年項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃報(bào)告.doc

【揚(yáng)州】明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)2011年項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃報(bào)告揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)鳥瞰圖揚(yáng)州明勝管理團(tuán)隊(duì)全家福序=商業(yè)地產(chǎn)是任何國(guó)家在城市化進(jìn)程中最重要的推動(dòng)力量，很明顯，在未來(lái)的三五十年內(nèi)，城市化建設(shè)必將成為中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，新型的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)和開發(fā)模式將在中國(guó)城市化進(jìn)程得到無(wú)限的發(fā)展。新興的城區(qū)需要綜合體的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮，這就需要綜合體盡可能復(fù)合各種城市配套服務(wù)打造一個(gè)功能完備的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)點(diǎn)，從城市綜合體的基本功能來(lái)說(shuō)，商務(wù)辦公和公寓住宅的功能相對(duì)單一，商業(yè)零售和酒店餐飲的功能就會(huì)演變出不同的業(yè)態(tài)。綜合體未來(lái)的價(jià)值大小，在很大程度上取決于建造設(shè)計(jì)之前對(duì)后期營(yíng)運(yùn)中業(yè)態(tài)的需求分析和優(yōu)化組合，這就要求綜合體商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的操盤者必須具備對(duì)綜合體發(fā)展運(yùn)營(yíng)的前瞻性和計(jì)劃性的能力。2011年，是揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)籌建的關(guān)鍵性的一年，是一個(gè)必將載入揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)大事記的劃時(shí)代的年份，該計(jì)劃報(bào)告的制定對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的平穩(wěn)推進(jìn)和成功營(yíng)運(yùn)都具有重大的意義，各環(huán)節(jié)制定的整體計(jì)劃安排將會(huì)對(duì)今后的綜合體保持持續(xù)的盈利能力具有關(guān)鍵的作用。由營(yíng)銷、招商、行政、物管、客服五大專業(yè)領(lǐng)域部門奠基的揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理團(tuán)隊(duì)，在深刻總結(jié)各自實(shí)戰(zhàn)中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后制定的計(jì)劃報(bào)告，對(duì)今后的項(xiàng)目整體建設(shè)和管理具有相當(dāng)重要的借鑒意義和應(yīng)用價(jià)值，該計(jì)劃報(bào)告之所以能做到這一點(diǎn)，原因在于：揚(yáng)州明勝管理公司各職能部門中的核心成員均是相關(guān)行業(yè)中資歷深厚而又年富力強(qiáng)的高端人才，他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐知識(shí)，在更高的層次上把控項(xiàng)目的推動(dòng)。因此，對(duì)本計(jì)劃報(bào)告內(nèi)容的制定和選擇，各部門均有一個(gè)實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)，這是成功編制這本具有高度使用價(jià)值的計(jì)劃報(bào)告的難得而可貴的條件。作為揚(yáng)州目前最大的城市綜合體的締造者來(lái)講，我們不僅要不遺余力塑造企業(yè)的精神文化，更要把城市的歷史文化融入到產(chǎn)品品牌的塑造中去，讓有型的城市綜合體產(chǎn)品承載著揚(yáng)州瑰麗的歷史文明成為現(xiàn)代城市靈魂的光輝夢(mèng)想。是為序 洪斌2010年12月于揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)目 錄=第一篇 行政篇 1第一節(jié) 完善日常行政招聘與配備 2第二節(jié) 建立健全揚(yáng)州公司各項(xiàng)流程制度.3第二篇 招商篇4第一節(jié) 總體目標(biāo) 5第二節(jié) 計(jì)劃內(nèi)容 9第三篇 推廣篇23第一節(jié) 項(xiàng)目定位 24第二節(jié) 推廣計(jì)劃 27第四篇 物業(yè)篇 40第一節(jié) 客服部計(jì)劃41第二節(jié) 安防部計(jì)劃42第三節(jié) 綠化保潔計(jì)劃70第四節(jié) 工程部計(jì)劃71第五節(jié) 人員架構(gòu)及培訓(xùn)計(jì)劃 74第六節(jié) 配合模式資質(zhì)申報(bào) 76第七節(jié) 費(fèi)用分析 78目 錄=第五篇 商管篇78第一節(jié) 廣場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)章制度、公約的制定.79第二節(jié) 廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理方案 82第三節(jié) 建立、實(shí)施進(jìn)場(chǎng)服務(wù)流程 84第四節(jié) 配套套軟件系統(tǒng)的計(jì)劃、落實(shí) 84第五節(jié) 與政府會(huì)晤落實(shí)明發(fā)廣場(chǎng)各項(xiàng)優(yōu)惠政策 84第六節(jié) 實(shí)施商戶服務(wù)項(xiàng)目 85第七節(jié) 開業(yè)前培訓(xùn)計(jì)劃 85第八節(jié) 建立臺(tái)帳管理流程 87第九節(jié) 擬定多種經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo) 87第十節(jié) 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 87展望8991 / 98第一篇 行政篇第一篇 行政篇=根據(jù)本年度工作情況與存在不足，結(jié)合目前公司發(fā)展?fàn)顩r和今后趨勢(shì)，行政部計(jì)劃從下幾個(gè)方面開展2011年度的工作計(jì)劃。一、 完善日常行政招聘與配備2011年行政部需要完成的行政招聘配置目標(biāo)，是在保證公司日常招聘與配置工作基礎(chǔ)之上，作為日常工作中的重要部分和特定情況下的工作內(nèi)容。行政部將嚴(yán)格按公司需要和各部門要求完成此項(xiàng)工作。行政的招聘與配置，不單純是開幾場(chǎng)招聘會(huì)如此簡(jiǎn)單。行政部要按照既定組織架構(gòu)和各部門各職位工作分析來(lái)招聘人才滿足公司運(yùn)營(yíng)需求。也就是說(shuō)，盡可能地節(jié)約人力成本，盡可能地使人盡其才，并保證組織高效運(yùn)轉(zhuǎn)是行政的配置原則。所以，在達(dá)成目標(biāo)過(guò)程中，行政部將對(duì)各部門的人力需求進(jìn)行必要的分析與控制?？紤]到公司目前正處在發(fā)展階段和變革時(shí)期，行政部對(duì)人事招聘與配置工作會(huì)做到三點(diǎn)：滿足需求、保證儲(chǔ)備、謹(jǐn)慎招聘。具體實(shí)施方案：1、 計(jì)劃采取的招聘方式：以現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)為主，兼顧網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、推薦等。