二手房按揭貸款知識(shí)匯總.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除二手房按揭貸款知識(shí)匯總評(píng)估個(gè)人購(gòu)房財(cái)力的七大步驟第一步：看現(xiàn)金等價(jià)物此概念源自會(huì)計(jì)學(xué)，即評(píng)估你的現(xiàn)金，不應(yīng)該看你的銀行存款，還應(yīng)看變現(xiàn)能力比較的各類股票、債券等。現(xiàn)金等價(jià)物=銀行存款+國(guó)庫(kù)券+債券+股票+基金第二步：算資金周轉(zhuǎn)還款是持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間，所以一定看自己的資金周轉(zhuǎn)資金周轉(zhuǎn)留存=平均月開支35第三步：計(jì)算籌款能力籌款能力=現(xiàn)金等價(jià)物-資金周轉(zhuǎn)留存+其他突進(jìn)的籌款（如典當(dāng)、親友資助）第四步：計(jì)算月收入月收入=工資收入+其他收益（如股票、債券等已經(jīng)準(zhǔn)備賣出籌資金，則此收益不能計(jì)算入內(nèi)）第五步：每月合理還款能力合理還款能力=月收入40%50%第六步：估算銀行可借款額根據(jù)自己的每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計(jì)算可得第七步：估算最大房款最大房款=籌款能力（首付款）+銀行可借款額+公積金可貸金額其中籌款能力 / 最大房款 20%30%20%為購(gòu)新房，30%為二手房 申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款應(yīng)注意以下幾點(diǎn) 1：所購(gòu)住房應(yīng)該符合申請(qǐng)銀行的個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的購(gòu)房貸款范圍； 2：在具備申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的資格的同時(shí)，還應(yīng)具備個(gè)人住房商業(yè)性貸款的條件； 3：申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款，個(gè)人住房公積金貸款最高為30萬(wàn)元。4：申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款中個(gè)人住房公積金貸款部分，按個(gè)人住房公積金貸款利率計(jì)算；個(gè)人住房商業(yè)性貸款部分，按個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率計(jì)算。 二手房貸款所需資料1： 申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復(fù)印件）每人各1份。2： 申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的戶口薄（并隨帶戶口薄復(fù)印件）各1份，如申請(qǐng)人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關(guān)系說(shuō)明3： 原產(chǎn)權(quán)證1份；現(xiàn)房權(quán)證中應(yīng)注明是商品房、平價(jià)房或安居房4：經(jīng)由交易中心提供的上海市房地產(chǎn)買賣合同2份；5： 房?jī)r(jià)30或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件1份6： 借款申請(qǐng)表1份：個(gè)人住房商業(yè)性貸款申請(qǐng)表1份、個(gè)人住房公積金借款申請(qǐng)表2份7： 借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業(yè)性借款合同5本，抵押合同4本；擔(dān)保合同1份；8： 借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親的單位和個(gè)人住房公積金帳號(hào)（或職工住房公積金結(jié)存單）每人各1份9： 借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份10： 申請(qǐng)人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。（根據(jù)備注情況確定，包括工資單、個(gè)人所得稅納稅單，三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明；私營(yíng)工商業(yè)者提供單位近期營(yíng)業(yè)稅、所得稅及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；銀行存單、有價(jià)證券以及經(jīng)常性匯款來(lái)源證明等）11： 如以上資產(chǎn)屬申請(qǐng)人家庭成員所有，需附送有關(guān)家庭成員同意共同還款承諾書1份12： 已存滿規(guī)定期限的住房?jī)?chǔ)蓄存單和（或）存折1份（申請(qǐng)住房?jī)?chǔ)蓄個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)需提供，其他類型則不必）13： 企業(yè)允許借款申請(qǐng)辦理企業(yè)住房基金個(gè)人住房貸款的證明1份（申請(qǐng)企業(yè)住房基金個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)需提供，其他類型則不）一般銀行會(huì)讓您遞交下列材料，身份證明，婚姻證明，戶籍材料，收入證明及有效的交易證明材料。