估價(jià)報(bào)告的寫作范例.doc

XX市XX區(qū)XX街X號(hào)綜合樓估價(jià)報(bào)告 (標(biāo)題)項(xiàng)目名稱：XX市XX區(qū)XX街X號(hào)綜合樓 (項(xiàng)目全稱) 委托人：(委托人全稱) 估價(jià)機(jī)構(gòu)：(估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱) 估價(jià)人員：(參加估價(jià)的人員姓名) 估價(jià)作業(yè)日期：2005年4月20日至2304年4月30日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：房地估(2005)第號(hào)目 錄1、 致委托人函2、 估價(jià)師聲明 3、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件4、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 5、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 6、 附件 致委托方函 XX有限公司： 受貴公司委托，本所秉承客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)由貴公司自建并擁有產(chǎn)權(quán)的、位于XX市XX區(qū)XX街X號(hào)綜合樓進(jìn)行市場價(jià)格評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年4月20日，估價(jià)目的為抵押貸款。 本所根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用適宜合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值為人民幣(大寫)壹仟捌佰伍拾萬元。 XX房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 法定代表人： 2005年4月30日 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3.我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5我已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 4 沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 7.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9.本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。 10. 未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章 估價(jià)的假設(shè)和限制條件(一) 估價(jià)假設(shè)條件1 委托方合法取得土地、房屋權(quán)證，并以所確認(rèn)的房屋用途和土地用途評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 2 本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)并達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。 (二) 估價(jià)限制條件 1 估價(jià)對(duì)象能否如期完工，委托方提供的使用功能布局以及設(shè)備安裝和裝修工程方案是否有變，均對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定影響。 2 估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。3 本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。 4 本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 XX市XX區(qū)XX街X號(hào)綜合樓估價(jià)結(jié)果報(bào)告 (一)委托人(略) (二)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略) (三)估價(jià)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為位于XX市XX區(qū)XX街X號(hào)的綜合樓，占地660.44，地勢(shì)平坦、其形狀為不等腰梯形，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓期限從2003年11月18日至2043年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有國有土地使用證。 綜合樓為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，地下一層、地上八層，建筑面積2 971.98，由委托方自建，委托方持有房屋所有權(quán)證。估價(jià)對(duì)象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會(huì)廳，三層為高檔次KTV包房，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用途，八層為客房。 估價(jià)對(duì)象裝修所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)詳見委托方提供的相關(guān)資料。 目前估價(jià)對(duì)象已基本完成，已通過竣工驗(yàn)收，內(nèi)裝修與室外道路綠化進(jìn)入收尾，全部工程總量約完成95。 (四)估價(jià)目的 ： 為估價(jià)對(duì)象辦理房地產(chǎn)抵押提供價(jià)值參考。 (五)估價(jià)時(shí)點(diǎn) ： 2005年4月20日。 (六)價(jià)值定義：采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象目前狀況下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格。 (七)估價(jià)依據(jù) 1委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價(jià)委托書； 2房屋所有證； 3國有土地使用權(quán)證； 4中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 5中華人民共和國土地管理法； 6中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； 7估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場勘察記錄； 8委托方提供的與本人估價(jià)相關(guān)的其他資料； 9本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料； (八)估價(jià)原則 ： 本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 (九)估價(jià)方法 ： 本估價(jià)報(bào)告采用市場比較法、收益法和成本法三種方法進(jìn)行評(píng)估，并運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。 (十)估價(jià)結(jié)果 ： 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場總價(jià)為人民幣壹仟捌佰伍拾萬元。 (十一)估價(jià)人員(略) (十二)估價(jià)作業(yè)日期 ： 2005年4月20日至2005年4月30日。 (十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 ： 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過半年。 XX市XX區(qū)XX街X號(hào)綜合樓估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一. 一般因素 估價(jià)對(duì)象位于XX市XX區(qū)XX街X號(hào)，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的綜合樓。其占地660.44，土地使用性質(zhì)為出讓土地，出讓期限從2002年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有國有土地使用證。綜合樓地下一層、地上八層，建筑面積2 971.98，自2003年開始建設(shè)。綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。估價(jià)對(duì)象的層高較高，其地下室與第八層均做了內(nèi)部夾層，為此使用面積有所增加。 依據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象目前主體已經(jīng)完工，設(shè)備安裝及管網(wǎng)配套完畢，內(nèi)裝修工程與室外道路綠化進(jìn)入收尾，已完成的工程量約占總量的95。該工程已通過竣工驗(yàn)收，委托方獲得房屋所有權(quán)證。 根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會(huì)廳，三層為高檔次KTV包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。估價(jià)對(duì)象門前場地較開闊，有20個(gè)泊車位。 估價(jià)對(duì)象東側(cè)與XX商城為鄰，西邊隔XX街為XX洗浴中心，南面為XX大廈，北面為停車場。其視野受到影響且距離主干道W路和L路均有一定的距離。 二. 區(qū)位狀況因素 1.區(qū)域范圍 以估價(jià)對(duì)象為中心，東至W路、西至S街、北至B街，南至L路。所處區(qū)域按城市類區(qū)劃分為一類區(qū)，其所占土地為一級(jí)地二類區(qū)。 2.區(qū)域特征 估價(jià)對(duì)象處于大型金融商貿(mào)、辦公中心區(qū)域的邊緣地帶，沿L路兩側(cè)分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業(yè)物業(yè)，區(qū)域特征較為明顯。同時(shí)，銀行、醫(yī)院、文化宮等公共服務(wù)設(shè)施也分布在估價(jià)對(duì)象周圍。 3.道路配置 K域內(nèi)東西向的L路和南北向的W路均為城市主要交干道，S街、B街均為次級(jí)交通道路，整個(gè)區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。 4.交通設(shè)施與接近條件 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域距火車站約3km，距海港約1km，距機(jī)場約12kin。經(jīng)過該區(qū)域有7路、11路、24路、27路等十余條公交線路，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域，形成輻射力很強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。 5.基礎(chǔ)設(shè)施 在估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政管網(wǎng)可方便地由近距離接人。 三. 市場背景分析近幾年，XX市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，城市建設(shè)方面更是成效顯著。同時(shí)，作為城市建設(shè)主力的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。國家有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策措施，對(duì)普通居住房地產(chǎn)市場的利好影響顯著，而普通居住房地產(chǎn)市場的活躍，勢(shì)必刺激地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而帶動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場和高級(jí)居住房地產(chǎn)市場的活躍與發(fā)展。 幾年來，XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和利用外資情況在全國范圍內(nèi)都保持著較高的水平，經(jīng)濟(jì)秩序、社會(huì)秩序穩(wěn)定，地方稅收一直穩(wěn)步增長，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展順利，旅游業(yè)、金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，本市的酒店、餐飲業(yè)、寫字間等商業(yè)型房地產(chǎn)市場的需求將有所增加。 四. 最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，本估價(jià)對(duì)象地處商業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)較為聚集的區(qū)域，本報(bào)告中的使用功能為最高最佳使用。 五. 估價(jià)方法選用 根據(jù)估價(jià)對(duì)象為收益性物業(yè)的特點(diǎn)，以及本市房地產(chǎn)市場中與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的情況，本估價(jià)報(bào)告選用市場比較法和收益法為主要的估價(jià)方法，輔助以成本法。 六. 估價(jià)測算過程 1. 市場比較法 具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)， 具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)房地產(chǎn)狀況因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素進(jìn)行分析比 較和修正調(diào)整，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格。 選擇可比實(shí)例經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)可比實(shí)例。 實(shí)例A： 位于XX區(qū)XX路，為一棟綜合服務(wù)樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻瓷磚罩面，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2185.8，成交價(jià)格 為每平方米建筑面積人民幣5 867元，成交日期為2005年1月。 