作業(yè)匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響.doc

人民幣升值對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)案例分析報(bào)告 杭州國際服務(wù)工程學(xué)院報(bào)告主題： 關(guān)于人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的分析報(bào)告 姓名：林 麟 專業(yè)：信息與計(jì)算科學(xué)（金融服務(wù)） 班級(jí)：1102班 學(xué)號(hào)：2011812217 日期：2013年5月21日23目錄摘要.1序言.2一匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的理論綜述（一）匯率的變動(dòng)1.影響匯率變動(dòng)的原因 .32.匯率變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響. 5（二）房地產(chǎn)價(jià)格1. 房地產(chǎn)價(jià)格的含義.62. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素.6（三）人民幣匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響1. 人民幣匯率的含義.82. 人民幣升值影響房地產(chǎn)價(jià)格的途徑.73. 人民幣升值對(duì)房價(jià)影響的相關(guān)性分析（人民幣匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響Eview操作分析）.8二匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究（一）匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究13（二）匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系理論分析1.預(yù)期效應(yīng)機(jī)制.142.流動(dòng)性效應(yīng)機(jī)制.153.溢出效應(yīng)機(jī)制.15結(jié)論.16參考文獻(xiàn)17附錄18摘要房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計(jì)民生的基礎(chǔ)性與支柱性行業(yè),與人們的生活息息相關(guān),因此,房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展歷來都是國內(nèi)外學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)。通過總結(jié)分析國內(nèi)外研究學(xué)者的相關(guān)理論和成果及資本市場，商品市場和貨幣市場的不同影響因素和效應(yīng)機(jī)制，本文將匯率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)總結(jié)為流動(dòng)性效應(yīng)機(jī)制，預(yù)期效應(yīng)機(jī)制和溢出效應(yīng)機(jī)制，并對(duì)更有說服力的預(yù)期機(jī)制進(jìn)行了實(shí)證研究，證明了人民幣預(yù)期升值會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從而，得到結(jié)論人民幣匯率變動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。關(guān)鍵詞： 人民幣匯率 房地產(chǎn)價(jià)格 預(yù)期效應(yīng)機(jī)制淺論匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響序言自從我國改革開放以來，房地產(chǎn)作為一個(gè)新興的行業(yè)得到了快速的發(fā)展。就目前來看雖然國家對(duì)我國的房地產(chǎn)開發(fā)有一定的管理制度，但是房地產(chǎn)仍然是我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要支柱，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有不可忽視的地位。從改革開放后到現(xiàn)在房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，直到最近幾年我國的房價(jià)都在不斷上升特別是北京，上海，深圳及一些沿海城市房價(jià)一直飆高，到目前為止中國內(nèi)陸地區(qū)的房價(jià)也在不斷上升。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有以下幾點(diǎn)：我國的人口不斷增長需要的住房自然就增加了，房地產(chǎn)自身的特性，市場發(fā)展所處的階段。市場中的商品價(jià)格是由供給和需求共同決定的，同理，房地產(chǎn)的價(jià)格也和供求有關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格不僅是重要的生產(chǎn)要素價(jià)格還是重要的生活資料價(jià)格是市場商品價(jià)格體系的重要組成部分。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，因此房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)成為每個(gè)人都關(guān)注的焦點(diǎn)，它對(duì)人們的財(cái)產(chǎn)和生活有重大的影響，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定也有重要的影響。人民幣匯率作為調(diào)節(jié)我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段之一，通過匯率的變動(dòng)影響投資環(huán)境，進(jìn)而在一定的程度上影響投資，經(jīng)濟(jì)和金融的正常運(yùn)行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是一個(gè)資金密集型市場一旦匯率發(fā)生一些預(yù)期的改變就會(huì)引起大規(guī)模的短期資本流動(dòng)。