哈爾濱南益集團(tuán)哈西項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品定位建議_43頁(yè).doc

南益集團(tuán)哈西項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議商業(yè)定位篇廣州善策形界聯(lián)合機(jī)構(gòu)二00八年元月42 / 43目 錄1、哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)研究31.1、城市商圈太過(guò)集中，不符合發(fā)展需求31.2、商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，市場(chǎng)創(chuàng)新潛力巨大31.3、商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格雷同，沒(méi)有吸引力41.4、市民熱衷消費(fèi)，市場(chǎng)高檔次需求潛力大41.5、外來(lái)有經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，共同做大市場(chǎng)的蛋糕52、項(xiàng)目區(qū)位及發(fā)展前景分析52.1、項(xiàng)目所在區(qū)位52.2、區(qū)域發(fā)展前景分析62.2.1、區(qū)域范圍及發(fā)展定位62.2.2、規(guī)劃分區(qū)定位62.2.3、區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)72.2.4、國(guó)際企業(yè)及資本參與建設(shè)72.2.5、哈爾濱西站落戶哈西新區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)飛速發(fā)展82.2.6、區(qū)域體育休閑產(chǎn)業(yè)規(guī)劃92.2.7、區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃93、商業(yè)經(jīng)營(yíng)專題研究93.1、經(jīng)營(yíng)模式研究93.2、城市商圈研究113.3、火車站周邊商業(yè)研究133.4、社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)研究154、本案商業(yè)終端消費(fèi)群的初步研判175、本案商業(yè)定位建議175.1、定位應(yīng)符合的幾個(gè)關(guān)鍵原則175.1.1、實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值最大化的原則175.1.2、可持續(xù)性長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的贏利原則185.1.3、城市整體性商業(yè)布局的定位原則185.1.4、走特色商業(yè)定位的創(chuàng)新性原則185.1.5、符合區(qū)域發(fā)展前景的原則195.1.6、科學(xué)處理居住與商業(yè)關(guān)系的原則195.1.7、分期開(kāi)發(fā)建設(shè)前提下的整體布局定點(diǎn)原則195.2、關(guān)于定位的幾點(diǎn)建議：195.2.1、本案應(yīng)該以零售商業(yè)為方向，而不是批發(fā)市場(chǎng)業(yè)195.2.2、本案應(yīng)該以建設(shè)區(qū)域型商業(yè)中心為定位目標(biāo)205.2.3、產(chǎn)品的定位應(yīng)該具有多元化的競(jìng)爭(zhēng)力205.2.4、應(yīng)該尋求絕對(duì)異質(zhì)化的創(chuàng)新，才能保證長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)205.3、本案商業(yè)定位背景分析215.3.1、深圳商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀的思考215.3.2、文化休閑產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的發(fā)展225.3.3、哈西區(qū)對(duì)于發(fā)展文化城區(qū)的規(guī)劃255.3.4、哈西地區(qū)發(fā)展文化休閑商業(yè)的消費(fèi)基礎(chǔ)255.4、本案商業(yè)定位的“藍(lán)海戰(zhàn)略”265.4.1、商業(yè)模式定位265.4.2、本案經(jīng)濟(jì)模式的構(gòu)成275.4.3、文化休閑商業(yè)的內(nèi)涵及對(duì)本案的價(jià)值295.4.4、本案商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃315.4.5、省美術(shù)館分館的引入作用315.4.6、購(gòu)書(shū)中心的設(shè)置作用325.4.7、本案三級(jí)商業(yè)體系的構(gòu)筑345.4.8、本案產(chǎn)品構(gòu)成體系355.4.9、本案市場(chǎng)空間的成長(zhǎng)體系365.4.10、本案整體價(jià)值體系的構(gòu)成375.4.11、本案產(chǎn)品的規(guī)劃布置385.4.12、本案消費(fèi)人流的動(dòng)線組織395.4.13、本案商業(yè)自有及銷售比例策略405.5、本案整體商業(yè)功能定位415.5.1、針對(duì)休閑商業(yè)來(lái)講：415.5.2、針對(duì)整體商業(yè)來(lái)講：416、結(jié)論421、哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)研究1.1、城市商圈太過(guò)集中，不符合發(fā)展需求整個(gè)哈爾濱的商業(yè)零售、休閑、娛樂(lè)服務(wù)業(yè)商圈主要集中在道里區(qū)中央大街一帶附近，成為市民消費(fèi)的習(xí)慣性首選區(qū)域。該商圈的形成雖然有其歷史的原因，足以成為城市級(jí)的中心商圈，但從整體城市向四周擴(kuò)散型發(fā)展的方向來(lái)看，隨著居住與工作人口的逐步分散，其服務(wù)半徑已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出距離。消費(fèi)者消費(fèi)出行的路線與時(shí)間成本加大，市場(chǎng)需求鄰里型、區(qū)域型的多商圈共榮發(fā)展局面。特別是區(qū)域型中心商圈的發(fā)展?jié)摿薮?。資料鏈接：廣州城市商圈發(fā)展現(xiàn)狀廣州整體城市商業(yè)零售、休閑、娛樂(lè)商圈原來(lái)也比較集中在老城區(qū)的上下九路商業(yè)步行街、北京路商業(yè)步行街及廣百百貨、農(nóng)林下路步行街等三個(gè)地方。隨著廣州城市向四周發(fā)展的拓展，現(xiàn)在已經(jīng)逐步呈現(xiàn)出以行政區(qū)域?yàn)閯澐郑旌訁^(qū)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心商圈，越秀區(qū)以北京路步行街、中華廣場(chǎng)及流行前線為雙中心商圈，荔灣區(qū)以上下九步行街為中心商圈，海珠區(qū)以江南西路為中心商圈，各個(gè)區(qū)域中心商圈成熟共同發(fā)展的局面。原來(lái)只有一個(gè)城市級(jí)中心商圈的概念已經(jīng)消失。1.2、商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，市場(chǎng)創(chuàng)新潛力巨大從哈爾濱現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)調(diào)查情況看，呈現(xiàn)出業(yè)態(tài)比較單一，零售業(yè)主要以服裝及超市消費(fèi)為主，整體檔次較低；其次是各種中低檔次的餐飲食肆，而娛樂(lè)及休閑業(yè)則主要仍以K歌房及浴室為主。新近開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目，雖都打出購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑一站式的概念，可是仍只停留在本行業(yè)內(nèi)模仿、照搬其它成功項(xiàng)目的程度上，且學(xué)習(xí)的深度不夠，經(jīng)營(yíng)能否成功也還需市場(chǎng)的考驗(yàn)。沒(méi)有尋找到更好的市場(chǎng)突破口，不能滿足市民日益提升的物質(zhì)與文化需求與品味，市場(chǎng)創(chuàng)新的潛力巨大。1.3、商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格雷同，沒(méi)有吸引力哈爾濱舊有商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格受城市特殊性的限制，均受歐式，特別是俄式建筑風(fēng)格的影響較重，在本身就以歐式風(fēng)格為主體的整個(gè)城市老建筑群中難以形成市場(chǎng)的區(qū)隔性。新開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目雖償試走現(xiàn)代式建筑風(fēng)格的路線，但從已建成的情況看，思想仍比較保守，產(chǎn)品的現(xiàn)代感不強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)場(chǎng)所所要求的時(shí)尚感、繽紛感表現(xiàn)不足，沒(méi)有特色。其中做得最好的只有愛(ài)建商圈的商業(yè)物業(yè)，從當(dāng)前來(lái)看，算是走在了哈爾濱市場(chǎng)的高端。做為商業(yè)物業(yè)的建筑風(fēng)格及室內(nèi)空間規(guī)劃來(lái)講，同樣也是構(gòu)成商業(yè)物業(yè)本身經(jīng)營(yíng)力的一項(xiàng)重要因素。一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，特別是商業(yè)室內(nèi)空間的科學(xué)合理分割，能有效地提升商鋪的價(jià)值。這是本案商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位應(yīng)該重視的關(guān)鍵之處。