其中現(xiàn)場(chǎng)招聘主要考慮：還可以在2、3月份考慮個(gè)別大型人才招聘會(huì)，6、7月份考慮各院校舉辦的應(yīng)屆生見面會(huì)等；報(bào)刊招聘主要以專業(yè)媒體和有針對(duì)性媒體如21世紀(jì)人才報(bào)等；熟人薦才視具體需求和情況確定。2、 具體招聘時(shí)間安排：1 3月份，根據(jù)公司需求參加1至3場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)；67月份，根據(jù)公司需求參加3至5場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)，平時(shí)保持與相關(guān)招聘機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，以備所需；根據(jù)實(shí)際情況變化，行政部在平時(shí)還將不定期參加各類招聘會(huì)。3、 為規(guī)范行政招聘與配置，行政部將人員招聘情況以進(jìn)度表的形式進(jìn)行說(shuō)明。實(shí)施目標(biāo)注意事項(xiàng)：1、 招聘前應(yīng)做好準(zhǔn)備工作：與用人部門溝通,了解特定需求；招聘廣告（招聘職位與要求）的撰寫熟悉；公司宣傳品；一些必需的文具；招聘用表單。招聘人員的形象。2、 安排面試應(yīng)注意：面試方法的選定；面試官的選定；面試題的擬定；面試表單的填寫；面試官的形象；面試結(jié)果的反饋；二、建立健全揚(yáng)州公司各項(xiàng)流程制度加強(qiáng)內(nèi)部管控。加強(qiáng)公司法律事務(wù)的管理，規(guī)范各類合同的上報(bào)工作，認(rèn)真執(zhí)行合同審批流程，預(yù)防經(jīng)營(yíng)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)。三、強(qiáng)化車輛管理、確保公司及領(lǐng)導(dǎo)正常用車，保證行駛安全，精心維護(hù)車輛，節(jié)約油耗。四、根據(jù)集團(tuán)證件、印章管理辦法，保證用章嚴(yán)格控制、規(guī)范使用。五、按時(shí)制定執(zhí)行績(jī)效計(jì)劃及績(jī)效考核，建立公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，持續(xù)不斷的提高組織工作效率，培養(yǎng)員工工作的計(jì)劃性和責(zé)任心，及時(shí)查找工作中的不足并加以調(diào)整改善，從而推進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。加強(qiáng)績(jī)效溝通，促進(jìn)個(gè)人和組織績(jī)效共同提升，確保激勵(lì)機(jī)制在績(jī)效考核中的運(yùn)用。如能持之以恒的的貫徹執(zhí)行，使員工不斷進(jìn)步提升，必然能促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，而企業(yè)的發(fā)展也必定可以給員工提供更好的發(fā)展平臺(tái)和福利，這樣以來(lái)，企業(yè)的管理就會(huì)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)。行政部將會(huì)從以下幾個(gè)方面來(lái)促進(jìn)績(jī)效考核的進(jìn)行：建議對(duì)銷售業(yè)務(wù)主管的績(jī)效考核體系中加入客戶對(duì)督導(dǎo)的評(píng)價(jià)，通過(guò)這種溝通反饋機(jī)制來(lái)達(dá)到業(yè)績(jī)改善和提升的目的。后勤部員工的考核不單有部門主管的對(duì)其的考核，還應(yīng)有主要溝通協(xié)作部門的綜合評(píng)價(jià)，從各方面來(lái)綜合考核員工的工作績(jī)效?？?jī)效考核工作牽涉到各部門各職員的切身利益，因此行政部在保證績(jī)效考核與薪酬體系銜接的基礎(chǔ)上協(xié)助部門主管做好績(jī)效考核的宣傳和釋疑?？?jī)效考核工作本身就是一個(gè)溝通的工作，也是一個(gè)持續(xù)改善的過(guò)程，行政部在操作過(guò)程中會(huì)注意縱向與橫向的溝通，注重聽取各方面的意見和建議，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)工作方法，確保績(jī)效考核工作的順利進(jìn)行。六、大力加強(qiáng)員工崗位知識(shí)、技能和素質(zhì)培訓(xùn)，加大內(nèi)部人才開發(fā)力度。員工培訓(xùn)是將員工自身提高和績(jī)效提高的重要方式之一。2011年培訓(xùn)主要工作是加強(qiáng)員工對(duì)行業(yè)或企業(yè)文化、公司價(jià)值觀以及各項(xiàng)規(guī)章制度的職前培訓(xùn)。其次，適當(dāng)開展拓展培訓(xùn)和知識(shí)、技能方面的培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)不僅能增強(qiáng)員工的工作技能，提高工作績(jī)效，更能深化企業(yè)文化對(duì)員工的影響，增強(qiáng)員工的凝聚力和歸屬感，從而未企業(yè)創(chuàng)造一種寶貴的無(wú)形資產(chǎn)。七、企業(yè)文化的塑造，企業(yè)文化的形成是一個(gè)不斷累積，不斷傳承、不斷發(fā)揚(yáng)光大的過(guò)程，在一個(gè)擁有良好企業(yè)文化的企業(yè)，員工的向心力和凝聚力會(huì)不斷增強(qiáng)，企業(yè)的團(tuán)隊(duì)精神和拼搏精神也會(huì)非常明顯。未來(lái)的一年將會(huì)從以下幾個(gè)方面來(lái)努力：將企業(yè)理念，企業(yè)精神，企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)史，企業(yè)宗旨，企業(yè)的奮斗目標(biāo)對(duì)前進(jìn)員工進(jìn)行宣導(dǎo)。對(duì)所有新進(jìn)員工，在正式上班前做好人事培訓(xùn)和企業(yè)文化的培訓(xùn)。調(diào)動(dòng)公司所有員工的主觀能動(dòng)性，建立和諧融洽的企業(yè)內(nèi)部關(guān)系，集思廣益為企業(yè)服務(wù)。加強(qiáng)對(duì)優(yōu)秀員工，優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的宣傳力度，鼓舞士氣，弘揚(yáng)企業(yè)拼搏精神。加強(qiáng)行政部員工晤談力度，員工晤談主要在員工升遷、調(diào)動(dòng)、離職、學(xué)習(xí)、調(diào)薪，績(jī)效考核或其他因私因公出現(xiàn)思想波動(dòng)時(shí)進(jìn)行。七、做好人員流動(dòng)率的控制與勞資關(guān)系、糾紛的預(yù)見與處理。即保障員工合法權(quán)益，又維護(hù)公司形象和根本利益。2011年主要是從人事招聘、培訓(xùn)、薪酬及考評(píng)方面進(jìn)行改進(jìn)和完善，規(guī)范人事管理工作的各環(huán)節(jié)，減少和杜絕風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。我們將不斷改進(jìn)行政部對(duì)其他部門的支持能力、服務(wù)水平。遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護(hù)公司利益，積極為公司創(chuàng)造更高價(jià)值，力爭(zhēng)取得更大的工作成績(jī)。第二篇 招商篇 第二篇 招商篇=一、總體目標(biāo)： 制定招商方案、招商目標(biāo)及招商計(jì)劃，根據(jù)招商類別制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)等）。1）招商正式啟動(dòng)2010年9月1日到2011年3月30日(主力商家品牌店接洽) 2010年9月1日到2011年9月30日（散鋪招商到位）各階段分別以主力商家接洽/散鋪招商為抓手，同時(shí)開展項(xiàng)目賣場(chǎng)的外立面裝修，初步樹立賣場(chǎng)硬件形象。