十二種購(gòu)物中心類型定義及案例.ppt

1 1 九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介 九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu) 十二種購(gòu)物中心類型 九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)上海2010年11月20日 2 本文件是專門為保利地產(chǎn)書寫的 除非得到后續(xù)的詳細(xì)分析和口頭報(bào)告的支持 否則本文件不算完整 本文件不得透露給第三方機(jī)構(gòu) 例外情況是事先得到九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的書面同意 目錄 購(gòu)物中心類型定義城市中心典型案例 深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心類型及價(jià)值定位篩選模型TestingTime 3 A 購(gòu)物中心類型定義 4 購(gòu)物中心的定義 一組建于某一場(chǎng)所的 建筑統(tǒng)一的商業(yè)機(jī)構(gòu) 這一場(chǎng)所是作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)單元來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃 開發(fā) 擁有和管理的 其位置 規(guī)模和商店類型與所服務(wù)的商業(yè)區(qū)域密切相關(guān) 經(jīng)營(yíng)單元根據(jù)商業(yè)類型和總體規(guī)模在場(chǎng)地內(nèi)提供相應(yīng)的停車服務(wù) 一個(gè)購(gòu)物中心至少有三個(gè)以上的商業(yè)機(jī)構(gòu) 美國(guó)城市土地利用協(xié)會(huì) ULI 1947 1999 5 一座好的購(gòu)物中心具備以下的特點(diǎn) 建筑經(jīng)過(guò)統(tǒng)一處理場(chǎng)地內(nèi)有足夠的停車位具有商品運(yùn)輸服務(wù)設(shè)施改善環(huán)境大量店面提供與購(gòu)物有關(guān)的活動(dòng)場(chǎng)所有顯著的特色和強(qiáng)烈的場(chǎng)所感 6 功能訴求 情感訴求 一次性購(gòu)足 品種齊全 專業(yè)化 有限品種 零售公園 零售公園 九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類 在總結(jié)美英等國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展形態(tài)及其專業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)定義的基礎(chǔ)上 九洲遠(yuǎn)景總結(jié)定義了具有典型意義的十二種購(gòu)物中心類型 注 以上定位矩陣圖為典型意義的描述 不屬于嚴(yán)格定義 實(shí)際應(yīng)用中 各購(gòu)物中心會(huì)依據(jù)具體的內(nèi)外部因素制定行業(yè)覆蓋范圍和功能組合 在定位圖的落位可能會(huì)與上圖有所不同 7 九洲遠(yuǎn)景從目標(biāo)消費(fèi)者 選址 商業(yè)組合 購(gòu)物娛樂(lè)傾向性以及消費(fèi)者溝通方面來(lái)描述十二種購(gòu)物中心不同的特性 購(gòu)物中心定義模型 8 不同的營(yíng)銷要素內(nèi)容 購(gòu)物中心向消費(fèi)者呈現(xiàn)著不同的核心價(jià)值和形態(tài) 購(gòu)物中心營(yíng)銷要素 商業(yè)組合 選址條件 消費(fèi)者溝通 購(gòu)物與娛樂(lè)的傾向性 通常有多少個(gè)主力店主力店的類型構(gòu)成是怎樣的 包括行業(yè)類型和業(yè)態(tài)形式主力店的面積占比是多少整體的功能組合中 購(gòu)物 餐飲 娛樂(lè)的比例構(gòu)成是怎樣的 處于怎樣的城市區(qū)位和商圈特性位于市中心區(qū) 郊區(qū) 新區(qū) 居民社區(qū)商圈內(nèi)消費(fèi)者人口特點(diǎn)交通條件 位于城市交通干道 區(qū)域交通干道或社區(qū)交通主道 公共交通情況場(chǎng)地面積 建筑面積的大小所需要覆蓋的有效商圈范圍大小 所采取的建筑形式特征 封閉或開放 樓層數(shù)量動(dòng)線安排 出入口設(shè)置停車場(chǎng)地上或地下的設(shè)置方式 停車位數(shù)量及其面積景觀設(shè)計(jì) 視覺設(shè)計(jì) 消費(fèi)者的消費(fèi)行為是以購(gòu)物為主要內(nèi)容還是以休閑娛樂(lè)為主要內(nèi)容以滿足個(gè)人的自我實(shí)現(xiàn)需求為主還是以滿足家庭基本生活需求為主感性成份更多還是更關(guān)注性價(jià)比的理性消費(fèi)行為 9 1 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 城市購(gòu)物中心 城市購(gòu)物中心 CityCenter 商業(yè)組合 選址條件 消費(fèi)者溝通 購(gòu)物與娛樂(lè)的傾向性 10 城市購(gòu)物中心 CityCenter位于市中心 通常是提供以購(gòu)物為主的 含有休閑娛樂(lè)成份的一站式消費(fèi)場(chǎng)所 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 