房地產(chǎn)開發(fā)項目建設階段成本控制的策略.doc

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設階段成本控制的策略 摘要：房地產(chǎn)在目前的中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在經(jīng)濟領域有著重要的意叉，還滲透到7每一個老百姓的生活中，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的。但是如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意叉。本文主要通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的分析，來探討一下房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制方法從而提高項目的利潤。關鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制前言：工程建設成本控制，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態(tài)管理。通過加強項目設計階段和項目建設階段的成本控制，以實現(xiàn)項目成本控制的總目標。一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成：房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的1015。管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。二、設計階段的成本控制（1） 設計方案優(yōu)化設計方案的優(yōu)化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標準層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設備選型方面，再保證技術可行的基礎上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國際大廈項目，通過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設計，增加了約15的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項目建設過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。（2） 實行限額設計，有效控制造價限額設計就是按批準的設計任務書和投資估算，控制初步設計，按照批準的初步設計的總概算，去控制施工圖的設計。實施限額設計，強化設計經(jīng)濟責任制，是控制設計“鍍金”的有效方法。一旦設計獲得批準，應嚴格控制變更程序，不輕易變更設計，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。設計不精、深度不夠是當前房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一大通病。迭也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，為降低工程造價奠定基礎。（3） 前期造價分析通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設計任務書一方案設計圖紙會審。由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式，在設計任務書中。把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程，銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1左右，但正是這1的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術人員按技術經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。 二、工程招投標階段的成本控制建設項目實行工程招投標制，既能引入市場競爭機制，降低工程造價，又能防止建設單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設備的采購過程中，為了保證中標價的合理性，防止不合理或非實質性報價中標，在開發(fā)的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低-價中標的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標”導致“低質工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標的企業(yè)中選取34家規(guī)模較大、信譽度較高、質量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標人。在招投標辦的監(jiān)督下采用了詢標的形式進行投標。投標的程序是：先由投標方自主報價，抽簽決定詢標順序后，進行第一次詢標，詢問投標方的最高降價幅度。然后進行第二次詢標，以最終確認投標各方的最后報價。這樣既給投標方一定的時間考慮，又使投標人有一種無形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采購)，我們就是以第一輪低干報價的30，第二輪又降3的價格最終成交。 三、項目建設階段的成本控制：項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。（1） 采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設計方案。在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結合現(xiàn)行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內(nèi)容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。（2） 合同簽署要嚴密簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長，比如在設備安裝預算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗。目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的fidic合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結合我國金融。保險，建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進行修訂。（3） 提高工程變更的預見性在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經(jīng)濟分析這時要充分利用設計單位和監(jiān)理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行。（4） 結算審核要細致工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據(jù)，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關。一般應從以下角度控制結算工程成本：核對合同條款只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執(zhí)行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算；落實設計變更洽商，只有經(jīng)建設單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結算；按圖核實工程數(shù)量，招投標工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算。嚴格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結算單價應按合同約定或招投標規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項目應按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據(jù)，編制補充單價；注意各項費用計取建安工程的收贊標準應按合同要求或項目建設期間與計價定額配套使用的建安工程費用定額及有關規(guī)定執(zhí)行；要求有關單位參與把關，除建設單位外，監(jiān)理、