住宅小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632目 錄第一節(jié) 概述 2第二節(jié) 物業(yè)管理總體設(shè)想 4第三節(jié) 擬采取的管理方式及工作計劃 5第四節(jié) 管理人員的配備及培訓(xùn) 10第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立 11第六節(jié) 物業(yè)管理報價書及經(jīng)費(fèi)收支測算 19第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理 27第八節(jié) 各類經(jīng)營管理服務(wù)指標(biāo)的承諾 30第九節(jié) 保安、設(shè)施設(shè)備、保潔服務(wù)實施方案 36第十節(jié) 便民服務(wù)及特約服務(wù) 58第十一節(jié) 社區(qū)文化 61第一節(jié) 概 述一、海上名門項目：海上名門總建筑面積153706.55平方米，其中商業(yè)面積14514.4平方米，會所面積2575.96平方米，住宅面積114226.97平方米，地下20787.01平方米，共建有30幢樓。綠化率達(dá)50.54%。二、公司概況物業(yè)管理有限公司主要從事住宅、大廈物業(yè)管理和服務(wù)以及裝飾裝潢和商品經(jīng)營。公司在物業(yè)管理服務(wù)上建立了一整套科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理和經(jīng)營體系。公司以品牌發(fā)展為起點，不斷探索經(jīng)營管理新路子，崇尚業(yè)績、注重工作改進(jìn)的考核激勵制度，使公司全體員工始終以積極的心態(tài)和專業(yè)化的服務(wù)技能，為客戶提供價格比的高品質(zhì)、專業(yè)化服務(wù)。公司制定了完善的管理規(guī)章制度，并嚴(yán)格考核。從作息時間到工作實績，從保潔、保安、維修工到收費(fèi)員，做到任務(wù)明確，獎懲分明。為業(yè)主提供全方位高質(zhì)量的服務(wù)是我們的宗旨，使業(yè)主的生活無后顧之憂是我們努力的目標(biāo)。公司除開展日常的保安、保潔、保綠、公共部位的維修業(yè)務(wù)外，還提供各種特約便民服務(wù)，開設(shè)房屋裝修、維修、代叫出租車、代繳水電費(fèi)、代購物品等服務(wù)。數(shù)年來，我公司以其規(guī)范的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、精湛的智能化管理技術(shù)，贏得了上海市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的贊譽(yù)和關(guān)注。三、公司優(yōu)勢 1、具有一支高素質(zhì)的管理及運(yùn)行隊伍。經(jīng)過不斷地開拓創(chuàng)新、兢兢業(yè)業(yè)，塑造了一批高素質(zhì)的物業(yè)人員。人員業(yè)務(wù)素質(zhì)高，動手能力強(qiáng)，一專多能，一職多能，隊伍精干，完全能滿足海上名門的管理需要。2、形成了一套完整科學(xué)管理運(yùn)作模式和質(zhì)量管理體系。該模式涵蓋物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、房管、客戶服務(wù)，保安、清潔、車輛管理、消防管理、社區(qū)文化等各個環(huán)節(jié)，凝聚了物業(yè)人多年的心血，吸收了南通市同行的先進(jìn)經(jīng)驗，管理運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化程度達(dá)到南通市先進(jìn)水平，是我們對事業(yè)執(zhí)著追求的結(jié)晶。3、高級物業(yè)管理人才優(yōu)勢。公司中高層管理人員均獲全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，有著豐富的項目創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗，這些經(jīng)驗必將對管好海上名門、塑造物業(yè)管理的品牌形象起到極大的促進(jìn)作用。4、具有珍惜機(jī)會、全情投入的激情。我公司是一個正在發(fā)展中的公司，在激烈的市場競爭面前，我們珍惜市場給予的每一次機(jī)會。海上名門是海門市的高尚住宅區(qū)，通過分析投標(biāo)項目的物業(yè)管理特點和我公司的實力與優(yōu)勢，我們堅信我們完全有能力管理好該項目，完全有能力滿足業(yè)主對該項目物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的期望。如果雙方有機(jī)會合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百分百努力，塑造該項目的物業(yè)管理的嶄新形象，實行雙贏局面。第二節(jié) 物業(yè)管理總體設(shè)想根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理的自身運(yùn)作規(guī)律，針對海上名門日前的實際情況，我們經(jīng)過初步綜合分析，認(rèn)為在對該物業(yè)的管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項工作：一、實施綜合治理，還原一個清潔的海上名門。物業(yè)接管海上名門以后，首先將對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理，具體方案是；1、對社區(qū)的衛(wèi)生綜合治理，把公共場所、場地的衛(wèi)生徹底打掃干凈，重點清理衛(wèi)生死角，全面進(jìn)行“滅四害”消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社區(qū)一個干凈整潔的環(huán)境。2、對所有沙井、溝渠進(jìn)行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通。