xx市冷凍廠國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方案.doc

XXX市冷凍廠國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方案一、轉(zhuǎn)讓企業(yè)基本情況（一）企業(yè)概況XXX市冷凍廠是XXX市國資委監(jiān)管的國有企業(yè)，成立于XXXX年12月，現(xiàn)法定代表人XXX，位于XXX市南珠西大街。目前該廠正常生產(chǎn)。生產(chǎn)經(jīng)營范圍：代藏代凍、海水產(chǎn)品和肉食速凍加工、冰淇淋和調(diào)味品生產(chǎn)。職工人數(shù)：全廠現(xiàn)有職工XXXX人，其中在職工XXXX人（其中距離法定5年退休職工XXXX人），離退休職工XXX人（其中離休X人，退休XX人）。占地面積：全廠占地XXXXXXX平方米，其中生產(chǎn)經(jīng)營性用地XXXXXX平方米，非生產(chǎn)性用地XXXXXX平方米。土地性質(zhì)為國有劃撥。（二）資產(chǎn)情況：該廠主要資產(chǎn)是冷凍生產(chǎn)線和一幢商業(yè)住宅樓（含土地使用權(quán)）。生產(chǎn)線包括一座低溫冷庫，容量為1500噸；兩間結(jié)凍間，急凍和工業(yè)制冰能力分別為40噸/日和35噸/日；一座冰庫，容量為150噸；一個水產(chǎn)品加工車間，面積為1200平方米，主要設(shè)備為一臺日本進口的MYCOM平板結(jié)凍機，急凍加工能力為1噸/4小時；兩條JSG-500型速凍生產(chǎn)線，每條生產(chǎn)線生產(chǎn)能力為600公斤/1小時。商業(yè)住宅樓座落XXX市文峰路SSSZ號，占地230平方米。XXX市水產(chǎn)養(yǎng)殖資源豐富，擁有豐富的客戶資源，目前該廠是XXX市唯一一家配套齊全的速凍加工企業(yè)，是XXX加工冷凍儲藏企業(yè)的龍頭，市場前景廣闊。（三）主要財務(wù)指標：近三年企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入，上繳稅金，實現(xiàn)利潤情況。 年份項目2003年2004年2005年經(jīng)營收入283萬元246 萬元242.9萬元上繳稅金22.3萬元20萬元21.1萬元實現(xiàn)利潤9.8萬元4.8萬元16.4萬元二、資產(chǎn)評估結(jié)果轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)評估基準日為2006年3月31日。（一）不含土地生產(chǎn)經(jīng)營性凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓標的經(jīng)XXXXXX資產(chǎn)評估事務(wù)所評估并出具了“XXXXX評字（2006）第027號”評估報告，其評估結(jié)果報市國資委備案。1.資產(chǎn)總額 1321.09萬元，其中土地使用權(quán)評估值788萬元；2.負債總額 365.58萬元3.凈資產(chǎn) 955.51萬元4.非生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn) 58.5萬元5.不含土地使用權(quán)生產(chǎn)經(jīng)營性凈資產(chǎn) 109.01萬元（二）土地1.評估值：經(jīng)XXXXX房地產(chǎn)評估有限公司評估出具的“XXXXX2006地估字第121號”評估報告，其評估結(jié)果經(jīng)市國土資源局備案，轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)土地評估結(jié)果如下：（1）評估土地總面積65629.07平方米，其中：生產(chǎn)經(jīng)營性用地面積55540.03平方米，非生產(chǎn)經(jīng)營性土地面積10080.04平方米。（2）評估地價788萬元，其中：生產(chǎn)經(jīng)營性用地607.60萬元，非生產(chǎn)經(jīng)營性土地180.40萬元。（3）生產(chǎn)經(jīng)營性土地出讓金486.08萬元。土地出讓金的計算根據(jù)XXX市國土資源局關(guān)于要求明確XXX市冷凍廠改制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出讓金收取標準的復(fù)函（XX市國土資源函2006239號），按標定地價的80%收取。具體宗地面積、總價及出讓金如下：序號宗地位置土地證號性質(zhì)用途分類面積（m2）總價（萬元）出讓金（萬元）1XX防公路北面廠區(qū)內(nèi)XX國用(1998)字第0130號國有劃撥工業(yè)47629.22466.80373.442XX防公路北面廠區(qū)內(nèi)XX國用(1998)字第0131號國有劃撥工業(yè)3056.6130243XX防公路北面廠區(qū)內(nèi)XX國用(1998)字第0132號國有劃撥住宅1669.3229.9023.924XX防公路北面廠區(qū)內(nèi)XX國用(1998)字第0134號國有劃撥工業(yè)2954.852923.25XXX市文峰路51號XX國用（2002）字第A0054號國有劃撥住宅230.0351.941.52合計55540.03607.60486.08三、職工安置方案根據(jù)該廠經(jīng)職工代表大會討論通過并經(jīng)市勞動和社會保障局審核同意的職工安置方案進行安置職工。（一）職工安置辦法1.改制前原企業(yè)全體職工進行身份置換，解除勞動合同，國有職工身份不再保留。