第七組作業(yè)：11級電子商務(wù)(1)班 第七組.doc

福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院案例分析 寶龍城市廣場調(diào)研分析 系 別 商貿(mào)系 年級專業(yè) 11級電子商務(wù)（1）班 組 別 第七組 成 員柯月貞32 何燕慧33 傅燕雙34 阮思楊35 黃小清36 王 萍37 指導(dǎo)教師 楊學(xué)明 2012年11月26日目錄一、 寶龍城市介紹3（一） 經(jīng)營優(yōu)勢5（二） 消費優(yōu)勢5（三） 競爭優(yōu)勢6二、 競爭市場分析萬象城6三、 對于萬象競爭的對策 7四、 寶龍廣場SWOT分析8五、 總結(jié)9六、 參考文獻9七、 附件10一、寶龍城市介紹福州寶龍城市廣場由寶龍地產(chǎn)控股有限公司全資開發(fā)，項目始建于2004年11月，于2007年4月3日開業(yè)。占地面積107畝，總建筑面積達22萬平方米，其中商業(yè)面積約16萬平方米。寶龍城市廣場位于福州市臺江區(qū)工業(yè)路與二環(huán)路交匯處，東至寧化路，南至寧化小區(qū)，西至西二環(huán)路，北至工業(yè)路，福州市內(nèi)外交通要塞。與福州兩大傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)東街口和中亭街的黃金分割點洋頭口近在咫尺。臨近江濱及金山居民新區(qū)，既有著濃厚的傳統(tǒng)商貿(mào)氛圍；又輻射福州最具消費潛力的都市生活圈。開業(yè)四年來，已經(jīng)成為福州市規(guī)模最大、品牌最多、業(yè)態(tài)最齊、商品最全的一站式購物天堂(SHOPPING MALL)。作為一個大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，寶龍廣場積極引進國內(nèi)外知名品牌企業(yè)的連鎖店，包括家樂福超市、肯德基、麥當(dāng)勞、金逸國際電影城、家電零售業(yè)巨頭國美電器、新華都百貨等大型主力店。經(jīng)過合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，商場主要擁有動漫城、兒童天地、內(nèi)衣生活館、健身俱樂部、青年時尚消費品以及各類特色餐飲行業(yè)、特色休閑娛樂行業(yè)；項目配備總建筑面積約3萬平方米的大型停車場，多達1000余個停車位。商場現(xiàn)開業(yè)面積達到98%，共有近500家商戶。 福州寶龍城市廣場擁有自己的商業(yè)經(jīng)營管理團隊，主要從事商業(yè)規(guī)劃與招商工作，也包括整體的營銷推廣和商業(yè)推廣活動，來提升商場形象，吸引人流。逐年來商場內(nèi)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步上升，全場店面物業(yè)升值超過100%，租金升值超過100%；日平均人流量5-6萬，節(jié)假日及周末最高可達8-10萬福州市重點工程項目，占地面積107畝，總建筑面積22萬平方米，集購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓八項功能為一體，其中的主力店包括家樂福超市、五星級華納兄弟國際多廳動感電影城、著名大型時尚達2萬平方米的美食天地、3萬平方米層高達7米的負一層迪斯尼主題購物公園及840套酒店式公寓福州市的超級地標(biāo)式商業(yè)航母。項目經(jīng)營情況自2007年4月30日開業(yè)以來，福州寶龍城市廣場已經(jīng)成功走出商業(yè)的培育期，經(jīng)營態(tài)勢良好：主力店和品牌店贏得市場，一些特色餐飲、休閑娛樂項目脫穎而出，廣場文化多姿多彩，為聚集人氣、營造商機、繁榮商圈發(fā)揮了積極的作用。兩年來顧客接待量數(shù)千萬人，創(chuàng)造了數(shù)萬人的就業(yè)崗位，現(xiàn)開業(yè)面積達95%，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步上升，物業(yè)增值達100%，家樂福、國美電器、金逸影院等商家都在福州寶龍城市廣場提升了品牌形象。