南京江寧項目管理知識分析報告(DOC 35頁).doc

寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 1 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 目目 錄錄 環(huán)境篇環(huán)境篇 2 一 區(qū)域環(huán)境 2 1 區(qū)域位置 2 2 區(qū)域交通 3 3 區(qū)域屬性 3 4 區(qū)域規(guī)劃 4 二 區(qū)域經(jīng)濟 5 1 經(jīng)濟概況 5 2 產(chǎn)業(yè)結構 5 市場篇市場篇 6 一 分區(qū)市場研究 6 概述 6 1 岔路口鎮(zhèn) 7 2 江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 10 3 東山鎮(zhèn)商圈 15 4 科學園區(qū) 21 二 競爭市場分析 26 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 28 一 項目分析 28 1 地塊分析 28 2 周邊環(huán)境 29 3 交通條件 29 4 市政配套 30 二 市場競爭分析 30 1 絕對優(yōu)勢 30 2 絕對劣勢 31 3 市場契機 31 4 競爭威脅 31 三 項目調(diào)研匯總及初步結論 32 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 2 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 環(huán)境篇環(huán)境篇環(huán)境篇 一 區(qū)域環(huán)境 1 1 1 區(qū)域位置區(qū)域位置區(qū)域位置 江寧區(qū)位于南京市東南方向 北接南京市雨花臺區(qū) 南面臨近 溧水區(qū) 東面靠近句榮市 西倚南京市浦口區(qū) 目前江寧區(qū)已被南京市列為開發(fā)特區(qū) 其區(qū)域范圍西起長江沿 線 北至繞城公路 與南京市雨花臺區(qū)鄰近 南至丹陽 橫溪 銅山一線 西到湯山 土橋 上鋒一線 與句榮市相接 2 2 2 區(qū)域交通區(qū)域交通區(qū)域交通 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 3 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 江寧城區(qū) 距離南京市區(qū)內(nèi)大約在 20 余公里 該城區(qū)位于 南京南部 交通網(wǎng)絡發(fā)達 境內(nèi)有滬寧 寧馬 機場高速公 路 寧杭公路 104 國道等高等級公路 滬寧 寧蕪鐵路穿 境而過 南京祿口國際機場座落境內(nèi) 距長江最大的內(nèi)河港 新生圩港僅 17 公里 目前在江寧城區(qū)的東側近天印大道附近已有一個大型公交轉 換站點 加上 05 年南京市政府將在原有的公交線路基礎上 再增開 9 條公交線路 從南京市區(qū)至江寧區(qū) 3 3 3 區(qū)域屬性區(qū)域屬性區(qū)域屬性 開放型經(jīng)濟發(fā)展迅速 截止到 2004 年底 江寧區(qū)累計批準三 資企業(yè) 1936 家 合同外資 57 2 億美元 實際利用外 37 2 億美元 世界前 500 強企業(yè)有 21 家落戶江寧 江寧經(jīng)濟技 術開發(fā)區(qū) 2004 年實現(xiàn)技工貿(mào)總收入 567 2 億元 財政收入 55 5 億元 工業(yè)競爭力顯著增強 工業(yè)增加值占 GDP 的 60 左右 2004 年底全區(qū)擁有工業(yè)企業(yè) 3500 多家 其中年銷售額億元以上 企業(yè) 62 家 初步形成了電子信息 汽車制造 電力設備 高教科研等產(chǎn)來集群 引進了愛立信 西門子 摩托羅拉 統(tǒng)寶光電 華寶通訊等企業(yè) 引進了福特汽車 菲亞特汽車 制造項目 發(fā)展壯大了南瑞繼保電氣 國電南自等企業(yè)和產(chǎn) 業(yè)基地 新落戶了南京醫(yī)科大學 南京工程兵學院等高校 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 4 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟全面發(fā)展 通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)結構調(diào)整 形成了 優(yōu)質米 奶牛養(yǎng)殖 花卉苗木 西甜瓜等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 培育了 光明乳業(yè)等 24 家龍頭企業(yè) 三資 開發(fā)農(nóng)業(yè)成果豐碩 4 4 4 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃 按照新的城市發(fā)展規(guī)劃 江寧區(qū)中心城鎮(zhèn)東山鎮(zhèn)將按照北擴 城區(qū) 西南建江寧開發(fā)園區(qū) 東南設科技園區(qū)等的格局進行 產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整 根據(jù)南京市政府以及江寧新區(qū)政府批準的規(guī)劃 江寧區(qū)東山 鎮(zhèn) 本案所處地理位置 將以南京市經(jīng)濟特區(qū)中心城鎮(zhèn)定位 為依托 將沿上元大街 金箔路一線為軸線景觀大道在新城 區(qū)建設現(xiàn)代化商業(yè)中心 同時對舊城區(qū)的各大專業(yè)商業(yè)及大 