華盛新外灘房地產(chǎn)估價報告.doc

房地產(chǎn)估價報告項目名稱：所有的位于開福區(qū)湘江中路一段126號華盛新外灘棟的住宅房地產(chǎn)價值評估委 托 方：估 價 方：湖南房地產(chǎn)估價有限公司估價人員： 估價作業(yè)日期：2014年2月20日-2014年2月24日估價報告編號：湘房估字（2014）第號目 錄一、致委托方函3二、估價師聲明4三、估價的假設(shè)和限制條件5四、估價結(jié)果報告8 五、附件14致委托方函：承蒙委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則，對位于開福區(qū)湘江中路一段126號華盛新外灘棟的住宅房地產(chǎn)（建筑面積：172.45）市場價值進(jìn)行了評估。價值時點為2014年2月20日，估價目的是為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象房地產(chǎn)提供價值參考依據(jù)。本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)實用的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格各因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過價格測算，確定估價對象在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下，于價值時點2014年2月20日的公開市場價值為人民幣241.43萬元（大寫：貳佰肆拾壹萬肆仟叁佰元整），單價為14000元/平方米。詳見下表:序號產(chǎn)權(quán)人房產(chǎn)所有權(quán)證號房屋坐落用途建筑面積（）評估單價（元/）評估總價（萬元）1長房權(quán)證開福字第號開福區(qū)湘江中路一段126號華盛新外灘棟住宅172.4514000241.43注：根據(jù)委托方要求，本次評估價格僅為其毛坯房價格，不包含室內(nèi)裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等價格在內(nèi)。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見附后的估價師聲明、估價的假設(shè)與限制條件、估價結(jié)果報告。本估價報告應(yīng)用的有效期自出具報告之日起為壹年。湖南房地產(chǎn)估價有限公司法定代表人： 二一四年二月二十四日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局及中華人民共和國建設(shè)部1999年2月12日聯(lián)合發(fā)布的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已派專業(yè)估價人員對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但評估人員對評估標(biāo)的物的勘察，限于標(biāo)的物的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，以及其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢測的責(zé)任。6、本估價報告系我公司對估價對象進(jìn)行實地查勘的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員獨立撰寫，未邀請其它專家提供重要專業(yè)幫助。7、委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告揭示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價機(jī)構(gòu)以及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。注冊房地產(chǎn)估價師 注冊房地產(chǎn)估價師估價的假設(shè)和限制條件本估價報告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：（一）估價假設(shè)條件1、物業(yè)權(quán)利人擁有估價物業(yè)的合法產(chǎn)權(quán)，在國家法律法規(guī)規(guī)定的剩余使用年限中，享有占有、使用、收益、合法處置等權(quán)益，且不受其他第三方的限制，也不必向政府繳付額外重大費用。2、除估價物業(yè)的權(quán)利外，估價對象權(quán)利人能合法享用及分?jǐn)傉w物業(yè)的各項公共權(quán)益與各項服務(wù)配套設(shè)施。3、鑒于本次估價委托約定和估價師專業(yè)范圍，我們未對估價物業(yè)的權(quán)利歸屬進(jìn)行鑒定和判斷。本報告書中僅根據(jù)我們獲取的資料對估價物業(yè)的權(quán)利狀態(tài)進(jìn)行了引述，該引述不應(yīng)視為估價師對物業(yè)權(quán)利的確認(rèn)或保證。4、物業(yè)權(quán)利人向我們提供了估價物業(yè)相關(guān)的權(quán)利證書、法律文件和基礎(chǔ)資料，物業(yè)權(quán)利人對所提供材料的真實性、合法性、完整性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本估價機(jī)構(gòu)僅對上述材料作一般辨別，具體鑒定由有關(guān)部門負(fù)責(zé)。5、本次估價對象由委托方有關(guān)人員現(xiàn)場指認(rèn)，若與實際不符，應(yīng)重新估價。估價人員現(xiàn)場查勘時，未對估價物業(yè)的基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行測量和實驗，本次評估假設(shè)其無建筑物基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題；估價人員現(xiàn)場查勘時，未對建筑面積進(jìn)行實地測量，估價所采用的建筑面積是依據(jù)估價物業(yè)權(quán)利人提供的權(quán)利文件記載確定,并以該建筑面積為基礎(chǔ)計算估價結(jié)果。如最終確定的建筑面積與本次估價采用的建筑面積存在差異，應(yīng)按估價單價對估價結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。6、本估價結(jié)果是在價值時點公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排他性。7、本估價結(jié)果是估價對象當(dāng)前狀態(tài)于價值時點市場狀況下的客觀合理價格。假設(shè)在此期間房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定且估價對象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提。沒有考慮價值時點以后國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)果的影響。