XXX項目工程管理策劃.doc

工程管理策劃XXX項目工程管理策劃 一、 項目基本情況說明：本項目位于歷下區(qū)XXX片區(qū)，占地面積約225031 m2,總體建筑面積35.2萬m2，分兩期開發(fā)建設，其中地下車庫建筑面積4萬m2，別墅地下建筑面積1.6萬m2，高層地下儲藏室建筑面積1.1萬m2，。一期（包含示范區(qū)）共有聯(lián)排別墅25棟，高層6棟及商務會所一棟，示范區(qū)為一棟聯(lián)排別墅和商務會所。聯(lián)排別墅為框架結構，半地下一層地上三層共四層，總建筑面積約2.8萬m2；高層地下一層地上30-33層，總建筑面積13.2萬m2，一期建筑面積總計約16萬m2。計劃開工時間2008年8月25日，別墅開盤時間2008年12月份，入伙時間為2010年3月；高層的開盤時間在2009年6月，入伙時間約為2010年8月。二期共有聯(lián)排別墅16棟，高層5棟及配套工程。別墅結構同一期，建筑面積1.4萬m2，高層地上建筑面積9.5萬m2；配套的小學及幼兒園建筑面積約為1.7萬m2，別墅計劃開工時間2009年5月份，開盤時間2010年8月份，入伙時間約為2010年9月；高層計劃開工時間2009年7月份，開盤時間2010年4月份，入伙時間約為2011年3月。地塊近似矩形，東西長約500米，南北寬約350米，土地平整。東西兩側有少量廠房及民宅需要拆遷，其余大部分為菜地。 東北面拆遷安置小區(qū)，主要安置大明湖拆遷過來的原居民東面高壓線路、盛福實驗學校、XXX村民安置住宅東南面賢文村（計劃拆遷），不遠處是萊茵小鎮(zhèn)南面、西南面B2地塊（即將掛牌）、農田、廠房，計劃拆遷西面村莊、化纖廠，計劃拆遷西北面村莊、黃臺電廠北面A1地塊，由山東東成公司購得，不遠處是正建設中的膠濟鐵路客運專線二、項目所處位置及周邊環(huán)境三、 宗地周邊市政配套 1、 市政道路 XXX項目分為一期二期進行開發(fā)建設，一二期之間被一條15米寬的市政道路分隔開，（該條道路現為方案階段需以后施工），整個項目的東西南北側都有市政道路環(huán)繞，北側為中林路，東側為正在修建的奧體中路，預計10月份通車，項目地處新城區(qū)，交通十分發(fā)達，市政配套齊全。 2、給水方面項目周邊沒正式給水管道，市政給水管道已敷設至經一路延長線東頭加油站附近，地塊東側奧體中路正在施工，預計正式給水管道可在10月份接通。 3、排水方面地塊北側中林路污水及雨水管道已敷設，根據我司地塊南高北底的地勢情況，場區(qū)排水考慮排至中林路。4、供電項目地塊西側和地塊內東區(qū)中部有10KVA架空線，名為新佛線，隸屬XX市供電公司高新分司管理，我司可在東區(qū)東部的架空線上接駁施工用電，雖然地塊內東區(qū)中部的10KVA架空線影響項目東區(qū)的開工和建設，但是考慮開工時間的緊迫，此架空線可暫不拆除，待明年東區(qū)開工時拆除移至小區(qū)規(guī)劃南北市政路西側。另，按當前XX市供電公司有關政策，房地產新開發(fā)住宅小區(qū)必須按照供電公司的要求采用其“一戶一表”模式為業(yè)戶供電，小區(qū)建設期的施工用電須與小區(qū)竣工后正式用電（一戶一表模式）綁定談判，而且供電公司流程復雜，效率偏低，建議盡早啟動項目的供電談判。四、 規(guī)劃要點本項目是我司開發(fā)的高檔花園式小區(qū)，總建筑面積35.2萬平方米，分為一期二期進行開發(fā)建設，其中一期開發(fā)建設面積為20.3萬平方米，居住綠地率40，總綠地率36，根據公司的發(fā)展規(guī)劃先期進行一期即西區(qū)的開發(fā)建設，一期分為示范區(qū)及售樓區(qū)兩部分，示范區(qū)包含一棟會所和一棟別墅，售樓區(qū)包含6棟高層（32層）24棟別墅（3層），示范區(qū)建筑采用3：7灰土基礎，高層建筑采用人工挖孔樁及機械成孔灌注樁兩種形式，多層別墅采用強夯地基。示范區(qū)開工時間初步為2008年8月25日，竣工時間為2008年11月20日，2009年3月底對外開放?