投資分析報(bào)告模版.doc

*項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、說明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，在該地塊興建。2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考*市市場(chǎng)行情及有關(guān)國(guó)家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定。項(xiàng)目面積參數(shù)表 表4-1項(xiàng)目總占地(m2)總建筑面積(m2)沿街商業(yè)建筑(m2)住宅面積(m2)配套設(shè)施面積(m2)地下停車場(chǎng)(m2)二、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用的估算：本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費(fèi)，建安工程成本費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期不長(zhǎng)，本案采用靜態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項(xiàng)費(fèi)用詳見以下列表：(一)土地費(fèi)用 表4-2序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）備注1土地使用權(quán)出讓金2征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)(二)前期工程費(fèi)估算表表4-3序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/m2)1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)1.1規(guī)劃費(fèi)2.001.2設(shè)計(jì)費(fèi)20.001.3可研費(fèi)5.002水文、地質(zhì)勘察費(fèi)2.1測(cè)繪費(fèi)0.102.2勘探費(fèi)1.003策劃費(fèi)合計(jì)（三）建安工程費(fèi)表4-4序號(hào)建安項(xiàng)目總造價(jià)(萬元）單方造價(jià)（元/m2)1沿街商業(yè)建筑土建6702農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)土建6703西側(cè)二層門面土建4804地下車庫(kù)17005水電設(shè)備806內(nèi)部裝修合計(jì)（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表4-5序號(hào)項(xiàng)目單方造價(jià)(元/m2)總造價(jià)(萬元)基礎(chǔ)設(shè)施(含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng))（五）開發(fā)期稅費(fèi)估算表表4-6序號(hào)項(xiàng)目金額(萬元)估算說明(元/m2)1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費(fèi)803質(zhì)檢費(fèi)34建筑管理費(fèi)1.25衛(wèi)評(píng)費(fèi)1.46環(huán)評(píng)費(fèi)1.27墻改基金128綠化費(fèi)0.19白蟻防治費(fèi)2.310土地使用費(fèi)411再就業(yè)基金1012教育專項(xiàng)基金1013編標(biāo)費(fèi)214招標(biāo)費(fèi)115規(guī)劃許可工本費(fèi)0.516土地證工本費(fèi)0.517施工許可證0.5合計(jì)（六）不可預(yù)見費(fèi)表4-7序號(hào)項(xiàng)目金額(萬元)說明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)(一)+(二)+(三)+(四)*3%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總計(jì)（七）管理銷售費(fèi)用表4-8序號(hào)項(xiàng) 目金額(萬元)估算說明(元/m2)1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費(fèi)157物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金259管理費(fèi)16合計(jì)（八）投資與成本費(fèi)用估算匯總表表4-9項(xiàng)目金額(萬元)單方成本(元/m2)占總投資比例(%)土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)劃與資金籌措：本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動(dòng)資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項(xiàng)目投資進(jìn)程分為前期、中期和后期，投資計(jì)劃與資金籌措詳見表5-10。投資計(jì)劃與資金籌措表4-10序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元)前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、項(xiàng)目銷收入的測(cè)算本項(xiàng)目以*市同類*房可比案例，參照*市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格水平運(yùn)用市場(chǎng)比較分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價(jià)*元/m2,三層建議售價(jià)*元/m2,（均價(jià)*元/m2）。