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第五章城市土地利用空間結(jié)構(gòu) 第一節(jié)城市土地概述 一 土地租金 價值與價格市場經(jīng)濟中的地租 1andrant 是土地所有者出讓一定時期的土地使用權(quán)所收取的土地價值 或者是土地使用者向土地所有者交納的使用土地的價值 其實質(zhì)是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn) 絕對地租 是單純由土地所有權(quán)引起的 級差地租 由土地經(jīng)營的壟斷特點產(chǎn)生 包括級差地租 土地肥力 位置差異而引起的超額利潤 級差地租 由于進行投資使土地增值而形成 兩種形式 二 城市土地租金的內(nèi)涵與特點宏觀級差地租 區(qū)位 功能 投資 規(guī)模集聚力 是從城市在全國分布中的比較而論的 包括以位置差異為基礎(chǔ)形成的城市區(qū)位級差地租 由產(chǎn)業(yè)投資與公共設施投資因素綜合形成的城市功能級差地租和依賴城市規(guī)模經(jīng)濟集聚的 自然力 形成的城市規(guī)模級差地租微觀級差地租 區(qū)位 產(chǎn)業(yè) 公共投入 與經(jīng)濟高位區(qū) 市中心 副中心 商業(yè)繁華街等 的距離是城市內(nèi)部綜合級差地租形成的重要因素 城市級差地租的存在會使各類選址形成自由競爭 從而導致效益最高的單位占據(jù)市中心位置 效益比較高的單位占據(jù)市中心以外的位置 而效益較差的產(chǎn)業(yè)和居民區(qū)則處于接近市郊的地帶 城市土地投資的地租擴散效應強 積累性大 向某一土地投資的土地或附屬物建設 都會增加該土地的級差地租 并且會由于該土地建設所產(chǎn)生的外部效益擴散到相鄰土地而提高其級差地租水平 三 城市土地市場 城市土地市場的經(jīng)濟實質(zhì)是城市地產(chǎn)市場 在我國它是城市政府征用農(nóng)地變?yōu)槌鞘杏玫?并出讓城市土地使用權(quán)和城市土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的交易場所和經(jīng)濟關(guān)系 內(nèi)涵 一級市場 土地使用權(quán)期限出讓市場 二級市場 土地使用權(quán)期限轉(zhuǎn)讓市場 土地征用和儲備 土地出讓 批租 土地轉(zhuǎn)讓 土地出租 土地轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)到期收回和特殊收回 l 農(nóng)地征購市場 土地征用 是指國家為公共目的而強制取得原土地權(quán)利人的土地權(quán)利并給予合理補償?shù)男袨?土地征用制度已構(gòu)成我國土地制度的重要組成部分 1997 2000年的4年問 各項非農(nóng)建設占用耕地達到1050萬畝左右 平均每年占用260萬畝左右 其中大部分必須通過征購市場轉(zhuǎn)為城市用地 因而 農(nóng)地征購市場是城市增量土地的源頭 是城市土地出讓市場的上游 2 城市土地一級市場 城市土地使用權(quán)出讓市場 我國 憲法 和 土地管理法 都明文規(guī)定 城市土地屬于全民所有即國家所有 國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 就是說 城市土地進人流通的只是城市土地使用權(quán) 從而奠定了城市土地使用權(quán)市場的法律基礎(chǔ) 按照我國現(xiàn)行的城市土地使用權(quán)交易方式 可將城市土地使用權(quán)市場劃分為兩個層次 城市土地使用權(quán)出讓市場和轉(zhuǎn)讓市場 城市土地使用權(quán)出讓市場 是城市土地使用權(quán)流通的一級市場 在這里 國家通過城市政府把城市土地使用權(quán)有償 有期限地出讓給土地經(jīng)營者或使用者 是城市土地使用權(quán)進入流通的第一個環(huán)節(jié) 故稱為城市土地使用權(quán)一級市場 簡稱為城市土地一級市場 在一級市場上 國家通過城市政府的土地管理部門在服從城市規(guī)劃 用途管理的前提下 采取協(xié)議 招標 拍賣等方式 將一定期限的土地使用權(quán)有償出讓給土地需求者 這里體現(xiàn)的是城市土地使用權(quán)的縱向流轉(zhuǎn)關(guān)系 3 城市土地二級市場 城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場 是獲得城市土地使用權(quán)的經(jīng)濟主體 把城市土地使用權(quán)又讓渡出去所形成的市場關(guān)系 由于這里是城市土地使用權(quán)的再次流通 故稱為二級市場 在二級市場上 不同的城市土地使用者就城市土地使用權(quán)進行交易活動包括對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)租 交換 抵押等 這里交易者眾多 交易頻率高 交易形式多種多樣 城市土地二級市場以土地使用權(quán)交易為基本內(nèi)容 但隨著土地產(chǎn)權(quán)的分解和細化 