小區(qū)物業(yè)共有部分的分類.doc

住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的分類造成我國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格居高不下的主要原因是成本構(gòu)成不合理（商品房住宅小區(qū)的開發(fā)成本，負(fù)擔(dān)了太多的小區(qū)公共配套設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用）。高昂的住房?jī)r(jià)格，也給住宅區(qū)域帶來(lái)了龐大的物業(yè)共有部分。 目前，我國(guó)城市商品房住宅小區(qū)幾乎都實(shí)行了物業(yè)管理，只要開發(fā)商開始售房，一定會(huì)指定一家物業(yè)公司管理、經(jīng)營(yíng)本住宅區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有部分。由于物業(yè)管理服務(wù)公司先于業(yè)主入駐小區(qū)，所以，城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)管理大權(quán)，都被開發(fā)商委托給自己指定的物業(yè)服務(wù)公司，無(wú)一例外。近年來(lái)，由于相關(guān)法律的缺失，造成住宅區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分產(chǎn)權(quán)界定模糊，加之多方監(jiān)管力度不夠，致使房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司的不自律和貪婪行為越演越烈，他們擅自處分業(yè)主依法享有所有權(quán)或者使用權(quán)的小區(qū)物業(yè)共有部分，隨意改變這些物業(yè)共有部分的用途（有時(shí)甚至是破壞性的），侵占屬于住宅小區(qū)業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，剝奪小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)管理的知情權(quán)和收益的處分權(quán)，由于小區(qū)物業(yè)共有部分是屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有的，對(duì)于單一業(yè)主的維權(quán)行為，物業(yè)管理服務(wù)公司一般都不予理睬。怎樣才能管理好這些屬于所有權(quán)人共有的不動(dòng)產(chǎn)，使之正常運(yùn)行、延長(zhǎng)使用壽命，在很好的服務(wù)于業(yè)主居住生活的前提下，還能給該居住區(qū)域的全體業(yè)主創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益，降低業(yè)主們的居住成本，使業(yè)主在住房上的投資一石二鳥，是城市商品房住宅區(qū)域內(nèi)廣大業(yè)主們普遍關(guān)心的問題。從物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的業(yè)主大會(huì)六項(xiàng)職責(zé)來(lái)看，通過(guò)各住宅小區(qū)業(yè)主自主制定的業(yè)主公約和議事規(guī)則，已經(jīng)把作為業(yè)主個(gè)人享有的權(quán)利和義務(wù)很好地組織到小區(qū)業(yè)主大會(huì)的范疇中，小區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)共有部分的一切管理事項(xiàng)，都通過(guò)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行決議，由業(yè)主委員會(huì)具體實(shí)施，把業(yè)主分散的所有權(quán)或者使用權(quán)及義務(wù)等統(tǒng)一起來(lái)。以組織的力量才能夠維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同權(quán)益，各小區(qū)業(yè)主大會(huì)要針對(duì)開發(fā)商遺留的侵權(quán)問題和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)存在的經(jīng)營(yíng)管理問題，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)開展工作，監(jiān)督和規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中的經(jīng)營(yíng)行為，協(xié)助做好小區(qū)物業(yè)共有部分的使用維護(hù)和經(jīng)營(yíng)管理工作。1、住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的分類怎樣解決開發(fā)商遺留的問題，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好本小區(qū)物業(yè)共有部分的維護(hù)使用和經(jīng)營(yíng)管理，是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主維權(quán)長(zhǎng)期要做的工作。要做好這項(xiàng)工作，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)首先要盡量多地收集本小區(qū)物業(yè)檔案，查清本小區(qū)物業(yè)共有部分的家底。例如：小區(qū)業(yè)主的總戶數(shù)、占地面積、建筑面積、公攤面積總和以及各樓的公攤部位、公攤系數(shù)，共有共用的設(shè)施、設(shè)備數(shù)量和使用現(xiàn)狀等。