武漢優(yōu)景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司.doc

武漢優(yōu)景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司“自由半島”按揭項目調(diào)查報告授信調(diào)查人員聲明：本人采取如下所列的調(diào)查方式對授信申請人進行了調(diào)查，對調(diào)查報告所陳述事實和數(shù)據(jù)進行了核實，對調(diào)查報告的真實性負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?？蛻艚?jīng)理1簽名：客戶經(jīng)理2簽名：時間： 年 月 日1實地調(diào)查及面談報告序號時間地點調(diào)查內(nèi)容接觸人物備忘錄號12010年1月5黃陂木蘭湖項目現(xiàn)場項目實地調(diào)查劉慶22010年2月223一、開發(fā)商基本情況（一）開發(fā)商的法律地位與組織體系1武漢優(yōu)景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2008年5月22日，由武漢市工商行政管理局審批通過，公司為有限責(zé)任公司，注冊資本叁仟萬元，注冊地為武昌區(qū)武珞路628號B棟1106號，公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售；鋼材、工藝品、電器、服裝的銷售（國家有專項規(guī)定的，從其規(guī)定），公司目前開發(fā)資質(zhì)暫定三級。2開發(fā)商的股東構(gòu)成情況客戶主要股本結(jié)構(gòu)和主要股東情況 單位：萬元、%股東名稱出資額度股權(quán)比例出資形式總資產(chǎn)張聯(lián)雄240080貨幣2400張勝利60020貨幣600合計30003開發(fā)商員工情況主要介紹開發(fā)商的員工組成、職業(yè)素養(yǎng)等情況，對開發(fā)商關(guān)鍵部門包括工程、財務(wù)、營銷部門的負(fù)責(zé)人進行評價分析。4法定代表人基本情況說明，重點是職業(yè)履歷、業(yè)績和誠信評價。法人代表張聯(lián)雄，1965年9月份生，身份證二）開發(fā)商開發(fā)能力與經(jīng)營業(yè)績1、武漢優(yōu)景房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司成立于二00八年五月，注冊資金人民幣叁仟萬?？偛吭O(shè)在華中大都市武漢，在湖南長沙以及湖北荊州、襄樊、十堰、孝感等地設(shè)有分支機構(gòu)。優(yōu)景地產(chǎn)本著“給建筑加點文化”的公司理念和“給心靈放假”的項目開發(fā)理念，致力于具有高尚文化品位的旅游度假樓盤開發(fā)，初步取得了驕人成績。獨家持有“自由半島”、“自由半山”和“自由假日”三個商標(biāo)，為進軍旅游地產(chǎn)連鎖開發(fā)領(lǐng)域奠定品牌基礎(chǔ)。優(yōu)景地產(chǎn)目前已經(jīng)獲得了位于武漢北郊木蘭湖畔的“自由半島”和位于木蘭山上的“自由半山”兩個項目開發(fā)地塊，其中“自由半島”項目已經(jīng)委托英國和愛爾蘭皇家建筑師班倫年（LIAN R.BANNON）先生完成了概念設(shè)計，已于2009年9月開工建設(shè)，將于2010年1月以獨特風(fēng)采面市。優(yōu)景地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，是建設(shè)成一個集旅游地產(chǎn)開發(fā)、休閑度假、文化沙龍服務(wù)于一體的新型企業(yè)，為繁忙的都市文化群落提供休憩和溝通的平臺。