房地產開發(fā)成本費用項目及核算內容.doc

房地產開發(fā)成本和期間費用科目規(guī)范一、開發(fā)產品成本核算（一）成本項目一般包括下列六項：1、土地征用及拆遷補償費2、前期工程費3、基礎設施費4、建筑安裝工程費5、配套設施費6、開發(fā)間接費（二）各成本項目的開支范圍如下：1、土地征用及拆遷補償費(1) 土地征用費： 土地出讓金 土地轉讓費 土地開發(fā)費用 繳納的契稅、耕地占用稅 (2) 拆遷補償費： 建筑物拆遷補償支出 安置動遷支出 農作物補償 危房補償(3) 七通一平費：大市政配套費 紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建設費，管線鋪設費 另外還可能包括場地平整費，勘察設計費、臨時設施費(4) 土地閑置費：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未開發(fā)的，將被征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。2、前期工程費 (1) 項目前期報批報建費： 墻改專項基金 水泥基金 人防工程建設費 規(guī)劃管理費 招投標管理費 (2) 規(guī)劃設計費： 總體規(guī)劃設計、單體設計費 管線設計費 改造設計費 可行性研究費 市場調研費 制圖曬圖費 規(guī)劃設計模型制作費 方案評審費(3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。(5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。(6) 預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用。(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。3、基礎設施費(1) 道路工程費：開發(fā)項目內道路鋪設費。(2) 供電工程費：變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費、電源建設費，交納的電增容費等。(3) 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。(4) 供氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。(5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。(7) 電視工程費：小區(qū)內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規(guī)定應交納的有關費用。(8) 照明工程費：小區(qū)內路燈照明設施支出。(9) 綠化工程費：小區(qū)內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。(10) 環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11) 其他：小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。4、建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發(fā)包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。主要包括以下內容：(1) 土建工程費 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。 主體工程費：即土建結構工程費（含地下室部分）。 有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。(2) 安裝工程費 電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。 電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設施安裝費。 給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。 電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。 空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調設施安裝費。 消防安裝工程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設施安裝費。 煤氣、燃氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。 采暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。 門窗安裝工程費：主體工程內的門、窗以及安裝費。上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。(3) 裝修工程費： 公共部位裝修：指過道、入戶大門電梯間等公共部位的裝修 粗裝費：主要指為達到交工驗收標準而對毛坯進行的一般裝修 精裝修：根據與客戶簽訂的精裝修合同進行的裝修所支付的材料和裝修費。(4) 項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現場垃圾清運費、工程保險費等。5、公共設施配套設施費(1) 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。(4) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。6、開發(fā)間接費指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位（主要指開發(fā)部和工程部）為組織和管理開發(fā)產品的開發(fā)建設而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內容包括：(1) 職工薪酬：開發(fā)項目現場管理的人員工資、獎金和津貼。（2）折舊費：用于開發(fā)項目現場的固定資產提取的折舊費。（3）社會保險費：開發(fā)項目現場人員交納的五險一金費用（4）車輛使用費：用于開發(fā)項目現場車輛發(fā)生的費用，包括油費、過橋過路費、車輛保險、車輛維修等。（5）辦公費：開發(fā)項目現場辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、差旅交通、集體取暖等費用。（6）水電費：開發(fā)項目現場自己耗用得得水電費。（7）勞動保護費：開發(fā)項目現場人員的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費。（8）其他費用：開發(fā)項目現場發(fā)生的除上述費用外的其他費用。二、開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為：1、營業(yè)費用 (1) 職工薪酬：銷售部門人員的工資、獎金和津貼。(2) 勞動保險費：銷售部人員繳納的五險一金費用。(3) 折舊費：銷售部門使用的固定資產計提的折舊費。（4）車輛使用費：銷售部門使用車輛發(fā)生的費用，包括油費、過橋過路費、車輛保險、車輛維修等。（5）辦公費：銷售部門辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、集體取暖等費用。（6）差旅費：銷售部門人員外出出差交通、住宿、差旅補助等費用。（7）業(yè)務招待費：銷售部門辦理相關業(yè)務發(fā)生的招待費用，人員出差時的餐費。（8）售樓部費用：小區(qū)內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。(9) 營銷費用：開發(fā)產品銷售、轉讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續(xù)費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。（10）其他費用：除上述費用以外的其他費用。2、管理費用 (1) 職工薪酬：行政管理部門人員的工資、獎金和津貼。 (2) 社會保險費：行政管理部門人員繳納的五險一金費用。(3) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。(4) 業(yè)務招待費：行政管理部門人員發(fā)生的餐費、禮品費、娛樂費及相關費用；人員出差的餐費等。(5) 差旅費：行政管理部門人員因業(yè)務需要外出出差的交通、住宿、差旅補助等費用。(6) 低值易耗品攤銷：行政管理機構購買的低值易耗品一次性計入攤銷。(7) 車輛使用費：行政管理部門使用車輛發(fā)生的費用，包括油費、過橋過路費、車輛保險、車輛維修費用等。(8) 辦公費：行政管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、集體取暖等費用。（9）審計費：中介機構提供相關報告