本文通過研究匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響希望為大家提供一些建議，給投資者提供正確的信息，防范投機(jī)過度導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的相關(guān)研究不僅對(duì)穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)，維護(hù)市場健康發(fā)展有影響，同時(shí)也具有積極的理論意義。一匯率變動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的理論綜述（一）匯率的變動(dòng)1.影響匯率變動(dòng)的原因 （1）國際收支狀況 國際收支是一國對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合反映,它對(duì)一國貨幣匯率的變動(dòng)有著直接的影響。當(dāng)一國進(jìn)口增加而產(chǎn)生逆差時(shí)，該國對(duì)外國貨幣產(chǎn)生額外的需求，這時(shí)，在外匯市場就會(huì)引起外匯升值，本幣貶值；反之，亦反。（2）國民收入如果貨幣供給不變，對(duì)本幣的額外需求將提高本幣價(jià)值，造成外匯貶值。如果國民收入是因增加商品供給而提高，則在一個(gè)較長時(shí)間內(nèi)該國貨幣的購買力得以加強(qiáng)，外匯匯率就會(huì)下跌。如果國民收入因擴(kuò)大政府開支或擴(kuò)大總需求而提高，在供給不變的情況下，超額的需求必然要通過擴(kuò)大進(jìn)口來滿足，這就使外匯需求增加，外匯匯率就會(huì)上漲。 （3）通貨膨脹率的高低通貨膨脹率的變動(dòng)，將改變?nèi)藗儗?duì)貨幣的交易需求量以及對(duì)債券收益、外幣價(jià)值的預(yù)期。通貨膨脹造成國內(nèi)物價(jià)上漲，在匯率不變的情況下，出口虧損，進(jìn)口有利。在外匯市場上，外國貨幣需求增加，本國貨幣需要減少，從而引起外匯匯率上升，本國貨幣對(duì)外貶值。反之，亦反。 （4）貨幣供給貨幣供給是決定貨幣價(jià)值、貨幣購買力的首要因素。如果本國貨幣供給減少，則本幣由于稀少而更有價(jià)值，造成總需求、產(chǎn)量和就業(yè)下降，商品價(jià)格也下降，本幣價(jià)值提高，外匯匯率將相應(yīng)地下跌。反之，亦反。 （5）財(cái)政收支 財(cái)政赤字?jǐn)U大，將增加總需求，導(dǎo)致國際收支逆差及通貨膨脹加劇，本幣購買力下降，外匯需求增加，進(jìn)而推動(dòng)匯率上漲。利用貨幣政策嚴(yán)格控制貨幣量提高利率的舉措，會(huì)吸引外資流入，使本幣升值，外匯匯率下跌。 （6）利率 利率對(duì)匯率的影響是通過不同國家的利率差異引起資金特別是短期資金的流動(dòng)而引起作用的。如果兩國利率差異大于兩國遠(yuǎn)期、即期匯率差異，資金便會(huì)由利率較低的國家流向利率較高的國家，從而有利于利率較高國家的國際收支。 （7）各國匯率政策和對(duì)市場的干預(yù) 在浮動(dòng)匯率制下，各國央行都盡力協(xié)調(diào)各國間的貨幣政策和匯率政策，通過影響外匯市場中的供求關(guān)系來達(dá)到支持本國貨幣穩(wěn)定的目的，中央銀行影響外匯市場的主要手段是：調(diào)整本國的貨幣政策，通過利率變動(dòng)影響匯率；直接干預(yù)外匯市場；對(duì)資本流動(dòng)實(shí)行外匯管制。 （8）投機(jī)活動(dòng) 自實(shí)行浮動(dòng)匯率制以來，外匯市場的投機(jī)活動(dòng)越演越烈，投機(jī)者擁有雄厚的實(shí)力，可以在外匯市場上推波助瀾，使匯率的變動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其均衡水平。過度的投機(jī)活動(dòng)加劇了外匯市場的動(dòng)蕩，阻礙正常的外匯交易，歪曲外匯供求關(guān)系。當(dāng)市場預(yù)計(jì)某種貨幣趨跌時(shí)，交易者會(huì)大量拋售該貨幣，造成該貨幣匯率下浮的事實(shí)；反之，當(dāng)人們預(yù)計(jì)某種貨幣趨于堅(jiān)挺時(shí)，又會(huì)大量買進(jìn)該種貨幣，使其匯率上揚(yáng)。由于公眾預(yù)期具有投機(jī)性和分散性的特點(diǎn)，加劇了匯率短期波動(dòng)的振蕩。（9）市場心理預(yù)期外匯交易者對(duì)匯率變動(dòng)做出的判斷，并根據(jù)所做的判斷進(jìn)行外匯買賣，引起匯率發(fā)生變動(dòng)。 人們是買進(jìn)還是賣出某種外匯 , 常常取決于交易者對(duì)匯率走勢(shì)的預(yù)期，從而引起該種貨幣匯率的上升或下降。（10）政治與突發(fā)因素 政治與突發(fā)事件因其突發(fā)性及臨時(shí)性，使市場難以預(yù)測，容易對(duì)市場構(gòu)成沖擊。 2.匯率變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響（1）對(duì)貿(mào)易收支的影響如果一國貨幣的匯率下浮 , 即本幣貶值、外幣升值 , 則有利于該國增加出口 , 抑制進(jìn)口。（2）對(duì)資本流動(dòng)的影響當(dāng)一國貨幣匯率存在下浮趨勢(shì)時(shí) , 資本所有者擔(dān)心該國貨幣匯率下跌造成損失 就會(huì)將資本調(diào)出國外，一旦該國貨幣匯率下跌并終止，上述資本外逃停止。（3）對(duì)外匯儲(chǔ)備的影響匯率變動(dòng)會(huì)引起外匯儲(chǔ)備實(shí)際價(jià)值和外匯儲(chǔ)備變動(dòng)。（4）對(duì)國內(nèi)物價(jià)的影響本幣匯率上升，外匯匯率下降，就會(huì)使以本幣表示的進(jìn)口商品在國內(nèi)售價(jià)相對(duì)便宜，刺激進(jìn)口增加，并帶動(dòng)用進(jìn)口原料生產(chǎn)的本國產(chǎn)品價(jià)格下降。（5）對(duì)國內(nèi)利率水平的影響本幣匯率上升會(huì)對(duì)商品出口和資本流入產(chǎn)生不利的影響，而對(duì)商品進(jìn)口和資本流出產(chǎn)生有利的影響引起本國外匯收入減少、外匯支出增加，從而使國內(nèi)資金總供給減少引起國內(nèi)利率總水平上升。（6）對(duì)國內(nèi)就業(yè)和國民收入的影響本幣匯率下跌有利于出口而不利于進(jìn)口，從而有利于本國第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國內(nèi)就業(yè)崗位增多和國民收入增加。