冷水江市天宏5g時代策劃書.doc

冷水江市天宏5g時代策劃書導讀：XX 市 XXXX 時代 可行性研究報告目一、總錄論 冷水江市天宏5g時代可行性分析報告.docXX 市 XXXX 時代 可行性研究報告目一、總錄論 2二、市場預測 6 三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 13 四、項目現(xiàn)狀 16 五、節(jié)能節(jié)水措施 19 六、環(huán)境影響評價 22 七、項目實施進度 26 八、投資估算 27 九、融資方案 29 十、財務評價 32 十一、社會評價 33 十二、風險分析 34 十三、研究結論與建議 37 十四、附圖、附表 401一、總一項目背景1.項目名稱: XX 時代 2.承辦單位：論XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊資本 3000 萬元，開發(fā)資質二級； 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理等； XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是 XX 市經(jīng)營多年的生產(chǎn)與經(jīng)營實體華夏家私城的 姊妹公司，一貫秉承”誠信、合作、卓越、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，開拓進取。企業(yè)經(jīng) 營狀況良好，具備可持續(xù)發(fā)展的實力和前景。公司經(jīng)營宗旨： 為客戶創(chuàng)造生活-提供高質量的住宅產(chǎn)品和服務，讓人們的生活更富品質、 高效、豐富多彩； 為社會創(chuàng)造價值-服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn) XX 房地 產(chǎn)開發(fā)公司的社會價值； 為城市創(chuàng)造空間-以高標準的規(guī)劃和過硬的品質為 XX 城市東擴締造住宅小 區(qū)標桿，創(chuàng)造高品質的城市空間和藝術性的城市景觀。為員工創(chuàng)造機會-創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高 XX 企業(yè)員工的工作 生活質量；3.可行性研究報告編制依據(jù) （1）項目建議書及其批復文件 （2）湖南省及 XX 市頒布的相關法律、法規(guī)、政策 （3）XX 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要 （4）XX 市 2009、2010 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （5）XX 市城市發(fā)展戰(zhàn)略及最新城市總體規(guī)劃2（6）房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 （7） XX 市市區(qū)基準地價 （8）XX 市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料 （9）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （10）編制報告的委托合同 （11）其他有關依據(jù)資料4.項目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分， 是促進地方經(jīng)濟高速發(fā)展的重要力 量。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民 經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)在是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟， 可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。XX 地產(chǎn)開發(fā)公司為了響應國家的安居工程、XX 市建 立城東生態(tài)新城的發(fā)展戰(zhàn)略，決定開發(fā) XX 時代。XX 時代選擇在 XX 城東生態(tài)城規(guī)劃和開發(fā)，等項目實施后，將有利于引導 XX 城東生態(tài)城高尚居住氛圍的形成，對于拓展城市發(fā)展空間，改善人居環(huán)境，改善 城東生態(tài)城的面貌，實現(xiàn) XX 市政府把生態(tài)城建設成最具活力的行政文教區(qū)，生 態(tài)型的高檔居住區(qū)，最具吸引力的核心商務區(qū)的戰(zhàn)略目標。二項目概況1.擬建地點 擬建于 XX 市規(guī)劃的城東生態(tài)城內，東臨資江大道，西鄰 XX 市重點中學 新一中及 XX 師范學校，南臨荷葉路，荷葉路路對面均為市廠礦企業(yè)生活區(qū)，目 前已經(jīng)入住，北鄰金竹山礦業(yè)生活區(qū)及自建職工安置小區(qū)。2.建設規(guī)模與目標 自有資金為 3000 萬元，XX 時代項目規(guī)劃總用地 19407.5 平方米，總建筑面 積 103750.29 平方米，其中住宅 56537.99 平方米，公寓 15552 平方米，商業(yè) 14295.8 平方米。住宅總居住戶數(shù) 474 戶，公寓總居住戶數(shù) 288 戶，規(guī)劃總居住 人口 2235 人，容積率 4.495，地面綠化覆蓋率 31.6%。小區(qū)內設幼兒園、配套有3架空層泛會所、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場等設施。我國已經(jīng)進入小康社會，XX 市是湖南省內經(jīng)濟強縣，人們生活水平穩(wěn)步提 高，XX 房地產(chǎn)公司適度超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“XX 時代” ，致力于為在 XX 城東 生態(tài)城工作的公務員群體、城市白領階層、周邊學校的知識分子，在本區(qū)域從事 商業(yè)經(jīng)營活動的企業(yè)主/私營業(yè)主和原來居住在該區(qū)域的市民家庭，及其他知識 層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適、高尚品質和藝術氛圍 的居住環(huán)境。