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物業(yè)管理公司裝修管理案例分析 【案例】某小區(qū)建成后集中入伙，業(yè)主的裝修全面鋪開，物業(yè)管理公司裝修協(xié)調(diào)和管理的工作量很大，但物業(yè)管理公司并沒有放松裝修管理，而是把工作做在實處。 有些業(yè)主在申請裝修時，提出要拆除房間連接陽臺的一小段墻體，以增加室內(nèi)的使用面積。管理處當即告知不可以拆除，并將國家和當?shù)卣难b修管理規(guī)定中的有關(guān)內(nèi)容及拆除后的危害性向業(yè)主說明。但在裝修巡查時，管理處發(fā)現(xiàn)業(yè)主依然我行我素，并有個別業(yè)主在裝修申請時隱瞞不報，針對此事，管理處特意請公司主管工程技術(shù)工作的工程師前來實地查看。第二天，工程師發(fā)函至管理處，證實小區(qū)陽臺為懸挑陽臺，其窗下的墻起結(jié)構(gòu)作用，拆除會造成危險。接到函后，管理處馬上對違規(guī)裝修的五戶業(yè)主下發(fā)整改通知。在接到通知后，業(yè)主紛紛找到管理處，一再聲明此處墻體不是承重墻拆除沒問題，不會影響結(jié)構(gòu)，并表示愿意寫保證書，保證出了問題與管理處無關(guān)，一切由業(yè)主負責。有的指責管理處在他們進行裝修申請時沒有說明不可以拆，沒有出示有關(guān)文件，責任在管理處。對于業(yè)主提出的問題，管理處一一進行了解釋和答復首先說明此墻體雖然不是承重墻，但對陽臺起著配重作用，拆除會造成嚴重后果，這個后果不是一份保證書就可以解決的，出了事故誰也承擔不起。其次，在辦理裝修手續(xù)時管理處已一再說明要將裝修內(nèi)容如實申報，現(xiàn)在出現(xiàn)這個結(jié)果不是管理處的責任，是由于當初業(yè)主申報時隱瞞造成的。經(jīng)過管理處反復做工作，曉之以理，動之以情，最后終于說服各裝修業(yè)主同意將墻體恢復。管理處及時跟蹤、督促，認真按照原來的墻體標準進行檢查。 【案例分析】本案例為物業(yè)管理公司如何加強裝修管理的案例。 房屋裝修管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。為保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)管理區(qū)域的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)管理企業(yè)應努力做好對物業(yè)裝修的管理。 業(yè)主和使用人在入伙后有權(quán)對自己所購或所租物業(yè)進行裝修，但裝修必須符合國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)制定的裝修管理規(guī)定，同時應按一定的程序進行。 房屋室內(nèi)裝修超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，應當經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準制定施工方案，并做閉水試驗。 承擔裝修工程的施工企業(yè)必須按照工程建設(shè)強制性標準和其他技術(shù)標準施工，遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全，不得侵占公共空間損害公共部位和設(shè)施。 物業(yè)管理公司加強裝修管理，應主要抓好以下幾個方面的工作：1)要制定合法合理的裝修管理規(guī)定 要根據(jù)國家的地方的法律、法規(guī)、規(guī)定，并結(jié)合所管物業(yè)的具體情況，制定合法合理的裝修管理規(guī)定。以下是某小區(qū)制自修管理規(guī)定樣本。 小區(qū)裝修管理規(guī)定 為指導業(yè)主住戶的裝修工作，規(guī)范裝修行為，保證物業(yè)的完好和安全，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本規(guī)定。 