濟南市住宅物業(yè)服務收費實施辦法.doc

關(guān)于印發(fā)濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法的通知來自:濟南市物價局 發(fā)布者:編輯部 預覽次數(shù):196JNCR-2012-0440001濟南市物價局濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局文件濟價費字201275號關(guān)于印發(fā)濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法的通知各縣（市）、區(qū)物價局、住房保障和房產(chǎn)管理部門、物業(yè)服務企業(yè)及有關(guān)單位：為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價格法、山東省物業(yè)管理條例、山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法（魯價綜發(fā)2011185號）等法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定了濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法（見附件），報經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。附件：濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法二一二年七月二十五日附件：濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、山東省物業(yè)管理條例、山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法（魯價綜發(fā)2011185號）等法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照服務合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第五條 住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。第六條 市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門依據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，制定全市住宅物業(yè)服務收費政策，負責全市住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。各縣（市）、區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。第七條 住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。第八條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第九條 普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費采取包干制的實行政府指導價。歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)基準價及浮動幅度，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定，報市人民政府批準并每年向社會公布。各縣（市）、長清區(qū)基準價及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)合同約定。非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費、停車服務費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方合同約定。第十條 普通住宅前期物業(yè)服務費根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素，實行分等級定價。停車服務費根據(jù)停車服務標準、服務質(zhì)量等因素定價。普通住宅前期物業(yè)服務等級標準、停車服務標準由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定并公布。各縣（市）、長清區(qū)參照執(zhí)行。第十一條 普通住宅物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，其運行、維護、養(yǎng)護、更新費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。第十二條 建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同應當約定以下內(nèi)容：物業(yè)服務等級、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應當包含上述物業(yè)服務合同內(nèi)容。物業(yè)服務企業(yè)應當自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務合同之日起三十日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務合同和物業(yè)服務成本等相關(guān)資料分別向物業(yè)所在地市、縣（市）、長清區(qū)價格主管部門備案。第十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費由開發(fā)建設(shè)單位交納。業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。第十四條 物業(yè)服務費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，可高于住宅物業(yè)服務收費標準，由雙方協(xié)商確定。第十五條 因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，業(yè)主交納的物業(yè)服務費適當降低，降低幅度應在約定收費標準的30%以內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商約定，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務企業(yè)。第十六條 房屋交付后空置半年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)確認后，其物業(yè)服務費按照物業(yè)服務收費標準的70%交納，合同另有約定的從其約定。第十七條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。第十八條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。第十九條 車位租賃費實行政府指導價，由市、縣（市）、長清區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照第九條定價權(quán)限規(guī)定制定基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準后執(zhí)行。具體收費標準由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)合同約定。第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的共用車庫內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)人或承租人應當交納停車服務費。停車服務費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。車位未停放車輛空置半年以上的，經(jīng)車位產(chǎn)權(quán)人或車位承租人與物業(yè)服務企業(yè)確認后，停車服務費按照收費標準的70%收取。第二十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。第二十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可適當收取工本費。第二十五條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務。第二十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。第三十條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)接受委托為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費標準由雙方協(xié)商約定。第三十二條 政府價格主管部門對物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應按照價格主管部門的要求，如實反映情況，報送相關(guān)資料。