物業(yè)管理--業(yè)主公約.docx

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除XX業(yè)主公約一、 總則第一條：本公約的目的，是要清楚和明確各項(xiàng)規(guī)則，使物業(yè)業(yè)主或使用者以及物業(yè)管理者都有共同遵守的行為準(zhǔn)則，使雙方都明白各自的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。第二條：本公約將業(yè)主或使用者以及管理者雙方的權(quán)利和義務(wù)以文件的形式加以確定，并對(duì)全體業(yè)主或使用者以及管理者均具有約束力。 二、業(yè)主權(quán)利與義務(wù)第一條：業(yè)主的權(quán)利1、依法享有所擁有物業(yè)的權(quán)利。2、依法合理使用房屋建筑和共用設(shè)施及設(shè)備、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所（地）權(quán)利。3、有權(quán)按規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)簡(jiǎn)易裝飾裝修（指在不拆改房屋主體結(jié)構(gòu)、明顯加大用電負(fù)載、改變?cè)O(shè)備設(shè)施和房屋使用功能的情況下）。4、有權(quán)自己聘請(qǐng)合法施工人員對(duì)其物業(yè)自用部位的各種管線、水箱以及其他設(shè)備進(jìn)行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)單位施工的除外。5、有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理單位及時(shí)組織修繕。6、有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并對(duì)該物業(yè)的重大管理決策擁有表決權(quán)。7、有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理單位提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)。8、有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位按照規(guī)定的期限，定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目。9、有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評(píng)，可要求業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理單位違反合同或有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行干預(yù)、處罰。10、有權(quán)向物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行投訴。11、有權(quán)要求房屋建筑毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的，可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理單位強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù)，并按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。第二條： 業(yè)主的義務(wù)及責(zé)任1、在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。2、執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。3、該物業(yè)每一單元的轉(zhuǎn)讓應(yīng)包括一份明示承諾：有關(guān)購(gòu)買者應(yīng)于買賣合同簽署之日起一個(gè)月內(nèi)，就產(chǎn)權(quán)情況變化以書面通知管理公司，并將由購(gòu)買者所簽署，與附錄相同的承諾書交與管理公司，以確保有關(guān)購(gòu)買者遵守本公約內(nèi)的一切條款，并受其約束。前業(yè)主在管理公司接到這一通知前，對(duì)該單元的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用仍負(fù)有責(zé)任，前業(yè)主亦有責(zé)任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用。前業(yè)主如未能付清其應(yīng)付的管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用，管理公司有權(quán)向前業(yè)主及或新業(yè)主追討。4、業(yè)主使用該物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所（地）時(shí)，涉及有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場(chǎng)等，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。5、業(yè)主和使用人，必須按規(guī)定定期交納有關(guān)的管理費(fèi)用。6、住戶對(duì)房屋的使用，必須要個(gè)遵守以下規(guī)定：（1）不得改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外貌。（2）未經(jīng)批準(zhǔn)不得對(duì)房屋進(jìn)行裝修、任何裝修不得改變受力結(jié)構(gòu)。