商業(yè)步行街策劃與經(jīng)營創(chuàng)新148479818.doc

商業(yè)步行街策劃與經(jīng)營創(chuàng)新一、 商業(yè)步行街的發(fā)展特點1.商業(yè)步行街的發(fā)展歷程商業(yè)步行街發(fā)源于中國，唐代時期，長安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業(yè)街，到了近代和現(xiàn)代，我國商業(yè)街發(fā)展落后于法國等西方國家。從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個階段。第一個時期就是集市貿(mào)易。第二個時期這些攤販慢慢地開始進店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個時期，實際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個時期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個時期，是規(guī)范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。第六個時期使六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住進入低谷時期。第七個時期，商業(yè)步行街增加shoppingmall購物中心，出現(xiàn)購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲的大發(fā)展。2商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用(1).商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的點睛之筆。(2)重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展(3)塑造新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成城市的中心。上海徐家匯的開發(fā)改造非常成功，擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個廣場型活動中心，并由多種垂直交通將整個系統(tǒng)連通成為一個環(huán)形的商業(yè)區(qū)，其實質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動，樓價從3000元上升到8000元，迅速成為新城區(qū)。(4)步行街對城市商業(yè)結(jié)構(gòu)更新，改變了單一購物結(jié)構(gòu)，通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。(5)強化城市中心的價值和凝聚力，改變城市空心化的格局(6)步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。3.國際一流商業(yè)步行街的發(fā)展特點國際一流的商業(yè)步行街具有特征：1、 硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。2、 它應(yīng)該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。3、 商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準方面也應(yīng)該使一流的。4、 世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。法國巴黎的香榭麗舍大街就是國際一流的商業(yè)大街,它的發(fā)展印證了上述特征，香榭麗舍大街建于1670年，西起戴高樂星形廣場的凱旋門，東至矩形協(xié)和廣場，街道全長1800米，寬120米，中間車行道可并行10輛汽車。愛麗舍大街是法國最繁華的街道，是法國繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場和西邊的凱旋門，聯(lián)系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的，整個工程耗資達2.4億法郎,改造后增加了地下停車位，交通更加方便。圖1香榭麗舍大街入口凱旋門香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長的林蔭大道，兩側(cè)綠樹成行，郁郁蔥蔥，如詩如畫。成群結(jié)隊的飛鴿在草坪中悠然散步，是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。愛麗舍大街西段長約1180米，是商家云集之地，不太長的街道兩旁布滿了法國和世界各地的大公司、大銀行、航空公司、電影院、高檔商店和餐館。在這條街上，僅電影院和電影發(fā)行公司就有50多家，著名的有“高蒙”、“巴黎”、“喬漢五世”等。這里每天都有法國和世界的最新影片上映。這里報刊雜志社眾多，巴黎競賽畫報、她、致敬、聯(lián)盟、雷次等30多家在這里落戶安家。世界各大公司爭相把這里作為向世界展示自己實力的窗口?！袄字Z”、“白茹”、“雪鐵龍”、“奔馳”、“菲亞特”等歐洲名牌汽車公司在這里設(shè)立汽車展銷大廳；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此開設(shè)專賣店；法航、俄航等眾多航空公司在這里開設(shè)了售票處；高檔的時裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比；夜總會、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布；巴黎三大夜總會之一的“麗多”就設(shè)在這里。