3、對社區(qū)的公共設(shè)備、機(jī)房、值班室、宿舍等公共設(shè)施進(jìn)行全面檢修維護(hù)，使其恢復(fù)正常工作狀態(tài)。二、健全、完善保安系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。1、建立健全適合海上名門實際的安全管理規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行。2、對全體保安人員的聘用實行嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格審查資歷、經(jīng)歷、確認(rèn)無不良記錄，并實行擔(dān)保人制度。3、利用技防與人防相結(jié)合，不留安全隱患與死角，對保安員實施半軍事化管理，加強(qiáng)培訓(xùn)，嚴(yán)格管理。4、對消防設(shè)備、設(shè)施認(rèn)真巡查，嚴(yán)格管理，使其隨時保持在良好狀態(tài)。5、加強(qiáng)對業(yè)主、住戶的治安消防意識和知識的宣傳，做到全民具備防范能力。確保海上名門安全萬無一失。三、逐步改進(jìn)綠化環(huán)境，建造一個舒適的優(yōu)美小區(qū)。海上名門的綠化環(huán)境經(jīng)過精心設(shè)計，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，花草樹木品種繁多，我們接管后將發(fā)揮我們多年對東苑半島等管理經(jīng)驗，結(jié)合小區(qū)的環(huán)境特點，對小區(qū)綠化進(jìn)行改造，并精心管理，精心修造，把海上名門塑造成一個四季花開、鳥語花香的美麗的高檔社區(qū)。四、以人為本，實施人性化管理，塑造海上名門形象。為了管理好海上名門，在對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理的同時，最重要的是塑造人氣，盡最大努力去調(diào)動業(yè)主住戶的積極性。大家的家園大家關(guān)心，我們將堅持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，實施“以人為本，人性化管理”，逐個走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想，以誠待人，以誠感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會一起共同努力，完善收費(fèi)，竭誠服務(wù)，用我們的雙手和智慧，塑造海上名門的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。第三節(jié) 擬采取的管理方式及工作計劃第一部分 擬采取的管理方式一、管理體制接管海上名門物業(yè)管理以后，形成以業(yè)主委員會為主，居委會、派出所參與的住宅共管體制，管理處在業(yè)主委員會和公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)所簽委托管理合同條款要求，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理條例及其實施細(xì)則，對海上名門實施綜合一體化物業(yè)管理。管理的指導(dǎo)思想是：以社會效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，為業(yè)主提供一流服務(wù)。（一）外部管理體制 政府主管部門業(yè)主管理委員會 物業(yè)管理有限公司 海上名門管理處 （二）海上名門管理處組織管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立海上名門管理處，財務(wù)實行獨(dú)立核算。管理處組織架構(gòu)圖如下：海上名門管理處組織架構(gòu)圖消防社區(qū)文化內(nèi)勤檢查客戶服務(wù)收費(fèi)房管維修運(yùn)行清潔綠化（三）海上名門管理處組織架構(gòu)說明1、管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。2、在崗位設(shè)置上，充分考慮到海上名門規(guī)模偏小，硬件設(shè)施先進(jìn)的特點，崗位設(shè)置少而精，減少中間層，滿足海上名門的實際需求，降低管理成本。3、要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能，最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。二、監(jiān)督約束機(jī)制（一）海上名門監(jiān)督約束機(jī)制示意圖政府主管部門專項檢查物業(yè)管理考評業(yè)主委員會工作會議、財務(wù)審查康邸物業(yè)公司目標(biāo)責(zé)任書海上名門管理處員工監(jiān)督欄公布有關(guān)投訴電話服務(wù)承諾制回訪業(yè)主意見調(diào)查雙周檢制度定期巡查員工定期考核員工業(yè) 主ISO9001內(nèi)審業(yè)主意見調(diào)查（二）海上名門監(jiān)督約束機(jī)制說明1、由政府部門、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司對管理處實行全方位監(jiān)督。2、管理處內(nèi)部運(yùn)作公開透明，便于大家監(jiān)督。 3、強(qiáng)化物業(yè)管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結(jié)果與員工工資待遇掛鉤。三、激勵機(jī)制（一）激勵機(jī)制示意圖激勵機(jī)制獎懲體系報酬體系溝通體系培養(yǎng)提升體系企業(yè)文化體系（二）激勵機(jī)制說明1、公司激勵機(jī)制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報酬及獎懲體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的精神需求。2、通過合理的報酬體系設(shè)計，完善的績效管理與考評，嚴(yán)格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)員工長期的工作熱情及動力。