投資分析報告模版.doc

*項目投資分析報告一、說明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的要求及對市場的調(diào)查與分析，在該地塊興建。2、報告中有關(guān)成本的明細換算科目基本參考*市市場行情及有關(guān)國家地方收費標準并結(jié)合實踐經(jīng)驗確定。項目面積參數(shù)表 表4-1項目總占地(m2)總建筑面積(m2)沿街商業(yè)建筑(m2)住宅面積(m2)配套設(shè)施面積(m2)地下停車場(m2)二、項目開發(fā)成本費用的估算：本項目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費，建安工程成本費，基礎(chǔ)設(shè)施費，房地產(chǎn)各項稅費，管理、銷售及財務(wù)費用，不可預(yù)見費等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期不長，本案采用靜態(tài)分析法進行估算，各項費用詳見以下列表：(一)土地費用 表4-2序號項目金額（萬元）備注1土地使用權(quán)出讓金2征地費3拆遷安置補償費合計(二)前期工程費估算表表4-3序號項目金額（萬元）取費標準(元/m2)1規(guī)劃、設(shè)計、可研費1.1規(guī)劃費2.001.2設(shè)計費20.001.3可研費5.002水文、地質(zhì)勘察費2.1測繪費0.102.2勘探費1.003策劃費合計（三）建安工程費表4-4序號建安項目總造價(萬元）單方造價（元/m2)1沿街商業(yè)建筑土建6702農(nóng)貿(mào)市場土建6703西側(cè)二層門面土建4804地下車庫17005水電設(shè)備806內(nèi)部裝修合計（四）基礎(chǔ)設(shè)施費表4-5序號項目單方造價(元/m2)總造價(萬元)基礎(chǔ)設(shè)施(含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng))（五）開發(fā)期稅費估算表表4-6序號項目金額(萬元)估算說明(元/m2)1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費803質(zhì)檢費34建筑管理費1.25衛(wèi)評費1.46環(huán)評費1.27墻改基金128綠化費0.19白蟻防治費2.310土地使用費411再就業(yè)基金1012教育專項基金1013編標費214招標費115規(guī)劃許可工本費0.516土地證工本費0.517施工許可證0.5合計（六）不可預(yù)見費表4-7序號項目金額(萬元)說明1土地費2建安工程費3前期工程費(一)+(二)+(三)+(四)*3%4基礎(chǔ)設(shè)施費總計（七）管理銷售費用表4-8序號項 目金額(萬元)估算說明(元/m2)1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費157物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金259管理費16合計（八）投資與成本費用估算匯總表表4-9項目金額(萬元)單方成本(元/m2)占總投資比例(%)土地費用前期費用建安費用基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)間稅費不可預(yù)見費管理銷售費財務(wù)費合計三、投資計劃與資金籌措：本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項目投資進程分為前期、中期和后期，投資計劃與資金籌措詳見表5-10。投資計劃與資金籌措表4-10序號項目合計(萬元)前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、項目銷收入的測算本項目以*市同類*房可比案例，參照*市房地產(chǎn)物業(yè)平均價格水平運用市場比較分析法，并經(jīng)實地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價*元/m2,三層建議售價*元/m2,（均價*元/m2）。地下停車場，建議售價*萬元/車位。