某小區(qū)物業(yè)管理方案范本.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632【御花園】物 業(yè) 管 理 方 案桂林市桂安物業(yè)管理有限責任公司2009年4月10日目 錄致 函一、 桂林市桂安物業(yè)管理有限責任公司簡介二、【御花園】物業(yè)管理架構設置及人員成本費用核算三、【御花園】物業(yè)管理服務費用約定四、【御花園】物業(yè)管理內(nèi)容設定五、【御花園】物業(yè)接管要求六、【御花園】物業(yè)管理服務分項標準與管理承諾七、【御花園】物業(yè)管理規(guī)章制度及操作規(guī)程 結 束 語 致 函 尊敬的臺聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司：桂安物業(yè)管理有限公司非常榮幸能為貴公司負責的【御花園】商住樓提供物業(yè)管理方案建議。由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解貴公司【御花園】之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。日后，我公司正式簽約接管該項目，我們將對【御花園】進行更進一步的深入了解與分析，并在此基礎上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴司審閱。我們希望能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗，以高度的誠意及熱情為貴司領導的【御花園】提供優(yōu)質高效的服務，并希望通過此項目的成功接管與貴司建立愉快、良好的合作關系！一、 桂安物業(yè)管理有限責任公司簡介桂林市桂安物業(yè)管理有限責任公司是桂林市公安局的直屬企業(yè)桂林市保安服務總公司創(chuàng)辦的有限責任公司，總公司占80%股份，其他自然人占20%股份。桂林市保安服務總公司是桂林市公安局于1987年12月28日創(chuàng)辦的，是一家向社會提供專業(yè)化有償安全防范服務的特殊企業(yè)，是協(xié)助公安機關維護社會治安減少違法犯罪的重要力量?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn)1000多萬元，客戶150余家，客戶聘請保安員1900余名。公司分支機構包括“技防公司”，“金豹武裝押運公司”、“桂安物業(yè)管理公司”；并開辦保安培訓基地1個、農(nóng)場1個、保安器材銷售部1個，承接全市110開鎖服務業(yè)務等。桂安物業(yè)管理有限責任公司注冊資金50萬元，物業(yè)管理資質為三級。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)管理業(yè)務，從眾多物業(yè)管理企業(yè)競爭中相繼接手了奇峰小筑、恒祥花園、三星大廈、陽光花園、北斗城南旺角、商務經(jīng)貿(mào)大廈、匯通商務廣場、紅嶺小區(qū)、臨江苑小區(qū)等樓盤的物業(yè)管理項目。及東方巨龍旅游公司、干細胞醫(yī)院、陽光旅行社、龍輝市場、惠之林化妝品有限公司、桃江園休閑山莊、恭城白天鵝大酒店、丹林大酒店、美都飯店、香江飯店、廣運商貿(mào)城、旅游發(fā)展總公司、大宇客車廠、水晶酈城等專業(yè)化的人防服務管理項目。桂安物業(yè)始終堅持以客戶滿意為先導，以目標管理為核心。在物業(yè)管理實踐中，通過提高自身管理素質，追求完美服務，不斷超越廣大業(yè)戶日益增長的對物業(yè)服務的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家”，成為發(fā)展商的“好參謀、好幫手”，成為行政主管部門及社會各界的“好企業(yè)、好朋友”。精良的服務品質，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風優(yōu)良、技術精湛、團結敬業(yè)能打硬仗的隊伍，公司在冊員工200余人，管理層人員平均年齡為35歲，所受教育涉及物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建、計算機、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業(yè)。公司在管及在談項目涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領域，每接管一個新的項目，便針對項目的實際特點及客戶的需求，進行充分的研究，嚴密合理的設計，迅速建立與之相適應的服務管理模式。 目前，公司管理實力日益增強，管理制度更加科學嚴謹，管理理念愈加體現(xiàn)了人文精神，促進并帶動各項經(jīng)營管理工作。同時借助總公司的整體優(yōu)勢，結合本行業(yè)的特點，探索出一條具有“桂安”品牌特色的發(fā)展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹立“桂安”品牌形象。公司企業(yè)精神：人本精神、樂業(yè)情懷、誠信服務、求實管理。公司經(jīng)營方針：一塵不染、滴水不漏、細致周到、專業(yè)追求。公司管理目標：服務是本、管理是魂、信譽是源、形象是根。