成都天盛壹中心整體運營戰(zhàn)略規(guī)劃提案-34.doc

天盛壹中心整體運營戰(zhàn)略規(guī)劃案2007年9月前言/擺脫商業(yè)的通區(qū)，回避傳統(tǒng)商業(yè)營銷模式的死穴進入后商業(yè)時代的開始，一個全新的商業(yè)運行模式 商業(yè)，一個商管的時代！從傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式來看，是通過項目的的地段，或產(chǎn)品本身，實現(xiàn)項目的最終銷售，投資者開始投資完，出租，但是隨著商業(yè)競爭格局的日益加劇，同質化問題就隨之產(chǎn)生了，出租難，空置高，投資與回報難以保障，而此時的投資商鋪的命運，就進入靠天吃飯的狀況，無人打理的狀態(tài)。商業(yè)的原始規(guī)劃，從此開始進入自由發(fā)展的階段，很可能會出現(xiàn)，原來的規(guī)劃的時尚百貨，到后期會出租給賣花圈的，因此，這樣的商業(yè)，只能進入滯銷的狀態(tài)。作為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)來講，不僅銷售的是一種產(chǎn)品，更重要的是如何營建一種持續(xù)穩(wěn)定的投資回報環(huán)境，而這種有產(chǎn)品加管理的理財模式，才是市場所需要的。因此，如何營建穩(wěn)定的商業(yè)環(huán)境，將成為商業(yè)的核心，又物管替換商管的功能已經(jīng)結束，而商管來承接物管是市場發(fā)展的必然趨勢。有商管機構整體規(guī)劃商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)組合，根據(jù)市場的發(fā)展，研究一套適合該項目的商管體系，進行商業(yè)廣場后期核心商業(yè)圈的培育，由專業(yè)的商管機構為業(yè)主打理，在商鋪永遠不缺租，讓業(yè)態(tài)永遠保持整體商業(yè)廣場的協(xié)調發(fā)展，只有這樣的帶有附加價值的商鋪，才是市場所需要的商鋪。斯寶特認為，現(xiàn)在的市場是后商業(yè)時代的開始，是商管的時代。讓投資者，進入商管的體系，進入投資保障的體系。因此，對于貴公司的商住一體的項目，應該從全新的市場發(fā)展理論的角度，進行立體式的執(zhí)行整合。方能保證項目落成后，真實客觀的生存發(fā)展方向。你好，天盛壹中心!目 錄市場背景戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略思路戰(zhàn)略高度戰(zhàn)略實施戰(zhàn)略管理市場背景項目成長的環(huán)境政府的關注度（成都市人民政府服務中心）區(qū)域文化特征文殊院歷史文化街區(qū)對外開放區(qū)域產(chǎn)品特征具有城市地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)，更具備服務集中性，包括經(jīng)濟、管理、娛樂、文化以及行政等多方面的服務，是成都市核心城區(qū)最為活躍的版圖區(qū)域消費特征與成都的寫字樓集群相鄰，成為成都最大的以白領階層為主導的區(qū)域特征區(qū)域的發(fā)展方向構建四大板塊（騾馬市中央商務區(qū)為龍頭、草市街為樞紐、府河南岸房產(chǎn)開發(fā)為基礎、文殊院及周邊旅游服務為核心帶，形成以文化信息產(chǎn)業(yè)為主導，融合休閑娛樂等為一體的商業(yè)文化中心）戰(zhàn)略目標品牌塑造方面資金回收方面市場發(fā)展運行方面社會效益方面戰(zhàn)略構思我們的方向方向支撐點實力演變戰(zhàn)略高度在整體區(qū)域市場來進行整體的發(fā)展戰(zhàn)略是定位理論，而這樣的競爭的后果就是死拼。