××公安局物業(yè)管理投標(biāo)書(64頁).doc

投標(biāo)文件一：投標(biāo)函招標(biāo)評估造價(jià)咨詢有限公司：按照中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法等有關(guān)法律規(guī)定，我們根據(jù)編號為SDDQ2005-007招標(biāo)文件的要求，對市國家局辦公樓物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)。由投標(biāo)人*物業(yè)管理有限責(zé)任公司（全稱）正式委托全權(quán)代表 孫韜總經(jīng)理 （姓名、職務(wù)）提交投標(biāo)文件正本一份，副本五份。在此文件中，投標(biāo)人全權(quán)代表聲明并同意：（1）如果我們的投標(biāo)文件被接受，我們將履行投標(biāo)文件中規(guī)定的每一項(xiàng)要求，并按我們投標(biāo)文件中的承諾按期、保質(zhì)完成該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。我方有責(zé)任和義務(wù)完成合同與投標(biāo)文件中的條款。（2）我方承諾投標(biāo)文件所報(bào)的物業(yè)管理人員與最終實(shí)施合同的物業(yè)管理人員相一致。（3）我方已詳細(xì)檢查所有投標(biāo)文件、附件以及所提供的參考文件，由模糊和誤解產(chǎn)生的一切后果，由我方自負(fù)。（4）投標(biāo)文件在公開報(bào)價(jià)后90天內(nèi)有效。如果我方在規(guī)定公開報(bào)價(jià)后的有效期內(nèi)撤回遞交投標(biāo)文件，將被沒收投標(biāo)保證金。（5）我方同意招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的要求，提供與遞交招標(biāo)文件有關(guān)的其他數(shù)據(jù)和資料。（6）我方愿按中華人民共和國合同法履行自己的全部責(zé)任。（7）我們理解，最低報(bào)價(jià)不是中標(biāo)的唯一條件，你們有選擇中標(biāo)人的權(quán)利。（8）我方若未成為中標(biāo)人，招標(biāo)機(jī)構(gòu)有權(quán)不做任何解釋。（9）我方將遵照物業(yè)管理?xiàng)l例的要求。（10）與本報(bào)價(jià)有關(guān)的所有來往信函，應(yīng)按下列地址進(jìn)行：地址：00000000號 郵政編碼：000007電話：（000000000 傳真：0000000電子信箱：0000000投標(biāo)人全稱：*物業(yè) 開戶銀行名稱：0000000所管理有限責(zé)任公司 公章： 銀行帳號：00000000000法人代表簽字： 開戶行地址：00000000000 年 月 日投標(biāo)文件二：資格資質(zhì)證明文件一、法定代表人授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我 0000000 （姓名）系*物業(yè)管理有限責(zé)任公司（投標(biāo)人全稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 *物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （單位名稱）的 0000總經(jīng)理 （姓名、職務(wù)）為我公司全權(quán)代表，全權(quán)代表在投標(biāo)文件評標(biāo)過程中的書面承諾、合同等所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以承認(rèn)。全權(quán)代表無轉(zhuǎn)委權(quán)。特此委托。 （附授權(quán)代理人身份證明復(fù)印件）全權(quán)代表姓名：000000 性別：男 年齡：00000000單位：*物業(yè)管理有限責(zé)任公司 職務(wù)：總經(jīng)理投標(biāo)人：（蓋章）法定代表人：（簽字、蓋章）日期：年 月 日投標(biāo)文件三： 報(bào)價(jià)一覽表報(bào)價(jià)一覽表投標(biāo)人全稱*物業(yè)管理有限責(zé)任公司單價(jià) 2.36 元/m2月總報(bào)價(jià)（元）小寫：437589元大寫：肆拾叁萬柒千伍佰捌拾玖元整水、電、燈源損耗占總報(bào)價(jià)比例1320955元，占總報(bào)價(jià)比例301.87全年總費(fèi)用（元）1758544元資質(zhì)、資格國家二級資質(zhì)，通過ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理0物業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范時(shí)間接管后三個(gè)月之內(nèi)出現(xiàn)問題服務(wù)響應(yīng)時(shí)間1、急需處理的問題，10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場予以處理2、非急需處理的問題，辦個(gè)工作日內(nèi)與報(bào)修人聯(lián)系，1-2個(gè)工作日內(nèi)予以處理3、一時(shí)無法解決或根本無法解決的問題，要立即聯(lián)系保修人說明情況或商定處理問題的辦法和時(shí)間備注注：1、總報(bào)價(jià)包括承攬承包本項(xiàng)目所需的所有費(fèi)用。 2、以上內(nèi)容由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在開標(biāo)儀式上統(tǒng)一唱價(jià)。