還可以派生出其他形式的地權(quán)交易 第二節(jié)城市土地利用 一 城市土地邊際生產(chǎn)力 級差地租與土地利用由于土地區(qū)位的差異 土地的肥沃程度 交通條件 市場影響等方面會有很大的差距 從而導致單位土地上提供等量產(chǎn)品或服務的成本不同 因此 由于土地區(qū)位不同 從等量土地獲得的收益也會不同 在市場競爭條件下 追求利潤最大化的行為最終會使所有廠商獲得正常利潤 從而土地使用權(quán)價格 地租的支付就會因土地區(qū)位不同而不同 如果最劣土地的平均成本等于市場價格 就不會產(chǎn)生級差地租 這種不會產(chǎn)生級差地租的土地在經(jīng)濟學上一般被稱為 邊際土地 處于邊際土地以上的土地的產(chǎn)品平均成本較低 故可以得到平均成本以外的剩余報酬 這種市場價格與邊際土地以上土地產(chǎn)品平均成本之間的差額 就是級差地租 城市土地投標租金模型 每單位產(chǎn)品單位距離的運輸成本為一常數(shù)t 均衡產(chǎn)量為B 產(chǎn)品價格為Pb 生產(chǎn)成本為C 地租為R 土地使用量為T制造業(yè)土地投標租金函數(shù)的一般表達式企業(yè)利潤 Pb B C t B u R T地租函數(shù) R Pb B C t B u T競租模型 R u t B T 0 假定單位距離的通行時間為t 每次業(yè)務的機會成本為W 業(yè)務量為A次交通成本 TC t W A u企業(yè)利潤 Pa A C R T t W A u地租函數(shù) R Pa A C t W A u T 服務業(yè)土地投標租金函數(shù)的一般表達式 居民住房投標租金模型 假定一公里的上下班通行成本為t 房屋單位面積租金為r 房屋消費面積為H向CBD遷移一公里 t r H遷移距離為u u t r u H u 地租函數(shù)斜率為 r u u t H u 城市土地利用的一般均衡 1 企業(yè)選址均衡 在充分競爭的市場機制下 企業(yè)選址要在地租水平和運輸 出行 費用之間進行權(quán)衡 地租高的地方 運輸費用會少 反之 地租低的地方 運輸費用會高 優(yōu)越的區(qū)位可能節(jié)省了生產(chǎn)成本 但租金上升又起到了平衡作用 從而各個區(qū)位上各企業(yè)的總成本支付均是無差異的 當所有區(qū)位上的企業(yè)均達到零經(jīng)濟利潤狀態(tài) 企業(yè)都沒有改變區(qū)位的動機時 企業(yè)選址就實現(xiàn)了均衡 2 家庭選址均衡 居民競爭優(yōu)越的居住區(qū)位就要支付較高的租金 經(jīng)過不間斷地選擇調(diào)整 最終各個家庭在各個區(qū)位上的住房總支出是無差異的 當所有的家庭 無差異的典型家庭 在市內(nèi)各區(qū)位上都獲得了同水平的效用 任何家庭都沒有再改變居住區(qū)位的動機時 就實現(xiàn)了家庭選址均衡 這一狀態(tài)的實現(xiàn)是由城市地租來調(diào)節(jié)的 3 區(qū)位競價的均衡 在充分競爭條件下 土地總是被出價最高的使用者獲得 在同一區(qū)位上 不同的企業(yè)或家庭的競租水平不同 只有出價最高者才能獲得該區(qū)位上的土地 企業(yè)的最高租金出價取決于其土地要素的邊際生產(chǎn)力 交通費用和產(chǎn)品價格 否則企業(yè)將難以達到生產(chǎn)均衡 而家庭的最高地租出價則是由其效用最大化下的消費均衡所決定的 4 勞動力市場均衡 開放的城市模型還必須滿足這一條件 就是說 市內(nèi)工商業(yè)的勞動力需求必須與居住區(qū)的勞動力供給相適應 否則就會有城市人口的遷入或遷出 從而影響地租乃至土地利用的變動 5 土地利用邊界的均衡 在兩類土地利用的邊界 兩類土地的地租必須一致 否則邊界將會移動 在城市土地利用邊界上 城市地租等于農(nóng)業(yè)地租 若前者大于后者 則城市用地必然侵占農(nóng)用土地而向外擴張 反之 則不能形成城市用地 單中心城市的投標租金函數(shù)與土地利用 第三節(jié)市郊化與土地利用 一 市郊化及其原因市郊化 城市人口和就業(yè)機會有中心城區(qū)逐步向外移動和擴散 從而使中心城區(qū)人口增長變緩以致減少的過程 表現(xiàn)為制造業(yè) 人口 零售業(yè)的市郊化 是城市的外延增長 原因 1 交通工具的革新 2 郊區(qū)地價優(yōu)勢明顯 3 信息和網(wǎng)絡技術(shù)的發(fā)展 4 舊城的更新改造 5 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)布局的調(diào)整 6 居住地選擇的偏好 7 規(guī)劃和政策因素 二 城市擴張與農(nóng)地保護 一 城市擴張與農(nóng)地保護的沖突可及性最佳導致優(yōu)先擴張預期價值較高 導致土地變更 p196圖5 5 原因 1 城市化帶來的用地壓力2 土地集約利用的競爭3 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整4 城市規(guī)劃的擴大和變更 二 城市擴展用地的合理性評價 城市擴展用地的合理性系數(shù) 城市用地增長率 城市人口增長率對我國進行研究后認為1 