四川省2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：不相一致假說模擬試題.doc

四川省2015年房地產(chǎn)估價師案例與分析：不相一致假說模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、房地產(chǎn)抵押時，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以_為準(zhǔn)。 A登記記載的內(nèi)容 B抵押合同為準(zhǔn) C公證書內(nèi)容 D重新簽訂抵押合同，再重新進行抵押登記 2、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價值為（）萬元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.583、在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設(shè)是_。 A會計主體 B持續(xù)經(jīng)營 C會計分期 D貨幣計量 4、委托拆遷估價的房地產(chǎn)拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和_。 A區(qū)位 B面積 C價值 D經(jīng)營人5、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在_下的估價結(jié)果具有近似性。 A同一估價原則、同一估價時點 B同一估價目的、同一估價方法 C同一估價目的、同一估價時點 D同一估價原則、同一估價目的 6、原建設(shè)部城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見規(guī)定，受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派人以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。 A：1 B：3 C：7 D：10 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 7、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強烈，例如對降價競銷反應(yīng)強烈，但對其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于競爭者。 A：從容不迫型 B：選擇型 C：兇猛型 D：隨機型 E：借款合同 8、安置補助費是。 A：為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的救濟費 B：為安置因地少造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費 C：為安置因征地造成的農(nóng)村全部勞動力的補助費 D：為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的保修期從_之日起計算。 A房屋竣工 B房屋質(zhì)量驗收合格 C房屋交付用戶使用 D業(yè)主委員會成立 10、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬，預(yù)測銷售量為380萬。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2007年該城市商品住宅銷售量為萬。 A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同11、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用。 A：類似寫字樓的客觀收益 B：市場比較法 C：該寫字樓的實際收益 D：無風(fēng)險報酬法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、_是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。 A動態(tài)投資回收期 B靜態(tài)投資回收期 C財務(wù)凈現(xiàn)值 D財務(wù)內(nèi)部收益率 13、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費者，也就是說（）對小型商場并不很重要。 A停車 B位置 C特色 D距離14、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（）。 A比較風(fēng)險 B市場供求風(fēng)險 C未來運營費用風(fēng)險 D持有期風(fēng)險 15、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外氣溫高的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象被稱為_。 A溫差效應(yīng) B綠島效應(yīng) C溫壓效應(yīng) D熱島效應(yīng) 16、需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2008年、2009年的價格通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2003-2007年的價格并計算其逐年上漲速度如表103第2列、第3列所示采用平均發(fā)展速度趨勢法估計，該宗房地產(chǎn)2008年的價格為。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是_。 A收益原理 B替代原理 C地租理論 D區(qū)位理論 18、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括市場分析、_和投資決策三部分工作。 A價格分析 B項目財務(wù)評價 C產(chǎn)品分析 D成本分析 19、某筆住房拆押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%、每月計息一次”，即“名義利率”。當(dāng)按單利息計算時，名義利率和實際利率是一致的，按復(fù)利計息時它們的關(guān)系為_。 A相等 B不相等 C可能會相等 D不能確定 20、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是_。 A選址規(guī)劃意見通知書，規(guī)劃設(shè)計條件通知書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 B規(guī)劃設(shè)計條件通知書，選址規(guī)劃意見通知書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證 C選址規(guī)劃意見通知書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃設(shè)計條件通知書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D規(guī)劃設(shè)計條件通知書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，選址規(guī)劃意見通知書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證 21、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿年未動工的，按土地使用權(quán)出讓金的20以下征收土地閑置費。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 22、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由_決定的。 A房地產(chǎn)的歷史價格資料 B房地產(chǎn)的未來價格資料 C房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料 D估價人員選取的價格資料23、在某商業(yè)街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72 m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為_萬元。 A1504 B1404 C1304 D1204 24、拆遷當(dāng)事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)由確認(rèn)。(2009年試題) A：房地產(chǎn)行政主管部門 B：房屋拆遷管理部門 C：城市規(guī)劃行政主管部門 D：房屋登記機構(gòu) E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章25、開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)的。 