整個 XX 時代小區(qū)采用了歐式新古典主義建筑風格，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn) 代人對生活的需求相結合， 兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時代個性化 的美學觀念和文化品位。工藝上將古典的繁雜雕飾經(jīng)過簡化，并與現(xiàn)代材質相結 合，呈現(xiàn)出古典而簡約的新風貌。3.主要建設條件 1. 供水 在 XX 六中（將來的新一中）有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上 述干線引入。2. 雨水、污水排放 資江大道、 荷葉路現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管 線，可以就進排入。3. 供電 擬采用雙路供電，一路從 XX 六中（將來的新一中）開閉站引一條 10 千 伏電纜， 接入小區(qū)內配電室； 另一路可由北面金竹山廠礦住宅區(qū)配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。4. 供氣 已由資江大道引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天 然氣中壓管向區(qū)內送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市 政條件及基礎設施配套，均由 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施 接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地基本達到了“三通一平” ，其他配套設施將與住宅建4設同步進行。5. 電信 本項目預計需裝機容量為 1000 門的程控交換機，擬由 XX 市電信局 開設，下屬分局解決。4.項目投入總資金及效益情況 本項目投入自有啟動資金 1500 萬元，項目前期共投入總資金 6418 萬元，項 目整體開發(fā)投入資金 28428 萬元， 本項目完成后，預計銷售收入為 39016.4 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)） 稅金及附加 2101 萬元， 提取法定盈余公積金及公益金 485.45 萬元后，預計累計 未分配利潤為 10586 萬元。5.主要技術經(jīng)濟指標技 術 經(jīng) 濟 指 標項目 占地總面積 總建筑面積 居住建筑面積 商業(yè)建筑面積 居住居數(shù) 平均每戶建筑面積 平均每戶居住人數(shù) 容積率 綠化率 住宅棟數(shù) 平均層數(shù) 地下車庫面積 停車位 單位 平方米 平方米 平方米 平方米 戶 平方米 人 / % 棟 層 平方米 個 數(shù)量 6961.2 103750.29 72089.99 14295.8 762 94.6 2.9 4.495 45 5 26.8 16500 4505三問題與建議考慮到 XX 時代建成后， 其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和經(jīng)濟收入的城市 精英階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如 停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選 擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一。同時，該項目的建設很大程度上依 賴于城東生態(tài)城的整體發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政 策，而且要重視該項目的社會效益。二、市場預測一市場調查2010 年 XX 市總共銷售近 3000 套，總面積近 30 萬方，說明市場消費能力還 是相當大，但購房者主要為礦老板和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民，市區(qū)內居民購房比例較低， 原因一是企業(yè)和單位自建職工住宅社區(qū)量大，市民自建房也很多，消化了大量的 剛性需求。二是因為 XX 作為資源枯竭型城市，生態(tài)環(huán)境差，有經(jīng)濟實力的高端 客戶多選擇在 XX、長沙置業(yè)。從數(shù)據(jù)上看，從 2008 年-2010 年，XX 商品房價格上漲趨勢明顯，上漲幅度 高于城市 GDP 的增幅， 和城鎮(zhèn)人均可支配。雖然期間有 2008 年金融危機的影響， 市場停滯，房價一度收到抑制，但在 2009 年春節(jié)迅速 V 型反轉，房價重新進入 高速增長渠道。結合 XX 房地產(chǎn)市場低端和多層產(chǎn)品依然較普遍存在、真正高端項目尚未面 市的情況， 可以推斷市場主力產(chǎn)品電梯小高層和高層的價格明顯高于統(tǒng)計均價水 平，隨著項目規(guī)模及產(chǎn)品品質的提升，未來還有一定的價格上升空間。住宅面積為 90m2-144m2 的產(chǎn)品目前是 XX 市住宅市場上供應的主力,市場接 受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關心的問題,根據(jù)我們這次 調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 25 萬以下的占 52%,承受總價格在 25-30 萬之間的占 25%； 承受總價格在 31-40 萬的占 13.8%； 承受總價格在 41-50 萬的占 6.4%,承受總價格在 50 萬以上的占 0.6%。6以上調查結果顯示,XX 市購房者所能承受的價格在 20-30 萬之間，比例占到 總量的 75%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調查了 XX 市區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。