) 供水、供暖、煤氣管道的試壓報(bào)告。4.15.2 工程實(shí)體部分4.15.2.1 總平面:a) 道路路面不應(yīng)有積水, 空鼓和斷裂現(xiàn)象; b) 明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象; c) 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井設(shè)置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要 求,管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈; d) 化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm; e) 單位工程的臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達(dá)到工完、料凈、場(chǎng)地清的要求; f) 群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。4.15.2.2 房屋主體結(jié)構(gòu):a) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu) 的開裂或相鄰房屋的損壞; b) 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值; c) 鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī) 定; d) 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。4.15.2.3 房屋建筑部分：a) 墻體，梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角； b) 門窗安裝平正牢固，無翅曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度；工程前期介入標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第4頁 共9頁c) 樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和 起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，木樓地面平整牢固，接縫密合；d) 砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷；e) 油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象；f) 凡與水接觸的平面區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時(shí)積水區(qū)域（如屋面、洗手間、盥洗間必須做24小時(shí)閉水試驗(yàn)）；g) 外墻立面不得漏水；h) 煙道、通風(fēng)道暢通無阻塞物；i) 晾衣架安裝牢固，搖臂應(yīng)靈活無卡澀。4.15.2.4 房屋水、電、氣、視、訊；a) 給排水、煤氣管道安裝牢固，接口嚴(yán)密，控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進(jìn)行水（氣） 壓試驗(yàn)，提交試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告，灌水試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與洗手間 工程施工驗(yàn)收規(guī)范的要求；b) 地漏排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水暢通c) 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活； d) 照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠；e) 配電線路符合設(shè)計(jì)要求，滿足負(fù)荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對(duì) 地絕緣不得小于1M/KV，并提供測(cè)試記錄及報(bào)告； f) 配電裝置標(biāo)識(shí)正確清晰，開關(guān)靈活，漏電保護(hù)動(dòng)作靈敏；g) 各種避雷裝置的所有接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗(yàn) 收規(guī)范的要求；h) 電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標(biāo)要求，滿足用戶端設(shè)備接收的標(biāo) 準(zhǔn)，并提供末端標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；i) 煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風(fēng)良好。4.15.2.5 給水系統(tǒng)工程前期介入標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第5頁 共9頁a) 給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗完畢，附屬設(shè)備安裝齊全；b) 生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā) 許可證；c) 水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機(jī)絕緣合格；d) 空載運(yùn)行水泵時(shí)，電機(jī)溫升、中軸偏差、機(jī)械響聲及潤(rùn)滑情況良好；e) 啟動(dòng)給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機(jī)溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機(jī)械響聲有無異常；f) 開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求；g) 給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏是否暢通。4.15.2.6 排水系統(tǒng)a) 各排水管道已做通水、通球試驗(yàn)，并有試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告；.b) 各排水管道附件齊全、無遺失；c) 各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢；d) 抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常；e) 各層地漏口、排水口排水暢通；f) 管道接口及管道粘接良好，無滴漏。