就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的糾紛案例分析.doc

就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關系來講，一個是提供服務收取管理費，一個是享受服務支付管理費，二者應該是一種比較單純的合作關系。然而，隨著中國經(jīng)濟轉軌和社會轉型進程的逐步加快，許多大中城市的市民的居住條件及物業(yè)管理水準也進入了一個新的歷史階段。在物業(yè)管理快速發(fā)展進步的同時，我們發(fā)現(xiàn)一些城市的物業(yè)管理領域處于一種特殊的緊張關系之中。近幾年，物業(yè)管理條例具有突破性地表述了物業(yè)管理所涉及的各方權利義務關系，物權法激發(fā)了廣大業(yè)主維權的內(nèi)在熱情和潛能，二者先后發(fā)揮作用，使得原本較為模糊而平靜的物業(yè)管理領域成為矛盾的激發(fā)地段。一 小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的主要類型近年來，涉及小區(qū)物業(yè)管理的糾紛案件頻發(fā)且呈現(xiàn)急劇上升勢頭。這類糾紛主要有以下幾種情形：（一）物業(yè)管理費糾紛1業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費用業(yè)主因種種原因，如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、保安未履行崗位職責等，引起業(yè)主不滿，以拒交物業(yè)管理費的方式予以抵制引發(fā)糾紛的居大多數(shù)。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，依照合同法規(guī)定，業(yè)主可以行使與對方違約程度相適應的合同履行抗辯權。2因物業(yè)管理收費標準不規(guī)范而引發(fā)訴訟此類案件是因物業(yè)管理公司單方面提高收費標準、隨意增加收費項目、收費標準不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費用等導致的糾紛。3業(yè)主以小區(qū)未成立業(yè)主委員會造成前期物業(yè)管理時間延長為由拒付管理費因房產(chǎn)公司在開發(fā)前期多由其自己成立物業(yè)公司或委托其他公司進行物業(yè)管理，物業(yè)公司期滿后仍舊繼續(xù)履行前期合同，后業(yè)主對原物業(yè)公司所履行義務不予承認而拒付物業(yè)管理費，這類糾紛近來亦時有發(fā)生。（二）因物業(yè)管理服務不到位引起的各種糾紛因物業(yè)管理服務不到位或物業(yè)管理企業(yè)工作失職導致業(yè)主人身、財產(chǎn)損害，業(yè)主起訴物業(yè)公司人身、財產(chǎn)損害賠償糾紛；業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛；小區(qū)公共設施傷人的賠償糾紛；小區(qū)公用部位侵權的糾紛；小區(qū)公用部位的出租經(jīng)營問題；小區(qū)停車場收費糾紛；業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構而致糾紛。（三）開發(fā)建設遺留問題引起業(yè)主與物業(yè)公司糾紛主要表現(xiàn)在：規(guī)劃變更導致業(yè)主權益受損；業(yè)主購房時的規(guī)劃在交房時往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異；房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差；配套項目缺項甩項；個別開發(fā)企業(yè)對這些遺留問題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略，工程完工，開發(fā)企業(yè)撤走，問題甩給物業(yè)管理企業(yè)，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛；建筑權屬不清；公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題引起的糾紛。二 小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的典型案例分析（一）房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主能否拒交管理費現(xiàn)在的小區(qū)在建設、銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假廣告、配套設施設備不齊全或面積有誤差、房款計算錯誤等等。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？案情簡介：某物業(yè)公司，從2009年1月起為小區(qū)業(yè)主提供保安、保潔等物業(yè)管理服務。王先生是該小區(qū)業(yè)主。