2）主力店試營(yíng)業(yè)：2011年5月1日本階段以試招商為基礎(chǔ)，最終確定項(xiàng)目發(fā)展定位，據(jù)此全面鋪開大力度招商工作，擴(kuò)大項(xiàng)目影響。3）廣場(chǎng)試營(yíng)業(yè) 2011年10月1日根據(jù)前階段的市場(chǎng)積累與客戶積累，正式開業(yè)經(jīng)營(yíng)，確立項(xiàng)目在揚(yáng)州商業(yè)市場(chǎng)的中高端形象，同時(shí)為下項(xiàng)目一階段招商工作做準(zhǔn)備。附招商計(jì)劃表截至2011年6月，招商進(jìn)度圖示A-11 、A-12（圖A-11）（圖A-12）截至2011年12月，招商進(jìn)度圖示（圖A-12）二、具體計(jì)劃內(nèi)容1、根據(jù)集團(tuán)最近指示，重新制定價(jià)格體系表，制定所有租賃合同文本，參與制定廣場(chǎng)商業(yè)管理公約1）根據(jù)2010年11月30日集團(tuán)招商會(huì)議上總裁的最新指導(dǎo)思想，重新制定價(jià)格體系表，嚴(yán)格執(zhí)行售價(jià)8%的年回報(bào)率，做到一鋪一價(jià)。另一方面，保持與銷售部的聯(lián)絡(luò)，隨時(shí)根據(jù)最新售價(jià)調(diào)整租金價(jià)格，做到與市場(chǎng)同步發(fā)展。附分區(qū)域的簡(jiǎn)表：揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)散鋪位租金匯總表編號(hào)經(jīng)營(yíng)品類建筑面積()占比（%）租 金平均單價(jià) (元/天)年 租 金 (萬(wàn)元/年)1品牌購(gòu)物中心區(qū)24822.3317.65 4.37 3647.38 2餐飲業(yè)（西餐，咖啡廳等）31620.15 22.48 3.26 3730.12 3休閑娛樂業(yè)23632.0316.80 3.66 3175.91 4數(shù)碼手機(jī)專區(qū)3745.522.66 4.43 593.11 5時(shí)尚潮流（小名店）24439.9917.38 3.93 3457.15 6影視配套（風(fēng)味小吃）2044.441.45 1.94 142.49 7超市配套（知名餐飲、家居）22487.2415.99 4.41 3574.38 8小區(qū)配套7857.115.59 3.44 1037.73 合計(jì)140648.81 100.00 3.66 19358.27 見區(qū)域圖A-13（圖A-13）2）制訂及印制招商合同細(xì)則及范本，包括“招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則”等；制訂出一整套招商部管理體系包括（工作流程、業(yè)績(jī)考核、獎(jiǎng)懲條例、著裝要求、資料管理等），保障招商工作的順利開展。3）制訂商業(yè)管理公約，包括制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件及市場(chǎng)管理辦法，保證商戶進(jìn)場(chǎng)工作順利進(jìn)行。2、根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，申請(qǐng)新的價(jià)格優(yōu)惠政策，向集團(tuán)尋求招商支持明年的工作計(jì)劃中，首先要明確主力店招商在整個(gè)招商工作中的重要性，可以說(shuō)主力店招商決定了整個(gè)項(xiàng)目招商工作的成功與否，但同時(shí)也要利用主力店的利好消息，積極促進(jìn)次主力店及餐飲業(yè)態(tài)的進(jìn)駐速度，總結(jié)來(lái)說(shuō)分三個(gè)層次進(jìn)行招商，從主力店、次主力店到小商家，全面出擊。前期提供給主力商家較優(yōu)惠的條件與政策，以吸引次主力店與中小商家的加盟，必然在中小商家的招商條件上有所提高。但整體依舊為了后期的運(yùn)營(yíng)為主，為商家提供優(yōu)惠而有吸引力的條件。根據(jù)之前所做的大量市調(diào)工作，就本項(xiàng)目招商工作而言，仍然任重道遠(yuǎn)，揚(yáng)州目前各大新興商業(yè)都處于招商調(diào)整階段，并且都有不同的招商優(yōu)惠政策，總的來(lái)說(shuō)：需求面積較大的商家，租金承受能力較低，優(yōu)惠期較長(zhǎng)；面積較小業(yè)態(tài)的，相對(duì)而言租金承受能力較高，優(yōu)惠期較短，大多賣場(chǎng)針對(duì)具體的業(yè)態(tài)品牌、所需面積及簽約年限都會(huì)給予適當(dāng)?shù)难b修期和試營(yíng)業(yè)期。如下：1）給予相應(yīng)的免租優(yōu)惠或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)的優(yōu)惠。（普通品牌商家）2）招商過(guò)程中涉及特例商戶（品牌性好，規(guī)模大，號(hào)召力強(qiáng)的商家）做個(gè)案單獨(dú)申報(bào)。如：肯德基，味千拉面，棒約翰，DQ等揚(yáng)州市場(chǎng)上均以扣點(diǎn)合作為主。3）百貨招商很多場(chǎng)都會(huì)有對(duì)標(biāo)桿性品牌貼裝修費(fèi)，墊貨款的一系列優(yōu)惠政策。因此未來(lái)一年內(nèi)本案的招商，希望仍然以“放水養(yǎng)魚”的政策為主，并豐富優(yōu)惠政策，同時(shí)給出相關(guān)建議：注：以上所有業(yè)態(tài)若在2011年3月5月完成簽約給予30%的租金優(yōu)惠；2011年5月2011年10月完成簽約給予20%的租金優(yōu)惠；2011年12月2012年3月完成簽約給予10%的租金優(yōu)惠。此優(yōu)惠條件可在條件滿足的情況下和其他優(yōu)惠條件同時(shí)享受。（計(jì)算公式：特定面積業(yè)態(tài)租金優(yōu)惠政策簽約時(shí)間優(yōu)惠政策+管理費(fèi)優(yōu)惠期+試營(yíng)業(yè)期+裝修期）。3、為加快招商進(jìn)度，積極洽談主力店客戶，推進(jìn)主力店的洽談進(jìn)程上述主力店客戶中，經(jīng)過(guò)多輪洽談接觸，列出如下重點(diǎn)客戶：業(yè)態(tài)重點(diǎn)客戶跟進(jìn)情況超市沃爾瑪多次聯(lián)系，到其上海拜訪拓展總監(jiān)王總，促成對(duì)方到揚(yáng)州實(shí)地考察。其分管經(jīng)理蘇經(jīng)理到揚(yáng)州考察項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、周邊人口市場(chǎng)情況調(diào)研，對(duì)方有初步合作意向，現(xiàn)在正在做內(nèi)部評(píng)審方案上報(bào)，我方將做進(jìn)一步跟進(jìn)。樂購(gòu)目前處于對(duì)方對(duì)我司項(xiàng)目評(píng)估階段。樂天瑪特合同洽談階段永輝超市合同洽談階段百貨金鷹百貨通過(guò)與揚(yáng)州金鷹王東來(lái)及金鷹集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的多次洽談，雙方對(duì)合作條件取得一致共識(shí)，目前正在對(duì)工程條件、廣告位、導(dǎo)視系統(tǒng)等進(jìn)行深入洽談。