第三十三條 政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律、法規(guī)予以處罰：（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（二）低于服務等級要求提供服務并收費的； （三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（四）強制服務并收費的；（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第三十四條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。第三十五條 其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。第三十六條 本辦法自2012年8月1日起施行，有效期至2017年7月31日。濟南市物價局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)的通知（濟價房字2004168號）同時廢止。主題詞：印發(fā) 住宅物業(yè) 收費 辦法 通知抄報：山東省物價局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。濟南市物價局辦公室 2012年7月25日印發(fā)關(guān)于公布我市市內(nèi)各區(qū)住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)車位租賃費基準價格等有關(guān)問題的通知來自:濟南市物價局 發(fā)布者:編輯部 預覽次數(shù):182濟南市物價局濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局文 件濟價費字201277號關(guān)于公布我市市內(nèi)各區(qū)住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)車位租賃費基準價格等有關(guān)問題的通知各相關(guān)部門、單位：根據(jù)山東省物業(yè)管理條例、山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法（魯價綜發(fā)2011185號）、濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法（濟價費字201275號）文件精神，報經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)的車位租賃費基準價格等有關(guān)問題通知如下：一、住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)的車位租賃費實行政府指導價。車位租賃費基準價格為220元/個月，可上浮10%，下浮不限。車位出租單位應在政府指導價格范圍內(nèi)，與業(yè)主通過合同約定車位租賃費具體收費標準。本通知實施前已簽訂車位租賃合同尚未到期的，車位租賃標準仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本通知執(zhí)行。二、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)管理階段共用車庫停車服務費實行政府指導價。停車服務費基準價格為35元/輛月，可上浮10%，下浮不限。實施停車服務的單位應根據(jù)濟南市普通住宅共用車庫停車服務標準(見附件）規(guī)定的服務標準，結(jié)合本單位停車服務實際情況，在政府指導價格范圍內(nèi)與業(yè)主通過合同約定停車服務費具體收費標準。三、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。車位場地使用費的分配按照山東省物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。車位場地委托物業(yè)服務企業(yè)管理的，物業(yè)服務企業(yè)可提取一定比例的停車服務費。具體比例由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。四、業(yè)主大會成立前占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位召開聯(lián)席會議，在有關(guān)部門的指導下，擬定車位劃定和使用方案，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地街道辦事處組織實施。其場地使用費標準在不超過住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)車位租賃費政府指導價70%的范圍內(nèi)確定。停放超過2小時的外來車輛按照2元/小時輛繳納場地使用費，每天最高不得超過12元。物業(yè)服務企業(yè)可按不超過20%的比例提取停車服務費。車位場地使用費剩余部分，由物業(yè)所在地街道辦事處負責監(jiān)管。業(yè)主大會成立后，車位場地使用費及時移交給業(yè)主委員會管理，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。車位場地使用費主要用于補充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金。五、業(yè)主對汽車有看管要求的，應當與相關(guān)單位另行約定。六、實施車位租賃服務、停車服務的單位應當按照政府價格主管部門的規(guī)定明碼標價，在管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準、收費標準及車位場地使用費收支等有關(guān)情況進行公示。各級政府價格主管部門應會同物業(yè)主管部門，加強對車位租賃、停車服務收費項目、收費標準的監(jiān)督和管理。對違反價格法律、法規(guī)的行為，政府價格主管部門將依據(jù)中華人民共和國價格法等法律法規(guī)予以處罰。七、本通知自2012年8月1日起執(zhí)行。附件：濟南市普通住宅共用車庫停車服務標準二一二年七月二十五日附件：濟南市普通住宅共用車庫停車服務標準一、基本要求（一）管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，儀容儀表整潔規(guī)范。（二）在車庫場所內(nèi)公開服務流程、服務制度、收費標準及應急預案等內(nèi)容。（三）建立巡查巡檢、人員管理等規(guī)章制度，建立健全車位使用檔案，檔案內(nèi)容齊全完整。（四）車庫道閘系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防等設(shè)施設(shè)備保持正常使用。二、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護（一）維護人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，對車庫共用部位及設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、檢查、保養(yǎng)記錄完整。（二）設(shè)施設(shè)備標識齊全，責任人明確，車庫限高、限速、禁火、禁停等安全警示標志明顯。（三）地面車行引導線清晰，在顯著位置設(shè)置出入口、電梯引導標志，標志齊全。（四）每季一次對涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時進行維修。（五）每季一次（雨季前須安排一次）對出入口排水溝、排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。（六）每日對停車場巡檢一遍，確保車庫設(shè)施設(shè)備運行正常。（七）地下停車場燈照亮度符合停車場規(guī)范要求。三、秩序維護（一）車庫內(nèi)已配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)的，應保證24小時開通，交接班記錄規(guī)范、詳實。（二）嚴格建立巡查制度，按照規(guī)定做好巡查工作，巡查記錄完整規(guī)范。（三）明確安全防火責任人，加強防火知識的宣傳和教育，定期進行防火安全演練，所有工作人員應熟練掌握防火器材的使用方法。（四）做好安全防范工作，物業(yè)服務企業(yè)應制定交通事故、刑事案件、防汛、火警、供電系統(tǒng)故障等應急預案，應急預案應包括報告程序、應急指揮、應急設(shè)備的儲備及處置措施等內(nèi)容，并定期進行應急培訓和演練。發(fā)生安全事故、自然災害時，在采取緊急措施的同時，及時向有關(guān)部門報告。四、保潔服務（一）每日對停車場路面進行保潔，確保地面無積水，無雜物堆積等現(xiàn)象；（二）每月至少濕拖或沖刷地面一遍，確保地面無積塵；（三）定期對停車場內(nèi)管道進行清潔，確保管線無積塵。主題詞：公布 車位 租賃 價格 通知抄報：山東省物價局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。