投標(biāo)人：（蓋章） 投標(biāo)人全權(quán)代表：（簽字）投標(biāo)文件四：管理成本構(gòu)成及詳細(xì)費(fèi)用測算一、市國稅局新辦公樓物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算表序號費(fèi)用項(xiàng)目測算依據(jù)月合計(jì)（元）年合計(jì)（元）一管理人員工資及相關(guān)費(fèi)用1管理處主任1人工資標(biāo)準(zhǔn)1600元/月1600192003工資相關(guān)費(fèi)用包括社會(huì)保險(xiǎn)、教育、福利、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等,主任工資的55880.0 10,560.0 4服裝費(fèi)冬裝每人1套每套200元，夏裝每人2套每套150元41.7 500.0 5綜合辦公費(fèi)交通費(fèi)50元/月，電話費(fèi)120元/月，辦公用品50元/月，手機(jī)費(fèi)150元3704440小計(jì)2,891.7 34,700.0 二保安人員工資費(fèi)用1保安主管1人，工資標(biāo)準(zhǔn)900元900108002保安員7人平均工資600元4200504003保安班長2人平均工資650元1300156004傳達(dá)1人工資400元40048005工資相關(guān)費(fèi)用福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)，工資的17.5%1120134406服裝費(fèi)（含雨衣等）平均每人每年600元。（冬裝、大衣、春秋裝、雨衣各一套、夏裝兩套，帽子肩章、腰帶等一套）55066007消防培訓(xùn)費(fèi)2人*4000元/年666.78000小計(jì)9136.7109640三清潔費(fèi)1保潔主管1人，樓內(nèi)保潔員6人，室外保潔員1人，綠化1人保潔主管600，樓內(nèi)保潔450，室外保潔500，綠化員1人4300516002福利費(fèi)工資的14%60272243工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資的2%8610324教育經(jīng)費(fèi)工資的1.5%64.57745服裝費(fèi)夏裝1套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1雙16元/雙219.0826296清潔耗材小型清潔工具及各類清潔耗材1083.33130007綠化耗材肥料及各種小型工具166.6720008化糞池清理2000元/年166.672000小計(jì)6688.2580259四會(huì)務(wù)接待工資及費(fèi)用1會(huì)務(wù)人員2名平均工資600元1200144002福利費(fèi)工資的14%16820163工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資的2%242884教育經(jīng)費(fèi)工資的1.5%182165服裝費(fèi)夏裝2套240元，冬裝2套200元73.33880小計(jì)1483.3317800五日常維修人員工資及相關(guān)費(fèi)用1配工程主管1人，技師1人，日常維修1人，值班3人主管工資1000元，技師800元，維修工平均700元4600552002福利費(fèi)工資的14%64477283工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資的2%9211044教育經(jīng)費(fèi)工資的1.5%698285服裝費(fèi)夏裝2套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1雙16元190.5022866房屋日常維修耗材費(fèi)日常維修為公共部位零星小修，大中修以上由報(bào)業(yè)主承擔(dān)，配件費(fèi)用一般在200元以下，第一年約8000元666.678000小計(jì)6262.1775146六開辦費(fèi)入住時(shí)需配備的物品，附明細(xì)表1085.2513023七外墻清洗費(fèi)玻璃幕墻約4000平方米，每年清潔2次，單價(jià)2.0元/平方；其余4000平方每年清潔1次，單價(jià)1.5元/平方1833.3322000八小計(jì)一至七項(xiàng)29380.67352568九不可預(yù)見費(fèi)八3881.4210577.04十企業(yè)管理費(fèi)(八+九)51513.1018157.25十一營業(yè)稅金(八+九)5.51664.4119972.98十二企業(yè)利潤（八+九）10%3026.2136314.50十三總計(jì)八至十二項(xiàng)36465.81437589.77二、附開辦費(fèi)明細(xì)表分類名稱單位數(shù)量單價(jià)折舊年限合計(jì)辦公用品電腦、打印機(jī)臺(tái)160003 2,000 空調(diào)臺(tái)120003 667 風(fēng)扇臺(tái)21201 240 辦公桌椅套43003 400 資料柜組46003 800 治安用具對講機(jī)部412003 1,600 橡膠警棍根3403 40 應(yīng)急燈盞2801 160 雙層床張62003 400 行李套111001 1,100 強(qiáng)光手電個(gè)21001 200 清潔設(shè)備清潔車輛26003 400 榨水車輛22003 133 吸塵吸水機(jī)臺(tái)115003 500 高壓水 槍支112003 400 2米人字梯個(gè)23501 700 洗地機(jī)臺(tái)128003 933 維修工具3米人字梯個(gè)15001 500 2米人字梯個(gè)13501 350 小型工具套35001 1,500 總計(jì)13023.33三、需要國稅局一次性配備的工具及設(shè)施分類名稱單位數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注大型維修工具壓力鉗、老虎鉗工作臺(tái)等套120002000電錘、電鉆套125002500工作梯（6米鋁合金）個(gè)112801280管道疏通機(jī)臺(tái)1800800升降機(jī)臺(tái)11500015000環(huán)衛(wèi)設(shè)施小型不銹鋼垃圾桶個(gè)48602880室外不銹鋼垃圾桶個(gè)2340680洗手間防水墊米809720紙婁個(gè)1003300衛(wèi)生間垃圾桶個(gè)2038760不銹鋼皂液盒個(gè)20801600總計(jì)28520注：水電材料由物業(yè)公司提報(bào)采購計(jì)劃，由國稅局審批采購，費(fèi)用由國稅局承擔(dān)。