型賣場等中心加以完善 從而形成南京市郊區(qū)成規(guī)模的大型 公共活動中心 其東山鎮(zhèn)區(qū)域面積將從原來的 111 平方公里多擴大到超過 120 平方公里 目前江寧區(qū)人口數(shù)為 76 萬 長遠規(guī)劃人口 達 90 萬 100 萬 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 5 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 二 區(qū)域經(jīng)濟 1 1 1 經(jīng)濟概況 經(jīng)濟概況 經(jīng)濟概況 2004 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 213 3 億元 增長 26 7 其中 第 一產(chǎn)業(yè)增加值 18 98 億元 增長 3 6 第二產(chǎn)業(yè)增加值 127 69 億元 增長 27 9 第三產(chǎn)業(yè)增加值 66 63 億元 增長 24 1 社會消費品零售總額 32 6 億元 增長 22 6 全社會固定資產(chǎn) 投資 156 89 億元 增長 56 5 財政收入 52 6 億元 增長 50 2 2 2 2 產(chǎn)業(yè)結構 產(chǎn)業(yè)結構 產(chǎn)業(yè)結構 國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬元 年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 2003 年 147900998200537200 2004 年 1898001276900666300 產(chǎn)業(yè)結構的構成比例 2003 年江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)結構分布比例 2004 年江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)結構分布比例 從上述這 2 個產(chǎn)業(yè)結構比例來看 近 2 年來江寧區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構 分布比例較為接近 由此也可以看出就近幾年內(nèi)江寧區(qū)對于產(chǎn) 業(yè)結構發(fā)展還是持平穩(wěn)發(fā)展的開發(fā)理念 8 80 59 30 31 90 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 8 8 59 3 31 9 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 6 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 市場篇市場篇市場篇 一 分區(qū)市場研究 概述概述概述 以江寧板塊著稱的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 一批高品質 高檔次 設施齊全 環(huán)境優(yōu)美的高尚社區(qū)加快了南京主城人口向南部 的轉移 江寧目前已經(jīng)有同曦鳴城 中國女人街 義烏小商江寧目前已經(jīng)有同曦鳴城 中國女人街 義烏小商 品城等六個大型商業(yè)項目 全部商業(yè)面積早已超過了品城等六個大型商業(yè)項目 全部商業(yè)面積早已超過了 100100 萬萬 平方米 已初步形成了大商業(yè) 大流通 大市場的格局 平方米 已初步形成了大商業(yè) 大流通 大市場的格局 其主要商業(yè)集中在岔路口鎮(zhèn) 江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 東山鎮(zhèn) 商圈及科學園區(qū) 這些區(qū)域的經(jīng)營形式和人流狀況由于地理 位置的不同而反映出不同的市場 因此這里我們主要分以下 四個區(qū)域進行討論 岔路口鎮(zhèn) 江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 東山鎮(zhèn)商圈 科學園區(qū) 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 7 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 1 1 1 岔路口鎮(zhèn)岔路口鎮(zhèn)岔路口鎮(zhèn) 區(qū)域概況 岔路口鎮(zhèn)板塊有最大的優(yōu)勢是它距離南京市中心比較近 其 主干道雙龍路直通市區(qū) 交通較為便利 同時又臨近江寧區(qū) 最繁華的東山鎮(zhèn) 它的地理位置得天獨厚 一些社區(qū)在配套 入住率方面正在逐漸成熟 該區(qū)域板塊商業(yè)依托大賣場 如麥德龍 歐倍德 蘇果超市等 來聚集人氣 布局比較分散 總的來說北部商業(yè)較為密集 因 為這一區(qū)域新建樓盤比較集中 帶來了大量客源 東南區(qū)域的 商業(yè)由于是傳統(tǒng)的鎮(zhèn)中心 所以商業(yè)氛圍比較成熟 目前該 區(qū)域在推的大型商業(yè)項目有武夷商城 商業(yè)分布 該區(qū)域北部商業(yè)較為密集 主要以城北路為界向南北端延伸 因 為這一區(qū)域新建樓盤比較集中 帶來了大量客源 東南區(qū)域的商 業(yè)由于是傳統(tǒng)的鎮(zhèn)中心 所以商業(yè)氛圍比較成熟 商業(yè)形態(tài) 該區(qū)域商業(yè)以沿街鋪面為主 多為生活配套型的店鋪 百貨 服裝 專業(yè)店等 大賣場也占了一定比例 區(qū)域行情 