濟南市物價局辦公室 2012年7月25日印發(fā)關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務等級標準及物業(yè)服務收費基準價格的通知來自:濟南市物價局 發(fā)布者:編輯部 預覽次數(shù):167濟 南 市 物 價 局濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局文件濟價費字201276號關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務等級標準及物業(yè)服務收費基準價格的通知各縣（市）、區(qū)物價局、住房保障和房產(chǎn)管理部門、物業(yè)服務企業(yè)：為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法（濟價費字201275號）文件精神，在山東省技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的山東省地方標準普通住宅類物業(yè)服務規(guī)范的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市物業(yè)管理實際，制定了濟南市普通住宅物業(yè)服務等級標準及普通住宅物業(yè)服務收費基準價格，報經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：一、濟南市普通住宅物業(yè)服務等級標準分為公共性物業(yè)服務等級標準和特種設(shè)施設(shè)備維護運行服務標準兩部分，公共性物業(yè)服務等級標準按物業(yè)服務質(zhì)量分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。等級越高，服務標準越高，對應的物業(yè)服務收費基準價格越高。特種設(shè)施設(shè)備維護運行服務標準包括電梯的維護、運行服務標準和自動消防控制設(shè)施的維護、運行服務標準。特種設(shè)施設(shè)備維護運行服務標準不分等級。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設(shè)施設(shè)備，以實際管理、運行及維護等成本為基礎(chǔ)，通過合同約定具體收費標準。各縣（市）、長清區(qū)可參照執(zhí)行。（濟南市普通住宅物業(yè)服務等級標準見附件1）普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定，物業(yè)服務收費可在基準價格的基礎(chǔ)上上浮10%，下浮不限。物業(yè)服務收費基準價格與等級標準相對應，包括公共性物業(yè)服務收費、電梯維護和運行費以及自動消防控制設(shè)施維護運行費三部分。在前期物業(yè)管理階段建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)所能提供的物業(yè)服務項目及質(zhì)量標準，選擇物業(yè)服務等級，在對應的政府指導價的范圍內(nèi)通過合同約定具體物業(yè)收費標準。各縣（市）、長清區(qū)物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布。（歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)普通住宅物業(yè)服務收費基準價格見附件2）二、物業(yè)服務合同約定期限的，在合同期內(nèi)，物業(yè)服務與其收費標準仍按合同約定執(zhí)行；物業(yè)服務合同未約定固定期限或前期物業(yè)服務合同已經(jīng)到期的，符合業(yè)主大會成立條件的，由物業(yè)所在地街道辦事處按照山東省物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定負責組織、指導成立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會確定物業(yè)服務及其收費標準；暫未成立業(yè)主大會的，應由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位召開聯(lián)席會議，擬定物業(yè)服務收費標準調(diào)整方案，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)服務及其收費標準等方可按照濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法執(zhí)行。三、物業(yè)服務企業(yè)應當自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務合同之日起三十日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務合同和物業(yè)服務成本等相關(guān)資料分別向物業(yè)所在地市、縣（市）、長清區(qū)價格主管部門備案。四、物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。五、政府價格主管部門應會同物業(yè)主管部門加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，按照價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律、法規(guī)對價格違法行為予以處罰，處罰情況記入物業(yè)服務企業(yè)誠信檔案。六、本通知自2012年8月1日起執(zhí)行。附件1、濟南市普通住宅物業(yè)服務等級標準2、歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)普通住宅物業(yè)服務收費基準價格二一二年七月二十五日附件1：濟南市普通住宅物業(yè)服務等級標準本服務等級標準分為公共性物業(yè)服務標準和特種設(shè)施設(shè)備維護運行服務標準兩部分。公共性物業(yè)服務標準按照物業(yè)服務質(zhì)量分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高，物業(yè)服務標準越高。特種設(shè)施設(shè)備維護運行服務不分等級，為統(tǒng)一標準。公共性物業(yè)服務標準基本要求一、服務機構(gòu)應在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置相適應的物業(yè)服務機構(gòu)，并符合以下要求：（一）具有符合物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法要求的資質(zhì)；（二）有委托方提供的服務場所；（三）配備滿足服務需要的設(shè)施設(shè)備；（四）服務窗口應公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、物業(yè)服務項目、服務流程、收費依據(jù)、收費標準、投訴渠道等，提供特約服務的，應公示特約服務項目、服務流程及收費標準等；（五）有客戶服務人員為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務。二、人員物業(yè)服務人員應符合以下要求：（一）具有良好的職業(yè)道德；（二）管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書；（三）進駐物業(yè)服務區(qū)域后，物業(yè)服務企業(yè)應針對實際情況對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；（四）統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔；服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；（五）定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應的培訓。 三、規(guī)章制度物業(yè)服務企業(yè)應建立完善的規(guī)章制度，主要包括：（一）物業(yè)服務方案；（二）崗位職責、工作流程及服務規(guī)范；（三）內(nèi)部管理制度，如財務管理制度、節(jié)能管理制度等。四、財務管理（一）物業(yè)服務費和其它費用收支應符合物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定、山東省物業(yè)管理條例、山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法、濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法等相關(guān)要求；（二）對于合同約定的收費項目及標準應按合同要求執(zhí)行；（三）為業(yè)主或物業(yè)使用人提供的特約服務應按雙方約定收費并單獨結(jié)算；（四）規(guī)范操作，賬目清晰；實行酬金制物業(yè)服務收費方式的物業(yè)服務企業(yè)每年至少公布1次服務資金的收支情況。五、檔案管理（一）基本要求物業(yè)服務企業(yè)應建立和完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、準確，及時對文件資料和記錄進行歸檔保存。（二）技術(shù)檔案1.工程竣工驗收檔案；2.項目竣工綜合驗收檔案；3.物業(yè)承接查驗檔案；4.其它相關(guān)資料。（三）日常檔案1.