福州各商業(yè)地產(chǎn)租金及物業(yè)收費情況表商業(yè)項目平均租金（元/月/)物業(yè)費（元/月/)寶龍城市廣場沿街鋪面400-500內(nèi)街鋪面200-300萬象城1樓商鋪200-45026樂購TESCO1樓商鋪20040金融街萬達廣場1樓商鋪200-25045左右（一）經(jīng)營優(yōu)勢 寶龍城市廣場領(lǐng)入法國家樂福法國家樂福法國家樂福法國家樂福、美國時代華納電影城美國時代華納電影城、麥當(dāng)勞、肯德基等眾多世界500強壓陣，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，實力毋庸置疑；購、食、娛、閑，多元消費符合。多層客源相互作用，將各種客戶資源牢牢抓住，保持24消失全天候持續(xù)旺場。全球招商，實力篩選，眾多國際品牌、國內(nèi)名牌同場經(jīng)營。 （二）消費優(yōu)勢以內(nèi)部集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體等城市功能完整的構(gòu)成一個完美而人性的商業(yè)系統(tǒng)和消費流程，經(jīng)心的考慮了人在環(huán)境中停留、駐足與各種建筑設(shè)置的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，通過全方位的體驗和感觀，最大限度地滿足人的多重享受，在商業(yè)、商務(wù)商住的和諧共生關(guān)系中，建立“24小時”可循環(huán)發(fā)展的商業(yè)消費行。22萬平方米的規(guī)模以及承載的豐富內(nèi)涵，集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體的多元素混合，讓寶龍城市廣場超越一般商場或購物中。（三）寶龍的競爭優(yōu)勢1、市場優(yōu)勢 20億元投資打造的新市商業(yè)中心鋪王，全市罕有，是全福州市最大購、食、娛一體的綜合型商業(yè)中心商鋪，同時坐擁百萬消費人口。 2、硬件優(yōu)勢 體量、超市、百貨、停車場、五星級影院、青少年主題購物公園，創(chuàng)造福州商業(yè)多項之最。僅售建筑面積的1/4，稀有，絕版。合理的空間布局保障客流匯聚。 3、經(jīng)營優(yōu)勢眾多世界500強投資進駐，創(chuàng)福州世界500強加盟之最，擁有世界500強長期租約，實行統(tǒng)一經(jīng)營管理，國際專業(yè)團隊運營。政府百強重點項目，享受重大招商引資優(yōu)惠政策 4、投資優(yōu)勢 部分商鋪帶租約出售，高回報，年回報率基本高達8%二、競爭市場分析萬象城萬象城是福州首家開盤的SHOPPING MALL，購物一站式購物一站式購物一站式購物一站式 萬象城，一站式服務(wù)，體驗購物的愉悅。商業(yè)航母，福州單層面積最大MALL!單層面積達1.9萬平米，總商業(yè)面積近10萬平米，日客流量超十萬人次，滿足世界商業(yè)巨頭平臺標(biāo)準(zhǔn)！集百貨、超市、大型專業(yè)店及零售業(yè)態(tài)的旗艦店為一體，為市民提供購物、休閑、娛樂、美食、康體、商務(wù)等適合多層次大眾化服務(wù)，在這里，購物休閑一站實現(xiàn)！ 中國MALL先驅(qū)萬象城，聘請城功參與運作天河城的專業(yè)運營大師廣州中華廣場運營專家歐小衛(wèi)先生傾力打造，護航商業(yè)前景。（一）、對于萬象競爭的對策規(guī)范運作、統(tǒng)一管理 ：寶龍的硬件與國際接軌，寶龍的軟件也與密切國際接軌。“人無信不立國無信不興市無信不旺商無信不發(fā)”樹立誠信興市的觀念規(guī)范管理規(guī)范市場準(zhǔn)入條件規(guī)范交易行為塑造寶龍誠信經(jīng)營形象塑造寶龍內(nèi)的名品、名牌、名店。管理制度的創(chuàng)新方面探索多種經(jīng)營管理模式改變目前單一的商家租賃關(guān)系的合作模式大力發(fā)展連鎖經(jīng)營實行優(yōu)化組合。統(tǒng)一品牌統(tǒng)一戰(zhàn)略統(tǒng)一布局統(tǒng)一進貨統(tǒng)一形象共謀發(fā)展。運用現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)管理商場?？萍?、信息和服務(wù)是中國商業(yè)未來發(fā)展的三大要素。