房地產(chǎn)稅務(wù)稽查報告隨筆.doc

房地產(chǎn)稅務(wù)稽查報告隨筆 本報告隨筆是作者總結(jié)10多年來稅務(wù)稽查的重點而做，放到這里提供給各位房地產(chǎn)財務(wù)工作者，目的是讓廣大房地產(chǎn)公司財務(wù)工作者了解稅務(wù)稽查人員的稽查重點，提高警惕，在賬務(wù)處理時特別關(guān)注稅收，做好稅收籌劃，降低稅收風(fēng)險，以維護公司利益。一、少計收入篇1、假按揭的稅務(wù)處理。 假按揭有三個特征，一是按揭購房人多是本單位職工；二是，將按揭貸款的利息在財務(wù)費用中列支；三是，按揭款項，企業(yè)往往不申報預(yù)售收入，而是將收到的按揭款項轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”，常期掛賬而不結(jié)轉(zhuǎn)收入。稅務(wù)機關(guān)查到后，就聲稱自己是“假按揭”，解釋實質(zhì)上是一種融資行為，不應(yīng)當(dāng)納稅。 在本案件中該企業(yè)一是將按揭款項支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項是以個人名義貸款而來，屬于同企業(yè)無關(guān)的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項調(diào)增利息費用就有比較大的數(shù)額。同時對企業(yè)其取得按揭款項未按照預(yù)售規(guī)定繳納稅款的行為進行處罰。二是，該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實際的銷售收入，不應(yīng)當(dāng)計入應(yīng)納稅所得額。 稅務(wù)人員認(rèn)為從法律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認(rèn)定為假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認(rèn)為是假按揭的證據(jù)不予采信，如果不是假按揭的情況下，其財務(wù)費用屬于無關(guān)支出，自然也不允許扣除。 實際上，即使認(rèn)定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質(zhì)的支出，其利息支出是否允許扣除也是存在爭議的。其焦點在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，稅務(wù)人員認(rèn)定應(yīng)當(dāng)補稅。 國家稅務(wù)總局在2007年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查工作總結(jié)中，也是認(rèn)定假按揭需要繳稅的。原文如下：“二是向購房者收取的住房按揭貸款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目，長期掛賬不申報納稅。主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)公司以一房多售或以虛假按揭貸款的名義向銀行騙取信貸資金，造成事實的應(yīng)繳未繳稅款?！贝蹬Ｒa稅，我也同意。2、以借款的方式收取預(yù)售房款。 有以下幾個特征，一是借款沒有利息，二是借款將來要轉(zhuǎn)為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，屬于預(yù)售收入的范疇，不但要繳納營業(yè)稅，而且要繳納所得稅。 一般來說，屬于未辦理預(yù)售許可證的情況下的非法預(yù)售。3、非法預(yù)售，將預(yù)售款項打入老板個人賬號，再以向老板個人借款的名義將款項借入，以滿足支出的需要。 認(rèn)為這是典型的偷稅手法。不因為非法預(yù)售而減除其納稅責(zé)任。4.房地產(chǎn)企業(yè)少計租賃收入。地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場核實是否有租戶存在。查出少計租賃收入要仔細(xì)將已售房屋同實地查看的情況核對，如果已售房屋中沒有出售，而現(xiàn)場查看有商業(yè)網(wǎng)點在營業(yè)，則很可能是出租未計收入5.銷售地下室、地下車位，銷售地下室、地下車位，不做帳存入小金庫或者記在預(yù)收賬款，未做銷售收入。在稽查中，要特別注意對地下室、人防設(shè)施、地下車庫是否作為銷售收入，計入應(yīng)納稅所得額，要仔細(xì)看合同，看這些收入是否記在往來賬，未結(jié)轉(zhuǎn)收入，或者干脆將款項打在個人銀行卡上，隱瞞收入。 稅務(wù)的查出方法是看預(yù)收賬款的組成情況，對照銀行存款賬，看其是否全額納稅。 稅務(wù)局在檢查中，要特別注意對人防設(shè)施以及地下室，開發(fā)企業(yè)是如何處理的？檢查方法有兩個，一是審查銷售合同，看是否有補充合同。二是，檢查其他應(yīng)付款或者預(yù)收賬款科目，檢查資金流。三是，直接到現(xiàn)場去數(shù)車位的銷售情況。四是，到物業(yè)公司檢查車位的出租出售情況。 目前對于人防設(shè)施作為車位，并且取得租金收入或者出讓收入，這點在政策上沒有任何疑義，但是在所得稅的成本有兩種觀點：第一種觀點：人防設(shè)施屬于取得收益權(quán)的公共配套設(shè)施，其成本應(yīng)當(dāng)單獨計算，因此其成本應(yīng)當(dāng)在成本對象的總開發(fā)成本中剔出。