項目名稱佳泰家花園 3 期鳳凰山莊 130 畝，博長金水灣東苑國際商業(yè)廣場占地面積 總建面積 容積率約 16800 1 期 25 畝 6 萬 3.57 19 萬； 2.46 1 期：4 棟 17+1 江 19 層中高+13 層電30 多畝 約 10 萬8627 約 8 萬； 7.7 地下 2 層+地上 5 層5 棟 30 層 景電梯小高層， 1棟 電梯江景高層 4+1 樣板房商業(yè)， 1 棟住宅+1 棟公寓雙 子樓 銻都中路與新城路建筑類型 梯小高層區(qū)位布溪區(qū)銻都南路巖壩塘布溪法院旁 交匯處 200 米 長 沿 江 風 光帶位 于 青 山 公 園 下 周邊民房雜亂， 景觀 方，生態(tài)環(huán)境好 交通 通便利 環(huán)境差直接銻都南路，交 江景目前道路路況 路網(wǎng)成熟， 交通基 位 居 老 城 區(qū) 核 心 地 差，交通條件差。本滿足需求 段，交通便利配套有待完善羽毛球館、籃球場、 緊臨資江， 沿江風 游泳池、兒童樂園、 老城區(qū)核心， 光帶， 建有大的親 攀巖、生活超市、 配套成熟 水平臺， 濱水廣場 社區(qū)醫(yī)院136-178 ， 主要三 90-170 ，主要戶 90-180 ，三房 商 鋪 估 計 劃 分 為 產(chǎn)品 房四房為主，有少 型是三房和四房， 四房為主， 少量五 40-100 ， 公寓面積 量復式 有少量二房及五房 房 為 40-140 目 前 處 于 尾 盤 銷目 前 處 于 強 銷 階 暫未銷售、 預計年 下半年開盤 銷售進度 售，三房、四房銷 段，三房和四房銷 底開盤 售狀況較好，但是 售狀況最好，二房7大面積 178m2 以上 次之，但是大面積 的五房和復式銷售 169m2 以上的五房 緩慢 從 2010 年 2 月 3 期 目前的起價 1780 元 開盤至 2010 年 6 /平方米， 均價 2400 從踩盤情況估計 月，據(jù)了解，目前 價格 的起價已到 2260 元 1-18 層 30 元，18- 3000 元/平方米 / 平方米。層差 50 頂層 20 元 元/平方米 元/平方米 元/平方米，層差： 盤 價 格 將 逼 近 米，公寓 2700-2800 2400-2600 元 / 平方 預 估 住 宅 均 價 和復式銷售不佳2010 年第四季度市區(qū)內樓盤銷售均價在 2400 元/平方米左右，且銷售情況 較好：山水名城、佳泰家花園 150 平方米 3-4 房售罄，均價在 2600 元/平方米左 右，東苑國際商業(yè)廣場市場反應良好。究其原因，一是有良好的優(yōu)越的老城區(qū)中 心位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體眾多的商業(yè)經(jīng)營戶、 成長中的新小企業(yè)主、個人投資者等。從市場現(xiàn)狀看，銻都中路沿線地處老城市 中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為商業(yè)+高層公寓/住宅綜合樓。二產(chǎn)品供需預測根據(jù)調查，目前 XX 市房地產(chǎn)投資大幅增加，2XX 市 2011 年度國有建設用地 供應計劃中住宅用地計劃供應總量為。其中普通商品房，占住宅用地供應總量的 15.03%； “三類用地”，占住宅用地供 應總量的 84.97% （其中廉租房用地， 占住宅用地供應總量的 18.34%； 棚改房用地 ，占住宅用地供應總量的 66.63% ） 。數(shù)據(jù)說明在 2011-3013 年內 XX 城市樓盤開工量將大幅上升，產(chǎn)品供應量的激增必將帶來嚴 酷的價格與品質之爭； 以前那種部分產(chǎn)品無論優(yōu)劣建了就能賣的良好局面將成為 明日黃花， 地段、 產(chǎn)品、 景觀、 配套、 升值潛力等綜合實力的博弈將是 2011-2012 年 XX 樓市的主題。從市場在售產(chǎn)品看，電梯小高層、高層是市場主流，占總成交面積的 70%以 上；多層產(chǎn)品依然存在，但體量日益減少；花園洋房、別墅產(chǎn)品已通過規(guī)劃，估8計 2012 年將開始推向市場。9項目名稱 山水名城 鳳凰山莊 金鷹國際大廈 家和苑 菊花名苑 東尚裕嘉園 東苑國際商業(yè)廣場 博長金水灣 匯美畔山公館建筑形態(tài) 電梯小高 電梯小高、花園洋房、別墅 高層、綜合體 多層 多層 多層 高層+商業(yè)綜合體 電梯小高、高層 電梯小高、洋房、別墅項目規(guī)模 87000 190000 25640 32000 4350 56000 79122.39 100000 489674 三價格預測據(jù)調查， 今年 XX 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目， 整體項目水平與 2009 年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次， 從而拉動 XX 市房價繼續(xù)走高。今年 XX 市基礎建設將要快速發(fā)展。城市東擴的拆 遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 XX 市商品房的銷售提供了契機，這將 導致 XX 市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年上半年 XX 市房價升幅在 10%以上，從 原因上看，主要有四： 1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周 邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 60%以上的消費者都采 用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)， 而且更多的人因貸款利率較低則 更希望采用公積金貸款； 還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉變，使 得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。103.