3、通過加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，引導(dǎo)員工形成共同的價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。同時對積極上進(jìn)，追求自我提升的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的機(jī)會，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價值實現(xiàn)的愿望。四、管理工作的控制方式1、采用定點檢查方式，通過管理處受理投訴，追溯處理問題的全過程，檢查有無推拖、應(yīng)付之現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。 2、實行“走訪管理、層層檢查”，主任、管理員定期、不定期對各類人員的工作進(jìn)行檢查、量化考核獎優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)量。3、實行動態(tài)信息反饋控制，定期或不定期走訪住戶、街道辦及派出所，聽取他們對管理處的意見和建議，并在工作中予以改進(jìn)。 第二部分 工作計劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計劃分為接管管理和常規(guī)管理兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃。一、接管管理工作計劃海上名門進(jìn)駐管理、對于接管管理工作尤為重要。一方面要接管原來開發(fā)商所移交的海上名門建設(shè)施工驗收的各種圖紙資料，另一方面還要辦理有關(guān)業(yè)主的各種入伙、交費(fèi)資料，以便今后進(jìn)行完善的管理服務(wù)，更為了海上名門業(yè)主的切身利益，所以在接管時我們將認(rèn)真進(jìn)行接收，嚴(yán)格進(jìn)行科學(xué)分類、編號、建檔、整理。做好登記造冊，完善交接簽收認(rèn)可工作，分清責(zé)任，對于各類設(shè)備設(shè)施，結(jié)合設(shè)備檔案，認(rèn)真核對，辦好接收手續(xù)。序號項 目內(nèi) 容時 間一檔案接管1、 海上名門建筑施工竣工全套資料2、 業(yè)主資料檔案3、 歷年業(yè)主交費(fèi)記錄簽訂委托管理合同后一周內(nèi)二設(shè)備接管1、 公共設(shè)備接管2、 公共設(shè)備技術(shù)、維修檔案三環(huán)境整治海上名門內(nèi)環(huán)境綠化的整治二、正常期管理工作計劃序號項 目內(nèi) 容時 間一機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)1、 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理2、 設(shè)備的運(yùn)行管理3、 設(shè)備的維修管理4、 設(shè)備能源和安全管理2008年5月起二保安管理1、 治安管理2、 交通、車輛管理3、 消防管理2008年5月起三小區(qū)環(huán)境管理1、 園林綠化管理2、 清潔衛(wèi)生管理2008年5月起四財務(wù)管理1、 費(fèi)用收取2、財務(wù)記帳2008年5月起五社區(qū)文化活動開展1、 社區(qū)宣傳2、 舉辦社區(qū)活動2008年5月起六便民服務(wù)和完善配套為住戶提供便民服務(wù)2008年5月起第四節(jié) 管理人員的配備及培訓(xùn)一、管理服務(wù)人員的配備（一）海上名門管理處人員配備方案主任 1人炊 事 員1人清潔綠化清潔工16人保 安 隊隊長1人保安員21人維 修 工6人管 理 員6人 人員配備說明：海上名門管理處擬配備各類人員52人，其中管理人員7人，技工6人，一般層員工39人。在管理人員中，大專以上學(xué)歷3人。（二）人員素質(zhì)要求崗位性別要求年齡要求文化程度要 求工作技能及工作經(jīng)驗要求人員素質(zhì)主任男50歲以下大專以上1、經(jīng)管專業(yè)或機(jī)電專業(yè)2、五年以上工作經(jīng)驗3、具物業(yè)管理經(jīng)歷4、有較強(qiáng)溝通及協(xié)調(diào)能力內(nèi)部選派管理員不限35歲以下大專1、物管或經(jīng)營專業(yè)2、三年以上工作經(jīng)驗3、熟練使用電腦4、熟悉會計業(yè)務(wù)內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合管理員男35歲以下大專以上1、建筑或機(jī)電專業(yè)2、三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗3、熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物業(yè)管理上崗證內(nèi)部選派維修工男40歲以下中專以上1、有中級電工及弱電以上操作證2、 三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗3、具土木維修經(jīng)驗內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合清潔工不限40歲以下初中以上1、男性1.68m以上，女性1.55m以上2、五官端正，動作麻利3、有專業(yè)經(jīng)驗優(yōu)先4、會使用清潔設(shè)備優(yōu)先班長內(nèi)部選派，衛(wèi)生員外聘保安員車管員男2026歲高中1、退伍軍人，黨員優(yōu)先2、身體健康，儀容形象好3、身高1.75-1.82米4、有物業(yè)管理經(jīng)歷者優(yōu)先內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合二、管理服務(wù)人員的培訓(xùn)（一）培訓(xùn)工作原則理論聯(lián)系實際，學(xué)用一致，按需施教，講求實效。