新世界百貨項(xiàng)目考察階段歲寶百貨合同洽談階段連鎖餐飲肯德基麥當(dāng)勞明確進(jìn)駐意向，目前處于位置確認(rèn)階段，同時(shí)對(duì)方關(guān)注主力店的品牌及進(jìn)駐時(shí)間味千拉面明確進(jìn)駐意向，目前處于位置確認(rèn)階段，同時(shí)對(duì)方關(guān)注合作方式以及主力店的品牌及進(jìn)駐時(shí)間棒約翰已經(jīng)確認(rèn)位置，并給出初步合作條件，目前處于合同洽談期DQ已經(jīng)確認(rèn)位置，并給出初步合作條件，目前處于合同洽談期漢拿山已經(jīng)確認(rèn)位置，對(duì)方關(guān)注主力店的品牌及進(jìn)駐時(shí)間85已經(jīng)確認(rèn)位置，對(duì)方關(guān)注主力店的品牌及進(jìn)駐時(shí)間大型餐飲東駿海鮮酒樓項(xiàng)目考察階段九鼎餐飲集團(tuán)對(duì)方已確認(rèn)位置，就我司合作，正在做相應(yīng)方案阿瓦山寨已經(jīng)確認(rèn)位置，并給出初步合作條件，目前處于合同洽談期百姓人家已經(jīng)確認(rèn)位置，對(duì)方關(guān)注主力店的品牌及進(jìn)駐時(shí)間百貨屈臣氏明確進(jìn)駐意向，目前處于位置確認(rèn)階段，同時(shí)對(duì)方關(guān)注合作方式以及主力店的品牌及進(jìn)駐時(shí)間娛樂會(huì)所加洲森林KTV合同洽談?dòng)螛冯娡娉Ｖ菘铸垐@項(xiàng)目考察、合作條件洽談綜合上述重點(diǎn)品牌的接觸進(jìn)程和談判情況，明年的工作應(yīng)該明確超市百貨招商在整個(gè)招商工作中的重要性,可以說(shuō)百貨超市招商決定了整個(gè)項(xiàng)目招商工作的成功與否,但同時(shí)也要利用好主力店,積極促進(jìn)次主力店及餐飲業(yè)態(tài)以及散鋪的進(jìn)駐速度。4、跟進(jìn)已簽約主力店，如金逸影城、蘇寧電器等的簽約進(jìn)場(chǎng)工作1）協(xié)助主力店做好工程裝修、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)通過(guò)我公司有關(guān)部門審核。協(xié)助主力店商戶的工程裝修、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)送工程審核部門通過(guò)審核蓋章，開出準(zhǔn)許進(jìn)場(chǎng)通知書，領(lǐng)取準(zhǔn)許施工的工作牌，方可進(jìn)場(chǎng)裝修、施工。2）協(xié)助主力店做好進(jìn)場(chǎng)施工、裝修等一系列相關(guān)手續(xù)。待主力店商戶領(lǐng)取準(zhǔn)許施工的工作牌后，方能引導(dǎo)商戶進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行施工和裝修，并嚴(yán)格按照施工和裝修規(guī)范進(jìn)行工作3）協(xié)助公司有關(guān)部門做好主力店施工、裝修的監(jiān)督和工程進(jìn)度的督促工作。待客戶進(jìn)場(chǎng)后，協(xié)助商管、物管部門嚴(yán)格監(jiān)督施工和裝修公司按規(guī)范施工和裝修。4）協(xié)助主力店協(xié)調(diào)解決在進(jìn)駐期間遇到的一系列要求和困難。在施工和裝修期間遇到所有問(wèn)題和困難，盡可能的協(xié)調(diào)有關(guān)部門商議和解決好。5）協(xié)助主力店做好人員招聘和培訓(xùn)工作。協(xié)助主力店人事部門，特別外地的商戶做好人員的引進(jìn)和招聘工作，協(xié)助他們做好一切的后勤工作。6）督促主力店按時(shí)間、按要求開業(yè)。做到每天查看主力店施工和裝修的工程進(jìn)度，督促他們保質(zhì)保量，按時(shí)按點(diǎn)地完成工程進(jìn)度，保證主力店準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)的圓滿開業(yè)。5、根據(jù)全年招商計(jì)劃，適時(shí)籌備招商大會(huì)的召開，一定程度上加強(qiáng)招商影響力就招商大會(huì)而言，去年在金逸影院成功簽約后，舉行了大型的招商新聞發(fā)布會(huì)，無(wú)論是對(duì)招商客戶的邀請(qǐng)，還是銷售商戶的情況，都是比較可觀的，由此可見一場(chǎng)成功的招商發(fā)布會(huì)對(duì)招商和銷售工作都是有著顯而易見的功效，起著事半功倍的作用，就根據(jù)明年的招商計(jì)劃，也將適時(shí)的籌辦招商新聞大會(huì)，并一定程度加強(qiáng)招商影響力：召開次數(shù)地點(diǎn)針對(duì)客戶意義作用規(guī)模人數(shù)1酒店（待定）次級(jí)店商戶及重點(diǎn)餐飲商戶大型超市簽約1502項(xiàng)目接待中心獨(dú)立店散鋪集中簽約（正式合約）1003酒店（待定）重點(diǎn)餐飲商戶及次級(jí)店商戶大型百貨簽約1504酒店（待定）次級(jí)店商戶及重點(diǎn)餐飲商戶集中完成意向或正式簽約，達(dá)成共識(shí)2005酒店（待定）獨(dú)立店散鋪（針對(duì)有資金缺乏項(xiàng)目的商戶）品牌推薦會(huì)（如CPEA組織等）1506項(xiàng)目接待中心獨(dú)立店散鋪集中簽約（正式合約）200 在招商大會(huì)的組織方面應(yīng)做好詳細(xì)的規(guī)劃與預(yù)算，對(duì)于針對(duì)的客戶等級(jí)不一樣，承辦的檔次也可做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，在客戶的邀約過(guò)程，必須要求提前與客戶預(yù)約，保證客戶的到達(dá)率，并做好邀請(qǐng)函，已正式形式進(jìn)行發(fā)送（掛號(hào)信，親自送達(dá)等），對(duì)于每一次的招商大會(huì)，都是與客戶的進(jìn)一步洽談的機(jī)會(huì)，從意向到簽約的過(guò)程，也是一種沉淀與積累。6、散鋪簽約工作的開展與推進(jìn)散鋪招商工作主要分四階段，一為招商啟動(dòng)階段，開業(yè)前9個(gè)月完成，主要工作為招商宣傳推廣計(jì)劃啟動(dòng)，招商手冊(cè)、宣傳資料等設(shè)計(jì)制作印刷；二為招商預(yù)熱期，開業(yè)前8個(gè)月完成簽約儀式和招商大會(huì)，并開展預(yù)熱宣傳；三為強(qiáng)勢(shì)招商期，開業(yè)前6個(gè)月，招商推廣全面啟動(dòng)并迅速進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)推廣，并開展異地招商會(huì)或聯(lián)動(dòng)各大項(xiàng)目整體推廣會(huì)；四為招商收尾期，開業(yè)前4個(gè)月進(jìn)行招商優(yōu)化期及招商收尾宣傳推廣工作。1）制定租賃合同文本：制訂及印制招商合同細(xì)則及范本，包括“招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則”等，保障招商工作的順利開展；2）把控開業(yè)時(shí)間：控制開業(yè)節(jié)點(diǎn)，解決因主力店與散鋪開業(yè)時(shí)間不同步帶來(lái)的矛盾與糾紛；3）繼續(xù)開展品牌調(diào)研工作：持續(xù)開展品牌調(diào)研工作，積累品牌資源，豐富品牌資源庫(kù)名單，增加招商中的品牌可選擇性。4）分組討論招商工作；以調(diào)查走訪的形式從各專業(yè)市場(chǎng)中篩選出符合條件的重點(diǎn)意向商家，分組研究，確定洽談策略、方針等。圈定有一定意向的國(guó)際國(guó)內(nèi)主力品牌作為主要攻克目標(biāo)，由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接介入；5）根據(jù)小組討論結(jié)果，各組有針對(duì)性的聯(lián)系意向客戶：針對(duì)意向品牌/商家（特別是頂級(jí)品牌/商家）小范圍展開接洽，擴(kuò)大招商力度（鎖定小范圍主力商家）；根據(jù)滿足條件的產(chǎn)業(yè)開店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)休閑服務(wù)類店址推薦策略休閑服務(wù)行業(yè)在選擇店鋪時(shí)主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢(shì)和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足。休閑服務(wù)行業(yè)的商鋪一般不會(huì)選擇一樓的商鋪，由于行業(yè)慣例，消費(fèi)者可以接受上二樓。休閑業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)建筑的層高和內(nèi)部通道設(shè)計(jì)有較高的要求，同時(shí)要求通風(fēng)條件良好。商品零售類店址推薦策略商品零售行業(yè)在選擇店鋪時(shí)主要考慮的因素有：交通便利、周邊有大型居住社區(qū)作為常規(guī)消費(fèi)群體支撐、整體環(huán)境有利于吸引消費(fèi)者商品零售行業(yè)根據(jù)不同的類型選擇商鋪的要求也不一樣，總體來(lái)說(shuō)規(guī)模效應(yīng)是吸引商家和消費(fèi)者的重點(diǎn)，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)要求較高。