第二種觀點：人防設(shè)施本身在法律上的定位就屬于國家所有，雖然取得了收益權(quán)也不改變其定位，因此只需要將其租金收入直接記入銷售收入，不用將其開發(fā)成本在總成本中剔出。國家稅總局在制定計稅成本辦法時，傾向于第二種觀點。國稅發(fā)200931號文件已經(jīng)明確按照第二種方法計算.6.外商投資企業(yè)的“其他應(yīng)付款科”、“應(yīng)付賬款”科目，多年掛賬，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。根據(jù)國稅發(fā)【1999】195號文件規(guī)定，“企業(yè)的應(yīng)付未付款，債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收益計算繳納企業(yè)所得稅。 在稽查實踐中，一是關(guān)注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應(yīng)付款項，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實了應(yīng)當(dāng)計入應(yīng)納稅所得額。二是關(guān)注“應(yīng)付賬款”和“其他應(yīng)付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據(jù)195號文件的規(guī)定調(diào)整應(yīng)納稅所得額。三是關(guān)注應(yīng)付款項長期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對應(yīng)的開發(fā)成本是否真實，必要時可以采取外部調(diào)查的方法，查明事實真相。 內(nèi)資企業(yè)是否要將超過3年的應(yīng)付款項調(diào)整應(yīng)納稅所得額，目前存在爭議，各省也執(zhí)行不一。 依據(jù)1：2006版本的納稅申報表附表一的填表說明，第25行“因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付款項”：填報納稅人應(yīng)付未付的三年以上應(yīng)付帳款及已在成本費用中列支的其他應(yīng)付款。依據(jù)2：國家稅務(wù)總局第13號令第五條規(guī)定，企業(yè)已申報扣除的財產(chǎn)損失又獲得價值恢復(fù)或補償，應(yīng)在價值恢復(fù)或?qū)嶋H取得補償年度并入應(yīng)納稅所得。因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。 河北省國稅局在冀國稅函200723號文件中指出，當(dāng)有證據(jù)證明債權(quán)人出現(xiàn)以下情況之一時，債務(wù)人拖欠的三年以上的應(yīng)付賬款，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅：1債權(quán)人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷（包括被政府責(zé)令關(guān)閉）、吊銷工商營業(yè)執(zhí)照、死亡、失蹤等；2債權(quán)人已按規(guī)定確認(rèn)損失并已在稅前扣除url=file:/C:/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/1-7/地產(chǎn)稽查案例總結(jié).DOC#_msocom_2z2/url我個人傾向于第二種處理方法，企業(yè)可以第二種意見同稅務(wù)機關(guān)溝通協(xié)調(diào)。二、加大成本篇 都知道開發(fā)商偷稅，無外乎隱瞞收入和加大成本，問題的關(guān)鍵是如何加大成本，如何隱瞞收入？本條將開發(fā)企業(yè)加大成本的實際案例列示其加大成本的手法。（一）未取得合法扣稅憑證 目前我國的所得稅管理，實質(zhì)上依然是“以票控稅”，開發(fā)企業(yè)要加大開發(fā)成本，首要的就是尋找假票或者真票虛開。因此檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，也要緊緊抓住發(fā)票檢查，作為突破口。具體來說分為“有沒有”、“真不真”“實不實”三個層次。1、某公司匯繳期間，開發(fā)產(chǎn)品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發(fā)票，因此以預(yù)算數(shù)字作為列支開發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。 說來說去，還是發(fā)票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個要素。一是，有沒有。即所有列支開發(fā)成本的項目，是否有發(fā)票?？梢粤谐龀杀卷椖勘韥頇z查。二是，真不真。列支開發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實，對于貨物發(fā)票，可以通過ctais系統(tǒng)查詢。對于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因為營業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_具，比較容易開具。