亦喜亦憂的旅游地產(chǎn).doc

亦喜亦憂的旅游地產(chǎn) 十八屆三中全會和兩會紛紛落幕了，期間提出的加大旅游地產(chǎn)發(fā)展地思路卻引起眾多業(yè)內(nèi)人士的思考。這是一個機遇，同時也是一次挑戰(zhàn)。如何做好應對，考驗著每家房地產(chǎn)企業(yè)的智慧。不過對于旅游地產(chǎn)發(fā)展前景的看好，卻是毋庸置疑的。在這樣情況下，如何把優(yōu)勢發(fā)揮出來搶占市場，是開發(fā)商需要正視的問題。 十八屆三中全會后國家加大了利用市場手段調(diào)控房地產(chǎn)的力度，從大規(guī)模投放土地開始，到一系列金融杠桿使用，再到從北京開始的“自住型”商品房，一連串組合拳打下來使得開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)，2013年房價飛速上漲的喜悅還沒有過去，2014年房地產(chǎn)市場就即將面臨更高層次的嚴峻挑戰(zhàn)。在這樣的背景下，部分房地產(chǎn)商將眼光轉向了旅游地產(chǎn)領域，嘗試著通過多變的組合性經(jīng)營，達到促進業(yè)務增長的目的。再加上十八屆三中全會提出要建設“美麗中國”，使得投資旅游地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的新時尚，眾多大佬紛紛下水，試圖營造出一個更加輝煌的市場。如何才能使旅游地產(chǎn)持續(xù)健康的發(fā)展，不僅是買家、開發(fā)商所要面對的問題，更是各地方政府所要面對的挑戰(zhàn)。 旅游地產(chǎn)是市場必然選擇 旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)的投資有特征，一般是短期的，2-3年內(nèi)肯定要收回成本，這與房地產(chǎn)企業(yè)資金依賴程度較高有關，所以凡是短期能見到收益的項目，一般都會引起房地產(chǎn)商的興趣，旅游地產(chǎn)就是如此。 相比較一般旅游投資項目，這些項目的投資收益期都超過15年 ，然而因為屬于旅游資本投資，其項目的可持續(xù)回報時間卻可以達到50年以上。旅游地產(chǎn)從屬于這類項目，但因為與地產(chǎn)業(yè)結合緊密，可以按照地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則進行操作，因此實際上旅游地產(chǎn)項目一般也是2到3年就全部收回投資，但由于后期50年的投資回報存在，因此這樣的旅游地產(chǎn)項目完全可以獲取150%到400%的盈利。這就不難解釋為什么這么多的企業(yè)紛紛投資旅游地產(chǎn)，而且還在不斷地加大投資力度，說明其中有利可圖，而且對開發(fā)商吸引力很大。 由于旅游地產(chǎn)開發(fā)過程比較容易，技術含量與商業(yè)樓宇和住宅差不多，使得房地產(chǎn)商進入這個市場沒有任何的技術障礙，完全可以將原來的經(jīng)驗和技術帶到旅游地產(chǎn)上來，這就形成了房產(chǎn)商對旅游地產(chǎn)的蜂擁而至，也是市場發(fā)展到一定時間的必然選擇。 旅游地產(chǎn)價值與景區(qū)正相關 北京大學馮科教授在接受中國地產(chǎn)總裁雜志記者采訪時表示，旅游地產(chǎn)的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。這是所謂的旅游地產(chǎn)發(fā)展的“理論基礎”。這些特征決定了旅游地產(chǎn)的價值，也成為當下房地產(chǎn)商篩選旅游地產(chǎn)項目進行投資的因素和條件。實際上這三點都是所在景區(qū)的相關因素，可以說旅游地產(chǎn)價值與景區(qū)條件呈正相關。 景區(qū)環(huán)境美好，旅游地產(chǎn)項目借力發(fā)展基礎優(yōu)勢會非常明顯，對客戶的吸引力非常大，像大理洱海附近建立的眾多旅游地產(chǎn)項目，一旦推出就會被搶光就是一個很好的例子。但是，現(xiàn)在這類旅游地產(chǎn)因為非常初級，對于市場因素考察不多，空置率上升較快，已經(jīng)在市場上處于一個尷尬的位置，亟待開發(fā)商拿出合理的解決辦法。 而且旅游地產(chǎn)這個細分市場，最根本的要素就是環(huán)境。在產(chǎn)品開發(fā)和后續(xù)使用中，如何做到保護環(huán)境和發(fā)展相結合，如何將建設與環(huán)境有機統(tǒng)一是新的課題。在這樣一個每時每刻都在變動的市場下，如何謹慎行事，認真計劃，練好內(nèi)功，這決定了一家房地產(chǎn)企業(yè)進入旅游地產(chǎn)市場的結果。一句話，能在建成后為景區(qū)加分的旅游地產(chǎn)項目產(chǎn)品就肯定會成功，反之亦然。 旅游地產(chǎn)高速增長存隱憂 當前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應又有力地構成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。這些都是當下旅游地產(chǎn)的開發(fā)商所缺少的，因為缺少專業(yè)人士，造成開發(fā)商目光短淺。有分析說開發(fā)商一般只是將旅游地產(chǎn)作為旅游+地產(chǎn)進行銷售，即借旅游地產(chǎn)之名，變相進行房地產(chǎn)開發(fā)，推銷旅游地產(chǎn)主題項目周邊的房地產(chǎn)，而買房的客戶多是為了滿足一時度假與升值的目的，卻不得不在房屋交付后面臨“高空置率”、無配套、無醫(yī)療等問題。這樣操作不可能形成合力，更別提集中優(yōu)勢開拓市場了。 而當下的房地產(chǎn)領域，更多開發(fā)商還是關注回報的速度。因為旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售收入，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結合的，這里面討巧的機會并不多，把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。而實際上，越來越多的大型的旅游地產(chǎn)項目，開始出現(xiàn)資金鏈的問題。有分析顯示，目前正在開發(fā)建設的旅游地產(chǎn)項目，超過一半開發(fā)規(guī)模在600畝以上，基本需要數(shù)十億元，甚至上百億元的投資，而有的項目的投資金額甚至超過了開發(fā)公司的總資金規(guī)模，不少企業(yè)正在玩“以小博大”、“蛇吞象”的游戲，甚至被指實際目的并不是做“旅游地產(chǎn)”，實質(zhì)僅僅是找理由先“圈地”。 旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業(yè)帶來的空間享受和消費功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來消費與投資。目前來看，兩種模式的有效結合是旅游地產(chǎn)需求特征中重要的方面。而雖然國內(nèi)旅游地產(chǎn)伴隨房地產(chǎn)市場已經(jīng)近10年，但規(guī)模性、多渠道置業(yè)流不充分，特