這一切加上凱旋門和協(xié)和廣場吸引了各國的游客?！傲骼艘魳芳摇薄ⅰ敖诸^畫家”、“街頭藝人”，也為這條大街增添了異樣的情調(diào)。圖2法國香榭麗舍大街二、 國內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問題國內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個階段1. 第一階段：加強交通管理，吸引顧客2. 第二階段：體現(xiàn)對步行者的關(guān)懷3. 第三階段：成為社區(qū)活動中心國內(nèi)商業(yè)步行街道大部分是原先基礎(chǔ)良好的商業(yè)街區(qū)，后來將機動車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等基本延續(xù)多年來已經(jīng)形成的風貌。由于先天不足，后天改造水平有限，國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題：1、 經(jīng)營序列矛盾。2、 商業(yè)利潤下滑。3、 商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強。4、 空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。5、 交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢。北方步行街以北京王府井為代表，不斷進行升級與完善，2002年5月北京市東城區(qū)區(qū)長陳平提出王府井升級戰(zhàn)略的目標和措施。為適應(yīng)經(jīng)濟全球化和科技的高速發(fā)展，以及電子商務(wù)的普及應(yīng)用，王府井商業(yè)街將實施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變。調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進行調(diào)整，商業(yè)占，餐飲企業(yè)占，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占。提升檔次。王府井要融入世界經(jīng)濟大潮中，引進跨國公司、世界知名品牌，國際管理集團，使王府井成為引領(lǐng)時尚潮流展示世界名品的舞臺。營造環(huán)境。貫徹“以人為本”的原則，綜合運用多種手段，創(chuàng)造輕松舒適的步行街購物氛圍，構(gòu)建體現(xiàn)“人文關(guān)懷”的城市景觀與生態(tài)環(huán)境。加快發(fā)展數(shù)字王府井。建設(shè)與互聯(lián)網(wǎng)相通的電子觸摸屏、自動化停車誘導系統(tǒng)、現(xiàn)代化自動停車場，將王府井與世界緊緊相連。深圳步行街的發(fā)展獨具特點，深圳第一商圈是深圳東門，東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪最密集、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。由于深圳違法建筑過多，農(nóng)民房建設(shè)雜亂無序，交通擁擠，導致東門形象不佳。東門商業(yè)步行街是在東門老街的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展而來。1998年,深圳市東門步行街改造工程正式啟動,1999年10月1日完工。東門步行街改造工程進展順利，市、區(qū)政府共投資3.76億元，完成了一期工程，江澤民總書記等黨和國家領(lǐng)導人親臨東門視察，給予了較高的評價。圖3深圳東門步行街東門步行街改造措施：1、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機動車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風貌街、老街廣場、解放路等16條市政道路的改造，改造范圍內(nèi)各街道沿街立面以及公共照明工程、引導標識系統(tǒng)、街頭小景建設(shè)等。二期工程主要包括公交換乘中心、步行街天棚等，二期改造投資1.64億元，已于2000年完成。2、拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施拆除了影響施工進程的各類違法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管網(wǎng)施工；改造總面積達14500平方米的風貌街3、注重文化設(shè)施建設(shè)東門老街的標志性主題雕塑是分布于三個廣場入口處的青銅大鐘，分別代表1992年、1997年和未來時代，鐘上銘刻相關(guān)文字，周圍各設(shè)一組真人大小的青銅人物雕像，表現(xiàn)與1992年、1997年相關(guān)的生活場景。東門商業(yè)步行街區(qū)改造后取得預(yù)期目標，取得良好效果。改造后東門商業(yè)步行街區(qū)的日客流量達30萬人次，節(jié)假日更高達50至60萬人次，年營業(yè)額4050億元。街區(qū)處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風情，文化活動頻繁，經(jīng)濟文化兩相輝映，是深圳的形象代表之一。東門步行街等改造工程依舊存在不如人意之處：1、 出入步行街的公共交通依舊擁擠，步行街周邊兩條道路狹窄導致交通擁擠。2、 改造后步行街的有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品味不高。3、 建筑物過于密集，通透性不好，綠地與綠色太少。4、 步行街內(nèi)經(jīng)營者素質(zhì)與國外著名步行街相比差距太多，對東門步行街形象提升產(chǎn)生不利影響。5、步行街管理管理水平有提高，但是整體形象沒有升級，步行街形象宣傳推廣有待加強。