三是，實不實。雖然發(fā)票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業(yè)務(wù)是否真實發(fā)生，或者是雖然有業(yè)務(wù)真實發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽票。業(yè)務(wù)實不實。即所謂的真票虛開問題。 以發(fā)票未起點，圍繞以上三個方面就可以將開發(fā)產(chǎn)品的總開發(fā)成本真實性檢查清楚?？傞_發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開發(fā)成本的計算去檢查，重點核查總可售面積和已售面積的真實性。以上幾個方面是檢查開發(fā)成本的簡單流程。2、匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。 需要思考的是，如果匯算清繳期滿后，納稅人取得了發(fā)票，是否允許其在實際業(yè)務(wù)發(fā)生年度稅前扣除呢？是否允許在發(fā)票實際取得年度扣除呢？ 目前稅務(wù)機關(guān)一般引用財稅199679號文件規(guī)定，認(rèn)為“以前年度應(yīng)計未計扣稅項目，以后年度不得補扣”。因此，肯定不允許在發(fā)票實際取得年度扣除，因為如果允許在發(fā)票取得年度扣除，就等于企業(yè)可以隨便的操縱稅款所屬年度。 對于是否可以在實際業(yè)務(wù)發(fā)生年度追溯調(diào)整，目前在學(xué)界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。但是目前在實務(wù)中，大部分省份是不允許稅前扣除的。如果企業(yè)遇到該類問題，可以同稅務(wù)機關(guān)溝通，不是絕對不能扣除的。 一些文章經(jīng)常會提到國家稅務(wù)總局對中移動的國稅函2003847號文件第五條的規(guī)定，來說明可以追溯調(diào)整，但是畢竟該文件只針對中國移動，并且只說了計提折舊一個方面，對于稅務(wù)機關(guān)的說服力不強。原文如下：“中移動因?qū)嶋H價值調(diào)整原暫估價或發(fā)現(xiàn)原計價有錯誤等原因調(diào)整固定資產(chǎn)價值，并按規(guī)定補提的以前年度少提的折舊，不允許在補提年度扣除，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整原所屬年度的應(yīng)納稅所得額，相應(yīng)多交的稅額可抵頂以后年度應(yīng)交的所得稅?！保ǘ┵Y金篇 要想加大成本，有兩個難題，第一是如何取得虛假業(yè)務(wù)的發(fā)票，第二是，如何在沒有真實業(yè)務(wù)的情況下，將款項支付出去。即使取得了發(fā)票，如何虛擬資金流出就成為開發(fā)商的新難題。1、不支付資金，在賬簿上計入“應(yīng)付工程款”、“應(yīng)付賬款”，（借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款（應(yīng)付工程款）并且已經(jīng)取得發(fā)票，其實是多列成本。在目前的市場環(huán)境下，沒有支付款項而對方卻開具發(fā)票，這種情況比較奇異，稅務(wù)機關(guān)對這種情況會相當(dāng)敏感。 這種方法是干脆就不管資金流了，這時要對大額應(yīng)付款項的債權(quán)方進行外調(diào)，在稽查實踐中，開發(fā)商甚至聲稱不知道欠誰的錢，這個時候，如果由于檢查期限的原因，無法再深查下去，可以“無法支付的應(yīng)付款項”（外資用國稅發(fā)1999195號文件）為原因，在取得對方足夠的詢問筆錄、自述材料情況下，直接調(diào)增應(yīng)納稅所得額。2、虛構(gòu)資金流，掩飾多列開發(fā)成本。某企業(yè)由于要加大開發(fā)成本，需要虛擬資金的流出，由于賬上沒有錢（也可能是隱瞞了銷售收入），就虛構(gòu)資金流，多列開發(fā)成本。實際案情為該企業(yè)以向股東借款的方式，借：銀行存款2000萬元貸：其他應(yīng)付款2000萬元。經(jīng)過核對對賬單，該企業(yè)10內(nèi)即將此筆款項轉(zhuǎn)回股東個人銀行卡上，企業(yè)在銀行存款實際沒有錢的情況下，為了多列“開發(fā)成本，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設(shè)計費、策劃費。本案中，核對銀行對賬單，是檢查出疑點的關(guān)鍵，對列入開發(fā)成本的票據(jù)結(jié)合進行真實性驗證，是固定證據(jù)的要點。 在稽查實踐中，如果企業(yè)開發(fā)成本有多年未支付開發(fā)成本款項問題，可能引起稅務(wù)機關(guān)懷疑，因此該企業(yè)虛構(gòu)資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現(xiàn)實。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隱瞞收入和加大成本是兩個矛盾的方面，一方面想隱瞞收入，但是如果隱瞞收入在貨幣資金賬上，可能沒有足夠的資金加大成本；另一方面要加大成本就要想辦法解決銀行資金賬目上沒有錢的問題。 