（3）任何危險(xiǎn)物品不得進(jìn)入小區(qū)和房屋內(nèi)。（4）不得利用房屋從事危害社會(huì)公共利益及損害他人合法權(quán)益等活動(dòng)。（5）不得私自占用或妨礙他人使用公共設(shè)施和公共場(chǎng)地。7、業(yè)主有權(quán)對(duì)其房屋進(jìn)行規(guī)定范圍內(nèi)的裝修、維修。但必須先向管理公司申報(bào)，并填寫裝修申請(qǐng)書或維修申請(qǐng)書，預(yù)繳押金，并經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。工程完畢后，由管理公司核實(shí)裝修項(xiàng)目，原押金由管理公司退回。8、教育全體常住成員及臨時(shí)來訪的親友遵守本公約，并由簽約人或住戶對(duì)家庭成員或親友的違章行為依章負(fù)連帶責(zé)任。9、不得從空中向地面拋棄任何物品，否則應(yīng)承擔(dān)因故意或過失向地面墜棄物品所造成的一切責(zé)任。10、不得在居民休息時(shí)間（中午12點(diǎn)至2點(diǎn)，晚上7點(diǎn)至翌日8點(diǎn)）制造噪音（如敲擊、高音響、按喇叭等）。11、不得隨意阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如：上層樓漏水，給其他住戶造成影響時(shí)，上層樓住戶必須給予配合），否則應(yīng)承擔(dān)因故意或過失而給他人造成損害的責(zé)任。12、垃圾（包括搬家垃圾）應(yīng)按指定時(shí)間放到收集點(diǎn)或垃圾站，不得放在樓梯口、道旁或草坪。13、在小區(qū)不得有下列行為：（1）隨地吐痰、隨地丟果皮、廢物或雜物、隨地倒垃圾。（2）飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、貓、狗等禽獸和寵物。（3）未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自架設(shè)天線、接駁水、電管道或開挖道路、草地等。（4）搭建各類違章建筑。（5）損壞水、電設(shè)備，花草樹木、園林小品等公共設(shè)施。（6）不按規(guī)定位置停放非機(jī)動(dòng)車輛。（7）機(jī)動(dòng)車輛碾壓人行道和綠化帶，或不停放在指定位置并妨礙其他車輛和行人正常通行（8）不得改變窗戶或陽(yáng)臺(tái)色調(diào)和前后陽(yáng)臺(tái)的用途。不得在陽(yáng)臺(tái)兩水管道中排放污水，杜絕兩污水混排等問題的出現(xiàn)。（9）不得擅自在區(qū)內(nèi)任何未經(jīng)允許的公共地方亂張貼、亂寫、亂畫、亂刻，懸掛任何廣告牌或物品。（10）不得從事任何不文明、不道德行為，作不文明表演。（11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。14、承諾與其它非業(yè)主使用人在建立合法使用、維修養(yǎng)護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守物業(yè)管理規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任。15、明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在該物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系（另有專門合同規(guī)定的除外）。16、各業(yè)主若因本身的疏忽引致水、電、煤氣、結(jié)構(gòu)損壞或其它物體外溢，而損害他人或其財(cái)產(chǎn)，則所產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，由該業(yè)主全部負(fù)責(zé)。 三、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主管理委員會(huì)第一條：業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定該物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。第二條：業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后，代表全體業(yè)主維護(hù)其物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利。第三條：第一次業(yè)主大會(huì)，在該物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。第四條：該物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。第五條：業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票，或委托他人出席和投票。否則，視作棄權(quán)，但必須服從大會(huì)作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。第六條：業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見等形式，會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。第七條：業(yè)主管理委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次。第八條：堅(jiān)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。第九條：業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予公告并報(bào)告物業(yè)管理行政部門。