2、 主要經(jīng)營指標(biāo)統(tǒng)計分析表 單位：萬元、%指標(biāo)年度2008年度2009年度調(diào)查期資產(chǎn)9362866負(fù)債0.10.1所有者權(quán)益9362866資產(chǎn)負(fù)債率流動比率銷售收入0主營業(yè)務(wù)利潤0凈利潤-64-70銷售利潤率3開發(fā)商目前在建木蘭湖自由半島項目簡要情況在建房地產(chǎn)項目的簡要情況 平方米、萬元123房地產(chǎn)項目名稱木蘭湖“自由半島”旅游度假酒店市場定位與設(shè)計休閑度假、商務(wù)會議、生活居住土地面積20000建筑面積27515.95預(yù)算投資7886.3項目計劃工期起止時間2009年9月2010年9月計劃開盤銷售時間形象進度簡要描述（三）開發(fā)商財務(wù)分析1財務(wù)報表的說明2008年審計報表中，貨幣資金期末余額974254元，其中現(xiàn)金期末余額83670元、銀行存款期末余額890584元。其他應(yīng)收款期末余額5930030元，主要為湖北裕京房地產(chǎn)有限公司預(yù)付土地款3500000元、武漢渡邊房地產(chǎn)營銷策劃有限公司往來款850000元、湖北安通市政燃氣開發(fā)有限責(zé)任公司往來款1580000元。存貨1842586，系抵值易耗品和開發(fā)成本用費。2開發(fā)商與銀行往來情況二、房地產(chǎn)項目情況（一）項目概述1項目來源背景情況目前該公司以獲得武漢市黃陂區(qū)城市綜合開發(fā)管理辦公室下達的位于木蘭鄉(xiāng)雨霖村木蘭湖“自由半島”旅游度假酒店開發(fā)項目計劃的通知。該項目總建筑面積為27515.95平方米（含地下面積2197.74平方米），總投資預(yù)算7886.3萬元，預(yù)計項目開發(fā)周期一年，總銷售收入可達9500萬元，項目稅后投資利率15.3%。由該公司獨立開發(fā)完成。2項目合規(guī)性調(diào)查項目以取得國有土地使用權(quán)證證號為：黃陂國用（2009）第2230號、建設(shè)用地規(guī)劃許可證證號為：武規(guī)（陂）地（2009）040號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證證號為：武規(guī)（陂）建（2009）265、建筑工程施工許可證編號：4201162009092200514014001、武漢市商品房預(yù)售許可證證號：武房開預(yù)售（2010）41號。3項目主要經(jīng)濟參數(shù)：（1）建設(shè)地點：木蘭胡自由半島項目位于國家準(zhǔn)4A級風(fēng)景區(qū)木蘭湖畔，項目占地20000平方米，總建筑面積27515.95平方米，其中地下部分2197.74平方米，是武漢第一個以小戶型、精裝修、低總價為特色的度假樓盤，第一家設(shè)有豪華商務(wù)游艇，藥膳坊、天鵝野生公園的文化第二居所。（2）建設(shè)條件地勢:項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地勢平坦，土地平整。地質(zhì):位于武漢黃陂木蘭湖風(fēng)景區(qū)，不會有滑坡、危巖、崩塌及泥石流情況發(fā)生。經(jīng)調(diào)查，該場地整體穩(wěn)定性較好，無不良地質(zhì)情況。交通:政府修建環(huán)湖路豐天大道直接到達項目門口，未來該區(qū)域的交通十分便捷。市政設(shè)施:項目位于4A風(fēng)景區(qū)，水、電、氣、通訊等市政設(shè)施配套非常完善。（二）項目地段配套情況木蘭湖自由半島項目，是專門為都市精英所設(shè)計的第二居所，擁有全國獨一無二的自由假日酒店，配備有水岸KTV、自由茶座、半島咖啡、迷你超市、名品店等等。本項目各項配套措施完善，可為顧客、居民的生活品質(zhì)提供可靠保障。另外在規(guī)劃設(shè)計上，自由半島項目的整體片局，充分體現(xiàn)了坡地建筑與水景風(fēng)情的完美融合，前后高差12米，整體分為7幢，依據(jù)地勢的規(guī)劃可以使90%以上房屋可以看到湖景，其中，1號樓設(shè)有迷你超市、酒店式公寓等2號樓的37層擁有很好的觀湖效果，屬于迷你度假公寓，是可出售的物業(yè)部分。