該企業(yè)的檢查方法說明，銀行對賬單同銀行存款日記賬的核對，仍然是檢查人員的基本功，稅務(wù)稽查人員應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)財務(wù)人員作出銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在此基礎(chǔ)上審查資金流出的真實性。3、更為復(fù)雜的為“資金空轉(zhuǎn)”（三）成本計算方法篇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本計算方法上作文章，少繳稅款，主要體現(xiàn)在三個方面：一是混淆成本對象，將未完工開發(fā)產(chǎn)品的成本攤?cè)胍淹旯ら_發(fā)產(chǎn)品的成本對象；二是減少總銷售面積，不將全部的銷售面積作可售面積計算單位工程成本；三是，不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，將未售的成本結(jié)轉(zhuǎn)到已售銷售成本中去。1、計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內(nèi)，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當(dāng)期銷售成本加大，造成延遲納稅。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當(dāng)期的銷售成本，少計應(yīng)納稅所得額。 在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認(rèn)，一是確認(rèn)總開發(fā)成本的發(fā)生是否真實，是否虛列開發(fā)成本，開發(fā)成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認(rèn)總可售面積的計算是否準(zhǔn)確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認(rèn)計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認(rèn)是否正確，同銷售部門要進行核對。 銷售成本=總開發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質(zhì)上就是按照銷售面積的比例確認(rèn)開發(fā)成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認(rèn)，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。2.不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。銷售部門實際銷售面積同財務(wù)部門當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)成本的面積不符，造成多列成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當(dāng)期多列了成本。 一定要審查開發(fā)企業(yè)當(dāng)年銷售成本計算的過程，當(dāng)年究竟賣了多少平方米，要結(jié)合每份銷售合同的測繪面積進行計算，緊緊抓住測繪面積，防止企業(yè)不按照收入和成本配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，遲納稅款。3.“先租后售”出售時資產(chǎn)成本的計量問題。該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并且已經(jīng)計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產(chǎn)原值做為銷售成本，未減除已經(jīng)計提折舊部分。造成已經(jīng)計提的折舊，實質(zhì)上兩次重復(fù)扣除了折舊部分。 稅法規(guī)定，先租后售是否要視同銷售，是納稅人自己的選擇，但是一旦計提了折舊，就要視同銷售，在銷售的時候按照固定資產(chǎn)清理處理。本案例中，企業(yè)實際上是既要計提折舊，又要按照開發(fā)產(chǎn)品的原值銷售。企業(yè)犯了一個錯誤：出售的時候?qū)⒁呀?jīng)扣除的折舊未在固定資產(chǎn)原值中減除。三、其他問題篇1、.房地產(chǎn)企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關(guān)注各類罰款的涉稅問題，行政罰款一律不得列支。一是，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設(shè)局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調(diào)整，在稽查中要注意“營業(yè)外支出”科目的構(gòu)成，看是否有行政罰款列支。二是，通過罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關(guān)注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應(yīng)納稅所得額納稅？2.查增的應(yīng)納稅所得額是否可以彌補以前年度虧損？ 3、企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費用。