房地產(chǎn)租賃價格評估報告.doc

北京*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司地址:北京市* 客戶電話: * 圖文傳真: *房地產(chǎn)租賃價格評估報告項目名稱：光華陽光水城、華宇西城麗景、俊峰龍鳳云洲3處租賃房地產(chǎn)租賃價值評估評 估 人：投行三班龔粵小組、余藍(lán)小組估價日期 ： 2011年5月2日目 錄致 委 托 方 函評 估 人 聲 明評估的假設(shè)和限制條件房產(chǎn)評估結(jié)果報告一、委托評估方二、受托評估方三、評估對象概況四、評估目的五、評估時點(diǎn)六、價值定義七、評估依據(jù)八、評估原則九、評估方法 十、區(qū)域因素修正 十一、個別因素修正十二、評估結(jié)果十三、評估人員十四、評估作業(yè)日期十五、評估報告應(yīng)用的有效期1致 委 托 方 函xxxxxxxxx：承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價值進(jìn)行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)。評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點(diǎn)2011年5月2日的評估結(jié)果如下： 一、評估對象評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個,實例2個。在評估時點(diǎn)，評估對象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項權(quán)利。二、評估時點(diǎn)2011年5月2日三、估評目的為居住目的的房產(chǎn)租賃供價格參考依據(jù)。四、評估結(jié)果評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點(diǎn)2011年5月2日的價值結(jié)果為：房產(chǎn)租金：光華陽光水城-人民幣895元整華宇西城麗景-人民幣1048元整俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整大寫：光華陽光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整 華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整 俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整評估結(jié)果匯總表房產(chǎn)名稱租金(元/月)光華陽光水城895元/月華宇西城麗景1048元/月俊峰龍鳳云洲1081元/月投行三班房產(chǎn)租賃評估組二一一年五月二日評 估 人 聲 明我們鄭重聲明：1、我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報告。5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢娜、王屹鳳已對本評估報告中的評估對象進(jìn)行了實地查勘，對其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評估，但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。6、本報告評估結(jié)果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。參加本次評估的評估人簽名：姓 名簽 字估價的假設(shè)和限制條件1、由于本次評估是為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)的，因此以保持現(xiàn)狀為評估前提。2、本報告評估出的房產(chǎn)租賃價值，僅為本報告設(shè)定的評估目的服務(wù)，不得用于其它交易。本次評估采用市場比較法評估房地產(chǎn)租賃價值。3、報告評估出的房地產(chǎn)租賃價值，不涉及獨(dú)立于建筑物的設(shè)施和設(shè)備等(該類設(shè)備的有無，不影響建筑物的正常使用)。4、房產(chǎn)估價結(jié)果具有很強(qiáng)的時效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時期。本次報告評估出的房產(chǎn)租賃價值，為評估對象在評估時點(diǎn)的價值。隨著時間的推移和房地產(chǎn)市場的變化，評估對象的價格或者價值可能發(fā)生很大的變化，則本估價報告需做出相應(yīng)的調(diào)整，甚至重新評估。6、自出具報告之日起，本報告的有效期為壹年。房產(chǎn)租賃評估結(jié)果報告一、 委托評估方二、 受托評估方 投行三班評估小組三、評估對象概況(包括實例房產(chǎn))1、房產(chǎn)位置2、房產(chǎn)現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：建筑物詳細(xì)列表房產(chǎn)名稱光華陽光水城華宇西城麗景俊峰龍鳳云洲性質(zhì)商品房商品房商品房戶型一室一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)租金850元/月1100元/月1200元/月交通條件209楊家坪井口（中級車）、210菜園壩白公館（中級車）、215朝天門雙碑、265朝天門雙碑（中級車）、227沙坪壩井口半邊街、221土灣雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院井口、467磁器口大坪九坑子、501朝天門北碚、708沙坪壩井口、821烈士墓龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)嘉陵廠堆金村（中級車）、808磁器口南坪融僑半島（中級車）、801烈士墓渝北區(qū)一碗水（中級車），與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心三峽廣場相距不過3分鐘車程公交車228 267 881 821 808 209途經(jīng)210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經(jīng)，距離三峽廣場只有三分鐘的車程周邊環(huán)境陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風(fēng)景區(qū)，地理位置得天獨(dú)厚，總建筑面積40萬平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。鄰近沙坪壩公園和歌樂山小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達(dá)43.89%，水系占到20%。主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過對市場的細(xì)心研究和對人們生活習(xí)慣的調(diào)查，俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計本著實用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計，從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費(fèi)，每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。盡可能將功能做細(xì)、做足，在細(xì)節(jié)處出彩。地理位置沙坪壩區(qū)楊公橋附近楊梨路20號（原重慶燈泡廠原址）該房位于楊公橋車站 龍鳳云洲小區(qū)商業(yè)區(qū)繁華程度餐飲：家?；疱?楊公橋店),重慶家福火鍋楊公橋店,農(nóng)老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦，購物金樂連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽店,家樂福超市三峽廣場步行街店,美家樂超市,大川花園農(nóng)貿(mào)超市鄰近三峽廣場步行街（只有幾分鐘的車程）購物：國美電器 立洋百貨 王府井百貨餐飲：兩江雙椒雞 兩江風(fēng)情火鍋 君之薇 和喜火鍋基礎(chǔ)設(shè)施教育：沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué)，市政設(shè)施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等教育：68中 南開中學(xué) 楊公橋小學(xué) 重慶大學(xué) 西南政法大學(xué)，小區(qū)內(nèi)配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等教育條件：重慶大學(xué) 西南政法大學(xué) 重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院 愛德華醫(yī)院 重大A區(qū)校醫(yī)院銀行：招商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 工商銀行評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。四、評估目的為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)五、估價時點(diǎn)2011年5月2日六、價值定義本次評估采用的是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價值是指評估對象于評估時點(diǎn)2011年5月2日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓诘貎?nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價值。七、評估依據(jù)、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程(1)中華人民共和國土地管理法； (2)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； (3)房地產(chǎn)估價規(guī)范； (4)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料。八、評估原則1、合法原則房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。2、替代原則具有相同使用價值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評估中，可以通過對房產(chǎn)各個條件的比較來評估租賃價格。3、最高最佳使用原則房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。4、評估時點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性和時效性，它是某一時點(diǎn)的價格，在不同的時點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報告的估價時點(diǎn)為2022年5月2日。九、評估方法房產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價法等，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及掌握的市場資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認(rèn)真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進(jìn)行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。運(yùn)用市場比較法法求取估價對象房產(chǎn)租賃價值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價格進(jìn)行對照比較，通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的租賃價值。十、區(qū)域因素修正區(qū)域因素比較表區(qū)域因素實例一實例二評估對象性質(zhì)相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)交易情況相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)交通條件較好(100/101)較好(100/101)較好(100/101)周邊環(huán)境相同(100/100)較差(100/99)較好(100/101)基礎(chǔ)設(shè)施相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)商業(yè)區(qū)繁華程度相同(100/100)較差(100/99)較好(100/101)合計100/101100/99100/103十一、個別因素修正 個別因素比較表個別因素實例一實例二評估對象新舊程度相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)裝修程度普通(100/99)精裝(100/102)精裝(100/102)樓層10(100/98)16(100/102)18(100/102)配套設(shè)施(家電)簡單(100/99)標(biāo)準(zhǔn)(100/101)齊全(100/102)其他個別因素只能一人入住，室內(nèi)條件較簡陋(100/98)可合租，室內(nèi)條件較好(100/101)可合租，室內(nèi)條件豪華(100/102)合計100/94100/106100/108十二、評估結(jié)果評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確