1.4、市民熱衷消費(fèi)，市場(chǎng)高檔次需求潛力大哈爾濱市民比較熱衷于高檔商品的消費(fèi)，從奢侈品在哈爾濱市場(chǎng)的銷售額提升及高價(jià)值皮草的銷售情況就可反映出市場(chǎng)的消費(fèi)能力。而且，東北人在外工作與做生意的人比較多，這一班人無(wú)疑具有較高的消費(fèi)實(shí)力，且由于經(jīng)常來(lái)往于南方地區(qū)，消費(fèi)觀念與品味也得到提升。另外，由于東北地區(qū)鄰近韓國(guó)，也有不少韓國(guó)人在哈爾濱從事邊貿(mào)生意，同樣會(huì)在哈爾濱進(jìn)行日常消費(fèi)，這兩大人群在本身就已經(jīng)構(gòu)成了市場(chǎng)消費(fèi)潛力的重要基礎(chǔ)之后，也帶動(dòng)了本地的消費(fèi)風(fēng)潮與消費(fèi)習(xí)慣。1.5、外來(lái)有經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，共同做大市場(chǎng)的蛋糕哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)潛力，已經(jīng)吸引了眾多外地有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及國(guó)際國(guó)內(nèi)各大品牌商家的關(guān)注與入市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。2007年，隨著大商集團(tuán)收購(gòu)哈爾濱新一百以及福順上都國(guó)際商業(yè)街區(qū)的動(dòng)土建設(shè)，標(biāo)志著大型投資商已經(jīng)開(kāi)始走近哈爾濱的商業(yè)市場(chǎng)。愛(ài)建濱江大型社區(qū)的發(fā)展與成熟給即將開(kāi)發(fā)哈市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商上了一堂現(xiàn)實(shí)中的示范課。隨著哈西新區(qū)的規(guī)劃完成，韓國(guó)投資商也在哈西新區(qū)圈地，日后內(nèi)地大型發(fā)展商、港資發(fā)展商、國(guó)外投資商將大量涌如哈市，繼續(xù)開(kāi)發(fā)哈市的商業(yè)市場(chǎng)。外來(lái)有經(jīng)驗(yàn)商業(yè)開(kāi)發(fā)商及國(guó)際國(guó)內(nèi)成熟商業(yè)品牌的進(jìn)入，在提升了整個(gè)城市的商業(yè)形象的同時(shí)，也給市場(chǎng)帶來(lái)了新的消費(fèi)觀念，使哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)的蛋糕越做越大，其前景十分看好。2、項(xiàng)目區(qū)位及發(fā)展前景分析2.1、項(xiàng)目所在區(qū)位本案項(xiàng)目位于哈爾濱城市西南角的哈西新區(qū)，是城市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)域。項(xiàng)目地塊具體位置西臨哈西大街，北臨學(xué)府四道街，東臨尤家街，南臨保健路，均為哈西地區(qū)城市級(jí)主要交通干道，處于哈西新區(qū)整體規(guī)劃的中心位置。商業(yè)臨街面長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值極高。2.2、區(qū)域發(fā)展前景分析2.2.1、區(qū)域范圍及發(fā)展定位哈西新區(qū)規(guī)劃范圍北起康寧路、南至四環(huán)路、東起學(xué)府路、西至京哈鐵路線，規(guī)劃面積43.18平方公里，計(jì)劃用8到10年的時(shí)間，建設(shè)成為集基礎(chǔ)教育、商貿(mào)商務(wù)、生態(tài)居住、新興工業(yè)和高新科技“五位一體”的哈爾濱城市規(guī)劃4個(gè)城市副中心之一。規(guī)劃目標(biāo)是將哈西地區(qū)建設(shè)成為具有世界先進(jìn)水平、可持續(xù)發(fā)展、以新經(jīng)濟(jì)為特色、多元地域文化為內(nèi)涵、生活與就業(yè)平衡、環(huán)境與自然和諧的城市地區(qū)。區(qū)域人口控制在20萬(wàn)人以內(nèi)。2.2.2、規(guī)劃分區(qū)定位哈西新區(qū)內(nèi)主要?jiǎng)澐譃槟蠀^(qū)、北區(qū)兩大區(qū)域。其中，哈西北部地區(qū)占地18.45平方公里，重點(diǎn)建設(shè)集行政辦公、商貿(mào)服務(wù)、運(yùn)動(dòng)休閑和文化教育有機(jī)融合的綜合功能區(qū)；北部區(qū)規(guī)劃中將形成三大焦點(diǎn)：一是冬季奧林匹克中心及公園，二是具有商業(yè)、文化娛樂(lè)和供市民休閑活動(dòng)功能的活躍商業(yè)中心，三是哈西大街這一信息、金融、商務(wù)、辦公發(fā)展軸。南部地區(qū)將被重點(diǎn)建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型環(huán)保產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的加工產(chǎn)業(yè)區(qū)。哈西北部地區(qū)的改造建設(shè)，主要圍繞兩大發(fā)展主軸展開(kāi)布局，即以學(xué)府四道街為東西主軸，建設(shè)區(qū)域性中心景觀大道，形成以購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為主的商貿(mào)綜合服務(wù)軸；另以哈西大街為南北主軸，構(gòu)建區(qū)域交通主要干道，形成以信息和金融為主的商務(wù)辦公發(fā)展軸。2.2.3、區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)哈西老工業(yè)區(qū)形成于上個(gè)世紀(jì)50年代。按照當(dāng)時(shí)的城市發(fā)展規(guī)劃，哈西地區(qū)要成為哈市重工業(yè)聚集區(qū)。在此基礎(chǔ)上規(guī)劃中的哈西新區(qū)，擁有六大優(yōu)勢(shì)：l 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，哈西位于哈市城區(qū)西南部，是哈爾濱南端的門戶；l 科技資源豐富，擁有15所大專院校及10個(gè)省級(jí)以上科研院所；l 城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，擁有重要的城市出入口和鐵路樞紐，主干道學(xué)府路與京哈高速公路和城市二、三、四環(huán)路相連接，即將啟動(dòng)建設(shè)的地鐵1號(hào)線貫穿新區(qū)南北；l 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，建有服裝、果品、鋼材批發(fā)等市場(chǎng)；l 開(kāi)發(fā)建設(shè)呈強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，社會(huì)對(duì)哈西老工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)注度高；l 工業(yè)企業(yè)群集程度高，機(jī)械、電子、汽車、橡膠制品、建材、制藥等企業(yè)均有分布。2.2.4、國(guó)際企業(yè)及資本參與建設(shè)06年12月30日東北最大投資項(xiàng)目一由美國(guó)商蘭德集團(tuán)公司擬投資30億美元參與哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目正式簽約。 商蘭德集團(tuán)公司總部設(shè)在美國(guó)佛羅里達(dá)州邁阿密市，包括商蘭德世界貿(mào)易公司、商蘭德RGITC公司等多家子公司，是由在國(guó)際金融、銀行、貿(mào)易和跨國(guó)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面具有多年專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的各類專家組成的集團(tuán)公司。國(guó)際大型企業(yè)的參與建設(shè)與巨額資本的投入，將保證哈西地區(qū)發(fā)展的品質(zhì)與速度。2.2.5、哈爾濱西站落戶哈西新區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)飛速發(fā)展2007年11月9日，鐵道部與黑龍江省政府簽署了關(guān)于哈爾濱西站建設(shè)有關(guān)問(wèn)題會(huì)議紀(jì)要，準(zhǔn)備從2008年開(kāi)始，按照30年不落后的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)建設(shè)一座現(xiàn)代化的鐵路樞紐客站哈爾濱西客站。規(guī)劃中的哈爾濱西客站場(chǎng)址位于南崗區(qū)新建齒輪路（臨道里區(qū)一側(cè)鐵道線）兩側(cè)，規(guī)劃占地面積為2至3平方公里。按照30年不落后標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，哈西客站建成投用后將是一座現(xiàn)代化樞紐站。實(shí)現(xiàn)鐵路、公路、地鐵等多種交通方式的“零換乘”，即不出車站，在立體化的客站內(nèi)自由選擇任何交通方式。哈爾濱城市總體規(guī)劃文本將城市用地發(fā)展方向確定為“向南、向西南”，哈西新區(qū)正是按這個(gè)方向進(jìn)行。哈西鐵路客站的建設(shè)有利于城市向西南發(fā)展，同時(shí)西客站附近必將出現(xiàn)一個(gè)繁華商業(yè)圈，從而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。將來(lái)的西客站不僅能大大改善城市的交通條件，且必將成為城市重要景觀和標(biāo)志性建筑。哈西區(qū)域內(nèi)主干道路學(xué)府路與102國(guó)道、京哈高速公路和城市三環(huán)路相連接，是哈爾濱市重要的城市出入口。哈西新區(qū)西側(cè)有三條鐵路專用線，中部有鐵路編組站，可提供方便的鐵路運(yùn)輸。2006年啟動(dòng)的哈爾濱地鐵一號(hào)線沿新區(qū)東側(cè)的學(xué)府路經(jīng)過(guò)，將更加便捷地聯(lián)系城市其它中心區(qū)域。新區(qū)北側(cè)康寧路與哈爾濱市城市東西主軸西大直街和埃德蒙頓路相通，可直達(dá)商業(yè)中心與機(jī)場(chǎng)。