（二）房地產(chǎn)價(jià)格1房地產(chǎn)價(jià)格的含義房地產(chǎn)指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。從廣義上講房地產(chǎn)就是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，而房地產(chǎn)業(yè)則是從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨(dú)立行業(yè)。 房地產(chǎn)價(jià)格（目前主要以房產(chǎn)價(jià)格來表現(xiàn)，土地價(jià)格則隱含在房價(jià)之中）是由房屋生產(chǎn)經(jīng)營過程中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間形成的價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價(jià)格是房屋建筑物價(jià)格和土地價(jià)格的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化的綜合價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格的制定，應(yīng)以正常生產(chǎn)、合理經(jīng)營情況下的社會(huì)平均生產(chǎn)成本，流通費(fèi)用，加上合理利潤和應(yīng)納稅金為依據(jù)。2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（1）基礎(chǔ)因素房屋建筑類型的不同，房屋建筑地段、朝向與樓層的不同，房屋使用性質(zhì)的不同，房屋投資貸款利率的不同。（2）城鎮(zhèn)化進(jìn)程城鎮(zhèn)化帶來了戶籍制度的松動(dòng)，便利了人口由鄉(xiāng)村移向城市、由小城市移向大城市、核心城市，由此產(chǎn)生了對(duì)后者的房地產(chǎn)需求。 （3）國有資產(chǎn)可尋租量國有企業(yè)由盈利轉(zhuǎn)向巨虧，造就了一批有產(chǎn)者；產(chǎn)生巨虧之后的國有企業(yè)被改制、變賣再一次造就了一批有產(chǎn)者。權(quán)力參與了對(duì)國有資產(chǎn)的分配，腐敗造就了相當(dāng)?shù)母蝗?。但國有資產(chǎn)存量總是有限的，并且國家對(duì)國有資產(chǎn)的控制也更加制度化、可操作性增強(qiáng)，這一領(lǐng)域造就富裕階層的能力會(huì)降低。反腐力度的加大以及地方財(cái)政的日益緊拙，權(quán)力尋租致富的能力也會(huì)降低。（4）投資選擇的多樣化程度面對(duì)通貨膨脹的威脅與超低利率的壓力，存款人大膽地將買房作為一種貨幣保值增值手段。缺乏合適的投資渠道是今天很多儲(chǔ)蓄者感到頭痛的事。受政策和環(huán)境所限，中國的金融機(jī)構(gòu)短期內(nèi)還是拿不出豐富的金融工具。商業(yè)銀行在清除不良資產(chǎn)包袱和注資之后，貸款的能力增強(qiáng)了，但可貸的項(xiàng)目仍然稀缺，房地產(chǎn)業(yè)仍不可避免地成為其資金投向的主渠道。（5）資本項(xiàng)目開放進(jìn)程國內(nèi)沒有可供選擇的投資工具，資金便向境外流動(dòng)尋找投資機(jī)會(huì)，但資本項(xiàng)目管制將其堵住了。外匯資金可以經(jīng)由金融機(jī)構(gòu)投資于境外，國內(nèi)銀行提供的外匯理財(cái)收益率現(xiàn)已是外匯存款利率的5倍以上，所以外匯存款兩年不增。在人民幣匯率穩(wěn)定與資本項(xiàng)目控制不放的權(quán)衡中，中國事實(shí)上是在加速開放資本項(xiàng)目，這對(duì)國內(nèi)的金融投資趨向?qū)⑹穷嵏残缘摹?006年之后，外資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)大也為境內(nèi)資金投資境外提供了合法的渠道。（6）人民幣升值程度人民幣升值之時(shí)，就是境外投機(jī)資本流出之始，國內(nèi)外商投資企業(yè)的利潤匯回也會(huì)增多。只要使中國的土地、勞動(dòng)力等資源獲得公平的交易價(jià)格，中國的出口競爭力自然就會(huì)下來，人民幣升值并無核心產(chǎn)業(yè)競爭力的長期支撐基礎(chǔ)。人民幣升值預(yù)期是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)推動(dòng)力。（三）人民幣匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響1.人民幣匯率的含義匯率是指一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示的另一種貨幣的價(jià)格。由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣對(duì)其他國家的貨幣要規(guī)定一個(gè)兌換率，即匯率。人民幣匯率就是人民幣兌換另一國貨幣的比率，一般指的是美元兌人民幣的報(bào)價(jià)，即1美元兌換多少人民幣。2、人民幣升值影響房地產(chǎn)價(jià)格的途徑人民幣升值影響房地產(chǎn)價(jià)格主要通有以下幾個(gè)渠道：1.流動(dòng)性渠道：人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)多，而且收益水平相對(duì)可觀，則將有大量的熱錢通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)市場，股市和房地產(chǎn)市場等由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。2.預(yù)期渠道：根據(jù)理性預(yù)期學(xué)派的觀點(diǎn)，預(yù)期是決定人們行為的一個(gè)重要因素。在經(jīng)濟(jì)人的條件下，人們都是追求利潤最大化的；另一方面，“羊群效應(yīng)”非常普遍，并隨著市場的升溫將表現(xiàn)得非常充分。當(dāng)市場預(yù)期人民幣將要繼續(xù)升值時(shí)，大量的短期投機(jī)性資金將涌人中國，這會(huì)對(duì)資本市場和房地產(chǎn)價(jià)格上升起到明顯的推波助瀾作用。3.