A：開工日期 B：取得估價對象的日期 C：取得待開發(fā)土地的日期 D：開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)_，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。 A估價原則 B估價目的 C估價方法 D估價程序 2、保險合同的終止主要包括。 A：保險期限屆滿 B：保險公司因解散、破產(chǎn)等原因而終止 C：保險標(biāo)的因除外責(zé)任原因而滅失 D：當(dāng)事人解除保險合同 E：保險人未履行賠償或給付義務(wù)3、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為_萬元。 A521 B533 C695 D711 4、當(dāng)所有的經(jīng)營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式為。 A：毛租 B：凈租 C：潛租 D：直租 E：借款合同5、耕地占用稅是對征收的一種稅。 A：對占用耕地建房的單位和個人 B：對從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人 C：對占用耕地建房的單位，不包括個人 D：對從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的個人，不包括單位 E：對從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位，不包括個人 6、政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過管制權(quán)、_來實現(xiàn)的。 A征稅權(quán) B征收權(quán) C征用權(quán) D充公權(quán) E規(guī)章制度 7、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期（）年。 A小于5 B56 C67 D78 8、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風(fēng)險分析時，下列表述正確的是_。 A項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行 B凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項目風(fēng)險的大小 C凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項目的相對風(fēng)險就越小 D凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越大 E凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) 9、下列屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)主要特點的是。 A：人員特定 B：委托服務(wù) C：有償服務(wù) D：無償服務(wù) E：行政服務(wù) 10、建筑物是否屬違章建筑，應(yīng)由該建筑物所在地的_認(rèn)定。 A房屋權(quán)屬登記機關(guān) B縣級以上人民政府 C房屋拆遷管理部門 D城市規(guī)劃行政主管部門11、某成片荒地面積15000m2，取得該荒地的代價為1000萬元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為1500萬元，其中60%從銀行貸款取得，開發(fā)期為3年，貸款年利率為 8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、55%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30%、40%和30%，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價為_元/m2。 A2265 B2346 C2698 D3968 12、不屬于影響房地產(chǎn)價格的自身因素是。 A：社會因素 B：區(qū)位因素 C：經(jīng)濟因素 D：權(quán)益因素 E：實物因素 13、城市房屋拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價時，。 A：估價時點應(yīng)當(dāng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點相一致 B：期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價值 C：期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值 D：期房的區(qū)位、用途、面積、結(jié)構(gòu)、檔次等，應(yīng)以雙方拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準(zhǔn) E：在原地實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，差價不應(yīng)大于被拆遷房屋市場價格的2014、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指的房屋。 A：有權(quán)屬證明 B：產(chǎn)權(quán)人下落不明 C：產(chǎn)權(quán)人出國留學(xué) D：因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟 E：暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人 15、下列費用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費用范圍的是。 A：保險費 B：房產(chǎn)稅 C：法律費 D：貸款利息 E：借款合同 16、風(fēng)險辨識常用方法包括（）等。 A專家調(diào)查法 B解析方法 C故障樹分析法 D幕景分析法 E蒙特卡洛法 17、根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不包括。 A：以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 C：以贈與方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 D：以拍賣方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 E：以招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 18、出具不實估價報告的估價機構(gòu)與人員，應(yīng)對其_。 A給以行政處分 B作出停業(yè)或開除處理 C予以處罰 D要求公開致歉 E記入其信用檔案 19、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度系數(shù)的表述中，不正確的是_。 A項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大 B貸款期限越長，期限系數(shù)值越小 C企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低 D用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 20、下列關(guān)于票據(jù)貼現(xiàn)市場，表述正確的是。 A：票據(jù)貼現(xiàn)市場是指對未到期的票據(jù)進行貼現(xiàn)為客戶提供短期資金融通的市場 B：票據(jù)貼現(xiàn)市場具體又包括貼現(xiàn)、再貼現(xiàn)和轉(zhuǎn)貼現(xiàn) C：貼現(xiàn)是指客戶將所持有的未到期票據(jù)向商業(yè)銀行(或辦理貼現(xiàn)業(yè)務(wù)的其他金融機構(gòu))兌取現(xiàn)款以獲得短期融資的行為 D：轉(zhuǎn)貼現(xiàn)是指商業(yè)銀行將其貼現(xiàn)收進的未到期票據(jù)向中央銀行再辦理貼現(xiàn)的融資行為 E：再貼現(xiàn)是指商業(yè)銀行將貼現(xiàn)收進的未到期票據(jù)向其他商業(yè)銀行或貼現(xiàn)機構(gòu)進行貼現(xiàn)的融資行為 21、市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括2006年考題 A：環(huán)境 B：地形地勢 C：外部配套設(shè)施 D：內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 E：裝飾裝修 22、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價格為_人民幣元/m2。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。 A7935