農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設項目可行性研究.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除一、總論項目名稱：上海海臺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設單位：上海玫瑰園商貿(mào)城有限公司法人代表：夏克春負責人：夏克春建設期限：2009年3月-2011年3月項目地址：上海市奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)綜合工業(yè)園區(qū)此文檔僅供學習與交流二、投資主體介紹上海海臺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場由上海玫瑰園商貿(mào)城有限公司投資建設，法人代表夏克春，注冊資金1.1億元人民幣。上海玫瑰園商貿(mào)城有限公司成立于2003年3月，具有獨立的法人實體，注冊資金1.1億元人民幣。上海玫瑰園商貿(mào)城總規(guī)劃占地700畝，分三期建設，總投資15億元。一期建設350畝，規(guī)劃總建筑面積32萬平方米，目前已建建筑面積23萬多平方米，其中商鋪44幢（1208間、二、三樓商務套房1208間）、商場8幢，并配有大量停車場。商貿(mào)城以商貿(mào)經(jīng)濟為要求進行總體規(guī)劃，適應批發(fā)市場對大流通的要求。三、概述改革開放三十年來，我國的國民經(jīng)濟體制和運行機制都發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，市場需求在經(jīng)濟社會資源的配置中開始發(fā)揮主導作用。商貿(mào)流通已經(jīng)由被動適應生產(chǎn)、提供消費轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)造需求、開發(fā)市場、引導生產(chǎn)，由計劃經(jīng)濟下的末端行業(yè)上升為市場經(jīng)濟下的先導性行業(yè)，在拉動國民經(jīng)濟增長、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整、滿足人民生活需求、吸納社會就業(yè)等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。全面建設小康社會及“三農(nóng)政策”的出臺，必將推動人民生活水平的進一步提高，推進城鎮(zhèn)化建設步伐，為農(nóng)副產(chǎn)品市場發(fā)展提供更加廣闊的空間。人民生活越富裕，對農(nóng)產(chǎn)品的消費能力越穩(wěn)定，并適度增長；城鎮(zhèn)化水平越高，越來越多的非農(nóng)業(yè)人口必然要求更多更好的農(nóng)副產(chǎn)品供應。同時，改革的深入、開放的擴大、發(fā)展的加快、消費需求的增加還將是我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展轉(zhuǎn)型的關鍵時期。隨著農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，我國絕大多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品不僅實現(xiàn)了全年供應，而且形成了全國性大市場、大流通的格局。批發(fā)市場向新型業(yè)態(tài)的滲透已經(jīng)在不同程度的悄然進行。通過向前向后的產(chǎn)業(yè)延伸，批發(fā)市場已從簡單的場地經(jīng)營和物業(yè)管理中逐步走向大農(nóng)業(yè)、大流通的更廣闊的領域。而上海是全國經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，全市常住和暫住人口已達1800萬人,也是人口數(shù)量和居住密度最大城市，僅奉城周邊60公里生活圈內(nèi)奉賢、南匯、金山、閔行、松江、浦東就有500多萬人口，其對農(nóng)副產(chǎn)品的需求量非常大。同時，全國各地，包括港澳臺地區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品又都爭相進駐上海市場；大陸與臺灣“三通”的實現(xiàn)，世博會即將在上海召開，內(nèi)環(huán)內(nèi)大型市場面臨向外環(huán)以外搬遷，重新選擇市場，上海玫瑰園商貿(mào)城有限公司抓住有利時機建設一個配套設施齊全、服務功能完善的集果品、糧油、蔬菜、水產(chǎn)、凍品、肉類、副食品、土特產(chǎn)品、保健品、中藥材、臺灣農(nóng)副產(chǎn)品的交易、貯存、集散、流通等功能于一體的專業(yè)化大型批發(fā)交易市場，必將能夠進一步促進奉賢地區(qū)的經(jīng)貿(mào)發(fā)展，對銜接產(chǎn)需、滿足消費、吸引投資、拉動需求、增加就業(yè)機會有著積極的推動作用。