自2009年1月起，王先生未向物業(yè)公司繳納過物業(yè)費、以及代收費共計18354.77元及滯納金4211.16元。王先生稱，欠費是事實，但數(shù)額不清楚，沒交費的原因是因為房屋質(zhì)量有問題，地面、墻體有裂縫、墻皮有脫落、衛(wèi)生間和廚房的房頂滲水等。另外，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時承諾要奉獻一個全新的物業(yè)。王先生據(jù)此認為物業(yè)服務應當是免費的，他所購買的房產(chǎn)是由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的，該公司與物業(yè)公司法定代表人均為蔡某。據(jù)此，王先生認為二者是一體，物業(yè)公司理應對王先生的房屋質(zhì)量問題加以解決。評析：物業(yè)公司稱，房屋質(zhì)量問題和物業(yè)管理沒關系，該質(zhì)量問題均是室內(nèi)自用設施及王先生自用部位的問題，在質(zhì)保期內(nèi)應由房地產(chǎn)公司負責，超過質(zhì)保期應由業(yè)主自己負責，與物業(yè)無關。另外物業(yè)費及代收費與房屋質(zhì)量不是同一法律關系，因此不能作為不交費的理由。法院審理認為，售房宣傳資料，并非物業(yè)公司免費服務的承諾。物業(yè)公司依據(jù)該市物價局頒發(fā)的收費許可證和物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理委托合同收取物業(yè)費合法有據(jù)，王先生認為應當免費服務的辯稱不能支持。關于王先生提出的質(zhì)量問題，物業(yè)公司主張的物業(yè)費及代收費用不是同一法律關系應另案解決。因此，王先生應向物業(yè)公司支付物業(yè)管理、水、電、暖、煤氣等費用共計18354.77元，并賠償逾期付款損失。此類案例，首先要弄清開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理三者的債權、債務關系。開發(fā)商與業(yè)主之間存在合同關系，如果房屋有質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責任對業(yè)主負有債務；業(yè)主與物業(yè)管理公司之間存在合同關系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務，業(yè)主不交納物業(yè)管理費那么是業(yè)主對物業(yè)公司負有債務；開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權、債務關系。商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關系，開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)各是一個獨立的法人企業(yè)，獨自對外承擔民事責任。業(yè)主與開發(fā)商的糾紛應由開發(fā)商與業(yè)主根據(jù)合同糾紛和民事訴訟來解決，而不能以此遷怒物業(yè)公司，因此，業(yè)主采取拒交物業(yè)管理費是不妥的。（二）業(yè)主被盜物業(yè)公司應否賠償案情簡介：某物業(yè)小區(qū)一位業(yè)主家中被盜，派出所民警接到報警后及時趕到，但很遺憾沒有當場抓住竊賊，業(yè)主丟失約一萬元的金錢及手飾，此案正在偵破之中。業(yè)主表明，自己按時交納物業(yè)管理費，要求物業(yè)公司賠償失竊的財物。評析：對于這個問題，首先要明確業(yè)主和物業(yè)公司之間的關系。一般來說，開發(fā)商交付房屋以后，購房者在入住的時候，要辦理有關手續(xù)，其中一項就是和物業(yè)公司簽訂“業(yè)主公約”，屬于合同的性質(zhì)。在公約中，明確了業(yè)主的權利和義務，明確了物業(yè)公司的職責。簡而言之，一般是業(yè)主要按期繳納管理費，遵守有關規(guī)定；物業(yè)公司收取費用，提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護、保安等服務。其次，如果要物業(yè)公司承擔賠償失竊物品的責任，則要看是否存在過錯行為。這就要看“業(yè)主公約”中是否明確了物業(yè)公司在業(yè)主失竊的情況下要賠償損失。如果有這樣的約定而且物業(yè)公司的工作中存在過錯，業(yè)主才可以向物業(yè)公司要求賠償。由于業(yè)主與物業(yè)公司是合同關系，發(fā)生糾紛以后要按照合同執(zhí)行，如果有證據(jù)證明是物業(yè)公司管理、服務不到位，那么屬于物業(yè)公司違約，可以就此到人民法院起訴，由人民法院依法判決。最后需要說明的是，鑒于上述失竊案件正處于公安機關偵破過程中，一般也要等偵查終結或偵查無結果后再進行處理比較妥當。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂入住手冊，該合同是物業(yè)公司對業(yè)主提供物業(yè)管理服務的承諾以及業(yè)主愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。