位于城市中心區(qū)域城市中心主干道旁6 20萬(wàn)平米核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈40公里以上 覆蓋三級(jí)商圈 目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群或某一細(xì)分市場(chǎng)提供以購(gòu)物為主的 含有餐飲 休閑娛樂(lè)成份的 一站式購(gòu)足的消費(fèi)中心提供社交 家庭活動(dòng)與其他附加價(jià)值隨機(jī)性消費(fèi)模式 購(gòu)物60 70 餐飲15 25 休閑娛樂(lè)10 15 多與寫字樓及酒店形成綜合體 3 5個(gè)主力店主力店通常為百貨公司 主題餐飲區(qū) 電影院及其他主題室內(nèi)娛樂(lè)主力店占比40 60 以服裝 休閑娛樂(lè) 餐飲為主 購(gòu)物為主 體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求 感性成份較大 以封閉型的獨(dú)立建筑體為主 big box 有多個(gè)中庭樓層3層以上 多以垂直性交通配合滾梯主出入口外有多出入口地下停車場(chǎng) 500個(gè)停車位以上 1 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 城市購(gòu)物中心 11 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 上海世茂百聯(lián)廣場(chǎng) 上海來(lái)福士廣場(chǎng) 上海正大廣場(chǎng) 12 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 深圳萬(wàn)象城 北京新東新天地 13 超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心 SuperRegionalCenter通常位于郊區(qū)或新區(qū) 具有較大的體量 向消費(fèi)者提供以購(gòu)物為主的 含有休閑娛樂(lè)成份的一站式消費(fèi)中心 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 位于郊區(qū) 城鄉(xiāng)接合部或新區(qū)城市主干道或高速公路出口處超過(guò)8萬(wàn)平米核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈30公里或以上 覆蓋三級(jí)商圈 目標(biāo)消費(fèi)者通常為大眾消費(fèi)群提供以購(gòu)物為主的 含有餐飲娛樂(lè)成份的一站式購(gòu)足的消費(fèi)中心提供社交 家庭活動(dòng)與其他附加價(jià)值隨機(jī)性消費(fèi)模式 目的性消費(fèi)模式 3 5個(gè)主力店折扣型主力店為主 通常為百貨 GMS 大賣場(chǎng) 品類專營(yíng)店 電影院以及其他室內(nèi)娛樂(lè)主力店占比40 60 以服裝 家居 電子 娛樂(lè)休閑 食品雜貨為主 購(gòu)物為主 體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求 感性與理性購(gòu)物較平衡 以封閉型的獨(dú)立建筑體為主 有多個(gè)中庭樓層以三層以下為主 主要為二層多采用滾梯交通多主出入口停車場(chǎng)巨大 1000個(gè)停車位以上 購(gòu)物60 70 餐飲10 20 休閑娛樂(lè)15 20 多與寫字樓及酒店形成綜合體 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 2 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心 14 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 上海港匯廣場(chǎng) 15 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 北京金源時(shí)代購(gòu)物中心 上海龍之夢(mèng)購(gòu)物中心 16 地區(qū)購(gòu)物中心 RegionalShoppingCenter聚焦于較小的商圈 提供相對(duì)齊全的消費(fèi)選擇 而消費(fèi)者行為趨于功能性采購(gòu) 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 位于區(qū)域中心區(qū)域中心主干道旁5 8萬(wàn)平米核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)10公里 目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群或細(xì)分市場(chǎng)以購(gòu)物為主的 含有餐飲休閑娛樂(lè)成份提供社交 家庭活動(dòng)場(chǎng)所及其他附加價(jià)值隨機(jī)性消費(fèi)模式 2 3個(gè)主力店主力店通常為百貨 GMS 大賣場(chǎng) 次主力店為品類專營(yíng)店主力店占比40 60 以服裝 家居 電子 食品雜貨為主 購(gòu)物為主 體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求 感性購(gòu)物為主 以封閉型的獨(dú)立建筑體為主 有中庭3 6層為主垂直性交通配合滾梯一個(gè)主出入口 附有其他出入口較大的停車場(chǎng) 500個(gè)停車位以上 購(gòu)物60 70 餐飲15 25 休閑娛樂(lè)10 