，F在一期工程的圖紙由XX同圓設計院正在設計，示范區(qū)的出圖時間為2008年9月19日?？偲矫婀芾聿邉澮?、 總平面管理策劃概述從規(guī)劃、營銷及開發(fā)周期等多方面考慮，本項目分一期二期（西區(qū)或東區(qū)）進行開發(fā)建設，該總平面管理策劃僅對一期進行詳細闡述，其余將隨開發(fā)進度進行增補。項目一期（西區(qū)）總建筑面積20.3萬m2，包括6棟高層25棟別墅，地下車庫建筑面積2.9萬m2目標：為了便于管理，節(jié)約成本，營造安全、文明、高效的施工現場，確保項目按計劃發(fā)展，確保預定各個目標的實現，爭創(chuàng)紅牌小區(qū)工地，質量方面爭創(chuàng)“泉城杯”“泰山杯”。1、 總體思路：1） 根據營銷需要，擬定一棟會所和57別墅為示范區(qū)，會所為售樓處，57別墅為樣板房展示區(qū)。在售樓區(qū)開放銷售期間，其范圍內的商業(yè)立面、園建綠化、樣板房均必須對外展示，因此現場總平面策劃必須充分考慮這一因素。2） 根據項目一期總工程量配合售樓展示情況及施工生活區(qū)總體容量，擬將一期按大小四個施工標段進行劃分及招標。：標段：示范區(qū) 會所及57別墅的全部設計包含的任務。標段：24棟別墅的全部施工工作。標段：7、8、9樓高層建筑的全部施工工作 。標段：10、11、12樓高層建筑的全部施工工作。一期的售樓處及樣板房展示都放在了示范區(qū)（即一標段），因此一標段是這次施工的重中之重，必須采取搶工措施，以確保銷售目標。3） 場地東側目前有較為寬闊場地，屬于二期開發(fā)的項目，可用于辦公區(qū)及生活區(qū)的臨設搭建和土方存儲場地，場區(qū)的東南西北皆為市政道路，便于車輛的進出通行，便于材料的組織供應。4） 整個建設項目被市政道路分為東西兩段，東區(qū)四周皆為市政道路，劃分為3個大的標段，在一期的東西兩側各開兩個8米寬大門，便于施工人員及車輛的進出。二、 主包單位分區(qū)及生活區(qū)設置建設單位、監(jiān)理單位、總包單位的辦公室全部設在二期的最東側的南端，共設置辦公室會議室等共計60間，占地面積30米*45米，拉設圍墻形成獨立的辦公區(qū)。工人宿舍在辦公區(qū)的北側搭建，場地可以容納三四千人，工人宿舍根據情況也可到就近的千佛山醫(yī)學院去租賃，此處場地可容納兩千多人。為了便于工作區(qū)及生活區(qū)之間的聯(lián)系，在施工前期由主包單位自行修筑4米寬的砼路面一條作為臨時道路，保證現場的文明，便于聯(lián)系檢查。臨設的搭建及生活配套完全按照國家、市及我司相關規(guī)定，以便提供安全、實用、經濟、文明的辦公及生活場所，為現場施工保駕護航、為項目的順利發(fā)展奠定基礎，臨設搭建及標準按照XX市紅牌小區(qū)的標準布置。三、 臨時施工道路組織一期建設項目地下車庫的面積大為2.9萬平方米，采用基礎大開挖的形式，（基坑大開挖深度超過5米，由總包單位進行專題論證經批準后再付諸實施），基坑大開挖后場地可利用的道路、材料存放場地面很小，根據開挖后的現場情況，三標段的鋼筋加工制作、模板的加工制作全部安排在7、8樓的北側，四標段的鋼筋加工制作、模板加工制作放置于10、11樓之間的空地上，所有場地用不低于8厘米的砼進行硬化兼作臨時道路。待地下車庫施工完畢四周回填完土方后可將鋼筋及模板的加工基地移除，移至樓宇之間的平臺上，騰出原來的空間作為場地的環(huán)形道路，便于車輛的進出和材料運輸供應。臨時施工出入口擬定設置4個（路口設置洗車池、沉砂井等設施，具體大樣見施工圖），主要布置在項目東側兩個西側兩個，大門寬度設置為8米，為保證混凝土澆筑時混凝土輸送泵車及混凝土攪拌車占據施工道路而引起交通堵塞，要求各施工路口20米寬范圍內施工道路及道路邊空地不允許布置材料堆場，混凝土輸送泵車布置在此范圍道路外，不允許占用道路。臨時道路及路口的維護和管理由道路所在標段的主包單位負責。