小區(qū)物業(yè)共有部分的分類.doc

住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的分類造成我國城市商品房價格居高不下的主要原因是成本構(gòu)成不合理（商品房住宅小區(qū)的開發(fā)成本，負擔了太多的小區(qū)公共配套設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用）。高昂的住房價格，也給住宅區(qū)域帶來了龐大的物業(yè)共有部分。 目前，我國城市商品房住宅小區(qū)幾乎都實行了物業(yè)管理，只要開發(fā)商開始售房，一定會指定一家物業(yè)公司管理、經(jīng)營本住宅區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有部分。由于物業(yè)管理服務(wù)公司先于業(yè)主入駐小區(qū)，所以，城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的經(jīng)營管理大權(quán)，都被開發(fā)商委托給自己指定的物業(yè)服務(wù)公司，無一例外。近年來，由于相關(guān)法律的缺失，造成住宅區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分產(chǎn)權(quán)界定模糊，加之多方監(jiān)管力度不夠，致使房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司的不自律和貪婪行為越演越烈，他們擅自處分業(yè)主依法享有所有權(quán)或者使用權(quán)的小區(qū)物業(yè)共有部分，隨意改變這些物業(yè)共有部分的用途（有時甚至是破壞性的），侵占屬于住宅小區(qū)業(yè)主的共有財產(chǎn)，剝奪小區(qū)業(yè)主對物業(yè)共有部分經(jīng)營管理的知情權(quán)和收益的處分權(quán)，由于小區(qū)物業(yè)共有部分是屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有的，對于單一業(yè)主的維權(quán)行為，物業(yè)管理服務(wù)公司一般都不予理睬。怎樣才能管理好這些屬于所有權(quán)人共有的不動產(chǎn)，使之正常運行、延長使用壽命，在很好的服務(wù)于業(yè)主居住生活的前提下，還能給該居住區(qū)域的全體業(yè)主創(chuàng)造一定的經(jīng)濟效益，降低業(yè)主們的居住成本，使業(yè)主在住房上的投資一石二鳥，是城市商品房住宅區(qū)域內(nèi)廣大業(yè)主們普遍關(guān)心的問題。從物業(yè)管理條例規(guī)定的業(yè)主大會六項職責來看，通過各住宅小區(qū)業(yè)主自主制定的業(yè)主公約和議事規(guī)則，已經(jīng)把作為業(yè)主個人享有的權(quán)利和義務(wù)很好地組織到小區(qū)業(yè)主大會的范疇中，小區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)共有部分的一切管理事項，都通過業(yè)主大會進行決議，由業(yè)主委員會具體實施，把業(yè)主分散的所有權(quán)或者使用權(quán)及義務(wù)等統(tǒng)一起來。以組織的力量才能夠維護小區(qū)全體業(yè)主的共同權(quán)益，各小區(qū)業(yè)主大會要針對開發(fā)商遺留的侵權(quán)問題和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)存在的經(jīng)營管理問題，授權(quán)業(yè)主委員會開展工作，監(jiān)督和規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中的經(jīng)營行為，協(xié)助做好小區(qū)物業(yè)共有部分的使用維護和經(jīng)營管理工作。1、住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的分類怎樣解決開發(fā)商遺留的問題，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好本小區(qū)物業(yè)共有部分的維護使用和經(jīng)營管理，是小區(qū)業(yè)主委員會為業(yè)主維權(quán)長期要做的工作。要做好這項工作，小區(qū)業(yè)主委員會首先要盡量多地收集本小區(qū)物業(yè)檔案，查清本小區(qū)物業(yè)共有部分的家底。例如：小區(qū)業(yè)主的總戶數(shù)、占地面積、建筑面積、公攤面積總和以及各樓的公攤部位、公攤系數(shù)，共有共用的設(shè)施、設(shè)備數(shù)量和使用現(xiàn)狀等。