目前該區(qū)域在推的大型商業(yè)項目為武夷商城 其在推住宅樓的 商業(yè)裙房目前定價為 8500 元 平方米 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 8 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 行情列表 案名地址開發(fā)商 規(guī)模體 量 M2 租賃價 格 元 M2 天 均價 元 M2 面積 M2 開間 形式 幅射范 圍 租售率經(jīng)營業(yè) 態(tài) 物業(yè)屬 性 武夷 商城 寧溧路 與宏運 大道交 匯處 南京武夷房 地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 4 萬 只售不 租 8500 暫定 190 250 1 2F 小開 間 寧溧路 與宏運 大道交 匯處 未開盤 限制 餐飲 綜合 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 9 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 在售項目情況 A 武夷商城 項目地址 寧溧路與宏運大道交匯處 開 發(fā) 商 南京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 占地面積 110 畝 商業(yè)總建 4 萬平方米 分割面積 190 250 平方米 1 2F 物業(yè)類型 小高層住宅 多層住宅和商 業(yè) 商業(yè)類型 大型商場及中小型商鋪 銷售均價 暫定 8500 元 平方米 1 2F 銷售進度 未開盤 目前在預定中 項目概況 武夷商城地處江寧區(qū)岔路口板塊的核心位置 寧溧路與城北 路黃金交叉口 占地面積 110 畝 建筑總面積約 19 萬平方米 其中商業(yè)面積 4 萬平方米 武夷商城設有大型商場和中 小 型店鋪 并配有地下停車場 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 10 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 武夷商城計劃共分 A B C 三個組團開發(fā) 目前在推的住宅 樓商業(yè)裙房在預定中 根據(jù)市調(diào)了解到該項目目前的銷售工 作進展順利 預定情況良好 后期的大型商業(yè) SHOPPING 中心 的推案時間尚未確定 2 2 2 江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域概況 江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)距市中心僅 7 公里 水路有四季通航的 秦淮河 直通黃金水道 長江 陸路運輸縱橫交錯 開發(fā) 區(qū)有寧溧公路 機場高速公路 將軍路和寧丹公路四條通往 市中心的快速通道 規(guī)劃中的南京地鐵一號線南延直達開發(fā)區(qū) 并設有 4 個站點 空運更為發(fā)達 華東地區(qū)較大的客貨兩用國際機場 南京 祿口機場就在開發(fā)區(qū)南側 2 5 公里處 江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 在 2004 年有大量新盤上市 圍繞百里 湖形成江寧的一大房產(chǎn)板塊 在住宅樓盤快速發(fā)展的同時 其 商業(yè)配套也緊隨市場發(fā)展 目前其在推的大型商業(yè)項目有 同曦鳴城 待推項目有 鳳凰港 商業(yè)分布 該區(qū)域商業(yè)項目以百家湖為中心向向周邊輻 目前主要集中在勝 太路中新路及周邊支路上 商業(yè)形態(tài) 該區(qū)域百貨類商業(yè) 特別是同曦鳴城大型商場對該區(qū)域商業(yè)起 到了輻射作用 其它專賣類商業(yè)和新建住宅樓的沿街商業(yè)裙房 也占了很大比重 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 11 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 區(qū)域行情 目前該區(qū)域同曦鳴城在售商業(yè)裙房價格為 7800 元 平方米 其 百貨商場的歷史售價為 12000 元 平方米左右 加權平均所得 行情列表 案名地址開發(fā)商 規(guī)模體 量 M2 租賃價格 元 M2 天 均價 元 M2 面積 M2 開間 形式 幅射 范圍 租售率 經(jīng)營業(yè) 態(tài) 物業(yè)屬 性 同曦 鳴城 江寧開 發(fā)區(qū)勝 太東路 8 號 南京同曦房 地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 21 5 萬只售不租 7800 裙房 1 2F 1F 19000 2F 13000 3F 9800 4F 7000 地下 1F 7400 假日百貨 90 1 2F 小開 間 東勝 太路 中新 路交 匯處 假日百 貨售罄 現(xiàn)在售 的商業(yè) 裙房 30 限制餐 飲 綜合 鳳凰港 江寧開 發(fā)區(qū)寧 溧路鳳 凰臺邊 百家湖 畔 南京東方實 華置業(yè)有限 公司 12 萬未定未定未定未定 百家 湖周 邊 未開盤未定綜合 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 12 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 在售及待推項目情況 A 鳳凰港 項目地址 江寧開發(fā)區(qū)寧溧路鳳凰臺邊百家湖 畔 開 發(fā) 商 南京東方實華置業(yè)有限公司 商業(yè)總建 12 萬平方米 