房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ppt課件.ppt

第十一章房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 董藩丁宏陶斐斐編著 本章綱要 1 可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵可持續(xù)發(fā)展的原則中國可持續(xù)發(fā)展理念的確立與初步實(shí)踐 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的含義房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)概念 中國國情的特殊性房地產(chǎn)業(yè)的特殊性 本章綱要 2 影響中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場因素影響中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的制度原因影響中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的政策原因 有效利用市場力量推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展破除不合理的制度推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 4 第一節(jié)可持續(xù)發(fā)展概述 可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵概念基礎(chǔ)可持續(xù)發(fā)展是這樣的發(fā)展 它滿足當(dāng)代的需求 而不損害后代滿足他們需求的能力國際性研究機(jī)構(gòu)和非政府組織的定義國際自然保護(hù)同盟 聯(lián)合國環(huán)境署和世界野生基金會(huì)聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會(huì)世界銀行聯(lián)合國人口與發(fā)展國際會(huì)議美國世界資源研究所國際生態(tài)學(xué)聯(lián)合會(huì)和國際生物學(xué)聯(lián)合會(huì)學(xué)者的定義生態(tài)學(xué)角度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 5 第一節(jié)可持續(xù)發(fā)展概述 可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵學(xué)者的定義 續(xù) 社會(huì)學(xué)角度四方面共識(shí)可持續(xù)發(fā)展是一種發(fā)展觀的嬗變 它強(qiáng)調(diào)的是發(fā)展而不僅僅是增長 發(fā)展是前提和基礎(chǔ) 沒有發(fā)展就談不上可持續(xù)發(fā)展 不能因?yàn)榘l(fā)展可能會(huì)帶來一系列社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 生態(tài)甚至是政治問題就否定發(fā)展本身 更不能因此拒絕發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展是整體的發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展觀就是要求人們將整個(gè)社會(huì)當(dāng)作一個(gè)整體來發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展強(qiáng)調(diào)發(fā)展的可持續(xù)性 即我們?cè)诳创l(fā)展問題時(shí) 除去許多專家學(xué)者強(qiáng)調(diào)的 應(yīng)該從社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 生態(tài)等維度來強(qiáng)調(diào)發(fā)展的可持續(xù)性之外 還應(yīng)當(dāng)考慮時(shí)間的維度 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 6 第一節(jié)可持續(xù)發(fā)展概述 可持續(xù)發(fā)展的原則公平性原則所謂公平性原則是指發(fā)展機(jī)會(huì)的公平 可持續(xù)發(fā)展所追求的公平 從時(shí)間維度上來說 包括代際公平和代內(nèi)公平兩個(gè)方面 從空間維度上來說可以分為區(qū)際公平 國際公平等 但普遍將區(qū)際公平 國際公平列為代內(nèi)公平的一個(gè)方面持續(xù)性原則所謂持續(xù)性原則是指發(fā)展能力的持續(xù) 即發(fā)展要在某一特定歷史條件中 某一特定區(qū)域內(nèi) 某一特定經(jīng)濟(jì)情況下的自然資源和生態(tài) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境所能承受的最高限度之內(nèi) 否則 這一發(fā)展就是不可持續(xù)的共同性原則所謂共同性原則是指可持續(xù)發(fā)展作為人類發(fā)展的全球性目標(biāo) 應(yīng)當(dāng)是人類共同的追求目標(biāo)和行為準(zhǔn)則 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 7 第一節(jié)可持續(xù)發(fā)展概述 中國可持續(xù)發(fā)展理念的確立與初步實(shí)踐在政府層面對(duì)可持續(xù)發(fā)展的推動(dòng)和實(shí)踐 一般可以分為學(xué)習(xí)啟動(dòng) 理解深化和發(fā)展提升三個(gè)階段 推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展的學(xué)習(xí)啟動(dòng)階段中國接受并加入到全球推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展和實(shí)踐的共同行動(dòng) 并開始提倡符合可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式 在理論認(rèn)知層面 它主要以 中國21世紀(jì)議程 中國21世紀(jì)人口 環(huán)境與發(fā)展白皮書 的通過 以及可持續(xù)發(fā)展作為國家發(fā)展戰(zhàn)略寫入 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 九五 計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo) 