一、裝修申報與開工 1業(yè)主住戶(裝修人，下同)的室內(nèi)裝修，須于裝修施工隊伍入日向物業(yè)管理處書面申請，填寫“裝修申請表”，并提交裝修方案。非業(yè)主住戶進行房屋室內(nèi)裝修，應當取得業(yè)主的書面同意。 2裝修人的室內(nèi)裝修，應聘請具有一定資質(zhì)的專業(yè)隊伍進行施工 3需改動消防設(shè)施的必須報消防部門審批。 4裝修施工隊伍進場前，要將施工人員名單、負責人及聯(lián)系方式管理處。施工人員辦理臨時出入證，憑臨時出人證出入。5裝修人的室內(nèi)裝修經(jīng)物業(yè)管理處審批同意后方可施工。 二、裝修施工要求 1不得改變或損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不得改變配套設(shè)施的使用功能。 2不得改變進戶門窗設(shè)計。 3小區(qū)嚴禁對陽臺進行封閉，嚴禁在屋頂平臺上搭設(shè)違建。4大件裝修工具及裝修材料不得進入電梯，從樓梯上下。容易跑冒滴漏的裝修材料和垃圾進人電梯前必須包裝好。使用電梯運送裝修材料和垃圾的時間為上午9：0011：O0、下午14：0016：O0、晚上19：0021：O0。 5裝修施工不得影響他人的正常工作和生活。不得擅自關(guān)閉和他人共同使用的水電總開關(guān)。發(fā)出噪聲的裝修施工機械在晚上21：00早上7：00和中午12：0014：O0禁止使用。 6裝修施工工期原則上不得超過90天，如因特殊情況需要延長工期的，裝修人要向物業(yè)管理處申報。 三、裝修施工管理 1裝修要嚴格按批準后的裝修方案實施，并自覺接受物業(yè)管理處的檢查和監(jiān)督。 2裝修要注意人身安全和防火安全，加強易燃易爆物品的管理，施工現(xiàn)場嚴禁吸煙。施工如需用動火(電焊、氧焊)要向物業(yè)管理處提出申請，并采取有效的防范措施。 3裝修材料堆放必須聽從管理處統(tǒng)一安排(砂、水泥必須袋裝存放)。不得亂堆亂放、不得占用樓梯、過道。 4裝修垃圾必須袋裝堆放于管理處指定的位置。嚴禁從樓上拋棄垃圾和任何物品。5裝修施工用電、用水不得私自在戶外接駁。 四、裝修保證金 為保證裝修按規(guī)定進行，裝修人和裝修施工單位必須向物業(yè)管理處交納裝修保證金。裝修保證金按元戶收取。 五、裝修工程竣工驗收 裝修工程完工后，裝修人應書面通知管理處進行驗收，管理處檢查裝修工程是否符合裝修方案的要求，施工中有沒有違反裝修規(guī)定等。經(jīng)驗收通過，退回裝修保證金。 六、違規(guī)裝修責任 1在裝修施工中有違反上述規(guī)定行為的，管理處有權(quán)視情節(jié)輕重給予扣罰部分乃至全部裝修保證金的處罰。 2裝修施工中如施工單位違規(guī)操作，物業(yè)管理處有權(quán)責令其停止裝修行為。3因裝修人的室內(nèi)裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝修施工單位裝修人向裝修施工企業(yè)追償。 4因裝修施工不慎引發(fā)火災事故的，由裝修施工單位承擔責任。 5因裝修施工不慎造成自身或他人人身傷害的，由裝修施工單位承諾全部賠償責任。2)做好裝修申報登記和審批工作 建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十三條規(guī)定：“裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記?！?物業(yè)管理公司接受業(yè)主的裝修申報工作，指導業(yè)主填寫“裝修申請表”，“裝修申請表”格式如表61所示。在裝修申報登記時，物業(yè)管理公司要對業(yè)主的資格進行確認，并提供裝修規(guī)定及有關(guān)資料。非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修，應當取得業(yè)主的書面同意。 