東門步行街未來發(fā)展戰(zhàn)略的意見1、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運用城市經(jīng)營理論，不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開放，而且通過政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵企業(yè)拆除成片低矮老式建筑，集中建設(shè)高層建筑，多留出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準入門欄，將低素質(zhì)經(jīng)營者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經(jīng)營者近來，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。三、 商業(yè)步行街的整體運營策劃1、理念設(shè)計、文化定位、發(fā)展規(guī)劃理念設(shè)計是商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費習慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來發(fā)展。商業(yè)步行街是城市形象的代表，是城市的名片。2、洋流學說與商業(yè)步行街布局洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動的方向和風向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。圖4世界洋流圖世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟地理角度分析1、 洋流流暢區(qū)資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其它特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源，那么會吸引魚類聚集。2、 反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類；由此產(chǎn)生食物鏈，對各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場、海底礦藏?？梢娀匦官Y源和生物聚集。洋流理論在商業(yè)步行街布局方面具有很好的應(yīng)用價值，上海新天地就是一個比較成功的案例。上海新天地廣場由香港瑞安集團投資開發(fā)，占地約三萬平方米，座落在市中心太倉路上，位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當路之間，毗鄰中共一大會址。它以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)和上海歷史文化風貌為基礎(chǔ)，以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，改造成為具有國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化等多功能休閑步行街區(qū)，形成一個具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化特色的都市旅游景點。石庫門建筑群的外表保留了當年的磚墻、屋瓦、石庫門，仿佛時光倒流，宛如置身于20世紀20年代。但是，每座建筑內(nèi)部則按照21世紀現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧。該建筑群保留了上海傳統(tǒng)特色的里弄，增加了回旋余地。上海新天地廣場為了制造“漁場”氣氛，吸引一批名流投資文化娛樂項目這片譚詠麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營的“東方魅力餐飲娛樂中心”是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，那里將是追星族經(jīng)?？梢耘c心中偶像交流的場所；臺灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營的琉璃工房主題餐廳，將使游客置身于七彩水晶宮中用餐；法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來了南美風情表演。圖5上海新天地步行街風情展示新天地在經(jīng)營管理上，注重文化活動引導，通過人氣聚集財富。國際模特兒大賽、時裝表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的電影新聞發(fā)布會等時尚文化活動，紛紛選擇在上海新天地登場亮相。該項目投資14億元，建筑成本達到每平方米2萬元。從投資角度看，造價過高，但是它帶動周邊地產(chǎn)升值。3.商業(yè)步行街的經(jīng)營管理商業(yè)步行街管理機構(gòu)的最重要職責是提出發(fā)展戰(zhàn)略，制定好發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃好整個步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運用城市經(jīng)營理論，運用市場手段，執(zhí)行建筑規(guī)劃，組織社會力量建設(shè)商業(yè)步行街。商業(yè)街的具體管理工作如下：(1) 物業(yè)服務(wù)(2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個建筑風格的把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進行整體比例調(diào)整。四、 商業(yè)步行街發(fā)展的規(guī)律1. 