物業(yè)類型 別墅 公寓 商業(yè) 商業(yè)類型 大型商場 項目概況 南京東方實華置業(yè)有限公司開發(fā)的鳳凰港位于江寧開發(fā)區(qū)百 家湖畔 是屬于商住綜合項目 半年前就開始推廣 招募共 同開發(fā)的企業(yè) 一直到前段時間才剛剛開始施工 鳳凰港項 目集住宅 商場 休閑功能于一體 住宅部分包括別墅和公 寓 價格暫未確定 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 13 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 該項目的融資過程比較長 反映出開發(fā)商對江寧大大型商業(yè) 項目信心不足 鳳凰港地處百家湖畔地理位置優(yōu)越 但是支 撐這樣一個大型的商業(yè)項目 除了絕好的地理位置還需要足 夠的人流量以及較強的購買力 這樣的條件目前該區(qū)域還有 待市場考量 B 同曦鳴城 項目地址 江寧開發(fā)區(qū)勝太東路 8 號 開 發(fā) 商 南京同曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商業(yè)總建 21 5 萬平方米 分割面積 90 平方米 裙房 1 2F 銷售均價 7800 元 平方米 裙房 1 2F 1F 1 9 萬元 平米 2F 1 3 萬元 平米 3F 9800 元 平米 4F 7000 元 平米 地下 1F 7400 元 平米 假日百貨 物業(yè)類型 小高層住宅和商業(yè) 項目分析 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 14 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 同曦鳴城是一個商業(yè)住宅為一體的綜合項目 包括同曦假日 百貨 同曦大都會購物中心 同曦藝術家園 勝太華府 以 及同曦大廈 同曦商務樓 總建筑面積大約在 800000 平方 米 其中商業(yè)面積為 21 5 萬平方米 兩個主要商業(yè)部分是同 曦商業(yè)步行街與同曦假日百貨 在整體的空間形態(tài)上分為東 區(qū)的商業(yè)步行街 農(nóng)貿(mào)市場和西區(qū)的同曦假日百貨 同曦假日百貨很早就開始發(fā)售 目前已經(jīng)銷售完畢進入實際 的整體營業(yè)階段 其中部分為開發(fā)商自營的專業(yè)店 該步行 街開間 4 5 米 進深 20 米 層高 4 5 米左右 其余商業(yè)為綜合性商場 農(nóng)貿(mào)市場堅持一貫的風格經(jīng)營小商 品和農(nóng)副產(chǎn)品方便附近居民的日常生活 經(jīng)營狀態(tài)尚可 商 業(yè)步行街的主要業(yè)種餐飲面臨極大的困境 尤其是服裝 藝 術品在后續(xù)大型商場開業(yè)后 經(jīng)營狀況受到很大的影響 目前該項目有部分住宅和商業(yè)外裙房同期銷售 商業(yè)裙房均 價為 7800 元 平米 1 2F 市調(diào)了解到其商業(yè)裙房銷售情 況并不理想 該項目的市場定位略高于實際的市場現(xiàn)狀 經(jīng)營狀況 應該說該區(qū)域憑借良好的交通出行條件加上較為成熟的配套設 施和大型項目的輻射作用 帶來了較大的人流以及車流量 但 是由于缺少足略高夠的購買力 使得該區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營并沒有 呈現(xiàn)出繁榮的景象 同曦鳴城雖然號稱江寧新街口 但是從該 項目的經(jīng)營狀況不理想 可以看出該項目的市場定位略高于實 際的市場現(xiàn)狀 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 15 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 3 3 3 東山鎮(zhèn)商圈東山鎮(zhèn)商圈東山鎮(zhèn)商圈 東山鎮(zhèn)區(qū)域概況 東山鎮(zhèn)地處南京市中心南部 8 公里處 是江寧區(qū)區(qū)委 區(qū)政府 所在地 是南京新城區(qū)的重要組成部分 行政區(qū)域面積為 111 平方公里 境內(nèi)高等級公路縱橫交錯 交通極為便捷 從鎮(zhèn)境 內(nèi)通過的環(huán)城公路 與滬寧高速公路連接 距上海僅 280 公里 經(jīng)高速公路去祿口國際機場 驅車十幾分鐘即可到達 104 國道 從鎮(zhèn)境內(nèi)穿過 通達全國各地 秦淮河直通長江 到達南京港 只有 20 多公里水路 商業(yè)分布 作為江寧區(qū)最大的鎮(zhèn) 東山鎮(zhèn)的商業(yè)配套也最為成熟 目前在推 和即將要推的項目也是比較多 主要商業(yè)集中在大街東路和大街 西路以南 商業(yè)形態(tài) 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 16 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 該地區(qū)商業(yè)形態(tài)比較多 既有東山鎮(zhèn)步行商業(yè)街的布局 也有 大型專營型的女人街 還有綜合型的溫州商業(yè)街等 形成以服飾 類經(jīng)營為主的區(qū)域市場 區(qū)域行情 目前商業(yè)主要集中在主要商業(yè)集中在大街東路和大街西路以南 參考金寶市場目前價格是 1 7 2 0 元 平方米 天 東山鎮(zhèn)商業(yè) 步行街租賃價格 2 2 5 元 平方米 天 行情列表 案名地址開發(fā)商 規(guī)模體量 萬 M2 租賃價格 元 M2 月 均價 元 M2 面積 M2 開間 形式 幅射范 圍 租售率 經(jīng)營業(yè) 