第七組作業(yè)：11級(jí)電子商務(wù)(1)班 第七組.doc

福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院案例分析 寶龍城市廣場(chǎng)調(diào)研分析 系 別 商貿(mào)系 年級(jí)專(zhuān)業(yè) 11級(jí)電子商務(wù)（1）班 組 別 第七組 成 員柯月貞32 何燕慧33 傅燕雙34 阮思楊35 黃小清36 王 萍37 指導(dǎo)教師 楊學(xué)明 2012年11月26日目錄一、 寶龍城市介紹3（一） 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)5（二） 消費(fèi)優(yōu)勢(shì)5（三） 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)6二、 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析萬(wàn)象城6三、 對(duì)于萬(wàn)象競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)策 7四、 寶龍廣場(chǎng)SWOT分析8五、 總結(jié)9六、 參考文獻(xiàn)9七、 附件10一、寶龍城市介紹福州寶龍城市廣場(chǎng)由寶龍地產(chǎn)控股有限公司全資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目始建于2004年11月，于2007年4月3日開(kāi)業(yè)。占地面積107畝，總建筑面積達(dá)22萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積約16萬(wàn)平方米。寶龍城市廣場(chǎng)位于福州市臺(tái)江區(qū)工業(yè)路與二環(huán)路交匯處，東至寧化路，南至寧化小區(qū)，西至西二環(huán)路，北至工業(yè)路，福州市內(nèi)外交通要塞。與福州兩大傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)東街口和中亭街的黃金分割點(diǎn)洋頭口近在咫尺。臨近江濱及金山居民新區(qū)，既有著濃厚的傳統(tǒng)商貿(mào)氛圍；又輻射福州最具消費(fèi)潛力的都市生活圈。開(kāi)業(yè)四年來(lái)，已經(jīng)成為福州市規(guī)模最大、品牌最多、業(yè)態(tài)最齊、商品最全的一站式購(gòu)物天堂(SHOPPING MALL)。作為一個(gè)大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，寶龍廣場(chǎng)積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌企業(yè)的連鎖店，包括家樂(lè)福超市、肯德基、麥當(dāng)勞、金逸國(guó)際電影城、家電零售業(yè)巨頭國(guó)美電器、新華都百貨等大型主力店。經(jīng)過(guò)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，商場(chǎng)主要擁有動(dòng)漫城、兒童天地、內(nèi)衣生活館、健身俱樂(lè)部、青年時(shí)尚消費(fèi)品以及各類(lèi)特色餐飲行業(yè)、特色休閑娛樂(lè)行業(yè)；項(xiàng)目配備總建筑面積約3萬(wàn)平方米的大型停車(chē)場(chǎng)，多達(dá)1000余個(gè)停車(chē)位。商場(chǎng)現(xiàn)開(kāi)業(yè)面積達(dá)到98%，共有近500家商戶(hù)。 福州寶龍城市廣場(chǎng)擁有自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，主要從事商業(yè)規(guī)劃與招商工作，也包括整體的營(yíng)銷(xiāo)推廣和商業(yè)推廣活動(dòng)，來(lái)提升商場(chǎng)形象，吸引人流。逐年來(lái)商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步上升，全場(chǎng)店面物業(yè)升值超過(guò)100%，租金升值超過(guò)100%；日平均人流量5-6萬(wàn)，節(jié)假日及周末最高可達(dá)8-10萬(wàn)福州市重點(diǎn)工程項(xiàng)目，占地面積107畝，總建筑面積22萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、餐飲、休閑、游樂(lè)、文化、酒店式公寓八項(xiàng)功能為一體，其中的主力店包括家樂(lè)福超市、五星級(jí)華納兄弟?chē)?guó)際多廳動(dòng)感電影城、著名大型時(shí)尚達(dá)2萬(wàn)平方米的美食天地、3萬(wàn)平方米層高達(dá)7米的負(fù)一層迪斯尼主題購(gòu)物公園及840套酒店式公寓福州市的超級(jí)地標(biāo)式商業(yè)航母。