20032005年區(qū)域內(nèi)及周邊修建了工電路、哈西大街、學(xué)府四道街、長(zhǎng)壽路、征儀路等十條骨干道路，為哈西新區(qū)的調(diào)整改造創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。2.2.6、區(qū)域體育休閑產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建設(shè)冬季奧林匹克中心，并進(jìn)一步完善體育配套設(shè)施，加快體育社會(huì)化步伐，積極促進(jìn)體育產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效融合，突出體育人文的主題色彩，推進(jìn)實(shí)施奧林匹克公園項(xiàng)目，使之成為融健身、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的哈西新區(qū)體育文化產(chǎn)業(yè)中心區(qū)域，提升哈西新區(qū)的城市功能和文化品位。 2.2.7、區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃依托哈西新區(qū)區(qū)域內(nèi)的生態(tài)、人文等資源優(yōu)勢(shì)，圍繞歐亞之窗，不斷完善開(kāi)發(fā)現(xiàn)代化新興旅游基地，創(chuàng)新旅游形式，豐富旅游內(nèi)涵。以建設(shè)項(xiàng)目為紐帶，把旅游觀光、商貿(mào)購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、文化娛樂(lè)、教育會(huì)展有機(jī)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)旅游及購(gòu)物、餐飲等行業(yè)的興旺，實(shí)現(xiàn)旅游、經(jīng)貿(mào)、文化一體化發(fā)展。3、商業(yè)經(jīng)營(yíng)專題研究3.1、經(jīng)營(yíng)模式研究中國(guó)自改革開(kāi)放，建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，歷經(jīng)20多年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)的社會(huì)消費(fèi)商業(yè)共經(jīng)過(guò)了以下幾個(gè)階段的發(fā)展歷程：第一階段：國(guó)營(yíng)百貨商場(chǎng)一枝獨(dú)秀；第二階段：地?cái)偅ù笈铮?、自由散鋪式與國(guó)營(yíng)百貨商場(chǎng)共存經(jīng)營(yíng)；第三階段：國(guó)營(yíng)百貨商場(chǎng)走向沒(méi)落，超市與商業(yè)步行街成為居民消費(fèi)主體，批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)開(kāi)始興旺；第四階段：SHOPPING MALL概念在國(guó)內(nèi)風(fēng)行一時(shí)，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑一站式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合在國(guó)內(nèi)一線城市新開(kāi)發(fā)商業(yè)中心遍地開(kāi)花；百貨商場(chǎng)經(jīng)過(guò)改革，更新機(jī)制與觀念之后，再次迎來(lái)發(fā)展的機(jī)遇；國(guó)外知名超市及其它商業(yè)品牌紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)百花齊放，進(jìn)入黃金時(shí)期；第五階段：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，細(xì)分市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略開(kāi)始出現(xiàn)，各種主題式細(xì)分消費(fèi)人群、業(yè)態(tài)商業(yè)中心在市場(chǎng)中共存錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。國(guó)外知名超市品牌開(kāi)始在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)入縱深發(fā)展，攻城掠地，國(guó)內(nèi)超市品牌在一線城市經(jīng)營(yíng)艱難，紛紛轉(zhuǎn)移陣地，避開(kāi)鋒頭，進(jìn)入二、三級(jí)城市經(jīng)營(yíng)。部分細(xì)分經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)如電器、通訊產(chǎn)品、家俱市場(chǎng)，其中尤以國(guó)美電器為代表，開(kāi)始走向連鎖化、壟斷式的經(jīng)營(yíng)。一線城市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新基本屬于停滯狀態(tài)。隨著二、三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的興起，市場(chǎng)進(jìn)入了復(fù)制化發(fā)展階段，即將一線城市的大型商業(yè)中心定位模式簡(jiǎn)單復(fù)制到二、三級(jí)城市進(jìn)行發(fā)展，形成了二、三級(jí)城市新開(kāi)發(fā)商業(yè)中心的固定模式：強(qiáng)調(diào)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑一站式經(jīng)營(yíng)主題，商家組合上以百貨公司、知名超市、國(guó)外品牌快餐店為主力店，經(jīng)營(yíng)散戶為輔助店的形式。從上述分析可知，國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，已經(jīng)陷入了模式化復(fù)制的怪圈。對(duì)于本案而言，是繼續(xù)復(fù)制，加入同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，越來(lái)越激烈競(jìng)爭(zhēng)紅海市場(chǎng)，還是尋找自己的藍(lán)海戰(zhàn)略，搶得市場(chǎng)先機(jī)，是第一個(gè)要思考的關(guān)鍵。本專題分析對(duì)本案的思考點(diǎn)：尋找市場(chǎng)的藍(lán)海戰(zhàn)略？3.2、城市商圈研究研究國(guó)內(nèi)當(dāng)前各級(jí)城市商圈發(fā)展的現(xiàn)狀及前景，做為中小型城市（如地級(jí)、縣級(jí)市）來(lái)講，未來(lái)的城市商圈發(fā)展格局，應(yīng)該是以單一城市核心商圈的形式發(fā)展。而做為區(qū)域型中心城市（如省會(huì)城市）來(lái)講，則會(huì)呈現(xiàn)出以一個(gè)城市級(jí)核心商圈為中心點(diǎn)，各個(gè)區(qū)域另有中心商圈的衛(wèi)星狀城市整體商圈布局。具有衛(wèi)星狀商圈布局城市，其城市級(jí)核心商圈一般位于該城市老城區(qū)中心，歷經(jīng)多年城市歷史所形成的成熟商圈，在城市原居民中具有崇高的知名度，地段優(yōu)勢(shì)在整個(gè)城市中無(wú)可比擬，成為該城市的商業(yè)各片！如廣州的北京路商圈、上海的南京路商圈、北京的王府井商圈以及哈爾濱的中央大街商圈等。而衛(wèi)星商圈的形成，則是由于各個(gè)城市近年來(lái)尋求向四周拓展發(fā)展所對(duì)應(yīng)出現(xiàn)的，一般可以行政區(qū)域?yàn)閯澐值某鞘休o助商圈。其形成的原因主要是由于城市體量的放大，市民居住與工作的區(qū)域得到了重新的規(guī)劃與拓展，原先集中居住于老城中心區(qū)的居民紛紛分流到新城區(qū)的各個(gè)區(qū)域，超出了核心商圈的服務(wù)半徑，從而引發(fā)了城市區(qū)域級(jí)商圈的消費(fèi)需求。城市區(qū)域級(jí)商圈的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及商品檔次定位，主要考慮該區(qū)域的消費(fèi)人口特征進(jìn)行規(guī)劃。城市在進(jìn)行拓展之前，都會(huì)對(duì)整個(gè)城市的功能分區(qū)進(jìn)行新的規(guī)劃，將商務(wù)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、教育區(qū)在城市空間上進(jìn)行劃分，每個(gè)新城區(qū)因功能定位的不同，所聚集的工作、居住人口也有不同，相應(yīng)的消費(fèi)力與消費(fèi)品味也不同。區(qū)域商圈應(yīng)按照當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群的消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)商品檔次進(jìn)行定位，才能符合區(qū)域的消費(fèi)需求，成功經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，還應(yīng)在整體城市商圈的結(jié)構(gòu)上進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，才能避免同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，共同構(gòu)建城市商業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)，達(dá)到共贏的目的。如廣州的整體城市商圈構(gòu)成：實(shí)際上，廣州的整體城市商業(yè)布局已經(jīng)形成以區(qū)域型中心商圈為主，細(xì)分人群，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，多點(diǎn)共榮，特征鮮明的模式。