文化教育類店址推薦策略文化教育行業(yè)在選擇店鋪時(shí)主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內(nèi)學(xué)校數(shù)量、租金價(jià)格、家庭休閑較集中便于實(shí)地宣傳文化教育行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有：面積符合要求、租金便宜、相對(duì)安靜6）客戶合同的簽訂和租金收繳，以及各類商業(yè)管理費(fèi)的收取7、跟進(jìn)工程改造及進(jìn)場(chǎng)裝修，以便招商工作的順利開展主要有完善進(jìn)場(chǎng)流程，審圖流程，業(yè)態(tài)分工，對(duì)接工程的硬件改造等。參與廣場(chǎng)內(nèi)裝和外裝工作，提供相關(guān)專業(yè)建議1）進(jìn)場(chǎng)流程標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)實(shí)地丈量現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)招商標(biāo)準(zhǔn)流程確認(rèn)帶商家到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地測(cè)量讓商家在圖紙紅線處簽字要求商家裝修圖紙符合廣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)商家設(shè)計(jì)審核商家設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)確認(rèn)由主管部門確認(rèn)設(shè)計(jì)報(bào)批進(jìn)場(chǎng)裝修由主管部門出具進(jìn)場(chǎng)通知單2）施工圖紙審核、變更的流程（一）目的為使工程設(shè)計(jì)符合開發(fā)經(jīng)營(yíng)的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計(jì)誤差，明確設(shè)計(jì)要求，促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。 責(zé)任部門公司開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目部，對(duì)施工圖、施工方案的審核、變更均由總師辦負(fù)責(zé)。 審核內(nèi)容： 1：施工圖設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求。 2：與主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對(duì)照是否有不符之處。 3：圖紙本身是否存在錯(cuò)、漏、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。 4：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料等有無(wú)實(shí)施性困難。 5：因不同設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)圖紙形成的不一致性，各專業(yè)圖紙間的配套性和協(xié)調(diào)性，合理施工及投資控制等。3）業(yè)態(tài)分工按照明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的整體布局分為餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂、旅游、酒店。4）對(duì)接工程的硬件改造1：對(duì)餐飲區(qū)域的隔油池、上下水、煙道等物業(yè)進(jìn)行改造；2：對(duì)超市、百貨、大型酒樓等主力店，根據(jù)主力店要求設(shè)計(jì)進(jìn)行改造；3：對(duì)沐浴、休閑中心內(nèi)的浴室進(jìn)行加固等物業(yè)改造。8、繼續(xù)不間斷的加強(qiáng)市調(diào)，為公司決策提供依據(jù)通過(guò)購(gòu)物中心，大賣場(chǎng)，特色店，新開店，大型飲食，娛樂，休閑廣場(chǎng)等，蹲點(diǎn)觀察。調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的分工要求細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：1）商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成，大致比例關(guān)系，商戶總量，商品種類，品質(zhì)，產(chǎn)地，品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌。2）商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)，同檔或錯(cuò)位，過(guò)量或缺少，主要競(jìng)爭(zhēng)手段）。3）商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價(jià)水平及走勢(shì)，租售比例，付款方式，空置率等）。（根據(jù)我司現(xiàn)狀，目前分百貨，餐飲，休閑娛樂三組進(jìn)行不間斷市調(diào)工作）（根據(jù)我公司情況，目前以每2個(gè)星期進(jìn)行一次揚(yáng)州市市調(diào)，每1個(gè)月進(jìn)行一次異地市調(diào)，每2個(gè)月進(jìn)行一次跨省市調(diào)！）（全體招商人員將以以上市調(diào)流程及方法繼續(xù)不間斷的加強(qiáng)市調(diào)，為公司決策提供依據(jù)。）9、進(jìn)一步加強(qiáng)人員培訓(xùn)，方法措施1）對(duì)新進(jìn)員工繼續(xù)進(jìn)行基礎(chǔ)內(nèi)容的培訓(xùn)2011年我們將對(duì)進(jìn)入明發(fā)集團(tuán)的新進(jìn)員工繼續(xù)進(jìn)行企業(yè)文化，員工手冊(cè)，項(xiàng)目工程概況，項(xiàng)目定位布局，招商說(shuō)辭、揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，廣陵新城概況及其發(fā)展未來(lái)，招商現(xiàn)場(chǎng)管理制度，溝通技巧，商務(wù)禮儀，租賃合同，招商條件、政策、流程，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)知識(shí)，商務(wù)談判策略與技巧，營(yíng)銷技巧，餐飲招商談判技巧，百貨零售招商談判技巧和休閑娛樂招商談判技巧等方面的培訓(xùn)。2）對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)2011年對(duì)員工要加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，包括市場(chǎng)調(diào)查、尋找目標(biāo)客戶、客戶洽談、條件談判、合同細(xì)則，招商過(guò)程中的商務(wù)談判技巧等方面。針對(duì)1個(gè)目標(biāo)性客戶前期要做大量的準(zhǔn)備工作，這就要求業(yè)務(wù)人員對(duì)承租商鋪的因素分析的很全面，從而更好的為客戶推薦合理的位置，商務(wù)談判也是一項(xiàng)很重要的課程，包括對(duì)客戶心里的把握，租金價(jià)格的制定、客戶簽約等技能培訓(xùn)。2011年對(duì)老員工增加了業(yè)態(tài)培訓(xùn)，包括餐飲、休閑、娛樂、百貨等業(yè)態(tài)的交叉培訓(xùn)，讓每個(gè)業(yè)務(wù)人員精通每個(gè)業(yè)態(tài)，通過(guò)培訓(xùn)，做一個(gè)全面合格的招商人員。