（二）培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運(yùn)作1、培訓(xùn)系統(tǒng)圖 培訓(xùn)計劃 修正 執(zhí)行 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 反饋 評價系統(tǒng)圖說明：（1）針對海上名門的管理特點來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實施計劃。（2）有效運(yùn)用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。（3）通過對員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。（4）根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。2、培訓(xùn)的組織方式（1）培訓(xùn)職責(zé) 管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。 主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計劃進(jìn)行逐級培訓(xùn)，并對培訓(xùn)實施評估和反饋。（2）培訓(xùn)形式實行公司與管理處兩級的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。（3）培訓(xùn)實施流程員工培訓(xùn)分為三個階段，即：崗前培訓(xùn)崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)在崗培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目。三個月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見多工種培訓(xùn)科目表。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評價，并歸檔管理。（三）培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)1、新員工公共培訓(xùn)科目序號公共科目名稱具體內(nèi)容一禮儀知識：1、常用禮儀知識 2、物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范二服務(wù)意識：1、職業(yè)道德教育 2、如何處理業(yè)主與住戶投訴 3、與業(yè)主住戶的溝通技巧三企業(yè)文化：1、公司發(fā)展史及基本情況介紹 2、公司經(jīng)營理念 3、員工手冊4、內(nèi)部管理規(guī)章制度四海上名門基本情況介紹及二次裝修管理要點五行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及南通市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識七安全知識及消防知識2、保安員及車管員培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一1、 單兵隊列動作 2、三大步法3、體能訓(xùn)練逢周一至周五每天訓(xùn)練一小時培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實基本功二1、 擒拿格斗基本功 2、捕俘拳3、防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評比保持宿舍干凈整潔四工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每周一次提高思想覺悟總結(jié)自身存在不足五保安服務(wù)工作手冊每月一次培訓(xùn)考核熟練掌握保安員崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)六保安服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平七消防管理工作手冊每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識，救火的基本程序及各自職責(zé)八突發(fā)事件的應(yīng)急處理，緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力九消防實戰(zhàn)演習(xí)，傷員救護(hù)知識每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力3、清潔工（綠化工）培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每周一次提高思想覺悟，總結(jié)自身存在不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三清潔服務(wù)工作手冊綠化服務(wù)工作手冊每月一次培訓(xùn)及考核熟練掌握清潔工（綠化工）崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)；清潔用品的使用；園藝機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能，保持工作效率五清潔環(huán)保方面的管理條例園藝方面的管理條例每季度一次培訓(xùn)及考核熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平六四害消殺和防治，植物生長一般常識每季度一次熟練掌握消殺程序；了解和掌握園林的基礎(chǔ)知識七消防實戰(zhàn)演習(xí)(配合保安隊)每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力4、維修技工培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及技術(shù)交流）每月召開一次提高思想覺悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三維修服務(wù)工作手冊設(shè)備管理工作手冊消防管理工作手冊每月一次培訓(xùn)考核熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識和設(shè)備管理知識四房屋維修方面的管理條例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉小區(qū)狀況，提高工作效率六土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識每半年一次培訓(xùn)考核提升技工綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗技工實際操作能力八技術(shù)大比武每年一次綜合評比，提高技能九消防實戰(zhàn)演習(xí)(配合保安隊)每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立“沒有規(guī)矩，不成方圓”。