四、發(fā)展規(guī)劃、建設規(guī)模及市場功能項目充分依托政策條件、消費需求和已建成的商鋪商場，按照現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設要求，本著“高起點、多功能、可擴展、高效益”的原則，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、突出重點、分步實施、改善基礎設施條件，完善市場服務配套設施，引進先進技術設備和管理辦法，將市場建設成為集農(nóng)副產(chǎn)品交易、存儲、保鮮、加工、配送、連鎖經(jīng)營，展銷、精品交易、質(zhì)量安全檢測、信息服務、結(jié)算匯兌為一體，管理高效、競爭有序、具有很強集散力、輻射力和競爭力的國內(nèi)大型骨干農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。促進市場規(guī)?；⒁?guī)范化經(jīng)營，使市場上規(guī)模、上檔次。推進代理制、會員制、連鎖經(jīng)營、拍賣、合同定購、期貨、電子商務等現(xiàn)代交易模式，促進市場向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化方向發(fā)展。項目總規(guī)劃占地面積700畝，總投資12億元人民幣，一期建設350畝。目前已建建筑面積23萬多平方，共有1208間商鋪、1208間商務套房和8幢商場，近50000平方米的交易大棚、保鮮庫和冷凍庫正在建設中。建設內(nèi)容和規(guī)模如下：1、果蔬、糧油、水產(chǎn)、肉類、副食品、中藥材等農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易區(qū)17萬平方米；2、7000平方米蔬菜交易大棚；3、4000平方米水果交易大棚；4、15000平方米水產(chǎn)交易大棚；5、20000平方米果蔬保鮮庫；6、20000平方米冷凍庫；7、100平方米電視監(jiān)控管理中心；8、100平方米食品檢測中心；9、200平方米電子結(jié)算中心；10、5000平方米多功能綜合樓；11、70000平方米商場作為配套用房，作為展示、交易、精品交易、休閑、娛樂、銀行、保險、辦公用。市場主要功能：（1）農(nóng)副產(chǎn)品現(xiàn)貨交易、部分農(nóng)副產(chǎn)品期貨交易。（2）農(nóng)副產(chǎn)品保鮮貯藏及商品化處理。（3）糧油、果品等農(nóng)副產(chǎn)品大宗交易洽談。（4）糧油品質(zhì)和果品農(nóng)藥殘留的分析、檢測。（5）全國主產(chǎn)區(qū)、各農(nóng)業(yè)部定點市場的糧油、果品等農(nóng)副產(chǎn)品價格、產(chǎn)需信息采集和發(fā)布。（6）銜接產(chǎn)需、搞活流通、滿足消費、平抑價格。五、建設條件上海海臺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場項目具有以下建設條件：（一）項目的實施有利于發(fā)揮主渠道和龍頭作用，促進農(nóng)產(chǎn)品流通和農(nóng)業(yè)結(jié)構調(diào)整，增加農(nóng)民收入。目前，全國有1萬多家農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，年交易額9000多億元，占全國消費品批發(fā)市場成交額的30%以上，通過批發(fā)市場銷售的果品、蔬菜、食品、糧油產(chǎn)品占到流通總量的50%左右。是我國農(nóng)產(chǎn)品流通交易的主渠道之一。生活資料市場的穩(wěn)定，直接影響到了社會的穩(wěn)定。上海海臺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建成后，將更好地發(fā)揮主渠道作用，通過現(xiàn)代化交易方式，大大減少流通環(huán)節(jié)，降低成本，保障供應，促進市場繁榮。將對奉賢地區(qū)乃至整個華東地區(qū)的果品、糧油制品、水產(chǎn)品等農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)和流通起到重要的推動作用，在生產(chǎn)者和消費者之間形成“綠色通道”，為我區(qū)的特色產(chǎn)品提供交易展示的平臺，形成特色經(jīng)濟。