15 會(huì)與酒店和寫字樓形成綜合體 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 3 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 地區(qū)購(gòu)物中心 17 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 上海大寧國(guó)際廣場(chǎng) 上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心 北京龍德廣場(chǎng) 18 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 深圳CocoPark 深圳南山海岸城 深圳中信城市廣場(chǎng) 19 鄰里購(gòu)物中心 ResidentialShoppingMall是一種相對(duì)傳統(tǒng)的模式 由于其清晰的便利性和功能性價(jià)值定位 在許多國(guó)家有著較普及的應(yīng)用 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 居民區(qū)附近位于社區(qū)主干道旁面積為0 5 4萬(wàn)平米核心商圈1 5公里 次級(jí)商圈3公里 對(duì)三級(jí)商圈的帶動(dòng)力很弱 目標(biāo)消費(fèi)者為社區(qū)居民 以家庭主婦為主提供日常生活用品購(gòu)物和配套服務(wù)便利和個(gè)人效率目的地購(gòu)物模式 1 2個(gè)主力店主力店通常大賣場(chǎng) 超市 GMS主力店占比40 60 以日常用品 食品為主 購(gòu)物為主 滿足基本需求的購(gòu)物行為 理性購(gòu)物 封閉型底商群樓或獨(dú)立建筑體不超過(guò)四層沒(méi)有中庭雙出入口停車場(chǎng)較小200個(gè)停車位以上 購(gòu)物70 80 餐飲10 15 休閑娛樂(lè)3 5 服務(wù)5 10 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 4 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 鄰里購(gòu)物中心 20 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 深圳歡樂(lè)頌購(gòu)物中心 上海金橋購(gòu)物中心 21 購(gòu)物公園 RetailPark是一種位于郊區(qū)或新區(qū)的 大體量的 具有濃厚的休閑娛樂(lè)特征的購(gòu)物場(chǎng)所 賦予消費(fèi)過(guò)程更多輕松與愉悅的體驗(yàn) 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 位于郊區(qū) 城鄉(xiāng)接合部或新區(qū)城市主干道或高速公路出口處超過(guò)8萬(wàn)平米核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈50公里或以上 目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群具有濃厚的休閑娛樂(lè)特征的購(gòu)物場(chǎng)所提供社交 個(gè)人與家庭的休閑娛樂(lè)目的地消費(fèi)模式 3 5個(gè)以上主力店主力店通常為2個(gè)戶外娛樂(lè)主題 如人造海灘 溜冰場(chǎng)等 以其他主題如購(gòu)物 餐飲作為輔助主力店主力店占比60 70 以大型主題式戶外娛樂(lè) 餐飲 主體購(gòu)物街區(qū)為主 休閑娛樂(lè)為主 體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求 感性消費(fèi)行為為主 開放式的建筑體 內(nèi)外街區(qū)布局為主單體建筑最多為三層 多為一 二層有地上停車場(chǎng) 停車場(chǎng)巨大 停車自由度大 通常每個(gè)建筑體 商鋪都配有停車位置1500個(gè)停車位以上與交通樞紐連接 購(gòu)物40 45 餐飲10 15 休閑娛樂(lè)40 以上多與酒店 寫字樓結(jié)合形成綜合體 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 5 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 購(gòu)物公園 22 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 北京藍(lán)色港灣 23 能量中心 PowerCenter是提供一些專門品類商品的目的地購(gòu)物場(chǎng)所 聚焦一個(gè)或多個(gè)商品種類 商品范圍集中 產(chǎn)品線深 同時(shí)價(jià)格具有極強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 位于郊區(qū)或新區(qū) 交通主干道或高速公路出口處4 10萬(wàn)平米商圈范圍較大 核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈20公里 目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群專門品類商品的目的地購(gòu)物場(chǎng)所高質(zhì)與低價(jià) 個(gè)人效率目的性購(gòu)物模式 3個(gè)以上的主力店 較少數(shù)量的小租戶主力店通常為品類專營(yíng)店 家居商場(chǎng) 