為標(biāo)志在實(shí)踐層面 它主要是以集約式經(jīng)濟(jì)增長方式理念的提出為標(biāo)志推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展的理解深化階段中國提出了本國對(duì)可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識(shí) 實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的總體進(jìn)展 重點(diǎn)領(lǐng)域的成就 戰(zhàn)略設(shè)想及政策措施以及對(duì)國際環(huán)境與發(fā)展領(lǐng)域若干問題的基本原則和立場 在全球推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展工作中 發(fā)出了自己的聲音 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 8 第一節(jié)可持續(xù)發(fā)展概述 中國可持續(xù)發(fā)展理念的確立與初步實(shí)踐推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展的理解深化階段 續(xù) 在理論發(fā)展方面 主要以 中國可持續(xù)發(fā)展國家報(bào)告 的發(fā)布為標(biāo)志 在實(shí)踐層面 主要是以走新型工業(yè)化道路方針的提出為標(biāo)志 推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展的發(fā)展提升階段從世界觀和方法論的高度來全面闡釋和提升可持續(xù)發(fā)展理論 并以此來指導(dǎo)實(shí)踐工作 可持續(xù)發(fā)展理念在中國完成了由理論到實(shí)踐 再從實(shí)踐到理論的深化過程 在理論闡釋層面 標(biāo)志是科學(xué)發(fā)展觀的提出 將可持續(xù)發(fā)展觀作為科學(xué)發(fā)展觀的一個(gè)重要組成部分寫入黨章 成為中國共產(chǎn)黨的指導(dǎo)思想之一 在實(shí)踐層面 則從2004年 政府工作報(bào)告 中強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì) 推行清潔生產(chǎn)開始 在全國層面大力推廣實(shí)踐循環(huán)經(jīng)濟(jì) 2008年還頒布了 中華人民共和國循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 9 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與可持續(xù)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的含義普遍觀點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展就是 既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求 又要合理利用土地資源 保護(hù)生態(tài)環(huán)境 為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件 中國學(xué)者的定義房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在自身發(fā)展的前提下 與社會(huì) 環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的一種狀態(tài)在對(duì)自然資源集約利用的基礎(chǔ)上 房屋生產(chǎn)過程的綠色化 房屋的綠色化和居民住房消費(fèi)觀念的綠色化 英國學(xué)者安德魯房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展至少包括兩層含義 一是經(jīng)濟(jì)的可持續(xù) 即房地產(chǎn)市場的發(fā)展在不斷滿足人們需要同時(shí) 不能給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的問題 二是生態(tài)的可持續(xù) 即房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須同土地合理利用等生態(tài)問題相結(jié)合 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 10 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與可持續(xù)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)概念城市可持續(xù)發(fā)展關(guān)于城市可持續(xù)發(fā)展的研究 國內(nèi)外學(xué)者主要是從資源和環(huán)境 城市生態(tài) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城市空間結(jié)構(gòu) 社會(huì)學(xué)五個(gè)不同角度進(jìn)行研究土地可持續(xù)利用在特定的時(shí)期和地區(qū)條件下 對(duì)土地資源進(jìn)行合理的開發(fā)利用 治理 保護(hù)和管理 并通過一系列的合理利用 組織 協(xié)調(diào)人地關(guān)系及人與資源 環(huán)境的關(guān)系 以期滿足當(dāng)代人與后代人生存發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 11 第三節(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性 中國國情的特殊性人均土地資源稀缺 房地產(chǎn)需求巨大 相關(guān)資源供需矛盾突出是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長期面臨的三大國情背景 一 中國人均土地資源十分稀缺適宜居住的土地面積并不充裕中國同時(shí)也是世界上土地荒漠化和沙化面積大 分布廣 危害較嚴(yán)重的國家之一人口數(shù)量眾多 人口密度大 人均土地使用量低與其他國家和地區(qū)相比 較高人口密度和較低的人均土地使用量 決定了在房地產(chǎn)業(yè)走集約化 可持續(xù)的發(fā)展道路方面 中國更具有緊迫性城市化水平較低 城市土地面積尤其是建設(shè)用地面積較少根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 全國城市面積僅為17 5463萬平方公里 其中建設(shè)用地總面積僅為3 