如上下九商圈，由于區(qū)域內(nèi)居住的主要為當(dāng)?shù)卦∶瘢沂杖爰跋M(fèi)水平較低，所以上下九商圈的商品主要偏向于較低檔次的消費(fèi)，且以服裝消費(fèi)為主，餐飲及娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)比例較低，整體是針對(duì)低層次消費(fèi)的商圈定位；北京路商圈，是廣州城市的商業(yè)名片，消費(fèi)的人流更多的是以外地來(lái)穗的旅游人口消費(fèi)和市場(chǎng)中等層次的人群消費(fèi)；天河商圈，由于地處廣州的集中商務(wù)區(qū)，是白領(lǐng)集中辦公和市場(chǎng)高層次人群居住的區(qū)域，消費(fèi)能力高，所以消費(fèi)業(yè)態(tài)的構(gòu)成則以品牌百貨、專賣店以及高級(jí)餐飲、娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主。所以，市場(chǎng)永遠(yuǎn)都有機(jī)會(huì)，只是看有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的眼光！本專題研究對(duì)本案的思考點(diǎn)：打造區(qū)域級(jí)的商圈中心，尋找在整個(gè)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)？3.3、火車站周邊商業(yè)研究城市的火車站，是連接全國(guó)鐵路網(wǎng)絡(luò)大動(dòng)脈的節(jié)點(diǎn)，人流與貨流集中與發(fā)散的區(qū)域，所以火車站周邊的商業(yè)價(jià)值，一直是商家關(guān)注的重點(diǎn)。但火車站周邊的商業(yè)，一般也存在如下的幾個(gè)特點(diǎn)：一是車站人流雖大，但停留時(shí)間短暫，難以形成各業(yè)態(tài)齊全、商品品種豐富的真正意義上的商業(yè)中心；二是適宜經(jīng)營(yíng)的商品有限，一般以服裝及小百貨商品主，且大多為批發(fā)性質(zhì)，相應(yīng)的餐飲、旅店等服務(wù)性商業(yè)有較大的市場(chǎng)；三是車站周邊的環(huán)境及來(lái)往人群一般比較雜亂，難以形成較高層次的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)定位。從北京、鄭州、上海及廣州等全國(guó)各地幾個(gè)比較重點(diǎn)樞紐車站周邊的商業(yè)研究來(lái)看，火車站周邊的商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位，大部分都是以小商品的批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主，雖然有部分城市包括廣州嘗試進(jìn)行較高層次的購(gòu)物中心定位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但到目前為止，說(shuō)得上成功的項(xiàng)目還沒(méi)有實(shí)際的案例。下面，仍以廣州火車西站和東站周邊商業(yè)的經(jīng)營(yíng)做為借鑒分析：以廣州火車西站及緊鄰的廣東省、廣州市兩個(gè)客運(yùn)站為中心，整個(gè)火車西站商圈的范圍東至解放北路、西至東風(fēng)西路、北至三元里大道、南至中國(guó)商品進(jìn)出口交易會(huì)館，商圈半徑達(dá)到方圓2公里。匯集了包括服裝、鞋類、皮具、化妝品、成人用品等各個(gè)種類近百家大小的批發(fā)市場(chǎng)，每家市場(chǎng)在細(xì)分業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的定位下，均呈現(xiàn)出非常興旺的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。相應(yīng)的低檔次餐飲及旅店業(yè)、貨運(yùn)站等也在其中見(jiàn)縫插針般的良好生存。相應(yīng)的也有一些商場(chǎng)嘗試進(jìn)行購(gòu)物中心式的零售服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)，但卻都難以成功，最終還是轉(zhuǎn)向批發(fā)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。商業(yè)興旺的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題：人流量、車流量太多，三教九流匯集，交通堵塞嚴(yán)重，衛(wèi)生狀況極差，環(huán)境污染嚴(yán)重，各種罪案發(fā)生率高等。廣州火車東站，位于廣州天河CBD中心區(qū)天河北路后側(cè)，即是廣州火車站的三大站點(diǎn)之一，也是廣深列車、廣九列車的始發(fā)及終到站，平常在周邊來(lái)往出入的均為較高消費(fèi)層次的商務(wù)人群。相對(duì)于西站來(lái)講，東站的商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要以零售及餐飲服務(wù)業(yè)為主。餐飲業(yè)在此得到了較好的發(fā)展，但零售業(yè)如大型購(gòu)物中心的中天商業(yè)城，天匯城等均是經(jīng)營(yíng)慘淡，始終不旺！究其原因，主要還是因?yàn)樯虅?wù)人流來(lái)去匆匆，停留時(shí)間太短，沒(méi)有消費(fèi)的時(shí)間跟計(jì)劃所造成。另外也跟經(jīng)營(yíng)的特色定位不足有關(guān)，無(wú)法吸引消費(fèi)人群的興趣，創(chuàng)造需求。本專題研究對(duì)本案的思考點(diǎn)：是批發(fā)業(yè)態(tài)還是零售業(yè)態(tài)定位？3.4、社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)研究隨著中大型房地產(chǎn)住宅社區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，出于居住區(qū)配套需求或開(kāi)發(fā)商出于追求用地價(jià)值最大化的目的，社區(qū)配套商業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)是屬地型商業(yè)，它以居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以滿足和促進(jìn)居住區(qū)居民綜合消費(fèi)需求為目標(biāo)。社區(qū)商業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃上的表現(xiàn)形式，一般為住宅底商及獨(dú)立集中式中小型綜合商業(yè)中心兩種方式。其中應(yīng)重視社區(qū)綜合商業(yè)中心的核心人流吸引功能及消費(fèi)引導(dǎo)作用。缺少了社區(qū)綜合商業(yè)中心對(duì)人流及消費(fèi)的吸引，將如沒(méi)有了商圈的主力店一樣，對(duì)社區(qū)商業(yè)的成功保障將會(huì)大打折扣。從保障社區(qū)的居住生活品質(zhì)，將商業(yè)人流與居住人流分開(kāi)，減少商業(yè)的繁雜對(duì)居住安靜性要求的角度出發(fā)，科學(xué)的社區(qū)綜合商業(yè)中心最好采用獨(dú)立于一片區(qū)域，采用相對(duì)獨(dú)立的建筑來(lái)承載的方式進(jìn)行建設(shè)。社區(qū)商業(yè)的功能，即業(yè)態(tài)的組合，基本的出發(fā)點(diǎn)是滿足社區(qū)居民的各種生活需求：如24小時(shí)社區(qū)便利店、銀行、郵局、干洗店、美容美發(fā)店、小型餐飲店、水果店、花店、菜市場(chǎng)、修鞋、剪裁、洗車等是必需的最基本經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。更高極的功能業(yè)態(tài)則會(huì)延伸到滿足居民購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、培訓(xùn)、交友、聚會(huì)等需求，基本上與區(qū)域型商業(yè)中心的功能一致。從相關(guān)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料可以知道，哈爾濱的社區(qū)商業(yè)體量已經(jīng)達(dá)到一定的程度，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，成為一項(xiàng)擺在眼前的迫切課題。其實(shí)，從國(guó)內(nèi)乃至一線成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的范圍來(lái)看，社區(qū)商業(yè)成功的案例少之又少，大部分都處于空置率極高，勉強(qiáng)維持經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。究其原因，主要還有三個(gè)方面的原因：一是建筑體量的失重，面積過(guò)大，超出了本身社區(qū)乃至所在區(qū)域的消費(fèi)承載力；二是整體的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色，也就是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)力，沒(méi)有吸引力；三是租售的比例沒(méi)有控制好，造成經(jīng)營(yíng)管理上的尷尬，寸步難行。本專題研究對(duì)本案的思考點(diǎn)：如何從產(chǎn)品定位、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、租售關(guān)系上保證項(xiàng)目的成功？