萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn).ppt

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 主講 1 目錄 第一部分 商業(yè)零售基礎(chǔ)知識(shí)1 零售業(yè)態(tài)的分類及定義2 購(gòu)物中心的定義及分類3 購(gòu)物中心發(fā)展史4 購(gòu)物中心建筑特征5 購(gòu)物中心定位要素6 購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)7 購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷策劃要點(diǎn)8 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn) 2 目錄 第二部分 商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專業(yè)術(shù)語1 房地產(chǎn)的含義2 商業(yè)房地產(chǎn)的含義3 商業(yè)物業(yè)的分類4 建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語5 招商專業(yè)術(shù)語 3 第一部分 商業(yè)零售基礎(chǔ)知識(shí) 4 1 零售業(yè)態(tài)的定義及分類 零售業(yè)Retailindustry以向消費(fèi)者銷售商品為主 并提供相關(guān)服務(wù)的行業(yè) 零售業(yè)態(tài)RetailFormats零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài) 5 1 零售業(yè)態(tài)的定義及分類 分類原則 零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式 商品結(jié)構(gòu) 服務(wù)功能 以及選址 商圈 規(guī)模 店堂設(shè)施 目標(biāo)顧客和有無固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行分類 分類 食雜店 便利店 折扣店 超市 大型超市 倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店 百貨店 專業(yè)店 專賣店 家居建材商店 購(gòu)物中心 廠家直銷中心 電視購(gòu)物 郵購(gòu) 網(wǎng)上商店 自動(dòng)售貨亭 電話購(gòu)物等 零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類 6 2 購(gòu)物中心的定義及分類 購(gòu)物中心是指 國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的解釋為 購(gòu)物中心是指一群建筑 組合在一起的商業(yè)設(shè)施 按商圈確定其位置 規(guī)模 將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來計(jì)劃 開發(fā)和經(jīng)營(yíng) 并且擁有一定規(guī)模的停車場(chǎng) 由此可見 從嚴(yán)格意義上講 購(gòu)物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài) 而是一種有計(jì)劃地實(shí)施的全新的商業(yè)聚集形式 根據(jù)購(gòu)物中心的建筑 設(shè)施和形態(tài)的不同 國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)又將購(gòu)物中心細(xì)分為 摩爾 Mall 停車場(chǎng)與店鋪間有一定的距離 通常在整體建筑的地下或外圍 而店鋪間有專門的步行街連接 如區(qū)域型 超區(qū)域型購(gòu)物中心 和帶狀中心 店鋪前各有停車場(chǎng) 店鋪間通常沒有專門的步道連接 如鄰里型 社區(qū)型等 7 2 購(gòu)物中心的定義及分類 摩爾 Mall 購(gòu)物中心是指 面積在10萬平方米以上 由專業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度極度齊全 全業(yè)態(tài) 全業(yè)種 行業(yè)經(jīng)營(yíng) 表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征 行業(yè)多 店鋪多 功能多 商品組合的寬度及深度極深 商品高中低檔必須齊備 以保證商品品種齊全 商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司 超市大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店 專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 嚴(yán)格意義上講 小于 0萬平方米的 叫做購(gòu)物中心 大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL 而大于20萬平方米的 可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心SUPERMALL 8 2 購(gòu)物中心的定義及分類 城市綜合體HOPSCA是指 城市綜合體一般是由高級(jí)酒店 高檔寫字樓 大型綜合商業(yè)中心 步行街區(qū) 市民廣場(chǎng)等組成 城市綜合體是將城市中商業(yè) 辦公 居住 旅店 展覽 餐飲 會(huì)議 文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合 并在各部分間建立一種相互依存 相互裨益的能動(dòng)關(guān)系 從而形成一個(gè)多功能 高效率 復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 以功能協(xié)同 空間緊湊 抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn) 表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?因其規(guī)模宏大 功能齊全 城市建筑綜合體常被稱為 城中之城 城市綜合建筑體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑 HOPSCA Hotel 酒店 Office 寫字樓 Parking 停車場(chǎng) Shoppingmall 購(gòu)物中心 Convention 會(huì)議中心 Apartment 公寓 9 2 購(gòu)物中心的定義及分類 購(gòu)物中心分類A 社區(qū)購(gòu)物中心Communityshoppingcenter是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的 面積在5萬平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心 B 市區(qū)購(gòu)物中心Regionalshoppingcenter是在城市的商業(yè)中心建立的 面積在10萬平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心 C 城郊購(gòu)物中心Super regionalshoppingcenter是在城市的郊區(qū)建立的 面積在10萬平方米以上的購(gòu)物中心 D 