大賣場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng) 品牌折扣店等主力店比例可高達(dá)75 90 食品雜貨 DIY 家電 家居 家具 體育用品等為主 購(gòu)物為主 體本需求訴求 理性購(gòu)物為主 獨(dú)立建筑體形成的開放式空間停車場(chǎng)巨大 自由停車1000個(gè)停車位以上 購(gòu)物80 95 餐飲10 20 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 6 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 能量中心 24 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 深圳歐洲城 上海金橋購(gòu)物中心 25 生活時(shí)尚中心 LifestyleCenter為富裕人群供了一個(gè)洋溢自由開放氛圍的目的地休閑消費(fèi)場(chǎng)所 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 通常靠近富裕人群居住區(qū)1 5 5萬(wàn)平米 但可能更大或更小 規(guī)模的適應(yīng)范圍較寬核心商圈1 5公里 次級(jí)商圈3公里 目標(biāo)消費(fèi)者為高收入消費(fèi)群 女性為主濃厚休閑氛圍的消費(fèi)場(chǎng)所自由 休閑 開放 獨(dú)特 追求新穎目的性消費(fèi)模式 主力店比例約為0 50 可能不設(shè)主力店 通常會(huì)有書店 小型百貨店 高檔 時(shí)尚連鎖專賣店 影院 餐廳等 服裝 家具 家居 圖書音像 餐飲娛樂(lè) 休閑為主 體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求 感性消費(fèi)為主 開放的物業(yè)建筑體形式購(gòu)物中心內(nèi)具有濃郁的設(shè)計(jì)氛圍地上停車場(chǎng) 500個(gè)停車位以上 停車自由度大 購(gòu)物30 40 餐飲30 40 休閑娛樂(lè)30 40 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 7 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 生活時(shí)尚中心 26 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 上海新天地 27 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 三里屯Village 28 休閑娛樂(lè)中心 Entertainmentcenter以?shī)蕵?lè)餐飲為主力店 擁有一個(gè)或多個(gè)娛樂(lè)主題 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 通常在市區(qū) 城市主干道或高速公路出口處0 5 4萬(wàn)平米核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈40公里以上 目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)者和旅游者或細(xì)分市場(chǎng)創(chuàng)造休閑 娛樂(lè)的氛圍目的地消費(fèi)模式 通常擁有至少一個(gè)娛樂(lè)主題 娛樂(lè) 餐飲 娛樂(lè)為主 體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求 感性消費(fèi)為主 通常為封閉式建筑 適應(yīng)性較廣其主題反映在設(shè)計(jì)和商品中巨大停車場(chǎng) 500個(gè)停車位以上 8 購(gòu)物10 餐飲30 40 娛樂(lè)50 以上通常與酒店結(jié)合形成綜合體 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 休閑娛樂(lè)中心 29 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 圣詹姆士發(fā)電廠St JamesPowerstation 30 工廠直銷中心 Outletscenter提供知名品牌服裝的工廠直接銷售 其極低的折扣具有很強(qiáng)的價(jià)值吸引力 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 通常在遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū) 城市主干道或高速公路出口處0 5 4萬(wàn)平米核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈30公里以上 目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群提供極具吸引力的低折扣品牌服裝等商品高質(zhì)與低價(jià)目的地購(gòu)物模式 購(gòu)物95 餐飲0 5 通常無(wú)主力店 但擁有具號(hào)召力的品牌眾多品牌商品的工廠直銷店組成 服裝 物業(yè)建筑形式通常為封閉式的有巨大停車場(chǎng) 500個(gè)停車位以上 9 休閑為主 極強(qiáng)的理性消費(fèi) 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 OutletsCenter 31 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 