（二）估價限制條件1、本估價結(jié)果系估價專業(yè)人員依照國家有關(guān)規(guī)定出具的意見，具有法律規(guī)定的效力，但受本機(jī)構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。2、本估價報告及結(jié)果僅適用于本次特定估價目的。估價結(jié)果在上述全部假設(shè)條件和限制條件成立的情況下有效。這些假設(shè)、限制條件由估價人員根據(jù)估價原則、國家標(biāo)準(zhǔn)、估價目的和估價對象實際情況提出的。3、本評估報告結(jié)論系為委托方提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。4、本估價報告僅供估價委托方為估價目的使用和送交有關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門審查使用。未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何參考資料，均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其它任何方式公開發(fā)表。因報告使用不當(dāng)產(chǎn)生的后果與估價機(jī)構(gòu)無關(guān)。5、本估價報告自報告出具日起壹年內(nèi)有效。如在本估價報告有效期后使用，我們對此造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。6、若發(fā)生本報告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司進(jìn)行更正。7、本估價報告包括致委托方函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、附件共五部分，必須完整使用方為有效。對僅使用報告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，本公司不承擔(dān)責(zé)任。(三)其他特別說明1、價值時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能、布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果上述因素對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)對本估價結(jié)論作相應(yīng)的調(diào)整，不能直接使用本估價結(jié)論。2、根據(jù)委托方要求，此次估價僅對其毛坯房價格作出評估，評估價格中未包含室內(nèi)裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等價格在內(nèi)。3、委托方未能提供估價對象土地使用證，根據(jù)委托方提供資料及估價師調(diào)查，估價對象為商品房；故本次評估設(shè)定估價對象土地使用權(quán)為出讓。如與土地權(quán)屬登記不一致，評估結(jié)果應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、 委 托 方二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)單位名稱：湖南房地產(chǎn)估價有限公司 法定代表人：估價資質(zhì)：貳級評估資質(zhì)證書號：湘建房(估)證字第號地 址：長沙市芙蓉中路一段大廈三、估價對象1、區(qū)位狀況：位置狀況描述估價對象坐落于開福區(qū)湘江中路一段126號華盛新外灘棟。所在小區(qū)東鄰住宅小區(qū)，南鄰晴佳巷、西鄰湘江大道，北鄰住宅小區(qū)，地理位置較優(yōu)。交通狀況描述估價對象周邊有城市主干道湘江路直通南北、營盤路隧道直達(dá)河西，湘春路、蔡鍔路、湘雅路等次干道環(huán)繞，道路通達(dá)度高，距離公交站約50米，有11、168、804、807、368、907等十余條線路公交車經(jīng)過，交通便捷度高?；A(chǔ)設(shè)施描述估價對象區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到紅線外“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），水、電、氣保障度較高；宗地場地內(nèi)土地平整。公共服務(wù)設(shè)施描述估價對象所在區(qū)域配套有學(xué)校（明德中學(xué)、三角塘小學(xué)、長沙市八中）、幼兒園（長沙師范附幼）、銀行（中國銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄銀行等）、醫(yī)院（湘雅醫(yī)院、省婦幼保健院、市一醫(yī)院、中醫(yī)附二醫(yī)院等）、超市（華潤萬家）、派出所等市政配套設(shè)施及生活配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善。環(huán)境描述估價對象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘兄鞒菂^(qū)地帶；緊臨湘江風(fēng)光帶與湘江，景觀資源好。區(qū)域距離污染源較遠(yuǎn)，基本無大氣、水源、噪音污染。估價對象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘兄鞒菂^(qū)，交通便利，各項公共服務(wù)設(shè)施齊全，且具有良好的環(huán)境景觀資，基本無污染，是長沙市內(nèi)的宜居區(qū)域。2、權(quán)屬狀況：根據(jù)委托方提供資料，估價對象房屋所有權(quán)證登記如下：序號產(chǎn)權(quán)人房產(chǎn)所有權(quán)證號房屋坐落登記時間用途建筑面積 （）建筑結(jié)構(gòu)所在層/房屋總層數(shù)1長房權(quán)證開福字第號開福區(qū)湘江中路一段126號華盛新外灘花園棟2012-4-26住宅172.45鋼混16/33委托方未能提供估價對象土地使用證，根據(jù)委托方提供資料及估價師調(diào)查，估價對象為商品房；故本次評估設(shè)定估價對象土地使用權(quán)為出讓。如與土地權(quán)屬登記不一致，評估結(jié)果應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。3、估價對象現(xiàn)狀：建筑物狀況：所處小區(qū)狀況估價對象座落開福區(qū)湘江中路，小區(qū)為商品房開發(fā)小區(qū)；小區(qū)綠化較好，配套較好。所處建筑物狀況估價對象所在建筑為鋼混結(jié)構(gòu)，建筑年代為2009年，建筑總層數(shù)為33層，估價對象位于16層；建筑設(shè)計為2梯3戶。估價對象狀況估價對象用途為住宅，建筑面積為172.45，室內(nèi)布局為四室二廳，層高約3米，房屋朝向為東西，通風(fēng)采光良好。室內(nèi)裝修狀況估價對象外墻為墻漆，入戶為防盜門；室內(nèi)地面為地板磚（臥室木地板），墻面為墻漆，天花板有吊頂，室內(nèi)為實木門；廚房有整體櫥柜，衛(wèi)生間為蹲式大便器（主衛(wèi)為馬桶）房屋配套狀況建筑物小區(qū)設(shè)置有24小時保安，建筑樓宇設(shè)置有電子防盜門及消防系統(tǒng)；估價對象水、電、氣等基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全。