但是雙方并未就業(yè)主的財產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司也就無保管該業(yè)主家庭財物的義務。因此，盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理義務，但其所承擔的小區(qū)安全防范只是協(xié)助義務。當前，由于社會治安環(huán)境比較嚴峻，賊人的作案手法越趨專業(yè)化，政府懲治犯罪人員的條例法規(guī)較為寬松，外來流動人口激增，業(yè)主財產(chǎn)被盜事件時有發(fā)生。在這種情況下許多業(yè)主把物業(yè)公司理解為“第二警力”，這是片面的，甚至把物業(yè)公司誤以為保險公司，業(yè)主財產(chǎn)遭損，物業(yè)公司應當承擔什么責任，這個問題需要具體事情具體分析，如物業(yè)公司履行了正常的治安任務，則物業(yè)公司可不用負擔賠償責任。（三）小區(qū)丟車業(yè)主告物業(yè)案例案情簡介：王先生2008年買了一輛轎車，價值16萬余元，2007年5月，王先生下班開車回家后，將車停在物業(yè)公司劃定的停車位上。次日，王先生準備開車上班時，發(fā)現(xiàn)車輛被盜。王先生隨即報警，警方調(diào)取監(jiān)控錄像發(fā)現(xiàn)，王先生的車于凌晨5點左右駛出本市。警方追蹤未果，車輛尚未被追回。王先生認為，他已向物業(yè)公司繳納了2008年3月至2009年3月的車輛保管費1500元，物業(yè)公司對其車輛的丟失負有不可推卸的責任。經(jīng)協(xié)商無果后，他將物業(yè)公司告上法庭。評析：在此案中，王先生在小區(qū)內(nèi)自行泊車的行為，不能認定為交付保管物，物業(yè)公司也無法控制車輛的自由移動，不具有返還車輛這一特征，所以，通常情況下，不能認定為保管合同。但是，若是在全封閉式停車場中，車主將能夠控制車輛轉移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后，完成對保管車輛的交付，那么保管合同是可以成立的。此外，王先生所交的1500元停車費是物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，而非保管合同的費用。但并非任何情況下物業(yè)公司都不承擔責任。王先生與物業(yè)公司之間存在物業(yè)管理服務合同關系。物業(yè)管理條例第三十六條第二款規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應依法承擔相應法律責任?！币簿褪钦f，若王先生能舉證證明物業(yè)公司在管理過程中未履行合同約定，導致車輛失竊或與車輛失竊存在一定因果關系，則可依據(jù)物業(yè)管理服務合同，請求物業(yè)公司承擔相適應賠償責任。此案因王先生無法證明物業(yè)公司有違反物業(yè)管理服務合同的行為，故物業(yè)公司不承擔責任。三 小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式和程序（一）小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式當物業(yè)管理糾紛發(fā)生后，當事人可以根據(jù)具體情況選擇協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟這四條途徑來解決。糾紛一經(jīng)立案，就成為案件，對案件的合法處理屬于事后解決糾紛的辦法。1當事人各方自選協(xié)商和解是由物業(yè)管理糾紛當事人雙方或多方本著實事求是的精神，依據(jù)有關法規(guī)業(yè)主公約和所訂合同中規(guī)定，直接進行磋商，通過擺事實、講道理的辦法來查明事實、分清是非，在自愿互諒、明確責任的基礎上，共同商量達成一致意見，按照各自過錯的有無、大小和對方受損害的程度，自覺承擔相應的責任，以便及時地自行解決物業(yè)管理糾紛的一種處理糾紛的方式。2各方當事人請求第三人調(diào)解調(diào)解是指當事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時，由國家規(guī)定的有管轄權的第三人來主持引導 當事人進行協(xié)商活動，堅持自愿原則和合法原則，運用對當事人進行利害分析、說服教育的方法，促使當事人雙方相互諒解，自愿達成協(xié)議，平息糾紛爭端的一種方式。調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。調(diào)解達成協(xié)議的，調(diào)解主持人應制作調(diào)解書，在調(diào)解書中寫明當事人的情況，糾紛的主要事實和責任，協(xié)議的內(nèi)容和責任的承擔方式、承擔者，然后由當事人簽字蓋章，主持調(diào)解人員署名并加蓋公章。雙方當事人對送達的調(diào)解書都要自覺履行。3當事人之間約定仲裁仲裁是指由物業(yè)管理糾紛當事人依據(jù)仲裁法，雙方自愿達成協(xié)議選定仲裁機構并由其主持調(diào)解或對糾紛做出裁決的一種處理糾紛方式。