12是比較合理的數(shù)值不合理的原因1 城市規(guī)劃缺乏科學性2 行政上的短期行為3 農(nóng)村土地制度的缺陷4 城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的主從關(guān)系不明確 第四節(jié)城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)演進與城市規(guī)劃 一 城市土地利用的分區(qū)制 工業(yè)分區(qū)制優(yōu)點 限制工業(yè)污染的外部性缺點 缺乏降低污染的激勵機制性能分區(qū)制對企業(yè)污染設定上限立體排污費制收費等于污染的邊際外部成本難于操作 費用 勞動力成本 污染成本 總成本 企業(yè)選址點 距離 o 住宅區(qū) 基于土地利用率的分區(qū)制 損害分區(qū)制同類土地利用存在相同外部性 采取區(qū)域集中功能分區(qū) 征收污染排放費 設定績效標準財政分區(qū)制通過經(jīng)濟手段 對政府帶來財政負擔的家庭和企業(yè)進行限制或補助排斥分區(qū)法 包容分區(qū)法 征收開發(fā)稅 限制工商用地開發(fā)設計分區(qū)制通過規(guī)劃使土地利用與經(jīng)濟活動 基礎(chǔ)設施承載力形成合理的比例關(guān)系 二 城市空間結(jié)構(gòu)的基本模式 空間的含義 事物存在的一種形式和一種重要的資源城市空間結(jié)構(gòu)的類型實體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)過程 城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)演進理論的基本類型 一 同心圓布局形態(tài)伯吉斯 EwBurgess 于1952年總結(jié)芝加哥城市土地利用結(jié)構(gòu)后提出這一理論 他是基于社會生態(tài)學的入侵和承繼概念來解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)和擴展過程 高收人家庭會居住在離城市中心較遠的最新住房中 原來的住房由收入較低的家庭居住 最貧困的家庭就住在靠近市中心最老的舊房中 直至市中心的舊房被拆除成為中央商業(yè)區(qū) 此即所謂 過濾 機制 由此形成城市各功能用地以中心區(qū)為核心 自內(nèi)向外作環(huán)狀擴展的同心圓用地結(jié)構(gòu) 其中 第l圈層為中心商業(yè)區(qū) 第2圈層為中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)的過渡地帶 輕工業(yè) 批發(fā)商業(yè) 老式住宅和貨艙 第3圈層為工人住宅區(qū) 低收入 第4圈層為中產(chǎn)階級住宅區(qū) 第5圈層為高級及通勤人士住宅區(qū) 二 扇形布局形態(tài) 霍伊特 HomerHoyt 于1939年對美國64個中小城市及紐約 芝加哥 底特律等城市的住宅區(qū)分析后得出這一理論 該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向 由市中心向市郊呈扇形發(fā)展 他認為 由于特定運輸線路可達性和定性慣性的影響 各功能用地往往在道路兩側(cè)形成 第1圈層為中心商業(yè)區(qū) 第2層為輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè) 對運輸線路最為敏感 沿交通干線擴展 第3層工人住宅區(qū) 低收人 環(huán)繞工商業(yè)布置 第4 第5層為中高收入住宅區(qū) 沿交通主干道或湖泊 公園向外發(fā)展 當城市人口增加用地擴大時 高收人富人從原住區(qū)搬到新的聲望更高的地方 原高收入住宅區(qū)則供貧民使用 由此出現(xiàn)土地利用的演替和濾變 三 多核心布局形態(tài) 多核心理論是由麥肯其 R D Makenzie 于1933年提出 然后被哈里斯 C D Harris 和烏爾曼 E L Ullman 于1954年發(fā)展而成 該理論強調(diào)城市土地利用過程中并非只形成一個商業(yè)中心 除此之外還會有多個次中心 城市中心數(shù)目的多少及其功能與城市規(guī)模大小有關(guān) 中心商業(yè)區(qū)為最主要的核心 其次還有工業(yè)中心 批發(fā)中心 外圍地區(qū)的零售中心 大學聚集中心及近郊社區(qū)中心等等 多核心理論沒有假設土地均質(zhì) 土地功能分區(qū)沒有一定順序 規(guī)模大小也不同 空間布局具有較大的彈性 很多大城市都屬于這一類型 中國的城市空間結(jié)構(gòu) 我國城市的空間結(jié)構(gòu) 基本上是在原有城市模式的基礎(chǔ)上 經(jīng)過新中國大規(guī)摸的工業(yè)建設和城市改造而形成和發(fā)展起來的 基本上形成了工業(yè)區(qū) 居住區(qū) 商業(yè)區(qū) 行政區(qū) 文化區(qū)和旅游區(qū)等多功能分區(qū)組合配置的空間結(jié)構(gòu)布局 形成了一定的圈層分異特征 在一個市中心的圈層 其他功能分區(qū)環(huán)繞分布 這種仍