設(shè)施設(shè)備管理檔案；2.裝飾裝修管理檔案；3.業(yè)主或物業(yè)使用人檔案；4.物業(yè)服務日常管理文件、記錄；5.公共秩序維護與管理檔案；6.應急事件處理檔案；7.處理投訴檔案；8.其它相關(guān)資料。六、消防管理協(xié)助公安機關(guān)消防機構(gòu)、公安派出所做好消防安全工作。（一）消防安全職責1.制定消防安全管理制度，明確消防安全責任，確定物業(yè)服務企業(yè)消防安全責任人、消防安全管理人，明確專人管理維護消防設(shè)施和器材；2.制定符合本小區(qū)實際情況的滅火疏散預案，每年組織業(yè)主進行以撲救初起火災、逃生自救為內(nèi)容的消防演練；應利用消防宣傳設(shè)施普及消防安全知識；3.工作人員應參加消防培訓，具備檢查消除火災隱患、組織撲救初起火災、組織人員疏散逃生和消防宣傳教育培訓的能力；4.建立消防檔案，存檔備查；5.其他依法履行的消防安全職責。（二）消防安全防范服務應對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務，并符合以下要求：1.與建設(shè)單位交接時，確保消防技術(shù)資料齊全，消防設(shè)施運行正常，消防器材、消防宣傳設(shè)施、消防設(shè)施警示標識配備符合要求且完好有效；2.保持疏散通道、安全出口、消防通道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，常閉式防火門處于常閉狀態(tài)，在消防車道設(shè)置禁止占用的明顯標志；3.定期進行防火巡查、防火檢查，每周至少進行1次防火巡查，每季度進行1次防火檢查，及時消除火災隱患；巡查、檢查應做記錄，由檢查人及主管人員簽字，存檔備查；應對住宅小區(qū)中的商業(yè)服務區(qū)域加強管理，增加巡查頻次，業(yè)主或物業(yè)使用人應配合物業(yè)服務企業(yè)的管理工作；4.水泵房、風機房、配電室等消防安全重點部位由專人每日巡查；5.確保管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施運行正常，器材完好有效，如有故障、損壞及時維修更換；消防泵每月啟動一次并做記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并做一次放水檢查；每月檢查一次滅火器，如失效立即更新或充壓；不得擅自停用自動消防設(shè)施；6.發(fā)現(xiàn)違法行為應及時糾正，當事人拒不糾正的應立即報告當?shù)毓才沙鏊?。一星級一、綜合管理服務（一）物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊；（二）承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；（三）客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，設(shè)置并公示24小時服務電話；（四）報修服務按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄；（五）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的50%，每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率達70%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達70%，處理率達80%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務（一）制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度；（二）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃；（三）業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務企業(yè)應與其簽訂裝修協(xié)議，告知裝修須知，并監(jiān)督裝修過程；對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門；（四）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門；（五）發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞時，應及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及有關(guān)部門，并按照雙方約定及相關(guān)要求安排專項維修；（六）發(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時，應及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及有關(guān)部門并安排專項維修；（七）對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志。三、共用設(shè)施設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)服務（一）路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求；（二）適時清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞；（三）每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復，保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護服務（一）人員要求1.公共秩序維護人員應身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序；2.對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應。（二）門崗1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位；2.值班電話暢通，接聽及時；3.主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行出入車輛管理、訪客登記；4.對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實；5.對裝修及其它臨時施工人員的出入進行登記并加強詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入；6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1.每6小時在小區(qū)內(nèi)巡查1次；2.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（四）車輛管理1.小區(qū)內(nèi)應設(shè)置簡易的交通標志；2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正；3.非機動車應定點停放。（五）緊急事故防范1.對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施；2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關(guān)部門，并協(xié)助其實施維修；3.每年至少組織1次應急預案演習。五、保潔服務（一）樓內(nèi)保潔1.樓層通道和電梯前廳每周清潔2次，每周濕拖1次；樓梯臺階每周清潔1次，每兩月濕拖1次；2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次；3.樓內(nèi)共用門窗玻璃，每季度擦拭1次。（二）外圍保潔1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行；2.綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔1次；3.天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1次；4.路燈、樓道燈每半年清潔1次；5.設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次，保持通風，無雜物。（三）垃圾收集與處理1.應設(shè)置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾；2.垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。六、綠化服務1.對草坪、花卉、樹籬定期進行修剪、養(yǎng)護；2.定期清除綠地雜草、雜物；3.無大面積病蟲害。