實(shí)例B： 位于XX區(qū)XX路南側(cè)，為多層住宅底部一、二層公建部分，框架結(jié)構(gòu)，外墻瓷 磚罩面，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2400，成交 價(jià)格為每平方米建筑面積人民幣6000元，成交日期為2004年6月。 實(shí)例C： 位于XX區(qū)XX路北側(cè)，為高層寫字樓的裙房部分，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻刷彩色涂料，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積1800，成交價(jià)格為每平方米建筑面積人民幣7800元，成交日期為2004年10月。 確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)(略)。計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格見表1.2表1.2可比實(shí)例ABC成交單價(jià)(元/ m)58676000100/100區(qū)域因素修正100/100100/90100/115個(gè)別因素修正100/90100/102100/100交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格(元/m)652065406780對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均,估價(jià)對(duì)象的市場單價(jià)為:(6520+6540+6780)/3 6610元/m估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在完好狀態(tài)下的市場價(jià)格總值為:6610元/m2971.98 m1964萬元2.收益法假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的報(bào)酬率保持不變，確定計(jì)算公式為： V=a/r1-1/(1+r)n上式中 y房地產(chǎn)價(jià)格； A年凈收益； Y報(bào)酬率； n收益年限。 (1)確定凈收益 在測算估價(jià)對(duì)象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中 的正?？罩玫葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收益，扣除其經(jīng)營過程中為取得營業(yè)收入需花費(fèi)的經(jīng)營成本、經(jīng)營費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金和經(jīng)營者利潤后，得出估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益。 由于估價(jià)對(duì)象的使用功能不同，相應(yīng)成本扣除項(xiàng)目也有所不同，故本報(bào)告分兩部分測算凈收益。 I餐廳、音樂酒吧及洗浴中心部分 a估算年總收入 餐廳部分：根據(jù)估價(jià)對(duì)象餐廳部分的營業(yè)規(guī)模(大小包間15個(gè)，散桌25張)、服務(wù)水平及估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域同類同檔次商業(yè)物業(yè)的年收入情況，估算估價(jià)對(duì)象餐廳部分的客觀年收入水平約為730萬元。 音樂酒吧：估價(jià)對(duì)象地下一層的音樂酒吧大約可容納120人，根據(jù)本市目前同類型物業(yè)的營業(yè)狀況，按照上座率50計(jì)算，年收入約l70萬元。 洗浴中心：根據(jù)委托方提供的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市同等規(guī)模、檔次的同類物業(yè)的營業(yè)狀況，客滿率按70計(jì)算，年收入約為100萬元。 餐廳、音樂酒吧及洗浴中心部分的年收入合計(jì)為：1000萬元 b扣除項(xiàng)目(包括年支出費(fèi)用及經(jīng)營者利潤) 營業(yè)成本：約為300萬元 營業(yè)費(fèi)用：約為50萬元 房產(chǎn)稅：約為10萬元 營業(yè)稅及其附加：約為55萬元 管理費(fèi)：約為150萬元 經(jīng)營者利潤：約為250萬元 合計(jì)：扣除項(xiàng)目共計(jì)815萬元 c凈收益 凈收益年總收入-扣除項(xiàng)目1 000萬元-815萬元185萬元 II客房、寫字間部分 a估算年總收入 客房部分：估價(jià)對(duì)象共有標(biāo)準(zhǔn)間7間、套間1間。根據(jù)本所掌握的本市目前類似客房的收費(fèi)情況，確定估價(jià)對(duì)象客房標(biāo)準(zhǔn)間為人民幣228元天，套間為人民幣380元天，結(jié)合本市同類物業(yè)的情況，按正常年利用率的60考慮，每年按360天 計(jì)算。則客房部分的年經(jīng)營收入為： (228元天間7間+380元天間) 3606043萬元 寫字間部分：根據(jù)本市同類物業(yè)的收益情況，確定估價(jià)對(duì)象日租金為2元，估價(jià)對(duì)象寫字間的可出租面積依委托方提供為580，利用率按本市同類物業(yè)正常年利用率65考慮，每年按360天計(jì)算。則寫字間部分的年經(jīng)營收入為： 58023606525(萬元) 合計(jì)：客房、寫字間部分年經(jīng)營收入總額約為68萬元。 b扣除項(xiàng)目(包括年支出費(fèi)用及經(jīng)營者利潤) 測算過程(略)。其結(jié)果為： 維修費(fèi)：約為2萬元 管理費(fèi)：約為8萬元 經(jīng)營費(fèi)：約為20萬元 房產(chǎn)稅：約為9萬元 營業(yè)稅及其附加：約為4萬元 經(jīng)營者利潤：約為10萬元 合計(jì)：扣除項(xiàng)目共計(jì)53萬元 c凈收益 凈收益年總收入一扣除項(xiàng)目 68萬元一43萬元 25萬元 (2)確定報(bào)酬率 以目前中國人民銀行一年期存款利率為基礎(chǔ)，考慮本市同地區(qū)同檔次酒店業(yè)的投資利潤率及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，確定報(bào)酬率為7.87。 (3)確定估價(jià)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)收益年限 由于估價(jià)對(duì)象屬商業(yè)物業(yè)，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值或收益情況受其結(jié)構(gòu)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備使用情況等影響較大，在一定的經(jīng)濟(jì)收益年限內(nèi)可以滿足消費(fèi)需要，超過此年限，就應(yīng)重新投資進(jìn)行改造，根據(jù)本市同類型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益年限，本報(bào)告確定估價(jià)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)收益年限為20年。 (4)測算估價(jià)對(duì)象的市