批發(fā)市場通過機制調(diào)控，充分運用市場經(jīng)濟杠桿手段運營，真正起到了市場監(jiān)控、平抑物價、維護社會市場安定的帶動作用，將收到良好的經(jīng)濟效益。必將有利于以奉城地區(qū)為中心，輻射周邊地區(qū)，逐步形成一個有現(xiàn)代化水平和專業(yè)性強的中心市場，充分發(fā)揮市場主渠道的作用。海臺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的建設有利于以奉賢為中心輻射周邊地區(qū)乃至“長三角”地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，并且可將全國各地包括港澳臺特色農(nóng)副產(chǎn)品引入上海，使之成為全國農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易平臺和集散地，推動農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)供銷一體化進程，提高我國農(nóng)副產(chǎn)品競爭力。（二）項目的實施有利于打造區(qū)域性大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，增強市場競爭力。項目的基礎設施和經(jīng)營設施的建設內(nèi)容包括：1 基礎設施：（1）交易場地、通道硬化；（2）果品農(nóng)藥殘留檢測中心建設；（3）農(nóng)副產(chǎn)品信息服務中心；（4）電子結(jié)算系統(tǒng)；（5）全場電視監(jiān)控管理系統(tǒng)；（6）公用基礎設施配套系統(tǒng)。2經(jīng)營設施建設：（1）多功能綜合樓5000平米，集治安管理、工商管理、衛(wèi)生管理、物業(yè)管理、水電服務、銀行服務、通訊服務、會員辦事處等為一體，供市場各管理服務部門開展工作使用；（2）果品恒溫保鮮貯藏庫20000平米；（3）冷凍庫20000平米；（4）綜合交易區(qū)170000平米（5）交易大棚26000平米。項目建成后，批發(fā)市場將具備現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品市場所必需的信息、檢測、結(jié)算等先進管理服務功能，設施完善、功能齊全、競爭力強，交易快速、輻射面廣，將成為國內(nèi)大型骨干農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，更好地發(fā)揮批發(fā)市場的流通，為構建全國性農(nóng)產(chǎn)品流通體系做出貢獻。（三）本項目的實施有利于促進地方商貿(mào)流通經(jīng)濟的發(fā)展流通產(chǎn)業(yè)是反映一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和社會繁榮程度，觀察一個國家和地區(qū)綜合國力和人民生活水平的重要窗口，是不斷啟動市場，促進需求、消費，推動國家經(jīng)濟增長的重要動力。越是發(fā)達的國家和地區(qū)，商貿(mào)流通在第三產(chǎn)業(yè)中所占份額越高，歐美等發(fā)達國家為70%以上，印度為45%，我國還不足40%。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國內(nèi)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展增勢強勁及我市商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，為上海海臺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展提供了積極寬松良好的歷史機遇和政策環(huán)境，提出了方向、提供了政策。上海海臺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場將建設成為奉賢及周邊地區(qū)最大最全的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，與上海其他農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場相互促進，共同推動上海經(jīng)濟的發(fā)展。由此可見，本項目建成后，必將成為奉賢地區(qū)商品流通產(chǎn)業(yè)的龍頭和重要的經(jīng)濟增長點、強勁的輻射源。