二星級一、綜合管理服務（一）物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊；（二）承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；（三）客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設(shè)置值班人員；設(shè)置并公示24小時服務電話；（四）24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修；急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理3日內(nèi)完成（預約除外）；（五）對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在3日內(nèi)答復處理；（六）每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動；（七）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%，每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率達75%以上；對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達85%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務（一）制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度；（二）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃； （三）業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務企業(yè)應與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程；對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門；（四）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門；（五）每年對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及有關(guān)部門并安排專項維修；（六）每季對公共門窗進行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常；（七）每季對路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進行1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及有關(guān)部門并安排專項維修，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。三、共用設(shè)施設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)服務（一）對存在危險隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護部位設(shè)置安全防范警示標志；（二）路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求；（三）適時清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞；（四）每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復，保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護服務（一）人員要求1.有專職公共秩序維護人員，身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序；2.對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應。（二）門崗1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位；2.值班電話暢通，接聽及時；3.主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行出入車輛管理、訪客登記；4.對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實；5.對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入；6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1.制定巡查方案，每6小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次；2.每天不定時巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓道暢通，無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象；3.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（四）車輛管理1.小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡易的交通標志，設(shè)有地面停車點；2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正；3.非機動車應定點停放。（五）緊急事故防范1.對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施；2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關(guān)部門，并協(xié)助其實施維修；3.每年組織1次以上應急預案演習。五、保潔服務（一）樓內(nèi)保潔1.樓層通道和電梯前廳，每兩日清潔1次，每周濕拖2次；樓梯臺階每周清潔1次，每月濕拖1次，干凈整潔；2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每月清潔2次，欄桿每月清潔1次；3.樓內(nèi)共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。（二）外圍保潔1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行；2.休閑、娛樂、健身設(shè)施每周清潔2次；3.綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔2次；4.門衛(wèi)、崗亭每周清掃2次；5.天臺、明溝、上人屋面每季清掃1次；6.路燈、樓道燈每季清潔1次；7.設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。（三）垃圾收集與處理1.垃圾桶布局合理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾；2.建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，定期外運；3.垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。（四）衛(wèi)生消殺針對滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃，開展衛(wèi)生消殺。六、綠化服務1.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；2.定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；3.對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，存活率達到70%；4.適時進行防凍保暖；預防病蟲害；5.樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。三星級一、綜合管理服務（一）物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊；（二）承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；（三）客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設(shè)置值班人員，設(shè)置并公示24小時服務電話；（四）24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2日內(nèi)完成（預約除外）；（五）對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復處理；（六）能提供3種以上便民（無償）服務，如配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等；（七）每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動；（八）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的75%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率達85%以上，對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務（一）房屋管理1.