房地產(chǎn)論文房地產(chǎn)市場調(diào)查論文：有關(guān)浙江房價問題的調(diào)查與分析.doc

房地產(chǎn)市場調(diào)查論文房地產(chǎn)調(diào)查論文：有關(guān)浙江房價問題的調(diào)查與分析摘要：日益增長的房價已經(jīng)對現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)社會生活造成一定影響，文章為了深入了解目前房價對人們生活的影響，對當(dāng)前樓市情況做出總的判斷，對人們對房價的看法進(jìn)行及時了解，最后從政府和消費者自身層面提出了消費者應(yīng)對目前房價的對策。關(guān)鍵詞：浙江房價；社會穩(wěn)定；消費者態(tài)度；政府政策當(dāng)今房價已經(jīng)越來越成為人們關(guān)注的焦點，日益高漲的房價也牽動著越來越多人的神經(jīng)。正如確保18億畝耕地底線一樣，住房乃民生之本。住房問題事關(guān)社會穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。2010年1月，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，其中涉及五方面、十一個條款的內(nèi)容，全部指向調(diào)控房價。今年兩會，樓市問題成為最熱門的話題。在今年的政協(xié)提案中，數(shù)十份都為解決高房價出謀劃策；而全國人大代表中，最為積極和成型的議案也均指向高房價。在與普通老百姓的互動中，網(wǎng)絡(luò)上85%的網(wǎng)友矛頭直指向高房價。溫總理說：房價要穩(wěn)定，不行也得行?？梢妵覍τ诜績r問題的重視。浙江雖然作為一個經(jīng)濟(jì)大省，但也面臨著日益嚴(yán)重的高房價困擾。為了深入了解目前房價對人們生活的影響，對當(dāng)前樓市情況做出總的判斷，對人們對房價的看法進(jìn)行及時了解。進(jìn)而從群眾的角度出發(fā)，多角度尋求原因，探索行之有效的解決辦法，集眾人之智慧，創(chuàng)美好之明天?！坝嘘P(guān)浙江房價問題的調(diào)查”的調(diào)查小組特開展此次調(diào)查。一、研究方法與被調(diào)查對象的基本情況（一）調(diào)查方法本次調(diào)查充分運用多種調(diào)研方法，力求使所得的資料相互補(bǔ)充，最大程度地避免遺漏，保證本研究以點面結(jié)合的方式獲得大量第一手資料，從而為結(jié)論和解決方法的提出提供了可靠的依據(jù)，保證了論文的科學(xué)性和有效性。本次課題組成員在溫州，臺州，杭州，湖州等地開展實地調(diào)查。本次調(diào)查發(fā)放問卷100份，回收97份，有效回收率為97.0%，其中有效問卷96份，有效率為96.0%。調(diào)查對象為浙江省普通的消費者，調(diào)查對象的選擇采取隨機(jī)方式，為制定科學(xué)的應(yīng)對政策和進(jìn)一步研究提供了較為詳實的第一手資料。本調(diào)查的特點是：以浙江最基層的普通消費者的視角，反映高房價對目前人們生活的影響。（二）被調(diào)查者的基本情況1.年齡。本次被調(diào)查人群中25歲以下的占53.3%，2535歲的占21.7%，3550歲占18.5%50歲以上的只占6.5%。這些數(shù)據(jù)表明中青年人對房價的關(guān)注度較大，無論作為居住或投資都對其有強(qiáng)大的吸引力。特別是對房屋有剛性需求的25歲青年人尤為突出占53.3%。2.月薪。由于被調(diào)查人群的青年人占了半壁江山，所以其月薪普遍不高，以中低收入為主，其中月薪2000元以下占41.7%，20004000元的占30%，40007000元的占20%，7000元以上1.3%，這些數(shù)據(jù)也反應(yīng)了與工資相比的房價之高。3.合理的房價。在問及自己心中的理想房價時，有61.7%的被調(diào)查者認(rèn)為30008000元/平方米是其心中的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為應(yīng)在3000元/平方米以下的占26.7%，認(rèn)為房價在800015000元/平方米的占8.0%，在15000元/平方米以上的占1.6%。這些數(shù)據(jù)表明消費者最希望購買的是經(jīng)濟(jì)適用房。4.房價相對于消費水平相對較高。浙江的房價的增長速度跟目前的消費水平并不是同步上升的，房價的上漲速度遠(yuǎn)超人均國民收入增長的幅度。在調(diào)查中有95%的被調(diào)查者認(rèn)為房價相比于消費水平相對偏高，認(rèn)為相對偏低的只占1.6%，有3.4%的人群對此事不清楚。