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。我們將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量保證體系的要求，對海上名門實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時，根據(jù)海上名門的實際情況，我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。限于篇幅，我們僅將海上名門管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下：一、公眾制度1、海上名門精神文明建設(shè)公約2、海上名門樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定3、海上名門裝修管理規(guī)定4、海上名門裝修管理公約5、海上名門裝修人員管理規(guī)定6、海上名門物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定7、海上名門治安管理規(guī)定8、海上名門清潔衛(wèi)生管理規(guī)定9、海上名門園林綠化管理規(guī)定10、海上名門消防管理規(guī)定11、海上名門交通車輛、停車場管理規(guī)定12、海上名門環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定13、海上名門供水、供電、供氣管理規(guī)定14、海上名門臨時用電管理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責(zé)1、管理處主任崗位職責(zé)描述2、保安隊長崗位職責(zé)描述3、管理員崗位職責(zé)描述4、保安員崗位職責(zé)描述5、車管員崗位職責(zé)描述6、清潔員崗位職責(zé)描述7、維修工崗位職責(zé)描述8、綠化工崗位職責(zé)描述9、炊事員崗位職責(zé)描述三、內(nèi)部行政管理制度1、員工守則2、員工培訓(xùn)制度3、員工錄用制度4、勞動合同管理規(guī)定5、請銷假制度6、崗位考勤制度7、工作制度8、員工考核制度9、獎懲制度10、辦公用品管理制度11、員工宿舍管理規(guī)定12、員工食堂管理規(guī)定13、管理處回訪制度14、接待來訪投訴工作制度15、檔案管理制度16、電腦管理制度17、安全操作制度18、防火安全檢查制度四、工作流程1、海上名門管理處整體運(yùn)作流程2、社區(qū)文化活動實施流程3、業(yè)主投訴處理流程4、物業(yè)接管驗收流程5、業(yè)主入住流程6、二次裝修管理流程7、檔案建立與管理流程8、服務(wù)質(zhì)量評價及不合格服務(wù)控制服務(wù)9、物料控制流程10、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程11、業(yè)主室內(nèi)維修工作流程12、治安事件處理工作流程13、環(huán)境管理工作流程14、消防應(yīng)急處理流程15、培訓(xùn)工作流程五、員工工作崗位考核及獎懲1、獎勵辦法2、公司考核制度第六節(jié) 物業(yè)管理報價書及經(jīng)費(fèi)收支測算一、投 標(biāo) 報 價 書項目名稱海上名門物業(yè)所在地海門市物業(yè)總建筑面積153706.55物業(yè)管理費(fèi)報價1、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：小高層物業(yè)管理費(fèi)：4.50元/月.平方米多層物業(yè)管理費(fèi)：3.00元/月.平方米別墅物業(yè)管理費(fèi)：5.00元/月.平方米商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：5.00元/月.平方米2、會所年物業(yè)管理費(fèi)：80萬元/年3、前期開辦費(fèi)： 開辦費(fèi)總額602302元二、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的基本原則1、“以收定支”原則海上名門在制訂物業(yè)管理收費(fèi)時考慮到業(yè)主的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均照南通市的收費(fèi)指導(dǎo)，并在此基礎(chǔ)上精打細(xì)算，計劃使用，合理開支。2、“透明管理”原則編制費(fèi)用開支計劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費(fèi)用開支的預(yù)決算通過業(yè)主委員會的審查確認(rèn)，并按規(guī)定定期公布賬目。三、日常物業(yè)管理費(fèi)及開辦費(fèi)測算（一）測算依據(jù)1、南通市物業(yè)管理收費(fèi)的相關(guān)法律收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及文件；2、我公司多年物業(yè)管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場行情及行業(yè)測算慣例；（二）海上名門物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)測算（見附表一）。（三）海上名門前期開辦物資（見附表二）。