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使 居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，融資方按揭到位，國 家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提 高，致使房價上漲。4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅 的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住 宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于地縣級城市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，隨著一、二線城市開發(fā) 飽和，土地儲備過度消耗以及調控政策影響，品牌開發(fā)企業(yè)將紛紛入駐三、四線 城市以爭奪市場，必將帶來帶來更加激烈的競爭。由于 XX 市人均消費能力高， 消費市場巨大， 加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，在今后 2-3 年內無論產(chǎn)品品質還 是房價均有較大提升空間。綜上所述， 再結合我公司多年實戰(zhàn)經(jīng)驗及操盤水平，初步可以確定該小區(qū)商 品住宅銷售約 30003400 元/平方米。四競爭力分析由于 XX 市經(jīng)濟活躍，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，未來 幾年還有較大發(fā)展空間。一、二線城市嚴厲的限貸、限購、限價政策，致使品牌 開發(fā)公司開始布陣地縣級市場，使地縣城市房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激 烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅產(chǎn)品的質量。另外，知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在 XX 市居民購房消費中， 企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是 規(guī)劃設計、 中介代理等企業(yè)， 知名度和美譽度均較高的受到了購房消費者的青睞， 尤其是國內知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司、景觀設計公司、營 銷代理公司等，以其先進的理念和手法推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本我公司實力雄厚，信譽良好，可以依托我公司的知名度，根據(jù)不同市 民的不同需求，推出具有先進居住理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于 XX 城市東擴的首要地區(qū)，靠近新市府和新一中，資源優(yōu)越，具有濃厚的人文、教育 底蘊；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于城市近年來的高速發(fā)展，被征收 和拆遷的家庭很多， 與此同時居民的收入提高，所以該地區(qū)市場上住房供應小于11需求，具有巨大的市場發(fā)展?jié)摿?，為此項目開發(fā)帶來了無限商機。據(jù)此，我們有 理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。五市場風險分析1.該開發(fā)小區(qū)主要居住對象為在 XX 城東生態(tài)城工作的市局機關公務員和企 事業(yè)單位職工， 周邊高級中學的中青年教師群體及陪讀家庭， 在新市府板塊從事 商業(yè)經(jīng)營的企業(yè)主和私營業(yè)主， 以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家 庭。由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定： 改革開放以來,教育產(chǎn)業(yè)化和人們對子女教育的高度重視使高 級中等學校教職工的經(jīng)濟收入不斷提高，而且和公務員群體一樣屬于事業(yè)編制， 職業(yè)相當穩(wěn)定。2）收入穩(wěn)定：公務員、教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。在 XX 生態(tài)新 城工作的人群，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3045 歲之間，人到中年是單位的 骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的居住環(huán)境。4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工 作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán) 境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全 性的保證。投資風險不會太大. 2.通貨膨脹的防護能力： 在市場經(jīng)濟條件下， 通貨膨脹的影響是長期存在的， 而對于房地產(chǎn)投資而言， 是本身具有對通貨膨脹的對沖和防護能力，這是由房地 產(chǎn)本身具有的保值升值屬性來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同 時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受融資方利率影響，假如依照目 前政府政策， 在開發(fā)貸款和房貸及時發(fā)放上存在一定風險，但當?shù)厥袌鲆淮涡愿?款比例較高，市場風險小。12三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案建設規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上， 論證比選擬建 項目的建設規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原 材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。