根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)報經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)后，可以預(yù)提配套設(shè)施費用，在檢查過程中最常見的是企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費用，未經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，因此被調(diào)增應(yīng)納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。 企業(yè)遇到這種情況，可以和稅務(wù)機關(guān)溝通，補手續(xù)，然后按照稅務(wù)機關(guān)核定的比例在稅前扣除。本案中，企業(yè)沒有和稅務(wù)機關(guān)進一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。4.混淆有扣除比例的項目與無扣除比例的費用項目。一是，將應(yīng)當(dāng)在應(yīng)付福利費中列支的科目直接在管理費用中列支，由于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付福利費稅前扣除有14%實際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費超標(biāo)的話，就要調(diào)整應(yīng)納稅所得額。二是，將有扣除限額比例的業(yè)務(wù)招待費，在業(yè)務(wù)招待費超標(biāo)的情況下，列入差旅費直接在稅前列支。因此在稅務(wù)稽查中，要特別注意差旅費、會議費與業(yè)務(wù)招待費的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務(wù)招待費列入會議費與差旅費。5、“皮之不存，毛之焉付”（違反相關(guān)性原則）。一是，固定資產(chǎn)賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費、汽油等各種費用。很多時候，提取折舊或者支付各種費用的汽車是公司買給股東或高管的，關(guān)于本問題，國家稅務(wù)總局在國稅函2005364號文件中，做了明確界定。二是，固定資產(chǎn)賬簿上沒有打印機，卻支付墨盒、復(fù)印機打印機修理費等。在稽查中要特別注意發(fā)生費用與接受勞務(wù)的固定資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性。聯(lián)系檢查增值稅的時候，要特別注意對運費同購進貨物、運費與銷售貨物的關(guān)聯(lián)項，以確定業(yè)務(wù)的真實性。6.利用軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策，套取稅收優(yōu)惠。本案中，該企業(yè)利用財稅【2003】26號文件，軍隊專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數(shù)60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。并且該企業(yè)的賬目混亂，在預(yù)售階段將預(yù)售收入計銷售收入，按照預(yù)計成本結(jié)轉(zhuǎn)成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。 檢查新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠時，稅務(wù)機關(guān)會特別注意看該企業(yè)到底是否屬于新辦企業(yè)，在該案中，企業(yè)其實為2002年辦理了營業(yè)執(zhí)照，卻將營業(yè)執(zhí)照涂改為2004年，并在2004年辦理稅務(wù)登記，騙取稅務(wù)機關(guān)的稅收優(yōu)惠，是典型的“虛假的納稅申報”偷稅行為。7、代建筑單位繳納的營業(yè)稅在稅前扣除。在實踐中，開發(fā)企業(yè)負(fù)有代扣代繳營業(yè)稅的義務(wù)，根據(jù)財稅2007177號文件,異地施工,稅務(wù)機關(guān)可以要求建設(shè)單位為營業(yè)稅扣繳義務(wù)人.此時,建設(shè)單位代扣代繳的營業(yè)稅不能在稅前扣除,因為不屬于本企業(yè)自身的費用.而是應(yīng)當(dāng)將完稅憑證交給建筑單位.8、將股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失直接在稅前扣除,影響所得額1000多萬元.根據(jù)國稅發(fā)2000118號文件規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失只能在當(dāng)年的投資收益范圍內(nèi)扣除,余額無限期結(jié)轉(zhuǎn).企業(yè)在當(dāng)年沒有投資收益的情況下,直接將股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失在稅前扣除,影響了當(dāng)期的所得稅.稽查人員在檢查中應(yīng)注意企業(yè)投資收益的變化,如果為負(fù)數(shù),則要審查是否符合118號文件的規(guī)定.一般來說,投資轉(zhuǎn)讓損失涉及的稅款都比較大.9、地產(chǎn)企業(yè)贊助政府的元宵節(jié)費用、贊助心連心藝術(shù)團的費用、以及行政罰款均不能再稅前扣除。