為制止開發(fā)商在小區(qū)的侵權(quán)行為和監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)共有部分的使用維護(hù)和經(jīng)營(yíng)管理，使其延長(zhǎng)壽命，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，更好地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，就要對(duì)這些財(cái)產(chǎn)存在的現(xiàn)狀進(jìn)行分析加以分類，根據(jù)其特性制定相關(guān)的管理和經(jīng)營(yíng)制度。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定和城市商品房住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本分析，在對(duì)已經(jīng)建成的大量城市住宅小區(qū)實(shí)際情況的調(diào)查后，可以認(rèn)定我國(guó)現(xiàn)有城市商品房住宅小區(qū)內(nèi)，除業(yè)主專用的套內(nèi)使用空間外，以及政府已經(jīng)界定為市政設(shè)施的以外，其余部分的所有權(quán)均為小區(qū)全體業(yè)主共有，這些小區(qū)物業(yè)共有部分可以劃分為以下四類：第一類、分別計(jì)算在商品房住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證里的公攤面積，如：樓宇大堂、樓梯、電梯、走廊、過(guò)道、外墻立面、房頂、設(shè)備間、物業(yè)管理用房、生活熱水鍋爐等；第二類、沒有列入公攤面積，但屬商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主的公共配套設(shè)施（因?yàn)橥恋厥褂觅M(fèi)是小區(qū)全體購(gòu)房業(yè)主繳納的），如：小區(qū)內(nèi)的甬道、綠地、花園、廣場(chǎng)、地上停車位、自行車房、地下室、樓宇地基、圍墻等；第三類、為商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)的商用配套設(shè)施（這些建筑附屬物的土地有些是政府劃撥的、有些是開發(fā)商自己繳納了土地使用費(fèi)），如：小區(qū)獨(dú)立的物業(yè)管理用房、地下汽車庫(kù)、鍋爐房、會(huì)所等；第四類、在我國(guó)城市商品房住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，城市基礎(chǔ)建設(shè)形成的不動(dòng)產(chǎn)，如：小區(qū)內(nèi)的人防工程、市政管線、配電室、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、中小學(xué)、幼兒園的校舍等。 2、住宅小區(qū)建筑物區(qū)分所有的共有部分的管理管理好住宅小區(qū)的物業(yè)共有部分，能夠提高本小區(qū)業(yè)主居住質(zhì)量，使業(yè)主擁有的房屋所有權(quán)升值。業(yè)主委員會(huì)要依據(jù)所掌握的物業(yè)檔案，排查開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)物業(yè)共有部分時(shí)遺留的所有問題，包括物業(yè)共有部分建設(shè)項(xiàng)目的數(shù)量和質(zhì)量，依法主張小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，使其不受到侵害。監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)共有部分的管理情況，要求小區(qū)物業(yè)公司制定有效的管理制度，如：樓宇大堂、樓梯、電梯、走廊、過(guò)道、外墻立面、房頂、設(shè)備間、物業(yè)管理用房、生活熱水鍋爐等維修管理制度，因?yàn)檫@些建筑物區(qū)分所有的共有部分的建筑面積和設(shè)施設(shè)備全部是業(yè)主們的公攤面積，它們的維修保養(yǎng)費(fèi)用全部由小區(qū)業(yè)主按份承擔(dān)。沒有列入公攤面積，但屬商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主的公共配套設(shè)施的管理，要分項(xiàng)寫進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)合同中，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)中含有綠化費(fèi)、管理費(fèi)、保潔費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)和公共設(shè)施日常維修費(fèi)，絕大多數(shù)住宅小區(qū)的地上停車場(chǎng)和自行車房都是收費(fèi)的，應(yīng)另行簽訂合同。為商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)的商用配套設(shè)施如：小區(qū)的地下汽車庫(kù)、鍋爐房、會(huì)所等，由于目前產(chǎn)權(quán)界定方面還缺少法律的支持，業(yè)主委員會(huì)一定要搞清它們現(xiàn)在的所有權(quán)人是誰(shuí)，地下車庫(kù)是否有產(chǎn)權(quán)證明？土地使用費(fèi)又是由誰(shuí)交的？會(huì)所和鍋爐房的報(bào)建手續(xù)是怎樣辦理的？建設(shè)土地是怎樣取得的？還有建設(shè)成本的分?jǐn)偁顩r等。