廠家直銷中心Factoryoutletscenter由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者設(shè)立 專門經(jīng)營(yíng)本企業(yè)品牌商品 并且多個(gè)企業(yè)品牌的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài) 10 2 購(gòu)物中心的定義及分類 11 3 購(gòu)物中心發(fā)展史 早期探索階段美國(guó) 早在19世紀(jì) 美國(guó)購(gòu)物中心建設(shè)拉開序幕 20世紀(jì)20一30年代 購(gòu)物中心在設(shè)計(jì) 開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面取得了顯著的進(jìn)步英國(guó) 20 30年代 英國(guó)郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成小型鄰里中心 開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容 澳大利亞 20年代 購(gòu)物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃 12 3 購(gòu)物中心發(fā)展史 20世紀(jì)50年代成型階段 郊區(qū)大型購(gòu)物中心的發(fā)展 標(biāo)志著購(gòu)物中心已經(jīng)成型 50年代 現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購(gòu)物中心在美國(guó)郊區(qū)正式登場(chǎng)20世紀(jì)60年代勃興階段60年代末期 美國(guó)大小購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)超過10000個(gè)中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展歷史購(gòu)物中心的在中國(guó)的發(fā)展可以追溯到二十世紀(jì)80年代末 中國(guó)開始興建一些綜合性的商業(yè)設(shè)施 通過出租或出售的方式引入一些商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 一般沒有統(tǒng)一的規(guī)范 租售形式雜合 功能單一 服務(wù)和配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏 與規(guī)范的購(gòu)物中心還相差甚遠(yuǎn) 真正的購(gòu)物中心在中國(guó)的出現(xiàn)與發(fā)展 應(yīng)該是90年代的中期 典型代表是廣州的天河城 項(xiàng)目以統(tǒng)一規(guī)劃與管理 只租不賣經(jīng)營(yíng)模式 成為中國(guó)歷史上最為成功的購(gòu)物中心 但在功能的安排和租戶的選擇方面 依然過于單一 不能滿足顧客復(fù)合性的消費(fèi)需求 近年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 人民生活水平 特別是城市居民的生活水平的大幅度提高 加之天河城等第一代購(gòu)物中心開發(fā)成功 刺激了購(gòu)物中心行業(yè)在中國(guó)飛的發(fā)展 新一代的購(gòu)物中心以北京金源燕莎為代表 功能及品牌極大滿足了消費(fèi)者需求 13 4 購(gòu)物中心建筑特征 商業(yè)空間步行化商業(yè)空間室內(nèi)化公共空間社會(huì)化 14 5 購(gòu)物中心定位要素 定位 定位基礎(chǔ) 自身?xiàng)l件分析 市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 城市規(guī)劃條件 定位依據(jù) 消費(fèi)者需求 區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況 A 市場(chǎng)環(huán)境定位 項(xiàng)目可進(jìn)入市場(chǎng)環(huán)境的判斷例如 通過左圖分析 建議本項(xiàng)目可進(jìn)入的市場(chǎng) 大型購(gòu)物中心 中型專業(yè) 專營(yíng)商店及中小規(guī)模專業(yè)市場(chǎng) 15 5 購(gòu)物中心定位要素之定位 B 目標(biāo)客層定位根據(jù)消費(fèi)者需求因素的市場(chǎng)調(diào)查可以得到的前三位的影響因素 品種 價(jià)格 鄰近 通過進(jìn)一步分析各類消費(fèi)者第一及第二需求的組合狀況 識(shí)別份額較大的需求 并將其作為目標(biāo)市場(chǎng) 例如 從需求組合看 在各類市場(chǎng)層面上最主要的存在兩大核心目標(biāo)群體組合 價(jià)格 品種 需求組合和 價(jià)格 鄰近 需求組合 16 5 購(gòu)物中心定位要素之定位 C 經(jīng)營(yíng)檔次定位按照品牌在消費(fèi)者心中的價(jià)值高低可將品牌分出不同的檔次 如高檔 中檔和低檔 不同檔次的品牌帶給消費(fèi)者不同的心理感受和情感體驗(yàn) D 主題定位商業(yè)項(xiàng)目主題的確定需要從目標(biāo)消費(fèi)客群現(xiàn)在及未來的特點(diǎn) 消費(fèi)傾向 消費(fèi)習(xí)慣等等入手 深入考慮項(xiàng)目所屬商業(yè)類型的國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 全面把握各種成功的商業(yè)模式以及新興商業(yè)業(yè)態(tài) 形式 結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目自身的規(guī)劃條件及類型特點(diǎn) 找出具有明顯市場(chǎng)差異化 對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體有強(qiáng)大聚合力 同時(shí)又適合項(xiàng)目自身特點(diǎn)的主題內(nèi)容 來指導(dǎo)項(xiàng)目的整體運(yùn)作 E 其他定位 形象定位 主題定位 特殊功能等等 17 6 購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn) 購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃 通常來講 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)其市場(chǎng)定位 經(jīng)營(yíng)定位和功能定位進(jìn)行劃分 18 6 購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn) 第三代萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 以一個(gè)面積15萬平方米左右的萬達(dá)廣場(chǎng)為例 其主力店約占70 80 室內(nèi)步行街約占20 30 零售業(yè)態(tài)約占50 休閑娛樂餐飲文化等業(yè)態(tài)約占40 配套服務(wù)等功能性業(yè)態(tài)約占10 19 6 購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn) 功能規(guī)劃 抓住購(gòu)物中心的集 買 吃 玩 這三種最基本的消費(fèi)功能 加上多種附加功能的整合及互補(bǔ) 自然可吸引不同需求的多 年齡 客層的客流 因此 