2.在國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益中一次性支付職工解除勞動合同后的經(jīng)濟補償金。（二）安置費用職工安置費用總額約13387028元（具體以市勞動和社會保障局審核確認的安置費用為準）。1.在職職工（121人），合計安置費5793115元。2.離休人員（4人）安置費用計提1438916元。3.退休人員（47人）安置費用計提4772160元。4.特殊人員（2人）的安置費用16980元。5.欠繳各項社會保險費1337144.00元（欠繳截止期為2006年12月31日止，已列入債務(wù)，應(yīng)由受讓方依法優(yōu)先清償）；6.欠發(fā)離休干部補貼28713元（已列入債務(wù)，應(yīng)由受讓方依法優(yōu)先清償）。若轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價格不足以支付，報經(jīng)市政府同意對離退休、內(nèi)退人員十年養(yǎng)老統(tǒng)籌金7373356元和欠繳社會保險費滯納金523576.8元暫緩計提后，職工安置費共需5490095.2元。四、轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)涉及的土地處置方案（一）列入本次轉(zhuǎn)讓范圍的是市冷凍廠的生產(chǎn)經(jīng)營性土地，屬國有劃撥土地。列入出讓范圍的是“XX國用（1998）字第0130號”、“XX國用（1998）字第0131號”、“XX國用（1998）字第0132號”、“XX國用（1998）字第0134號”、“XX國用（2002）字第A0054號”五宗土地，受讓方以出讓方式獲取土地使用權(quán)。根據(jù)XXXXX房地產(chǎn)評估有限公司對轉(zhuǎn)讓標的出具的XXX市冷凍廠六宗土地使用權(quán)企業(yè)改制價格評估（XXX2006地估字第121號），該五宗土地評估價值607.60萬元。根據(jù)XXX市國土資源局關(guān)于要求明確XXX市冷凍廠改制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出讓金收取標準的復(fù)函（XX市國土資函2006239號），轉(zhuǎn)讓時土地使用權(quán)出讓金按標定地價的80%收取，經(jīng)計算本宗土地出讓金為486.08萬元。其中轉(zhuǎn)讓標的“XX國用（1998）字第0130號”國有土地使用權(quán)已設(shè)定抵押權(quán)，抵押期限為2000年11月24日至2003年11月24日，目前該抵押權(quán)尚未注銷。在取得抵押權(quán)人同意的前提下辦理土地出讓、過戶等手續(xù)。（二）未列入轉(zhuǎn)讓范圍的職工住宅樓占用地屬非經(jīng)營性國有劃撥土地，繼續(xù)保留劃撥用地方式，由XXX市國有資產(chǎn)經(jīng)營公司代管。五、轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)涉及的債權(quán)債務(wù)的處置方案（一）轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)主要債權(quán)債務(wù)構(gòu)成（詳見附件：XXX資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司“XXXX評字（2006）第027號”評估報告）1.債權(quán)情況（截止2006年3月31日評估基準日）序號項目金額（元）1應(yīng)收賬款5488.162其他應(yīng)收款46300.70債權(quán)合計51788.862.債務(wù)情況（截止2006年3月31日評估基準日）序號項目金額（元）1短期借款2,278,0002其它應(yīng)付款1,067,987.223應(yīng)付工資51788.934應(yīng)付福利費23,068.925應(yīng)交稅金8,338.226其他未交款1011.187預(yù)提費用225,571.50債務(wù)合計3,655,765.97(二)債權(quán)債務(wù)處置方案1.轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)的所涉及的全部合法有效的債權(quán)債務(wù)，由因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后而設(shè)立或變更后的新企業(yè)負責(zé)與承擔(dān)。2.轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)涉及金融債權(quán)，應(yīng)當(dāng)取得債權(quán)金融機構(gòu)同意轉(zhuǎn)讓的書面意見。3.屬于拖欠職工工資和基本社會保險費用的，依法應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予清償或提供擔(dān)保；屬于其他拖欠職工的債務(wù)，按一般債務(wù)處理。六、轉(zhuǎn)讓方式按規(guī)定在產(chǎn)權(quán)交易市場公開出售轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)全部國有產(chǎn)權(quán)。