農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)賣第三人-合同是否有效？.docx

農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)賣第三人，合同是否有效？簡介：李某將自己的農(nóng)村房屋賣給吳某，后來吳某又將該房賣給村民蔡某，因拆遷利益，李某主張自己與吳某的房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權(quán)房專業(yè)律師李松告知您，遇到此種小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛，如何維護自己的合法權(quán)益。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛，小產(chǎn)權(quán)房專業(yè)律師【案情簡介】李某在北京市順義區(qū)有兩套住房，其中一套為其老家的宅基地上的房屋，另一套是在城里買的商品房。李某一家現(xiàn)在都在城里居住，老家的房子一直空置，正好同小區(qū)的有一戶人家吳某，其父母從農(nóng)村來到城市生活很不習(xí)慣，所以吳某打算在北京的農(nóng)村給老人買一套房子，二人一拍即合。2004年5月李某與吳某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，該協(xié)議約定李某將自家的宅基地上的兩間房屋以10萬元的價格出售給吳某，在收到全部款項后，李某將房屋交付吳某，由吳某的父母在此生活居住。協(xié)議簽訂后，吳某依約支付了全部購房款，李某也將房屋及相關(guān)的集體土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等一并交付給吳某。吳某本人是城鎮(zhèn)戶口，吳某的父母雖然是農(nóng)村戶口，但卻是外地的，因此，房屋購買后也一直未辦理過戶的相關(guān)手續(xù)。2009年吳某的父親因突發(fā)心臟病去世，剩下吳某母親一人，其身體狀況也欠佳，吳某放心不下就將母親接到城里居住。 農(nóng)村的房屋一直閑置也不是辦法，加上將來吳某一家也不會去農(nóng)村住，恰巧村里有人想買房屋。在村委會的見證下，吳某又將房屋以10萬元的價格轉(zhuǎn)賣給了村民蔡某，并將集體土地使用權(quán)證、土地證等手續(xù)交給了村里，村里將材料上報相關(guān)部門，給蔡某換發(fā)了新的集體土地使用權(quán)證并辦理了房產(chǎn)證。2012年該區(qū)域開始拆遷，李某一紙訴狀將吳某告上法庭，要求確認雙方簽訂的買賣協(xié)議無效，后得知吳某已經(jīng)將房屋轉(zhuǎn)賣給蔡某，李某又以吳某和蔡某為被告提起訴訟，要求確認李某與吳某、吳某與蔡某簽訂的房屋買賣協(xié)議均無效?！九袥Q結(jié)果】北京市順義區(qū)人民法院經(jīng)過審理后，作出判決：駁回原告李某要求確認與被告吳某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效以及被告吳某與被告蔡某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效的全部訴訟請求。李某不服一審判決，持原審意見上訴至北京市第二中級人民法院，北京市第二中級人民法院經(jīng)過審理后判決： 駁回上訴，維持原判?！韭蓭熎饰觥啃‘a(chǎn)權(quán)房專業(yè)律師李松認為，此案是典型的小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案件，本案涉及到農(nóng)村宅基地多次轉(zhuǎn)賣的情況，對于同一房屋經(jīng)過多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，一般可以依據(jù)最后一手買受人的身份情況來確定。首先，吳某是城鎮(zhèn)居民，其本身并不具備購買農(nóng)村宅基地的資格，即便是雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議，協(xié)議也會因違反我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定而無效。 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”由此可見，如果李某僅是將房屋賣給了吳某，那么交易顯然是被禁止的。 但是，本案的不同之處在于，吳某購買此房主要是為了老人居住，在老人去世之后，其將房屋轉(zhuǎn)賣給了村集體的成員蔡某，蔡某本來就是該村的村民，且其名下也沒有其他宅基地，雙方之間的房屋買賣協(xié)議也經(jīng)過村集體組織同意。后來村集體按照相關(guān)程序上報主管機關(guān)，為蔡某辦理了集體土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證，蔡某已經(jīng)合法取得了該宅基地的使用權(quán)及宅基地上房屋的所有權(quán)。根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是本集體經(jīng)濟組織的成員。結(jié)合本案，蔡某是本集體經(jīng)濟組織的成員，因此，其依據(jù)房屋買賣協(xié)議取得宅基地的使用權(quán)并不違反我國法律的相關(guān)規(guī)定。 再者，本案中李某在宅基地出售將近八年之后，突然反悔，顯然是一種違背誠實信用原則的行為，究其根源主要是因為該區(qū)域被列為拆遷區(qū)域額，將會獲得一大筆拆遷補償。因此，李某在得知房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)賣之后轉(zhuǎn)而將吳某和蔡某列為共同被告，要求依法確認兩份房屋買賣協(xié)議均無效。 筆者認為，蔡某在購買訴爭房屋之后，已經(jīng)由政府相關(guān)部門審查并頒發(fā)了房屋所有權(quán)證及集體土地使用權(quán)證。本案爭議宅基地使用權(quán)及其上房屋所有權(quán)已經(jīng)過物權(quán)變更登記，該物權(quán)變動行為已發(fā)生法律效力，蔡某已經(jīng)取得該房屋產(chǎn)權(quán)，且原告李某在房屋賣出后長達八年的時間內(nèi)從未對轉(zhuǎn)讓行為提出任何異議。故筆者認為應(yīng)維持該房屋現(xiàn)在的權(quán)屬狀態(tài)，而不宜認定房屋買賣協(xié)議無效。 法院在審理案件時，也是及于上述種種考慮，最終以最后一手買受人的身份情況來確定房屋買賣協(xié)議的效力，這樣不僅有利于維護交易的穩(wěn)定，同時也能很好的杜絕一些出賣人惡意反悔，將房屋收回后再高價賣出的情形。 筆者認為，一、二審法院都公平公正地對案件進行了處理，駁回李某的全部訴訟請求是得當?shù)摹?訴訟策略指引 對于大多數(shù)由農(nóng)村房屋買賣引發(fā)的糾紛，一般情況下，原告都是第一手出賣人，起訴要求確認房屋買賣協(xié)議無效。這時作為買受人就需要明確自己的身份，首先要看自己是否有資格進行購買，如果確實不具備集體組織成員的身份，則買賣協(xié)議很有可能被認定無效。接下來，買受人便需要考慮無效之后的法律后果，其是否可以向出賣人主張損失？原則上，筆者認為房屋買賣協(xié)議被認定無效，買賣雙方均有過錯，只是對于過錯程度的大小會有所不同。對于購房款及對房屋裝修、添附發(fā)生的相關(guān)費用均可要求出賣人返還，同時，對于房屋升值的部分可以要求按過錯程度給予補償。一般建議買受人可以在本訴中提出明確的反訴請求，或者另案起訴要求出賣人返還購房款并賠償損失。如果最后一手買受人符合我國法律的相關(guān)規(guī)定，最終通過遷戶口或者其他方式，使自己成為集體經(jīng)濟組織中合法的一員，那么房屋買賣協(xié)議最終很有可能被依法認定為有效，則買受人不必擔心房屋被收回的問題。在此，筆者特別提醒，對于農(nóng)村的宅基地一定要慎重購買，如果購房人不是集體經(jīng)濟組織的成員，則一定不要冒險。否則，很有可能若干年之后，買賣雙方因為房屋拆遷補償?shù)认嚓P(guān)問題而鬧得不可開交，最終反而得不償失。法條鏈接 中華人民共和國物權(quán)法第九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谝话傥迨龡l：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！眹鴦?wù)院辦公廳國辦發(fā)(1999)39號關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知第二條第二