態(tài) 物業(yè) 屬性 中國女 人街 南京市 江寧區(qū) 金箔路 468 號 南京富騰房 地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 8 6 45 70 D E F 區(qū) 7800 A B 區(qū) 8500 C 區(qū) 10500 12 70 可自由 分割 小開 間 東山鎮(zhèn) 中心 70 無限制綜合 溫州商 業(yè)街 金箔路 229 號 江蘇甌江投 資有限公司 10 0 只售不租 1F 12000 2F 7900 3F 已經(jīng)整 體出售 72 1200 小開 間 東山鎮(zhèn) 中心 50 不限綜合 金寶市 場 金箔路 199 號 江寧城投發(fā) 展公司 總體量為 8 0 其中 分為小商 品市場和 家電裝飾 市場 35 65 小商品市 場 50 100 家電 裝 飾市場 目前只租不 售 根據(jù)租價可 推出的均價 為 8100 5 30 小商 品市場 15 320 家電 裝飾市 場 小開 間 東山鎮(zhèn) 中心 100 小商品 家電 裝飾裝 潢 專業(yè) 市場 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 17 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 竹山一 條街 竹山路 近金箔 路口 江寧城投發(fā) 展公司 總體量為 5 5 55 125 目前只租不 售 根據(jù)租價可 推出的均價 為 11000 30 1200 小開 間 竹山路90 電子 家電 餐飲等 沿街 商鋪 在售項目情況 A 溫州商業(yè)街 二期 日光廣場 項目地址 金箔路 229 號 開 發(fā) 商 江蘇甌江投資有限公司 占地 152 畝 商業(yè)總建 10 萬平方米 日光廣場 33000 平方米 分割面積 72 1200 平方米 可自由分割 物業(yè)類型 商業(yè) 住宅 商務辦公 酒店公 寓 商業(yè)類型 中小型商鋪為主 大賣場 酒店 辦公及住宅占一定比 例 銷售均價 1F 12000 元 平方米 2F 6500 元 平方米 3F 4500 元 平方米 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 18 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 銷售進度 2004 年 11 月發(fā)售 項目概況 總長 1000 多米 寬 31 米 占地 152 畝的南京 溫州商業(yè)街 位于南京江寧區(qū)金箔路 是國內(nèi)同類商業(yè)規(guī)模最大的 街 形 單體建筑 集商業(yè) 辦公 居住 休閑 觀光為一體的大型 綜合商業(yè)街區(qū) 預計 2005 年底建成 建成后的南京溫州商 業(yè)街是全封閉的透明商業(yè)建筑 分 A B C D E F 等十 一大功能區(qū) 有極具人性化的多功能商城 同步于亞洲和歐 洲時尚潮流的室內(nèi)步行街 該項目由于臨近金寶市場 很大部分客源被分流了 項目所在 東新路人車交雜 而且還有陳舊住宅區(qū) 項目周邊商業(yè)氛圍和 金寶市場形成鮮明對比 目前該項目銷售情況并不理想 據(jù) 銷售人員介紹 日光廣場 3 樓被溫州商人整體購買 市 調(diào)了解到其他樓層銷售阻力較大 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 19 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT B 中國女人街 項目地址 南京市江寧區(qū)金箔路 468 號 開 發(fā) 商 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商業(yè)總建 8 6 萬平方米 分割面積 12 70 平方米 物業(yè)類型 純商業(yè) 商業(yè)類型 以女性產(chǎn)品為主 銷售均價 D E F 區(qū) 7800 元 平方米 A B 區(qū) 9300 元 平方米 C 區(qū) 10500 元 平方米 項目概況 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 20 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 該項目位于江寧金泊路 占地 60 畝 總長 800 米 寬 80 米 總建 筑面積 86000 平方米 中國女人街是全封閉的商業(yè)建筑 分 A B C D E F 六大功能區(qū) 距祿口國際航空港 10 分鐘車程 寧滬高速公路 5 分鐘車程 新生圩集裝箱碼頭 30 分鐘車程 該 項目去年銷售時曾定有回租協(xié)議 承諾 10 年 8 的回報率 這項 銷售策略已經(jīng)停止 開發(fā)商正在修改方案中 由于該項目項目經(jīng) 營的品質出現(xiàn)問題 各個區(qū)分開銷售 沒有統(tǒng)一的招商 出現(xiàn)小 業(yè)主轉租商鋪 經(jīng)營產(chǎn)品的類別也已經(jīng)不限于 女人街 這一商業(yè) 街的主題 經(jīng)營狀況 總的來看 市場環(huán)境在當?shù)厮惚容^滿意的 該區(qū)域商業(yè)市場 表現(xiàn)為綜合性的商業(yè)中心 商業(yè)形態(tài)較豐富 含概層次較廣 其繁華的商業(yè)氛圍使得該區(qū)域成為了江寧區(qū)人氣最旺的集購 物 娛樂 餐飲于一體的商業(yè)中心 不過目前該區(qū)域商業(yè)項目 如金寶市場 雖然無論規(guī)劃或是經(jīng) 營管理完全不在一個檔次 但是金寶市場發(fā)展的較為繁榮能 夠吸引眾多客源 包括市區(qū)的客源 前來購物 