4、本案商業(yè)終端消費(fèi)群的初步研判根據(jù)本案所處區(qū)位的現(xiàn)狀及其發(fā)展前景，確定本案商業(yè)經(jīng)營(yíng)的終端消費(fèi)人群來(lái)源構(gòu)成主要可能有如下幾類人群：類 別消費(fèi)需求種類本身社區(qū)的業(yè)主及住戶購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、聚會(huì)周邊其它社區(qū)的業(yè)主及住戶購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、聚會(huì)來(lái)自周邊眾多高校的師生人群及科研機(jī)構(gòu)的知識(shí)分子購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、交友、聚會(huì)、書(shū)籍、高層次精神審美熏陶活動(dòng)哈西大街信息、金融、商務(wù)、辦公發(fā)展軸的白領(lǐng)及公務(wù)員群體購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、個(gè)人綜合素質(zhì)及技能提升、商務(wù)接待周邊大型企業(yè)的干部及職工購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)周邊批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶休閑、餐飲、娛樂(lè)、生意接待來(lái)自本身星級(jí)酒店住宿的商務(wù)及旅游人群餐飲、旅游特色紀(jì)念商品購(gòu)物、商務(wù)洽談火車站所帶來(lái)的短暫停留客戶群（過(guò)路或來(lái)哈爾濱做生意的人群，特別是邊貿(mào)生意的國(guó)內(nèi)或俄羅斯、韓國(guó)客戶）餐飲、旅游特色紀(jì)念商品購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)洽談5、本案商業(yè)定位建議5.1、定位應(yīng)符合的幾個(gè)關(guān)鍵原則5.1.1、實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值最大化的原則實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用地價(jià)值的最大化，是一切房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的首要原則，當(dāng)然，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，還需建立在市場(chǎng)的深刻分析與項(xiàng)目科學(xué)定位的前提之下，才能將理想付諸實(shí)際，而不是成為永遠(yuǎn)的烏托邦！5.1.2、可持續(xù)性長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的贏利原則要進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，必需首先要樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)性發(fā)展贏利的理念。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是一個(gè)長(zhǎng)期性的過(guò)程，要做好前期先投入培育市場(chǎng)，不斷在實(shí)踐中調(diào)整，一步步扎實(shí)走向成功。要有三到五年左右的時(shí)間才有可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成熟穩(wěn)定，逐步實(shí)現(xiàn)贏利的心理準(zhǔn)備。短期就希望贏利的心態(tài)，絕對(duì)不能做好商業(yè)的開(kāi)發(fā)，只可能會(huì)加速失?。〉瑫r(shí)也應(yīng)該看到，商業(yè)項(xiàng)目成功所帶來(lái)的巨大豐厚的利潤(rùn)：除了本身穩(wěn)定收入的租金來(lái)源之外，還有項(xiàng)目本身整體價(jià)值的提升，乃至所帶來(lái)的周邊物業(yè)，特別是本身社區(qū)物業(yè)的升值。這無(wú)疑需要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、全局性的眼光。5.1.3、城市整體性商業(yè)布局的定位原則市場(chǎng)自由經(jīng)濟(jì)制度下，永遠(yuǎn)存在競(jìng)爭(zhēng)，也永遠(yuǎn)存在機(jī)會(huì)，關(guān)鍵在于你能不能把握市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)遇！對(duì)于本案而言，必需站在整個(gè)哈爾濱城市商業(yè)發(fā)展格局變化，尋找錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，走區(qū)域性商業(yè)中心發(fā)展的道路。5.1.4、走特色商業(yè)定位的創(chuàng)新性原則同質(zhì)化背景下的競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)非是對(duì)細(xì)節(jié)關(guān)注表現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)取的只是有限的利潤(rùn)。而異質(zhì)化前提下的競(jìng)爭(zhēng)，尋找到的是一個(gè)全新的藍(lán)海市場(chǎng)的第一桶金，賺取的是市場(chǎng)時(shí)間差距下的最大化利潤(rùn)，不可等同而言。創(chuàng)新，走產(chǎn)業(yè)整合，特色商業(yè)定位的原則，是成功的利器！5.1.5、符合區(qū)域發(fā)展前景的原則消費(fèi)者的需求是市場(chǎng)永遠(yuǎn)的基礎(chǔ)。區(qū)域發(fā)展的定位，決定了區(qū)域中現(xiàn)在及未來(lái)人群的構(gòu)成，研究區(qū)域發(fā)展前景，就是研究區(qū)域消費(fèi)人群的構(gòu)成、性格、需求。營(yíng)銷理念從4C時(shí)代走入4P時(shí)代，誰(shuí)抓住了消費(fèi)群，誰(shuí)就贏得了市場(chǎng)。創(chuàng)新，也應(yīng)該建立在符合區(qū)域特性的基礎(chǔ)之上，才不是空中樓閣。5.1.6、科學(xué)處理居住與商業(yè)關(guān)系的原則居住區(qū)與商業(yè)區(qū)是相互相成，但又是在某些方面存在矛盾的關(guān)系。居住區(qū)需要相對(duì)寧?kù)o的休息環(huán)境，而商業(yè)區(qū)則極力營(yíng)造繁華喧鬧的氛圍，這兩者的關(guān)系，應(yīng)該從整體社區(qū)規(guī)劃的總局觀念進(jìn)行把握，以免得此失彼。5.1.7、分期開(kāi)發(fā)建設(shè)前提下的整體布局定點(diǎn)原則本案項(xiàng)目的整體體量較大，必定要走分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的策略。所以，在整體商業(yè)布局的定點(diǎn)上，要考慮到分期建設(shè)的自成系統(tǒng)和整體商業(yè)街區(qū)的分階段實(shí)現(xiàn)計(jì)劃。從市場(chǎng)營(yíng)銷推廣的角度出發(fā)，即是要實(shí)現(xiàn)分期賣點(diǎn)與整體商業(yè)魅力的展示策略。5.2、關(guān)于定位的幾點(diǎn)建議：5.2.1、本案應(yīng)該以零售商業(yè)為方向，而不是批發(fā)市場(chǎng)業(yè)從前述3.3項(xiàng)專題研究的分析可以知道，批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)會(huì)帶來(lái)人流量、車流量太多，三教九流匯集，交通堵塞嚴(yán)重，衛(wèi)生狀況極差，環(huán)境污染嚴(yán)重，各種罪案發(fā)生率高等等一系列的后果，與本案社區(qū)高檔次居次產(chǎn)品的定位相矛盾。所以本案的商業(yè)定位，應(yīng)該舍棄批發(fā)業(yè)態(tài)的方向，而以零售商業(yè)服務(wù)業(yè)為定位的目標(biāo)。5.2.2、本案應(yīng)該以建設(shè)區(qū)域型商業(yè)中心為定位目標(biāo)本案地塊位于學(xué)府四道街與哈西大街的交界口位置。按哈西北部地區(qū)的改造建設(shè)規(guī)劃，將主要圍繞兩大發(fā)展主軸展開(kāi)布局，即以學(xué)府四道街為東西主軸，建設(shè)區(qū)域性中心景觀大道，形成以購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為主的商貿(mào)綜合服務(wù)軸；另以哈西大街為南北主軸，構(gòu)建區(qū)域交通主要干道，形成以信息和金融為主的商務(wù)辦公發(fā)展軸。所以，本案正好位于哈西區(qū)商業(yè)軸與商務(wù)軸的交匯點(diǎn)，再加上本身將建設(shè)五星級(jí)酒店的優(yōu)勢(shì)，完全有條件形成為一個(gè)新型的商業(yè)街區(qū)，成為哈西區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心為定位的目標(biāo)。5.2.3、產(chǎn)品的定位應(yīng)該具有多元化的競(jìng)爭(zhēng)力本案的商業(yè)產(chǎn)品定位應(yīng)該走獨(dú)立式的商業(yè)節(jié)點(diǎn)與住宅底商相結(jié)合的形式，做到既能形成吸引人流的節(jié)點(diǎn)，又不會(huì)對(duì)居住產(chǎn)生太大的影響。不能希望業(yè)主的利益而去換取商業(yè)的成功。同時(shí)，在商業(yè)產(chǎn)品的室內(nèi)、外建筑方案上也應(yīng)該進(jìn)行創(chuàng)新，做到各個(gè)方面都有創(chuàng)新力，經(jīng)營(yíng)力，吸引力，競(jìng)爭(zhēng)力。5.2.4、應(yīng)該尋求絕對(duì)異質(zhì)化的創(chuàng)新，才能保證長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)本案商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，服務(wù)，除了在一般的商品零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等類別之內(nèi)尋找細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)節(jié)化的服務(wù)優(yōu)勢(shì)之外，還應(yīng)該把眼光放大到尋找與其它行業(yè)相整合，即走“藍(lán)海戰(zhàn)略”的思想，催生出一種全新的商業(yè)形式，從而謀得更長(zhǎng)久的商業(yè)生命力，賺取更大的商業(yè)利潤(rùn)。5.3、本案商業(yè)定位背景分析5.3.1、深圳商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀的思考而自2001年起，深圳已擁有全國(guó)密度最大的商業(yè)稅源。