產業(yè)地產解讀.doc

產業(yè)地產解讀產業(yè)地產，是一種將產業(yè)運營和地產開發(fā)相結合的房地產開發(fā)模式。它是指在新經(jīng)濟和新型工業(yè)化背景下，以產業(yè)為依托，以地產為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術產為研發(fā)用房、生態(tài)寫字樓、經(jīng)濟園區(qū)為主要開發(fā)對象，融合自然資源和社會資源，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能新興產業(yè)形態(tài)，是房產加產業(yè)的綜合體。它注重以房產開發(fā)為基礎，并根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，有目的、有意識的培養(yǎng)某種產業(yè)。以進一步提高地產輻射力、影響力，成為城市經(jīng)濟的重要推動力。產業(yè)地產脫胎于工業(yè)地產、商業(yè)地產，既與工業(yè)地產、商業(yè)地產有一定的類屬性，又具有其自身的特征，突出體現(xiàn)于四大方面：1、實現(xiàn)資源價值最大化產業(yè)地產追求的是資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化。產業(yè)地產的出發(fā)點是將地產資源與其它資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟增長極的培育。比如高新科技產業(yè)地產項目，地產開發(fā)商不能僅僅圍繞地產利潤進行開發(fā)建設，而要兼顧高新科技產業(yè)特點，在規(guī)劃設計上努力為高新科技業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造好的生產、營運、辦公環(huán)境創(chuàng)造條件，以實現(xiàn)經(jīng)濟、社會等資源價值的最大化。2、注重產業(yè)環(huán)境營造產業(yè)地產的表現(xiàn)形式，主要為城市近郊或者郊區(qū)的工業(yè)園，有時表現(xiàn)為整個“產業(yè)城市”。產業(yè)地產的建設并不局限于營造適宜人居住的環(huán)境，而更注重人們創(chuàng)業(yè)的需要。3、投資要求較高產業(yè)地產的開發(fā)雖以政府導向為主，但其運作過程是完全市場化的。由于注重以地產為基礎，以產業(yè)為依托，因此對產業(yè)地產開發(fā)商的資金實力要求較高。產業(yè)地產資金占用周期較長。并且不完全注重資金效益，而必須努力實現(xiàn)資源效益的最大化，因此產業(yè)地產投資回收期限大于住宅地產與商業(yè)地產，這一特點成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進入門檻。產業(yè)地產的動作需要一定實力的投資開發(fā)商參與，這是產業(yè)地產大投資的特點所決定的。這也為政府正確選擇產業(yè)地產商確立了一把準尺。4、基礎設施作用關鍵基礎設施建設是產業(yè)地產快速啟動，形成雛形的基礎，只有過硬的基礎設施，才能達到吸引優(yōu)秀項目/企業(yè)的入駐。在投資者對投資地進行考察時，基礎設施通常是最先引起注意的因素。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件，自然也是其關注的重點中。因此，產業(yè)地產在規(guī)劃上必須充分認識到基礎設施對整個產業(yè)地產運營的關鍵作用，在成本投入上甚至應該向基礎設施傾斜更多。5、增值服務成為亮點近年來投資者對產業(yè)地產的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強調軟環(huán)境的變化趨勢，即投資軟環(huán)境的建設。軟環(huán)境中最為關注的就是能否充分體現(xiàn)出增值服務。產業(yè)地產對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用體現(xiàn)在以下方面：1、企業(yè)加速孵化功能產業(yè)地產通過向企業(yè)提供合理的地產和其他環(huán)境條件，通過各種扶持手段促進企業(yè)逐漸成長壯大，不僅給企業(yè)提供成長過程中的基礎設施等硬環(huán)境，而且還提供高密度的智力資源、完善的社會化服務以及支持型的政策法規(guī)等軟環(huán)境。因此產業(yè)地產發(fā)揮著孵化器的作用，加速了城市的產品孵化與企業(yè)孵化。體現(xiàn)企業(yè)加速孵化功能的產業(yè)地產的目標是營造一個適合企業(yè)發(fā)展生存的特殊環(huán)境，即通過資源支持和精細管理服務，把那些在正常市場條件下難以生存的初創(chuàng)企業(yè)培育成自主經(jīng)營、自負盈虧的成功企業(yè)，從而促進科技成果的商品化，擴大產業(yè)規(guī)模，實現(xiàn)城市的擴大發(fā)展。