推行現(xiàn)代營銷方式加大科技含量如商場智能化、供應(yīng)鏈管理、物流配送等發(fā)展電子商務(wù)運用IT技術(shù)推行網(wǎng)絡(luò)化管理構(gòu)筑交易平臺推行網(wǎng)上交易擴大商場空間快速配送加快商品周轉(zhuǎn)降低費用成本。加強教育培訓(xùn)工作建立一支合格的管理團隊。這個團隊?wèi)?yīng)該是一個進取型的團隊、智慧型的團隊、學(xué)習(xí)型的團隊、服務(wù)型的團隊她的成員應(yīng)具備自強自信、百折不撓、注重創(chuàng)新、吃苦耐勞、樂于奉獻、謙虛謹慎、團結(jié)協(xié)作等種種特質(zhì)準(zhǔn)確定位適度超前 寶龍堅持以市場需求為導(dǎo)向積極調(diào)整自己的經(jīng)營思路通過兩件事做大做強項目品牌一是進行過細的市場調(diào)查二是聘請專業(yè)的顧問公司。市場需求是商業(yè)地產(chǎn)成功與否的決定因素寶龍不做社區(qū)店也不針對特定的某一部分人它在整體上應(yīng)當(dāng)迎合福州的大部分消費者需求適應(yīng)目前的消費結(jié)構(gòu)、消費水平滿足所有人日常購物的需求,打造福州綜合性休閑購物中心。規(guī)劃適度超前的原則保證了寶龍的高檔次。設(shè)定商品、商家進駐門檻阻止低檔商品、假冒偽劣商品入市。同時隨著人民生活水平的提高消費品味的提升寶龍的定位與時俱進積極推進品牌發(fā)展戰(zhàn)略招商的重點放在大型主力店與品牌專賣店、連鎖店上。通過二、三年的培育縮短了與國內(nèi)外大城市的差距消費理念逐漸與世界同步。謀篇布局 決勝細節(jié) 整體構(gòu)思包括商場的總平、功能、布局、色彩、商業(yè)動線、商品結(jié)構(gòu)等等。以及外立面、廣場、促銷場地、地上地下停車、廣告位置、園林綠化等詳盡的規(guī)劃，力求科學(xué)、實用。板塊劃分主要有超市、百貨、手機數(shù)碼城、圖書城、兒童城、時尚家居、美食城、運動城等九大板塊其中百貨又分為經(jīng)典百貨與時尚潮流兩大。三、寶龍廣場SWOT分析（一） 優(yōu)勢1、地理交通便利，人流量高。2、業(yè)績增長快，消費力強，租金高。 3、起步早，成為地標(biāo)性建筑。 4、餐飲、娛樂各業(yè)態(tài)初具規(guī)模。 （二）劣勢 1、集團實力弱，品牌戰(zhàn)略合作企業(yè)少。 2、總體設(shè)計不完善，服務(wù)細節(jié)不周到。 3、租售比過低，自持物業(yè)少，長期現(xiàn)金流量少。 （三）威脅 1、周圍商圈近期集中放量，市場競爭日趨激烈。2、競爭對手的高薪挖人策略。 3、國內(nèi)收緊流動性，融資成本高。 （四）機會1、區(qū)位優(yōu)勢明顯，有進一步提升可能。2、成熟的商場人流吸引新投資者入駐。四、總結(jié)福州寶龍城市廣場為福州帶來了標(biāo)志性的建筑，完善了城市的商業(yè)配套，提升了周邊居民的生活品質(zhì)。它最具獨特性的要素還在于打破傳統(tǒng)的購物習(xí)慣和環(huán)境，引導(dǎo)民眾進入全新消費模式，讓人們在購物中獲得樂趣和豐富的體驗。它所提倡的“一站式”消費體驗?zāi)Ｊ?，以?biāo)準(zhǔn)購物中心為核心，與商業(yè)步行街、酒店、酒店式公寓、高尚住宅等產(chǎn)品相結(jié)合，形成一個集購物、旅游、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化等多功能為一體的大型城市綜合體，滿足了不同客群的消費需求。 與其他商業(yè)地產(chǎn)模式相比，“寶龍模式”有統(tǒng)一選址標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一模式、統(tǒng)一產(chǎn)品，能使開發(fā)運營成本降低20%以上，這種標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)模式、低成本運營、匯集優(yōu)勢資源、提升快速擴張能力，是寶龍地產(chǎn)能夠先聲奪人、快速復(fù)制的秘訣所在。但面臨競爭日益激烈的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，擴張速度決定了企業(yè)生命，日益高企的拿地成本與融資成本成為鉗制寶龍集團發(fā)展兩大障礙，也間接決定