依據(jù)中國仲裁法規(guī)定，仲裁委員會不按行政區(qū)劃層層設立，可以在設區(qū)的市、省級人民政府所在地的市設立，并且仲裁不實行級別管轄和地域管轄。仲裁委員會只受理平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權益糾紛。物業(yè)管理糾紛當事人采用仲裁方式解決糾紛，應當雙方自愿，達成書面仲裁協(xié)議。沒有仲裁協(xié)議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。當事人達成仲裁協(xié)議后，一方向法院起訴的，法院不予受理，但仲裁協(xié)議無效的除外。仲裁協(xié)議包括合同中訂立的仲裁條款和以其他書面方式在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生后達成的請求仲裁的協(xié)議。仲裁協(xié)議法定應具備的內(nèi)容包括請求仲裁的意思表示；仲裁事項和選定的仲裁委員會。仲裁協(xié)議獨立存在，合同的變 更、解除、終止或者無效，不影響其效力。物業(yè)管理合同和其他民事糾紛的仲裁處理一般程序與司法審判程序類似，但相對比較靈活些、簡便些、可選擇余地大些。仲裁委員會在收到一方當事人提交的仲裁申請書日內(nèi)決定立案或不立案；立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達被申請人；依普通程序審理時3名仲裁員組成仲裁庭，當事人雙方按名冊各選1名，第3名仲裁員作為首席仲裁員由當事人共同選定或者共同委托仲裁委員會主任指定，案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由1名仲裁員審理。仲裁不公開進行。開庭后經(jīng)庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論，在作出裁決前，可以先行調(diào)解，然后制作 調(diào)解書，調(diào)解不成時制作裁決書。調(diào)解書與裁決書具有同等法律效力，調(diào)解書經(jīng)雙方當事人簽收后即發(fā)生法律效力，裁決書自做出之日起發(fā)生法律效力。與司法審判的兩審終審制不同，仲裁裁決是一裁終局的。除當事人有仲裁法第58條所規(guī)定的理由可以自收到裁決書之日起6個月內(nèi)提出撤銷裁決申請外，當事人應當履行裁決 。一方當事人不履行的，另一方當事人可以依照民事訴訟法的有關規(guī)定向法院申請執(zhí)行。4司法訴訟訴訟是法院在物業(yè)管理糾紛訴訟當事人和其他訴訟參加人的參加下，依法審理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動，以及在該活動中形成的各種關系的總和?？煞譃槊袷略V訟和行政訴訟兩大類。訴訟是解決爭議糾紛的最基本的方式，也是最后的方式。按照訴訟程序向法院對一定的人提出一定的權益主張，并要求法院予以保護的請求，叫做訴。向法院對一定的人提出訴這種請求的權利，叫做訴權。程序意義上的訴權，又叫起訴權，它是請求法院對權益的爭議進行審判的一種權利；實體意義上的訴權，是提請法院適用 審判這一特殊手段，強制實現(xiàn)權益請求的權利，也就是要求明確被訴一方的義務和強制其履行義務的權利。權利主體從實體(權利義務)法律關系發(fā)生時起，就享有實體意義上的訴權；但他要實現(xiàn)這一權利，還必須具有程序意義上的訴權。二者都具備，即可勝訴。只有起訴權，沒有實體意義上的訴權，就會導致敗訴，沒有起訴權，法院則不予受理或作出駁回起訴的裁定。每一個訴的具體內(nèi)容都由兩個必不可少的要素構成，即訴的標的和訴的理由(包括提出訴訟請求的事實根據(jù)和法律根據(jù))。根據(jù)不同的訴之不同的直接目的和內(nèi)容，可將訴分為三類：給付之訴。是要求法院判 決責令對方當事人履行相應的義務(包括作為和不作為)。如果對方敗訴又不自動履行義務，可以依法強制執(zhí)行。因此，給付之訴又稱執(zhí)行之訴。確認之訴。是要求法院查明和確定當 事人之間是否存在一定的法律關系，從而作出肯定的或否定的確認裁判。確認判決雖然不直接確定給付的義務，但對以后可能發(fā)生的給付之訴，具有預決的效力。變更及撤銷之訴。是要求法院根據(jù)新發(fā)生的一定法律事實，查明是否已經(jīng)發(fā)生或形成一定的法律關系，或者原來存在的法律關系是否已經(jīng)變更或終止，從而相應作出是否變更或撤銷的裁判。提起訴訟，首先應明確到哪個法院去告，這是法院管轄問題。法院管轄有級別管轄、地 域管轄、專屬管轄之分。物業(yè)管理糾紛中，因物業(yè)即不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地法院管轄，是專屬管轄；因服務合同糾紛提起的訴訟，原則上由被告住所地或者合同履行地法院管轄；因物業(yè)管理或業(yè)主自治管理中的侵權行為提起的訴訟，由侵權行為地或者被告住所地法院管轄。