四、“兩金”的管理與使用海上名門公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的管理與使用按物業(yè)管理條例、南通市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定、南通市房屋本體維修基金管理規(guī)定執(zhí)行。海上名門物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)測算表(附表一)序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果（年總支出）一人工費(fèi)(1)+(6)2503800 （1）管理人員工資管理人員8人（一正兩副），工資標(biāo)準(zhǔn)按人均5000元/人月測算月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5000812480000 （2）安全護(hù)衛(wèi)人員工資安全護(hù)衛(wèi)人員22人，三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)，每班7人，設(shè)隊長1名，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均2200元/人月計月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)22002212580800 （3）保潔人員工資保潔人員16人，設(shè)保潔主管一名，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均1000元/人月計月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)10001612192000 （4）水電、智能化、機(jī)電設(shè)備技術(shù)人員工資技術(shù)人員6人，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均4000元/人月計月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)4000612288000 （5）社會保險費(fèi)工資的45%（醫(yī)療10%，工傷4%，養(yǎng)老28%，失業(yè)3%）（1）+（2）+（3）+（4）45%693360 （6）福利費(fèi)、培訓(xùn)教育費(fèi)工會費(fèi)工資的17.5%（福利14%，培訓(xùn)教育1.5%，工會費(fèi)2%）（1）+（2）+（3）+（4）17.5%269640 二行政辦公費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4）377040 （1）辦公用低值易耗品、辦公設(shè)備保養(yǎng)綜合測算每月支出20000元年消耗2000012240000 （2）辦公用水、用電費(fèi)用水：500方/月 用電：8000度/月（智能監(jiān)控用電）水費(fèi)：1.80元/方 電費(fèi)：0.79元/度（用水方數(shù)水費(fèi)單價+用電度數(shù)電度單價）（5002.20+80000.79）1289040 （3）宣傳費(fèi)、書報費(fèi)綜合測算按2000元/月20001224000 （4）通訊費(fèi)、郵電費(fèi)3部電話，管理處、值班室、報警監(jiān)控接警用，月支出2000元20001224000 三公共設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)用1.住宅建筑成本為2500元/平方米；2.公用設(shè)施建造成本按住宅建筑成本的40%；3.折舊年限為70年；4.維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)按月折舊費(fèi)的50%計2500元/平方米40%70年50%153706.55平方米1097904 四環(huán)境管理費(fèi)用（1）+（2）68000 （1）保潔工具、損耗、清潔用品消耗按4000元 /人年計，保潔14人4000元/年1456000 （2）除四害消殺費(fèi)用綜合測算月支出1000元100012000 五公共秩序管理費(fèi)用（1）44000 （1）保安裝備、損耗保安用品消耗按2000元/人年計算，保安22人2000元/人年2244000 六綠化維護(hù)費(fèi)用綠化面積為43692.15；全部外包每平方米年費(fèi)用20元873843 七稅收一+六項的9.05%計一+六9.05%449295 八公司利潤一+七項的25%計一+七20%1082776 九總計6496658 十建筑面積為128741.37；計算每平方米每月平均物業(yè)管理費(fèi)4.21 注：上述測算不包括公共能耗，如：電梯電費(fèi)、二次供水電費(fèi)、景觀燈、公共用水等，該項費(fèi)用由我公司向業(yè)主每年預(yù)收1500元/戶的公用水、電費(fèi)，按實分?jǐn)?。海上名門物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)序號項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1小高層物業(yè)費(fèi)4.50元/平方米.月2多層物業(yè)費(fèi)3.00元/平方米.月3別墅物業(yè)費(fèi)5.00元/平方米.月4商業(yè)物業(yè)費(fèi)5.00元/平方米.