第十條：業(yè)主大會(huì)須由住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行；如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。第十一條：業(yè)主大會(huì)出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上提出待決定事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。如遇反對(duì)票和贊成票票數(shù)相等，則會(huì)議的主持人在自己已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對(duì)票）。但此規(guī)定不適用與本人或其直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。第十二條：業(yè)主投票時(shí)，以每套單元式住宅為一票，非住宅房屋按建筑面積每一百平方米為一票，一百平方米以下的每份房產(chǎn)證書為一票。第十三條：業(yè)主大會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反此規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)予以糾正或撤消。四、 發(fā)展商的權(quán)利第一條：下列權(quán)利將保留予發(fā)展商及其承讓人：1、有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下更改該物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱或編號(hào)。在進(jìn)行上述更改前，發(fā)展商應(yīng)提前三個(gè)月以書面通知所有業(yè)主，但無須就因此引起的任何損失、費(fèi)用或開支向各業(yè)主或其它擁有使用權(quán)的人賠償。2、保留該物業(yè)的公共地方的使用權(quán)，在規(guī)定范圍內(nèi)有權(quán)于上述任何部分安裝、架設(shè)或拆除招牌、廣告及其它對(duì)象。3、有權(quán)和管理公司及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人為檢查、維修該物業(yè)的任何一部分，包括公共地方、公共服務(wù)設(shè)施或任何為該物業(yè)利益而安裝的設(shè)施，或?yàn)槁男泄芾砉緦?duì)該物業(yè)的管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該物業(yè)的任何一部分。如有必要，可進(jìn)入任何單元的內(nèi)部，但除緊急情形外，應(yīng)事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人。唯發(fā)展商于使用此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。4、有權(quán)將該物業(yè)及該土地中由發(fā)展商擁有的任何部分指定或重新指定為公共地方或公眾行人或汽車通道，不必經(jīng)其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權(quán)益的人同意。唯發(fā)展商于使用此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。5、有權(quán)取消或更改根據(jù)本章第4條所規(guī)定由發(fā)展商指定的公共地方，而無須其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權(quán)益的人同意。唯發(fā)展商于使用此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。6、有權(quán)對(duì)本公約簽訂時(shí)存在的該物業(yè)建筑規(guī)劃及藍(lán)圖進(jìn)行更改、修訂、增訂或改動(dòng)而無須獲得其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權(quán)益的人同意或批準(zhǔn)。但上述更改、修訂、增訂或改動(dòng)須獲得有關(guān)部門的批準(zhǔn)。所有有關(guān)更改、修訂、增訂或改動(dòng)并不能作為任何業(yè)主針對(duì)發(fā)展商訴訟的依據(jù)。唯上述更改、修訂、增訂或改動(dòng)不得妨礙任何業(yè)主使用其單元的權(quán)利。7、有權(quán)于該物業(yè)并未出售的部分、公共地方及公共服務(wù)設(shè)施及其部分安裝、加設(shè)、更改、保養(yǎng)及拆去煙囪、招牌、廣告、天線、桅桿、避雷針、照明及其它各種固定設(shè)施。并在事先給予各業(yè)主書面通知后（緊急情況除外），于一切合理時(shí)間帶同或不帶同工人及設(shè)備進(jìn)入該物業(yè)任何部分，以便進(jìn)行上述有關(guān)工程，及按發(fā)展商認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許、批準(zhǔn)或授權(quán)其它人進(jìn)行上述工程。唯上述工程不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。8、有權(quán)改換或改變物業(yè)公共地方的顏色，在該物業(yè)外墻和公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其它廣告牌或結(jié)構(gòu)，并可拆除、修葺、維修、更換該等廣告牌或結(jié)構(gòu)。