2、 【御花園】物業(yè)管理架構設置及人員成本費用核算 1、我公司進駐【御花園】的具體時間，終以雙方合同約定為準，初步建議為： （1）雙方合同簽訂之日起至【御花園】通過竣工驗收并正式交付之日止，作為物業(yè)公司的前期介入階段。 （2）從通過竣工驗收并正式交付之日起至物業(yè)管理委托服務合同有效終止日為止的正常管理階段，期間負責成立小區(qū)業(yè)委員會。 2、各階段的收費標準，服務內(nèi)容以及派出人員要求可根椐項目銷售及工作需要，進行協(xié)商，相關費用由雙方協(xié)商確定。3、【御花園】正常管理階段所需人員配置及人員工資分配如下：序號人員設置數(shù)量工資標準工資小計（1）管理層人員經(jīng)理（兼隊長）1人1000元/月1000元/月（2）工程技術類人員水電工1人900元/月900元/月（3）保安類人員保安7人850元/月5950元/月（4）保潔綠化類人員 保潔1人600元/月600元/月（5）工資總額及人員總數(shù)工資總額 8450元/月人員總數(shù) 10人4、正常管理階段每月費用總支出估算：序號項目測算依據(jù)測算公式月支出（元/月）1員工工資84502國家法定假日加班費11天*50元/天*10人12月=460元/月4603公共照明系統(tǒng)及安全監(jiān)控系統(tǒng)、住宅電梯電消耗及維修耗材等保修期間內(nèi)由開發(fā)商負責項目除外。 30004綠化清潔用品2005辦公消耗5006辦公用水電5007稅收按5.5%計算5508合計支出13660元/月5、費用收入核算：序號物業(yè)性質收費單價收費面積估測費用收入小計1住宅0.58元/月/平方米建筑面積約83004814元/月(100%收費)2電梯住宅1元/月/平方米建筑面積約42004200元/月(100%收費)3地下停車場45元/位/月 38個1710元/月(100%收費)3地面停車場50元/位/月10個500元/月4合計為11224元/月5月缺口-2436元/月備注空置物業(yè)部分按100%收取生活垃圾費按環(huán)衛(wèi)部門的價格為業(yè)主代收或由環(huán)衛(wèi)部門另行收取6、項目前期物業(yè)開辦費用：使用部門物品名稱數(shù)量單價（元）合計（元）備注安管部辦公桌2套400800落地電風扇2臺200400警棍2根50100對講機3部7002100服裝10套4004000餐具1套10001000上下鋪床4張4001600小計:10000元綠化保潔枝剪2把50100噴霧器1個120120軟水管50米4200保潔設備1批500500小計:920元公共設施維護部維修梯2把300600絕緣鞋1雙8080水電工具1套10001000小計:1680元管理處電腦1套50005000辦公桌2套300600宣傳黑板 2個300600檔案柜2個5001000電話機1部150150飲水機1臺500500沙發(fā)1套10001000小計:8850元合計21450元3、 【御花園】物業(yè)管理服務費用約定 1、物業(yè)管理服務收費約定： （1）物業(yè)管理服務收費不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造、年檢的費用，公共維修基金使用依照國家建設213號文件規(guī)定執(zhí)行。 （2）普通住宅物業(yè)管理服務費按建筑面積每月每平方米 0.58 元，向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。辉撐飿I(yè)管理服務費包含樓道照明及公共照明電費；包括公共保潔用水費用，不包括生活垃圾清運費用。電梯住宅物業(yè)管理服務費按建筑面積每月每平方米 1.0 元，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；該物業(yè)管理服務費包含樓道照明及公共照明電費，包括電梯電費及電梯日常維保費；包括公共保潔用水費用，不包括生活垃圾清運費用。 （3）因業(yè)主原因或開發(fā)單位銷售原因空置房屋，依照上述標準自樓宇交鑰匙之日起，全額繳納管理費用。 （4）項目前期物業(yè)開辦費用21450元 ，在開發(fā)單位合同簽署完成后7個工作日內(nèi)全額支付。 （5）開發(fā)單位自樓宇交付之日起1年內(nèi)實施管理費用補償，補償金額為： 2436元/月12個月=29232元 ，按季度支付給予。 （6）業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。 （7）物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 1）、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2）、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3）、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4）、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5）、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6）、辦公費用； 7）、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造、年檢費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。 