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況自2007年4月30日開(kāi)業(yè)以來(lái)，福州寶龍城市廣場(chǎng)已經(jīng)成功走出商業(yè)的培育期，經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)良好：主力店和品牌店贏得市場(chǎng)，一些特色餐飲、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目脫穎而出，廣場(chǎng)文化多姿多彩，為聚集人氣、營(yíng)造商機(jī)、繁榮商圈發(fā)揮了積極的作用。兩年來(lái)顧客接待量數(shù)千萬(wàn)人，創(chuàng)造了數(shù)萬(wàn)人的就業(yè)崗位，現(xiàn)開(kāi)業(yè)面積達(dá)95%，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步上升，物業(yè)增值達(dá)100%，家樂(lè)福、國(guó)美電器、金逸影院等商家都在福州寶龍城市廣場(chǎng)提升了品牌形象。福州各商業(yè)地產(chǎn)租金及物業(yè)收費(fèi)情況表商業(yè)項(xiàng)目平均租金（元/月/)物業(yè)費(fèi)（元/月/)寶龍城市廣場(chǎng)沿街鋪面400-500內(nèi)街鋪面200-300萬(wàn)象城1樓商鋪200-45026樂(lè)購(gòu)TESCO1樓商鋪20040金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1樓商鋪200-25045左右（一）經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 寶龍城市廣場(chǎng)領(lǐng)入法國(guó)家樂(lè)福法國(guó)家樂(lè)福法國(guó)家樂(lè)福法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)時(shí)代華納電影城美國(guó)時(shí)代華納電影城、麥當(dāng)勞、肯德基等眾多世界500強(qiáng)壓陣，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，實(shí)力毋庸置疑；購(gòu)、食、娛、閑，多元消費(fèi)符合。多層客源相互作用，將各種客戶(hù)資源牢牢抓住，保持24消失全天候持續(xù)旺場(chǎng)。全球招商，實(shí)力篩選，眾多國(guó)際品牌、國(guó)內(nèi)名牌同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 （二）消費(fèi)優(yōu)勢(shì)以?xún)?nèi)部集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體等城市功能完整的構(gòu)成一個(gè)完美而人性的商業(yè)系統(tǒng)和消費(fèi)流程，經(jīng)心的考慮了人在環(huán)境中停留、駐足與各種建筑設(shè)置的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，通過(guò)全方位的體驗(yàn)和感觀，最大限度地滿(mǎn)足人的多重享受，在商業(yè)、商務(wù)商住的和諧共生關(guān)系中，建立“24小時(shí)”可循環(huán)發(fā)展的商業(yè)消費(fèi)行。22萬(wàn)平方米的規(guī)模以及承載的豐富內(nèi)涵，集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體的多元素混合，讓寶龍城市廣場(chǎng)超越一般商場(chǎng)或購(gòu)物中。（三）寶龍的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 20億元投資打造的新市商業(yè)中心鋪王，全市罕有，是全福州市最大購(gòu)、食、娛一體的綜合型商業(yè)中心商鋪，同時(shí)坐擁百萬(wàn)消費(fèi)人口。 2、硬件優(yōu)勢(shì) 體量、超市、百貨、停車(chē)場(chǎng)、五星級(jí)影院、青少年主題購(gòu)物公園，創(chuàng)造福州商業(yè)多項(xiàng)之最。僅售建筑面積的1/4，稀有，絕版。合理的空間布局保障客流匯聚。 3、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)眾多世界500強(qiáng)投資進(jìn)駐，創(chuàng)福州世界500強(qiáng)加盟之最，擁有世界500強(qiáng)長(zhǎng)期租約，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)際專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)。