9、有權(quán)將該物業(yè)中由其完全擁有的部分在其認(rèn)為適當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)劃作額外的公共地方，并立約聲明。在聲明指定的時(shí)間內(nèi)，該等額外地方構(gòu)成公共地方的一部分，各業(yè)主須按比例負(fù)責(zé)該等額外地方的保養(yǎng)及維修。唯在行使上述權(quán)利時(shí)，發(fā)展商不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬單元。10、有權(quán)將該物業(yè)的任何部分（已出售的部分除外）轉(zhuǎn)讓或奉獻(xiàn)給國(guó)家，而無須其它業(yè)主同意。11、有權(quán)向政府有關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)土地批文作出發(fā)展商認(rèn)為適當(dāng)?shù)男抻啞⒏膭?dòng)或修改，并就此事與政府磋商，達(dá)成協(xié)議，而無須其它任何業(yè)主同意或批準(zhǔn)及可以以發(fā)展商之名義簽署任何有關(guān)之文件。惟此項(xiàng)權(quán)利的行使不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。12、有權(quán)調(diào)整及重新劃定該土地的界線，并就此事與政府磋商及達(dá)成協(xié)議，而無須其它任何業(yè)主同意或批準(zhǔn)。13、在受本公約限制和保障下，有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用或以其它任何方式處置該物業(yè)任何部分（已出售的部分除外），而不須任何業(yè)主同意。14、可委派代理人行使本公約保留予發(fā)展商之任何權(quán)利。15、可按其認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l件將本公約保留予發(fā)展商的所有或任何權(quán)利轉(zhuǎn)讓予發(fā)展商認(rèn)為適當(dāng)?shù)娜耸炕蚬尽?6、可就該物業(yè)任何部分另行訂立分約及其它有關(guān)管理該物業(yè)的契約，惟該分約及契約不得抵觸本公約的條款。17、本公約所載發(fā)展商的其它權(quán)利。第二條：為了使發(fā)展商可以有效地行使本章第一條給予發(fā)展商的所有權(quán)利起見，各業(yè)主于此共同或各自任命（此項(xiàng)任命不得撤銷）發(fā)展商作為代理人，授予發(fā)展商充分之權(quán)利、權(quán)力及全權(quán)代表各業(yè)主作出一切行為及事情及或代表各業(yè)主簽訂一切需要或附帶的文件。第三條：在發(fā)展商出售其名下所有單元后，發(fā)展商在認(rèn)為適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，上列之各權(quán)利將告消失，但不影響在此之前發(fā)展商按上列權(quán)利所采取之一切行動(dòng)和簽署之一切文件。第四條：在發(fā)展商未出售完其名下物業(yè)之前，發(fā)展商委托南海市名雅物業(yè)管理公司對(duì)該等所有物業(yè)行使物業(yè)管理權(quán)。五、 物業(yè)的使用與管理、服務(wù)第一條：一般事項(xiàng)：1、該物業(yè)由管理公司根據(jù)授權(quán)及本公約進(jìn)行管理。2、管理公司的責(zé)任在于管理和維護(hù)該物業(yè)的每一部分，管理公司受本公約約束，并必須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守和履行之責(zé)任及義務(wù)。3、管理公司將作為全部業(yè)主之集體代理人，而非個(gè)別代理。每一個(gè)業(yè)主承諾及不可撤銷地任命管理公司為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。第二條：管理公司的權(quán)力及責(zé)任1、 在不抵觸發(fā)展商及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人權(quán)利的前提下，管理公司有完全之授權(quán)去做所有為使該物業(yè)有效管理和維護(hù)所必須做的事情，并為此負(fù)責(zé)，其中包括（但不限于）下列事項(xiàng)：（1）負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋管理、商業(yè)服務(wù)及公共配套設(shè)施的管理和維護(hù)。（2）維護(hù)區(qū)內(nèi)所有公共場(chǎng)所的照明及消防設(shè)施，并維護(hù)其功能良好。（3）保持該物業(yè)及其所有部分（單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈，并負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)。（4）對(duì)區(qū)內(nèi)各種車輛（包括機(jī)動(dòng)和非機(jī)動(dòng)車輛）實(shí)行管制。除消防、救護(hù)等特許車輛外、其他機(jī)動(dòng)車輛未經(jīng)許可，一律不準(zhǔn)駛?cè)胄^(qū)。各種車輛實(shí)行定點(diǎn)停放，并按規(guī)定收停放費(fèi)。（5）負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)所有綠化地的維護(hù)和管理。（6）配合派出所、居委會(huì)管理區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作，確保區(qū)內(nèi)正常的社會(huì)秩序。（7）對(duì)區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。