這些違法行為均是常見的違法行為，營業(yè)外支出的各種項目應(yīng)在明細(xì)賬摘要欄中逐一審查。10、將開辦費一次性在稅前扣除。根據(jù)會計制度規(guī)定，開辦費作為長期待攤費用，在開業(yè)后一次性在稅前扣除，根據(jù)稅法規(guī)定要在5年內(nèi)攤銷，屬于典型的會計與稅法的時間性差異。在稽查中，要注意企業(yè)開業(yè)后對于開辦費是如何處理的，是否符合稅法的規(guī)定。11、以土地投資，根據(jù)土地的評估價值來作為成本。在本案中，經(jīng)調(diào)查，投資方未就土地的評估增值繳納稅款，在這種情況下，接受投資方也就不能按照土地的評估增值價值作為開發(fā)成本。如果投資方投資土地，就其評估增值按照國稅發(fā)2000118號文件的規(guī)定，繳納了企業(yè)所得稅，被投資方就可以按照評估增值后的價值作為成本。這是典型的歷史成本原則的體現(xiàn)，當(dāng)資產(chǎn)的隱含增值在稅收上得到實現(xiàn)，就一定可以按照實現(xiàn)后的價值作為新的歷史成本，反之資產(chǎn)的隱含增值在稅收上未得到實現(xiàn)，就不能按照評估后的價值作為成本。這里需要注意的是，根據(jù)財稅199777號文件規(guī)定，自行進行的資產(chǎn)評估增值，除非國務(wù)院的清產(chǎn)核資，否則在稅收上一律不能得到承認(rèn)。 在稽查中，要特別注意土地價款的變化，要審查取得土地的歷史成本，看是否利用投資評估或者自行評估，增加土地成本，進而多列成本，少繳企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。12、在預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。根據(jù)國稅發(fā)200656號文件規(guī)定，三項費用的扣除基數(shù)為納稅申報表第一行，這就明確了扣除基數(shù)。而在預(yù)售階段，收取的預(yù)售收入不在納稅申報表第一行列示，而是在附表四第36行作為納稅調(diào)增項目。因此，在預(yù)售階段一律不能扣除三項費用。（注意：此政策已經(jīng)調(diào)整） 在稽查中，首先要分辨被查樓盤是已完工開發(fā)產(chǎn)品，還是未完工開發(fā)產(chǎn)品，從而確定檢查重點。如果是未完工開發(fā)產(chǎn)品，就要將檢查重點放在隱瞞收入上，同時要關(guān)注三項費用是否在稅前扣除；而如果是完工開發(fā)產(chǎn)品，要收入和成本并重，適當(dāng)對開發(fā)成本的真實性多下功夫?；橹?，這個檢查重點的觀念一定要清晰。13、以個人名義購進的汽車在稅前計提折舊，扣除汽車維修費或者汽油費、過橋費、過路費。根據(jù)所得稅扣除的相關(guān)性原則，以個人名義購進的資產(chǎn)不屬于企業(yè)資產(chǎn)，其折舊不允許在稅前扣除，為個人資產(chǎn)發(fā)生的汽油費、過路費等也不允許在稅前扣除。根據(jù)關(guān)于企業(yè)為股東購買汽車征收個人所得稅的批復(fù)（國稅函2005364號文件）之規(guī)定，還要關(guān)注企業(yè)為員工購買汽車，是否按照“股息紅利所得”征收個人所得稅。 在稽查實踐中，要特別注意固定資產(chǎn)本身與固定資產(chǎn)養(yǎng)護費用之間的關(guān)系，本案中，雖然賬目上列有固定資產(chǎn)，經(jīng)審查汽車的手續(xù)，并不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，因此汽車的手續(xù)是是否屬于企業(yè)的唯一憑證，要引起注意。14、現(xiàn)場售樓處的裝修費列為銷售費用在稅前扣除。根據(jù)國稅發(fā)200931號文件，裝修費應(yīng)當(dāng)記入建造成本，不得直接在稅前扣除。本案中，企業(yè)將裝修費作為銷售費用在稅前扣除違反了稅法。在稽查實踐中，應(yīng)審查銷售費用中是否有工程發(fā)票，如果有工程發(fā)票很可能是將售樓處的裝修費直接列為銷售費用在稅前扣除了。為了將證據(jù)搞扎實，還要注意審查裝修合同。15、注意企業(yè)是否變換銷售主體，以物業(yè)公司名義銷售車庫、地下室等，少繳企業(yè)所得稅。在本案中，車庫的成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本中去，而以物業(yè)公司的名義銷售車庫，不計入收入。在稽查中，要注意最好連物業(yè)公司一起檢查，方可收到較好的效果。16樓盤未完工，將開發(fā)項目貸款利息列為財務(wù)費用，而沒有成本化。根據(jù)國稅發(fā)200084號文件規(guī)定，成本對象未完工前，應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項目貸款利息計入開發(fā)成本，在檢查未完工開發(fā)產(chǎn)品的時候，應(yīng)當(dāng)對利息費用引起特別注意。要審查利潤表中財務(wù)費用數(shù)據(jù)情況，以迅速查清事實。17分期開發(fā)的項目，未將土地開發(fā)成本在不同成本對象中分?jǐn)?，未在已?jīng)完工的成本對象中，區(qū)分已售部分和未售部分，多結(jié)轉(zhuǎn)成本。這就是成本計算方法中典型的“混淆成本對象”和“不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”。 在稽查