表4-11項目面積(m2)建議單位平均售價（元/m2)銷售收入（萬元）沿街商鋪 住宅停車場 個車位合計說明：以上銷售收入都是在項目進展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實際的銷售進度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風險，難以達到預(yù)期目標，所以在營銷時必須給予足夠的重視。五、項目投資收益分析：根據(jù)估算的開發(fā)成本費用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計算如下：（一）銷售稅金及附加估算表4-12序號類別計算依據(jù)金額（萬元）1營業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費附加營業(yè)稅額 *11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售總收入*0.5%合計（二）土地增值稅計算表表4-13序號項目計算依據(jù)金額(萬元)1銷售收入2扣除項目金額以下4項和2.1開發(fā)費用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值稅率(4)30%2530%1525%1015%10%安全狀態(tài)安全較安全有危險較危險危險說明：地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約了*元/的人防配套費，并產(chǎn)生了一定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性分析表表4-17項目變 幅敏感度-10%-5%05%10%單價投資額投資利潤率(圖4-1) 單價變動 *% 目標利潤率 投資變動 因素變化率 -10% -5% 0 5% 10%說明：從敏感性分析表中看出，當銷售單價提高5%時，投資利潤率增長*%，即* X *%=*萬元，當投資成本降低5%是，投資利潤率提高*%，即* X *%=*萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本項目實施過程中，控制成本和制定適宜的價格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議：1、 本項目是*，按本項目的測算依據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資利潤率回報還是十分可觀的。特別是投資前景中、長期看好，但必須注意近期可能的風險，總體項目投資是適宜、可行的。2、 對于以上的評價結(jié)論，為增強投資信心，建議*。3、 由于時間較短，原始資料不盡完備等原因，因此本投資分析難免有不足之處，建議投資方在本報告的基礎(chǔ)上，進一步深化研究，尤其在實施中不斷完善。致父母！出門在外，最牽掛最擔心我們的人是父母。不管飛到哪里，父母的愛就如手中的線始終牽著我們。父母在，人生尚有歸處，父母去，人生只剩遺憾。錢再多有何用？不如多陪陪父母，今生和他們的緣分只有一次，下輩子再也見不到了。中秋節(jié)，祝愿天下所有父母：身體健康，幸福開心！致愛人！因為有緣，才相遇，因為有愛，才相伴。夫妻是上輩子延續(xù)的緣分，今生能在一起過日子，就是最好的福分。雖然也會有磕磕絆絆，爭爭吵吵，但是只要互相包容，彼此理解，就能恩愛幸福的走完一生。親愛的，感謝你一直陪著我，只要有你在，日子再苦，也是幸福，生活再難，也感覺甜！中秋節(jié)，許下心愿，愿我們白首偕老，恩愛永遠！致友人！久未聯(lián)系的朋友，你們還好嗎？雖然天各一方聯(lián)系少了，但你們永遠在我心里，不會忘，不會變，不會不思念！陪在我身邊的朋友，謝謝你的信賴，雖然我們沒有血緣關(guān)系，但卻像手足一樣親，希望此生永不分離！中秋節(jié)，祝認識我和我認識的所有朋友們：事業(yè)步步高升，愛情甜甜蜜蜜！致自己！月亮下面的金錢，從沒有使勞碌的人們有片刻的安靜。天是一大天，人是一小天，人隨天轉(zhuǎn)，天盡人意！千里煙波追逐心中的夢想。既然做出了選擇就要義無反顧、充滿信心，直至完全信了自己、信了未來、信了肩負的使命，才能走向圓滿。中秋節(jié)，祝自己心想事成，幸福滿滿，相信自己，你一定行！皎月桂香迎中秋，花兒月圓合家歡；喜逢佳節(jié)福相顧，心情快樂悠閑步；窗含明月思飛度，幸福頻頻不止步；祝所有為愛打拼的人中秋節(jié)快樂！