2、停車收費約定： （1）路面停車場使用人應按照停車場管理規(guī)定支付停車泊位費用給管理公司，車輛停放費用收取依照市物價局收費標準執(zhí)行。 （2）業(yè)主自行購置地下停車場車位的，應按車位45元個月標準，交納停車場物業(yè)服務費。 （4）電單車（含充電電費）摩托車停放物業(yè)服務費為30元/月/輛，收益進入停車場的管理成本。4、 【御花園】物業(yè)管理內(nèi)容設定 1、對物業(yè)實施管理和對客戶提供服務是【御花園】物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，其中的每項工作中的每個環(huán)節(jié)都將體現(xiàn)【御花園】物業(yè)管理的專業(yè)化精神。 2、桂安物業(yè)管理公司將遵循以下7項原則，針對【御花園】物業(yè)管理制定明確的管理程序及高效操作的程序文件，并嚴格執(zhí)行。 （1）遵循國家及地方政府的有關法規(guī)； （2）有關物業(yè)經(jīng)營管理規(guī)定； （3）遵循有關物業(yè)管理的總則； （4）維護客戶及管理單位的正當權益； （5）建立系統(tǒng)全面的物業(yè)管理社會化體系； （6）健全具有可操作性的程序文件； （7）建立工作過程中的明確標識并具有可追溯性； 3、【御花園】物業(yè)管理服務項目介紹【御花園】物業(yè)管理服務包括：（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設施設備及場所的使用管理及維修養(yǎng)護；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生管理及維護；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理；（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及經(jīng)營管理；（5）供水 、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關管線、設施維修養(yǎng)護時的協(xié)調和管理服務；（6）物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務；（7）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費用的帳務管理，物業(yè)檔案資料的保管；（8）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的行為管理。（9）物業(yè)管理工作中的業(yè)主日常溝通及投訴建議處理。 4、物業(yè)管理工作中的便民服務管理物業(yè)管理公司將在【御花園】小區(qū)內(nèi)設立便民服務，具體項目將根據(jù)【御花園】的特點及管理公司自身的實際情況確定：（1）便民服務將分為無償服務和有償服務兩類，內(nèi)容與價格將透明化；（2）無償服務的成本費用從管理費中支出，有償服務的價格應依照政府有關法規(guī)執(zhí)行。5、物業(yè)管理工作中的業(yè)主日常溝通管理（1）物業(yè)管理公司將高度重視與【御花園】業(yè)主的日常溝通，保持與每一個業(yè)主的良好關系。如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其它不愉快的事件時，承諾決不采取任何制裁性的措施，而應通過正面協(xié)調直至尋求法律援助。6、物業(yè)管理工作中的客戶投訴處理管理 物業(yè)管理公司承諾：將嚴格規(guī)范客戶投訴的處理程序，并將努力做到：接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；針對投訴問題的大小，一定要做到逐級匯報與認真處理對待；在處理投訴問題的過程中，應正確把握好與新聞媒體的關系，并應協(xié)助投訴客戶尋求法律援助。5、 【御花園】物業(yè)接管要求做好【御花園】物業(yè)接管工作是日后管理能夠良好運作的重要前提，接管前做好物業(yè)接管清單，接管時做到不遺漏、不疏忽，并做好相關記錄，是我們對【御花園】物業(yè)接管工作的基本承諾。1、【御花園】物業(yè)接管的基本要求：（1）資料齊全；（2）施工符合要求標準；（3）作好接管記錄。2、【御花園】物業(yè)接管的原則：（1）資料移交：應有工程圖紙及相關資料等；（2）崗位移交：各崗位人員到位，測試設備試運行；（3）責任移交：設備測試合格，由設備責任人簽署意見后，責任移交。3、【御花園】重點工程接管要求：（1）消防接管；（2）配電室、發(fā)電機、水泵房等重大設備接管；（3）停車場接管；（4）綠化接管；（5）房屋本體接管。