室外商業(yè)步行街（1）大型商業(yè)步行街上海南京路步行街是中國步行街發(fā)展的歷史縮影，南京路從1851年開始建設(shè)，1863年成為英國與美國的租界，形成很多具有英美特色的建筑，建筑用料講究，經(jīng)過100多年的考驗建筑質(zhì)量經(jīng)過修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標志中國民族工商業(yè)的新發(fā)展，四大公司新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯(lián)商廈、食品一店和服裝公司。圖5南京路商業(yè)步行街入口和街景今日南京路成為中華商業(yè)第一街，它是中國面向世界的一個窗口，南京路劃分為三部分，充分考慮了理念設(shè)計與實際功能的協(xié)調(diào)：1.從外灘到河南路叫作“海上情懷”，保留了大部分二三十年代的建筑。2.從河南路到西藏路，主要是南京路商業(yè)步行街，定位叫作都市時尚。3.從西藏路向西叫作“明日之約”，重點發(fā)展文化休閑，吸引年青人消費。表1南京路優(yōu)勢與支撐條件南京路的優(yōu)勢1.高知名度例如南京路有好八連 2.人氣旺 3.營業(yè)額高支撐南京路優(yōu)勢的條件第一，悠久的歷史 第二，獨特的風景 第三，有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，避免惡性同質(zhì)化競爭第四，有知名的品牌 第五，有完善的基礎(chǔ)設(shè)施 第六，有一個科學的管理機構(gòu)南京路定位是五大功能：購物、旅游、商務(wù)、展示和文化。南京路也存在明顯缺點，過于筆直，缺乏回旋余地，業(yè)態(tài)組合也不完成合理，因此出現(xiàn)人氣旺、銷售額下降局面?，F(xiàn)代商業(yè)街的靈魂是它的文化內(nèi)涵，南京路有150年的歷史，是民族商業(yè)的發(fā)祥地，也是英美租界所在地，南京路是重要的愛國主義教育基地。南京路的管理在國內(nèi)位于前列，非常注重整體形象的推廣，推出了文化風情線，每逢周末都有文化演出。舉辦大型國際藝術(shù)節(jié)，豐富了居民與外地游客的文化生活。南京路附近有上海書城，規(guī)模大，圖書品種比深圳書城齊全。上海書城主體建筑風格宏偉、典雅，透出濃郁的書香氣息，總營業(yè)面積萬余平方米，是上海有史以來第一家超大型零售書店，它是上海主要的文化活動中心之一。（2）社區(qū)商業(yè)步行街與大型商業(yè)步行街不同，社區(qū)商業(yè)步行街的客戶群是固定的，其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。四季花城商業(yè)步行街是一個比較成功的實例，四季花城商業(yè)街的主題是引進歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)開放式商場先河。以個性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費環(huán)境。目前已吸引了華潤萬方超市、民潤超市、中國銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發(fā)等近三十戶商家在此經(jīng)營。圖6四季花城駛?cè)肟诘缆芳皟蓚?cè)就是商業(yè)步行街四季花城園內(nèi)還設(shè)有休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、中心廣場等休閑娛樂場所。會所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內(nèi)羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娛樂休閑設(shè)施。購物休閑娛樂一體化，商業(yè)步行街與會所能完美結(jié)合，步行街成為整個花園的風景線，這就是四季花城的特色。2.大型購物中心內(nèi)部的室內(nèi)商業(yè)步行街室內(nèi)商業(yè)步行街具有特殊效用(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的消費過程。(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對消費者具有強大吸引力。(3)室內(nèi)步行街擴展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對體量的要求。以深圳海岸購物廣場室內(nèi)步行街為例，進行創(chuàng)新策劃1. 室內(nèi)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站，讓顧客得到充分休息。2. 以巴黎步行街風情設(shè)置5個主題區(qū)域。3. 設(shè)置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換。五、 張家界商業(yè)步行街的咨詢服務(wù)案例張家界山水天下旅游城位于張家界市大庸西路，建筑用地面積地塊B7798平方米F11127平方米A7597平方米EK47499628=14377平方米合計建筑占地面積40899平方米。圖7張家界商業(yè)項目占地平面圖項目策劃原則1. 充分考慮張家界旅游業(yè)與商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與遠景。2. 旅游商場鎖定旅游服務(wù)客戶與游客。3. 根據(jù)前面地形高，后面地形低的特點，在建筑策劃上考慮錯層布置原則。4. 住宅電梯，方便客戶上下，提高住宅檔次。5. 商業(yè)策劃引入新概念，能夠有效引導客戶消費。6. 旅游商業(yè)步行街與建筑外觀要考慮湘西民族建筑風格。7.綠化率30%以上，按照優(yōu)秀住宅小區(qū)高起點規(guī)劃。