貨幣渠道(也有人稱為通貨膨脹效應(yīng))：在過去的三年半里，中國的外匯儲(chǔ)備增長了差不多10000億美元，相應(yīng)的中央銀行向市場投放了同樣的基礎(chǔ)貨幣，一部分通過發(fā)行債券進(jìn)行對(duì)沖，另一部分形成過量的基礎(chǔ)貨幣。表現(xiàn)在我國廣義貨幣M2與GDP的比例高達(dá)170 ，大大高于國際上70的平均水平。我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特殊，外貿(mào)依存度高達(dá)60以上，出口部門的商品受國際市場的制約，不可能形成價(jià)格的大幅上揚(yáng)或下跌。過量投放的貨幣就只能被非貿(mào)易部門吸納，最終體現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格上，也就是房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)市場。股票市場由于制度的缺陷，不可能吸收這樣超量投放的流動(dòng)資金，于是房地產(chǎn)市場則成了吸納的主要渠道。從而帶來房地產(chǎn)市場的價(jià)格快速上漲。人民幣升值有助于減少基礎(chǔ)貨幣的投放，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。 根據(jù)上述分析，我將建立多個(gè)模型，以探討人民幣升值對(duì)我房價(jià)的影響。3、人民幣升值對(duì)房價(jià)影響的相關(guān)性分析 （人民幣匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格Eview操作分析及影響）基本模型一：考慮過去19年我國的實(shí)際情況：我國匯率在很長一段時(shí)間實(shí)際上是釘住美元的。1992年以前，人民幣對(duì)外匯率實(shí)行雙軌制，1997年到2004年，我國的匯率是按照一美元兌8.27人民幣固定住。2005年以后我國迫于外界壓力采用有管理的浮動(dòng)匯率，人民幣還是漫長的升值過程。 在此期間我國的房價(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。我設(shè)房價(jià)為被解釋變量FJ,人民幣兌美元的匯率為解釋變量HL（以100為單位）建立下列模型：tttuHLFJ+=21bb上述模型中1是常數(shù)的參數(shù)，是匯率的參數(shù)，u 是隨機(jī)誤差項(xiàng)。根據(jù)附表一的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，得到下列數(shù)據(jù)：Dependent Variable: FJMethod: Least SquaresDate: 05/11/13 Time: 17:33Sample: 1992 2010Included observations: 19VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C4590.1682325.0991.9741820.0648HL-2.6306383.000785-0.8766500.3929R-squared0.043252Mean dependent var2564.833Adjusted R-squared-0.013028S.D. dependent var1133.824S.E. of regression1141.186Akaike info criterion17.01682Sum squared resid22139202Schwarz criterion17.11624Log likelihood-159.6598Hannan-Quinn criter.17.03365F-statistic0.768515Durbin-Watson stat0.101245Prob(F-statistic)0.392897得到的模型是 FJ=4590.1682.63HL發(fā)現(xiàn)一下問題：該模型無論是統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)還是計(jì)量檢驗(yàn)都通不過。該模型的HL的系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量為-.0.87665，系數(shù)的可信度只有60.6%，太小了，表明過去19年中國的房價(jià)FJ與匯率匯率不存在聯(lián)系，同時(shí)，該模型的可決系數(shù)為0.04，表明模型對(duì)樣本數(shù)據(jù)的解釋能力只有4%，表明該模型擬合的很爛。經(jīng)過思考，我認(rèn)為該模型缺乏解釋能力的原因是：1， 樣本數(shù)據(jù)不夠。只有19其的數(shù)據(jù)。2，我國在相當(dāng)長的人民幣對(duì)美元的匯率都固定在8.27，而這段時(shí)間內(nèi)。我國的房價(jià)一直在漲，這段時(shí)間的數(shù)據(jù)更加支持模型得出房價(jià)與固定匯率無關(guān)的結(jié)論。基本模型二：對(duì)模型進(jìn)行下列修正：1、進(jìn)行一下假設(shè)：由于我國是從2005年6月進(jìn)行的匯率改革，我認(rèn)為2005年7月前的匯率和房地產(chǎn)之間不能沒有必然的聯(lián)系。因此，樣本數(shù)據(jù)采用2005年7月以后的數(shù)據(jù)。2、擴(kuò)大樣本量。我將之前模型中的年度數(shù)據(jù)改成月度數(shù)據(jù)，將樣本量擴(kuò)大到71組?；貧w數(shù)據(jù)來自于附表2，匯率單位為100.模型如下：tttuHLFJ+=21bbFJ依然表示房價(jià)，1表示常數(shù)的參數(shù)。2表示匯率的參數(shù)，HL表示匯率，u 表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。用EVIEWS畫出散點(diǎn)圖如下：房價(jià)與匯率之間的散點(diǎn)圖從上圖可以看出HL與FJ之間存在很強(qiáng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系，特別是人民幣兌美元為680附近，這個(gè)匯率上有這么多散點(diǎn)的原因是2008年我國遭遇金融危機(jī)，從這年9月開始我國人民幣兌美元的匯率一直保持在1：6.82附近沒有升值。一直持續(xù)到2010年的5月人名幣有一次迫于外界壓力開始升值。這里就產(chǎn)生了一個(gè)疑問：我國不是參照一籃子子外匯的有管理的浮動(dòng)匯率制嗎？