四、花木租擺價(jià)格表根據(jù)同行業(yè)的花卉租擺標(biāo)準(zhǔn)，制定了花卉長期租擺價(jià)格表（如下表）序號名稱規(guī)格單價(jià)日租金月租金（優(yōu)惠10）1鐵樹高1.6米800元4元/天4*30*0.91082鐵樹高1.3米500元2.5元/天67.5元3棕竹1.8米1200元5元/天135元4棕竹1.2米400元2元/天54元5發(fā)財(cái)樹1.8米180元1.8元/天48.6元6發(fā)財(cái)樹1.5米80元1元/天27元7巴西木1.3米110元0.8元/天21.6元8綠羅1.5米120元1元/天27元9綠羅1.2米60元0.5元/天13.5元10杜鵑冠徑1.5米1500元20元/天540元11杜鵑冠徑80公分180元5元/天135元12杜鵑冠徑50公分40元1.2元/天32.4元13散尾葵高3米260元2元/天54元14散尾葵高2米130元1.2元/天32.4元15散尾葵高1.5米80元0.5元/天13.5元16綠寶石高1.8米130元1.2元/天32.4元17綠寶石高1.2米60元0.5元/天13.5元18鵝掌柴高1.5米85元1.2元/天32.4元19鵝掌柴高1.5米60元0.4元/天10.8元20非洲茉莉冠徑1.5米800元3元/天81元21非洲茉莉冠徑1米160元1元/天27元22橡皮樹高1.2米80元0.5元/天13.5元23肉桂高1.6米90元0.6元/天16.2元24肉桂高1米60元0.5元/天13.5元25針葵高1.8米180元1.2元/天32.4元26針葵高1米50元0.2元/天5.4元27富貴竹籠高1.5米130元1元/天27元28富貴竹籠1.2米80元0.8元/天21.6元29金山棕高1.5米360元2元/天54元30金山棕高1.2米180元1.2元/天32.4元31海芋高2米260元2.2元/天59.4元32海芋高1.5米180元1.5元/天40.5元33高桿榕樹高2.5米260元2元/天54元34高桿榕樹高2米160元1.2元/天32.4元35綠巨人高0.8米 50元0.5元/天13.5元36龍血樹高1.2米160元1.2元/天32.4元37也門鐵高1.8米180元1.5元/天40.5元38也門鐵高1米40元0.4元/天10.8元39小吊蘭0.1元/天2.7元40小型觀葉植物低于15元0.1元/天2.7元盆景1100元以下1元/天27元2200元1.5元/天40.5元3400元2元/天54元4600元3元/天81元5800元4元/天108元61000元以上面議時(shí)令草花價(jià)格（參考價(jià)）1五一前后一串紅1.5元/盆萬壽菊2元/盆三色堇1.5元/盆2十一前后一串紅（七寸）1.5元/盆一串紅（八寸）2.2元/盆日本小菊2.5元/盆彩葉草1.5元/盆萬壽菊2元/盆假龍頭2元/盆雞冠花1.5元/盆矮牽牛2元/盆秋菊（品種菊）注：花卉租擺在此僅提供價(jià)格表，接管后根據(jù)國稅局的具體要求，另行簽訂租擺協(xié)議。投標(biāo)文件五：項(xiàng)目經(jīng)理等骨干人員資料擬參加本項(xiàng)目物業(yè)管理工作主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹名稱姓名職務(wù)職稱主要資歷、經(jīng)驗(yàn)及承擔(dān)過的項(xiàng)目一、 總部1、分公司經(jīng)理二、 現(xiàn)場1、管理處主任2、保安主管3、保潔主管4、維修主管0分公司經(jīng)理工程師姓名男年齡47職務(wù)工程師學(xué)歷本科參加工作時(shí)間從事物業(yè)管理年限9年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)*集團(tuán)*苑小區(qū)3萬平方1996-2001*集團(tuán)*集團(tuán)本部10萬平方2001-2003*集團(tuán)分公司4萬平方2003至今姓名年齡23職務(wù)學(xué)歷本科參加工作時(shí)間1年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)青島天泰物業(yè)公司山東省國稅局4萬04.2-04.11*物業(yè)陽光花園15萬04.11-05.1*物業(yè)車管所0.7萬05.1-今姓名女年齡24職務(wù)學(xué)歷大專參加工作時(shí)間從事物業(yè)管理年限1年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)明潔物業(yè)省外經(jīng)貿(mào)廳1.5萬04.4-04.06*物業(yè)汽車廣場1.0萬04.06-04.09*物業(yè)同濟(jì)杰座10萬04.09-今姓名性別男年齡33職務(wù)職稱學(xué)歷中專參加工作時(shí)間 1993年從事物業(yè)管理年限3已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)*物業(yè)分公司4萬2003年至今姓名男年齡26職務(wù)學(xué)歷高中參加工作時(shí)間從事物業(yè)管理年限8年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)*物業(yè)*本部5萬19962001*物業(yè)陽光花園15萬2001至今投標(biāo)文件六：技術(shù)文件第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風(fēng)險(xiǎn)工程 解除后顧之憂一種模式 經(jīng)營型物業(yè)管理二項(xiàng)承諾 示范大廈、滿意率三個(gè)重點(diǎn) 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 觀念、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套五項(xiàng)措施 精銳骨干、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、質(zhì)保體系、成本控制 一、 認(rèn)識(shí)與定位（一）物業(yè)概況 市國稅局新辦公樓，位于市開發(fā)區(qū)內(nèi)，在光河路東部路北，是一座現(xiàn)代化的辦公大樓。大樓主樓17層，總高度70.65米,總建筑面積13500平方米，主要用于辦公、會(huì)議接待等。此外，主樓有地下室一層900平方米，主要用于制冷機(jī)組、換熱機(jī)組、發(fā)電機(jī)組、水泵房等設(shè)備間。另在主樓后建有一座三層輔助樓，面積1980平方米，主要用于機(jī)關(guān)餐廳、職工健身等。大樓主要設(shè)備有電梯、發(fā)電機(jī)、制冷機(jī)組、換熱機(jī)組、水泵等。整座大樓形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，市國稅局為進(jìn)一步推進(jìn)機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革，為該項(xiàng)目公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了市國稅局領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革開放的魄力和長遠(yuǎn)眼光。 （二）物業(yè)管理定位市國稅局新辦公大樓作為一個(gè)多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代辦公物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。市國稅局新辦公大樓整體形象定位是 開放、高效、全方位開放 體現(xiàn)市國稅局改革開放的思想和國際化的辦公方式。以*人獨(dú)有的熱情和“敢為人先”的敬業(yè)精神，用個(gè)性化的服務(wù)滿足業(yè)主不同層次上的要求高效 展示市國稅局進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率。適應(yīng)高科技物業(yè)的快節(jié)奏步伐，迎合業(yè)主追求高效率的經(jīng)營觀念，以迅捷的物業(yè)服務(wù)，保證業(yè)主的工作效率全方位 以各種配套的功能為依托，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)，及時(shí)滿足業(yè)主各方面的需求，實(shí)行足不出戶的全新呵護(hù)二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程（一）三個(gè)重點(diǎn)*物業(yè)公司以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從市國稅局的角度分析新辦公大樓的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)：三個(gè)重點(diǎn)設(shè)備管理配套服務(wù)整體形象重點(diǎn)一：樹立國稅局物業(yè)整體形象通過環(huán)境樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造新辦公大樓開放、高效、全方位的整體形象。重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理 新辦公樓樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，而國稅局物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運(yùn)行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。重點(diǎn)三：提供綜合性配套服務(wù)國稅局新辦公樓包括辦公樓、會(huì)議室、綜合配套樓等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括會(huì)務(wù)服務(wù)、健身、汽車美容服務(wù)等，這對具有豐富的政府辦公樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的*物業(yè)公司來講得心應(yīng)手。（二）零風(fēng)險(xiǎn)工程 零風(fēng)險(xiǎn)工程的出發(fā)點(diǎn)是全面解除市國稅局機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革的后顧之憂。依托*集團(tuán)，長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運(yùn)行。三、 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)（一）指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)真誠合作 體現(xiàn)了*物業(yè)尊重客戶、依法經(jīng)營的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)，真誠為市國稅局提供專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，服務(wù)客戶、拓展市場的意義重于創(chuàng)造利潤。專業(yè)保障 展示*物業(yè)公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000質(zhì)量體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。長遠(yuǎn)承擔(dān) 注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃，更有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。（二）一種模式：經(jīng)營型物業(yè)管理模式經(jīng)營型物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃，服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從委托合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會(huì)功能。 經(jīng)營型物業(yè)管理模式在新辦公樓的應(yīng)用，可以保障設(shè)備運(yùn)行，提高市國稅局辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。（三）管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾兩項(xiàng)承諾三年內(nèi)成為全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈第一年內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)客戶滿意率90%以上1、自接管之日起，第一年度內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)客戶滿意率90%以上。2、自接管之日起，三年內(nèi)使市國稅局新辦公樓成為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈。四、四大優(yōu)勢（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點(diǎn)，超越業(yè)主需求*物業(yè)在不斷發(fā)展中形成了獨(dú)具特色的企業(yè)文化，它以其超前的服務(wù)理念、務(wù)實(shí)工作的作風(fēng)，凝聚成強(qiáng)大的向心力。