表61房屋室內(nèi)裝修申請表申請日期： 年裝修申請人姓名或單位名稱裝修地址聯(lián)系電話施工單位名稱施工單位地址施工負責人聯(lián)系電話申請裝修期限年 月 日至 年 月 日裝修項目(附裝修方案)12裝修保證本裝修人和施工單位保證遵守裝修管理規(guī)定和有關(guān)規(guī)定，保證按期完成裝修，若有違約，愿意接受管理處的處罰。裝修申請人簽字(章)：年 月 日業(yè)主簽字(章)：(如裝修申請人非業(yè)主，則業(yè)主須在此簽字或蓋章)年 月 日施工單位(章)負責人簽字：年 月 日物業(yè)管理處的審批意見： 簽字(章)： 年 月 日 業(yè)主認真如實填寫裝修申請表，并附裝修方案，報物業(yè)管理處審批。業(yè)主及施工單位應在申請書上簽字蓋章。 物業(yè)管理公司應詳細審查裝修申請表中的裝修申請內(nèi)容，在一定的時間內(nèi)予以答復。對應報有關(guān)部門審批的，應督促業(yè)主或施工單位及時向有關(guān)部門申報。對符合有關(guān)規(guī)定的裝修申請應及時批準同意。對不符合有關(guān)規(guī)定的，要求業(yè)主進行修改，重新提交審批。 物業(yè)管理公司在批準同意裝修施工之前，應與裝修人簽訂裝修協(xié)議書。裝修協(xié)議書一般包括下列內(nèi)容：裝修工程的實施內(nèi)容；裝修工程的實施期限；允許施工的時問；廢棄物的清運與處置；房屋外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；禁止行為和注意事項；裝修保證金、垃圾費、水電費等費用的約定；違約責任；其他需要約定的事項。以下是某小區(qū)的裝修協(xié)議書樣本。小區(qū)裝修協(xié)議書甲方：物業(yè)管理有限公司乙方(裝修人)： 為了維護樓宇建筑結(jié)構(gòu)的安全，保證小區(qū)建筑風格的統(tǒng)一和美觀，使裝修操作規(guī)范化，雙方同意簽訂如下協(xié)議：1裝修地點：小區(qū)幢單元室。 2裝修工期：從年月日起至年月日止。因特殊情況。要延長裝修工期的，乙方另行向甲方申請。 3乙方裝修應聘請有一定資質(zhì)的裝修施工單位進行。4乙方裝修中應嚴格遵守業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定及其他管理規(guī)定。 5裝修施工時間為7：00至12：00，l4：00至21：00。 6乙方裝修施工不得改動承重墻、柱、梁等主體結(jié)構(gòu)；不擅自改動水、管線走向；不違章搭建。7裝修垃圾必須袋裝集中堆放于指定的位置；不得將垃圾倒人下永內(nèi)。嚴禁從樓上拋棄垃圾和任何物品。8空調(diào)室外機安裝在指定的統(tǒng)一位置。 9大件裝修工具及超長超寬裝修材料不得進入電梯，從樓梯上下。 10乙方聘請的施工單位的施工人員必須辦理臨時出人證。需要留宿的，應到管理處辦理登記手續(xù)。11乙方裝修過程中，必須接受甲方的檢查與監(jiān)督。乙方聘請的施工單位違反有關(guān)規(guī)定，不聽勸阻和安排，甲方有權(quán)責令其停止裝修。12乙方裝修結(jié)束，應及時通知甲方驗收。雙方辦理竣工驗收手續(xù)。 13乙方向甲方交納裝修保證金X元(按照物價局規(guī)定執(zhí)行)。乙方裝修符合裝修方案的要求，施工中沒有違規(guī)現(xiàn)象，經(jīng)驗收通過，甲方及時退回裝修保證金。14乙方應向甲方交納裝修垃圾清運費元(按照物價局規(guī)定執(zhí)行)。15甲方負責清運乙方在指定地點堆放的裝修垃圾。 16甲方應幫助協(xié)調(diào)處理乙方在裝修過程中出現(xiàn)的問題。 17因乙方裝修造成房屋開裂、管道堵塞、滲漏水、停電、損壞公共設(shè)備設(shè)施和他人財產(chǎn)物品的，因乙方裝修施工不慎造成安全事故及人身傷害的，均由乙方負責賠償。屬于裝修施工單位責任的，由乙方向裝修施工單位追償。18本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。