政府百?gòu)?qiáng)重點(diǎn)項(xiàng)目，享受重大招商引資優(yōu)惠政策 4、投資優(yōu)勢(shì) 部分商鋪帶租約出售，高回報(bào)，年回報(bào)率基本高達(dá)8%二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析萬(wàn)象城萬(wàn)象城是福州首家開(kāi)盤(pán)的SHOPPING MALL，購(gòu)物一站式購(gòu)物一站式購(gòu)物一站式購(gòu)物一站式 萬(wàn)象城，一站式服務(wù)，體驗(yàn)購(gòu)物的愉悅。商業(yè)航母，福州單層面積最大MALL!單層面積達(dá)1.9萬(wàn)平米，總商業(yè)面積近10萬(wàn)平米，日客流量超十萬(wàn)人次，滿(mǎn)足世界商業(yè)巨頭平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)！集百貨、超市、大型專(zhuān)業(yè)店及零售業(yè)態(tài)的旗艦店為一體，為市民提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、康體、商務(wù)等適合多層次大眾化服務(wù)，在這里，購(gòu)物休閑一站實(shí)現(xiàn)！ 中國(guó)MALL先驅(qū)萬(wàn)象城，聘請(qǐng)城功參與運(yùn)作天河城的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)大師廣州中華廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家歐小衛(wèi)先生傾力打造，護(hù)航商業(yè)前景。（一）、對(duì)于萬(wàn)象競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)策規(guī)范運(yùn)作、統(tǒng)一管理 ：寶龍的硬件與國(guó)際接軌，寶龍的軟件也與密切國(guó)際接軌?！叭藷o(wú)信不立國(guó)無(wú)信不興市無(wú)信不旺商無(wú)信不發(fā)”樹(shù)立誠(chéng)信興市的觀念規(guī)范管理規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入條件規(guī)范交易行為塑造寶龍誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)形象塑造寶龍內(nèi)的名品、名牌、名店。管理制度的創(chuàng)新方面探索多種經(jīng)營(yíng)管理模式改變目前單一的商家租賃關(guān)系的合作模式大力發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)實(shí)行優(yōu)化組合。統(tǒng)一品牌統(tǒng)一戰(zhàn)略統(tǒng)一布局統(tǒng)一進(jìn)貨統(tǒng)一形象共謀發(fā)展。運(yùn)用現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)管理商場(chǎng)?？萍?、信息和服務(wù)是中國(guó)商業(yè)未來(lái)發(fā)展的三大要素。推行現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)方式加大科技含量如商場(chǎng)智能化、供應(yīng)鏈管理、物流配送等發(fā)展電子商務(wù)運(yùn)用IT技術(shù)推行網(wǎng)絡(luò)化管理構(gòu)筑交易平臺(tái)推行網(wǎng)上交易擴(kuò)大商場(chǎng)空間快速配送加快商品周轉(zhuǎn)降低費(fèi)用成本。加強(qiáng)教育培訓(xùn)工作建立一支合格的管理團(tuán)隊(duì)。這個(gè)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該是一個(gè)進(jìn)取型的團(tuán)隊(duì)、智慧型的團(tuán)隊(duì)、學(xué)習(xí)型的團(tuán)隊(duì)、服務(wù)型的團(tuán)隊(duì)她的成員應(yīng)具備自強(qiáng)自信、百折不撓、注重創(chuàng)新、吃苦耐勞、樂(lè)于奉獻(xiàn)、謙虛謹(jǐn)慎、團(tuán)結(jié)協(xié)作等種種特質(zhì)準(zhǔn)確定位適度超前 寶龍堅(jiān)持以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向積極調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)思路通過(guò)兩件事做大做強(qiáng)項(xiàng)目品牌一是進(jìn)行過(guò)細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查二是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)公司。