一般項(xiàng)目中功能定位是將購(gòu)物 休閑 娛樂 餐飲 文化 酒店 商務(wù)辦公和綜合服務(wù)等多功能于一體 力求滿足消費(fèi)者一天消費(fèi) 一家消費(fèi) 一站消費(fèi)的需求 20 6 購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn) 交通規(guī)劃 購(gòu)物中心的客行交通購(gòu)物中心的步行人流分為兩種 一種是從停車場(chǎng)到購(gòu)物中心的運(yùn)動(dòng) 另一種是從購(gòu)物中心到購(gòu)物中心的運(yùn)動(dòng) 購(gòu)物中心的車流交通車流包括購(gòu)物車流 貨運(yùn)車流和公共交通車流 交通組織原則是分流 讓購(gòu)物交通和后勤貨運(yùn)交通各行其道 購(gòu)物中心交通規(guī)劃分為兩部分 一部分是周圍道路把交通引入購(gòu)物中心 另一部分是購(gòu)物中心自身用地范圍內(nèi)的交通組織和規(guī)劃 以及建筑內(nèi)部的人流組織 21 6 購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn) 平面規(guī)劃 A 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài) 確定承租戶單元的布局和面積大小 為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì) 最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流 提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì) B 柱距與單元面寬有直接關(guān)系 大商店面寬 8 4 6 柱子不宜落在店面線上 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在8 14米比較合適 如果開間方向的柱距是8米 9 14 16 24 那么進(jìn)深可以是2 6 3 6 4 6 9米柱距是 開發(fā)比較常用的選擇 對(duì)于面積分割以及降低施工成功有益 C 平面設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)形狀一定要規(guī)整 簡(jiǎn)單 不要使用曲率過大的圓弧 避免實(shí)用面積太少 不僅便于業(yè)態(tài)布局與商鋪分割 而且有利于未來經(jīng)營(yíng) 方便人流對(duì)不同業(yè)態(tài)不同區(qū)域的識(shí)別 可以通過外立面裝修和頂部造型 美化整個(gè)的外形 平面設(shè)計(jì) 22 6 購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)之平面規(guī)劃 剖面設(shè)計(jì) A 層高B 中庭空間C 從不同的層面同時(shí)引入人流D 垂直交通工具E 景觀的垂直吸引力F 貨區(qū)設(shè)計(jì) 其他要素設(shè)計(jì) 照明 景觀等 23 7 購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷策劃要點(diǎn) 招商要點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查業(yè)態(tài)規(guī)劃 品牌組合 品牌落位招商 租金 政策團(tuán)隊(duì)組建招商方案 計(jì)劃 節(jié)點(diǎn) 原則 方法 啟動(dòng)招商 跟進(jìn)招商 甄選商家合同簽署商家進(jìn)場(chǎng) 24 7 購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷策劃要點(diǎn) 策劃要點(diǎn)A 開業(yè)前項(xiàng)目主題策劃商業(yè)形象策劃招商階段性策劃 招商宣傳推廣 大型招商活動(dòng)策劃 核心商戶選擇與吸引 供應(yīng)商入場(chǎng) B 開業(yè)全方位預(yù)熱宣傳 開業(yè)前兩周 保證有足夠多的客流量 確保95 商戶統(tǒng)一開業(yè) 環(huán)境和氛圍營(yíng)造標(biāo)示和引導(dǎo) 廣義 開業(yè)慶典儀式開業(yè)后延續(xù)宣傳 一周 C 開業(yè)后事件營(yíng)銷文化營(yíng)銷服務(wù)營(yíng)銷 人性化 顧客物流等 目的性促銷 25 8 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) 購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理水平關(guān)系到永續(xù)運(yùn)營(yíng)的成敗 我們必須按可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略 穩(wěn)步提高管理水平 經(jīng)營(yíng)期間的商業(yè)管理主要包括四個(gè)方面 承租商的優(yōu)化管理 整體形象策劃推廣與促銷推廣活動(dòng) 服務(wù)管理 日常的物業(yè)管理 租賃政策 承租商優(yōu)化 日常經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)銷管理 整體形象推廣與促銷推廣 服務(wù)管理 人性化服務(wù) 多元化服務(wù) 商業(yè)物業(yè)管理 日常物業(yè)維護(hù)保安保潔 26 購(gòu)物中心歸屬 產(chǎn)生 發(fā)展 分類 建設(shè) 開業(yè) 運(yùn)營(yíng) 27 第二部分 商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專業(yè)術(shù)語 28 1 房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地 建筑物及其地上的附著物 包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益 又稱不動(dòng)產(chǎn) 是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱 兩者具有整體性和不可分割性 包括 土地建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán)注 房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外 還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán) 抵押權(quán) 土地使用權(quán) 典當(dāng)權(quán)等 29 2 商業(yè)房地產(chǎn)的含義 商業(yè)房地產(chǎn) 人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房 商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售 餐飲 娛樂 健身服務(wù) 休閑設(shè)施等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用于經(jīng)營(yíng)用途的并可出租或出售的房地產(chǎn)形式 它包括購(gòu)物中心 商業(yè)街 主題商場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng) 折扣店 工廠直銷店 娛樂類商業(yè)房地產(chǎn) 住宅和寫字樓的底層商鋪等等 從經(jīng)營(yíng)模式 