只有搞清這些最基礎(chǔ)的權(quán)屬問題，才能夠談到具體的管理措施。對(duì)小區(qū)業(yè)主共同使用這些商用配套設(shè)施，一定要簽訂相關(guān)的合同，例如：業(yè)主委員會(huì)一定要代表小區(qū)全體業(yè)主與小區(qū)鍋爐房的管理單位簽訂供暖合同和生活熱水合同，代表全體業(yè)主與地下車庫(kù)的管理單位簽訂地下車庫(kù)的管理、使用合同，每位到地下車庫(kù)停車的業(yè)主，個(gè)人還要與管理單位簽訂停車合同。建設(shè)在小區(qū)內(nèi)或周邊的城市基礎(chǔ)建設(shè)由政府和其他各主管部門管理，所以各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，只能根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況，針對(duì)各個(gè)管理部門制定相關(guān)的使用、管理制度。3、住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。小區(qū)物業(yè)共有部分的建筑面積已經(jīng)按份公攤給全體業(yè)主的部位，用于經(jīng)營(yíng)時(shí)可以交給物業(yè)公司管理，但是，一定要由業(yè)主委員會(huì)直接或參與洽商，由業(yè)主委員會(huì)與之簽訂出租合同，以示小區(qū)物業(yè)共有部分所有權(quán)的嚴(yán)肅性，所得的收入在扣除需交給物業(yè)公司的管理費(fèi)和應(yīng)繳稅金后，屬于小區(qū)全體業(yè)主共同享有。小區(qū)物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)一定要經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)具體執(zhí)行。沒有列入公攤面積，但屬商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主的公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)一定要向物業(yè)公司主張監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)和利益的分享權(quán)，這些經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)在扣除經(jīng)營(yíng)管理成本和稅金后，通過(guò)協(xié)商制定利潤(rùn)分成比率，屬業(yè)主提成的部分交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理。為商品房住宅小區(qū)全體業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)的商用配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)，可根據(jù)各小區(qū)具體情況的不同，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)主張業(yè)主的權(quán)利，與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商決定分配方法。如果該小區(qū)的地下車庫(kù)屬于小區(qū)配套的公共設(shè)施，那么小區(qū)業(yè)主對(duì)停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)有參與分成的權(quán)利；如果該小區(qū)的地下車庫(kù)是商業(yè)配套設(shè)施，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有，也應(yīng)該向開發(fā)商主張小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)利，因?yàn)榈叵萝噹?kù)的經(jīng)營(yíng)使用了小區(qū)的道路，排氣管道占用了小區(qū)的廣場(chǎng)或綠地。小區(qū)自備鍋爐房的供暖和會(huì)所的使用，都可以要求物業(yè)公司對(duì)本小區(qū)業(yè)主進(jìn)行一定的讓利，維護(hù)全體業(yè)主的利益。 建設(shè)在小區(qū)內(nèi)或周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施的使用，小區(qū)業(yè)委會(huì)也可以根據(jù)實(shí)際情況，向管理單位主張業(yè)主的公共區(qū)域使用和分享的權(quán)利，如人防工程在小區(qū)中經(jīng)營(yíng)，就可以向其經(jīng)營(yíng)單位收取一定的公共區(qū)域使用費(fèi)，小區(qū)中建有中、小學(xué)或幼兒園的，可以要求其對(duì)本小區(qū)業(yè)主適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以此回報(bào)業(yè)主對(duì)建設(shè)這些城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資。要做好我國(guó)城市商品房住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作，平衡其間的各種矛盾，政府主管部門要花大力氣加以領(lǐng)導(dǎo)、引導(dǎo)和監(jiān)督，規(guī)范開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作模式，提高各業(yè)主委員會(huì)的工作水平，根據(jù)市場(chǎng)需求，建立行之有效的管理機(jī)制，批準(zhǔn)和幫助在城市