月5會所物業(yè)費(fèi)80萬元/年海上名門前期開辦物資清單(附表二)序號物品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注一辦公用品類1電腦臺96000540002愛普生1600K3針式打印機(jī)臺135003500財務(wù)專用3愛普生噴墨打印機(jī)臺2300060004復(fù)印機(jī)臺112000120005傳真機(jī)臺2100020006科密考勤機(jī)臺1270027007塑封機(jī)臺18008008安裝電話部33009009數(shù)碼相機(jī)鈔機(jī)臺13000300011128兆優(yōu)盤個4100400121.5匹空調(diào)（掛機(jī)）臺4250010000經(jīng)理、財務(wù)、會議室、工程維修、客服接待、值班室133匹空調(diào)（柜機(jī)）臺280001600014飲水機(jī)套330090015電話機(jī)部105050016寬帶接入項128028017辦公桌椅套12600720018接待臺發(fā)套23000600020茶幾張230060021文件柜個1515002250022住戶資料柜個408003200023會議桌議椅把20200400025保險柜臺24000800026書報架套230060027白板套211022028員工工號牌批11500150029員工服裝套1048008320030對講機(jī)含電池部3610003600031入伙資料批12000020000入伙時用32電話程控交換系統(tǒng)套150005000用于辦公室小計354800二安全、消防管理1警棍根1715025502隔離帶卷51206003反光錐個3012036004太陽傘把41506005崗臺個350015006白板塊21102207可充式電筒個912010808多用插座個6301809雨衣鞋雙144056011自行車輛9300270012告示牌塊525125133kg干粉滅火器瓶2075150014消防腰斧把44518015消防大平斧把44518016消防扳手把4187217安全繩卷47530018水袋接口個4208019消防槍頭個43012020防毒面具個415060021消防帶米10015150022頭盔個412048023消防膠鞋雙43012024消防鍬把4208025消防桶個4104026鐵鍬桿個48032027消防服套41200480028消防腰帶只48032029警示帶卷412048030鐵圍欄個106006000 1.5米/個小計32987三保潔、綠化類1連身雨衣套1010010002保潔工具批110000100003綠化工具批1500050004奧林匹斯K195型高壓沖洗機(jī)臺122500225005XSS53剪草機(jī)臺26000120006割灌機(jī)臺2400080007綠籬機(jī)臺2350070008垃圾推車臺161500240009高枝剪把230060010三節(jié)伸縮桿根2900180011花剪把512060012大剪把54522513藥水機(jī)個350150肩背式141.2米伸縮桿把25001000151.2米二節(jié)伸縮桿把2800160016推水地刮把212024017汽油機(jī)臺150005000小計100715四工程維護(hù)類1電焊機(jī)臺112001200用于焊接養(yǎng)護(hù)2進(jìn)口手提切割機(jī)臺1680680用于日常維修3熱熔焊接機(jī)臺210002000用于日常維修4管絲機(jī)臺220004000用于日常維修5角磨機(jī)臺1750750用于日常維修6沖擊鉆臺216503300用于日常開孔7手電鉆臺26501300用于日常開孔8彈簧管管道疏通機(jī)臺130003000用于污水管道疏通9數(shù)字式萬用表塊53801900用于日常維修10鉗形表塊2350700用于日常維修11萬用表47型個1095950用于日常維修12搖表（500V）套25001000用于日常檢測13排污泵1.5KW臺25001000用于日常搶修14管鉗把450200用于日常維修15電話壓線鉗把1120120用于通訊維護(hù)161.5米鋁梯個25001000用于日常維修及保潔173米鋁梯個1800800用于日常維修及保潔185米鋁梯個120002000用于日常維修及保潔19工具柜個28001600放置工具20工作臺臺120002000工作臺面21工具箱套101001000放置工具22臺鉗臺120002000工作用具23電錘鉆頭套1500500用于日常維修24電鉆鉆頭套1200200用于日常維修25充電式手電把3200600用于日常維修26工作標(biāo)示牌套110001000如：小心路滑等等小計34800五員工生活設(shè)施類1上下床張2740010800不含保潔、綠化2床上用品套5420010800軍被、墊被、床單等3電風(fēng)扇臺141001400每4人1臺4熨斗套2100200員工用5電視機(jī)臺330009000員工用6DVD臺312003600員工用7洗衣機(jī)臺230006000員工用8電熱水器臺4500020000員工用9廚具批150005000員工食堂用10柜式冰箱臺130003000員工食堂用11消毒柜臺110001000員工食堂用12微波爐臺2300600員工食堂用13電飯堡臺44001600員工食堂用14其他零星物品批160006000員工食堂用小計79000合計602302第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理住宅區(qū)的檔案資料是物業(yè)管理的重要資源，建立完善的檔案并進(jìn)行科學(xué)的管理是十分必要的。因此，我們將在接管海上名門物業(yè)管理的同時，對海上名門所有物業(yè)管理檔案進(jìn)行接管，包括建筑施工、竣工驗收圖紙、資料、和業(yè)主、住戶檔案資料等。在原來檔案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)分類，并不斷進(jìn)行補(bǔ)充完善，應(yīng)用計算機(jī)實施規(guī)范化管理，從而建立完整的資料檔案庫。一、檔案的接管1、成立管理處檔案資料室，專門負(fù)責(zé)海上名門檔案的接管與管理工作。2、制定檔案接管與管理的工作流程，檔案資料管理規(guī)章制度，檔案資料管理員（兼）崗位責(zé)任制。3、對于海上名門的工程技術(shù)、小區(qū)管理、經(jīng)營財務(wù)、人事管理、規(guī)章制度及往來文件、質(zhì)量管理文件檔案資料及其他檔案，進(jìn)行分類編號、科學(xué)建檔，具體內(nèi)容見附表。二、檔案的管理1、充分運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)進(jìn)行管理。在現(xiàn)代信息社會，廣泛地應(yīng)用計算機(jī)，參與各行業(yè)、各方面的工作，已成為現(xiàn)代化管理的重要手段。