因此，我方在高度定位上，采用插位理論，運營藍海戰(zhàn)略，避開區(qū)域競爭，創(chuàng)建零度競爭環(huán)境。在這里，我方的打造方向是北有天盛壹中心產(chǎn)品設計市場業(yè)態(tài)成長方向南有威斯頓聯(lián)邦大廈產(chǎn)品設計大氣，品格市場業(yè)態(tài)現(xiàn)代、時尚成長方向專業(yè)管理戰(zhàn)略方向營銷市場路線設計： 走國際化，時尚化，高端化的市場營銷路線。戰(zhàn)略文化路線設計：戰(zhàn)略基調設計：國際化，時尚化，重金屬，專業(yè)化的特征戰(zhàn)略業(yè)態(tài)規(guī)劃： 國際時尚品牌服飾，時尚百貨英邦百貨戰(zhàn)略組織整合專業(yè)商管機構+專業(yè)時尚百貨+專業(yè)開發(fā)管理+專業(yè)營銷管理戰(zhàn)略力量規(guī)劃天盛壹中心資金回收體傳統(tǒng)營銷規(guī)劃： 拉力（營銷力） 結果： 1，開發(fā)商變房東2，開房商變商家，市場落成的預期效果與實際效果懸殊3，資金回流開始斷層 后商業(yè)時代的營銷力學規(guī)劃：天盛壹中心資金回收體 拉力（營銷力）推力（業(yè)態(tài)品牌力）推力（專業(yè)商管機構） 結果： 1，降低了一定的營銷周期2，資金回流穩(wěn)定3，市場落成的預期效果與實際效果吻合，可以建立良好的品牌開發(fā)忠誠度與美譽度戰(zhàn)略實施一， 周期劃分我方根據(jù)項目應該具有的特征及區(qū)域市場特征，我方將戰(zhàn)略規(guī)劃做以下:劃分階 段第一階段第二階段第三階段內容戰(zhàn)略形象階段（資源展放階段）綜合營銷爆破階段（資金密集匯流期）管理營銷階段（資金清理階段）特征整個營銷周期，都是三位一體合力整合的過程二， 整體組織關系建設總體戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)態(tài)品牌體系建設營銷體系建設商管體系建設 三， 戰(zhàn)略實施方向 在今天，商業(yè)的競爭已經(jīng)發(fā)展成為一種專業(yè)服務力量的競爭。傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)過時。也就是說，什么都可以經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)，也就是什么都可能死亡的商業(yè)形態(tài)。因此，具有核心定位理念支撐的商業(yè)形態(tài)，與專業(yè)服務機構搭理的管理機構根據(jù)階段性的市場競爭變化調整不同的業(yè)態(tài)來適應市場的變化，從而讓商家發(fā)展起來，讓投資者輕松賺錢，建立和維護自身商業(yè)廣場的品牌價值，才是我方商業(yè)尋求的解決之道。商業(yè)整體戰(zhàn)略目標方向通過前期對項目的整體認識，我方對本項目的塑造方向，立足于成都的整體商業(yè)環(huán)境，及后期的商業(yè)競爭格局，對本項目作出了整體目標規(guī)劃的同時基于以下幾個原則：核心競爭力：成都北門，正處在一個新興開發(fā)的蓬勃階段，為了讓我方項目在后期的成長環(huán)境中，達到一個日趨繁榮的局面，必須在戰(zhàn)略推廣還是品牌管理上，應立足于將本項目打造成“城北核心時尚商業(yè)版塊中心”版塊唯一性：為了有限的防止商業(yè)中心的可復制性，及后期的競爭壓力，在項目啟動前期，應該創(chuàng)建打造具有第一品牌路線的商業(yè)文化中心。也即后續(xù)方案中，在成都率先推出_“再現(xiàn)”草市街”國際時尚風采!”的核心戰(zhàn)略路線業(yè)態(tài)可塑性 根據(jù)項目所處的地理位置，我方認為：在整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與后期經(jīng)營中，可以根據(jù)不同的市場價值功能由專業(yè)的經(jīng)營管理公司作出階段性的業(yè)態(tài)調整。