一建設規(guī)模考慮到自有資金的有限（1500 萬元） ，XX 時代項目規(guī)劃總用地 19407.5 平 方米，建筑面積 103750 平方米，其中住宅 56538 平方米，公建 884.5 平方米?？偩幼魯?shù) 762 戶，規(guī)劃總居住人口 2235 人，容積率 4.495，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場等設施。(小區(qū) 基本規(guī)劃簡圖見附圖 2)二產(chǎn)品方案1. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中高檔電梯高層住宅為主，輔以少量高層小戶型公寓。在規(guī)劃設 計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃 郁的文化內涵，充分體現(xiàn) XX 市生態(tài)新城高品質住宅區(qū)的風貌。XX 時代項目主要居住對象為在 XX 城東生態(tài)城工作的市局機關公務員和企 事業(yè)單位職工， 周邊高級中學的中青年教師群體，在新市府板塊從事商業(yè)經(jīng)營的 企業(yè)主和私營業(yè)主，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型 戶型 A B C 格 式 面積（） 130.9 104 46.5 數(shù)量（套） 50 50 503 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺13 D E F G H3 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺96.04 108.36 116 107 12356 28 28 58 582. 技術設備條件1) 室外 1.外墻：采用大部分面磚，局部外墻漆。2.屋面：現(xiàn)澆坡屋面。2) 室內： 1.內墻：毛坯粉刷層。2.頂棚：仿瓷刮白。3.地面：水泥砂漿拉毛。4.窗：戶外窗用鋁合金窗。5.門：分戶門為高級防盜、防火門。6.衛(wèi)生間：預留排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。7.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設備： 1.電梯：6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝 后可立即使用。3.電氣配置：開關、照明、插座，獨立電表一個。4.煤氣：煤氣管道入口接口安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設空調機專用位置及冷凝水排水管口。4) 智能化系統(tǒng)： 1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24 小時 電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。142.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC 卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通” 。3.信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Internet） 、背景音樂、視頻點播等。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和城市主干道路兩極，小區(qū)道路實行人車分流，主人行通 道和城市主干道垂直交接，出行相當便利。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內設保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：道路主入口設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑 以及管理處等方便業(yè)主使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美 化環(huán)境。座椅板凳：設在廣場、中庭水景附近，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低 變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。附表：技 術 經(jīng) 濟 指 標 項 目 單 戶 人 人 萬 萬 萬 層 位 數(shù) 量居住戶數(shù) 居住人數(shù) 戶均人口 總建筑面積 1.住宅建筑面積 2.公建面積 住宅平均層數(shù)762 2235 2.9 10.375 7.21 0.088 26.815容積率 綠地率 %4.495 45用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地 1.住宅用地 2.公建用地 3.道路用地 4.公共綠地 其他用地19407.5 3163 1413 7828 6132.77 869四、項目現(xiàn)狀一項目概況1. 自然條件 通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和 研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土） ，地基強度好，適用于鋼筋 混凝土基礎，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn)不會超過土地承載力。該地塊自然條件 較好，不會影響城市道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。2. 城市的基礎設施條件 政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費， 已為項目提供了排水、 電力、 燃氣、 交通等基礎設施。