經(jīng)公開征集產(chǎn)生兩個以上受讓方時，轉(zhuǎn)讓方式與產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)協(xié)商，根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)的具體情況采取拍賣或招投標方式組織實施產(chǎn)權(quán)交易；若產(chǎn)生一個受讓方時，可按程序采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。七、轉(zhuǎn)讓價格的確定轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營性凈資產(chǎn)7166114.79元（含生產(chǎn)經(jīng)營性土地評估價格607.60萬元，其中按土地評估總價80%計算的出讓金為486.08萬元），建議轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)全部國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓底價為717萬元（含土地出讓金486.08萬元）。最終成交價為實際轉(zhuǎn)讓價。土地出讓金由市國資委支付給市國土資源部門上交國庫，再由財政全部返還給市國資委安置轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)職工。八、關(guān)于受讓方和轉(zhuǎn)讓基本條件（一）受讓方應(yīng)當(dāng)具備的條件1.受讓方必須為完全民事行為能力人或合法存續(xù)法人企業(yè)；2.具有良好的財務(wù)狀況和購買轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)的支付能力；3.具有良好的銀行信用、商業(yè)信譽和社會信譽；4.有切實可行的轉(zhuǎn)讓后整合計劃并能將轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)做強的戰(zhàn)略規(guī)劃。（二）轉(zhuǎn)讓基本條件1.按照轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)職工大會通過的安置方案進行安置職工，優(yōu)先聘用轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)職工，并按勞動法的有關(guān)規(guī)定進行管理。2.轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)債權(quán)債務(wù)由受讓方承擔(dān)；3.同等價格條件下，轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)職工優(yōu)先，其次為熟悉冷凍行業(yè)經(jīng)營管理且有較高知名度的企業(yè)或個人優(yōu)先；4.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交割期間，企業(yè)經(jīng)營性盈虧由受讓方承擔(dān)；5.受讓方應(yīng)依照法律、法規(guī)規(guī)定承擔(dān)購買標的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)應(yīng)交納的相關(guān)稅費。（三）受讓方的確定按照所選擇的產(chǎn)權(quán)交易所的交易規(guī)則和程序確定。九、收益與成本估算收入=717萬元（含土地出讓金486.08萬元）；成本（未含產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳的各種稅費）共計5644095.2元，其中：1.報經(jīng)政府同意對離退休、內(nèi)退人員十年養(yǎng)老統(tǒng)籌金和欠繳社會保險費滯納金暫緩計提后職工安置費5490095.2元。2.全面審計費用30000元（含清產(chǎn)核資審計費、離任審計費等）；3.評估費用24000元（按評估協(xié)議收費）；4.交易費用100000元（按ZZZZXXXXX產(chǎn)權(quán)交易所的標準計算）。以上1-4項費用共5644095.20元。十、企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益處置方案（一）收益內(nèi)容1.不含土地的經(jīng)營性凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款；2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價（按市國土資源局確認的土地評估總價20%計價）（二）處置內(nèi)容1.轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)的國有產(chǎn)權(quán)收益的上交（1）不含土地的經(jīng)營性凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款由XXX市國有資產(chǎn)經(jīng)營公司收??；（2）土地出讓金由因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后而設(shè)立或變更后的新企業(yè)繳入市財政國庫。2.國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益處置國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益