六、【御花園】物業(yè)管理服務分項標準與管理承諾 1、房屋及相關場地管理標準與完好率承諾：（1）確保小區(qū)外觀完好、整潔；（2）確保小區(qū)組團及棟號配備明顯標識及引路方向平面圖；（3）確保小區(qū)房屋完好率達85%以上；無違反規(guī)劃亂搭、亂建現(xiàn)象； （4）確保房屋零修及時率達到98，零修合格率達100%，并建立回訪制度和回訪記錄；（5）確保資料檔案齊全、管理完善，并建立大廈業(yè)主及租戶檔案，實現(xiàn)清晰、隨時可查；（6）建立業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務的管理規(guī)定；（7）建立業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施；確保裝飾裝修物業(yè)的操作無危及房屋結構與他人使用安全。（8）建立住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預案。2、 2、公共設施設備完好率承諾： （1）確保小區(qū)內(nèi)所有公共設施設備圖紙、資料檔案齊全，管理完善。 （2）確保小區(qū)內(nèi)配電消防等大型機電設備維修保養(yǎng)良好、運行正常，無事故隱患、保養(yǎng)、檢修制度完備。 （3）確保每日設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。 （4）確保居民生活用水有嚴密的管理措施。 （5）確保小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)設備完好無損，可隨時啟用。 3、物業(yè)維修和管理的應急措施承諾：（1）建立業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；（2）建立小區(qū)物業(yè)管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；（3）建立業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；（4）建立雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施；（5）建立電梯突然停運或機電故障的應急措施；（6）建立發(fā)生火警時的的應急措施。（7）確保維修工程質量合格率和回訪驗收率實現(xiàn)100%滿意度。 4、市政公用設施管理承諾：（1）確保小區(qū)內(nèi)公共配套設施完好，不得改變供水、供電、通訊用途。（2）確保小區(qū)內(nèi)照明設備設施齊全，工作正常。（3）確保小區(qū)內(nèi)道路暢通，堅固平坦；污水排放通暢；（4）確保小區(qū)內(nèi)交通車輛管理運行有序，無亂停放機動車、非機動車。 5、綠化草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾：（1）確保小區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當。（2）確保小區(qū)內(nèi)綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 6、街坊道路、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業(yè)場所等公共部位24 小時內(nèi)保潔次數(shù)與潔凈程度承諾：（1）確保小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完備，設有垃圾箱、果皮箱等保潔設備。（2）確保小區(qū)內(nèi)實行標準化清潔保潔、垃圾日產(chǎn)日清。（3）確保小區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。（4）確保小區(qū)內(nèi)房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用。 7、治安、保衛(wèi)管理承諾：（1）確保小區(qū)實行封閉式管理。（2）確保小區(qū)保安工作規(guī)范、作風嚴謹。（3）確保小區(qū)危機住戶安全處設有明顯標志和防范措施。（4）確保小區(qū)重大火災、刑事和交通事故率實現(xiàn)零管理。 8、豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的服務承諾：（1）建立小區(qū)管理規(guī)約，確保小區(qū)業(yè)主及租戶能自覺遵守各項管理規(guī)定。（2）將積極配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。（3）小區(qū)業(yè)主及租戶支持和配合管理公司的工作，對管理單位的評議，滿意率實現(xiàn)80%以上。（4）建立小區(qū)財務管理公開，監(jiān)督制度。7、 【御花園】物業(yè)管理規(guī)章制度及操作規(guī)程 1、物業(yè)管理規(guī)章制度包括：（1）員工手冊；（2）崗位職責及工作流程；（3）財務制度；（4）員工考核標準；（5）文件管理制度； （6）辦公設備使用制度；（7）值班管理制度；（8）消防管理規(guī)定；（9）停車場管理規(guī)定；（10）出租房及暫住人員管理規(guī)定。 2、物業(yè)管理操作規(guī)程包括：（1）樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程；（2）綠化園