公司以“*物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，用“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù);融國際時(shí)尚理念，為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，激勵(lì)每一位優(yōu)秀的*物業(yè)人，向社會(huì)充分展示“新*、新服務(wù)、新生活”的全新公司形象。（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持物業(yè)的保值、升值在很大程度上反映了維修人員的維保水平，經(jīng)過多年的實(shí)踐培養(yǎng)，*維修精干、高效、技術(shù)扎實(shí)、服務(wù)熱情，所接項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施始終處于良好狀態(tài)，且特約維修及時(shí)率達(dá)100。對各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動(dòng)管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以為新辦公樓制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長設(shè)備的使用壽命。（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) 一直以來，*物業(yè)公司以其特有的服務(wù)特色和經(jīng)營模式吸引著社會(huì)的目光。獨(dú)有的房車一體化物業(yè)管理理念，為業(yè)主提供全面的以私家車為平臺(tái)的物業(yè)延伸服務(wù)，從真正意義上將業(yè)主的房、車有機(jī)的結(jié)合在一起，提供周到的服務(wù)，免除了多數(shù)業(yè)主房、車不能兼顧的后顧之憂。擁有自己專業(yè)的大型綜合性花木公司是物業(yè)公司的又一特色。占地100余畝，溫室面積3000余平方的*花木公司，有著一流的硬件設(shè)施和技術(shù)隊(duì)伍，能夠?yàn)闃I(yè)主提供花木栽培、護(hù)養(yǎng)，園林設(shè)計(jì)、咨詢等一系列專業(yè)服務(wù)，大大提高了業(yè)主的藝術(shù)品味和生活情趣，受到廣大業(yè)主的青睞。*物業(yè)分公司所在地為*，距新辦公大樓僅10分鐘路程，出現(xiàn)任何事件，均能在第一時(shí)間予以處理回復(fù)，*將以最強(qiáng)的反應(yīng)性體現(xiàn)服務(wù)效能。 （四）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐隨著對外業(yè)務(wù)的不斷拓展，*物業(yè)立足自身優(yōu)勢，博采眾家之長，吸納合作伙伴和競爭對手的優(yōu)點(diǎn)，先后接管了中國名盤30強(qiáng)的“新世界陽光花園”，濟(jì)南槐蔭區(qū)政務(wù)中心，中國重汽銷售大廈，山東省立醫(yī)院高層住宅區(qū)及臨沂華通大廈等一系列不同類型的物業(yè)項(xiàng)目，整體業(yè)務(wù)已延伸至濟(jì)南、青島、濰坊、臨沂等地區(qū)。*物業(yè)正以其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，良好的管理，進(jìn)入人們的視野，成為濟(jì)南市乃至山東省內(nèi)各大名盤物業(yè)的首選。五、五項(xiàng)措施措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì)1、精銳骨干。實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵。*物業(yè)公司高度重視國稅局新辦公樓項(xiàng)目，擬委派分公司經(jīng)理李世濤先生兼任管理處主任，并在前期介入期間委派管理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場，全力配合，掌握基本情況。在正式接管后，分公司經(jīng)理仍然全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃，根據(jù)管理處主任目標(biāo)責(zé)任制具體組織實(shí)施。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)。措施二：提高樓宇設(shè)備運(yùn)行管理保障1、在前期介入期間，*物業(yè)公司將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，參與設(shè)備安裝和調(diào)試驗(yàn)收，除熟悉各類設(shè)備情況外，重點(diǎn)幫助業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)。2、*物業(yè)公司入住三個(gè)月內(nèi)，完成機(jī)電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供應(yīng)、消防控制及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好，杜絕設(shè)備管理中的責(zé)任事故，并充分體現(xiàn)設(shè)備管理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu)勢。3、大樓入駐之初的幾個(gè)月，在設(shè)備設(shè)施方面必然會(huì)暴露出許多設(shè)計(jì)和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會(huì)提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。*物業(yè)將派熟練技工到現(xiàn)場支援，幫助施工單位整改，主動(dòng)介入，積極參與，為業(yè)主和機(jī)關(guān)辦公單位排憂解難。措施三：配套服務(wù)顯身手1、會(huì)務(wù)服務(wù) 辦公大樓有多個(gè)會(huì)議室，需要安排專業(yè)的會(huì)務(wù)服務(wù)，涉及到座席安排、茶水供應(yīng)、會(huì)議準(zhǔn)備、音響控制等，還包括通過局域網(wǎng)合理調(diào)控各會(huì)議室，提高使用效率。