3）具體培訓(xùn)內(nèi)容和計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間負(fù)責(zé)人1招商人員的形象、禮儀培訓(xùn)、必備的職業(yè)素質(zhì)2地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)3市場(chǎng)調(diào)查培訓(xùn)4項(xiàng)目相關(guān)內(nèi)容培訓(xùn)5招商標(biāo)準(zhǔn)流程、內(nèi)容6商鋪的基本知識(shí)7招商技巧4）主要培訓(xùn)課題內(nèi)容1.招商人員的形象、必備的職業(yè)素質(zhì)：包括微笑，儀容、儀表要求，工作時(shí)的要求，常用禮節(jié)。2.地產(chǎn)知識(shí)的學(xué)習(xí)：包括房地產(chǎn)的概念，房地產(chǎn)的特征，房地產(chǎn)的類型，房地產(chǎn)專業(yè)名詞，房地產(chǎn)面積的測(cè)算。3.市場(chǎng)調(diào)查方法：包括市調(diào)分類，市調(diào)準(zhǔn)備，基本概念理解與應(yīng)用，市調(diào)的內(nèi)容和考察的次序，市調(diào)方法4.項(xiàng)目概況的介紹與分析：包括企業(yè)介紹，項(xiàng)目概況，項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)介紹，市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要策略，商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)5.招商標(biāo)準(zhǔn)流程內(nèi)容：招商的標(biāo)準(zhǔn)流程確定招商條件尋找目標(biāo)客戶客戶洽談條件談判招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金、年期確定尋找方式、圈定范圍客戶接觸、客戶意向談判手段、談判技巧合同細(xì)則簽署時(shí)間、定金數(shù)額客戶進(jìn)駐進(jìn)駐時(shí)間、裝修情況、交鋪標(biāo)準(zhǔn)試業(yè)、開業(yè)營(yíng)業(yè)成功試業(yè)及開業(yè)時(shí)間6.商鋪的基本知識(shí)7.招商的技巧8.現(xiàn)場(chǎng)接待演練、沙盤模擬演練9.商戶信息的收集：包括尋找客戶，現(xiàn)場(chǎng)接待客戶、談判，客戶追蹤，簽約，售后服務(wù)。10.商戶的簽約流程11.招商各類表格及文書的正確填寫12.招商文件的統(tǒng)一格式5）運(yùn)用合理的培訓(xùn)方法重點(diǎn)采用“方法與操作結(jié)合”、“案例與實(shí)踐同步”的專題講解方式，并輔以提問(wèn)、答疑、討論、現(xiàn)場(chǎng)咨詢等互動(dòng)的交流方式進(jìn)行,注重實(shí)戰(zhàn)，不作枯燥、高深的原則理論分析，鮮活的案例均為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界真實(shí)發(fā)生的故事,其中的操作手法、工作流程能直接模仿套用;采用“理論講解+經(jīng)驗(yàn)介紹+問(wèn)題研討+案例分析+模擬演練”的互動(dòng)方式進(jìn)行，不務(wù)虛、只務(wù)實(shí)，最終推動(dòng)明發(fā)集團(tuán)向輝煌明天前進(jìn)。?)10、協(xié)助策劃部編印新的招商宣傳資料、項(xiàng)目介紹資料等1）對(duì)項(xiàng)目整體功能規(guī)劃及功能劃分設(shè)計(jì)，明確項(xiàng)目整體功能分區(qū)及經(jīng)營(yíng)布局，形成平面圖，便于招商海報(bào)、招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)、應(yīng)用及招商工作的順利開展，樹立良好的項(xiàng)目形象2）編印招商手冊(cè)、項(xiàng)目介紹資料、招商統(tǒng)一說(shuō)辭及招商宣傳單等，包括廣陵新城概況、項(xiàng)目周邊利好消息、集團(tuán)最新招商優(yōu)惠政策、項(xiàng)目概況等信息。11、協(xié)助商管部進(jìn)行外墻廣告位的招商，簽約，收款1）開業(yè)前外墻廣告上刊策劃，配合開業(yè)，面向場(chǎng)內(nèi)主力店租戶租賃可經(jīng)營(yíng)廣告位。2）協(xié)助商管部開展廣告位洽談、簽約工作，完成廣告位招商3）辦理廣告位設(shè)置許可證、協(xié)調(diào)廣告畫面審批及制件安裝等（三）存在的缺點(diǎn)，還需要公司各部門加以協(xié)助1、餐飲類商鋪的交付標(biāo)準(zhǔn)，如煙道、下水道等的處理辦法2、大面積店鋪的墻體改造問(wèn)題，打墻、墻體恢復(fù)等3、工程的交付時(shí)間和交付狀態(tài)4、證照的辦理5、企劃的推動(dòng)6、旺場(chǎng)的計(jì)劃等第三篇 推廣篇第三篇 推廣篇=一 項(xiàng)目定位1.1項(xiàng)目概況揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)位于廣陵新城中心位置，運(yùn)河?xùn)|路與寶林路交叉口，金盛國(guó)際家居西側(cè)，項(xiàng)目西鄰京杭大運(yùn)河，毗鄰揚(yáng)州汽車東站以及京滬、寧通告訴、交通便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越。項(xiàng)目總用地145226，總建筑面積399323.214，14棟樓，主要由商鋪、公寓、酒店、娛樂場(chǎng)所四部分組成，擁有大型超市、時(shí)尚百貨、家居電器、影院、游樂等十大主力店，以及數(shù)十個(gè)獨(dú)具特色的商業(yè)中心區(qū)，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、公寓、酒店七大主題功能于一體，涵蓋全業(yè)態(tài)、全齡段、全時(shí)段的一站式新體驗(yàn)Shopping Mall1.2項(xiàng)目市場(chǎng)定位1.2.1項(xiàng)目屬性定位集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體的一站式體驗(yàn)休閑購(gòu)物中心1.2.2項(xiàng)目品質(zhì)定位1.2.2.1、新 商 機(jī)：新購(gòu)物方式，新生活理念，新商業(yè)機(jī)會(huì)1.2.2.2、新消費(fèi)觀念：買質(zhì)量，買品牌，買服務(wù)，買環(huán)境，買快樂1.2.2.3、新物業(yè)管理：管理全新體驗(yàn)空間，服務(wù)成就心理慣性1.2.2.4、體驗(yàn)式商業(yè)：滿足多層面、立體的購(gòu)物需求1.3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位1.3.1物業(yè)形態(tài)定位一個(gè)集步行街與綜合賣場(chǎng)為一體的水平布置大型購(gòu)物綜合體。1.3.2產(chǎn)品功能定位揚(yáng)州首席集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體的一站式體驗(yàn)休閑購(gòu)物中心（三）產(chǎn)品形態(tài)定位產(chǎn)品功能產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特征備 注購(gòu)物、娛樂、餐飲環(huán)形步行街鋪位開間大、通道寬、明亮層高5.6米獨(dú)立商鋪、敞開式展銷區(qū)大型餐飲、娛樂廣場(chǎng)一到四層家電、家居、數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)二、三層（綜合百貨）綜合百貨一層大型超市負(fù)一層，一層項(xiàng)目配套休閑廣場(chǎng)、主題廣場(chǎng)、景觀綠化、休閑椅、兒童娛樂城、景觀街等l 經(jīng)營(yíng)定位：一個(gè)集大型品牌超市、時(shí)尚百貨、主題步行街、星級(jí)影院、特色餐飲、大型休閑娛樂等為一體的綜合型經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。l 消費(fèi)定位：以經(jīng)營(yíng)中高檔及品牌商品為主。