19本協(xié)議經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效。甲方(蓋章) 乙方(簽字)日期：年月日 日期：年月日3)做好裝修施工管理 裝修施工管理包括以下內(nèi)容： (1)簽訂“裝修施工責任承諾書“ 為維護物業(yè)安全，強化裝修施工管理，應要求施工單位在進場施工前，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂“裝修施工責任承諾書”。簽訂“裝修施工責任承諾書”的目的是使施工單位明確自己的責任，確保施工安全，并保證不影響小區(qū)或大廈環(huán)境和他人的正常工作與生活?！把b修施工責任承諾書”樣本如下：小區(qū)裝修施工責任承諾書物業(yè)管理公司： 本公司受聘承擔小區(qū)(大廈)幢(層)室的室內(nèi)裝修施工，已收到物業(yè)管理公司發(fā)給的裝修管理規(guī)定、裝修補充規(guī)定、防火手冊及電梯使用規(guī)定等文件。我公司聲明已經(jīng)詳細閱讀以上文件，并承諾遵守以上文件之所有規(guī)定，若有違反，愿意接受相應的處罰。本公司在施工中一定加強對施工人員的教育和管理，服從物業(yè)管理公司的安排和調(diào)度，接受物業(yè)管理公司的檢查與監(jiān)督。因本公司裝修施工造成的人身傷害、物品損壞等，由我公司負完全責任。 特此承諾。承諾人(單位蓋章)： 負責人(簽字)： 年月X日 (2)施工人員管理 裝修施工單位的施工人員要到管理處進行登記，填寫裝修人員登記表，裝修人員登記表格式如表62所示。物業(yè)管理處給裝修施工人員發(fā)臨時出入證，裝修施工人員憑臨時出入證出入小區(qū)或大廈。要規(guī)定裝修施工人員的活動范圍，只允許在指定的區(qū)域內(nèi)活動，防止裝修施工人員到無關(guān)的樓棟或樓層亂竄，以免影響他人的工作和生活。裝修人裝修地址電話裝修單位負責人電話施工人員姓名性別籍貫身份證號工種備注j (3)施工時間管理 裝修施工不得干擾左鄰右舍，不得影響其他單位或個人的工作和休息，因此要加強裝修時間的管理。一般允許的施工時間為早上7：O0以后，晚上21：O0以前。要控制噪音施工的時間。噪音施工的內(nèi)容包括砸墻、鉆孔、墻面樓板開槽、鉆切錘打金屬、電鋸改料等。對住宅房屋來說，噪音施工時間要避開人們的休息時間，比如中午12：O0至14：00、晚上21：O0以后至早上7：O0以前，不允許噪音施工；但對辦公樓來說，因白天大家都在上班，不允許裝修噪音施工，一般規(guī)定是上班時間內(nèi)只能從事不發(fā)生噪音的裝修施工，發(fā)生噪音的裝修施工可安排在下午17：O0至晚上21：O0。對電梯使用時間做出限制。高層建筑內(nèi)的業(yè)主或使用人的室內(nèi)裝修必須允許其使用電梯運送施工人員、裝修材料和垃圾。但為不影響其他人的使用，應規(guī)定使用電梯的時間。通常的規(guī)定是運送施工人員、裝修材料和垃圾要避開電梯使用的高峰時間，這個高峰時間根據(jù)大樓的用途和對象不同而不同。如果白天電梯使用非常繁忙，可安排在夜間運送裝修材料和垃圾。 (4)施工現(xiàn)場管理 在裝修過程中，物業(yè)管理處要派專人對裝修情況進行檢查，通過加強施工現(xiàn)場管理，確保裝修的規(guī)范運作和安全。 施工現(xiàn)場管理的內(nèi)容和方法有：核實申報范圍，對超出申報范圍或未按原定裝修方案裝修的，要及時要求補辦手續(xù)；督促施工人員按章操作；發(fā)現(xiàn)裝修施工有違反裝修管理規(guī)定的行為，立即進行處理或處罰；裝修檢查要做詳細記錄，并存檔備查。4)做好裝修驗收工作 房屋室內(nèi)裝修工程竣工后，裝修人應當通知物業(yè)管理公司，并會同裝修施工單位按照原裝修方案、裝修協(xié)議和相應的質(zhì)量標準進行驗收。驗收合格后，裝修人、裝修施工單位、物業(yè)管理公司在房屋室內(nèi)裝修驗收書上簽字。表63房屋室內(nèi)裝修驗收書裝修地址開工時間竣工時間裝修項目及驗收結(jié)論123驗收意見裝修人意見簽字： 年 月 日裝修施