表2兩個方案投出產(chǎn)出數(shù)據(jù)對比商業(yè)總面積 市場對象 投資額 利潤回報 租金收入方案1 4萬平方米 外地游客 6600萬元 實際銷售面積2.5萬平方米，利潤4400萬元 1500萬元方案2 4萬平方米2.6萬平方米 理性減少旅游商場面積，增加本地顧客的商場面積。外地游客本地客戶 9800萬元 實際銷售面積4.1萬平方米，利潤6200萬元 1300萬元下面具體介紹兩個方案優(yōu)缺點旅游商場方案11,2樓全部作為旅游商場，3樓以上為住宅區(qū)12樓建筑面積為70%24089957258平方米，設(shè)定實用率為70%，指商業(yè)鋪位可以發(fā)售面積。實際發(fā)售面積為5725870%4萬平方米建議布局如下：二樓一樓圖8張家界旅游商城方案1布局圖投資估算表表3建筑工程、裝飾與營銷成本工程項目及名稱 建筑面積 經(jīng)濟指標 投資估算建安工程 57258平方米 元/平方米 45978萬元土建 水衛(wèi)消防 電照 自動報警 舞臺工程 舞臺設(shè)備與裝飾 200萬元建筑裝修 分區(qū)分三個檔次裝修公共部分 1200萬元營銷費用 以客戶營銷活動為主 203萬元廣告及招商費用 400萬元合計費用 6600萬元預(yù)計售價計算如下：項目名稱 面積數(shù) 銷售單價 小計（萬元）一樓高檔商業(yè)鋪位 5000平方米 6000元/平方米 3000萬元一樓中檔商業(yè)鋪位 10000平方米 5000元/平方米 5000萬元一樓鋪位銷售合計 8000萬元二樓鋪位 1萬平方米 3000元/平方米 3000萬元合計 1.1億元預(yù)計一樓鋪位能夠銷售1.5萬平方米，二樓鋪位只能銷售一半情況，其他1.5萬平方米出租，出租收入每年1500萬元。方案1特點：住宅面積較大，商業(yè)面積控制在4萬平方米。預(yù)計銷售收入為1.3億元，投資為6600萬元，預(yù)計贏利4400萬元。一年內(nèi)完成鋪位銷售投資回報最為理想，因此，前期策劃與營銷策劃需要重點投入策劃經(jīng)費與人力，降低項目營銷風險。方案1缺點：1.由于住宅部分面積過大，整體經(jīng)濟效益受到限制。住宅與商業(yè)餐飲娛樂之間存在矛盾，二樓娛樂場所噪音影響居民區(qū)。采用1、2樓全部是商業(yè)鋪位的形式，娛樂部分創(chuàng)新受到空間限制，整體商業(yè)檔次受到局限。2.由于方案1只考慮旅游市場和旅游客戶，沒有考慮本地居民商業(yè)消費，存在旅游淡季風險經(jīng)營和旅游商業(yè)鋪位供應(yīng)量過大風險。方案2地塊BFA12樓作為旅游商業(yè)鋪位，三層以上為住宅，EK地塊作為4層購物中心設(shè)計。旅游商業(yè)鋪位與四層MALL購物中心通過風景走廊連接為一體。圖9商業(yè)策劃方案2示意圖實際建筑面積計算如下：7798平方米F11127平方米A7597平方米70%226522=37140平方米可以發(fā)售商業(yè)面積為3714070%2.6萬平方米K地塊四層樓4萬平方米策劃主題定位：張家界第一MALL大型一站式購物、觀光和休閑娛樂商業(yè)中心業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居；第二業(yè)態(tài)：時裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂、風俗文化、特產(chǎn)、運動用品、各地（全國）名吃、特色品牌店。通過規(guī)劃安排和強有力和經(jīng)營整合，三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一，共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。hopping-mall建議：商業(yè)“shopping-mall”建筑面積為萬平方米，共建四層，容積率為.,每層面積為萬平方米,停車場面積平方米。功能規(guī)劃：四層作為文化休閑區(qū)，具有引導人流的重要作用。、 多功能演藝大廳：面積為平方米能夠容納人規(guī)模。舞臺面積為平方米。功能為：會議、文化演出，大型宴會，電影放映。、 特色飲食廣場：湖南特色餐廳規(guī)劃面積為平方米，中華美食廣場平方米，西餐廳平方米，特色酒吧區(qū)平方米。、 卡拉廳、夜總會規(guī)劃面積平方米，健康養(yǎng)生服務(wù)平方米。三層女性時尚消費特區(qū)：休閑女裝、職業(yè)女裝、時尚女裝平方米；精品化妝品平方米；美容美發(fā)規(guī)劃平方米；女性時尚攝影室平方米。二層兒童用品世界：兒童用品世界平方米，男裝平方米。引進麥當勞，肯德基各占地平方米，兒童娛樂城平方米最具特色的兒童樂園，包括兒童溜冰場等項目。一層旅游用品市場：小型超市為3000平方米，7000平方米旅游用品專業(yè)市場。方案2投入產(chǎn)出分析表4方案2投資估算表工程項目及名稱 建筑面積 經(jīng)濟指標 投資估算（萬元）12樓商業(yè)鋪位建安工程 37140平方米 元/平方米 3000土建 水衛(wèi)消防 電照 自動報警 EK地塊四層商業(yè)MALL 4萬平方米 造價1000元/平方米 4000舞臺工程 舞臺設(shè)備與裝飾 200建筑裝修 分區(qū)分三個檔次裝修公共部分 2000營銷費用 以客戶營銷活動為主 200廣告及招商費用 400合計投資 9800萬元方案2產(chǎn)出預(yù)計住宅區(qū)1、2樓旅游商業(yè)鋪位2.6萬平方米表5產(chǎn)出計算表項目名稱 面積數(shù) 銷售單價 小計（萬元）一樓高檔商業(yè)鋪位 3000平方米 6000元/平方米 1800一樓中檔商業(yè)鋪位 8000平方米 5000元/平方米 4000一樓低檔鋪位 2000平方米 4000元/平方米 800一樓鋪位銷售合計 6600二樓鋪位 1萬平方米 3000元/平方米 3000合計 9600萬元預(yù)計二樓3000平方米用于出租，每年租金收入預(yù)計為30001000=300萬元。層Mall購物中心產(chǎn)出回報餐飲5000平方米可以采用出售方式，休閑娛樂會所自行經(jīng)營。層商場采用出