l 客層定位：東區(qū)常住人口、揚(yáng)州及其周邊縣市以前入境旅游人群。1.4、項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目核心形象提煉明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)揚(yáng)州商業(yè)新地標(biāo)蘇中第一MALL項(xiàng)目整合推廣提煉明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)第三代城市綜合體休閑新天地現(xiàn)代時(shí)尚體驗(yàn)樂園商業(yè)王國(guó) 現(xiàn)代時(shí)尚的體驗(yàn)式購(gòu)物中心 現(xiàn)代購(gòu)物中心建設(shè)理念運(yùn)河風(fēng)光商業(yè)風(fēng)情現(xiàn)代化、民族化、精品化的購(gòu)物中心揚(yáng)州商業(yè)巨艦揚(yáng)州城市形象的“商業(yè)名片”揚(yáng)州習(xí)慣心理前驅(qū)消費(fèi)場(chǎng)所倡導(dǎo)人性化、體驗(yàn)化創(chuàng)新消費(fèi),驅(qū)動(dòng)習(xí)慣購(gòu)物心理大揚(yáng)州商業(yè)中心區(qū)標(biāo)志性商業(yè)廣場(chǎng)典范首創(chuàng)街坊式步行街經(jīng)典,獨(dú)一無(wú)二的立體商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 1.5、項(xiàng)目客戶定位目標(biāo)客戶群預(yù)測(cè)1.5.1、區(qū)域識(shí)別揚(yáng)州東區(qū)城常住人口揚(yáng)州周邊縣市人口揚(yáng)州城區(qū)及入境旅游人群1.5.2、目標(biāo)客戶預(yù)測(cè)揚(yáng)州東區(qū)客流約60%揚(yáng)州下屬縣市客流約15%25%揚(yáng)州主城區(qū) 約10%入境旅游人群約5%二 營(yíng)銷推廣2.1項(xiàng)目賣點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目七大價(jià)值坐標(biāo)1現(xiàn)代時(shí)尚體驗(yàn)樂園商業(yè)王國(guó)揚(yáng)州首家現(xiàn)代時(shí)尚體驗(yàn)式購(gòu)物中心，一站式消費(fèi)基地，聚購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、康體、商務(wù)于一城的示范效應(yīng)超大型購(gòu)物中心2大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)中心商業(yè)設(shè)施精良，環(huán)境一流，設(shè)施先進(jìn)。3頂級(jí)地段，東區(qū)交通黃金坐標(biāo)點(diǎn)大揚(yáng)州商圈鉆石地段：一面臨東西干道，帶來(lái)滾滾人流與蘇北交通生命線生生不息。路路皆順，錢勢(shì)如虹4揚(yáng)州商貿(mào)核心，東勝商業(yè)腹地。東區(qū)的經(jīng)濟(jì)重心、中心，商貿(mào)商圈匯聚之處。本項(xiàng)目位于廣陵新城核心商圈腹地，整個(gè)商場(chǎng)將成為真正的“聚寶盆”。政府廣陵新城打造的政策優(yōu)勢(shì)，三十幾萬(wàn)的原居民形成巨大的消費(fèi)模式。隨著本項(xiàng)目的開發(fā)，鉆石核心地位在更加突出。5揚(yáng)州“商業(yè)名片”城市形象工程，揚(yáng)州商業(yè)新亮點(diǎn)，坐標(biāo)地位無(wú)可替代；政府優(yōu)惠政策工程，共創(chuàng)“政府開發(fā)商業(yè)主消費(fèi)者”四贏模式。6和零售巨頭一起賺錢。國(guó)際知名的零售巨頭金鷹、金逸、蘇寧強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，重拳打造揚(yáng)州商業(yè)升級(jí)版，為揚(yáng)州商業(yè)注入無(wú)限活力；十大主力店超強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)力和影響力，為商場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁人流，提升商業(yè)升值空間。7商場(chǎng)化管理，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，超市化促銷專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司全程進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)管理，用成熟的商業(yè)管理和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)提升和維護(hù)品牌形象，進(jìn)一步提升商鋪的經(jīng)營(yíng)價(jià)值。成立商場(chǎng)專業(yè)營(yíng)運(yùn)部，對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象宣傳整合。2.2揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)工作指導(dǎo)思想 在以明發(fā)集團(tuán)公司為核心的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹以集團(tuán)公司的會(huì)議精神；以大發(fā)展、快發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、健康發(fā)展為目標(biāo)，著力促進(jìn)揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)推廣業(yè)務(wù)上臺(tái)階，提質(zhì)量、增速度；以促進(jìn)揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)招商進(jìn)度為目標(biāo)，加快揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)推廣步伐，著力于多種形式的推廣活動(dòng)；以加大宣傳和培訓(xùn)力度，著力于提高人員的整體素質(zhì)和企業(yè)文化。2.2.1 根據(jù)招商各個(gè)階段的工作進(jìn)展以及各環(huán)節(jié)階段進(jìn)展，通過(guò)有影響力的事件營(yíng)銷，提升明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的品牌形象。從而為項(xiàng)目招商提供有力的品牌支持。2.2.2借助項(xiàng)目簽約合作多個(gè)國(guó)內(nèi)知名企業(yè)之間的深入合作，迎合國(guó)際化趨勢(shì)，強(qiáng)調(diào)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的國(guó)際形象，提升項(xiàng)目的國(guó)際價(jià)值。2.2.3以事件營(yíng)銷為主導(dǎo)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、戶外、軟性宣傳以及平面廣告等手段，實(shí)現(xiàn)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)品的整合營(yíng)銷傳播。2.2.4不同的細(xì)分市場(chǎng)采取不同的營(yíng)銷策略22.4.1本土市場(chǎng)傳播方向: 高調(diào)樹立區(qū)域投資市場(chǎng)內(nèi)的項(xiàng)目投資信心,樹立本案大揚(yáng)州城市群核心商業(yè)地位，傳達(dá)商業(yè)升級(jí)換代信息；吸引本地中高端品牌商家入駐,在本地中高端消費(fèi)者樹立良好品牌形象2.2.4.2上游市場(chǎng)傳播方向: 樹立大揚(yáng)州城市群 核心商圈的地位,吸引南京、上海商家來(lái)直營(yíng)、發(fā)展加盟。