中國的訴訟制度主要包括起訴、受理立案、(被告)答辯、開庭審判(包括法院調(diào)查、辯論調(diào)解、制作調(diào)解書或一審判決書，行政訴訟不適用調(diào)解等)、上訴二審、二審終審不得上 訴、生效的一審判決、二審判決的執(zhí)行等制度。（二）小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛處理方式的一般程序一方當事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書；物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序詳解；委員會于收到申請書后5日內(nèi)決定立案或不立案；立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達被申請人；被申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序審理時由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會指定一名任首席仲裁員；案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理；開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解；制作調(diào)解書或調(diào)解不成時制作裁決書；當事人向法院申請執(zhí)行。四 化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的指導意見（一）化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的可行性建議1積極解決開發(fā)建設遺留問題物業(yè)管理與居民的日常生活息息相關，物業(yè)管理的好壞，直接關系和影響社區(qū)的安定團結，是構建和諧社區(qū)的重要組成部分。為此北京市政協(xié)建議政府主管部門對存在物業(yè)糾紛的小區(qū)開發(fā)建設遺留問題進行普查。重點針對存在物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設施、權屬界定及規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問題，有針對性地提出解決措施，為物業(yè)管理打好堅實的基礎。建立長效管理機制：一是嚴格居住小區(qū)竣工驗收程序。居住小區(qū)竣工驗收時，政府相關部門必須對小區(qū)是否按規(guī)劃進行建設嚴格把關，凡擅自修改規(guī)劃、附屬設施配套不齊全、房屋主體結構質(zhì)量等方面存在嚴重問題的，不得竣工驗收；二是規(guī)范購房合同文本，按合同調(diào)處糾紛。業(yè)主購房時，應與開發(fā)商就房屋建筑及設備安裝質(zhì)量、附屬配套設施、房屋周邊環(huán)境條件、小區(qū)內(nèi)相關公建設施的權屬關系、物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準及服務標準等進行約定，并在購房合同中簽認。2規(guī)范接撤管管理明確物業(yè)項目交接時的查驗制度，規(guī)范企業(yè)進入、退出物業(yè)項目時的程序，特別是業(yè)主選擇新的物業(yè)管理企業(yè)時，交接各方要按照法律相關規(guī)定進行交接；對于違反接撤管法規(guī)要求的物業(yè)管理企業(yè)，要依法嚴肅處理。3暢通投訴渠道建立糾紛調(diào)解機制形成政府部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)行業(yè)協(xié)會、社區(qū)居委會等多元化協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛的機制。針對不同類型的糾紛，設立不同的調(diào)解路徑?？稍诮值擂k事處設立物業(yè)管理糾紛專業(yè)調(diào)解機構，為居民提供便捷周到的法律服務，對居民、業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛進行調(diào)解，及時化解矛盾，維護社會穩(wěn)定。4嚴格物業(yè)監(jiān)管機制，加大違規(guī)處罰力度。嚴格物業(yè)管理準入機制，加強資質(zhì)管理，建立企業(yè)信用檔案，為業(yè)主委員會選聘物管企業(yè)提供信息。督促物業(yè)公司落實好各地政府辦公廳出臺的物業(yè)服務收費管理辦法，公開量化其服務內(nèi)容，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，并將其納入企業(yè)年審工作。暢通投訴渠道，及時處理物管企業(yè)違規(guī)行為，對違規(guī)企業(yè)嚴肅處理并公開曝光，對服務不達標、群眾意見大的物管企業(yè)要吊銷其營業(yè)資質(zhì)，使居民、業(yè)主享受到高質(zhì)量的生活服務，心甘情愿的繳納費用。5加強業(yè)務培訓，提高法制觀念，樹立服務意識。一是加強對社