為制止開發(fā)商在小區(qū)的侵權(quán)行為和監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對小區(qū)物業(yè)共有部分的使用維護和經(jīng)營管理，使其延長壽命，發(fā)揮經(jīng)濟效益，更好地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，就要對這些財產(chǎn)存在的現(xiàn)狀進行分析加以分類，根據(jù)其特性制定相關(guān)的管理和經(jīng)營制度。根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定和城市商品房住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃的各項指標以及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本分析，在對已經(jīng)建成的大量城市住宅小區(qū)實際情況的調(diào)查后，可以認定我國現(xiàn)有城市商品房住宅小區(qū)內(nèi)，除業(yè)主專用的套內(nèi)使用空間外，以及政府已經(jīng)界定為市政設(shè)施的以外，其余部分的所有權(quán)均為小區(qū)全體業(yè)主共有，這些小區(qū)物業(yè)共有部分可以劃分為以下四類：第一類、分別計算在商品房住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證里的公攤面積，如：樓宇大堂、樓梯、電梯、走廊、過道、外墻立面、房頂、設(shè)備間、物業(yè)管理用房、生活熱水鍋爐等；第二類、沒有列入公攤面積，但屬商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主的公共配套設(shè)施（因為土地使用費是小區(qū)全體購房業(yè)主繳納的），如：小區(qū)內(nèi)的甬道、綠地、花園、廣場、地上停車位、自行車房、地下室、樓宇地基、圍墻等；第三類、為商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主提供各項服務(wù)的商用配套設(shè)施（這些建筑附屬物的土地有些是政府劃撥的、有些是開發(fā)商自己繳納了土地使用費），如：小區(qū)獨立的物業(yè)管理用房、地下汽車庫、鍋爐房、會所等；第四類、在我國城市商品房住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，城市基礎(chǔ)建設(shè)形成的不動產(chǎn)，如：小區(qū)內(nèi)的人防工程、市政管線、配電室、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運站、中小學、幼兒園的校舍等。 2、住宅小區(qū)建筑物區(qū)分所有的共有部分的管理管理好住宅小區(qū)的物業(yè)共有部分，能夠提高本小區(qū)業(yè)主居住質(zhì)量，使業(yè)主擁有的房屋所有權(quán)升值。業(yè)主委員會要依據(jù)所掌握的物業(yè)檔案，排查開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)物業(yè)共有部分時遺留的所有問題，包括物業(yè)共有部分建設(shè)項目的數(shù)量和質(zhì)量，依法主張小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，使其不受到侵害。監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對小區(qū)物業(yè)共有部分的管理情況，要求小區(qū)物業(yè)公司制定有效的管理制度，如：樓宇大堂、樓梯、電梯、走廊、過道、外墻立面、房頂、設(shè)備間、物業(yè)管理用房、生活熱水鍋爐等維修管理制度，因為這些建筑物區(qū)分所有的共有部分的建筑面積和設(shè)施設(shè)備全部是業(yè)主們的公攤面積，它們的維修保養(yǎng)費用全部由小區(qū)業(yè)主按份承擔。沒有列入公攤面積，但屬商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主的公共配套設(shè)施的管理，要分項寫進物業(yè)管理服務(wù)合同中，業(yè)主繳納的物業(yè)費中含有綠化費、管理費、保潔費、公共設(shè)施維護費和公共設(shè)施日常維修費，絕大多數(shù)住宅小區(qū)的地上停車場和自行車房都是收費的，應(yīng)另行簽訂合同。為商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主提供各項服務(wù)的商用配套設(shè)施如：小區(qū)的地下汽車庫、鍋爐房、會所等，由于目前產(chǎn)權(quán)界定方面還缺少法律的支持，業(yè)主委員會一定要搞清它們現(xiàn)在的所有權(quán)人是誰，地下車庫是否有產(chǎn)權(quán)證明？土地使用費又是由誰交的？會所和鍋爐房的報建手續(xù)是怎樣辦理的？