一方面來保證投資者的投資利益，另一方面來強化整體商業(yè)環(huán)境，從而為長期穩(wěn)定的競爭能力奠定基礎第一卷： 項目整體營銷推廣執(zhí)行方案壹、 項目營銷模式體系在成都創(chuàng)建首個托管式商鋪！- 托管式商鋪推向市場并要獲得成功。分析顯示，顧客接受并購買會因為以下四大理由：1）認可物業(yè)本身的價值；2）了解、認可托管式投資的方式與操作者；3）對主力店營運商有信心，認可其對整個商業(yè)物業(yè)的影響力和帶動性；4）認為投資金額不高，有利可圖。一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價值，托管式商鋪多出了三個賣點，這也是托管式商鋪差異化優(yōu)勢所在。不過托管式商鋪的成功，萬變不離其中，都離不了這四個基本點。這四個點相輔相成，形成綜合優(yōu)勢支持銷售，但在不同的項目，每個點的側重情況有所不同。由此得出以下結論：項目托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個方面：1）挖掘提升物業(yè)價值；2）用有力的商業(yè)概念、主力店品牌效應，來真正增加客戶對廣場整體經(jīng)營的信心。這個商業(yè)概念和地段相合，對物業(yè)價值能起到點睛的功效；3）傳播投資模式理念，化不利為有利，釋放投資熱情；4）為客戶推出托管模式的優(yōu)勢安全，穩(wěn)定。為確保上述四個方面的成立，我們必須確保的、最重要的就是產(chǎn)權，是投資物業(yè)最基本的前提，也是永久權益的保障。如果沒有了產(chǎn)權，投資物業(yè)也就失去了原本具有的意義。項目托管式商鋪將會是傳統(tǒng)商鋪的全新升級版本，因為其魅力在于： 短時間的實行經(jīng)營權托管。將鋪位分割成小面積的單位出售，投資者可以根據(jù)自身的實力靈活機動的投入資金，獲得相應的產(chǎn)權和收益權。有穩(wěn)定的品牌實力商家做強有力支撐，委托有經(jīng)營賣場豐富商業(yè)經(jīng)驗的經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營公司和營運商、各品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的回報。 獨立產(chǎn)權經(jīng)營模式示意-低門檻、高收益。 即買即返租金回報，是投資人產(chǎn)權投資的主要原動力。觀點：一個可信的投資方向和投資載體，才能吸引投資者及消費者。商鋪買賣開發(fā)商租賃方商鋪租賃商業(yè)管理公司商鋪租賃小業(yè)主可代交月供按揭銀行委托管理交月供辦理按揭租金代收 - 五大關系方在托管式商鋪運作模式中都承擔著各自的同時又相互關聯(lián)的角色。貳、項目品牌推廣定位體系 曾今,在成都,在草市街,成就了一個時尚購物的風景線, 今天,在草市街, 因為,天盛壹中心的雄居, 讓時尚,與國際的結合更完美. 讓風華依舊的昔日歲月,再度重演. 天盛壹中心，一個時尚的天堂.！n 塑造項目營銷領袖的：再現(xiàn)草市街時尚國際的風采!打造成都時尚購物天堂_天盛壹中心！核心內容：1,“草市街”概念的提出，具有兩方面綜合意義,一方面,草市街,代表了五年前成都時尚購物的文化底蘊,能夠從市場的更深層次,挖掘35_-歲以上人的記憶,對項目現(xiàn)有時尚業(yè)態(tài)的重現(xiàn),具有一定的品牌記憶點.另一方面,因為草市街,原有高品質,高品位時尚購物的社會地位,為現(xiàn)有項目社會地位的再次塑造具有一定的提升作用,從戰(zhàn)略高度的角度,來講,屬于高端品格特征。2, 從消費經(jīng)濟來看,是以青春派，時尚派，旅游派經(jīng)濟文化為基礎，晝、夜商業(yè)形態(tài)為主體，集特色餐飲、量販式歌城、漂亮百貨,休閑文化風情長廊為主題。