地下停車場(chǎng)，建議售價(jià)*萬元/車位。表4-11項(xiàng)目面積(m2)建議單位平均售價(jià)（元/m2)銷售收入（萬元）沿街商鋪 住宅停車場(chǎng) 個(gè)車位合計(jì)說明：以上銷售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利，營(yíng)銷也同時(shí)取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實(shí)際的銷售進(jìn)度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場(chǎng)條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn)，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營(yíng)銷時(shí)必須給予足夠的重視。五、項(xiàng)目投資收益分析：根據(jù)估算的開發(fā)成本費(fèi)用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤(rùn)率的分析計(jì)算如下：（一）銷售稅金及附加估算表4-12序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1營(yíng)業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額 *11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售總收入*0.5%合計(jì)（二）土地增值稅計(jì)算表表4-13序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額(萬元)1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)和2.1開發(fā)費(fèi)用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值稅率(4)30%2530%1525%1015%10%安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)說明：地下停車場(chǎng)由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約了*元/的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會(huì)效益。（三）投資利潤(rùn)率敏感性分析表表4-17項(xiàng)目變 幅敏感度-10%-5%05%10%單價(jià)投資額投資利潤(rùn)率(圖4-1) 單價(jià)變動(dòng) *% 目標(biāo)利潤(rùn)率 投資變動(dòng) 因素變化率 -10% -5% 0 5% 10%說明：從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價(jià)提高5%時(shí)，投資利潤(rùn)率增長(zhǎng)*%，即* X *%=*萬元，當(dāng)投資成本降低5%是，投資利潤(rùn)率提高*%，即* X *%=*萬元，可見銷售單價(jià)與投資額在本案中對(duì)投資效益的影響還是較為明顯的。在本項(xiàng)目實(shí)施過程中，控制成本和制定適宜的價(jià)格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議：1、 本項(xiàng)目是*，按本項(xiàng)目的測(cè)算依據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資利潤(rùn)率回報(bào)還是十分可觀的。特別是投資前景中、長(zhǎng)期看好，但必須注意近期可能的風(fēng)險(xiǎn)，總體項(xiàng)目投資是適宜、可行的。2、 對(duì)于以上的評(píng)價(jià)結(jié)論，為增強(qiáng)投資信心，建議*。3、 由于時(shí)間較短，原始資料不盡完備等原因，因此本投資分析難免有不足之處，建議投資方在本報(bào)告的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化研究，尤其在實(shí)施中不斷完善。致父母！出門在外，最牽掛最擔(dān)心我們的人是父母。不管飛到哪里，父母的愛就如手中的線始終牽著我們。父母在，人生尚有歸處，父母去，人生只剩遺憾。錢再多有何用？不如多陪陪父母，今生和他們的緣分只有一次，下輩子再也見不到了。中秋節(jié)，祝愿天下所有父母：身體健康，幸福開心！致愛人！因?yàn)橛芯墸畔嘤?，因?yàn)橛袗?，才相伴。夫妻是上輩子延續(xù)的緣分，今生能在一起過日子，就是最好的福分。雖然也會(huì)有磕磕絆絆，爭(zhēng)爭(zhēng)吵吵，但是只要互相包容，彼此理解，就能恩愛幸福的走完一生。親愛的，感謝你一直陪著我，只要有你在，日子再苦，也是幸福，生活再難，也感覺甜！中秋節(jié)，許下心愿，愿我們白首偕老，恩愛永遠(yuǎn)！致友人！久未聯(lián)系的朋友，你們還好嗎？雖然天各一方聯(lián)系少了，但你們永遠(yuǎn)在我心里，不會(huì)忘，不會(huì)變，不會(huì)不思念！陪在我身邊的朋友，謝謝你的信賴，雖然我們沒有血緣關(guān)系，但卻像手足一樣親，希望此生永不分離！