二、樓市的基本情況及特征（一）房價上漲由多方面造成調(diào)查發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為“居民有改善居住條件的需求，購買欲望旺盛”占總數(shù)的43.3%，認(rèn)為“貨幣政策寬松，導(dǎo)致熱錢大量流入”占10%，認(rèn)為“開發(fā)商故意囤地囤房，人為造成供求緊張”也占被調(diào)查者的30%，有16.7%的人認(rèn)為“土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致地價”。由以上數(shù)據(jù)可以看出房價上漲不僅有人們需要房屋居住的剛性原因，也和政府政策、開發(fā)商的經(jīng)營模式有關(guān)，其中調(diào)控房價，地價有責(zé)。（二）購買房屋最主要的消費群體在調(diào)查購買房屋的消費群體時，我們發(fā)現(xiàn)有23.3%的人認(rèn)為是專門炒房的資客，有21.7%的人認(rèn)為因自住需要而買房的人，而有36.7%的人認(rèn)為是那些看到房價上漲而跟風(fēng)買房的居民，有18.3%的人不了解其情況。可見，購買房屋的消費群體具有多樣化的特點。（三）大部分的被調(diào)查者認(rèn)為房價存在泡沫在問及當(dāng)今房價是否存在泡沫時，只有3.3%的人認(rèn)為不存在泡沫，有25%的認(rèn)為存在泡沫，但不明顯，認(rèn)為存在泡沫，且比較嚴(yán)重則占了一半達(dá)50%，最后有21.7%的人表示不清楚。從中可以看出75%的人認(rèn)為房價存在泡沫，投資需謹(jǐn)慎。三、對政府政策的評價和需求情況（一）政府出臺的有關(guān)房價政策效果一般在中央和地方出臺一系列有關(guān)房價的政策后，社會各界對其反響不一，有15%的人認(rèn)為對現(xiàn)在的房價造成沖擊，房價將下降，另有15%的人認(rèn)為影響較小，房價將停止上漲，保持不變，但有53.1%的人認(rèn)為沒有影響，房價將繼續(xù)上漲，有11.9%的表示不清楚。這表明人們對政府目前出臺的政策，能否解決房價問題沒有十分的信心。（二）抑止房價過快上漲還需政府政策支持在被提及什么是最有效抑制房價的政策時，有41.7%的認(rèn)為是出臺具體辦法，鼓勵房地產(chǎn)商多建小戶型，有5%的人認(rèn)為是規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式，禁止捂盤惜售，有46.7%的人認(rèn)為出臺金融限制措施，限制居民購買多套住房，減少炒樓炒房。另外有6.6%的改善土地規(guī)劃和土地拍賣方式，平抑土地價是抑制房價的最重要政策。數(shù)據(jù)表明被調(diào)查者認(rèn)為建設(shè)小戶型住房和抑制過度放貸是有效措施之一。四、被調(diào)查者預(yù)計今年房價情況（一）影響房價走勢的因數(shù)當(dāng)問到今年看房價走勢會關(guān)注什么方面的消息時，26.7的人表明會政府政策，有18.3%的人會關(guān)注開發(fā)商狀況，有55%的人會關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)大勢，有15%的人會關(guān)注專家建議。這些數(shù)據(jù)表明相對于其他因數(shù)，人們會更關(guān)注總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，關(guān)注經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境。（二）房價漲跌預(yù)測有超過半數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為將繼續(xù)上漲占總數(shù)的56.6%，認(rèn)為基本保持不變有20%，認(rèn)為將觸頂下降占1.7%，還有21.7%的人對今年的房價保持不確定態(tài)度，認(rèn)為說不清。數(shù)據(jù)表明人們對房價仍保持樂觀心態(tài)，看好其今年的發(fā)展。（三）是否買房打算在問及以后是否打算買房子時，有15%的人表示不得不買，有28.4%的人表示雖然已有房子，但可能還會再買，因為房價會一直漲的，再買也可以當(dāng)投資，有23.3%的人表示買不起，不考慮買房了，有33.3%的人表示目前還不清楚，視情況而定。這些數(shù)據(jù)表明人們對買房呈不同的態(tài)度，多數(shù)人都比較謹(jǐn)慎，要看情況，買房當(dāng)做投資也不在少數(shù)。