目前已無空置 商鋪 從側面反映區(qū)域市場還是以低端產(chǎn)品為主 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 21 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 從表中可以看出 目前東山鎮(zhèn)在售大型項目銷售價格 7800 12000 元 平方米處于江寧區(qū)高端市場價位 一方面反映了 開發(fā)商較為樂觀的市場預期 同時也是對東山鎮(zhèn)目前商業(yè)發(fā) 展繁榮的肯定 另一方面 對市場前景的樂觀 勢必造成定價 過高 透支產(chǎn)品的升值空間 這就會增加這些項目的去化難度 這 也是目前溫州商業(yè)街和女人街招商進程不理想的重要原因 4 4 4 科學園區(qū)科學園區(qū)科學園區(qū) 區(qū)域概況 科學園板塊在幾大板塊中發(fā)展并不算好 該板塊最大的優(yōu)勢 在于靠近大學城 地鐵南延線終點站就在該板塊 該板塊中 的浙江商品城由于引進了著名的義烏小商品城的管理模式 銷售非常的好 在業(yè)內(nèi)一直被看好 竹山路電子一條街的整 體規(guī)劃 也成為一個典范 同時萊茵東君的財富廣場的啟動 使得該區(qū)域成為商業(yè)地產(chǎn)的焦點 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 22 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 該區(qū)域未來商業(yè)規(guī)劃主要以娛樂休閑 餐飲 購物中心 大 賣場為主等 以期在江寧形成東南片區(qū)的商業(yè)中心 作為江 寧腹地最大的區(qū)域 又有大學城的優(yōu)勢條件 該區(qū)域成為后 期商業(yè)地產(chǎn)可塑性最強的區(qū)域 如果開發(fā)節(jié)奏與產(chǎn)品質量能 夠把握好 科學園板塊必將成為江寧商業(yè)的新興力量 商業(yè)分布 該區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點主要分布于竹山路周邊住宅區(qū) 該區(qū)域商業(yè) 氛圍已較為成熟 而天元路兩側由于很多社區(qū)還未成型 因此商 業(yè)發(fā)展成熟還有待時日 區(qū)域行情 該區(qū)域有少量空置商業(yè)網(wǎng)點 現(xiàn)有商鋪價格竹山路周邊達到了 2 2 5 元 平方米 天 與東山鎮(zhèn)商業(yè)步行街租賃價格相當 目前在推大型商業(yè)項目有 南京 義烏小商品城 萊茵東郡財富 新天地 區(qū)域行情列表區(qū)域行情列表 案名地址開發(fā)商 規(guī)模 體量 M2 租賃價格 元 M2 天 均價 元 M2 面積 M2 開間形 式 幅射范 圍 租售率 經(jīng)營業(yè) 態(tài) 物業(yè) 屬性 南京 義烏 小商 品城 江寧科學 園天元路 南京浙商 投資有限 公司 12 萬只售不租 1F 8150 2F 6500 3F 4500 30 120 小開間 科學園 周邊 30 限制餐 飲 綜合 財富 廣場 江寧天元 東路 228 號 南京萊茵 達置業(yè)有 限公司 4 5 萬 只售不租 7500 90 1200 1 2F 小開間 科學園 周邊 40 無限制綜合 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 23 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 在售項目情況在售項目情況 A 南京 義烏小商品城 項目地址 江寧科學園天元路 開 發(fā) 商 南京浙商投資有限公司 占地面積 220 畝 總 建 面 12 萬平方米 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 24 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 商鋪數(shù)量 3160 個 分割面積 30 120 平方米 物業(yè)類型 商業(yè) 小高層住宅 商務辦公 酒店 公寓 商業(yè)類型 中小型商鋪批發(fā)產(chǎn)品為主 大賣場 酒店 辦公及住宅 占一定比例 銷售價格 1F 8150 元 平方米 2F 6500 元 平方米 3F 4500 元 平方米 3 年固定回報 每年 8 的回報率 項目概況 該項目坐落于江寧區(qū)科學園天元路以南 城東路以西 科苑 路以北 興苑路以東 毗臨大學城 該項目是一個集文化 購物 休閑 娛樂餐飲 商住等于一 體的大型浙江商品集散地 輻射南京周邊城市的商業(yè)交易平 臺 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 25 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 而義烏小商品市場可以說是浙江商業(yè)成功的典范 現(xiàn)在已成 為國際性小商品集散中心 以后小商品城的管理將由義烏的 團隊來進行 里面的很多經(jīng)營業(yè)主也是從義烏過來的 有很 多義烏的行業(yè)協(xié)會 如服飾協(xié)會 鐘表協(xié)會等加盟 商品城主要分兩塊 一塊是為周邊的居民和大學生服務的 以商品超市 特色餐飲為主 依托周邊的居民區(qū)和大學城 另一方面是小商品城 以專業(yè)批發(fā)為主 南京國際小商品城 浙江商品城 小商品大流通大批發(fā)的品牌市場定位 在 融合了浙江小商品模式的同時也和江蘇尤其是南京周邊的經(jīng) 濟緊密地結合起來 建成后的商品城是一個集文化 購物 休閑 娛樂餐飲 商 住等于一體的大型浙江商品集散地 經(jīng)營的方式和規(guī)模在江 寧比較鮮見 