2020房地產(chǎn)估價師《案例與分析》訓練題.doc

xx房地產(chǎn)估價師案例與分析訓練題 某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監(jiān)理，并按GP950202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設計圖紙質(zhì)量把關。 問題： 項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下： a、收集有關資料; b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容; c、確定監(jiān)理組織; d、確定機構人員; e、設計要把關，按設計和施工兩部分編寫規(guī)劃; f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。 你認為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么? 答案： e不正確，設計階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。 因為業(yè)主沒有委托設計監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關的工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。 f不妥，不需要分階段編寫規(guī)劃。 因為監(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細化，施工圖紙是否完整對監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容影響不大。 某商業(yè)樓建筑面積為5000，于2000年9月1日開工，xx年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業(yè)主于xx年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自xx年3月1日起至2043年2月28日止。在xx年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構估價。 (問題1)采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應( ) A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算 B.按建筑物耐用年限計算 C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算 D.按建筑物已使用年限計算 (問題2)采用收益法估價時，下述觀點不正確的是( ) A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算 B.估價時點應設定為xx年3月1日 C.凈收益中應扣除建筑物折舊額 D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料 (問題3)估價機構評估出該商業(yè)樓在xx年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是( )萬元。 A.2800 B.2940 C.4000 D.4200 (問題4)假設在xx年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比xx年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( ) A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權 B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保 C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不