4.15.2.7 循環(huán)水泵a) 水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)；b) 管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運(yùn)行；c) 循環(huán)泵、加壓泵、空載運(yùn)行正常；d) 系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好；e) 啟動(dòng)水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測(cè)試；f) 系統(tǒng)末端出水管需達(dá)到設(shè)計(jì)要求，滿足使用條件。4.15.2.8 供電系統(tǒng)a) 配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運(yùn)行良好，產(chǎn)品資料齊備； b) 按照施工資料，仔細(xì)檢查各類主干電纜，母線槽的進(jìn)出編號(hào)、各箱柜編號(hào)、控制對(duì)象正確；各類標(biāo)志齊全,系統(tǒng)已可正常投入運(yùn)行；工程前期介入標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第6頁 共 9頁c) 各類電纜、母線槽、各相對(duì)地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護(hù)接地、工作 接地不得混淆不清，接地電阻值合格；d) 關(guān)閉各終端控制箱、柜進(jìn)線開關(guān)、及各層用電總開關(guān)，使主回路線獨(dú)立；e) 關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān)；f) 合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源；g) 逐步合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；h) 分別合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；i) 啟動(dòng)重負(fù)荷，觀察功率因素裝置是否自動(dòng)切換；j) 檢查各配電箱柜的使用功能是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定范圍要求；k) 電氣系統(tǒng)投入試運(yùn)行后，每隔一到二個(gè)小時(shí)分別記錄好，電流、電壓、功率因數(shù)；l) 室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)；m) 測(cè)試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則各層均壓帶接地電阻值；n) 室內(nèi)全面檢查。檢查時(shí)應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電，應(yīng)拿專用工具每個(gè)檢查。4.15.2.9 消防系統(tǒng) a) 消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模試驗(yàn)檢測(cè)記錄、聯(lián)動(dòng)控制、火災(zāi)報(bào)警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格證； b) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)依照施工資料，核實(shí)好工程、安裝質(zhì)量、探測(cè)器安裝部位等實(shí)際情況；開主機(jī)空載運(yùn)行，檢查主機(jī)各項(xiàng)功能及控制數(shù)據(jù)；逐步接上各個(gè)回路、探測(cè)器、觀察其運(yùn)行情況；編好各個(gè)探測(cè)器的地址碼、部位碼在主機(jī)上，使主機(jī)碼正常運(yùn)行；填寫好調(diào)試記錄，并對(duì)每個(gè)探測(cè)器做現(xiàn)場(chǎng)吹煙試驗(yàn)；檢查其報(bào)警靈敏度、實(shí)際位置的準(zhǔn)確度；做好調(diào)試報(bào)告，在試運(yùn)行期間填寫好日常運(yùn)行記錄。工程前期介入標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第7頁 共9頁c) 聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)依照施工資料，核實(shí)好聯(lián)動(dòng)設(shè)備接線情況、及整個(gè)工程安裝質(zhì)量；開啟聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，測(cè)試聯(lián)動(dòng)主機(jī)在空載下的聯(lián)動(dòng)狀況是否正常；逐步接上各個(gè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備、及控制設(shè)備、并測(cè)試各點(diǎn)電壓、電流值；在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動(dòng)邏輯關(guān)系、檢測(cè)各聯(lián)動(dòng)設(shè)備受控結(jié)果、回授運(yùn)行結(jié)果；在控制室檢測(cè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備在自動(dòng)狀況下，是否按設(shè)計(jì)的邏輯關(guān)系進(jìn)行聯(lián)動(dòng)、動(dòng)作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求；做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運(yùn)行期間，填寫好運(yùn)行情況。d) 噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢；整個(gè)管網(wǎng)屬設(shè)備安裝完畢；噴淋泵，空載運(yùn)行合格；穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常；關(guān)閉各層安全信號(hào)閥；啟動(dòng)泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運(yùn)行情況，電機(jī)溫升，自動(dòng)排氣閥門工作情況；逐步開啟各屋安全信號(hào)閥，未端試水裝置對(duì)每屋平面管網(wǎng)灌水；各類報(bào)警信號(hào)的顯示；調(diào)試壓力開關(guān)，水力警鈴；分別在各屋做放水試驗(yàn)、檢測(cè)各類信號(hào)、啟泵的邏輯關(guān)系；檢測(cè)泵接合器的進(jìn)水情況；做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況。