小商品市場經(jīng)營會有一個長足的發(fā)展空間 B 萊茵東郡 財富新天地 項目地址 江寧天元東路 228 開 發(fā) 商 南京萊茵達置業(yè)有限公司 總 建 面 4 5 萬 分割面積 90 1200 平方米 1 2F 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 26 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 銷售均價 7500 元 平方米 1 2F 物業(yè)類型 商業(yè)為主 小高層住宅 別墅和商務辦公 酒店等 商業(yè)類型 包括中小型商鋪 大賣場 酒店 辦公及住宅的綜合項 目 項目概況 財富廣場位于南京江寧科學園內(nèi) 總建筑面積 15 8 萬平方米 由萊茵小鎮(zhèn) HOLIDAY INN 假日酒店 SOHO 創(chuàng)業(yè)園 商貿(mào)廣場 等各種新商業(yè)業(yè)態(tài)的多個項目組合而成 與方山旅游度假區(qū)相毗 鄰 目前該項目周邊有在建的萊茵東郡及市政天元城等住宅區(qū) 及江寧大學城和大型園區(qū) 輻射范圍廣 周邊交通有時雨線 南金線 規(guī)劃的地鐵一號線 該項目主干道天元東路人流車流較 少 成熟的社區(qū)氛圍尚未形成 是困擾該案商業(yè)項目銷售的主要 因素 經(jīng)營狀況 該區(qū)域商業(yè)市場定價不高 其中浙江義烏小商品城的一樓價格 也僅為 8150 元 平方米 一方面是區(qū)域位置離東山鎮(zhèn)較遠 人 氣不足 另一方面也是批發(fā)市場定位原因 與其他大型商業(yè)項 目有產(chǎn)品定位上的差異 低價位是促使該項目目前的銷售售情 況良好的重要因素 二 競爭市場分析 江寧大型商業(yè)行情總表 本次調(diào)研江寧大型商業(yè)項目共計 9 個 分四大商業(yè)板塊 東山鎮(zhèn) 科學園 岔路口鎮(zhèn) 經(jīng)濟技術開發(fā) 區(qū) 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 27 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 由行情總表可知 案名地址開發(fā)商 規(guī)模體 量 M2 租賃 價格 元 M2 天 均價 元 M2 面積 M2 開間 形式 幅射范圍 租售率 經(jīng)營 業(yè)態(tài) 物業(yè) 屬性 沁園 春 城 本案 萬安路近 104 國道 2 55未定未定未定 小開 間 東山鎮(zhèn)及 臨近地區(qū) 未開盤 未定綜合 武夷商城 寧溧路與 宏運大道 交匯處 南京武夷房 地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 4 萬 只售不 租 8500 暫定 190 250 小開 間 寧溧路與 宏運大道 交匯處 未開盤 限制 餐飲 綜合 財富新天 地 江寧天元 東路 228 號 南京萊茵達 置業(yè)有限公 司 4 5 萬只售不 租 7500 90 1200 1 2 F 小開 間 科學園周 邊 40 無限 制 綜合 南京 義 烏小商品 城 江寧科學 園天元路 南京浙商投 資有限公司 12 萬 只售不 租 1F 8150 2F 6 500 3F 4500 30 120 小開 間 科學園周 邊 30 限制 餐飲 綜合 鳳凰港 江寧開發(fā) 區(qū)寧溧路 鳳凰臺邊 百家湖畔 南京東方實 華置業(yè)有限 公司 12 萬未定未定未定未定 百家湖周 邊 未開盤 未定綜合 同曦鳴城 江寧開發(fā) 區(qū)勝太東 路 8 號 南京同曦房 地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 21 5 萬只售不 租 7800 裙房 1 2F 1F 1 9 萬 2F 1 3 萬 3F 9800 4F 7000 地下 1F 7400 假日百貨 90 1 2F 小開 間 東勝太路 中新路交 匯處 假日百 貨售罄 現(xiàn)在售 的商業(yè) 裙房 30 限制 餐飲 綜合 金寶市場 金箔路 199 號 江寧城投發(fā) 展公司 總體量 為 8 0 其中分 為小商 品市場 和家電 裝飾市 場 35 65 小商 品市場 50 100 家電 裝飾市 場 目前只租不售 根據(jù)租價可推 出的均價為 8100 5 30 小商品 市場 15 320 家電 裝飾市場 小開 間 東山鎮(zhèn)中 心 100 小商 品 家電 裝飾 裝潢 專業(yè) 市場 竹山一條 街 竹山路近 金箔路口 江寧城投發(fā) 展公司 總體量 為 5 5 55 125 目前只租不售 根據(jù)租價可推 出的均價為 11000 30 1200 小開 間 大開 間 東山鎮(zhèn)中 心 90 電子 家電 餐飲 等 沿街 商業(yè) 中國女人 街 南京市江 寧區(qū)金箔 路 468 號 南京富騰房 地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 8 6 萬45 70 D E F 區(qū) 7800 A B 區(qū) 9300 C 區(qū) 10500 12 70 可自由 分割 小開 間 東山鎮(zhèn)中 心 70 無限 制 綜合 溫州商業(yè) 街 金箔路 229 號 江蘇甌江投 資有限公司10 萬 只售不 租 1F 12000 2F 7900 3F 已經(jīng)整體 出售 72 1200 小開 間 東山鎮(zhèn)中 心 50 不限綜合 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 28 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 