房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用.doc

學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以下費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)一、勘探費(fèi)。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探；二、設(shè)計(jì)費(fèi)。包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓中心設(shè)計(jì)費(fèi)三、地形圖測(cè)繪費(fèi)四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性編制費(fèi)五、開(kāi)發(fā)土地平整六、開(kāi)發(fā)土地垃圾清運(yùn)費(fèi)七、回填土費(fèi)用八、定位放線費(fèi)九、三通一平包括臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、臨時(shí)用道路十、開(kāi)發(fā)場(chǎng)地圍墻工程十一、地基檢測(cè)費(fèi)、臨時(shí)辦公室建設(shè)費(fèi)十二、人防異地建設(shè)費(fèi)十三、城市基礎(chǔ)配套費(fèi)和綠化費(fèi)十四、墻改專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)十五、招標(biāo)代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、公證費(fèi)十六、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)十七、合同鑒證費(fèi)十八、公共消防費(fèi)、地震檢測(cè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)用十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)作為契稅計(jì)稅依據(jù)嗎？2016-05-04 15:17:46 作者：姜亞南 來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不應(yīng)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不再是土地出讓價(jià)格的組成部分，而是土地出讓人在取得土地使用權(quán)后，為了后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而向政府繳納的政府性基金，與土地出讓價(jià)格無(wú)關(guān)。稅收實(shí)踐中，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是否應(yīng)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)一直存在較大爭(zhēng)議，在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部意見(jiàn)分歧也很大，對(duì)實(shí)際工作造成很大影響、帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)，需盡快加以明確。筆者經(jīng)過(guò)梳理分析相關(guān)的法規(guī)和政策規(guī)定后認(rèn)為，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不應(yīng)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。在征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)之前，政府征收的是各類(lèi)市政建設(shè)配套費(fèi)。根據(jù)國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知(計(jì)價(jià)格2001585號(hào))和財(cái)政部關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)性質(zhì)的批復(fù)(財(cái)綜函20023號(hào))規(guī)定，各類(lèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。有人認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)征收契稅，其主要依據(jù)就是財(cái)稅2004134號(hào)文件。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知(財(cái)稅2004134號(hào))規(guī)定：“一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。二、以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。”筆者認(rèn)為，財(cái)稅2004134號(hào)文件的規(guī)定已不符合現(xiàn)在的土地出讓模式。土地出讓有出讓毛地和凈地兩種模式。在出讓毛地時(shí)，政府將土地出讓價(jià)格拆分成土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等分別收取。在這種出讓形式下，根據(jù)財(cái)稅2004134號(hào)文件的規(guī)定，市政建設(shè)配套費(fèi)作為土地承受者取得土地使用權(quán)所支付的經(jīng)濟(jì)利益征收契稅并無(wú)不妥。隨著形勢(shì)的發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的修改，目前政府出讓土地只能采取凈地出讓的模式。在這種模式下，前期的土地征收補(bǔ)償?shù)母黝?lèi)費(fèi)用都由政府直接向被征收人支付，并非由土地受讓人直接支付。土地受讓人只需要根據(jù)土地出讓合同向政府支付一口價(jià)的土地出讓金，土地出讓的全部?jī)r(jià)格都體現(xiàn)在了最終的競(jìng)拍價(jià)格或合同價(jià)格上。該土地出讓金作為土地成交總價(jià)款，即是承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，按規(guī)定繳納契稅。所以，若直接依據(jù)財(cái)稅2004134號(hào)文件的規(guī)定將城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)，顯然是對(duì)文件的理解有誤。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)(國(guó)稅函2009603號(hào))規(guī)定，對(duì)通過(guò)“招、拍、掛”程序承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅。該條規(guī)定實(shí)質(zhì)上是對(duì)財(cái)稅2004134號(hào)文件的一種修訂。筆者認(rèn)為，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)與土地使用權(quán)無(wú)關(guān)。市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后，其繳納環(huán)節(jié)和性質(zhì)也發(fā)生了兩個(gè)突出的變化。第一，在繳納環(huán)節(jié)上，由土地受讓人在土地出讓環(huán)節(jié)繳納變成了取得土地使用證后、辦理建筑工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證之前繳納，未繳納的，規(guī)劃部門(mén)不予核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證，住建部門(mén)不予核發(fā)建筑工程施工許可證。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是在取得土地使用權(quán)后，辦理建筑工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證之前，依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的建筑面積計(jì)算繳納。契稅暫行條例第八條規(guī)定的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。當(dāng)契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的交費(fèi)義務(wù)尚未發(fā)生，甚至配套費(fèi)的計(jì)算依據(jù)也尚未確定。第二，在規(guī)費(fèi)性質(zhì)上，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不再是土地出讓價(jià)格的組成部分，而是土地出讓人在取得土地使用權(quán)后，為了后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而向政府繳納的政府性基金，與土地出讓價(jià)格無(wú)關(guān)。目前，根據(jù)計(jì)價(jià)格2001585號(hào)文件的規(guī)定，各地也都制定了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收管理使用辦法。各地的辦法雖不盡相同，但有一點(diǎn)是共同的，即明確規(guī)定城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得作為土地出讓底價(jià)構(gòu)成項(xiàng)目。由此可以看出，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)與土地使用權(quán)無(wú)關(guān)，不能作為契稅的計(jì)稅價(jià)格。另外，從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，根據(jù)財(cái)綜函20023號(hào)文件，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是政府強(qiáng)制征收用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的專(zhuān)項(xiàng)資金，屬于政府性基金的一種，而土地使用權(quán)出讓收入同樣也屬于政府性基金的一種。二者是相互并列的關(guān)系，具有不同的用途和使命，顯然不能將配套費(fèi)作為土地出讓收入的一部分。所以，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)也不能作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。通過(guò)以上分析可見(jiàn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配