2、產業(yè)集聚功能產業(yè)地產憑借與其它發(fā)展模式的比較優(yōu)勢，能夠使分別掌握在各種社會組織中的各類資源集聚在一起，協(xié)同發(fā)揮作用。由于產業(yè)地產具有豐富的創(chuàng)新資源和良好的創(chuàng)新環(huán)境，如專業(yè)人才、風險投資、技術信息、優(yōu)惠政策、配套服務等，因此可以吸引那些選擇差別化競爭戰(zhàn)略的與產業(yè)地產設計相符的企業(yè)進入，從而形成企業(yè)集聚。各種組織的集聚，有利于增加競爭氣氛，促進各種組織的分工合作，這又進一步促進了資源的優(yōu)化整合。除企業(yè)集聚外，由于產業(yè)地產特殊的社會支撐環(huán)境，眾多的科技成果、科技人才、創(chuàng)業(yè)者紛紛進入產業(yè)地產園區(qū)，從而使園區(qū)產生區(qū)外不可能產生的集聚效應，因此產業(yè)地產的集聚功能還表現(xiàn)在人力資源集聚、金融資源集聚、物力資源集聚、信息資源集聚和組織資源、政策資源集聚等方面。3、輻射滲透功能輻射滲透作用是指產業(yè)地產區(qū)域對毗鄰區(qū)域和沒有形成產業(yè)的規(guī)模部門的滲透、擴散和影響作用，也包括對地區(qū)的經(jīng)濟、科技和社會等方面發(fā)展的促進作用。佩爾魯克斯等人認為，經(jīng)濟增長不是在每個地方以同速度增加的，在不同時期，增長的勢頭往往集中在某些主導部門和有創(chuàng)新力的行業(yè)，而這些主導部門和有創(chuàng)新力的行業(yè)一般聚焦在某些區(qū)域。因此，國民經(jīng)濟增長在不同時期往往集中在不同的地區(qū)。這些地區(qū)的中心就成為經(jīng)濟發(fā)展極，發(fā)展極對其影響的區(qū)域發(fā)揮著擴散效應。作為形成一定規(guī)劃的產業(yè)地產對經(jīng)濟增長的貢獻率必將遠遠高于毗鄰區(qū)域。以我國相關產業(yè)的相關口徑統(tǒng)計為例，在工業(yè)總產值、利稅總額、出口創(chuàng)匯等方面，以產業(yè)地產形成的科技園區(qū)都以兩位數(shù)百分點增長，而同期區(qū)域經(jīng)濟增長只有幾個百分點。以產為地產形成的科技園區(qū)的經(jīng)濟活動加快了所有在大區(qū)域的物質流、能量流、資金流和信息流，其經(jīng)濟牽引作用越來越強。此外，產業(yè)地產還有利于促進地產科技、教育事業(yè)的發(fā)展，有利于促進地方商業(yè)、交通運輸業(yè)、文化事業(yè)的發(fā)展，有利于廣大勞動就業(yè)機會。4、融合功能融合作用是指產業(yè)地產在推動科技和經(jīng)濟相結合方面發(fā)揮的作用和體現(xiàn)出的能力。一是產業(yè)地產是技術與資金的融合。在整個產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展過程中，最重要的是技術資源和資金的投入。產業(yè)地產依托產業(yè)技術高新企業(yè)所具有的豐富、高質量的技術資源（包括人才、技術裝備和研發(fā)成果等），吸引大量風險資本的同時，還常吸引政府各種形式的資助，如政府補貼、政府擔保的銀行貸款、政府訂貨、政府直接投資R&D項目等。通過研發(fā)項目或產業(yè)化，實現(xiàn)了技術和資金的有機結合，保證了技術創(chuàng)新過程不至于因為技術或資金缺乏而中斷。二是成果與轉化的結合。產業(yè)地產所在的領域是將成果轉化成為生產力最直接的場所。對科技成果，作業(yè)以地產為基礎建立的產業(yè)最關心的問題是技術成果是否能轉化為商品進入市場的問題。在其他地產，企業(yè)家盡管有轉化意愿，但難以獲得有價值的成果信息，成果擁有者即使想轉化，也難以尋覓轉化的合作伙伴，而產業(yè)地產形成以后，同一產業(yè)內的上下游企業(yè)這間交流更多，接觸機會也更頻繁，有利于成果的轉化。同時，作為孵化器的產業(yè)地產領域內，政府和專門中介組織會溝通成果擁有者和企業(yè)家，并為雙方提供便利條件，促成成果的轉化。5、示范功能面對經(jīng)濟全球化大潮，國家之間對外開放、廣泛合作已成為許多政府的明智選擇。為積累經(jīng)驗、推廣運用，政府需要在仔細認證、全面規(guī)劃開放合作的途徑、步驟的基礎上作一些長期的試驗、探索。產業(yè)地產客觀上是城市經(jīng)濟對外開放合作的實驗區(qū)和窗口，其運營經(jīng)驗將對以后更大區(qū)域、更大領域的開放合作具有借鑒意義。產業(yè)地產園區(qū)在技術產品、技術工藝和組織結構等方面的創(chuàng)新對區(qū)域外企業(yè)或其它經(jīng)濟組織產生積極影響和帶動作用。主要表現(xiàn)在：一方面，產業(yè)地產一旦形成，其在技術產品開發(fā)和技術成果利用方面一獲成功，很快便 引起區(qū)域性甚至全國性的學習和效仿活動。當普遍的模仿出現(xiàn)后，就會掀起更大的創(chuàng)新浪潮，促進經(jīng)濟發(fā)展和技術進步。