e) 普消系統(tǒng)管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢；各類附屬設(shè)備已安裝；穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常；泵電源到位，空載運(yùn)行合格；打開試驗(yàn)拴，啟動(dòng)泵觀察、泵運(yùn)行情況、電機(jī)溫升、機(jī)械潤(rùn)滑、試驗(yàn)口水壓數(shù)、水柱噴射距等；工程前期介入標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第8頁 共9頁檢查泵接合器進(jìn)水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報(bào)警情況；做好調(diào)試運(yùn)行記錄。4.15.2.10 弱電系統(tǒng)a) 網(wǎng)絡(luò)提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并能使用；中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點(diǎn)位；所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求；戶內(nèi)信息點(diǎn)位插口完好。b) 閉路電視系統(tǒng)提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并完好能使用；光纖線路應(yīng)符合大廈專項(xiàng)要求；提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號(hào)要求；戶內(nèi)信息點(diǎn)位插接口完好；戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視節(jié)目。c) 電話電話線路自戶內(nèi)無短路、斷路現(xiàn)象；戶內(nèi)電話盒點(diǎn)位應(yīng)完好正常。d) 可視對(duì)講提供完好并能使用經(jīng)檢驗(yàn)合格系統(tǒng)設(shè)備；綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號(hào)無干擾，無電壓降，線無斷路、短路、報(bào)警信號(hào)及對(duì)講功能，符合系統(tǒng)要求；樓宇主機(jī)及與戶內(nèi)主機(jī)都能清晰看見對(duì)方，所有增設(shè)功都完好，并能使用。e) 安全防衛(wèi)提供經(jīng)檢驗(yàn)合格，并能完好使用設(shè)備，設(shè)備應(yīng)自動(dòng)防干擾；綜合布線符合規(guī)范要求，從設(shè)備中心到小區(qū)輸出，信號(hào)應(yīng)準(zhǔn)確無誤；工程前期介入標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第9頁 共9頁紅外報(bào)警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應(yīng)能報(bào)警。4.2.15.11 停車管理系統(tǒng)a) 提供完好經(jīng)檢驗(yàn)合格，并能使用的設(shè)備系統(tǒng)；b) 欄桿道閘應(yīng)能準(zhǔn)確無誤傳輸信號(hào)至設(shè)備系統(tǒng)；c) 道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。5.0 相關(guān)文件6.0 相關(guān)記錄BCDWY-GC-014 工程遺留問題處理記錄表BCDWY-GC-015 工程遺留問題月度處理進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 03-2010版/次A/O頁 次第1頁 共 16頁1.0 目的規(guī)范新項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行接管驗(yàn)收的工作方法和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2.0 適用范圍適用于各物業(yè)服務(wù)中心對(duì)所有新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作。3.0 職責(zé)3.1 公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。3.2 物業(yè)服務(wù)中心驗(yàn)收小組/人員負(fù)責(zé)嚴(yán)格按有關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，并建立書面驗(yàn)收檔案，對(duì)不合格項(xiàng)目向開發(fā)公司提出整改要求。4.0 程序4.1 定義接管驗(yàn)收：物業(yè)公司在接管開發(fā)物業(yè)時(shí)，以物業(yè)安全、質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收。內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、公建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。5.0 接管驗(yàn)收規(guī)程5.1 公司在接到開發(fā)公司提出的接管驗(yàn)收邀請(qǐng)后，公司應(yīng)責(zé)成物業(yè)服務(wù)中心于510個(gè)工作日內(nèi)對(duì)該工程是否已具備接管驗(yàn)收條件予以審核，并回復(fù)是否同意接管驗(yàn)收；如同意接管驗(yàn)收，公司與開發(fā)公司約定時(shí)間驗(yàn)收。5.2 物業(yè)服務(wù)中心按約定的時(shí)間以資料移交清單、房屋接管驗(yàn)收表（水）、房屋接管驗(yàn)收表（電）、房屋接管驗(yàn)收表（土建）、公建接管驗(yàn)收表、園林綠化接管驗(yàn)收表、設(shè)備接管驗(yàn)收表、工程整改記錄單、接管驗(yàn)收明細(xì)表、驗(yàn)收遺漏問題統(tǒng)計(jì)表所列項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，驗(yàn)收周期根據(jù)建筑面積多寡和與人力情況來定，一般每人每天驗(yàn)810套房，時(shí)間控制在十五個(gè)工作日之內(nèi)完成（建筑面積10萬平方米為單位）。5.3 如驗(yàn)收有不合格的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)將驗(yàn)收單復(fù)印件交開發(fā)公司簽收，開發(fā)公司應(yīng)于規(guī)定的日期內(nèi)返修完畢交與復(fù)驗(yàn)直至合格。一般要求在二十個(gè)工作日內(nèi)完成，全部驗(yàn)收工作應(yīng)控制在入伙前完成。返修復(fù)驗(yàn)需由開發(fā)公司提出，隨時(shí)提出，隨時(shí)復(fù)驗(yàn)。5.4 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求（部分內(nèi)容可根據(jù)項(xiàng)目具體情況刪減）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 03-2010版/次A/O頁 次第2頁 共 16頁5.4.1 資料5.4.1.1 產(chǎn)權(quán)資料a) 項(xiàng)目批準(zhǔn)資料。b) 規(guī)劃許可證。