*物業(yè)公司以“酒店式”服務(wù)理念和管理模式為指導(dǎo)的*客服部，將專業(yè)化、個(gè)性化的服務(wù)水準(zhǔn)和*人的熱情融于來賓咨詢、貴賓接待、會(huì)場服務(wù)等工作領(lǐng)域，給業(yè)主、來賓以星級的享受。2、花卉租擺服務(wù) 擁有自己專業(yè)的大型綜合性花木公司是物業(yè)公司的又一特色。占地100余畝，溫室面積3000余平方的*花木公司，有著一流的硬件設(shè)施和技術(shù)隊(duì)伍，能夠?yàn)闃I(yè)主提供花木栽培、護(hù)養(yǎng)，租擺，園林設(shè)計(jì)、咨詢等一系列專業(yè)服務(wù)。措施四：引入ISO9000質(zhì)量保證體系公司ISO9000質(zhì)保體系經(jīng)過實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。該體系引入國稅局新辦公樓項(xiàng)目后，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。在管理處員工培訓(xùn)過程中，要增強(qiáng)質(zhì)保體系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)保體系正常運(yùn)作。措施五：有效的成本控制 物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠內(nèi)部管理、靠有效的成本控制來保證管理酬金的獲取。*物業(yè)相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評價(jià)物業(yè)管理項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)。 我們的做法是：1、采用模擬成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算案。2、執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價(jià)、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在全員、全要素、全過程中。3、通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)能源費(fèi)用，減少國稅局行政支出。*物業(yè)掌握了綜合性寫字樓物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié)，特別是對費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何控制各項(xiàng)管理成本富有經(jīng)驗(yàn)。接管國稅局新辦公樓后，我們將發(fā)揮成本控制優(yōu)勢，體現(xiàn)專業(yè)管理的效果。第二章 管理方式與物資配備一、管理方式根據(jù)*物業(yè)公司對市國稅局新辦公樓物業(yè)管理工作的整體策劃，我們將新辦公樓的物業(yè)管理方式確定為：專業(yè)化、品牌化、經(jīng)營型。專業(yè)化 *物業(yè)公司利用自身專業(yè)優(yōu)勢，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)；品牌化 *物業(yè)公司通過實(shí)踐品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻(xiàn)，全面、長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，樹立市國稅局新辦公樓開放、高效、全方位的整體品牌形象；經(jīng)營型 創(chuàng)造性地運(yùn)用*物業(yè)特有的經(jīng)營型物業(yè)管理模式，完善綜合配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)國稅局物業(yè)功能的全面發(fā)揮。（一）運(yùn)作程序1整體運(yùn)作流程日常運(yùn)作交接驗(yàn)收組建機(jī)構(gòu)擬定方案后續(xù)工程控制正式入駐崗位培訓(xùn)前期介入（1）整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理，功能無缺項(xiàng)，管理無盲點(diǎn)。（2）整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。（3）重視后續(xù)工程控制，確保國稅局新辦公樓整體形象和管理檔次。2內(nèi)部運(yùn)作流程：操作層保潔部保安部工程部管理層管理處潤華物業(yè) 指揮、協(xié)調(diào) 信息反饋 監(jiān)督（1）設(shè)立值班主任制。由各部門主管、管理處副主任輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作早會(huì)，一般問題不過夜。（2）實(shí)施首問責(zé)任制。管理處任何員工對用戶的報(bào)修、建議、意見及投訴，均須第一時(shí)間接受，立即報(bào)告相關(guān)部門并跟蹤落實(shí)結(jié)果，確保問題解決、用戶滿意。否則，管理處對此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項(xiàng)，按相應(yīng)規(guī)定處理。（二）信息系統(tǒng)管理處員工計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)客戶意見調(diào)查程序新聞媒介濟(jì)寧市國稅局其它渠道新辦公樓物業(yè)管理處執(zhí)行結(jié)果 反 跟 命 饋 蹤 令相關(guān)部門和人員執(zhí)行1、堅(jiān)持管理處主任每季安排專門的用戶專訪，收集用戶要求、意見、建議或投訴。2、管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。3、管理處每月向新辦公樓物業(yè)管理對口部門作正式匯報(bào)，征詢各方面意見和建議。4、堅(jiān)持每季組織一次用戶座談會(huì)，廣泛了解機(jī)關(guān)各部門、職工對物業(yè)管理服務(wù)的需求。5、強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務(wù)需求。