1、2樓的配套服務(wù)區(qū)主要設(shè)有中餐廳、總裁書吧、迷你電影院、英式臺球、棋牌室等；另有文人書畫院定期主辦書畫、玉石、古董鑒賞及名家論壇等活動；3、4、5、6號樓市創(chuàng)意企業(yè)會所部分，在設(shè)計上采用層層退臺的設(shè)計方式，使得每戶均有層層觀湖絕妙景觀；7號樓是臨湖酒店，設(shè)有藥膳坊（中醫(yī)館）、半島咖啡、水岸KTV、禪茶社等。(3)用地規(guī)?？傆玫卣嫉孛娣e：20000平米總建筑面積：25320.21平米。其中旅游度假會所3031.41平米，旅游度假酒店22288.80平米。.建設(shè)強度要求容積率：1.27綠化率：36.2%建筑密度：27.2%停車位：103輛（三）工期安排及工程形象進度項目開發(fā)進度表指 標(biāo)20092010年（市場開拓期）20102011年（戰(zhàn)略擴展期）2011年以后（穩(wěn)定運營期）目標(biāo) 利用營銷網(wǎng)絡(luò)增加人流量，完善公司激勵和約束機制，完善服務(wù)體系，建立一定的品牌知名度，將公司發(fā)展成為省內(nèi)最有吸引力之一的度假休閑選擇在已建立了一定知名度的基礎(chǔ)上繼續(xù)開發(fā)新項目、擴大消費群的選擇，打造武漢經(jīng)濟圈有名的富有文化內(nèi)涵的休閑度假基地將把項目建設(shè)成為國內(nèi)知名的休閑度假勝地，并嘗試連鎖擴張 服務(wù) 種類 完成項目施工開發(fā)，并出售部分度假酒店?？紤]在周邊拿地，擴大項目規(guī)模等 考慮品牌化運營和連鎖擴張 市場 區(qū)域 武漢市及周邊地區(qū)武漢經(jīng)濟圈內(nèi)中部及全國范圍初步預(yù)計整個項目開發(fā)運營周期49年，其中施工期1年，運營期48年。（四）項目投資與籌資（1）項目開發(fā)期間投資估算項目開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、土建安裝工程費用、行政規(guī)費、開發(fā)費用、不可預(yù)見費和開發(fā)稅金。初步估算，項目成本約為7886.3萬元。項目開發(fā)期間投資估算表序號項目費用金額（萬元）估算說明一土地費用600二前期工程費6172-1七通一平費用5802-2規(guī)劃及設(shè)計費37三工程建設(shè)費54563-1土建安裝27003-2消防工程2503-3室內(nèi)裝修（含家居家電）2506四行政規(guī)費165.34-1規(guī)費1504-2監(jiān)理費8.54-3圖審費3.84-4預(yù)算費3五開發(fā)費用3185-1財務(wù)費用128短期貸款一年，貸2000萬元，貸款利率6.4%5-2營銷費用190按銷售收入2%計，銷售收入9500萬元六不可預(yù)見費50七稅費680合計7886.3折合為3115元/平方米（2）投資計劃項目開發(fā)周期為1年，其中施工為4個季度，營銷為3個季度。初步預(yù)計在項目開工后第四個月開始銷售。初步預(yù)計，具體資金使用計劃如下：土地費用一次性付清，在第一個季度付款；前期工程費在第一個季度用款；土建安裝工程費用前3個月平均用款行政規(guī)費、開發(fā)費用、不可預(yù)見費和開發(fā)稅金4個季度平均用款。（3）資金籌措項目開發(fā)期間總投資7886.3萬元。為充分利用開發(fā)單位資金，項目自籌2500萬元作為啟動資金，貸款2000萬元，剩余的3386.3萬元來源于項目銷售收入。投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計第1季度第2季度第3季度第4季度1項目總投資7886.3333921222122303.31.1土地費用6006001.2前期工程費6176171.3工程建設(shè)費54561818.61818.71818.71.4行政規(guī)費165.341.441.341.341.31.5開發(fā)費用31879.579.579.579.51.6不可預(yù)見費5012.512.512.512.51.7稅費680170.0170.0170.0170.02資金籌措7886.3333921222122303.32.1資本金2500133911612.2借貸資金200020002.3預(yù)售收入3386.39612122303.3 （五）項目銷售情況1項目所在區(qū)域附近有可比性的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進度、銷售價格、銷售情況。