與城北商圈固有經(jīng)濟形態(tài)乃至成都市生活文化形成補充和互動的食物鏈關系。提供一站式服務，可以發(fā)展成為時尚經(jīng)濟和旅游經(jīng)濟。營銷理念作用力表現(xiàn)：旅游派經(jīng)濟消費據(jù)點（以旅游經(jīng)濟為特征）社區(qū)經(jīng)濟（以白天為主要營業(yè)時間）【草市街】文化生活方式時尚派經(jīng)濟 （夜生活為主體）理念的特點：1. 在城北倡導一種全新的生活方式，“全情工作，快樂生活”2. 適合休閑派經(jīng)濟的消費特點和消費心理3. 打造成都式休閑時尚生活前沿基地本案營銷理念面對的競爭環(huán)境：在今天的商業(yè)地產(chǎn)之中，多數(shù)項目個案推廣核心除了地段還是地段。什么黃金地段、鉆石地段等等，永遠只是停留在事物的表面，沒有對項目進行深度挖掘。地段固然重要，但沒有效的將地段價值和區(qū)域文化結合起來，除了地產(chǎn)還是地產(chǎn)、除了商業(yè)還是商業(yè)，千篇一律沒有形成特色經(jīng)濟。在西部旅游開發(fā)的歷史背景下，無法有效地與旅游經(jīng)濟結合形成地方特色。營銷核心理念對本案整體銷售的作用力表現(xiàn)：首先，我們從兩個不同的層面分析：第一層面：購買群體，它是第一主體（投資者和經(jīng)營者）在商業(yè)地產(chǎn)乃至純居住概念的地產(chǎn)中，越來越多投資群體的出現(xiàn)，導致購買者不一定是經(jīng)營者、經(jīng)營者不一定是購買者。購買者和經(jīng)營者分離的現(xiàn)象，所以我們首先要考慮本案能給投資者帶來什么利益，經(jīng)營者用來做什么？什么才能抓住他們的投資欲望？據(jù)調查和研究，投資者購買誘因：第一購買誘因： 地段的價值或魅力；第二購買誘因：這個區(qū)域經(jīng)營什么；第三購買誘因：投資回報速度和區(qū)域的發(fā)展前景及增值潛力。我們提出“草市街時尚”經(jīng)濟文化特區(qū)的目的在于：1. 給投資者一個實實在在的購買理由投資草市街時尚產(chǎn)業(yè)；2. 給消費者一個明確的服務經(jīng)營草市街時尚產(chǎn)業(yè)；3. 給市場一個標準，引領時尚生活方式生活在“草市街時尚經(jīng)濟文化”的環(huán)境中。通俗的講，讓投資者對本案的營業(yè)特色立刻產(chǎn)生濃厚的興趣，滿足和挑戰(zhàn)他們的投資欲望。營銷領袖草市街時尚概念經(jīng)濟文化特區(qū)，明確項目經(jīng)營特色，滿足投資者、經(jīng)營者、終端消費者三方利益需求，可以成為本案的營銷領袖，引導整個項目存在的意義和價值。叁、項目營銷推廣策略一，整體產(chǎn)品定位1、 產(chǎn)品定位： 商業(yè)功能2、 形象定位：在成都，以純粹的意大利人文背景、風情建筑、休閑理念、時尚氣質打造與成都傳統(tǒng)商業(yè)廣場完全不同的休閑購物場所3、 功能特征：除店鋪設置外，應多考慮設置休閑、散步、休憩的人性化空間。醇厚優(yōu)雅的異域沙龍文化與商業(yè)消費功能相結合， 開敞式廣場與休閑式步道相結合，露天商業(yè)與室內商業(yè)相結合，生活需求類商業(yè)與個性化商業(yè)相結合，兼容品牌超市、時尚精品、風情酒吧、中西美食等多種生活配套的繁華業(yè)態(tài)，承載精品酒店、購物休閑、餐飲美食、文化體味等多重功能特征4、 市場定位：具有100萬以上資產(chǎn)的客戶群5、 價值定位：投資回報快、穩(wěn)、安全6、 文字訴求上：創(chuàng)造性，簡潔性，同時能夠代表產(chǎn)品本身的定位功能7、 整體風格上：積極穩(wěn)健性突出理性推出8、 推廣節(jié)奏上：快節(jié)奏9、 媒體組合上：多媒體、多形式、多渠道10、 戰(zhàn)略形式上：立體式集中推廣策略11、廣告表現(xiàn)形態(tài)上：多形式，突出創(chuàng)意，但必須注意保持產(chǎn)品記憶功能二、推廣實施策略1.