制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度；2.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃；3.小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯；4.房屋外觀完好、整潔，對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行定期巡視，發(fā)現(xiàn)脫落、有污跡的及時編制維修計劃，適時組織維修；5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部位及設(shè)施牢固、無裂縫、無破損，使用安全；6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損；7.對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門。（二）維修養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)實際建設(shè)情況，做好下列房屋維護巡查工作并做好記錄：（1）每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；（2）每年檢查1次墻體、墻面；（3）每年檢查1次頂棚；（4）每年檢查1次樓梯、扶手；（5）每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層, ；（6）每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；（7）每年全面檢查1次樓板、地面磚；（8）每季巡查1次小區(qū)各標識；（9）每月全面檢查1次公共門窗；（10）每月巡查1次路面、側(cè)石、窨井蓋等；（11）每月巡查1次圍墻；（12）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)施、兒童樂園等。2.在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理；依照合同約定，屬于物業(yè)服務費用中支出的維修項目應在3日內(nèi)組織修復；需要動用住宅專項維修資金的，應及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于3日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。（三）裝飾裝修管理1.受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項；2.裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門；3.裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反裝飾裝修管理服務協(xié)議的按照約定處理；4.裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在35日內(nèi)清運。三、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務（一）公共照明1.院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；2.保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求；3.公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形；完好率90%以上。（二）雨污水排放1.公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通；2.雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞；3.污水提升泵每年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理；4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖；5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。（三）安全防范設(shè)施物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況，做好下列維護保養(yǎng)工作：1.監(jiān)控系統(tǒng)：（1）設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；（2）按設(shè)備使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，應及時進行修復，需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。2.門禁系統(tǒng)：（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；（2）門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障2小時內(nèi)修復；較為復雜的故障2日內(nèi)修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。3.周界防范系統(tǒng)：（1）主機除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次；（2）報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復，較為復雜的故障24小時內(nèi)修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。（四）防雷接地系統(tǒng)1.每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復；2.高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護服務（一）人員要求1.專職公共秩序維護人員以中青年為骨干，身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序；2.有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備；3.配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。（二）門崗1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位；2.值班電話暢通，接聽及時；3.各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:009:00、17:0019:00設(shè)立崗，按要求進行出入車輛管理、訪客登記；4.對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實；5.對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)；6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1.制定詳細的巡查方案，小區(qū)院落每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次；2.每天定時巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象；3.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（四）車輛管理1.按車輛行駛要求設(shè)立標識牌和標線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標識規(guī)范；2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正；3.非機動車應定點停放。（五）監(jiān)控1.設(shè)有監(jiān)控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實；2.監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理；3.監(jiān)控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。（六）緊急事故防范1.對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施；2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關(guān)部門，并協(xié)助其實施維修；3.每年組織1次以上應急預案演習。五、保潔服務（一）樓內(nèi)保潔1.樓層通道和電梯前廳