8726萬平方公里 全國城市人口密度高達(dá)2147人 平方公里 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 12 第三節(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性 中國國情的特殊性 二 高房地產(chǎn)需求與低土地利用效率之間矛盾突出工業(yè)化和城市化 三大制度背景 和 三大意識(shí)背景 也推動(dòng)著中國當(dāng)前和今后住房需求的擴(kuò)張土地使用效率極低 大量寶貴的城市建設(shè)用地未被高效率的利用全國平均容積率只有1 9 住宅平均容積率只有1 87 工業(yè)用房的容積率則更低 北京 上海 天津三個(gè)直轄市的工業(yè)容積率僅為1 0左右 表11 2全國及部分城市容積率 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 13 第三節(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性 中國國情的特殊性 三 現(xiàn)階段資源供需矛盾十分明顯以能源問題為核心的資源問題也越來越成為制約中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的瓶頸之一 電力短缺 水資源短缺 石油短缺 房地產(chǎn)業(yè)的特殊性 一 房地產(chǎn)業(yè)的高資源消耗性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展伴隨著對(duì)土地資源的大量占用房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)土地資源占用主要表現(xiàn)在對(duì)建設(shè)用地的使用上2009年全國預(yù)審 批準(zhǔn) 供應(yīng)建設(shè)用地同比增速均在40 以上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)土地資源的占用 還表現(xiàn)為對(duì)耕地 林地 牧草地等其他用途土地的侵占上 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 14 第三節(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性 房地產(chǎn)業(yè)的特殊性 一 房地產(chǎn)業(yè)的高資源消耗性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展伴隨著對(duì)其他工業(yè)產(chǎn)品和能源的大量消耗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)其他工業(yè)產(chǎn)品和能源的大量消耗由兩個(gè)部分組成 建設(shè)過程中對(duì)建筑材料和電力 水的大量消耗和建成后使用過程中對(duì)能源的大量消耗 對(duì)建筑材料的消耗主要體現(xiàn)在對(duì)水泥 鋼鐵 玻璃 木材等的消耗上 表12 41998 2001年各地區(qū)建筑業(yè)企業(yè)主要建筑材料消耗 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 15 第三節(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性 房地產(chǎn)業(yè)的特殊性 二 房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)的不可逆轉(zhuǎn)性房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長周期性房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中 初始投入所帶來的影響要經(jīng)過相當(dāng)長一段時(shí)間才能顯現(xiàn)出來 短期內(nèi)無法通過恰當(dāng)?shù)氖侄渭右愿淖?或者改變要付出巨大的成本和代價(jià)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的不可重復(fù)性一是發(fā)展空間在縱向上是不可重復(fù)的 在某一特定時(shí)期內(nèi) 房屋的縱向上的發(fā)展規(guī)模是確定的二是發(fā)展空間在橫向上是不可重復(fù)的 房地產(chǎn)業(yè)不能突破確定的空間規(guī)模進(jìn)行發(fā)展走可持續(xù)發(fā)展的道路是對(duì)社會(huì)公平的回應(yīng) 一 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展符合代內(nèi)公平的要求 二 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展也符合代際公平的要求 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 16 第四節(jié)影響中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素 影響中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場因素 一 單一市場機(jī)制調(diào)節(jié)下的 市場失靈 單一的市場調(diào)節(jié)手段無法解決 外部性 的問題單一的市場調(diào)節(jié)手段具有較強(qiáng)的滯后性 二 規(guī)范市場尚未建立前的短視經(jīng)濟(jì)在二級(jí)市場上 不合理的土地增值收入分配方式是影響房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地資源可持續(xù)利用的直接原因在房產(chǎn)市場 房屋增值的主要原因仍然在于房屋所在區(qū)位地段的增值 依靠土地增值而不是建筑技術(shù)更新所帶來的回報(bào)成為當(dāng)前的主要利潤增長模式 三 消費(fèi)者需求的過度透支具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面 當(dāng)前需求超出實(shí)際需要 未來需求被提前實(shí)現(xiàn)最直接結(jié)果就是使得供不應(yīng)求的狀況惡化 進(jìn)而促使房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大 超出了社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 生態(tài)所能承受的范圍 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 