然后進(jìn)行審批，簽定借款合同，放款。先來(lái)說(shuō)說(shuō)身份證明，一般來(lái)說(shuō)只要提供身份證即可，護(hù)照、現(xiàn)役軍人證也同樣有效。但要注意，買賣合同上購(gòu)買方的全部人員和其配偶都要提供。未成年人還未領(lǐng)取身份證的應(yīng)提供獨(dú)生子女證，非獨(dú)生子女應(yīng)提供出生證明。婚姻證明；指上列人員已婚的應(yīng)提供結(jié)婚證明書，已成年而未婚的應(yīng)出具單身證明，離異的人士應(yīng)提供離婚證（法院判決書也可）和離婚未再婚證明，喪偶的應(yīng)提供配偶的死亡證明（戶口簿上已注明喪偶也可）及喪偶未再婚證明。這些證明可到工作單位或街道政局開具。再來(lái)說(shuō)說(shuō)收入證明，收入證明應(yīng)加蓋工作單位的有效公章，并寫明聯(lián)系人，聯(lián)系電話以及單位地址以備銀行核查。另外還要提供您購(gòu)買房屋的買賣合同和上家原產(chǎn)證的復(fù)印件以及由中介機(jī)構(gòu)見證蓋章的預(yù)付房款收據(jù)。再來(lái)說(shuō)說(shuō)貸款涉及的費(fèi)用，由于二手房交易的特殊性，銀行一般會(huì)指定貸款擔(dān)保公司提供服務(wù)，擔(dān)保公司一般會(huì)收取手續(xù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)。另外客戶還需購(gòu)規(guī)定的保險(xiǎn)，如涉及貸款公證還需交納公證費(fèi)。大家都很關(guān)心貸款發(fā)放的時(shí)間，一般在收齊材料后三五個(gè)工作日便可至銀行簽約。將在交易中心出他項(xiàng)權(quán)利證明后三五個(gè)工作日左右發(fā)放。最后還要提醒大家，要注意平時(shí)各種日常費(fèi)用的準(zhǔn)時(shí)支付，如水電煤氣，電話、手機(jī)等費(fèi)用的拖欠均會(huì)影響個(gè)人的信用值而影響貸款審核。沖還款掌握兩個(gè)時(shí)段兩種方式許多市民在還貸模式上選擇公積金貸款和商業(yè)性貸款共同還貸，借款人可根據(jù)自己公積金繳納情況到銀行測(cè)算可以獲得的貸款金額和每月還款數(shù)。假設(shè)每月公積金貸款還款1200元，商業(yè)貸款還款1000，若提取公積金為1萬(wàn)元，選擇“余額沖貸法”，提取的公積金應(yīng)先歸還當(dāng)月應(yīng)還住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款本息，剩余金額7800元（10000-1200-1000）可一次性沖還住房公積金貸款本金，還清住房公積金貸款后，尚有余額時(shí)，可沖還商業(yè)性住房貸款本金。沖貸后，借款人可選擇月還款額不變，縮短原還款期限方式，或還款期限不變，減少月還款額方式進(jìn)行還貸。上例如果選擇”逐月還款法”，每月等額還貸金額保持2200不變，提取公積金1萬(wàn)元按照先扣公積金貸款再扣商業(yè)性個(gè)人住房貸款的順序每月連續(xù)扣除，余額不足時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)將足額金額充入還款銀行卡中。兩種還貸法市民可依據(jù)自身實(shí)際情況來(lái)選擇。提取還貸時(shí)間兩時(shí)段要掌握：借款人9月至第二年3月底簽訂授權(quán)書的，第二年4月-6月份辦理提取還貸劃款；4月至8月底簽訂授權(quán)書的，9月-10月份辦理提取還貸劃款。申請(qǐng)?zhí)崛∵€貸的地點(diǎn)為個(gè)人住房貸款原貸款銀行；提取還貸的資金儲(chǔ)備方式有特別要求，根據(jù)上海市公積金管理中心提取還貸的規(guī)定，提取還貸資金一律不得提現(xiàn)和消費(fèi)，只能用于歸還個(gè)人住房貸款，借款人在辦理個(gè)人住房貸款的同時(shí)需申辦一張金穗借記卡，簽署委托銀行提取住房公積金歸還個(gè)人住房貸款授權(quán)書，委托銀行每年提取住房公積金劃入借款人帳戶，用于歸還個(gè)人住房貸款本息。另外，借款人欲變更提到還貸內(nèi)容，應(yīng)在規(guī)定的提取還貸時(shí)間之前向貸款銀行提出申請(qǐng)，重新簽訂授權(quán)書。購(gòu)買二手房交易按揭貸款的基本操作流程一、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。二、查詢公積金(如需公積金貸款)與賣方確定購(gòu)房意向后，借款人提供公積金帳號(hào)，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。三、簽定房屋買賣合同借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，楊浦、普陀、黃浦、長(zhǎng)寧等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過(guò)戶。四、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估；并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。五、簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn)按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過(guò)后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。六、辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)