房地產企業(yè)稅務檢查及土地增值稅清算應對（北京）.ppt

房地產企業(yè) 北京 稅務檢查及土地增值稅清算應對 2008年 月 郭偉稅務工作室 基本結構 總體說明 近年來 作為處于社會輿論風口浪尖的房地產業(yè) 一直位于國家宏觀調控的核心位置 稅務機關更是前所未有的加大對房地產企業(yè)稅收的征管力度 以強化稅收調節(jié)功能 如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風險 創(chuàng)造稅務價值 成為很多房地產企業(yè)當前所面臨的最大挑戰(zhàn) 隨著土地增值稅清算的國稅發(fā) 2006 187號文件的下發(fā) 在地產界引起始料未及的震蕩 2008年房地產業(yè)又繼續(xù)被國家稅務總局列為稅務稽查重點行業(yè) 現(xiàn)在 無論是抗拒 遲疑還是觀望都改變不了上述的事實 房地產企業(yè)應該平靜下來 開始全面正視土地增值稅清算工作 基本結構 形勢分析 在房地產業(yè)的鏈條中 從土地使用權的出讓到房地產的開發(fā) 轉讓 保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達12個 從近幾年對房地產企業(yè)檢查情況來看 大部分企業(yè)的會計核算失真 偷漏稅款比較普遍 而近期公布的房地產涉稅案件調查結果顯示 約有90 的房地產企業(yè)存在涉稅問題 且有涉稅環(huán)節(jié)復雜化 涉稅數(shù)額增大化趨勢 形勢分析 形勢分析 形勢分析 形勢分析 稅務征管形勢 發(fā)改委 立項批復信息 規(guī)劃部門 項目性質 面積 公共設施 一體化管理 模式 房地產稅源信息管理 房地產稅收 綜合治稅網絡 建設部門 拆遷 工程 土地管理部門 出讓金 房屋管理部門 面積 銷售許可證 形勢分析 總局 2007年6月18日 國家稅務總局下發(fā)關于貫徹落實建設部等八部門 關于開展房地產市場秩序專項整治的通知 的通知 國稅發(fā) 2007 69號 強調 各地稅務機關開展土地增值稅執(zhí)法檢查 建立土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控制度 加強內外協(xié)調 形成專項整治工作合力 加強國稅 地稅之間 異地稅務機關之間 稅務機關與公安 檢察 法院 海關 工商 銀行 國土 房管等部門之間的協(xié)調配合 重點查處一批大案要案 選擇一些典型案例予以曝光 納稅檢查 1 2 形勢分析 納稅檢查 2 2 北京 從2006年查處的131件重大案件中 涉及房地產及物業(yè)管理企業(yè)的71件 占54 涉及建筑安裝企業(yè)的15件 占11 涉及賓館飯店業(yè) 餐飲業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的39件 占30 形勢分析 涉稅誤區(qū) 通過關系解決企業(yè)的所有稅務問題財務部門就可以處理好所有涉稅問題企業(yè)未發(fā)生稅務處罰 就沒有涉稅問題行政許可法實施后企業(yè)就沒有涉稅風險 隨著行政許可法的實施 國家稅務總局取消了多項涉稅管理項目的審批權 企業(yè)的納稅自主權擴大了 納稅審批程序減少了 因此許多企業(yè)直觀地簡單認為 企業(yè)有了更多的納稅事務自由裁量權 企業(yè)幾乎就沒有涉稅風險了 實為一大誤解 形勢分析 保護房企稅務價值所面臨的主要挑戰(zhàn) 土地增值稅清算 房企稅收專項檢查 個稅專項檢查 透明信息 通過稅務機關已掌握的 模糊信息 利用稅務機關可以采集的 隱藏信息 稅務機關找到尚未掌握的 具體體現(xiàn) 應對方案 房地產開發(fā)企業(yè)的經營具有復雜性 多樣性和滾動開發(fā)性以及生產周期長 投資數(shù)額大 往來對象多 市場風險不確定等特點 因此 其開發(fā)經營活動不同于一般的建設單位或施工企業(yè) 也不同于一般的工商企業(yè) 它是集房地產開發(fā)建設 經營 管理和服務為一體 以第三產業(yè)為主的產業(yè)部門 從以上特點可以看出房地產稅收的復雜性與多樣性 鑒于此 我們組織了各方專家對房地產企業(yè)稅收專項檢查及土地增值稅清算事項進行了研究 設計了多種應對方案 我們愿意將我們的成果 與您分享 基本結構 總體說明 形勢分析 應對方案 稅收專項檢查 土地增值稅清算 應對方案 稅收專項檢查 上述的標識內容將會在后頁進行相應的簡單解釋說明 應對方案 1 2檢查重點 稅收專項檢查 應對方案 2 2了解稽查 稅收專項檢查 基本結構 總體說明 形勢分析 應對方案 稅收專項檢查 土地增值稅清算 應對方案 土地增值稅清算 隨著 財稅 2006 21號 國稅發(fā) 2006 187號 等一系列文件的下發(fā) 土地增值稅清算已經進行了一年多 這其中既有稅務機關要求清算 也有企業(yè)申請清算 但由于計算方法多樣 掌握標準不同 企業(yè)在與稅務機關的交流 溝通 申報過程中 會涉及到很多問題 稅務機關指定的計算方法并不是唯一的 企業(yè)可選擇的計算方法很多 空間很大 這正是您需要解決的問題 也是我們的專業(yè)所在 我們愿意與您分享我們的成果 協(xié)助您創(chuàng)造稅務價值 應對方案 上述的標識內容將會在后頁進行相應的簡單解釋說明 清算流程 1 計算自測 2 應對策略 3 土地增值稅清算 應對方案 清算流程 土地增值稅清算 應對方案 1 3公式解讀 計算公式的稅收特征 土地增值稅清算 應納稅額 增值額 適用稅率 扣除項目金額 速算扣除 收入額 扣除項目金額 個稅 增值稅 營業(yè)稅 契稅 土地使用稅 企業(yè)所得稅 增值稅 征管法 個稅 企業(yè)所得稅 增值稅 個稅 注 從上述解讀可看出土地增值稅計算的復雜性和多樣性 應對方案 2 3我們理解的計算方法 土地增值稅清算 扣除項目的計算 開發(fā)費用計入扣除項目的計算 按土地使用權的面積占總面積的比例計算 按建筑面積計算分攤 單項計算 其他合理的方法 清算的計算技巧可能更大于具體業(yè)務的操作 應對方案 3 3計算結果 土地增值稅清算 應對思路 根據(jù)不同自測結果 選擇相應的應對方案 基本結構 總體說明 形勢分析 應對方案 稅收專項檢查 土地增值稅清算 注 一個清晰整體的思路 可能會對您在保護稅務安全的基礎上 創(chuàng)造稅務價值有所幫助 聯(lián)系我們 如您需要進一步的信息和指南 請采用以上聯(lián)系方式與我們聯(lián)絡 郭偉稅務工作室聯(lián)系人 手機 13811 371電話 010 85 367傳真 010 85150 地址 北京市東城區(qū)東長安街1號東方廣場東方經貿城 層 郭偉簡介 國家注稅行業(yè)十一五規(guī)劃的參與者之一 注冊稅務師行業(yè)準則的起草者之一 業(yè)內稅務咨詢 顧問 稅收籌劃 稅務培訓 業(yè)務準則及事務所內部質量控制體系的起草者之一 曾任中國注冊稅務師協(xié)會常務理事受國稅總局管理中心及行