五點一線整合攻擊手法營銷策略五點： （1）現(xiàn)場包裝 （2）賣場包裝 （3）媒介推廣 （4）賣場推廣 （5）拜訪推廣一線： 事件營銷動線五點一線整合攻擊手法：提倡與招商目標客戶的更多實效性與時效性溝通，講究“走出去、請進來”，以階段性重點招商活動節(jié)點（事件營銷）為引爆點。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營銷動線配合五大傳播推廣重點形成本案的銷售浪潮。五點一線形成對目標客戶的立體合圍，在整個銷售流程中做到顛覆推廣、精確打擊。2、項目營銷渠道策略項目總體營銷渠道以現(xiàn)場為主，多點突破：加強現(xiàn)場包裝、廣場導視系統(tǒng)。確?，F(xiàn)場銷售招商部的主力陣營地位。適時開辟項目區(qū)域第二賣場（可行性待確定）。投資者組織化：將已有住房投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系。針對有興趣的投資人，采取“一加一”、“客帶客”的外圍銷售獎勵模式。3、營銷價格策略1）價格體系（暫略）2）最終價格可根據(jù)項目成本因素和市場供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價值差價、樓層差價、邊間差價、面積差價、視野差價及口彩差異等因素來決定銷售價格，以獲取利潤、回籠投資資金為定價目標，完成整個項目的營銷推廣策略。一、 產(chǎn)品營銷時間段劃分及策略1、 項目形象的樹立蓄勢期（項目前期推廣內容，本案略）2、 項目形象的拓展開盤期（項目前期推廣內容，本案略）3、 項目形象的確立強銷期（項目前階段推廣內容，本案略）4、 項目形象的完善 持銷期（現(xiàn)階段）廣告以現(xiàn)場、戶外、直投為主（另案細化） 二、廣告策略（概要）結合項目的具體情況和推廣的特性、影響力和傳播優(yōu)勢，制定廣告可行的媒體投放策略，以達到財進其用的目的流程要點：炒熱概念、吸引關注、引導消費、引爆購買三、全程核心推廣策略采用IMC（整合營銷傳播）的手法，將實際銷售與廣告、MD、公關等緊密結合，強調戰(zhàn)術上的高度統(tǒng)一性傳播的主要力量放在對投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。要點是對消費者的攻心戰(zhàn)1、廣告?zhèn)鞑シ绞桨凑掌鋱蟮阑?、新聞化、情?jié)化、人性化原則，在媒介形式上主要以成都主流媒體及現(xiàn)場戶外廣告位、戶外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品、銷售招商現(xiàn)場展示廣告為主。 報道及討論形式的電視軟體廣告； 懸念式、大型形象牌的長期戶外廣告； 圖表化、情節(jié)化的印刷品廣告（分階段推出）； 服務式、咨詢式的動態(tài)、促銷和展示廣告；針對項目綜合廣告效果的評估，建立完善的監(jiān)控措施，隨時使策劃與銷售的互動，調整、修正各項實施計劃。2、持銷期廣告時間段劃分和訴求重點、廣告時間段劃分（1）期限：（暫略）（2）推廣策略：本階段DM單和戶外形象廣告、外賣場形象包裝、TV四頭并進，以DM和戶外作為傳播重點。3、項目執(zhí)行計劃模擬編號項目類別項目明晰時段/版式成本控制A戶外大型形象廣告在 樹立12塊大型戶外形象廣告牌BTV1，成都，草市街時尚時代來了！詳見媒體計劃2、托管式廣場營銷模式3、托管模式學術講解之跟蹤報道-采訪專業(yè)管理公司篇C項目形象包裝1、根據(jù)街區(qū)特征進行特色形象包裝。