另一方面，產業(yè)地產在企業(yè)運行機制和管理體制改革方面，也成為產業(yè)地產外企業(yè)包括國有企業(yè)改革的樣板。產業(yè)地產的四種開發(fā)模式目前，我國產業(yè)地產開發(fā)常見的模式有四種，即主體企業(yè)引導模式、產業(yè)地產商模式、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式和綜合運作模式1、企業(yè)主導的漸進發(fā)展模式主體企業(yè)引導模式，一般是指在某個產業(yè)領域具有強大綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)自身更好發(fā)展，首先通過獲取大量的自用土地，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；其次，在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地再開發(fā)，建立完善相應配套設施，以出讓、項目租售等方式引起其它同類企業(yè)的聚焦，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的打造及完善。這種模式以主體企業(yè)為主導，一方面符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，一方面又帶動了同種產業(yè)的聚焦，促進了整個城市經(jīng)濟的專業(yè)化建設。但是，相對于城市建設而言，該種模式獨立于政府主導，是完全自發(fā)、自主形成的，因此具有建設速度慢、形成周期長、缺乏整體規(guī)劃、具備一定程度的盲目性等特點，難以作為城市專業(yè)化發(fā)展的主要模式。2、地產商的直接開發(fā)模式產業(yè)地產商模式是房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內與其他地方獲取土地項目，進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關設施的經(jīng)營、管理。最后獲取合理的地產開發(fā)利潤。產業(yè)地產商模式依舊是房地產開發(fā)模式，房產開發(fā)商與整個產業(yè)的結合不緊密，由于地產商的利潤來源點并不建立在產業(yè)的發(fā)展與繁榮上，而產業(yè)本身也并不過分依賴于其所使用的地產，因此難以形成產業(yè)輻射力，是產業(yè)地產的初級開發(fā)運營模式。例如：國際知名物流倉儲地產企業(yè)普洛斯。它專注于物流房產租賃服務，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)劃為行業(yè)等一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產”，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，是常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質依舊是房地產開發(fā)商。3、產業(yè)園區(qū)的協(xié)調開發(fā)模式產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，是指在政府主導下，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展需要，基于區(qū)域經(jīng)濟建設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種因素考慮，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業(yè)發(fā)展項目，以地產為載體，依托產業(yè)項目，實現(xiàn)城市功能建設的完備。這種模式下，政府首先吸引產業(yè)地產商進行符合產業(yè)運營需要的地產規(guī)劃與開發(fā)，在此基礎上，創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件，吸引相關產業(yè)入駐，從而形成產業(yè)化的區(qū)域模塊，提高了產業(yè)地產的輻射力和影響力，當多個產業(yè)地產模式形成時，城市的產業(yè)專業(yè)化水平就得到了質的提升，城市的專業(yè)化形象也就形成了，城市的經(jīng)濟推動力得到大大加強。產業(yè)園區(qū)協(xié)調開發(fā)模式是目前我國各級政府最常使用的產業(yè)地產開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內外經(jīng)濟的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。4、綜合動作模式綜合動作模式是指對上述的產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。由于產業(yè)地產項目一般具有