上海百聯(lián)青浦奧特萊斯 北京燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心 32 專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心 SpecialtyMall以經(jīng)營(yíng)某個(gè)品類為主 無(wú)主力店 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 選址適應(yīng)性較廣市區(qū)面積通常在0 4 2萬(wàn)平米 郊區(qū)通常為4 8萬(wàn)平米核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈40公里以上 單個(gè)主題的購(gòu)物中心或成行成市目的地購(gòu)物模式 購(gòu)物80 餐飲5 10 娛樂(lè)0 10 通常與酒店 寫字樓結(jié)合形成綜合體 無(wú)主力店 汽車 家居 服裝 電子 兒童 體育等 購(gòu)物為主 體現(xiàn)基本需求滿足 理性消費(fèi)為主 建筑形式多樣化 內(nèi)部形成街區(qū)形式有方便的停車設(shè)施 10 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心 33 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 上海紅星美凱龍廣場(chǎng) 北京太平洋數(shù)碼廣場(chǎng) 北京賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 34 美食中心 MealMall以經(jīng)營(yíng)餐飲為主 主力店是大型餐飲或餐飲連鎖店 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 選址適應(yīng)性較廣市區(qū)面積通常在1 4萬(wàn)平米 郊區(qū)通常為4 8萬(wàn)平米核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈40公里以上 目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)者和旅游者或細(xì)分市場(chǎng)目的地消費(fèi)模式 購(gòu)物10 15 餐飲60 以上娛樂(lè)20 30 大型餐飲或餐飲連鎖店 中西式正餐 快餐 特色餐飲 休閑食品 咖啡 茶館 娛樂(lè)項(xiàng)目等 餐飲娛樂(lè)為主 滿足基本需求 也可體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求 感性和理性消費(fèi)兼有 建筑形式多樣化 內(nèi)部形成街區(qū)形式交通方便 車位充足 11 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 美食中心 35 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 天津食品街 浦東國(guó)際美食城 案例列舉 36 主題購(gòu)物中心 ThemeShoppingCenter以某一主題為內(nèi)核 配置相應(yīng)的購(gòu)物 餐飲及休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài) 并注重主題情景的營(yíng)造 選址 主力店 主力店行業(yè) 商業(yè)組合 購(gòu)物與娛樂(lè)傾向 功能組合 消費(fèi)者溝通 核心價(jià)值 位于城市中心區(qū)域3 6萬(wàn)平米 但可能更大或更小 規(guī)模的適應(yīng)范圍較寬覆蓋三級(jí)商圈 核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈40公里以上 目標(biāo)消費(fèi)者為中高端消費(fèi)群或某一細(xì)分市場(chǎng)提供以購(gòu)物為主的 含有餐飲 休閑娛樂(lè)成份的 一站式購(gòu)足的消費(fèi)中心提供社交 文化 家庭或其他附加價(jià)值追求精神層面及物質(zhì)層面的雙重滿足 購(gòu)物30 50 餐飲15 25 休閑娛樂(lè)15 25 多融入主題性的展示 互動(dòng)等主題活動(dòng) 1 2個(gè)主力店 次主力店為主主力店通常為主題購(gòu)物 主題餐飲區(qū) 娛樂(lè)及其他主題室內(nèi)娛樂(lè)主力店 次主力店占比40 60 以服裝 休閑娛樂(lè) 餐飲為主 購(gòu)物為主 體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求 感性成份較大 以封閉型的獨(dú)立建筑體為主 big box 有多個(gè)中庭強(qiáng)調(diào)主題情景營(yíng)造 增強(qiáng)客戶體驗(yàn)地下停車場(chǎng) 500個(gè)停車位以上 12 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 主題購(gòu)物中心 37 資料來(lái)源 ULI ICSC BCSC 外部訪談 案頭研究 案例列舉 香港K11藝術(shù)購(gòu)物中心 上海美羅城 38 B 城市中心典型案例 深圳萬(wàn)象城 39 功能訴求 情感訴求 一次性購(gòu)足 品種齊全 專業(yè)化 有限品種 零售公園 零售公園 能量中心 區(qū)域中心 九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類 