（8）按政府相關(guān)的規(guī)定向房屋（業(yè)）主、使用人和其他應(yīng)繳費(fèi)人收取有關(guān)管理費(fèi)。對(duì)逾期不繳納者，處以罰金。對(duì)拒繳或無理取鬧的即采取相應(yīng)的措施。（9）公共部分用水，每月按實(shí)際的用電量收取電費(fèi)。逾期不交納者，處以相應(yīng)滯納金，連續(xù)超過1個(gè)月無正當(dāng)理由不繳電費(fèi)者，予以停止供電。（10）安排管理員對(duì)小區(qū)進(jìn)行經(jīng)常巡視，防止外來人員及不測(cè)事件發(fā)生。（11）對(duì)違章行為進(jìn)行糾正或處罰。其方式有：責(zé)令停止違章行為；責(zé)令恢復(fù)原狀；批評(píng)教育（包括公開批評(píng)）；扣押或沒收違章工具和物品；照章罰款；拆除違章建筑或設(shè)施等。（12）實(shí)行依法、文明、民主、高效管理，定期征求住戶意見，為業(yè)主和使用人排憂解難。（13）保持所有公共地方內(nèi)的機(jī)房、機(jī)械及設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。而配電房、電梯等設(shè)備，則按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。（14）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物及安裝物，向應(yīng)負(fù)責(zé)的人要求并收取清除及補(bǔ)償因此而引起的損害的費(fèi)用。（15）向業(yè)主報(bào)告所有因該物業(yè)的管理、維護(hù)而與政府、機(jī)構(gòu)及有關(guān)個(gè)人的往來事宜。（16）雇用或解雇所需職員，使管理公司得以履行其職責(zé)。為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其它材料及所有必要的設(shè)備。（17）節(jié)日期間可裝飾該物業(yè)入口及公共地方（已出售的部分除外）包括燈光及其它飾物。如管理公司認(rèn)為必要，可以組織該物業(yè)的文娛活動(dòng)。（18）監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行本公約的條款，方法為：A、在該物業(yè)內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約情節(jié)。B、書面通知違約業(yè)主糾正錯(cuò)誤，并在發(fā)出通知十四天后而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤時(shí)，采取相應(yīng)的行動(dòng)。C、透過法律程序向每名違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付或賠償?shù)娜魏慰铐?xiàng)。D、管理公司認(rèn)為合適的其它方法。（19）采取一切措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或該物業(yè)管理規(guī)則的規(guī)定。（20） 就管理公司的一切酬金和因履行本公約規(guī)定之職責(zé)而支出及收取的一切款項(xiàng)進(jìn)行妥善的帳目記錄。（21） 聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑師、會(huì)計(jì)師、其它專業(yè)顧問、承建商、技工、代理人、清潔工及其它工作人員和機(jī)構(gòu)。2、不抵觸本公約規(guī)定的前提下，作出其它行動(dòng)使到該物業(yè)有妥善之管理和維修。3、管理公司有權(quán)制定、修改該物業(yè)管理規(guī)則、停車場(chǎng)規(guī)則及裝修規(guī)則，以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該物業(yè)報(bào)告欄上。4、管理公司根據(jù)本公約做出的行為及決定在各方面對(duì)所有業(yè)主均有約束力。5、管理公司及其雇員在下列情況下無需對(duì)業(yè)主及其使用者負(fù)責(zé)：（1） 履行本公約所做出的一切行為和事情，但涉及刑事責(zé)任、不誠(chéng)實(shí)、嚴(yán)重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。（2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷。A、因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)或受到其它不可抗力造成的損害和破壞。B、無法避免的燃料、材料、能源或勞力短缺。C、管理公司所無法控制的其它一切原因。6、管理公司應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定，履行其對(duì)該物業(yè)的管理和維護(hù)的職責(zé)。7、管理公司有權(quán)制定違規(guī)處罰細(xì)則，對(duì)違反本公約業(yè)主責(zé)任的有關(guān)條款的業(yè)主或非業(yè)主使用人進(jìn)行處罰（罰款金額視違規(guī)項(xiàng)目及違規(guī)情節(jié)而定），并要求違規(guī)人員限期整改；逾期不整改的，有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等措施；如因該措施引致業(yè)主或使用人有任何損失，由業(yè)戶或使用人自行負(fù)責(zé)，并且物業(yè)管理單位保留索賠之權(quán)利。