建筑物利用與維護(hù)狀況估價對象所在小區(qū)使用時間約5年，維護(hù)情況較好。注：估價對象室內(nèi)已裝修完畢，但尚未入住。根據(jù)委托方要求，此次評估假設(shè)為室內(nèi)毛坯現(xiàn)狀。土地使用權(quán)狀況：至價值時點，估價對象所在宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到紅線外“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），水、電、氣保障度較高；宗地場地內(nèi)土地平整。4、估價對象范圍與用途界定本次估價對象范圍為位于開福區(qū)湘江中路一段126號華盛新外灘棟的住宅房地產(chǎn)（不含室內(nèi)裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備），建筑面積172.45，房屋登記用途為住宅。四、估價目的為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)。五、價值時點2014年2月20日六、價值類型房地產(chǎn)市場價值，指估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。七、估價依據(jù)1、法律、法規(guī)和政策性文件中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；中華人民共和國土地管理法及實施條例；中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；中華人民共和國物權(quán)法；2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）；房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899-2013）；城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2001）；3、委托方提供的相關(guān)資料4、估價人員實地勘察、市場調(diào)查獲得的資料八、估價原則1、合法原則：要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)； 在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。2、最高最佳使用原則：要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。所謂最高最佳使用是估價對象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。他的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大利益。3、價值時點原則：要求估價結(jié)果是根據(jù)估價目的確定的某個特定日期的價值或價格。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。價值時點原則是指求取某一時點上的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場停止在價值時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準(zhǔn)。4、獨立、客觀、公正原則：要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。5、替代原則：要求估價結(jié)果與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格的偏差在合理范圍內(nèi)。根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格經(jīng)過相互影響與比較之后來決定。房地產(chǎn)價格同樣也遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。九、估價方法估價方法通常有市場法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等幾種常用估價方法。市場比較法適用于類似房地產(chǎn)交易實例較多的房地產(chǎn)評估；收益法適用于有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)評估；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)評估；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價情況下的房地產(chǎn)評估。根據(jù)相關(guān)規(guī)定：有條件采用市場法進(jìn)行評估的，應(yīng)以市場法為主要的估價方法。收益性的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。根據(jù)對目前區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查，近期內(nèi)與估價對象處于同一供求圈，用途、結(jié)構(gòu)、檔次相同或類似的交易較多，因此擬采用市場法進(jìn)行評估；同時，同一區(qū)域內(nèi)，類似房地產(chǎn)出租比較普通，類似房地產(chǎn)有相對穩(wěn)定及長期的潛在收益，因此擬采用收益法作為另一種評估方法；根據(jù)此次評估目的，遵循合法原則、最高最佳使用方式進(jìn)行分析，估價人員認(rèn)為保持現(xiàn)狀使用最為適宜，因此不采用假設(shè)開發(fā)法評估。根據(jù)上述分析，市場依據(jù)充分，不適宜采用成本法進(jìn)行評估；通過綜合分析，此次擬采用收益法、市場法進(jìn)行評估。（一）收益法：是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法的基本公式：因評估目的是抵押，遵循謹(jǐn)慎保守原則，對未來收益變化的情況不加考慮，選用未來收益不變的公式。V= A1-1/(1+R)N/RV房地產(chǎn)在價值時點的收益價格，通常稱為現(xiàn)值R房地產(chǎn)的資本化率A房地產(chǎn)的未來凈運營收益，通常簡稱凈收益N房地產(chǎn)收益年限，是從價值時點開始計算的未來可以獲得收益的持續(xù)時間，通常為收益年限。收益法測算步驟運用收益法估價一般分為以下4個步驟：搜集并驗證可用于預(yù)測估價對象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，例如估價對象及其類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的收入、費用等數(shù)據(jù)資料預(yù)測估價對象的未來收益（如凈收益）求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)選用適宜的收益法公式求出收益價格（二）市場法：是根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量、符合