具體的施工平面圖見下圖：XXX平面布置圖）四、 場內土方平衡本項目地下室范圍較大，基坑開挖深度6米以上，初步計算開挖土方量在19萬立方米，別墅區(qū)地勢較低平均填土深度在1.3米以上，別墅區(qū)填至設計標高后外運的土方在5萬立方米，經過這樣土方調配大大減少了外運的土方量，降低了造價，節(jié)約了成本。在進行土方開挖時，先進行地下車庫西側的土方開挖，自西向東進行，將挖出得好土直接運至別墅區(qū)的地表面，別墅區(qū)的強夯順序自西向東進行，待別墅區(qū)西部強夯完成后再返回來進行地下車庫的東部土方開挖，整個地下車庫的土方開挖工作分兩步進行。具體開挖方案見土方開挖順序及流程圖如下：五、 施工機械布置：一期開發(fā)建筑有6棟高層，25棟別墅，由于7、8樓縱向長度較長，7、8樓之間設置3臺QTZ80塔吊，其它4棟高層每樓設置1臺QTZ80塔吊，別墅區(qū)根據占地面積大的原因設置QTZ40塔吊7臺，QTZ25塔吊5臺，高層建筑部分考慮砼輸送泵6臺，備用地泵2臺，別墅區(qū)優(yōu)先使用汽車泵，不考慮地泵，主體施工完畢再進行二次結構及裝修的時候，7、8樓每樓設置雙籠客貨電梯2部，其它4棟高層每樓設置雙籠客貨電梯一部，別墅區(qū)裝飾階段垂直運輸機械每一棟樓考慮物料提升機一臺，不布置客貨電梯。 考慮到前期用電比較難以解決，示范區(qū)施工考慮發(fā)電機發(fā)電作業(yè)，現場必須被用兩臺發(fā)電機。六、 特殊部位外腳手架搭設方式XXX項目全部采用扣件式雙排鋼管外腳手架，為了滿足室外及其他工序的正常施工、以保證售樓需求，高層建筑在一層頂板二層地面開始進行懸挑腳手架的搭設工作，整個建筑物分3次搭設，每次搭設高度不超過30米，使用工字鋼做底座，拉索需用的鋼絲繩以及固定用的卡子根據荷載計算確定。別墅區(qū)全部采用落地式腳手架搭設，不采用懸挑式腳手架，腳手架底部設置排水溝集水井，架桿下部鋪設墊板防止下沉?？紤]到售樓期間的工程形象，一期開發(fā)建設的住宅全部采用新的安全密目網進行封閉。七、 臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設置1、 臨時用水： 目前，項目周邊沒正式給水管道，最近的市政給水管道位于經一路延長線東頭一加油站附近，距我司地塊700米左右。若從此處引水需從XXX主干道經過，影響村民出行，不可行。我司地塊東南角現有一機井，可與村民協(xié)商用該井做臨時水源，至現場后由各施工單位二次加壓。地塊東側奧體中路正在施工，預計正式給水管道可在10月份接通。到時水源從市政管道接入。布置時沿南側圍墻至地塊中部市政路，由各施工單位接至施工現場。2、臨時用電：根據XXX項目的發(fā)展計劃和小區(qū)開工建設規(guī)模，考慮開工時間的先后順序，西區(qū)施工用電需要2000KVA，計劃采用4臺500KVA變壓器供電。由于小區(qū)東西兩側為高層住宅，地下為大型地下車庫，所以4臺變壓器宜安裝在小區(qū)規(guī)劃的南北市政路西側， 考慮到供電半徑及出線方便，4臺變壓器宜分為兩組，每組2臺，一組安裝在15#樓和19#樓之間，另一組安裝在29#樓和32#樓之間。既滿足了西區(qū)供電半徑和出線方便的要求，也為東區(qū)開工后用電負荷的整體調配奠定了基礎。現在根據小區(qū)發(fā)展計劃，臨時用電的供電已無法滿足示范區(qū)開工的時間要求，考慮示范區(qū)建筑面積較小，施工用電暫可由施工單位租賃柴油發(fā)電機組進行施工。3、臨時污水排放： 施工階段臨舍及辦公區(qū)皆位于東側小學及幼兒園區(qū)域，生活污水經化糞池收集后，沿生活區(qū)硬化道路西側敷設一根DN250陶土排水管至中林路市政排水管網，沿途各生活區(qū)各自設化糞池，食堂排水設隔油池，以免造成管道堵塞。因是臨時排水管道不設太多檢查井，管徑稍有加大，確保管道坡度。見附圖八、施工順序安排1、 一期總體計劃安排：總體遵循“售樓區(qū)優(yōu)先”的施工原則，先進行示范區(qū)的施工工作，按照集團總部的要求示范區(qū)初步定為2008年8月25日開工，2009年3月底對外開放，包括室外景觀設計及施工工作，一期別墅中的16棟要在2008年12月分具備開盤銷售，并實現銷售收入1億元。