2004年，深圳商業(yè)市場(chǎng)總銷售額超過(guò)武漢達(dá)到全國(guó)第五，如果按人均計(jì)算，深圳各項(xiàng)指標(biāo)則名列前矛。單是15月份，深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)429.28億元，增長(zhǎng)15.2，說(shuō)明深圳擁有非常良好的商業(yè)發(fā)展環(huán)境和龐大的民間消費(fèi)實(shí)力。但在到達(dá)繁榮的高峰之上，我們卻看到了深圳商業(yè)市場(chǎng)所存在的制約其走向更大發(fā)展病態(tài)根源：重商輕文。無(wú)論是羅湖人民南商圈、東門商圈，還是華強(qiáng)北商圈、深圳中心區(qū)商圈，都表現(xiàn)出這樣的特征：重商輕文。深圳的商業(yè)區(qū)，極少表現(xiàn)出商業(yè)與文化結(jié)合的特點(diǎn)。由于商業(yè)與文化脫節(jié)，深圳的商圈表現(xiàn)得相當(dāng)“實(shí)際”，直奔主題式的消費(fèi)習(xí)以為常，連帶消費(fèi)、休閑消費(fèi)的成分過(guò)少。也就是說(shuō)，深圳商圈的消費(fèi)行為顯得過(guò)于單薄，對(duì)于市民生活的影響層面較淺，導(dǎo)致深圳缺乏廣州、上海一樣的逛街文化，因?yàn)橹厣梯p文、缺乏文化休閑氣質(zhì)的商圈氛圍難以使商圈真正地打動(dòng)人心、讓行人停留駐足且流連忘返。 只有象華僑城MALL一樣，其構(gòu)成中，有大型商店、也有酒巴，有藝術(shù)中心藝術(shù)館、也有酒店律旅游設(shè)施，有大型綠地、也有區(qū)域廣場(chǎng)，其在商業(yè)與文化的搭配上，呈現(xiàn)出商業(yè)與文化“文武雙全”的結(jié)合特征，因此吸引了越來(lái)越多的消費(fèi)者前往，而由于商業(yè)與文化結(jié)合，前來(lái)重復(fù)消費(fèi)的特點(diǎn)越來(lái)越明顯。深圳華僑城MALL商業(yè)與文化相結(jié)合，“文武雙全”所帶來(lái)的成功，應(yīng)該能給予我們很多的啟發(fā)！5.3.2、文化休閑產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的發(fā)展隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，商品經(jīng)濟(jì)、休閑經(jīng)濟(jì)在國(guó)內(nèi)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。在一片繁榮之下，卻過(guò)早地不應(yīng)該有的呈現(xiàn)出老態(tài)，主要體現(xiàn)在功能單一，產(chǎn)品雷同。目前中國(guó)休閑產(chǎn)業(yè)的功能主要集中于吃、住、游、玩四個(gè)方面。休閑項(xiàng)目共性普遍，個(gè)性闕如，產(chǎn)品相同相近，質(zhì)量較低。如全國(guó)遍地開(kāi)花的農(nóng)家樂(lè)，能夠?yàn)樾蓍e者提供的主打項(xiàng)目產(chǎn)品，絕大多數(shù)都是垂釣、棋牌娛樂(lè)、農(nóng)家飯菜。茶樓是清茶一杯，酒吧是洋酒一瓶，歌廳及KTV則是小曲三五支。文化藝術(shù)休閑、健康療養(yǎng)休閑、教育學(xué)習(xí)休閑等，總體上還處于原生狀態(tài)或睡眠狀態(tài)。恩格斯曾經(jīng)提出：“使每個(gè)人都有充分的閑暇時(shí)間從歷史上遺留下來(lái)的文化科學(xué)、藝術(shù)、交際方式等等中間承受一切真正有價(jià)值的東西，并且不僅是承受，而且還要把這一切從統(tǒng)治階級(jí)的獨(dú)占品變成全社會(huì)的共同財(cái)富和促使它進(jìn)一步發(fā)展?！痹陂e暇時(shí)間里，如何“從歷史上遺留下來(lái)的文化中間承受一切真正有價(jià)值的東西”，并把它“變成全社會(huì)的共同財(cái)富和促使它進(jìn)一步發(fā)展”，諸如此類的問(wèn)題落實(shí)了，才算是得到真正的快樂(lè)。在引導(dǎo)國(guó)民消費(fèi)的方向上，我們認(rèn)為消費(fèi)力應(yīng)分為物質(zhì)消費(fèi)力和精神消費(fèi)力，強(qiáng)調(diào)精神消費(fèi)力對(duì)提高人的素質(zhì)、促進(jìn)人的全面發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)領(lǐng)域提高消費(fèi)層次，對(duì)提高生產(chǎn)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，極力反對(duì)那些片面追求物質(zhì)享受、大搞揮霍浪費(fèi)的情況?！?1世紀(jì)全球最有前途的產(chǎn)業(yè)有兩個(gè)，一個(gè)是信息產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)就是文化產(chǎn)業(yè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要性大家都看到了，而文化產(chǎn)業(yè)的重要性很多人還沒(méi)有看到?！北本┐髮W(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)葉朗教授坦言。中國(guó)有5000多年的文明史、50多個(gè)民族，文化積累十分深厚、文化類型極其豐富，積累了難以估量的文化資本。啟動(dòng)這些文化資本，就有可能形成具有中國(guó)特色的文化產(chǎn)業(yè)，并且是獨(dú)特的、唯一的、別人無(wú)法重復(fù)和模仿的，理應(yīng)在全球的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有比較優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)已開(kāi)始向精神、文化消費(fèi)轉(zhuǎn)型，人們開(kāi)始追求一種精神、文化含量更高的生活和消費(fèi)。在這種情況下，精神、文化需求以及由它帶動(dòng)的需求成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的空間，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在、必然的需求。休閑經(jīng)濟(jì)作為一種生活質(zhì)量提高的標(biāo)志，不同于基本生存需要的單一化和物質(zhì)型，而越來(lái)越趨向于多元化和精神型。如文化娛樂(lè)消費(fèi)、體育健身消費(fèi)、旅游服務(wù)消費(fèi)等等。此外，休閑經(jīng)濟(jì)還表現(xiàn)在教育、科技、文博等領(lǐng)域，如為自身發(fā)展而開(kāi)辦的各種業(yè)余電腦、外語(yǔ)及其他專業(yè)技能班，老年大學(xué)的各類休閑教育，科技館的科普啟蒙，文史博物館的歷史文化溫故等等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資本向利潤(rùn)率高的新興行業(yè)流動(dòng)這一規(guī)律的驅(qū)使，文化娛樂(lè)業(yè)、體育健身業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)等休閑產(chǎn)業(yè)逐漸地發(fā)展起來(lái)，成為市民休閑消費(fèi)的最好去處。近年來(lái)，文化市場(chǎng)成了市民和游客在假日里光顧的重點(diǎn)。人們?cè)谛蓍e中追求文化品位、文化享受，感受文化氛圍，接受文化熏陶。利用休閑時(shí)間進(jìn)行文化娛樂(lè)是人們休閑消費(fèi)最主要、最普遍的需求。因此常常以家庭親人為單位，或在家觀看電視、錄像、家庭影院，或外出觀看電影、觀賞節(jié)目、聽(tīng)聽(tīng)音樂(lè)、跳跳舞蹈。還有的經(jīng)常以親朋好友為群體，或切磋棋藝，品嘗茶藝，或盡情享受泡吧文化和網(wǎng)絡(luò)文化的樂(lè)趣，等等。這些積極健康的文化娛樂(lè)活動(dòng)，不僅使人們得到高尚有益的休閑消費(fèi)，而且還可以得到高雅美好的藝術(shù)享受。從文化市場(chǎng)的種種跡象表明，無(wú)論報(bào)刊、圖書(shū)，還是電影、音像，其市場(chǎng)潛力是巨大的。據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)假期間，市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中文化消費(fèi)占家庭、社會(huì)消費(fèi)的比例在不斷提高，市民花錢觀賞文藝表演、參加各種文化娛樂(lè)活動(dòng)的已越來(lái)越普遍。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，文化產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，美國(guó)文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值已占其國(guó)民生產(chǎn)總值的三分之一，日本的文化娛樂(lè)收入超過(guò)汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)，英國(guó)的文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值也超過(guò)了制造業(yè)，而韓國(guó)用8年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了文化產(chǎn)品逆差轉(zhuǎn)順差，其中的奧秘就在于韓國(guó)政府為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了特別的規(guī)劃，支持力度非常大。目前發(fā)達(dá)國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一般在10%12%之間。而專家預(yù)測(cè)，理想的狀況是中國(guó)用10到20年時(shí)間,使文化產(chǎn)業(yè)占GDP的份額從目前的2.2%提高到8%左右。2007年3月5日上午9時(shí)，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕。會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶作了政府工作報(bào)告。