第三條：物業(yè)毀滅后的修復(fù)與重建1、該物業(yè)任何部分如因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、或其它原因而損毀到無法按該土地批文的允許用途使用，而重新修復(fù)受損部分在建筑上或法律上均可行時(shí)，管理者可采取一切必要的行動(dòng)在保險(xiǎn)金不敷的情況下，收取受損部分的業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱受影響業(yè)主）的費(fèi)用，所有受影響業(yè)主應(yīng)在管理者書面通知后的十五天內(nèi)將應(yīng)付的修復(fù)款項(xiàng)交付管理者。2、該物業(yè)任何部分如因前條所述原因而毀損至無法按土地批文允許的用途使用，而重新修復(fù)受損部分又因建筑上或法律上之原因而成為不可能時(shí)，管理者應(yīng)在損害發(fā)生之日起三個(gè)月內(nèi)召集一次受影響業(yè)主會(huì)議，就受損部分共同討論應(yīng)變措施，為此目的，管理者可以在會(huì)議通知中提出處理建議。3、如果在前款規(guī)定的受影響業(yè)主會(huì)議上述應(yīng)變措施議案時(shí)，管理者應(yīng)準(zhǔn)備一份旨在使該措施付諸實(shí)行的正式計(jì)劃，并在第一次會(huì)議后一個(gè)月內(nèi)召開受影響業(yè)主第二次會(huì)議時(shí)對(duì)該計(jì)劃進(jìn)行討論。4、如果在受影響業(yè)主第二次會(huì)議中上述之計(jì)劃獲得通過（無論有否修改）管理者應(yīng)通知所有受影響業(yè)主，如受影響業(yè)主中超過百分之五十的業(yè)權(quán)份額的受影響業(yè)主向管理者書面表示贊同該計(jì)劃，則所有影響業(yè)主均有責(zé)任參加該計(jì)劃并在所有方面給予合作。5、如果自損害發(fā)生之日起一年內(nèi)受影響業(yè)主之過半數(shù)未能對(duì)計(jì)劃作出書面同意，管理者應(yīng)有權(quán)請(qǐng)求受影響業(yè)主及其抵押權(quán)人（如有）通過公開拍賣等方式轉(zhuǎn)讓所有該綜合樓受損毀的單元，拍賣所得的先扣除應(yīng)付之管理費(fèi)及其它款項(xiàng)后，將按照個(gè)別業(yè)主持有的業(yè)權(quán)份額歸還該受影響業(yè)主或其抵押權(quán)人（如有）。六、物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)管理基金第一條：物業(yè)管理的費(fèi)用分管理費(fèi)和管理基金兩部分；經(jīng)常性支出以每月向業(yè)主或使用人定期收取管理費(fèi)的方式支出，非經(jīng)常性支出由管理公司經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)審批后，從管理基金中支付。第二條：物業(yè)管理費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主或使用人按建筑面積比例分?jǐn)偝袚?dān)。單元內(nèi)的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等根據(jù)讀表數(shù)繳納，由業(yè)主或使用人自付。管理費(fèi)用包括（但不限于）下列各項(xiàng)：1. 應(yīng)付政府之地稅、租金及其它應(yīng)付款項(xiàng)及開支。2. 履行本公約規(guī)定的管理公司職責(zé)的費(fèi)用。3. 為該物業(yè)的適當(dāng)及有效管理，由管理公司決定應(yīng)購(gòu)置或租用的所有必需之設(shè)備、機(jī)械、車輛的費(fèi)用。4. 聘用及解聘協(xié)助該物業(yè)管理的行政及監(jiān)督職責(zé)的費(fèi)用。5. 聘用及解聘任何管理該物業(yè)所必需的職員、承建商、或其它人士或機(jī)構(gòu)，以及為該等人士或機(jī)構(gòu)提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備之費(fèi)用。6. 為該物業(yè)整體管理運(yùn)作所耗的費(fèi)用及支出。7. 管理公司的酬金。8. 處理垃圾的費(fèi)用及綠化養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。9. 操作、修理、保養(yǎng)、更換或清潔公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費(fèi)用。10. 因安裝、改善或更換該物業(yè)內(nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施所需的非經(jīng)常性開支。11. 管理公司為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)力而支出的法律、會(huì)計(jì)、核數(shù)或其它專業(yè)費(fèi)用。第三條：物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算：1、為確定業(yè)主應(yīng)付管理費(fèi)用，管理公司應(yīng)在每年十月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示該物業(yè)總體上在管理與維護(hù)方面的估計(jì)開支（包括管理公司酬金）和估計(jì)收入。而交收樓時(shí)則由業(yè)主一次性預(yù)付三個(gè)月管理費(fèi)，具體費(fèi)用由物業(yè)管理公司依物價(jià)部門核定的數(shù)額依具體情形制定。至于發(fā)展商未售單元的物業(yè)管理費(fèi)，發(fā)展商按有關(guān)政策規(guī)定按季撥付給管理公司。2、為確定管理預(yù)算，會(huì)計(jì)年度應(yīng)自每年一月一日開始，至該年之十二月三十一日止。