17 第四節(jié)影響中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素 影響中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的制度原因 一 土地市場的制度安排不妥土地市場的制度安排缺陷主要體現(xiàn)在土地一級(jí)市場供給由政府壟斷和土地保護(hù) 收益 成本 分擔(dān)不對(duì)等兩個(gè)方面土地一級(jí)市場由國家高度壟斷供給 在利益驅(qū)動(dòng)下 政府往往存在著出讓土地的沖動(dòng) 從而忽視了自身保護(hù)土地資源的職責(zé)在土地保護(hù)上存在著收益和成本的不對(duì)等 這成為政府忽略土地保護(hù)的另一重要原因 二 城市規(guī)劃的剛性約束不強(qiáng)各管理部門職能重合導(dǎo)致在城市規(guī)劃的出臺(tái)過程中 政出多門 各職能部門權(quán)責(zé)不清導(dǎo)致城市規(guī)劃在實(shí)施過程中 執(zhí)行不力 無論是規(guī)劃部門還是實(shí)施部門都沒有切實(shí)重視城市規(guī)劃的剛性約束作用 沒有將城市規(guī)劃看成一個(gè)指導(dǎo)和約束城市發(fā)展的嚴(yán)厲法規(guī) 更沒有將城市規(guī)劃與推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展結(jié)合起來 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 18 第四節(jié)影響中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素 影響中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的制度原因 三 節(jié)能環(huán)保激勵(lì)政策不足國家對(duì)節(jié)能 環(huán)保僅限于宣傳 而鮮有激勵(lì)制度安排 強(qiáng)調(diào)的都是社會(huì)主體對(duì)能源節(jié)約和保護(hù)的義務(wù) 而對(duì)節(jié)約能源行為的激勵(lì) 對(duì)浪費(fèi)能源行為的懲治卻沒有具體法條規(guī)定影響中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的政策原因自2003年開始對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控以來 中央政府的主要精力放在了對(duì)市場秩序的整頓和行業(yè)發(fā)展的規(guī)范上 其主要目的是平抑高漲的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于平抑價(jià)格的高度重視導(dǎo)致其忽略了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)其他指標(biāo)的調(diào)控 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 19 第五節(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策 有效利用市場力量推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 一 內(nèi)化外部性 激勵(lì)市場主體激勵(lì)產(chǎn)生正外部性的行為懲罰產(chǎn)生負(fù)外部性的行為 二 規(guī)范市場秩序 完善市場機(jī)制土地二級(jí)市場上 建立起合理的土地增值分配機(jī)制 按照投入的多少來分配增值收益 房產(chǎn)市場上 要改變現(xiàn)有的利潤增長模式 推動(dòng)綠色 可持續(xù)建筑材料和建筑工藝在房地產(chǎn)開發(fā)中的使用 三 引導(dǎo)過度需求 推動(dòng)健康發(fā)展對(duì)高檔物業(yè)和別墅征收較高的物業(yè)稅被證明是抑制過度投資和消費(fèi)尤其是炫耀式投資和消費(fèi)的有力杠桿供購房補(bǔ)貼和租房補(bǔ)貼也是引導(dǎo)過度需求的有效手段 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 20 第五節(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策 破除不合理的制度推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 一 完善不合理的土地制度改革土地一級(jí)市場的關(guān)鍵在于解決政府在市場中角色混淆的問題讓土地保護(hù)過程中產(chǎn)生的收益和成本相對(duì)應(yīng) 二 加強(qiáng)城市規(guī)劃的剛性約束應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)城市規(guī)劃對(duì)城市規(guī)模的控制作用應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)城市規(guī)劃對(duì)土地使用用途的調(diào)節(jié)作用應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)模式的引導(dǎo)作用 三 加大節(jié)能保護(hù)的政策激勵(lì)通過稅收和金融政策的優(yōu)惠 對(duì)那些從事符合生態(tài)效益的建筑技術(shù)研究和制造企業(yè)給予支持 對(duì)使用此類技術(shù)的開發(fā)者和消費(fèi)者給予補(bǔ)貼對(duì)一些陳舊且對(duì)能源高度消耗的技術(shù)和設(shè)備征收較高的稅收 加快此類陳舊技術(shù)和設(shè)備的淘汰速度合理提高部分能源的使用價(jià)格 從需求層面上推動(dòng)節(jié)能式住宅的開發(fā) 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 21 綜合練習(xí) 一 本章基本概念可持續(xù)發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展三原則 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 城市可持續(xù)發(fā)展 土地可持續(xù)利用 存量資源 流量資源 生態(tài)資源 土壤資源 二 本章基本思考題1 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展與城市可持續(xù)發(fā)展 土地可持續(xù)利用的關(guān)系是什么 2 中國房地產(chǎn)業(yè)