在政府工作報(bào)告中，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)指出，要加快發(fā)展文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，文化產(chǎn)業(yè)將是中國(guó)未來(lái)發(fā)展的又一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)零售業(yè)、休閑經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，可以為我們找到一個(gè)順應(yīng)未來(lái)發(fā)展前景的創(chuàng)新方向。5.3.3、哈西區(qū)對(duì)于發(fā)展文化城區(qū)的規(guī)劃在哈爾濱市哈西新區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃中，明確提出規(guī)劃目標(biāo)是將哈西地區(qū)建設(shè)成為具有世界先進(jìn)水平、可持續(xù)發(fā)展、以新經(jīng)濟(jì)為特色、多元地域文化為內(nèi)涵、生活與就業(yè)平衡、環(huán)境與自然和諧的城市地區(qū)。充分利用該地區(qū)毗鄰大學(xué)科研院所的資源基礎(chǔ)，發(fā)揮已有優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)傳統(tǒng)工業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)置換，進(jìn)而提升城市功能和新區(qū)整體形象，將哈西地區(qū)建設(shè)成為以文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)業(yè)為主體的、環(huán)境良好、適宜居住的綠色城市副中心。在規(guī)劃中更提出了建設(shè)哈西文化藝術(shù)中心的策略。整合地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力，依托哈西新區(qū)區(qū)域內(nèi)的生態(tài)、人文等資源優(yōu)勢(shì)，圍繞歐亞之窗，不斷完善開(kāi)發(fā)現(xiàn)代化新興旅游基地，創(chuàng)新旅游形式，豐富旅游內(nèi)涵。以建設(shè)項(xiàng)目為紐帶，把旅游觀光、商貿(mào)購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、文化娛樂(lè)、教育會(huì)展有機(jī)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)旅游及購(gòu)物、餐飲等行業(yè)的興旺，實(shí)現(xiàn)旅游、經(jīng)貿(mào)、文化一體化發(fā)展。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，提升城市北方文化名城的形象，使更新后的哈西地區(qū)成為工業(yè)城市復(fù)興的典范。在哈西新區(qū)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將是重點(diǎn)內(nèi)容之一，是提升新區(qū)文化品味，城市形象的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源。在哈西新區(qū)發(fā)展與文化產(chǎn)業(yè)相配套的文化休閑商業(yè)，符合區(qū)域發(fā)展的動(dòng)向。5.3.4、哈西地區(qū)發(fā)展文化休閑商業(yè)的消費(fèi)基礎(chǔ)在哈西地區(qū)，聚集了15所大專院校及10個(gè)省級(jí)以上科研院所，可以說(shuō)是哈爾濱市高級(jí)知識(shí)分子集中工作、生活、居住的主要區(qū)域。相對(duì)于其它群體來(lái)講，由于這些高級(jí)知識(shí)分子自身的文化素質(zhì)較高，對(duì)精神消費(fèi)、文化審美與享受的消費(fèi)需求更高。在愛(ài)好的基礎(chǔ)之上，更希望通過(guò)高層次的文化、藝術(shù)的精神陶冶、教育不斷提升自身的品味和審美技能，得到高層次的精神歡愉。高層次消費(fèi)群體的集中，使本案發(fā)展文化休閑商業(yè)的發(fā)展，擁有了最堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)。5.4、本案商業(yè)定位的“藍(lán)海戰(zhàn)略”在前述分析的基礎(chǔ)之上，提出本案商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的“藍(lán)海戰(zhàn)略”，具體定位體系如下：5.4.1、商業(yè)模式定位整合商業(yè)休閑、文化休閑、生活休閑為一體的城市綜合型BCL藝術(shù)街區(qū)定位解析：本案的商業(yè)模式定位，將不僅僅是停留在與市場(chǎng)其它商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)之上，而是依據(jù)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的新態(tài)勢(shì)，看準(zhǔn)全國(guó)大環(huán)境下以及區(qū)域小環(huán)境下文化產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)大發(fā)展的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，整合文化休閑產(chǎn)業(yè)為一體，創(chuàng)新出一種全新的商業(yè)形態(tài)，形成鮮明的市場(chǎng)區(qū)隔性與獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，挖掘市場(chǎng)的第一桶金！B（business，商業(yè)，商務(wù)），C（culture，文化），L（life，生活），“BCL”本案全新商業(yè)模式英文縮寫(xiě)概念的提出，將使本案更加具有國(guó)際化的形象魅力。藝術(shù)街區(qū)定位的提出，一方面符合本案具有高級(jí)酒店、大型居住社區(qū)、大型商業(yè)中心以及周邊哈西商務(wù)、金融軸上將建設(shè)有商務(wù)寫(xiě)字樓、金融銀行等多種產(chǎn)品形態(tài)，形成綜合型商業(yè)街區(qū)的實(shí)際情況。同時(shí)強(qiáng)調(diào)藝術(shù)，商業(yè)的藝術(shù)、文化與藝術(shù)、時(shí)尚的藝術(shù)、生活的藝術(shù)，強(qiáng)化本案獨(dú)特的文化品牌形象。5.4.2、本案經(jīng)濟(jì)模式的構(gòu)成n 社區(qū)經(jīng)濟(jì)是指由于居住社區(qū)所聚集的居住人口對(duì)于生活必需品與服務(wù)所構(gòu)成的最基本的生活需求，也是本案所具有的最基本層次的功能。n 商品經(jīng)濟(jì)指城市居民對(duì)時(shí)尚流行商品、餐飲娛樂(lè)服務(wù)性商品等的需求所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)模式，是本案所具有的中等層次的功能。n 文化經(jīng)濟(jì)是指人們對(duì)于藝術(shù)、知識(shí)、歷史、民俗等精神領(lǐng)域的享受所產(chǎn)生的高層次的精神消費(fèi)需求。這是本案的核心經(jīng)濟(jì)模式之一，也是最高層次的功能。n 高校消費(fèi)經(jīng)濟(jì)高校中聚集的眾多教師及學(xué)生群體，他們普遍都具有較高的消費(fèi)能力，同時(shí)對(duì)于高層次的消費(fèi)也更有喜好性。創(chuàng)造與引導(dǎo)高校消費(fèi)，同樣是我們走向成功的優(yōu)勢(shì)。n 商務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)本案位于哈西新區(qū)商務(wù)軸哈西大街，未來(lái)商務(wù)區(qū)所集中的大量高層次，高消費(fèi)力的商務(wù)人群和商務(wù)活動(dòng)，也必將催生出一系列的商務(wù)經(jīng)濟(jì)需求，成為項(xiàng)目承接的商機(jī)構(gòu)成。n 公園經(jīng)濟(jì)本案緊鄰哈西區(qū)的市民公園，城市公園是城市居民集中的人流吸引機(jī)，人流就是商機(jī)，創(chuàng)造與引導(dǎo)到達(dá)公園的人流進(jìn)行消費(fèi)，做大公園經(jīng)濟(jì)。n 場(chǎng)站經(jīng)濟(jì)本案緊鄰哈西火車站，規(guī)劃中地鐵一號(hào)線也在附近，這些站點(diǎn)無(wú)疑是人流集中的城市重要節(jié)點(diǎn)。針對(duì)車站人流的特性，設(shè)置有吸引力的消費(fèi)場(chǎng)所，做好場(chǎng)站經(jīng)濟(jì)。5.4.3、文化休閑商業(yè)的內(nèi)涵及對(duì)本案的價(jià)值由于文化產(chǎn)業(yè)的定義，當(dāng)前在國(guó)際上還沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。但可以肯定的是，在世界上的大多數(shù)國(guó)家，特別是發(fā)達(dá)國(guó)家，均非常重視文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并獲得了豐富的經(jīng)濟(jì)利益。中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)的定義最先見(jiàn)于2003年9月文化部關(guān)于支持和促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)，指“從事文化產(chǎn)品生產(chǎn)和提供文化服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性行業(yè)”。2004年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)“文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)”的界定是：“為社會(huì)公眾提供文化娛樂(lè)產(chǎn)品和服務(wù)的活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)的集合。”