（三）日常物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目1、房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)管理；2、公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；3、公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；4、公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理；5、24小時(shí)保安、護(hù)衛(wèi)、消防及公共秩序管理；6、樓宇自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；7、公共配套設(shè)施的運(yùn)營管理；8、交通、車輛行駛、停泊和客流物流管理；9、物業(yè)檔案資料收集、管理；10、物業(yè)用戶管理及社區(qū)文化；11、便民服務(wù)；二、物資裝備物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定。（一）管理用房1、辦公用房安排根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，需由業(yè)主提供一定面積的辦公用房，滿足管理處辦公需求。關(guān)于維修間和倉庫位置，根據(jù)現(xiàn)場情況協(xié)商解決。2、宿舍與食堂安排前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。（二）器械、工具及辦公用品裝備計(jì)劃分類名稱單位數(shù)量單價(jià)折舊年限合計(jì)辦公用品電腦、打印機(jī)臺(tái)160003 2,000 空調(diào)臺(tái)120003 667 風(fēng)扇臺(tái)21201 240 辦公桌椅套43003 400 資料柜組46003 800 治安用具對講機(jī)部412003 1,600 橡膠警棍根3403 40 應(yīng)急燈盞2801 160 雙層床張62003 400 行李套111001 1,100 強(qiáng)光手電個(gè)21001 200 清潔設(shè)備清潔車輛26003 400 榨水車輛22003 133 吸塵吸水機(jī)臺(tái)115003 500 高壓水 槍支112003 400 2米人字梯個(gè)23501 700 洗地機(jī)臺(tái)128003 933 維修工具3米人字梯個(gè)15001 500 2米人字梯個(gè)13501 350 小型工具套35001 1,500 總計(jì)13023.33根據(jù)工作的進(jìn)展和實(shí)際需要，分批采購逐步到位。第三章 人員配備、培訓(xùn)與管理一、管理體系及組織架構(gòu)（共29人）*物業(yè)分公司濟(jì)寧國稅局管理處管理處主任1人保潔主管1人保安主管1人門崗保安3人樓前保安3人傳達(dá)1人消防監(jiān)控3人工程主管1人技師1人配電室3人維修班1人室內(nèi)保潔4人室外保潔1人綠化1人計(jì)劃保潔2人會(huì)議服務(wù)2人A：組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能，采用管理處主任負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，實(shí)行獨(dú)立核算。B：國稅局物業(yè)管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。二、骨干人員素質(zhì)要求崗位職責(zé)應(yīng)具備條件備 注主任全面負(fù)責(zé)市國稅局新辦公樓物業(yè)管理工作大專以上文化，具1年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌管理能力強(qiáng)，能編制計(jì)劃并付諸實(shí)施，懂經(jīng)營善管理。管理處主任由公司內(nèi)部委派。客服人員負(fù)責(zé)管理處會(huì)議室管理、會(huì)務(wù)服務(wù)接待等工作中專以上文化程度，有物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)維修主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護(hù)，對各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)中專以上文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉智能化管理，綜合能力較強(qiáng)。技師負(fù)責(zé)智能監(jiān)控中心和處理各類信息，讓調(diào)控中心起到管理處“樞紐”作用，保證大廈電梯、空調(diào)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和維護(hù)。大專以上學(xué)歷，初級以上技術(shù)職稱，工科背景，應(yīng)用電子專業(yè)優(yōu)先。保潔主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)保潔方面的培訓(xùn)、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、工作安排等方面工作中專以上學(xué)歷，有3年以上保潔經(jīng)驗(yàn)，熟悉保潔工作流程，熟悉各類高檔設(shè)施保養(yǎng)手段，熟練掌握各種保潔機(jī)器的使用。保安主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)保安方面的培訓(xùn)、計(jì)劃、日常管理、工作安排、協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督等方面的工作中專以上學(xué)歷，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉保安工作流程，熟練掌握各種突發(fā)事件的處理方法。普通員工普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、合格者予以錄用。入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討，案例分析，實(shí)操演練等三、培訓(xùn)方式 內(nèi)部崗位培訓(xùn)培訓(xùn)方式短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。