吸引南京周末游客群前來(lái)消費(fèi)2.2.4.3下游市場(chǎng)傳播方向：重點(diǎn)對(duì)江都、儀征、寶應(yīng)、高郵、泰州等下游市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模的挖商策劃活動(dòng)， 針對(duì)下級(jí)城市甚至縣、鎮(zhèn)，制作明通俗易懂的電視廣告和DM，向目標(biāo)區(qū)域集中投放 。挖掘下游市場(chǎng)的消費(fèi)潛力2.2.4.4結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，創(chuàng)新推廣渠道，如表1-1 渠道創(chuàng)新活動(dòng)營(yíng)銷主動(dòng)客戶擴(kuò)容大事件+小活動(dòng)客戶會(huì)+企業(yè)拜訪+DM（表1-1：渠道創(chuàng)新）2.2.4.5主要推廣手段在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)愈演愈烈的今天，揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的最大優(yōu)勢(shì)在于自身的較大的體量和位于東區(qū)新興商圈CBD核心區(qū)，緊鄰江都、寶應(yīng)、高郵三縣市的雙重地段優(yōu)勢(shì)，。鑒于此種情況，在項(xiàng)目的的推廣過(guò)程中，更應(yīng)該以精準(zhǔn)的事件營(yíng)銷手法在市場(chǎng)上樹立明發(fā)集團(tuán)品牌。通過(guò)明發(fā)獨(dú)有的品牌優(yōu)勢(shì)，為揚(yáng)州明發(fā)的招商、營(yíng)運(yùn)奠定良好的品牌基礎(chǔ)，贏得更好的市場(chǎng)口碑。事件營(yíng)銷是近年來(lái)國(guó)內(nèi)外十分流行的一種公關(guān)傳播與市場(chǎng)推廣手段，集新聞效應(yīng)、廣告效應(yīng)、公共關(guān)系、形象傳播、客戶關(guān)系于一體，利用具有名人效應(yīng)、新聞價(jià)值以及社會(huì)影響的人物或事件，吸引媒體、社會(huì)團(tuán)體和消費(fèi)者的興趣與關(guān)注，以求提高企業(yè)或產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，樹立良好品牌形象，并最終促成產(chǎn)品或服務(wù)的銷售目的手段和方式。同時(shí)，營(yíng)造良好的企業(yè)品牌，有助于明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目及其他項(xiàng)目今后的市場(chǎng)推廣工作，為集團(tuán)各項(xiàng)目推廣樹立良好的品牌基礎(chǔ)。23揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目總體推廣計(jì)劃如表1-2階段時(shí)間周期宣傳目標(biāo)傳播要點(diǎn)招商啟動(dòng)末期現(xiàn)在-2010.12.31基本完成主力店的招商工作。重點(diǎn)在區(qū)域市場(chǎng)展開明發(fā)實(shí)力，樹立項(xiàng)目信息主力店簽約儀式、招商發(fā)布會(huì)。入駐商家比例、信息強(qiáng)勢(shì)招商期2011.1月-2011.6吸引品牌入駐、投資客加盟地段優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、促進(jìn)投資欲望招商優(yōu)化期2011.7-2011.10月對(duì)本土投資市場(chǎng)最后的挖掘和深化以入駐商家數(shù)量、品牌力、商家數(shù)量為賣點(diǎn)，以站臺(tái)、大牌、報(bào)紙、短信等長(zhǎng)效媒體為載體開業(yè)預(yù)熱期2011.8月促動(dòng)加盟開業(yè)，吸引消費(fèi)以標(biāo)桿品牌的開業(yè)信息為賣點(diǎn)，震動(dòng)本土的投資市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)開業(yè)造勢(shì)期2011.9月促動(dòng)項(xiàng)目開業(yè)部分區(qū)域可進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，以瞬間媒體與長(zhǎng)效媒體的組合對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行開業(yè)訴求開業(yè)節(jié)點(diǎn)2011.10月1日樹立項(xiàng)目形象 拉動(dòng)銷售開業(yè)慶典策劃開業(yè)營(yíng)銷期2011年10-11月穩(wěn)固、截流項(xiàng)目一級(jí)商圈的客源，吸引二級(jí)商圈及邊緣商圈的客流各類商品的主題sp活動(dòng)2011年12月同上節(jié)日主題的PR活動(dòng)及商品主題的常態(tài)活動(dòng)（表1-2：2011年推廣計(jì)劃）2.4、揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目推廣目標(biāo)241項(xiàng)目目標(biāo)：2.4.1.1 力爭(zhēng)使整個(gè)項(xiàng)目的招商工作在預(yù)定的節(jié)點(diǎn)內(nèi)滿場(chǎng)，基本達(dá)到預(yù)期的品牌力要求。2.4.1.2打造項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)的龍頭地位，樹立城市綜合體在地區(qū)內(nèi)的典范形象2.4.1.3經(jīng)過(guò)一年的打造，樹立明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的企業(yè)品牌，確定明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)在揚(yáng)州地區(qū)的良好口碑2.4.2品牌目標(biāo)實(shí)力、強(qiáng)勢(shì)（企業(yè)規(guī)模及過(guò)往業(yè)績(jī)，以及未來(lái)上市所展現(xiàn)的綜合實(shí)力）專業(yè)、領(lǐng)軍（“城市綜合體地產(chǎn)”的行業(yè)創(chuàng)新及資源整合，以及與國(guó)際化大品牌之間的深度合作，為明發(fā)在地產(chǎn)業(yè)開拓出新的領(lǐng)域，同時(shí)成為專業(yè)及領(lǐng)軍企業(yè)的代名詞）穩(wěn)健、務(wù)實(shí)（企業(yè)及領(lǐng)導(dǎo)人發(fā)展史及價(jià)值觀直接決定明發(fā)一貫穩(wěn)健務(wù)實(shí)的做事風(fēng)格以及企業(yè)文化）社會(huì)責(zé)任感（對(duì)公益、慈善事業(yè)的關(guān)注和涉足，展示出一個(gè)企業(yè)高度的社會(huì)責(zé)任感）高端物業(yè)產(chǎn)品（每個(gè)發(fā)展商在進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)時(shí)均有各自的市場(chǎng)終端目標(biāo)，而明發(fā)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位在于開發(fā)高端物業(yè)產(chǎn)品的專業(yè)企業(yè)）既定了明發(fā)的品牌目標(biāo)之后，需要更為行之有效的傳播方式及傳播渠道將明發(fā)的品牌推向市場(chǎng)，那么事件營(yíng)銷則肩負(fù)著這一艱巨的歷史使命。貫穿始終的事件營(yíng)銷將通過(guò)不同的事件，展現(xiàn)出企業(yè)相應(yīng)的品牌內(nèi)涵。2.5 揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)估2.51招商啟動(dòng)末期階段時(shí)間周期推廣方案方案主題招商啟動(dòng)末期現(xiàn)在-2010.12.31項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、項(xiàng)目周邊包裝 （已考慮新的招商中心及周邊的包裝） 11-12招商信息的訴求招商物料