在檔案管理上，充分發(fā)揮計算機(jī)所具有的數(shù)據(jù)處理快、貯存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等優(yōu)勢，實現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化和現(xiàn)代化。2、采用計算機(jī)貯存與原始文書檔案雙軌制，實現(xiàn)檔案資料貯存方式多元化。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤貯存，以利于保存、查找和利用。同時，運(yùn)用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖紙、圖表、幻燈片等多種形式貯存信息，使抽象的檔案資料具體、形象化，更易于運(yùn)用與接受。3、做到檔案組卷分類科學(xué)化。編制統(tǒng)一的檔案組卷分類說明書，規(guī)定應(yīng)按部門分類，以內(nèi)容分類，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的順序進(jìn)行組卷，逐一編號、登記造冊、編輯目錄，分柜保存。住戶檔案資料分類原則是每組團(tuán)按柜、每棟按位、每單位按盒、每戶按冊建檔，但要充分考慮原接管檔案分類的實際。4、加強(qiáng)檔案的安全、保密工作。應(yīng)符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮的要求。貫徹執(zhí)行國家保密法，管理處部分檔案按其泄露、遺失會使住戶、管理處利益受到重大、較大損失和不良影響分為絕密、機(jī)密、秘密三級，其他為普通檔案，不同密級的檔案在保管和運(yùn)用方面將區(qū)別對待。三、檔案的運(yùn)用1、員工因工作需要借閱檔案，應(yīng)辦理借閱登記手續(xù)，并規(guī)定借閱期限。2、檔案的銷毀，應(yīng)填寫銷毀單，并經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可執(zhí)行，銷毀單由檔案室管理員保存。附表：海上名門檔案資料分類目錄項目內(nèi)容住宅管理1、業(yè)主委員會工作：業(yè)主委員會的章程、文件、通知、資料、歷次活動記錄等2、住戶管理：住戶資料（入伙通知單、購房合同、住戶登記表、業(yè)主公約、住戶證件、驗房簽收表、鑰匙發(fā)放記錄等）、住戶投訴、回訪記錄，住戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄3、社區(qū)文化：社區(qū)文化活動計劃、記錄（簡報、照片、錄像帶、錄音帶等）、活動總結(jié)4、清潔衛(wèi)生：清潔衛(wèi)生檢查結(jié)果及記錄，垃圾清運(yùn)合同，消殺合同及記錄5、綠化管理：綠化工作記錄及檢查記錄，消殺、病蟲害檢查防治記錄、綠化設(shè)備清單、使用及保養(yǎng)記錄6、車場管理：入住戶辦理停車卡記錄、辦卡車輛檔案、巡視路線、記錄、丟失車輛處理記錄、交接班、值班記錄，搬/入出記錄7、消防、治安管理資料：上級消防文件精神，本區(qū)消防設(shè)施的管理情況及有關(guān)消防治安狀況記錄。工程技術(shù)管理1、海上名門建設(shè)竣工資料：報建資料、海上名門紅線圖、規(guī)劃圖、總平面竣工圖、建筑物竣工圖（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、煤氣等）、構(gòu)筑物竣工圖、公共設(shè)施竣工圖、室外管網(wǎng)竣工圖（水、電、電話、煤氣、消防、有線電視、智能化系統(tǒng)配線、排雨排污等）、綠化工程竣工圖等2、海上名門改造變更資料：各類改造竣工圖、裝修及驗收資料（裝修申請表、責(zé)任書、裝修圖、施工隊資料、驗收資料等）、海上名門改造計劃3、房屋及公共設(shè)施維修（維護(hù)）：房屋重大維修資料、公共設(shè)施重大維修資料、日常維修資料（申請記錄、回訪記錄、維修派工單等）、大修改造計劃、故障事故報告、公共設(shè)施巡檢記錄等4、設(shè)備資料：設(shè)備管理（維修保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)備臺帳及更新記錄、工程驗收資料等）、設(shè)備技術(shù)（設(shè)備使用說明書、圖紙）、設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)資料（通訊、水電、智能化系統(tǒng)、消防等）5、科技圖書及資料：各類技術(shù)手冊、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、 產(chǎn)品樣本和資料、其他技術(shù)信息和資料等經(jīng)營財務(wù)1、經(jīng)營管理資料：房產(chǎn)面積資料、經(jīng)營收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等2、合同管理資料：物業(yè)委托管理合同、購房合同、垃圾清運(yùn)合同、消殺合同、采購合同、工程維修合同及其他經(jīng)營合同，合同更改、評審記錄3、財務(wù)管理：各類會計憑證、賬簿、報表等人事勞資1、人事：員工花名冊、資質(zhì)證明資料、員工體檢表、考核表、工傷保險資料、各類統(tǒng)計報表等2、勞資：員工工資、考勤、各類休假、獎金發(fā)放記錄、各類統(tǒng)計報表等3、培訓(xùn)：培訓(xùn)計劃、員工培訓(xùn)記錄、培訓(xùn)考核記錄等規(guī)章制度及往來文件1、 管理及運(yùn)作規(guī)章制度2、 政府、主管部門頒發(fā)的法律法規(guī)文件3、 物業(yè)管理公司文件4、 其他外來文件5、 本管理處發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文質(zhì)量管理文件1、質(zhì)量體系文件：質(zhì)量手冊、運(yùn)作程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書2、質(zhì)量管理資料及記錄：內(nèi)部質(zhì)量審核資料、管理評審資料、糾正和預(yù)防措施報告、其他記錄及資料檔案管理資料1、檔案銷毀報告及清單2、