2、售樓招商處裝飾布置四、整體推廣計劃（略）第二卷： 整體商業(yè)規(guī)劃管理體系壹、 整體業(yè)態(tài)規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)一、 “草市街時尚”項目定位建議根據(jù)本項目所處的特殊位置以及周邊消費群體的消費特點特此提出將本項目中的“草市街時尚”區(qū)域分為兩個部分：“名店坊”、“休閑館”A “草市街時尚-名店坊”項目業(yè)態(tài)定位1) 區(qū)位：1-7,22部分地塊2) 主題定位：草市街時尚名店坊3) 功能定位：為周邊的消費群體提供特色的、知名的商品，以滿足大眾的購物消費需求4) 客戶群定位：知名品牌以及特色商品的經(jīng)銷商、投資者5) 消費群定位：周邊的居民、公務員以及來政府相關部門辦事的外來消費者6) 檔次定位：銷售的商品檔次定位為國內、國際知名品牌或地方特色產(chǎn)品7) 服務定位：熱情、耐心、細心地為消費者服務，堅持“消費者是上帝”的服務原則8) 目標定位：打造城東第一個高檔商品銷售區(qū)B “草市街時尚-休閑館” 項目業(yè)態(tài)定位9) 區(qū)位：17,2-2部分地塊10) 主題定位：草市街時尚休閑館 (維也納風情街)11) 功能定位：集“快餐、休閑、美體”為一體的休閑娛樂區(qū)12) 客戶群定位：經(jīng)營者、投資者13) 消費群定位：城北城區(qū)的時尚女士、常住居民、公務員，廣場上的休閑人群14) 檔次定位：中低檔消費、高檔享受15) 服務定位：堅守“消費者是上帝”的服務原則，樹立四星級設施，五星級服務的公眾形象16) 目標定位：打造城北“第一休閑區(qū)”的區(qū)域品牌二、 景觀設計與業(yè)態(tài)規(guī)劃l 名店坊經(jīng)營行業(yè)：地方特色商品、國內品牌商品、國際品牌商品、精美禮品等景觀設計：協(xié)調燈飾及其他店面裝飾、戶外廣告等，以達到和諧、美觀的整體形象要求l 休閑館經(jīng)營行業(yè)：健身、美體、護膚、美容、茶坊、品牌餐飲等景觀設計：將戶外廣告與店面裝飾、建筑相結合，以和諧、美觀為目的貳、 項目整體招商策略體系1，招商手段實施在整體策略上，實施：以大壓小，以免租期保租金！的策略，進行整體招商。 以大商家壓小商家，以免租期來保證高的單位租金的策略，來推動營項目的后期銷售利益！1）招商在整個市場推廣活動中的作用是一種策略，是使項目和商管公司取信于公眾的造勢手段。而轉入正式經(jīng)營時，商家將消除開發(fā)商的返租壓力2） 在推廣過程前期招商只作登記，建立檔案，而不簽協(xié)議，使其處在候選的地位，故意造成一種高高在上的態(tài)勢3） 招商采取以外打內，以大壓小的有限政策；先通過外來的勢力震撼當?shù)厣碳?，使其產(chǎn)生想入場，但有沒有機會，處于被動狀態(tài)，便于談判。時機成熟時可以迅速迫起就范，甚至可以逼迫個別的商家轉租為購4） 招商的步調要配合市場推廣的節(jié)奏，起到輔助銷售的作用5）在銷售完成之前，對經(jīng)營狀況沒有把握，就不讓商家入場，否則一旦經(jīng)營狀況不好必然影響銷售 2，項目招商租金價格（略）叁、項目商管實施方案一， 營管理戰(zhàn)略實施方向 戰(zhàn)略一：實行“化零為整“的戰(zhàn)略思想，實現(xiàn)大社區(qū)，大商業(yè)，大品牌的核心目標！具體實施為：a) 街店聯(lián)盟在本項目的經(jīng)營模式上，建議采取“街店聯(lián)盟”的方式進行整體經(jīng)營。該經(jīng)營模式的經(jīng)營理念是：總體規(guī)劃、商家錯位經(jīng)營、專業(yè)管理、集合推廣，整合特色街店，保障總體品質，充分發(fā)揮各式商業(yè)業(yè)態(tài)的力量，張弛有度。b) 創(chuàng)造良好營商環(huán)境無論是租是售，都需要預先規(guī)劃好經(jīng)營業(yè)態(tài)，并在合同之中加以嚴格界定，堅持統(tǒng)一經(jīng)營的原則，以形成獨具特色的商業(yè)文化氛圍，從而為經(jīng)營者和投資者打造一個良好的經(jīng)營環(huán)境。