將進一步帶動周邊地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進奉城鎮(zhèn)及奉賢區(qū)的經(jīng)貿(mào)發(fā)展，對吸引投資、拉動需求、增加就業(yè)機會有著積極的推動作用。（四）本項目的實施有利于保證消費安全，創(chuàng)建放心工程農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量安全問題，是當前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中的重大問題，它直接關系到農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，關系到農(nóng)民增收和農(nóng)產(chǎn)品市場競爭力的提高。農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量安全與人民群眾生活息息相關，已成為社會普遍關注的熱點。消費觀念的進步，使大眾對環(huán)保型綠色食品、無公害綠色果蔬的需求不斷增強，搞好“放心食品”工程已成為提高人民生活水平，穩(wěn)定市場、穩(wěn)定社會、體現(xiàn)城市綜合實力、促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重大問題。項目建設中，果品等農(nóng)副產(chǎn)品農(nóng)藥殘留檢測中心的建成，不僅滿足市場的需要，而且保證了“綠色食品”進入百姓家庭，使人民群眾生活水平大幅度提高。信息網(wǎng)絡的建成，使信息覆蓋度進一步擴大，將會大大提高奉城和周邊地區(qū)在國內(nèi)外市場的知名度和信譽度，將我區(qū)果品、農(nóng)副產(chǎn)品流通行業(yè)發(fā)展起到良好的推動作用。同時，通過實施農(nóng)副產(chǎn)品市場的準入制度，強化市場監(jiān)管、規(guī)范交易行為、推行標識化流通，全面加強農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管，改善市場食品安全狀況，創(chuàng)建放心市場；改善市場消費環(huán)境，增強大眾對農(nóng)副產(chǎn)品消費的信心，推動“放心工程”、“菜藍子工程”的建設，引導綠色消費。（五）項目的建設有利于擴大就業(yè)，保持社會的繁榮與穩(wěn)定隨著我國政治、經(jīng)濟體制改革步伐的加快，改革開放力度加大，許多職工在原有崗位上下來，需要重新選擇新的崗位再就業(yè)，而農(nóng)村地區(qū)也因生產(chǎn)力水平提高出現(xiàn)了大量剩余勞動力，妥善解決好這些人的再就業(yè)，為他們創(chuàng)造一個良好的生存環(huán)境，是保持社會繁榮與穩(wěn)定的一個關鍵問題，也是全社會關注的熱點問題之一，引起了黨和國家的高度重視。本項目的實施可為社會提供再就業(yè)機會至少10000個，帶動相關行業(yè)從業(yè)人員至少20000余人?？捎行У販p輕社會就業(yè)壓力，對進一步促進改革開放和保持社會繁榮與穩(wěn)定將會產(chǎn)生積極的作用。（六）項目建設具備良好的基礎條件上海玫瑰園商貿(mào)城本身就是按照商貿(mào)要求規(guī)劃建設的，底層商鋪每間約50平方米，層高5米，寬3.75米，進深12米，前后兩個面都可作營業(yè)面，柜架結(jié)構，可根據(jù)商戶的不同需求自由分割；二、三層為商務套房，可作為商務辦公用；周邊8幢商場更為批發(fā)市場提供了展示、精品交易、交易、休閑、娛樂、餐飲、住宿、銀行、保險、超市、物流等全方位的服務。市場內(nèi)28米、24米、14米、12米的道路縱橫交錯，方便車輛通行。其房型結(jié)構和整體布局都非常適合建設農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，再加上其西面和南面尚未開建的土地，正好可用來建設交易大棚和冷庫、保鮮庫。本項目充分利用現(xiàn)有的房屋和場地開發(fā)建設農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，不僅可以節(jié)約一大筆開發(fā)成本，縮短開發(fā)時間，還可為帶動奉城當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，促進社會和諧。 （七）項目地理位置優(yōu)越，交通便捷項目位于A30和A3高速公路的交匯處，它北靠黃浦江、莘莊地鐵站、虹橋機場；南臨A30高速公路、浦東鐵路、海灣旅游區(qū)、上?；瘜W工業(yè)區(qū)；東臨A2滬蘆高速公路、磁懸浮、浦東鐵路、浦東國際機場、國際航運中心、蘆潮港碼頭、洋山國際深水港、濱海旅游度假區(qū)，距潮港蘆碼頭僅30公里；西靠杭州灣跨海大橋，距杭州灣跨海大橋僅35公里左右。