項目與城市基礎設施網(wǎng)絡連接點較近， 不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤將有 3 條以上公交線路，距離老城區(qū)中心 5 分鐘車程，距離市府心 行政中心 3 分鐘車程，交通方便。即將修建的生態(tài)新城市民公園就在這里，周邊 學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。資江大道變化日新月異，一改昔日的荒僻，成為今天 XX 東城的黃金地段開發(fā)熱16土。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、融資方、 隨著大量居民入住和市府新行政中心的啟用，該片區(qū)的發(fā)展前景非常樂觀。3. 周邊環(huán)境條件 小區(qū)擬建于 XX 市東城區(qū)，項目地塊較規(guī)則，呈東西寬、南北窄的長方形； 東臨資江大道，西鄰 XX 市重點中學新一中及 XX 師范學校，南臨荷葉路，北為居 民區(qū)。項目位于湖南 “銀三角” 城市群聯(lián)接紐帶， 在滬昆高鐵建成后， 可以在 30-40 分鐘內直達湖南“金三角”長株潭任一城市。XX 是中南地區(qū)最重要的能源原材料基地，冷鋼等原國有大型工礦企業(yè)搬遷 困難， 導致老城區(qū)生態(tài)污染嚴重， 空氣質量差， 不適合居住。而東城區(qū)鄰近資江、 面對青山公園，山水自然景觀資源優(yōu)越，空氣質量也明顯好于老城區(qū)，是稀缺的 生態(tài)宜居版圖。小區(qū)地處 XX 市重點教育基地，周圍有 4 所高級中學和大中專院校，人文與 教育氛圍濃厚，匯集大量高素質的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為 友，讓人盡情享受高雅文化的靜謐空間。項目選址區(qū)域附近人口密度適中， 居住人口都是職業(yè)相當穩(wěn)定的機關和學校 職工群體，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。二建設條件1. 供水 在 XX 六中（將來的新一中）有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上 述干線引入。2. 雨水、污水排放 資江大道、 荷葉路現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管 線，可以就進排入。3. 供電 擬采用雙路供電，一路從 XX 六中（將來的新一中）開閉站引一條 10 千 伏電纜， 接入小區(qū)內配電室； 另一路可由北面金竹山廠礦住宅區(qū)配電室引入。17考慮留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。4. 供氣 已由資江大道引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天 然氣中壓管向區(qū)內送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市 政條件及基礎設施配套，均由 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施 接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平” ，其他配套設施將與住宅建設同 步進行。5. 電信 本項目預計需裝機容量為 1000 門的程控交換機，擬由 XX 市電信局 開設下屬分局解決。三建設規(guī)?？傉嫉孛娣e 6961 平方米，總建筑面積 103750 平方米（其中公建面積約 864 平方米） ， 總戶數(shù) 762 戶， 地下停車場 13952 平方米， 公共綠地面積 6133 平方米， 容積率 4.495。小區(qū)內部規(guī)劃圍繞中心景觀庭院，由 5 棟電梯高層建筑純南北向 錯落排列，通風采光良好；中心區(qū)天然山石、人工瀑布、噴泉小區(qū)內有國際 雙語幼兒園、商場、泛會所等眾多社區(qū)配套。四環(huán)境保護1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料， 所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán) 境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。2. 污水處理 本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐 飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。18五、節(jié)能節(jié)水措施一節(jié)能措施XX時代小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源 的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準 。保證舒適， 健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建 筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系 統(tǒng)的效率； 最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持 續(xù)發(fā)展的目標。1、建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下： 屋面： 選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面 傳熱系數(shù)=0.60W/(m2.k) 外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng) 涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k) 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準 GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其