房屋買賣中-可以通過行使不安抗辯權(quán)解除合同？.doc

房屋買賣中，可以通過行使不安抗辯權(quán)解除合同？ 鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！合同法第六十八條規(guī)定：“應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應當承擔違約責任?！?第六十九條規(guī)定：“當事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同?！?這是關(guān)于不安抗辯權(quán)的構(gòu)成及行使的規(guī)定。在房屋買賣合同中，應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有喪失或者可能喪失履行債務能力的情形的，可以中止履行，但是應當及時通知對方。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。 這種合同解除權(quán)只是一時性的，在對方恢復了履行能力或者提供了適當?shù)膿：?，其也就不能再行使合同解除?quán)了。 就像確認合同無效都可以在合同法第52條找到依據(jù)一樣，解除合同（法定解除）都可以在合同法第94條【有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。】找到依據(jù)。很明顯，通過行使不安抗辯權(quán)來解除合同在合同法第94條中的依據(jù)就是其第五項：“法律規(guī)定的其他情形” 附劉某某與韓某定金合同糾紛案 案情簡介：2013年9月20日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂房屋買賣合同，約定甲乙雙方在上海中原物業(yè)顧問有限公司（以下簡稱居間方）的居間介紹下，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。具體狀況如下：房屋坐落上海市徐匯區(qū)某街某弄某號某室。權(quán)利人韓某。該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為人民幣1，850，000元。首期房價款，乙方應于簽訂示范合同并申請辦理公證手續(xù)（若需）后當日，通過居間方轉(zhuǎn)付或自行支付甲方首期房價款（含甲方已實際收到的定金）人民幣555，000元。第二期房價款，乙方通過銀行貸款方式支付人民幣1，295，000元。定金責任：本合同所涉定金為擔保本次買賣交易的順利履行而設(shè)立。甲方同意將受到的定金交居間方保管，若甲方將該房地產(chǎn)權(quán)證原件交居間方保管，則甲方可以從居間方處取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方違約不賣，則應向乙方雙倍返還定金；若乙方違約不買，則已支付的定金不予返還。聯(lián)絡地址：甲、乙雙方在本合同簽章處書寫的聯(lián)絡地址或身份證件所載地址即為本合同下任何書面通知的送達地址。若任何一方聯(lián)絡地址變更的，應及時書面通知相對方；若未及時通知，則原地址即視為有效送達地址。2013年9月20日，原告（乙方）作為買受方與作為出賣方的被告（甲方）及居間方上海中原物業(yè)顧問有限公司（丙方）簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，協(xié)議約定，乙方為表示對系爭房屋之購買誠意，向丙方支付意向金人民幣20，000元，作為與甲方進行洽談之用。如甲方在房屋買賣合同上簽字，則該意向金轉(zhuǎn)為定金，以擔保房屋買賣合同履行，并且乙方應于甲方簽署本協(xié)議三日內(nèi)補足定金至人民幣100，000元。2013年9月20日，被告出具收款收據(jù)一份。內(nèi)容為：“茲收到上海中原物業(yè)顧問有限公司轉(zhuǎn)付給本人的款項計人民幣20，000元整。本人確認，上述款項系劉某某（買受人）用于（購買）上海市徐匯區(qū)某街某弄（某坊）某號某室房地產(chǎn)的定金?！?013年10月5日，原告委托律師向被告發(fā)出律師函，內(nèi)容為：原告已支付定金2萬元，但了解到被告雖然為系爭房屋的承租人，但戶口并未在系爭房屋內(nèi)，無法將系爭房屋產(chǎn)權(quán)辦到被告名下，無法達到合同約定的由被告轉(zhuǎn)讓給原告房產(chǎn)的目的。產(chǎn)權(quán)只能辦到被告妻子鄭某名下。故要求被告在收到律師函之日起三日內(nèi)提供由鄭某簽署的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議和房屋買賣合同或其他合理保證措施，以確保房地產(chǎn)的正常過戶。在未獲得保證措施之前，原告拒絕支付剩余定金及履行其他付款義務。逾期或拒絕提供保證措施的，則視為已預期違約，原告將按照房屋買賣合同第12條的規(guī)定要求被告承擔總價款20%的違約責任。截止2013年10月23日，系爭房屋內(nèi)戶口只有鄭某一人，其系韓某妻子，韓某戶口不在系爭房屋內(nèi)。2013年10月25日，經(jīng)房改售房，鄭某成為系爭房屋權(quán)利人。 裁判原文節(jié)選：一審【案號：上海市徐匯區(qū)人民法院（2013）徐民四（民）初字第3736號】本院認為，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形的，可以中止履行，中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。根據(jù)本案查明事實，由于被告沒有系爭房屋內(nèi)戶口，故無法通過房改售房成為系爭房屋的權(quán)利人，亦即無法作為房屋所有人將系爭房屋出售轉(zhuǎn)讓給原告。因被告存在上述喪失或者可能喪失繼續(xù)履行買賣合同的情形，故原告發(fā)送律師函給被告，要求系爭房屋內(nèi)唯一具有戶口的被告妻子鄭某在買賣合同和居間協(xié)議上簽字，或采取其他措施保障系爭房屋正常過戶，并表示如果不提供上述措施，原告拒絕繼續(xù)履行相關(guān)付款義務，系正當行使不安抗辯權(quán)的行為。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，被告并未提供擔?；蛘卟扇∑渌胧┍ＷC合同履行，故原告根據(jù)不安抗辯權(quán)要求解除買賣合同，符合法律規(guī)定，應予支持。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當事人可以依照中華人民共和國擔保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案中，原、被告訂立買賣合同及居間協(xié)議均明確原告支付的定金，為擔保買賣合同的履行而設(shè)立。故被告收取的2萬元定金性質(zhì)為履約定金。原告在買賣合同及居間協(xié)議簽訂后，發(fā)現(xiàn)被告沒有系爭房屋內(nèi)戶口，故無法通過房改售房成為系爭房屋的權(quán)利人，行使不安抗辯權(quán)，要求被告采取措施保證房屋能正常過戶，但被告并未采取措施，致使合同無法履行，故本案系被告違約。原告要求被告按照定金罰則，雙倍返還定金，符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。被告韓某經(jīng)本院合法傳喚，未出庭應訴，視為放棄訴訟權(quán)利。綜上，依照中華人民共和國合同法第六十八條第四款、第六十九條、第九十四條第四款、第一百一十五條、中華人民共和國民事訴訟法第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、解除原告劉某某與被告韓某于2013年9月20日簽訂的房屋買賣合同；二、被告韓某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告劉某某雙倍返還購房定金人民幣40，0