建設(shè)土地是怎樣取得的？還有建設(shè)成本的分攤狀況等。只有搞清這些最基礎(chǔ)的權(quán)屬問題，才能夠談到具體的管理措施。對小區(qū)業(yè)主共同使用這些商用配套設(shè)施，一定要簽訂相關(guān)的合同，例如：業(yè)主委員會一定要代表小區(qū)全體業(yè)主與小區(qū)鍋爐房的管理單位簽訂供暖合同和生活熱水合同，代表全體業(yè)主與地下車庫的管理單位簽訂地下車庫的管理、使用合同，每位到地下車庫停車的業(yè)主，個人還要與管理單位簽訂停車合同。建設(shè)在小區(qū)內(nèi)或周邊的城市基礎(chǔ)建設(shè)由政府和其他各主管部門管理，所以各小區(qū)業(yè)主委員會，只能根據(jù)本小區(qū)的實際情況，針對各個管理部門制定相關(guān)的使用、管理制度。3、住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的經(jīng)營物業(yè)管理條例第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。小區(qū)物業(yè)共有部分的建筑面積已經(jīng)按份公攤給全體業(yè)主的部位，用于經(jīng)營時可以交給物業(yè)公司管理，但是，一定要由業(yè)主委員會直接或參與洽商，由業(yè)主委員會與之簽訂出租合同，以示小區(qū)物業(yè)共有部分所有權(quán)的嚴肅性，所得的收入在扣除需交給物業(yè)公司的管理費和應(yīng)繳稅金后，屬于小區(qū)全體業(yè)主共同享有。小區(qū)物業(yè)共有部分經(jīng)營一定要經(jīng)過小區(qū)業(yè)主大會決定，授權(quán)業(yè)主委員會具體執(zhí)行。沒有列入公攤面積，但屬商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主的公共配套設(shè)施的經(jīng)營，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會一定要向物業(yè)公司主張監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)和利益的分享權(quán)，這些經(jīng)營收入，應(yīng)在扣除經(jīng)營管理成本和稅金后，通過協(xié)商制定利潤分成比率，屬業(yè)主提成的部分交小區(qū)業(yè)主委員會管理。為商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主提供各項服務(wù)的商用配套設(shè)施的經(jīng)營，可根據(jù)各小區(qū)具體情況的不同，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會主張業(yè)主的權(quán)利，與物業(yè)公司進行協(xié)商決定分配方法。如果該小區(qū)的地下車庫屬于小區(qū)配套的公共設(shè)施，那么小區(qū)業(yè)主對停車場的經(jīng)營利潤有參與分成的權(quán)利；如果該小區(qū)的地下車庫是商業(yè)配套設(shè)施，地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有，也應(yīng)該向開發(fā)商主張小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)利，因為地下車庫的經(jīng)營使用了小區(qū)的道路，排氣管道占用了小區(qū)的廣場或綠地。小區(qū)自備鍋爐房的供暖和會所的使用，都可以要求物業(yè)公司對本小區(qū)業(yè)主進行一定的讓利，維護全體業(yè)主的利益。 建設(shè)在小區(qū)內(nèi)或周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施的使用，小區(qū)業(yè)委會也可以根據(jù)實際情況，向管理單位主張業(yè)主的公共區(qū)域使用和分享的權(quán)利，如人防工程在小區(qū)中經(jīng)營，就可以向其經(jīng)營單位收取一定的公共區(qū)域使用費，小區(qū)中建有中、小學或幼兒園的，可以要求其對本小區(qū)業(yè)主適當降低收費標準，以此回報業(yè)主對建設(shè)這些城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資。要做好我國城市商品房住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作，平衡其間的各種矛盾，政府主管部門要花大力氣加以領(lǐng)導、引導和監(jiān)督，規(guī)范開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會的運作模式，提高各業(yè)主委員會的工作水平，根據(jù)市場需求，建立行之有效的管理機制，批準和幫助在城市