（四）買房的原因在問到買房的具體原因時，對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期的人群占26.7%，政府出臺刺激樓市交易的優(yōu)惠措施的人群占23.3%，因為其他原因的占36.7%，認(rèn)為房價會降，不打算買房的占13.3%。五、應(yīng)對房價問題的對策和建議（一）政府層面1.完善政策，鼓勵小戶型和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。政府應(yīng)出臺具體辦法，鼓勵房地產(chǎn)商多建小戶型、低價格的經(jīng)濟(jì)性房屋或自己財政撥款在城市的合適區(qū)域建設(shè)保障性住房在建設(shè)過程中進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，以保證房屋的質(zhì)量，對市里的中低收入家庭進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并規(guī)定購房者限于自住，不得出租牟利，3或5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。違反規(guī)定者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即按原價減折舊后強(qiáng)制回購，取消其以后再購買資格。改變經(jīng)濟(jì)適用房比重低和脫離居民收人結(jié)構(gòu)的狀況。2.加大財政投入。進(jìn)行“廉租房”的建設(shè)，暫時沒條件的應(yīng)先租房，讓那些來城里打工創(chuàng)業(yè)的不具備強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)年輕人和那些實在租不起房的“雙困戶”向政府申請“廉租房”。出臺政策鼓勵有條件的機(jī)構(gòu)和市民做“房東”，踴躍投資購房用于出租。通過引導(dǎo)，要使暫時缺乏購房能力的低收入家庭和就業(yè)不久的年輕人消除急躁情緒，不要勉強(qiáng)擠在買新房的一條道上，將需求轉(zhuǎn)向租賃市場。3.適當(dāng)控制個人住房貸款需求。在貨幣信貸增速下降而房屋需求增長仍然過快的條件下，適當(dāng)控制個人住房貸款需求最有力的杠桿是提高銀行貸款利率。另一方面要采取有針對性的措施，如強(qiáng)化購買期房和投資性置房的貸款限制；落實個人住房貸款的擔(dān)保；嚴(yán)格住房貸款程序等。4.規(guī)范土地價格。在房地產(chǎn)市場供給方面，除了防止過度投資反彈風(fēng)險，還要把完善土地出讓制度與規(guī)范土地價格、控制高價位房屋增長與擴(kuò)大低價位房屋比重統(tǒng)一起來。在規(guī)范土地價格方面，要防止繼續(xù)以土地協(xié)議價或變相協(xié)議價，進(jìn)行土地低進(jìn)高出的土地投機(jī)和炒賣；中央要規(guī)范政府在土地拍賣中的行為，逐步形成符合土地供需關(guān)系、反映土地價值的土地拍賣價格；通過擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)等降低成本，減少土地漲價因素過多地向房價轉(zhuǎn)移。5.引導(dǎo)各方面的理性投資。一方面，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商理性熟悉到房價過度膨脹對本身、房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，把利潤增加的動力更多地放在擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化房屋結(jié)構(gòu)和降低經(jīng)營成本上。另一方面，要引導(dǎo)消費者建立正確的投資觀念，要根據(jù)自己的判斷而不是盲目跟風(fēng)，進(jìn)行非理智的投資，樹立正確的消費觀念。（二）消費者自身層面1.要完成消費觀念的轉(zhuǎn)變。要改變自己原有的“一步到位”的想法，從而導(dǎo)致住房消費的提前，導(dǎo)致自己承受沉重的按揭成為”房奴”也造成了對住房的需求集中、趨同，引起房屋供不應(yīng)求。消費者要建立梯級消費，抑制不必要的提前消費。根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行合理的選擇。2.樹立良好的投資觀。為消費者，不能盲目跟風(fēng)，要保持自我的冷靜，分析其中的利害得失再做出決定，以免重復(fù)08年股市的深重教訓(xùn)。引用股市的警戒語：樓市存風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎！參考文獻(xiàn)：【1】周文彪高房價的成因