為了營造良好的經(jīng)營環(huán)境，建議在招商或銷售前期，通過各種方式向政府相關部門最大程度的爭取稅費的減免政策。c) 設立商業(yè)服務中心，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理為了樹立本項目的品牌形象，建議開發(fā)商在銷售之初，組建商業(yè)服務團隊，設立商業(yè)服務中心，為本項目提供統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的服務。d) 統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一推廣，打造整體商業(yè)品牌路線，創(chuàng)建后續(xù)經(jīng)營的穩(wěn)定性，競爭性。 通過對這里入住經(jīng)營品牌的宣傳及管理，創(chuàng)建整體商業(yè)廣場的品牌價值，也就是說，在這里經(jīng)營的所有商家，都應該具有“草市街時尚”品牌的價值功能，而不是其他。保證整體商業(yè)廣場的競爭勢力，維護后期弱勢品牌的成長基礎，從而可以保證整體商業(yè)街區(qū)租金的穩(wěn)定性，及后期商家的整體利益，防止商家分解品牌的可能。1, 商業(yè)服務中心工作開展基本要求i. 業(yè)態(tài)多元化在街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位之時，應根據(jù)前面各個街區(qū)的整體定位特色，進行液態(tài)組合及裝修色系組合。如避免過窄、過泛、過死、過活四大誤區(qū)。ii. 設計融入文化街區(qū)內的建筑小品設計、店面設計、室外裝飾、街區(qū)公共區(qū)域的燈光等均需要充分考慮如何把“草市街時尚“文化的休閑，青春，多彩的文化以及該區(qū)域的行業(yè)文化，自然文化與建筑巧妙的融合，以達到最佳效果。iii. 環(huán)境休閑化街區(qū)規(guī)劃與設計之時，要充分體現(xiàn)休閑氛圍，如多設計一些座椅、適當?shù)牡袼艿龋屓嗽谫徫锘蛐蓍e過程中感覺到輕松。iv. 發(fā)展持續(xù)化商業(yè)街區(qū)的建設要有長遠觀點和可持續(xù)發(fā)展的觀念，從設計到施工以及裝修，要能夠經(jīng)歷數(shù)十年甚至更長時間的考驗，并且設計要留有余地，以便以后改造、領導城東消費新潮流。v. 服務個性化街區(qū)的服務，在大眾化的基礎上，應該更加體現(xiàn)個性化，通過提供個性化的服務，增加服務的附加價值，提升項目商業(yè)口岸的市場價值。vi. 管理精細化在資源配置、環(huán)境保護、店鋪經(jīng)營制度建設等方面可以通過行業(yè)或商會協(xié)會共同制定或統(tǒng)一規(guī)劃。在店鋪的經(jīng)營管理上，加強管理人員和服務人員的培訓，在嚴格“規(guī)范”服務的基礎上，提倡用“心”服務，提高服務質量，贏得消費者的信賴和滿意。杜絕商業(yè)欺詐、短斤缺兩等不良和違規(guī)行為。第三卷： 英邦不動產(chǎn)管理組織圖商業(yè)地產(chǎn)運營處總經(jīng)理項目籌備處商業(yè)資訊處 商場管理物業(yè)管理商場服務部企劃部招商部資源部財務部注：以上各崗位人數(shù)為平均總面積為5000平方米商場所需正式員工人數(shù)，根據(jù)商業(yè)賣場的規(guī)模大小來調整所需的人員配置。商場服務部招商部資源推廣部企劃部財務部商管租金費用管理；巡檢管理；柜位管理；商家檔案管理；門禁管理；物價管理；行銷企劃活動與賣場調查的配合；工商、消防稽核；政府職能部門公關；商家與顧客的服務工作；緊急與異常狀況管理；LAY OUT規(guī)劃與執(zhí)行的參與