休閑娛樂(lè)中心 生活時(shí)尚中心 美食中心 主題購(gòu)物中心 工廠直銷中心 專業(yè)市場(chǎng)中心 深圳萬(wàn)象城是一個(gè)典型的城市中心 城市中心 深圳萬(wàn)象城 40 深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心為香港華潤(rùn)集團(tuán)在內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 定位為 深圳最大 華南最好 中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心 萬(wàn)象城購(gòu)物中心簡(jiǎn)介 城市中心 深圳萬(wàn)象城 商業(yè)體量巨大 并與寫字樓 酒店 公寓等物業(yè)共同構(gòu)成綜合體 41 萬(wàn)象城項(xiàng)目位置優(yōu)越 商圈消費(fèi)力較強(qiáng) 具備項(xiàng)目成功運(yùn)作的良好外部條件 項(xiàng)目位置 周邊商圈 深南大道 寶安南路 萬(wàn)象城位于深南大道與寶安南路的交匯處 周圍500米內(nèi)分布有3個(gè)地鐵站 并與最近的大劇場(chǎng)站通過(guò)地下通道實(shí)現(xiàn)直接對(duì)接萬(wàn)象城地處深圳金融商貿(mào)核心區(qū)域 與深圳市標(biāo)志性建筑 地王大廈 隔街相對(duì) 毗鄰深圳證券交易所 中國(guó)人民銀行 深圳發(fā)展銀行 香格里拉 彭年希爾頓 麗晶等酒店 核心商圈內(nèi)人流量大 以收入較高的寫字樓人群為主 城市中心 深圳萬(wàn)象城 位于城市中心位置 42 目標(biāo)消費(fèi)者 周邊寫字樓白領(lǐng)中高收入的深圳居民外地游客 市場(chǎng)定位 中上檔次的現(xiàn)代化購(gòu)物中心協(xié)同購(gòu)物 休閑 餐飲及娛樂(lè)要素文化要素 自由 時(shí)尚 和諧 共享 萬(wàn)象城定位于滿足中高收入人群及游客中高檔次購(gòu)物 餐飲和娛樂(lè)綜合需求的時(shí)尚購(gòu)物中心 城市中心 深圳萬(wàn)象城 目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群或某一細(xì)分市場(chǎng) 體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求 感性成份較大 43 寬闊的中庭設(shè)計(jì) 各樓層之間的便利交通系統(tǒng)以及考究的裝修和燈光效果共同營(yíng)造出萬(wàn)象城 自由 時(shí)尚 舒適 的購(gòu)物氛圍 內(nèi)部墻壁和地面以花崗巖為主要材料 色調(diào)以暖色調(diào)為主 給人時(shí)尚 舒適的感覺 寬闊的中廳設(shè)計(jì)使購(gòu)物者的視野開闊 并獲得豐富視覺感受 由59部扶梯 17部直梯 3部觀光梯構(gòu)件的垂直交通系統(tǒng)使各樓層之間的轉(zhuǎn)換十分便利 城市中心 深圳萬(wàn)象城 以垂直性交通配合滾梯 44 萬(wàn)象城設(shè)置多層停車場(chǎng)并實(shí)現(xiàn)與賣場(chǎng)的無(wú)縫連接 為顧客提供印象深刻的消費(fèi)便利 有效提高了商圈的輻射范圍 地下及地上1 3層均設(shè)置停車場(chǎng) 各層停車場(chǎng)直接與賣場(chǎng)進(jìn)行連通 萬(wàn)象城車流動(dòng)線分析 城市中心 深圳萬(wàn)象城 停車位充足 主出入口外有多出入口 45 萬(wàn)象城餐飲及娛樂(lè)面積占比較大 使之不僅僅滿足人們購(gòu)物需求 同時(shí)成為人們聚會(huì) 休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所 購(gòu)物 餐飲 娛樂(lè) 購(gòu)物 餐飲 娛樂(lè) 城市中心 深圳萬(wàn)象城 以購(gòu)物為主 46 主力店及次主力店在萬(wàn)象城的租戶組合中占居重要地位 其面積占比為52 主力店 其他 次主力店 主力店 次主力店面積占比 主力店 次主力店業(yè)態(tài)和樓層 城市中心 深圳萬(wàn)象城 5個(gè)主力店 主力店占比在40 60 的范圍區(qū)間 47 萬(wàn)象城購(gòu)物中心的主力店在時(shí)尚的主題下覆蓋多種業(yè)態(tài) 兼顧購(gòu)物 餐飲和休閑娛樂(lè)功能 1 2 城市中心 深圳萬(wàn)象城 48 海港飲食管理有限公司旗下的最高級(jí)的食府 位于深圳地標(biāo)性建筑 華潤(rùn)萬(wàn)象城五樓 占地面積超過(guò)8000平方米 一千多平方米無(wú)柱式宴會(huì)廳及層進(jìn)式歌劇院設(shè)計(jì) 聲 電 光完美結(jié)合的高科技舞臺(tái) 適合舉辦各式宴會(huì) 嘉禾影院由全球最大華語(yǔ)電影娛樂(lè)公司嘉禾集團(tuán)投資 擁有7個(gè)放映廳總計(jì)1200個(gè)座位 為深圳規(guī)模最大 素質(zhì)最高的電影院 全部影廳均采用國(guó)際最新 最先進(jìn)的專業(yè)電影視聽設(shè)備 冰紛萬(wàn)象真冰溜冰場(chǎng)總面積約3600平方米 其中冰面面積約1800平方米 高度超過(guò)15米 符合奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó)第一個(gè)花樣滑冰世界冠軍陳露設(shè)立陳露溜冰俱樂(lè)部為溜冰愛好者提供滑冰課程 萬(wàn)象城購(gòu)物中心的主力店在時(shí)尚的主題下覆蓋多種業(yè)態(tài) 兼