2本項目的市場定位、可銷售范圍、銷售對象群體分析。（1）項目的客群定位 根據(jù)前期市調(diào)結(jié)論綜合訪談實錄：從地域上看其潛在購房者主要分布在武漢市城區(qū)；從年齡結(jié)構(gòu)上看以中青年為主（3050歲）；從教育層面上看以中高學(xué)歷水平為主；從氣質(zhì)方面看，雅致的，寧靜的，舒緩的；從社會階層看，中產(chǎn)階級；從職業(yè)上看具有一定購買力的潛在客群主要包括：大學(xué)教師；文學(xué)、藝術(shù)等文化事業(yè)從業(yè)者；公務(wù)員；中高收入企業(yè)白領(lǐng)；高素質(zhì)的中小型企業(yè)老板；中小創(chuàng)意型公司；武漢及周邊城市的投資人群。2-1：武漢高等院?；厩闆r 單位：人 科目200120022003200420052006校數(shù)(所)354748525252畢業(yè)生數(shù)45191551687615493810123959171678招生數(shù)104221134815170279207482210797294767在校學(xué)生數(shù)308332390681490530615839693480747227教職員工數(shù)568426086167629755267740382658 #專任教師2343227312324613859440499446062-2：武漢市文化產(chǎn)業(yè)機構(gòu)、人員情況科目機 構(gòu) 數(shù)(個)從業(yè)人員數(shù)(人)2006200520062005總計283130562367523531藝術(shù)業(yè)283124142639圖書館業(yè)1717603604群眾文化業(yè)178179748793藝術(shù)教育業(yè)33550360娛樂業(yè)255027801750517583文藝科研2271101文物業(yè)2827735746其他文化產(chǎn)業(yè)25171049705（資料來源：武漢市統(tǒng)計局）（2） 品牌定位根據(jù)項目客群定位和項目實地條件，本案品牌定位為：都市文化群落的異度空間本項目為在都市中忙碌的身影提供休憩的空間，在山水之間遠離都市，盡情的放松自己的心靈，自由自在的體驗享用自己理想的生活田園。根據(jù)品牌定位，本案案名為：自由半島廣告導(dǎo)語：給心靈放假（3）. 產(chǎn)品定位（一）項目規(guī)劃（項目規(guī)劃示意圖）（二）項目功能分析產(chǎn)品配套設(shè)施 休閑度假 休息 度假公寓、室外休憩場所 療養(yǎng) 桑拿按摩、足療SPA、湖邊瑜伽會所 、靜養(yǎng)屋運動 網(wǎng)球場、健身房、壁球、桌球等 生活 咖啡廳、禪茶社、書吧、陶吧 、DIY水吧、休閑網(wǎng)吧、翰墨苑書畫坊商務(wù)會議 商務(wù)會議 各種規(guī)模和檔次的會議室、接待室 商務(wù)活動 小型節(jié)目廳和舞廳、商務(wù)人群的康體娛樂 商務(wù)配套 宴會廳、餐廳、藥膳坊生活居住 花園酒店層層退臺360湖景房生活配套 底商、娛樂、健身區(qū) （三）旅游休閑產(chǎn)品單體介紹1、酒店式公寓和度假公寓1號樓設(shè)有迷你超市，酒店式公寓；2號樓3-7層擁有良好的觀湖效果，屬于迷你度假公寓，是可出售的物業(yè)部分。1、2樓的配套服務(wù)區(qū)主要設(shè)有中餐廳、總裁書吧、迷你電影院、英式臺球、棋牌室等。