市場(chǎng)需求是商業(yè)地產(chǎn)成功與否的決定因素寶龍不做社區(qū)店也不針對(duì)特定的某一部分人它在整體上應(yīng)當(dāng)迎合福州的大部分消費(fèi)者需求適應(yīng)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平滿(mǎn)足所有人日常購(gòu)物的需求,打造福州綜合性休閑購(gòu)物中心。規(guī)劃適度超前的原則保證了寶龍的高檔次。設(shè)定商品、商家進(jìn)駐門(mén)檻阻止低檔商品、假冒偽劣商品入市。同時(shí)隨著人民生活水平的提高消費(fèi)品味的提升寶龍的定位與時(shí)俱進(jìn)積極推進(jìn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略招商的重點(diǎn)放在大型主力店與品牌專(zhuān)賣(mài)店、連鎖店上。通過(guò)二、三年的培育縮短了與國(guó)內(nèi)外大城市的差距消費(fèi)理念逐漸與世界同步。謀篇布局 決勝細(xì)節(jié) 整體構(gòu)思包括商場(chǎng)的總平、功能、布局、色彩、商業(yè)動(dòng)線(xiàn)、商品結(jié)構(gòu)等等。以及外立面、廣場(chǎng)、促銷(xiāo)場(chǎng)地、地上地下停車(chē)、廣告位置、園林綠化等詳盡的規(guī)劃，力求科學(xué)、實(shí)用。板塊劃分主要有超市、百貨、手機(jī)數(shù)碼城、圖書(shū)城、兒童城、時(shí)尚家居、美食城、運(yùn)動(dòng)城等九大板塊其中百貨又分為經(jīng)典百貨與時(shí)尚潮流兩大。三、寶龍廣場(chǎng)SWOT分析（一） 優(yōu)勢(shì)1、地理交通便利，人流量高。2、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)快，消費(fèi)力強(qiáng)，租金高。 3、起步早，成為地標(biāo)性建筑。 4、餐飲、娛樂(lè)各業(yè)態(tài)初具規(guī)模。 （二）劣勢(shì) 1、集團(tuán)實(shí)力弱，品牌戰(zhàn)略合作企業(yè)少。 2、總體設(shè)計(jì)不完善，服務(wù)細(xì)節(jié)不周到。 3、租售比過(guò)低，自持物業(yè)少，長(zhǎng)期現(xiàn)金流量少。 （三）威脅 1、周?chē)倘诩蟹帕浚袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的高薪挖人策略。 3、國(guó)內(nèi)收緊流動(dòng)性，融資成本高。 （四）機(jī)會(huì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有進(jìn)一步提升可能。2、成熟的商場(chǎng)人流吸引新投資者入駐。四、總結(jié)福州寶龍城市廣場(chǎng)為福州帶來(lái)了標(biāo)志性的建筑，完善了城市的商業(yè)配套，提升了周邊居民的生活品質(zhì)。它最具獨(dú)特性的要素還在于打破傳統(tǒng)的購(gòu)物習(xí)慣和環(huán)境，引導(dǎo)民眾進(jìn)入全新消費(fèi)模式，讓人們?cè)谫?gòu)物中獲得樂(lè)趣和豐富的體驗(yàn)。它所提倡的“一站式”消費(fèi)體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，以?biāo)準(zhǔn)購(gòu)物中心為核心，與商業(yè)步行街、酒店、酒店式公寓、高尚住宅等產(chǎn)品相結(jié)合，形成一個(gè)集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、文化等多功能為一體的大型城市綜合體，滿(mǎn)足了不同客群的消費(fèi)需求。 與其他商業(yè)地產(chǎn)模式相比，“寶龍模式”有統(tǒng)一選址標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一模式、統(tǒng)一產(chǎn)品，能使開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本降低20%以上，這種標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)模式、低成本運(yùn)營(yíng)、匯集優(yōu)勢(shì)資源、提升快速擴(kuò)張能力，是寶龍地產(chǎn)能夠先聲奪人、快速?gòu)?fù)制的秘訣所在。但面臨競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，擴(kuò)張速度決定了企業(yè)生命，日益高企的拿地成本與融資成本成為鉗制寶龍集團(tuán)發(fā)展兩大障礙，也間接決定