從2008年9月到2010年05月這21個(gè)月，國際上各國匯率大幅波動(dòng)，我國參照的那個(gè)一籃子外匯未必波動(dòng)幅度就恰好使得人民幣兌美元的匯率保持在6.82附近不動(dòng)？回到這題，既然HL與FJ之間存在如此強(qiáng)的負(fù)相關(guān)性，便可以進(jìn)行回歸?；貧w得到一下數(shù)據(jù)： EVIEWs 回顧結(jié)果Dependent Variable: FJMethod: Least SquaresDate: 05/11/13 Time: 16:55Sample: 2005M07 2011M05Included observations: 71VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C12803.20664.021919.281300.0000HL-11.852390.914494-12.960600.0000R-squared0.708833Mean dependent var4221.098Adjusted R-squared0.704613S.D. dependent var768.5497S.E. of regression417.7032Akaike info criterion14.93518Sum squared resid12038842Schwarz criterion14.99892Log likelihood-528.1990Hannan-Quinn criter.14.96053F-statistic167.9771Durbin-Watson stat0.488144Prob(F-statistic)0.000000從上表，我們可以看出模型擬合得非常完美。常數(shù)項(xiàng)和HL的系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量很大，使得系數(shù)在99.99%的置信水平上顯著，即模型中的系數(shù)十分可靠。同時(shí)，可決系數(shù)為70.8%，表明。模型對(duì)樣本值的解釋能力高達(dá)70%以上，擬合的非常好。模型如下：HLFJ-=11.85212803但該模型的經(jīng)濟(jì)含義不大合理：人民幣每升值10個(gè)基點(diǎn)，如從649上升至648（直接標(biāo)價(jià)法），房價(jià)將上漲11.852元。從2005年7月匯改以來人民幣從809.73上升打了648.45，上升了161.33，由模型得出的結(jié)論是人民幣升值使中國房價(jià)平均上漲1912.08元/，而同一時(shí)間全國房價(jià)平均上漲 5654.1632136.64=2400元。模型得出一個(gè)荒誕的結(jié)論，將過去六年我國房價(jià)上漲原因的79.6%歸功于人民幣的上漲，因此，必須修正模型?？紤]到預(yù)期影響因素的房價(jià)模型：從我在開頭給出來的人民幣升值的影響途徑，我將人們對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期也作為了房價(jià)的一個(gè)重大影響因素，房價(jià)上漲通常也會(huì)刺激人們購房動(dòng)機(jī)，尤其是人民幣升值所帶來的熱錢涌入，它們短期性的介入炒房的現(xiàn)象也很普遍，因此，我決定將模型進(jìn)一步進(jìn)一步拓展成為一個(gè)加入上一起房價(jià)作為解釋變量以反映預(yù)期因素的模型，模型如下：tttuHLFJ+b3SFJ sfj將模型進(jìn)一步進(jìn)一步拓展成為一個(gè)加入上一起房價(jià)作為解釋變量的+ +=21bb上模型中FJ表示房價(jià)，SFJ表示上一期房價(jià)，1是常數(shù)的系數(shù)，2是匯率的系數(shù)EVIEWS回歸結(jié)果Dependent Variable: FJMethod: Least SquaresDate: 05/11/13 Time: 00:58Sample: 2005M08 2011M04Included observations: 69VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C3087.5631114.5182.7703110.0073HL-2.8328631.124791-2.5185670.0142SFJ0.7611820.0816049.3277180.0000R-squared0.866504Mean dependent var4218.200Adjusted R-squared0.862459S.D. dependent var745.2997S.E. of regression276.4059Akaike info criterion14.12412Sum squared resid5042413.Schwarz criterion14.22126Log likelihood-484.2822Hannan-Quinn criter.14.16266F-statistic214.1988Durbin-Watson stat2.438720Prob(F-statistic)0.000000HLFJ+ 0.76 SFJ sfj將模型進(jìn)一步進(jìn)一步拓展成為一個(gè)加入上一起房價(jià)作為解釋變量的 -=2.833087.5模型加入上一起的房價(jià)后其解釋能力上升到了從70.8%上升到了86.24%，對(duì)樣本數(shù)據(jù)的解釋能力顯著增加。其每一個(gè)解釋變量的系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量也十分顯著，其中SFJ的顯著性水平高達(dá)99.999%，常數(shù)系數(shù)的顯著性水平也高達(dá)99.3%，HL的顯著性水平雖然較差，也高達(dá)98.6%，表明模型的系數(shù)為0的概率極端的小。同時(shí)，該模型的F統(tǒng)計(jì)量高達(dá)214.1988，表明模型線性關(guān)系存在的概率高達(dá)99.99999%。用該模型預(yù)測一下2011年5月份的數(shù)據(jù)，用以與統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)公布的證實(shí)數(shù)據(jù)做對(duì)比，檢測該模型是否具有預(yù)測價(jià)值預(yù)期影響因素模型的預(yù)測 Eviews預(yù)測圖通過模型預(yù)測出的2011年05月的全國房價(jià)均值是5554.4538（元/），而真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格是5654.165516，誤差只有99元，但我認(rèn)為這個(gè)誤差是可以接受的。