2、創(chuàng)意企業(yè)會所3-6號樓是創(chuàng)意企業(yè)會所部分，在設(shè)計上采取層層退臺的設(shè)計方式，使每戶均有層層觀湖絕妙景觀。3、商務(wù)中心配套傳真、打印、復(fù)印，自助網(wǎng)絡(luò)區(qū)，商務(wù)洽談室。擁有150人多功能會議室一個，50人會議室兩個，20人小型會議室三個。4、藝術(shù)休閑中心藝術(shù)休閑中心是一個供藝術(shù)人士休閑之地，包括翰墨苑、成人陶吧和高級休閑網(wǎng)吧。翰墨苑：內(nèi)設(shè)文房四寶，可供來客隨意揮毫，精品可以裝裱出售，定期主辦書畫、玉石、古董鑒賞及名家論壇等活動。成人陶吧：供來客陶藝體驗，包括拉坯制作、泥條盤筑、泥板成型等，當(dāng)然來客可以隨意。同時可以考慮開設(shè)相關(guān)培訓(xùn)班和講座。休閑網(wǎng)吧：內(nèi)設(shè)高檔液晶電腦，專設(shè)尊貴包廂，供來客網(wǎng)絡(luò)休閑。5、游艇碼頭包含濱水休閑棧道，游艇、簡易快艇，休閑游船。濱水休閑棧道，戶外木鋪裝，瀕臨一線湖景。游艇，游艇、簡易快艇，休閑游船，經(jīng)營性娛樂項目，為消費者帶來時而刺激奔放、時而溫存恬靜的生活體驗。6、沙灘浴場消費者親水體驗第一場所。浴場底硬質(zhì)鋪裝，人造沙灘，設(shè)置海盜船等水上景觀。配合沙灘排球、燒烤等自選娛樂設(shè)施。（四）產(chǎn)品建設(shè)體量產(chǎn)品建設(shè)體量 旅游度假會所3031.41平方米旅游度假酒店22288.80平方米（4）. 形象定位項目形象應(yīng)充分反應(yīng)項目獨特的品牌個性，給人以視覺上的沖擊與共鳴。建筑特色：帶有徽派元素的現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格建筑。個性景觀：海盜船、沙灘與碼頭，打造閑適濱海風(fēng)情。形象描述：閑趣、自由、雅致、自然。3本項目競爭優(yōu)劣勢分析。項目可行：從財務(wù)分析上來看，項目總投資7886.3萬元，總營銷收入為9500萬元，稅前總利潤為1613.7萬元，稅前投資利潤率為20.5%。項目可以控制在一年內(nèi)完成，財務(wù)凈現(xiàn)值明顯大于0，靜態(tài)投資回收周期為8個月。從財務(wù)的角度來看，項目是完全可行的。項目利潤表序號費用金額（萬元）估算說明1項目總投資7886.31-1土地費用6001-2前期工程費6171-3工程建設(shè)費54561-4行政規(guī)費165.31-5開發(fā)費用3181-6不可預(yù)見費501-7稅費6802銷售收入95003稅前利潤1613.74企業(yè)所得稅403.4按25%計5稅后利潤1210.36稅前投資利潤率20.5%7稅后投資利潤率15.3%項目只計算銷售收入利潤，后期運營利潤不包含在內(nèi)。優(yōu)勢明顯：本項目位于黃陂木蘭湖區(qū)，投資升值潛力大，交通便利；投資商能夠充分整合各種社會資源加快項目開發(fā)；消費者主要為武漢市文化素質(zhì)、收入較高、消費能力較強的人群，主要分布于高校、機關(guān)和專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。風(fēng)險較?。罕卷椖看嬖谡?、自然因素等方面的風(fēng)險，但是從項目本身和開發(fā)商實力來看，風(fēng)險較小。項目在第一年年末就可以實現(xiàn)盈虧平衡。社會效益：項目不僅能最大程度地提高優(yōu)景公司的知名度和美譽度，同時能夠拉動黃陂的發(fā)展和提升黃陂區(qū)域旅游形象，并開創(chuàng)一個全新的文化休閑度假模式。4本項目銷售價格合理性分析。木蘭湖自由半島項目，住宅定位酒店式公寓,銷售客戶群體定位中高層階級。根據(jù)周邊市場調(diào)查，定價于同地段市場平均價基本持平，但地理位置周邊環(huán)境優(yōu)越，價格優(yōu)勢明顯，該項目市場定位準(zhǔn)確，價格定位謹(jǐn)慎、合理，可行性較大。 