項目坐落于上海南部奉城中心鎮(zhèn)，距杭州灣跨海大橋和各個港口碼頭都非常近，交通非常便利?！笆濉逼陂g，上海構建“三港兩網(wǎng)”為骨架的現(xiàn)代化城市交通體系，將以十字加環(huán)、多向輻射的軌道連接“一城九鎮(zhèn)”，形成一個以高速公路、地鐵、輕軌、磁懸浮等方式的巨大且便捷的交通網(wǎng)絡骨架，同時滬蘇浙將建成“長三角一體化高速公路網(wǎng)”，將有60根高速對接蘇浙。項目北面緊靠奉賢區(qū)的一條東西走向的主干道南奉公路，南面是A30高速公路，西面緊靠A30高速公路出入口（距本項目不到1公里）和規(guī)劃中的A3高速，東面48米寬的神州路縱貫南北。杭州灣跨海大橋建成通車使得上海到寧波的陸路距離縮短120余公里，只需兩個小時的車程。從浦東外環(huán)線連接A30高速公路途經(jīng)奉城，至海鹽鄭家埭即可駛?cè)肴L36公里的杭州灣跨海大橋，南止慈溪水路灣，直達寧波、溫州、福建、廣東等地。（八）周邊環(huán)境優(yōu)越本項目周邊有國際物流裝配城、亞洲最大鋼材批發(fā)市場、旅游商城、海灣旅游度假區(qū)、碧海金沙、人本集團、箱包城、農(nóng)村商業(yè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、保險公司、申銀萬國證券交易所、世紀聯(lián)華、華聯(lián)超市、好又多超市、農(nóng)工商超市、晟豐商廈等，因此，本項目不是孤立的，而是存在于一個商業(yè)群中，具有廣闊的商業(yè)前景。（九）經(jīng)營特色民以食為天，本項目以經(jīng)營關系國計民生的農(nóng)副產(chǎn)品為主，并積極引進臺灣農(nóng)副產(chǎn)品，使本市場不僅面向上海，更面向全國，從而使得本項目具有較強可操作性和旺盛的生命力。六、企業(yè)組織為全面建設上海海臺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，公司已組建專業(yè)的團隊進行市場招商和管理工作，保證市場招商順利進行，確保農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場正常營業(yè)。其崗位具體設置如下：董事長、總經(jīng)理（兼） 1人副總經(jīng)理 3人招商部：經(jīng)理 1人副經(jīng)理 4人招商人員 50人公關部：經(jīng)理 1人 副經(jīng)理 1人公關人員 4人企業(yè)策劃部：企劃人員 2人顧問室：法律顧問 2人工程部：經(jīng) 理 1人工程師 8人施工員 4人水電工 10人其他工程人員 6人辦公室：主任 1人 副主任 2人 秘書 5人 駕駛員 30人 其它辦公人員 4人財務室：經(jīng) 理 1人 總 監(jiān) 1人會計 4人 出納 3人保安部：隊 長 1人保 安 60人保潔部：負責人 1人保潔員 30人采購部：經(jīng) 理 1人 采購員 5人倉管部：負責人 1人倉管員 10人合 計： 258人七、市場效益分析預測分析奉賢及周邊60公里范圍內(nèi)約有500多萬人居住，按人均每日消費蔬菜0.1公斤，肉食0.1公斤，禽蛋0.05公斤，果品0.1公斤，水產(chǎn)及其它0.1公斤的比例計算，按500萬人計算，日均消費蔬菜50萬公斤，肉食50萬公斤，禽蛋25萬公斤。年農(nóng)副產(chǎn)品消費量約8億公斤。再加上每年通過市場集散、輻射周邊地區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品總量約在5億公斤，市場需求量非常大。本項目建成后，銷售、儲藏、保鮮、調(diào)運、信息服務、檢測等設施全部配套，通過構建高效、通暢、有序的現(xiàn)代化營銷網(wǎng)絡體系、電子結(jié)算體系、保鮮貯藏體系、農(nóng)藥殘留檢測體系等形成了合理的資源調(diào)劑和補充，發(fā)揮批發(fā)市場吞吐、集散、物流和輻射功能，建成現(xiàn)代化大型中心批發(fā)市場。預計建成后年交易量達13億公斤左右，年成交額突破30億元。屆時，上海海臺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場將成為奉賢地區(qū)最大的，能輻射全上海乃至全國的農(nóng)副產(chǎn)品大型交易市場，其發(fā)展前景十分可觀。（一）、經(jīng)濟效益1一期項目投資6億元人民幣；2年總交易額30億元以上；3市場年收入估計：（1）營業(yè)房234294平方米，按每平方米每天1.2元計算，年租金為1.02億元。（2）水果、蔬菜、水產(chǎn)交易大棚2.8萬平方米，按每平方米每天0.5元計算，年租金為510萬元（3）冷庫、保鮮庫4萬平方米，按每平方米40元