外送專業(yè)培訓(xùn)鼓勵(lì)員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電。在職自學(xué)培訓(xùn)四、人員的管理人才是*物業(yè)公司最寶貴的財(cái)富。公司始終把尊重員工、培訓(xùn)員工、充分發(fā)揮員工積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時(shí)極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。*物業(yè)公司在人員管理實(shí)踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比較突出的做法是：（一）嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體動(dòng)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹隆３珜?dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在員工手冊中作出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入地工作態(tài)度。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例7：3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。（二）競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭取主動(dòng)，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計(jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。堅(jiān)持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過綜合考評，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。（三）以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的*企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。幾年來，*物業(yè)凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為*物業(yè)發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。第四章 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度的建立 沒有規(guī)矩，不成方圓。完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。*物業(yè)公司積累多年年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。2004年，公司引入ISO9000質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過不斷地補(bǔ)充和完善，為公司物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。*物業(yè)以本公司完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為基礎(chǔ)，結(jié)合全國城市物業(yè)管理?xiàng)l例、和全國城市物業(yè)管理示范大廈考評標(biāo)準(zhǔn)的總體要求，形成了市國稅局新辦公樓物業(yè)管理規(guī)章制度體系：濟(jì)寧市國稅局新辦公樓物業(yè)管理規(guī)章制度綜合事務(wù)管理工作手冊崗位職責(zé)員工量化考核標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電設(shè)備管理工作手冊消防、治安及車輛管理工作手冊清潔工作手冊綠化工作手冊財(cái)務(wù)工作制度會(huì)議服務(wù)工作制度公眾制度員工量化考核標(biāo)準(zhǔn)崗位職責(zé)公共事務(wù)管理工作制度二、檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對市國稅局新辦公樓的實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對新辦公樓物業(yè)管理檔案進(jìn)行全面的收集和管理。（一）檔案資料的建立及分類1檔案資料的建立。（1）采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料；（2）將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。（3）按照資料載體的類型采用恰當(dāng)安全的保存方式。（4）所有資料檔案實(shí)行“雙檔“（電腦檔案、文本檔案）管理。類別資料內(nèi)容保安及車輛管理保安管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：保安訓(xùn)練計(jì)劃和考核記錄C：大院及大樓安全防范措施D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶E：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場管理資料A：停車場出入登記記錄B：交通疏導(dǎo)圖C：停車場安全防范措施及設(shè)施記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料A：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表B：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料A：清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄B：國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排法、噪音C：處理污染事件記錄D：消殺及垃圾清運(yùn)記錄綠