功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅 公寓 寫字樓 別墅房地產(chǎn)等類別 國(guó)外通行的叫法為零售業(yè)房地產(chǎn) 也有認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的 為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng) 商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場(chǎng) 零售市場(chǎng) 娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng) 社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作 其內(nèi)容包括策劃 招商和日常運(yùn)營(yíng)管理 其任務(wù)是為生產(chǎn)者 或中間商 和消費(fèi)者提供交易平臺(tái) 并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益 30 3 商業(yè)物業(yè)的分類 31 3 商業(yè)物業(yè)的分類 32 4 建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語 規(guī)劃術(shù)語建筑面積密度建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo) 計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí) 通常不包括 0以下地下建筑面積 建筑面積密度的表示公式為 建筑面積密度 總建筑面積 建筑用地面積 m2 hm 容積率一定地塊內(nèi) 總建筑面積與建筑用地面積的比值 是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo) 建筑密度一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例 是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一 計(jì)算公式為 建筑密度 建筑基底總面積 建筑用地總面積道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線 建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物 如外墻 臺(tái)階等 靠臨街面的界線 又稱建筑控制線 建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離 33 4 建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語 綠地率城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例 在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率 綠地應(yīng)包括 公共綠地 宅旁綠地 公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地 即道路紅線內(nèi)的綠地 不包括屋頂 曬臺(tái)的人工綠地 占 基 用 地面積 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積 不包括代征地的面積 總建筑面積 也叫 建筑展開面積 建筑物各層水平投影面積的總和 包括使用面積 輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng) 使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和 在居住建筑中的使用面積也稱 居住面積 輔助面積是指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和 例如居住建筑中的樓梯 走道 廁所 廚房等 使用面積與輔助面積的總和稱 有效面積 結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻 柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和 城市基礎(chǔ)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施兩類 工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng) 給水排水 交通運(yùn)輸 郵電通信 環(huán)境保護(hù) 防災(zāi)安全等工程設(shè)施 社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施 我國(guó)一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施 34 4 建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語 設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語建筑面積房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 如果計(jì)算多個(gè)的建筑面積 則是各房產(chǎn)建筑面積之和 建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積 墻體柱體占地面積 樓梯走道面積 其他公攤面積等 使用面積房產(chǎn)的使用面積 指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定 內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積 公用面積房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便 正常消費(fèi)或生活所設(shè)置的公共走廊 樓梯 電梯間 水箱間等所占面積的總和 開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴} 實(shí)用面積它是 建筑面積 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額 計(jì)租面積作為計(jì)算房租的面積 非住宅用房按建筑面積計(jì)算 35 4 建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語 套內(nèi)面積俗稱 地磚面積 它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體 墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念 動(dòng)既有章可循 也有利可圖 吸引居民和機(jī)構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場(chǎng) 竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和 房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工 經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑 共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值 即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積之和 層高層高是指房產(chǎn)高度以 層 為單位計(jì)量 每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求 這個(gè)高度就叫層高 它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值 實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比 大于使用率 即實(shí)用率 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 36 4 建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語 一次商裝 指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ) 條件及硬件環(huán)境 主要涉及天 地 柱 墻 水 電氣 空調(diào) 消防 安防 廣播設(shè)備 通道 照明 美陳 促銷設(shè)施等方面 二次商裝 指以一次商裝為基礎(chǔ) 為展示品牌和商品形象 按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行的二次裝飾裝修 主要涉及壁柜 柜臺(tái) 貨架 陳列 形象 燈光 色彩等方垂直交通 是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯 電梯和自動(dòng)扶梯 劃分防火分區(qū) 在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施 劃分防煙分區(qū) 是通過設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi) 以便用排煙設(shè)施將其排出 保證人員安全疏散 消防撲救工作順利進(jìn)行 購(gòu)物空間 購(gòu)物空間是在整個(gè)空間中 由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進(jìn)銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng) 交通空間 包括商場(chǎng)內(nèi)的通道 樓梯 自動(dòng)扶梯及電梯 其位置 數(shù)量 布置及寬度等既能使急需型購(gòu)物者迅速到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所 又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為 37 4 建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語 商品展示空間 從常規(guī)的柜架到地臺(tái) 墻面及空中掛件 展示的商品從只能觀賞到可觸摸 可試聽 可試用 創(chuàng)造出視覺焦點(diǎn) 服務(wù)空間 是商品銷售的輔助空間 如 試衣間 聽音室 問訊處 寄存處等 休閑空間 為顧客提供餐飲 休息 娛樂 文化等場(chǎng)所在地 點(diǎn)綴以綠化小品 既滿足了顧客的需求 也促進(jìn)了消費(fèi) 柜臺(tái) 柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示 計(jì)量 包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備 柜臺(tái)或全部用于展示商品 或上部展示商品 下部用于貯藏 貨架 貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類分區(qū)地陳列商品并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施 租賃商鋪 產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易 取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益 對(duì)承租人而言 承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利 轉(zhuǎn)租商鋪 商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系 而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利 商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利 義務(wù)關(guān)系 38 招商專業(yè)術(shù)語 商圈 是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心 沿著一定的方向和距離擴(kuò)展 吸引顧客的輻射范圍 簡(jiǎn)單的說 也就是來店顧客所居住的地理范圍 消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)商業(yè)項(xiàng)目所在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 商業(yè)經(jīng)營(yíng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況 居民的購(gòu)買力及消費(fèi)水平 商品品牌資源及人們的消費(fèi)行為進(jìn)行專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查 為商業(yè)項(xiàng)目的功能規(guī)劃 業(yè)態(tài)定位 市場(chǎng)定位 以及為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略 發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù) 商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模 面積 物業(yè)現(xiàn)狀 進(jìn)行業(yè)態(tài)定位及市場(chǎng)定位 科學(xué)的確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形態(tài)和目標(biāo)市場(chǎng) 樓層定位根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的面積 形狀 層數(shù) 合理確定各樓層的商品經(jīng)營(yíng)類別 面積 區(qū)位 確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套及分布 動(dòng)線設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)企業(yè)的客流動(dòng)線 物流動(dòng)線 人流 員工 動(dòng)線 車流交通進(jìn)行平面和立體的設(shè)計(jì) 39 招商專業(yè)術(shù)語 產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 房屋產(chǎn)權(quán)證書包括 產(chǎn)權(quán)類別 產(chǎn)權(quán)比例 房產(chǎn)坐落地址 產(chǎn)權(quán)來源 房屋結(jié)構(gòu)