該模型具有量好的預(yù)測能力。二匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究（一）匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系理論分析 匯率一直被看成一種相對(duì)價(jià)格，它是一種資產(chǎn)即“價(jià)格”。理論金融資產(chǎn)說認(rèn)為投資者對(duì)金融資產(chǎn)的選擇一起資本跨國流動(dòng)，從而影響匯率變動(dòng)，匯率的波動(dòng)會(huì)影響到資產(chǎn)收益率。對(duì)于投資者而言匯率變動(dòng)的主要原因是通過影響資產(chǎn)的估價(jià)對(duì)資產(chǎn)的供求起平衡作用。因此，影響匯率變動(dòng)的主要原因是影響資本市場供求關(guān)系失衡的因素，如貨幣供應(yīng)量和需求量，預(yù)期收益率等。而預(yù)期影響力人民對(duì)資產(chǎn)的選擇，決定了資產(chǎn)市場供求的變化，對(duì)價(jià)格起到?jīng)Q定性作用。房地產(chǎn)可以看作是一種特殊的商品，既可以用來消費(fèi)也可以用來投資，既是一種商品又是一種資產(chǎn)，同時(shí)還是消費(fèi)品和投資品。正是因?yàn)檫@樣資產(chǎn)市場上匯率的變化以不同的方式影響著房地產(chǎn)市場。分別從資本市場，商品市場和貨幣市場的作用來看可以把匯率機(jī)制分為流動(dòng)性效應(yīng)機(jī)制，預(yù)期效應(yīng)機(jī)制和溢出效應(yīng)機(jī)制。 因?yàn)楸疚难芯康氖侨嗣駧艆R率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，所以以預(yù)期效應(yīng)機(jī)制為主進(jìn)行下列論證分析。（二）匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系理論分析1.預(yù)期效應(yīng)機(jī)制（1）預(yù)期機(jī)制是當(dāng)一國貨幣在升值預(yù)期時(shí)，國外投資者持有大量貨幣購買該國的資產(chǎn)其中以房地產(chǎn)為主，此時(shí)，匯率升值的預(yù)期提高了預(yù)期投資回報(bào)率，推動(dòng)了市場需求的增加，從而提高了房價(jià)。房地產(chǎn)市場的預(yù)期由于具有理性預(yù)期和行為金融的特征，理性的國內(nèi)投資者看到投資國內(nèi)房地產(chǎn)的收益率高于其他財(cái)產(chǎn)，于是加入對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)的投資隊(duì)伍，此時(shí)噪聲交易者也跟風(fēng)入市，將正在升高的房地產(chǎn)價(jià)格推至新高。此時(shí)如果投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，就會(huì)吸引更大規(guī)模的外幣進(jìn)入。由于結(jié)售匯制度，央行不得不在公開市場上拋出人民幣，收購?fù)鈪R，因此外匯供求平衡的需要導(dǎo)致了人民幣現(xiàn)實(shí)的升值，繼而由于人民幣升值也具有外推式預(yù)期的性質(zhì)，而人民幣幣值的低估在次基礎(chǔ)上將進(jìn)一步強(qiáng)化匯率預(yù)期升值的產(chǎn)生。如圖：匯率外資房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制（見附錄a）（2）預(yù)期機(jī)制中的“預(yù)期”不僅僅是指匯率的預(yù)期升值，同時(shí)也蘊(yùn)含了房地產(chǎn)升值的預(yù)期。因?yàn)榉康禺a(chǎn)升值的預(yù)期也吸引了國內(nèi)投資著，再次將匯率預(yù)期升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)效應(yīng)加以放大。目前對(duì)匯率升值影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的預(yù)期機(jī)制分析多僅次于理論討論，證實(shí)層面有所欠缺。因此本文借助人民幣兌美元的遠(yuǎn)期匯率替代人民幣匯率的預(yù)期。2.流動(dòng)性效應(yīng)機(jī)制流動(dòng)性效應(yīng)主要表現(xiàn)為境外資金對(duì)東道國房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動(dòng)。當(dāng)東道國貨幣具有升值預(yù)期或持續(xù)升值時(shí)，投資者首先把外幣兌換成東道國貨幣并在東道國購置房產(chǎn)，等東道國貨幣升值后，投資者再將持有房地產(chǎn)在價(jià)格上漲后出售，并對(duì)換成外幣，就可得到貨幣升值以及房地產(chǎn)價(jià)格上漲兩方面收益。由于房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)較難增加，這種房地產(chǎn)投機(jī)需求勢(shì)必拉高房地產(chǎn)價(jià)格。相反，當(dāng)東道國貨幣發(fā)生貶值時(shí)，這些投資者將拋售持有的房地產(chǎn)，導(dǎo)致反房地產(chǎn)價(jià)格下跌。3.溢出效應(yīng)機(jī)制溢出機(jī)制在匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)機(jī)制當(dāng)中具有重要影響。當(dāng)人民幣匯率升值，出口需求將受到抑制，為了避免經(jīng)濟(jì)受到影響，中央銀行就會(huì)采取擴(kuò)張的貨幣政策，增加貨幣供應(yīng)量；政府也會(huì)采取擴(kuò)張性的財(cái)政政策，增加信貸投放總量，這時(shí)，貨幣供應(yīng)量和信貸投放增量中的一部分就會(huì)流向房地產(chǎn)市場，形式房地產(chǎn)開發(fā)與需求的資金，從而引致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 結(jié)論實(shí)驗(yàn)得出結(jié)論：模型通過了所有的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，計(jì)量檢驗(yàn)，預(yù)測檢驗(yàn)。