這個(gè)分類是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類（GB/T47542002）的基礎(chǔ)上制定的，它根據(jù)文化活動(dòng)的特點(diǎn)把行業(yè)分類中相關(guān)的類別重新進(jìn)行了組合，將文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)劃分為4層共有80個(gè)小類。中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)分類強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)品或服務(wù)的文化屬性及文化關(guān)聯(lián)度，具體范圍不僅包括提供文化產(chǎn)品（如圖書(shū)、音像制品等）、文化傳播服務(wù)（如廣播電視、文藝表演、博物館等）和文化休閑娛樂(lè)（如游覽景區(qū)服務(wù)、室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)、休閑健身娛樂(lè)活動(dòng)等）的活動(dòng)，其構(gòu)成文化產(chǎn)業(yè)的主體；而且還包括與文化產(chǎn)品、文化傳播服務(wù)、文化休閑娛樂(lè)活動(dòng)有直接關(guān)聯(lián)的用品、設(shè)備的生產(chǎn)和銷售活動(dòng)以及相關(guān)文化產(chǎn)品（如工藝品等）的生產(chǎn)和銷售活動(dòng)，其構(gòu)成文化產(chǎn)業(yè)的補(bǔ)充。1998年，韓國(guó)政府提出“文化立國(guó)”戰(zhàn)略，隨即出現(xiàn)了發(fā)展“文化產(chǎn)業(yè)”的規(guī)劃。1999年2月韓國(guó)發(fā)布的文化產(chǎn)業(yè)振興基本法將文化產(chǎn)業(yè)界定為與文化商品的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，具體行業(yè)門類有：影視、廣播、音像、游戲、動(dòng)畫(huà)、卡通形象、演出、文物、美術(shù)、廣告、出版印刷、創(chuàng)意性設(shè)計(jì)、傳統(tǒng)工藝品、傳統(tǒng)服裝、傳統(tǒng)食品、多媒體影像軟件、網(wǎng)絡(luò)以及與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。此外，還有根據(jù)國(guó)家總統(tǒng)令指定的產(chǎn)業(yè)。韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳的文化產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)包括：出版產(chǎn)業(yè)、唱片產(chǎn)業(yè)、游戲產(chǎn)業(yè)、電影產(chǎn)業(yè)、廣播產(chǎn)業(yè)、演出產(chǎn)業(yè)、其他文化產(chǎn)業(yè)（建筑、攝影、創(chuàng)意性設(shè)計(jì)、廣告、新聞、圖書(shū)館、博物館、工藝品及民族服裝、藝術(shù)文化教育等）。韓國(guó)的文化產(chǎn)業(yè)也稱“內(nèi)容產(chǎn)業(yè)”，重點(diǎn)有影視、動(dòng)漫、游戲、音樂(lè)、出版六大產(chǎn)業(yè)。文化觀光部負(fù)責(zé)韓國(guó)文化產(chǎn)業(yè)管理?？梢?jiàn)，在韓國(guó)，文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)先行發(fā)展起來(lái)。而東北地區(qū)由于與韓國(guó)非常接近，有大量的韓國(guó)客商或韓國(guó)人來(lái)往于東北與韓國(guó)之間，無(wú)疑具有了先天的消費(fèi)基礎(chǔ)。在文化產(chǎn)業(yè)定義內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，本案所提出的文化休閑商業(yè)，主要是指將文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)非常豐富的資源、技能與人民的休閑生活相結(jié)合，通過(guò)展示、表演、銷售、培訓(xùn)、創(chuàng)意產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等商業(yè)手段，達(dá)到“寓民以樂(lè)”，豐富人民精神文化生活的高層次需求的創(chuàng)新商業(yè)模式的開(kāi)發(fā)。同時(shí)，應(yīng)該提出的是，文化不僅僅是指高雅文化，一些民間的習(xí)俗文化，同樣包括了豐富的歷史文化內(nèi)涵，也應(yīng)該成為文化產(chǎn)業(yè)的有機(jī)構(gòu)成。只有做到“雅俗共享”，才能滿足不同層次愛(ài)好的消費(fèi)群體需求。而且，由于東北地區(qū)處于歐亞大陸連接點(diǎn)，緊鄰俄羅斯、韓國(guó)等不同文化傳統(tǒng)國(guó)家的特殊地理位置，本案所提供的文化休閑內(nèi)涵，甚至應(yīng)該延伸至包括這兩個(gè)國(guó)家代表文化的領(lǐng)域之內(nèi)，做到最大化的拓展客戶群體，形成個(gè)性鮮明的特色商業(yè)主題。在東北地區(qū)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)尤其具有良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。在白天黑土上成長(zhǎng)的東北人民，生性豁達(dá)樂(lè)觀，個(gè)性大方，熱愛(ài)生活，善于表演，富有極強(qiáng)的參與感，如東北的秧歌和二人轉(zhuǎn)就是這種人民秉性的最好表達(dá)，在全國(guó)都具有知名度。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，符合地區(qū)人民的生活需求。5.4.4、本案商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃商業(yè)模式分類分類比例業(yè)態(tài)分類分類比例業(yè)態(tài)構(gòu)成生活配套商業(yè)15%零售40%24小時(shí)便利超市、花店、藥店、水果店、面包西餅店社區(qū)便民服務(wù)60%銀行、郵局、干洗店、美容美發(fā)店、小型餐飲店、修鞋、剪裁、洗車等時(shí)尚休閑商業(yè)50%零售50%主力店：國(guó)際知名百貨，超市，國(guó)美或蘇寧電器等輔助店：時(shí)尚服裝、皮具、鞋、飾品、運(yùn)動(dòng)用品、手表、家居擺設(shè)品、電信產(chǎn)品等餐飲30%主力店：麥當(dāng)勞或肯得基，國(guó)內(nèi)知名高檔中西餐廳連鎖輔助店：各種風(fēng)味，主題小餐館娛樂(lè)休閑20%主力店：KTV、高檔鹽療沐浴會(huì)館輔助店：足浴館、SPA會(huì)館等文化休閑業(yè)35%展示與表演30%主力店：黑龍江省美術(shù)館分館、大型購(gòu)書(shū)中心銷售20%各種畫(huà)廊、文化用品店、樂(lè)器店、音像店、創(chuàng)意產(chǎn)品銷售店等主題餐飲40%音樂(lè)吧、藝術(shù)沙龍餐廳、表演茶館、愛(ài)好交友餐廳、民俗餐廳等培訓(xùn)10%各種藝術(shù)培訓(xùn)班、陶吧、畫(huà)吧5.4.5、省美術(shù)館分館的引入作用黑龍江省美術(shù)館是黑龍江省惟一的官方造型藝術(shù)博物館，它的前身是始建于年的黑龍江省美術(shù)展覽館，至今已走過(guò)了年的發(fā)展歷程。做為一家具有數(shù)十年歷史的知名藝術(shù)機(jī)構(gòu)，黑龍江省美術(shù)館自成立以來(lái)，特別注重美術(shù)展覽的舉辦和美術(shù)成果的推廣工作。先后主辦或承辦了徐悲鴻、吳作人、古元、力群、王琦、彥涵、華君武等人的經(jīng)典作品展以及當(dāng)代著名畫(huà)家黃胄、李琦、劉勃舒、周紹華、劉大為、江文湛、劉春華等人的優(yōu)秀作品展，使地處祖國(guó)北疆的黑龍江人民在家鄉(xiāng)就能近距離感受到大師們的藝術(shù)風(fēng)采。多年來(lái)，黑龍江省美術(shù)館還先后完成余項(xiàng)國(guó)際交流展、余項(xiàng)國(guó)家和省際展覽、余項(xiàng)省級(jí)展覽以及數(shù)十項(xiàng)畫(huà)家、書(shū)法家的個(gè)展、聯(lián)展和專題展覽，成功舉辦了第七屆全國(guó)美展插圖、年畫(huà)、連環(huán)畫(huà)、宣傳畫(huà)展，第八屆全國(guó)美展水彩畫(huà)展，第九屆全國(guó)版畫(huà)展和全國(guó)新人新作展等重要展覽。另外，還與美、英、德、法、日、俄、韓、加、澳等國(guó)家及港、澳等地區(qū)的美術(shù)機(jī)構(gòu)及藝術(shù)家聯(lián)合開(kāi)展了美術(shù)交流活動(dòng)。此外，黑龍江省美術(shù)館還于年成立了創(chuàng)作室（現(xiàn)為黑龍江美術(shù)創(chuàng)作研究院），年建立了黑龍江省版畫(huà)院。院內(nèi)明星閃爍，人才輩出，所創(chuàng)作的作品涵蓋了版車、國(guó)畫(huà)、油畫(huà)、雕塑及連環(huán)畫(huà)等畫(huà)種，屢獲全國(guó)大獎(jiǎng)，并打造出北大荒版畫(huà)等具有濃郁地域特色的美術(shù)品牌。引入黑龍江省美術(shù)館分館的想法如果能夠?qū)嵤瑹o(wú)疑于將整個(gè)黑龍江省美術(shù)界的眼光都吸引到本案來(lái)，從而拉動(dòng)了一大班高層次的藝術(shù)創(chuàng)作與消費(fèi)群體，對(duì)市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的領(lǐng)頭作用。同時(shí)，又極大化地保證了本項(xiàng)目的文化資源與藝術(shù)形象，且對(duì)本項(xiàng)目住宅部分的銷售，也是一個(gè)具有獨(dú)特市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的高價(jià)值賣點(diǎn)。5.4.6、購(gòu)書(shū)中心的設(shè)置作用本案的周邊，聚集了有15所大專院校及10個(gè)省級(jí)以上科研院