中秋節(jié)，祝認(rèn)識(shí)我和我認(rèn)識(shí)的所有朋友們：事業(yè)步步高升，愛情甜甜蜜蜜！致自己！月亮下面的金錢，從沒有使勞碌的人們有片刻的安靜。天是一大天，人是一小天，人隨天轉(zhuǎn)，天盡人意！千里煙波追逐心中的夢(mèng)想。既然做出了選擇就要義無反顧、充滿信心，直至完全信了自己、信了未來、信了肩負(fù)的使命，才能走向圓滿。中秋節(jié)，祝自己心想事成，幸福滿滿，相信自己，你一定行！皎月桂香迎中秋，花兒月圓合家歡；喜逢佳節(jié)福相顧，心情快樂悠閑步；窗含明月思飛度，幸福頻頻不止步；祝所有為愛打拼的人中秋節(jié)快樂！2019中秋佳節(jié)，我要送你最美的月色，但愿人長(zhǎng)久千里共嬋娟。是緣分讓兩顆孤單的靈魂，穿越昔日無盡的等待，直到彼此相遇在時(shí)間的荒野里。然后，焚香凈手，清空寂寥，敞開心扉，以真誠(chéng)，用遇見，滋養(yǎng)這片緣分的天空。這世間最好的愛情，應(yīng)該是既能兩兩相吸，又能兩兩相惜。愛情，是紅塵里最美的情感，它是人生不可缺少的精神需要和心靈寄托。因?yàn)橛袗?，這塵世上的飲食男女，才會(huì)相依相戀。是真愛讓兩顆漸漸靠近的心，遼闊了生活，柔軟了歲月。愛情，若撩人的春色，滿足了人們對(duì)美好情愫的所有想象。當(dāng)我們青澀的心靈，慢慢注入愛的元素，說不上在哪一時(shí)，那個(gè)有緣人便會(huì)被我們請(qǐng)進(jìn)自己的生命里！不過，并非所有的人，都能在恰好的年華遇見恰好的緣分。也不是所有恰好相愛的人，就一定會(huì)相守到白頭。倘若緣分可以安排，假如愛情可以解釋，就不會(huì)有這句：緣來緣去緣如水。愛情，本是一種很玄的東西。就連最厲害的心理學(xué)家，也無法掌控它的發(fā)展和走向。人與人相愛，充滿了無數(shù)未知的沒有理智的意外。于大千世界里，在茫茫人海中，有人是過盡千帆的等待，有人是一瞥驚鴻的尋找，有人是落花時(shí)節(jié)又逢花的驚艷，還有人是驀然回首，那人卻在燈火闌珊處的驚喜俗話說，情人眼里出西施。凡是愛過的人都深有體會(huì)，我們喜歡并且真正愛上一個(gè)人的時(shí)候，是沒有任何附加條件的。一顆純粹的心，想的念的，都是他（她）最好的樣子。但所有以風(fēng)花雪月開始的浪漫愛情，最終都會(huì)回到柴米油鹽的現(xiàn)實(shí)中來。日子長(zhǎng)了，相戀時(shí)彼此隱藏的缺點(diǎn)，慢慢的全部顯露出來，時(shí)間久了，難免會(huì)有意見分歧，發(fā)牢騷抱怨，把吵架升級(jí)到不可收拾的時(shí)候。張愛玲說，生在這世上，沒有一樣感情不是千瘡百孔的。是的，人生的完美和圓滿只是保留在人的心理，愛情也無法脫離這個(gè)宿命。當(dāng)愛情走遠(yuǎn)，何人能甘于寂寞，能珍惜這份情緣？當(dāng)激情不在，曾經(jīng)驚天地泣鬼神的情感，往往是最先消亡于內(nèi)心的空虛和日子的平淡。主持人涂磊曾經(jīng)說過，相戀的時(shí)候，是欣賞彼此的優(yōu)點(diǎn)，但相愛就是，接受對(duì)方缺點(diǎn)的過程。我們深信愛情的美好。但人是會(huì)變的，環(huán)境也在變。誰能給自己的愛情上個(gè)萬能保險(xiǎn)？誰又能保證愛上的那個(gè)人會(huì)一成不變？幾乎所有相愛后的分手，都是因?yàn)殡p方?jīng)]有了初見時(shí)的心動(dòng)，后來又得不到彼此應(yīng)有的珍惜而結(jié)束。生活中有很多事情，我們只有經(jīng)歷了才知道，愛情也是如此。惟有通過時(shí)光的梳理，歲月的打磨，以及思想的沉淀，方能領(lǐng)悟，在愛情的世界里，緣是天定，份在人為。愛是互相欣賞，亦是彼此珍惜。浮云歡愛，算不得真愛。只有深愛一個(gè)人時(shí)，才會(huì)為他（她）低到塵埃。是緣分讓兩顆孤單的靈魂，穿越昔日無盡的等待，直到彼此相遇在時(shí)間的荒野里。然后，焚香凈手，清空寂寥，敞開心扉，以真誠(chéng)，用遇見，滋養(yǎng)這片緣分的天空。這世間最好的愛情，應(yīng)該是既能兩兩相吸，又能兩兩相惜。愛情，是紅塵里最美的情感，它是人生不可缺少的精神需要和心靈寄托。因?yàn)橛袗?，這塵世上的飲食男女，才會(huì)相依相戀。是真愛讓兩顆漸漸靠近的心，遼闊了生活，柔軟了歲月。愛情，若撩人的春色，滿足了人們對(duì)美好情愫的所有想象。當(dāng)我們青澀的心靈，慢慢注入愛的元素，說不上在哪一時(shí)，那個(gè)有緣人便會(huì)被我們請(qǐng)進(jìn)自己的生命里！不過，并非所有的人，都能在恰好的年華遇見恰好的緣分。也不是所有恰好相愛的人，就一定會(huì)相守到白頭。倘若緣分可以安排，假如愛情可以解釋，就不會(huì)有這句：緣來緣去緣如水。愛情，本是一種很玄的東西。就連最厲害的心理學(xué)家，也無法掌控它的發(fā)展和走向。人與人相愛，充滿了無數(shù)未知的沒有理智的意外。于大千世界里，在茫茫人海中，有人是過盡千帆的等待，有人是一瞥驚鴻的尋找，有人是落花時(shí)節(jié)又逢花的驚艷，還有人是驀然回首，那人卻在燈火闌珊處的驚喜俗話說，情人眼里出西施。凡是愛過的人都深有體會(huì)，我們喜歡并且真正愛上一個(gè)人的時(shí)候，是沒有任何附加條件的。一顆純粹的心，想的念的，都是他（她）最好的樣子。但所有以風(fēng)花雪月開始的浪漫愛情，最終都會(huì)回到柴米油鹽的現(xiàn)實(shí)中來。日子長(zhǎng)了，相戀時(shí)彼此隱藏的缺點(diǎn)，慢慢的全部顯露出來，時(shí)間久了，難免會(huì)有意見分歧，發(fā)牢騷抱怨，把吵架升級(jí)到不可收拾的時(shí)候。張愛玲說，生在這世上，沒有一樣感情不是千瘡百孔的。是的，人生的完美和圓滿只是保留在人的心理，愛情也無法脫離這個(gè)宿命。當(dāng)愛情走遠(yuǎn)，何人能甘于寂寞，能珍惜這份情緣？當(dāng)激情不在，曾經(jīng)驚天地泣鬼神的情感，往往是最先消亡于內(nèi)心的空虛和日子的平淡。主持人涂磊曾經(jīng)說過，相戀的時(shí)