于是乎，我可根據(jù)模型系數(shù)得出如下精確的結(jié)論：1.人民幣每升值10個(gè)基點(diǎn)（如附表表示就是：649下降的648），將是我國的平均商品房價(jià)格每平米上漲2.83元，與之前的第二個(gè)模型的結(jié)論（人民幣每升值10個(gè)基點(diǎn)，房價(jià)將上漲11.852元）相比更加合理，由此算得人民幣從2005年07月到2011年5月的累計(jì)升值161.33，從而使房價(jià)上漲了456.56元。同期房價(jià)真實(shí)上漲了5654.1632136.64=2400元，人民幣的升值解釋了其19.02%。比較合理2、對(duì)前期房價(jià)這個(gè)解釋變量（SFJ）的設(shè)置則確實(shí)證明了，理性預(yù)期的觀點(diǎn)以及“羊群效應(yīng)”的存在。理論得出結(jié)論：并且通過人民幣匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的研究，得到匯率的變動(dòng)會(huì)影響到資產(chǎn)的價(jià)格和投資收益率及房地產(chǎn)供求和價(jià)格的變動(dòng)。因此，以匯率為主研究了人民幣匯率對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響，得出主要結(jié)論如下：1. 從資本市場，商品市場和貨幣市場的均衡角度來看匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，相應(yīng)的將三大市場的作用分為流動(dòng)性效應(yīng)機(jī)制，預(yù)期效應(yīng)機(jī)制和溢出效應(yīng)機(jī)制。通過對(duì)預(yù)期效應(yīng)機(jī)制的分析得出結(jié)論在人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格體系中預(yù)期機(jī)制即匯率的預(yù)期升值起到重要作用。2. 由于房產(chǎn)是以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，從房產(chǎn)本身和人民幣資產(chǎn)兩個(gè)角度考察，它們都有升值潛力，因此國外大量資金涌入使得中國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅飚升。3. 通過實(shí)證分析表現(xiàn)出人民幣預(yù)期匯率變化與我國房地產(chǎn)價(jià)格變化有重要聯(lián)系，并通過對(duì)昆明市的房地產(chǎn)分析得到結(jié)果是房地產(chǎn)價(jià)格受到預(yù)期匯率的影響，同時(shí)，還說明了人民幣預(yù)期升值會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。4. 人民幣匯率變動(dòng)確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)有聯(lián)系人民幣升值將使調(diào)整中的房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)大量熱錢惡炒的巨大壓力，投資者將本幣兌換成外幣就能夠獲得與升值幅度相應(yīng)的收益。參考文獻(xiàn)1. 所有數(shù)據(jù)均來自中國統(tǒng)計(jì)年鑒2. 李揚(yáng)征：國際金融學(xué)，科學(xué)出版社，2004年，第65頁, 第93頁3. 潘濤：人民幣匯率變動(dòng)與我國房地產(chǎn)業(yè)的影響，商業(yè)現(xiàn)代化，2008年13期4. 沈慶劼：人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)性研究，經(jīng)濟(jì)論壇，2007年06期5. 徐海鑫，楊繼瑞：人民幣匯率變動(dòng)與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，財(cái)經(jīng)縱橫，2008年07期6. 中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局，/7. 宋晗：匯率變化與房地產(chǎn)市場的聯(lián)動(dòng)趨勢(shì)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2007年09期8. 徐偉勛：人民幣匯率對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響 廣東外語外貿(mào)大學(xué)碩士學(xué)位論文 王瓊：淺析人民升值對(duì)我國房地產(chǎn)市場的影響 四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng) 濟(jì)學(xué)附錄1.國民收入(價(jià)值形態(tài))=社會(huì)總產(chǎn)值-已消耗生產(chǎn)資料價(jià)值或國民收入(實(shí)物形態(tài))=社會(huì)總產(chǎn)品-已消耗生產(chǎn)資料. 2.通貨膨脹率=（本期價(jià)格指數(shù)-上期價(jià)格指數(shù)）/上期價(jià)格指數(shù)x100% 3. r=R/H+E(h)+E(e) r：房地產(chǎn)投資預(yù)期回報(bào)率；R/H：房地產(chǎn)租金收益率；E(h)：預(yù)期物業(yè)增值率；E(e)：預(yù)期該國貨幣兌其他國家貨幣跌漲的百分比4.人民幣預(yù)期升值匯率升值外資流入房市房價(jià)上漲更多外資流入a.