管理公司有權(quán)隨時(shí)改變會(huì)計(jì)年度，但應(yīng)提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出書面通知。3、各業(yè)主按照管理預(yù)算及其單元的建筑面積支付管理費(fèi)用。4、管理工作及或管理費(fèi)用如因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主的要求及或行為而增加，管理公司有權(quán)向該等業(yè)主征收合理的附加費(fèi)用。5、管理公司有權(quán)在其認(rèn)為必要的情況下增加各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費(fèi)用金額以滿足有關(guān)年度修改后之估計(jì)開支，并不必如以下第6款所規(guī)定需準(zhǔn)備一份預(yù)算更改，但應(yīng)提前一個(gè)月書面通知業(yè)主。該增加之款項(xiàng)將構(gòu)成各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費(fèi)用的一部分。6、如管理公司認(rèn)為有關(guān)會(huì)計(jì)年度所收的款項(xiàng)將不足以支付有關(guān)會(huì)計(jì)年度發(fā)生的所有開支，則管理公司可準(zhǔn)備一份修改后的管理預(yù)算，確定每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)目。管理公司可運(yùn)用該筆每月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)不足的部分。在特別情況下，如果管理公司認(rèn)為合適，該筆款項(xiàng)亦可以一次性總付的方式收取。7、業(yè)主均須如期繳交管理費(fèi)用，無論其單元是否空置、出租或自用。第四條：管理費(fèi)用及其利息的繳付。1、 業(yè)主應(yīng)于每個(gè)月第一天預(yù)先向管理公司繳付其單元每月應(yīng)付之管理費(fèi)用，管理公司另有規(guī)定的除外。2、 任何業(yè)主如未能于其根據(jù)本公約應(yīng)付的款項(xiàng)到期日起十五天內(nèi)支付的款項(xiàng)，則管理公司有權(quán)采取下列之措施并收取附加費(fèi)用：（1） 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至支付日的利息。（2） 收取滯納金作為因違約引起管理公司額外工作的賠償，滯納金將由管理公司按年度調(diào)整。3、 任何業(yè)主如果未能于其根據(jù)本公約應(yīng)付的款項(xiàng)到期日起三十天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，包括應(yīng)交的管理服務(wù)費(fèi)、賠償款、違約金、逾期利息和滯納金，則管理公司有權(quán)采取一切措施，包括但不限于停止供應(yīng)水、電及燃?xì)饨o有關(guān)之單元，直至應(yīng)付之款項(xiàng)付清為止。4、所有以利息及滯納金形式付給管理公司的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)之戶口。5、各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項(xiàng)，連同前條所述的利息及滯納金，以及其它所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費(fèi)用，可以應(yīng)管理公司的請(qǐng)求通過強(qiáng)制執(zhí)行或民事訴訟予以收回。在該等訴訟中，管理公司可要求訴訟方支付律師費(fèi)用及管理公司作為一方當(dāng)事人的費(fèi)用。違約業(yè)主應(yīng)承擔(dān)該等費(fèi)用。在該等訴訟中，管理公司將無可置疑地被視為代表全體業(yè)主的代理人。6、所有在上述訴訟中索回的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)用戶口，管理公司可隨時(shí)運(yùn)用。7、管理公司可以管理費(fèi)用，委托任何一家國(guó)家認(rèn)可的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核管理公司所做的有關(guān)于物業(yè)管理的帳目。第五條：管理基金1、 非經(jīng)常性支出由管理基金中支付，包括廣場(chǎng)電梯、中央空調(diào)機(jī)組、鍋爐房機(jī)組、消防系統(tǒng)及智能辦公系統(tǒng)等大型公共設(shè)備的大型維修、更換及部分更換、公共設(shè)施的增建與改建以及其他非經(jīng)常性支出費(fèi)用。2、 包括支付廣場(chǎng)公共部位及公共設(shè)備的保險(xiǎn)。3、 業(yè)主同意于入伙前繳納US20.00美元/平方米建筑面積，予管理公司作為管理基金，管理基金在使用過程中不足以支付上述費(fèi)用時(shí)，由各單元的業(yè)主按建筑面積比例繼續(xù)分擔(dān)。此基金在業(yè)主所購(gòu)單元轉(zhuǎn)讓給第三者時(shí)不予退還，但業(yè)主在該基金中剩余部分可在其所購(gòu)單元轉(zhuǎn)讓生效日自動(dòng)轉(zhuǎn)讓予該單元受讓人。4、 管理基金有不足時(shí)，管理公司有權(quán)決定合理追加管理基金數(shù)額。業(yè)主須在收到管理公司通知之日起的三十日內(nèi)依通知繳納追加的管理基金。5、 每年第一季度末向業(yè)主管理委員會(huì)公布上一年度管理基金的使用情況，提供財(cái)務(wù)報(bào)告，建立及保存收支憑證，以供業(yè)主管理委員會(huì)審查。6、 上述管理基金無論單元是否閑置，業(yè)主仍需按本公約規(guī)定如數(shù)繳納。七、違約責(zé)任第一條：凡違反本公約或有關(guān)