5本項目銷售情況介紹：一、項目贏利模式項目中1-6號樓旅游度假酒店用于出售，1號樓第一層、2號樓一、二層的商業(yè)部分和7號樓旅游度假會所用于自營，運營期為48年。二、項目銷售收入測算根據(jù)對武漢房地產(chǎn)市場精裝修戶型的調(diào)研及酒店市場的調(diào)研，預(yù)計本案銷售均價將達到4680元/平米。項目銷售收入估算表序號項目名稱金額（萬元）估算說明11號樓（2-11層）9500旅游度假酒店建筑面積約22289平方米，除去商業(yè)持有部分2000平米，則剩余銷售面積約20300平米22號樓（3-7層）33-6號樓綜合上述，該項目以其價格優(yōu)勢迅速占據(jù)大部分市場，項目操作風(fēng)險較小，經(jīng)濟效益良好。（六）建設(shè)施工能力（1）設(shè)計單位簡介北京市京旅建筑設(shè)計有限責(zé)任公司，成立于一九八九年，二年具備建筑工程設(shè)計甲級資質(zhì)，二一年通過 ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。主營工業(yè)與民用建筑設(shè)計，兼營建筑工程技術(shù)咨詢等業(yè)務(wù)。目前已在陜西、西南片區(qū)、湖北、河北等地設(shè)立了分支機構(gòu)。武漢分公司經(jīng)營場所：湖北省武漢市洪山區(qū)街道口南路號京韻花園。工程設(shè)計證書編號：甲級011129sj，登記證編號：17023.（2）施工單位簡介新八建設(shè)集團有限公司，原名武漢新八建筑集團有限公司，成立于1961年8月，1997年改制為有限責(zé)任公司。經(jīng)過多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，公司現(xiàn)已發(fā)展成為集房屋建筑施工、市政工程、建筑設(shè)計、資本投資、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售等多元化經(jīng)營為一體的具有房屋建筑工程施工總承包特級企業(yè)資質(zhì)的大型集團公司，擁有境外承包經(jīng)營權(quán)，公司是中國建筑業(yè)綜合實力最強的企業(yè)之一，也是全國聞名的愛心企業(yè)。公司注冊資本金為3.0268億元，企業(yè)固定資產(chǎn)4.82億元，流動資金7.63億元，公司自有各類施工機械設(shè)備 5600余臺（套），各類車輛500多臺。公司現(xiàn)擁有職工達3000多人，累計年均實現(xiàn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移2萬多人。公司地址：武漢市中山大道228號，營業(yè)執(zhí)照注冊號：4201171100038，資質(zhì)等級房屋建筑工程施工總承包特級。（3）監(jiān)理單位簡介武漢方正建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司，公司資質(zhì)：房屋建筑工程監(jiān)理甲級，地址：湖北省武漢市江漢區(qū)青年廣場A棟24（430022），公司人數(shù)：75，注冊資金：1000萬。三、按揭貸款擔(dān)保和操作方案 （一）以所購房產(chǎn)抵押，能夠辦理房產(chǎn)兩證及他項權(quán)證。 （二）開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，公司股東會同意為所有購買“自由半島”并在華夏銀行武漢解放支行辦理個人商用房按揭貸款的客戶提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證，保證金額為借款人貸款本金、利息（包括罰息）及華夏銀行武漢解放支行為實現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的有關(guān)費用（包括處分抵押物費用等），保證期限從貸款發(fā)放之日起，至辦妥客戶所購商品房房屋所有權(quán)證、國有土地使用證和房屋他項權(quán)證交華夏銀行武漢解放支行保管日止。