目前經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的同曦鳴城售價為江寧區(qū)最貴 其假日百貨 商場一樓售價達到 1 9 萬元 平方米 雖然已經(jīng)銷售完畢 但是目 前經(jīng)營狀況并不理想 其次是東山鎮(zhèn)的中國女人街和溫州商業(yè)街 售 價 7800 12000 元 平方米 目前銷售情況不理想 東山鎮(zhèn)也正是 本案所在區(qū)域 這兩個項目可作為重點競爭個案來參考 岔路口 鎮(zhèn)的武夷商城目前尚未開盤 情況需要后期追蹤 科學園板塊的 南京 義烏小商品城是江寧區(qū)在售項目的亮點 該案的項目操作 值得本案借鑒 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 29 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 一 項目分析 1 1 1 地塊分析 地塊分析 地塊分析 該地塊位于南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)東側 104 國道以南 天印路以 東 項目基地面積為 118995 平方米 總建筑面積為 144653 5 平方米 其中辦公樓面積為 32834 平方米 商鋪面積為 25452 平方米 住宅面積為 84017 5 平方米 住宅中分為小高層 多 層 疊加別墅 目前地塊現(xiàn)場中擬建商鋪和辦公樓項目用地為 原先江寧東山鎮(zhèn)萬安建材市場 目前尚未拆遷 擬建小高層 多層住宅用地為一大型池塘 目前未進行填埋 擬建疊加別墅 用地目前為一大型工廠 未進行拆遷 2 2 2 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境 本案擬建本案擬建 商業(yè)位置商業(yè)位置 本案擬建多層 本案擬建多層 小高層位置小高層位置 本案擬建疊本案擬建疊 加別墅位置加別墅位置 同夏路同夏路 金箔路金箔路 104 國國 道道 汽車站汽車站 天天 印印 路路 繞繞 城城 2 線線 河道河道 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 30 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 該項目所處位置為東山鎮(zhèn)的東側 為該地區(qū)的城鄉(xiāng)結合部的集 合點 目前仍舊為當?shù)鼐用竦霓r(nóng)用耕地以及部分私人小型生產(chǎn) 廠家 臨近本項目的東側有一天然河道 但因缺乏相應的整治 環(huán)境較為污濁 3 3 3 交通條件 交通條件 交通條件 本項目地塊的西側目前已興建并交付使用一個大型公交線路轉 換站點 該站點所擁有的公交線路可直達南京市區(qū)以及江寧所 屬轄區(qū)內(nèi)各個鎮(zhèn)區(qū)乃至于南京周邊的幾個像鄰近的城市 加上 本項目地塊南側即為 104 國道 加上目前即將興建的從南京市 區(qū)通到江寧區(qū)東山鎮(zhèn)科技園區(qū)的軌道交通和即將開通從南京市 區(qū)直達江寧東山鎮(zhèn)區(qū)的 9 條公交線路 都將為本項目創(chuàng)造良好 的出行條件 4 4 4 市政配套 市政配套 市政配套 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 31 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 本區(qū)域屬江寧區(qū)東山鎮(zhèn)城鄉(xiāng)結合部位置 附近配套設施不多 基本集中在東山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心周邊 項目周邊目前尚缺乏集中人氣 主要受區(qū)域本身的定位所影響 因此這也是本項目今后市場推 廣的首要問題 二 市場競爭分析 1 1 1 絕對優(yōu)勢 絕對優(yōu)勢 絕對優(yōu)勢 A 本項目處于江寧新興開發(fā)區(qū)域內(nèi) 屬于人口倒入?yún)^(qū)域 隨著 居住氛圍的逐漸加強 未來的商業(yè)市場有一定的發(fā)展空間 且目前項目臨近的東山鎮(zhèn)商圈已初顯規(guī)模態(tài)勢 B 交通便利 本地塊附近已建立并交付使用的新型客運站 數(shù)十多條交通 公交線路可以讓您方便到達江寧區(qū)東山鎮(zhèn)中心區(qū)以及南京市 區(qū)乃至于周邊數(shù)個臨近城市 目前還不斷的增加新的線路 并且地鐵線路即將延伸至本項目南側的科技園區(qū)內(nèi) 相信有 了便捷的交通條件 必將帶來巨大的人流及車流量 而較旺 的人氣恰是本項目的首要條件 C 配套設施的完善 按整個東山鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃圖來看 本地塊周邊將建成 一個集成熟商業(yè) 金融區(qū) 文化娛樂區(qū) 醫(yī)院 學校 公 園 綠化地帶為一體的成熟商業(yè)區(qū) 寶名咨詢市場簡報 江寧沁園春 城項目專閱 32 寶名國際集團 寶名咨詢 江寧沁園春 城項目市場簡報 REPORT 2 2 2 絕對劣勢 絕對劣勢 絕對劣勢 A 在短期內(nèi) 區(qū)域內(nèi)環(huán)境還無法徹底改善 B 離現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域有一定距離 商業(yè)氛圍較差 短期內(nèi) 聚集人氣難度較高 C 東山鎮(zhèn)地區(qū)居民的消費習性尚未根本改變 由于消費習慣的影響 相當一部分人仍適應于生活區(qū)內(nèi) 小店鋪消費 而對于經(jīng)過一定的路途去大賣場購物以及 大型商業(yè)賣場的 大而全 一站式購物 的購物 3 3 3