c) 投資許可證。d) 土地使用合同。e) 施工許可證。f) 用地紅線圖。 g) 用水、用電、用氣指標(biāo)批文。 5.4.1.2 技術(shù)資料a) 住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。b) 所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。c) 單位工程竣工驗(yàn)收證明書。d) 地質(zhì)勘探報(bào)告，沉降觀察記錄。e) 地下管網(wǎng)竣工圖。f) 所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)資料（使用說明書、檢驗(yàn)報(bào)告），隨機(jī)專用工具清單。g) 電纜鋪設(shè)記錄。h) 線路及電力電纜試驗(yàn)記錄。i) 發(fā)電機(jī)、電動(dòng)機(jī)檢查試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。j) 電氣設(shè)備試驗(yàn)調(diào)整記錄。k) 電氣設(shè)備絕緣檢查。l) 電氣設(shè)備送電驗(yàn)收記錄。m) 防雷接地電阻檢測(cè)記錄。n) 防雷引下線焊接記錄。o) 水、衛(wèi)生器具檢驗(yàn)合格證。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 03-2010版/次A/O頁 次第3頁 共16頁p) 通風(fēng)機(jī)風(fēng)量測(cè)量調(diào)整記錄。q) 空調(diào)器性能測(cè)定調(diào)整記錄。r) 環(huán)保達(dá)標(biāo)驗(yàn)收許可證。s) 消防驗(yàn)收許可證。T) 房屋測(cè)繪驗(yàn)收資料。u) 房屋驗(yàn)收記錄。v) 綠化平面圖。w) 供水合同。x) 供電、供氣協(xié)議書許可證。Y) 有線電視、通信設(shè)施合格證。z) 電梯準(zhǔn)用證。5.4.2 房屋5.4.2.1 內(nèi)墻面表面平整光滑，陰陽角方正順直，無明顯抹紋，接槎平整，無空鼓開裂，批嵌細(xì)膩，無脫皮；預(yù)留洞、槽、管道等各面層及門窗框與墻面空隙填嵌密實(shí)，色澤一致，尺寸正確、方正、整齊、光滑；立面垂直，允許偏差小于3mm，表面平整度允許偏差小于2mm；陰陽角垂直、方正、允許偏差小于3mm，檢查每個(gè)面不少于3個(gè)點(diǎn)。墻表面細(xì)裂縫空鼓處，經(jīng)修補(bǔ)后應(yīng)保持與原墻面色澤一致，無修補(bǔ)痕跡。5.4.2.2 頂棚（層高，開間尺寸）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)基本同內(nèi)墻面.各房型房間凈高，開間長(zhǎng)、寬尺寸符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。頂棚在平整度的基礎(chǔ)上應(yīng)水平，檢查點(diǎn)每間不少于5個(gè)點(diǎn)，允許偏差5mm；開間尺寸兩頭應(yīng)相等，允許偏差小于10mm。5.4.2.3 地坪地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓，表面無麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺檢查平整度允許偏差小于4mm。踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開裂，與墻面結(jié)合牢固，上下接槎平整，分色清楚，檢查每面不少于3個(gè)點(diǎn)。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 03-2010版/次A/O頁 次第4頁 共16頁5.4.2.4 進(jìn)戶門、電表箱門、弱電箱門、水表箱門門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象；表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角；門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側(cè)面垂直，允許偏差小于3mm，框的對(duì)角線允許偏差小于3mm；框與扇，扇與扇搭接寬度為1.52.5mm，高低差小于2mm，門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準(zhǔn)確，牢固，表面整潔無污染，油漆涂膜無缺損、劃傷，門鎖開關(guān)靈活、鑰匙插入拔出無卡阻現(xiàn)象。電表箱、水表箱、弱電箱必須使用通鎖。5.4.2.5 陽臺(tái)除符合樓地面地坪要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，抗?jié)B帶高度一致，出墻厚度均勻，無空鼓開裂；陽臺(tái)欄桿表面明顯凹坑和損傷，劃痕不超過0.5mm，欄桿整齊一致，位置正確；陽臺(tái)掛落線寬度一致，出底板高度一致；陽臺(tái)墻面涂料無色差；陽臺(tái)立管清潔無污染。5.4.2.6 洗手間、廚房間墻面細(xì)砂批嵌粗細(xì)一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整。洗手間地面48小時(shí)盛水試驗(yàn)，以水覆蓋滿地面為準(zhǔn)，達(dá)到不滲不漏。各出水管道灌水通球試驗(yàn)，每根管道試驗(yàn)2分鐘。給水進(jìn)戶閥門開啟靈活，水表運(yùn)轉(zhuǎn)正常。5.4.2.7 塑鋼門窗門窗安裝牢固，安裝位置符合設(shè)計(jì)要求。門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確；門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃表面潔凈，無劃傷，無氣泡；硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設(shè)計(jì)要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，光滑。5.4.2.8 公共部位（樓梯走道）a) 墻面平整，陰陽角方正順直清晰。斜板表面平整，與梁等接點(diǎn)處水平，梁表面平整，梁底水平，高度寬度一致，膩?zhàn)优镀秸?，無膩灰，無波紋，涂料均勻，無色差。b) 地磚鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，表面清潔，不起殼，無裂縫，無碎塊，掉角，接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程編 號(hào)BCDWY GJ 03-2010版/次A/O頁 次第5頁 共 16頁缺楞，磚縫均勻順直，樓梯踏步尺寸一致，無大小頭，斜面一條線，2m靠尺檢查平整度允許偏差小于4mm。c) 樓梯擋水線、掛落線、寬厚度一致，表面平整，顏色一致，陰陽角清晰明快不含糊。d) 樓梯欄桿、扶手：欄桿焊接牢固，焊疤處理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不彎曲，膩?zhàn)优睹軐?shí)， 油漆表面涂刷后無銹斑、焊渣，毛刺等。5.4.2.9 外墻a) 墻面平整無空鼓開裂，大墻