2019中秋佳節(jié)，我要送你最美的月色，但愿人長久千里共嬋娟。是緣分讓兩顆孤單的靈魂，穿越昔日無盡的等待，直到彼此相遇在時間的荒野里。然后，焚香凈手，清空寂寥，敞開心扉，以真誠，用遇見，滋養(yǎng)這片緣分的天空。這世間最好的愛情，應(yīng)該是既能兩兩相吸，又能兩兩相惜。愛情，是紅塵里最美的情感，它是人生不可缺少的精神需要和心靈寄托。因為有愛，這塵世上的飲食男女，才會相依相戀。是真愛讓兩顆漸漸靠近的心，遼闊了生活，柔軟了歲月。愛情，若撩人的春色，滿足了人們對美好情愫的所有想象。當我們青澀的心靈，慢慢注入愛的元素，說不上在哪一時，那個有緣人便會被我們請進自己的生命里！不過，并非所有的人，都能在恰好的年華遇見恰好的緣分。也不是所有恰好相愛的人，就一定會相守到白頭。倘若緣分可以安排，假如愛情可以解釋，就不會有這句：緣來緣去緣如水。愛情，本是一種很玄的東西。就連最厲害的心理學家，也無法掌控它的發(fā)展和走向。人與人相愛，充滿了無數(shù)未知的沒有理智的意外。于大千世界里，在茫茫人海中，有人是過盡千帆的等待，有人是一瞥驚鴻的尋找，有人是落花時節(jié)又逢花的驚艷，還有人是驀然回首，那人卻在燈火闌珊處的驚喜俗話說，情人眼里出西施。凡是愛過的人都深有體會，我們喜歡并且真正愛上一個人的時候，是沒有任何附加條件的。一顆純粹的心，想的念的，都是他（她）最好的樣子。但所有以風花雪月開始的浪漫愛情，最終都會回到柴米油鹽的現(xiàn)實中來。日子長了，相戀時彼此隱藏的缺點，慢慢的全部顯露出來，時間久了，難免會有意見分歧，發(fā)牢騷抱怨，把吵架升級到不可收拾的時候。張愛玲說，生在這世上，沒有一樣感情不是千瘡百孔的。是的，人生的完美和圓滿只是保留在人的心理，愛情也無法脫離這個宿命。當愛情走遠，何人能甘于寂寞，能珍惜這份情緣？當激情不在，曾經(jīng)驚天地泣鬼神的情感，往往是最先消亡于內(nèi)心的空虛和日子的平淡。主持人涂磊曾經(jīng)說過，相戀的時候，是欣賞彼此的優(yōu)點，但相愛就是，接受對方缺點的過程。我們深信愛情的美好。但人是會變的，環(huán)境也在變。誰能給自己的愛情上個萬能保險？誰又能保證愛上的那個人會一成不變？幾乎所有相愛后的分手，都是因為雙方?jīng)]有了初見時的心動，后來又得不到彼此應(yīng)有的珍惜而結(jié)束。生活中有很多事情，我們只有經(jīng)歷了才知道，愛情也是如此。惟有通過時光的梳理，歲月的打磨，以及思想的沉淀，方能領(lǐng)悟，在愛情的世界里，緣是天定，份在人為。愛是互相欣賞，亦是彼此珍惜。浮云歡愛，算不得真愛。只有深愛一個人時，才會為他（她）低到塵埃。是緣分讓兩顆孤單的靈魂，穿越昔日無盡的等待，直到彼此相遇在時間的荒野里。然后，焚香凈手，清空寂寥，敞開心扉，以真誠，用遇見，滋養(yǎng)這片緣分的天空。這世間最好的愛情，應(yīng)該是既能兩兩相吸，又能兩兩相惜。愛情，是紅塵里最美的情感，它是人生不可缺少的精神需要和心靈寄托。因為有愛，這塵世上的飲食男女，才會相依相戀。是真愛讓兩顆漸漸靠近的心，遼闊了生活，柔軟了歲月。愛情，若撩人的春色，滿足了人們對美好情愫的所有想象。當我們青澀的心靈，慢慢注入愛的元素，說不上在哪一時，那個有緣人便會被我們請進自己的生命里！不過，并非所有的人，都能在恰好的年華遇見恰好的緣分。也不是所有恰好相愛的人，就一定會相守到白頭。倘若緣分可以安排，假如愛情可以解釋，就不會有這句：緣來緣去緣如水。愛情，本是一種很玄的東西。就連最厲害的心理學家，也無法掌控它的發(fā)展和走向。人與人相愛，充滿了無數(shù)未知的沒有理智的意外。于大千世界里，在茫茫人海中，有人是過盡千帆的等待，有人是一瞥驚鴻的尋找，有人是落花時節(jié)又逢花的驚艷，還有人是驀然回首，那人卻在燈火闌珊處的驚喜俗話說，情人眼里出西施。凡是愛過的人都深有體會，我們喜歡并且真正愛上一個人的時候，是沒有任何附加條件的。一顆純粹的心，想的念的，都是他（她）最好的樣子。但所有以風花雪月開始的浪漫愛情，最終都會回到柴米油鹽的現(xiàn)實中來。日子長了，相戀時彼此隱藏的缺點，慢慢的全部顯露出來，時間久了，難免會有意見分歧，發(fā)牢騷抱怨，把吵架升級到不可收拾的時候。張愛玲說，生在這世上，沒有一樣感情不是千瘡百孔的。是的，人生的完美和圓滿只是保留在人的心理，愛情也無法脫離這個宿命。當愛情走遠，何人能甘于寂寞，能珍惜這份情緣？當激情不在，曾經(jīng)驚天地泣鬼神的情感，往往是最先消亡于內(nèi)心的空虛和日子的平淡。主持人涂磊曾經(jīng)說過，相戀的時