四、授信收益分析1、個貸利息收入。2、優(yōu)質(zhì)客戶開發(fā)。辦理按揭貸款的該項目客戶絕大多數(shù)為高端富裕客戶，他們?yōu)槲倚袀€人零售業(yè)務(wù)帶來了豐富的優(yōu)質(zhì)資源，通過深度營銷和宣傳可帶動我行個人VIP客戶、儲蓄業(yè)務(wù)、理財業(yè)務(wù)、個人信用卡及有效卡的發(fā)展，同時發(fā)掘更多的業(yè)務(wù)契機。3、公司聯(lián)動。通過該項目的首次合作，帶動該公司在我行的對公業(yè)務(wù)，可沉淀一定數(shù)量的對公存款，同時為與該公司下步合作打下基礎(chǔ)4、其它。通過與該公司的合作可以廣泛輻射該項目涉及的其他大型企業(yè)及其上下游客戶。我行如果成功引進自由半島項目的開發(fā)建設(shè)，可以以該項目區(qū)域區(qū)域平臺引進大量優(yōu)質(zhì)客戶資源，為今后在該區(qū)域的業(yè)務(wù)長期發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，也有助于在市場競爭日趨激烈的情況下，提高華夏銀行的社會知名度和業(yè)務(wù)競爭能力。五、授信風(fēng)險分析與控制措施 授信風(fēng)險分析： A、項目違規(guī)風(fēng)險。項目不存在違規(guī)建設(shè)的現(xiàn)象我行在受理自由半島項目時已對整個項目進行了全面細致的調(diào)查，其土地取得方式合法，建筑施工手續(xù)合規(guī)，開發(fā)手續(xù)完備，項目五證及預(yù)（銷）售手續(xù)齊全，無違規(guī)操作 B、因銷售不暢，資金不足導(dǎo)致的停工風(fēng)險。從該公司財務(wù)評價結(jié)果來看項目在開發(fā)期間就可以收回成本，同時略有盈余；項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，投資回收周期較短，項目各個季度的財務(wù)狀況良好，而且風(fēng)險不大。C、結(jié)合成本分析抵押物貶值的風(fēng)險。該項目房產(chǎn)不會短期出現(xiàn)貶值的情況。武漢市存量房地產(chǎn)還有待市場進一步消化，增量房地產(chǎn)爭奪市場客戶也呈愈演愈烈之勢。而本項目開發(fā)規(guī)模比較小，開發(fā)周期短，優(yōu)勢非常明顯，市場環(huán)境風(fēng)險比較小。但是本項目根據(jù)自身特點，結(jié)合市場細分，準(zhǔn)確定位，精心策劃，有效刺激，引導(dǎo)細分市場需求，掌握市場經(jīng)營主動，達到化風(fēng)險為利益。 D、抵押物變現(xiàn)能力風(fēng)險。 本項目選址在武漢黃陂區(qū)木蘭湖豐天大道，交通條件十分便利，具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)條件良好。房地產(chǎn)業(yè)是帶動性很強的產(chǎn)業(yè)，本項目可以利用自身旅游、休閑、居住三位一體的特點促進黃陂一帶旅游產(chǎn)品升級，帶動周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合，加快黃陂區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展，帶動當(dāng)?shù)囟愂铡５盅何镒儸F(xiàn)能力強，無此風(fēng)險 E、房產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險。本項目地塊規(guī)模大且有良好的自然資源，因此做好一個優(yōu)秀的規(guī)劃、建筑、景觀方案對打造項目高品質(zhì)非常重要，因此建議選用國內(nèi)外優(yōu)秀的規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計公司的方案，同時注意產(chǎn)品創(chuàng)新。樹