匯率外資房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制附表一：日期房價(jià)（元/）對(duì)美元匯率19921231994.6554562573.74199312311291.455926578.55199412311408.638586844.91199512311590.863199831.79199612311806.398908829.82199712311997.161319827.94199812312062.569407827.86199912312052.599754827.93200012312111.614139827.81200112312169.718428827.67200212312250.177953827.72200312312359.496741827.69200412312713.905786827.65200512313167.656945807.09200612313366.787659780.87200712313863.903802730.46200812313799.946582683.53200912314695.134682.83201012315029.1487662.29附表二：月度商品房銷售（萬）商品房銷售額(億元）房價(jià)（元/平米）對(duì)美元的匯率20050716526.924938.282988.021967810.820050831202.4710027.373213.646227809.7320050934725.611313.33257.91347809.320051039352.1912925.893284.668528808.420051143388.2314430.143325.819007807.9620051255769.1418080.33241.990104807.0220060155769.1418080.33241.990104806.082006025343.91881.93521.585359804.152006039458.73192.73375.410997801.720060413560.94615.43403.461422801.652006051813762703457.021558801.8820060622976.67957.53463.306146799.56200607273089440.13456.899077797.3220060831384.610870.73463.705129795.8520060935883.3712415.343459.914718790.8720061040780.714053.23446.041878787.9220061146113.916141.43500.332871784.3620061260628.120509.73382.870319780.8720070160628.120509.73382.870319777.762007025371.52247.94184.864563774.0920070310600.84050.83821.22104773.4220070415765.25997.33804.138229770.55200705211488059.83811.140533765.0620070627904.210642.83814.049498761.5520070734137.213142.43849.876381757.3720070840572.815820.33899.237913756.0720070947369.718684.83944.462388751.0820071053564.96212873974.053187746.9220071160156.8924002.63990.000148739.9720071276192.729603.93885.39847730.4620080176192.729603.93885.39847719.982008025144.152154.84188.835862710.5820080310449.564110.53933.658451701.920080414994.155904.83938.06918700.0220080519633.47837.23991.769128694.7220080625892.6310325.43987.775672685.9120080730453.9612221.24013.008489683.8820080834592.2813813.43993.203108683.4520080940320.7615878.53938.045811681.8320081044722.9617590.033933.109526682.5820081149148.3819261.193918.987767683.4920081262088.9424071.413876.923974683.4620090162088.9424071.413876.923974683.82009025131.232396.984671.355601683.7920090311308.745058.644473.212754683.5920090417625.457995.924536.576371682.520090524644.4411388.924621.29389683.2420090634108.5915799.574632.138121683.1920090741754.9819599.594693.952673683.2320090849416.0423463.744748.203215683.1220090958371.0227531.894716.70531682.920091066368.7331529.124750.598663682.8120091175203.1535987.124785.320828682.7220091293713.0443994.544694.601733682.8220100193713.0443994.544694.601733682.72010027155.184115.745752.112456682.6920100315360.927976.85192.918133682.6320100423412.1612425.245307.173708682.6520100530189.4315760.195220.433112682.820100639352.5319819.855036.486854679.0920100745818.6122885.694994.845981677.520100852704.4726418.245012.523606681.0520100963150.2331916.585054.071854670.1120101072428.5536992.285107.416896669.0820101182541.273542277.88895122.03012667.62201012104349.1152478.725029.148787662.27201101104349.1152478.725029.148787658.912011028142.9485241.60786436.990387657.5220110317642.788310151.90795754.140291655.6420110424897.917314077.72555654.17795649.920110532931.641918620.09545654.165516648.45附表三： 月度房價(jià)（元/）美元匯率上一期房價(jià)2005083213.646227809.732988.0219672005093257.91347809.33213.6462272005103284