上述兩項工作處于秋收及冬季兩個困難時期，時間緊迫任務繁重。 2、根據以往的售樓工程施工經驗，售樓區(qū)域的室外園建綠化面積不大，搶工的難度一般；售樓處和樣板房裝修的設計和施工也較為成熟，難度應該也不大。搶工的重點可能是別墅的立面裝修，不僅設計上會有較多創(chuàng)新，可能出現新的產品或工藝，還涉及到營銷方面諸多工作，預計施工的難度會很大，多工種交叉施工，需提前介入到設計階段，充分了解困難并思考對此，做好克服困難的準備。工程進度管理策劃一、工程進度管理策劃概述XXX項目是XX公司的第一個項目，其進度快慢關系XX公司在XX以后的發(fā)展，其重要性不言而喻。項目一期開發(fā)面積大，工期緊。尤其是別墅區(qū)春節(jié)前要實現銷售1個億。因此，在進度管理上要嚴格化、細致化，對各環(huán)節(jié)各工序要加大管理力度，盡最大努力爭取合理時間。二、項目發(fā)展進度計劃策劃為了保證發(fā)展進度計劃有效的落實，盡量節(jié)約時間，首先要理清整個項目開發(fā)的所有環(huán)節(jié)及相互邏輯關系，其次應對項目發(fā)展各環(huán)節(jié)進行科學策劃、合理搭接，第三由于報建工作的不確定因素較多，應事先預估各個報建環(huán)節(jié)的難度，提前與政府有關部門溝通并采取應對措施。主要采取的措施如下：1） 在規(guī)劃報建階段l 如詳規(guī)、建筑方案等提前報審，請有關部門預審，及時調整，避免正式報審時再做調整，減少反復時間。l 提前準備相關資料，待正式批文一拿到立即進行報送。l 已經報批后，和具體部門經常溝通，跟蹤催辦，盡量在承諾期限內完成。l 對于需要招標的，請招標代理單位提前招標，待規(guī)劃許可證一拿到馬上開標。l 合理利用規(guī)則，打一些“擦邊球。2） 在合約分判階段，主體工程根據擴初圖紙采用擴初圖紙進行模擬招標，在施工圖交付前確定主包單位，并進場進行施工前準備工作，施工圖一旦交付就可以立刻投入正式施工，實現盡可能提前開工的目標，從而大大節(jié)省發(fā)展周期。3） 在施工階段，為了盡可能提前開工，在尚未取得施工許可證的情況下可以適當進行“偷步”,例如：提前進行樁基放線、砌筑井圈等，提前進行基礎磚胎模砌筑甚至鋼筋綁扎等工作。要建立強烈的質量意識，一旦應質量問題出現返工，對工期將造成嚴重影響。三、出圖、定樣、分判及甲供材進場策劃（一期別墅）出圖、定樣、分判及進場計劃是依據施工進度控制計劃而編制的四個專項計劃，這四個計劃是保證項目現場正常施工的關鍵。 對于展示區(qū)，由于時間緊迫，一些分部分項工程尚不具備大批量的分判條件，而又必須在售樓區(qū)開放以前完成，但工程量又比較零星。這類工程包括：入戶門/防火門、鋁合金門窗及百頁、陽臺欄桿、樓梯欄桿、凸窗護欄等。對于此類工程，可采用甲指乙供的方式，由總包單位進行送樣、定樣工作，并完成售樓區(qū)域的相應工程，項目后期則以售樓區(qū)的實體樣板為依據進行大批量招標。這樣既保障了售樓區(qū)分判工作的及時性，又提前確定了實體樣板，為后期正常招標奠定了基礎。表2：甲供物資采購計劃類別物資名稱分判時間進場時間備 注土建外墻磚08.10.708.11.5集團采購外墻石材08.10.708.11.5拋光磚08.9.2908.11.2集團采購設施兒童游樂設施08.11.908.11.28室外休閑家私08.11.908.11.28安裝開關、插座08.10.3008.11.19閥門08.10.2708.11.21集團采購配電箱08.10.708.10.31電線/電纜08.11.108.11.21集團采購室內外燈具08.11.908.11.28四、施工進度計劃策劃為了保證公司既定任務的順利完成，我部依據項目一期發(fā)展計劃編制施工總進度計劃，具體參見附件 。為了保證各個關鍵節(jié)點的落實，特別是對展示區(qū)內各項工程的施工順序進行精心策劃，為各項工程的有效搭接、節(jié)省工期創(chuàng)造條件，確保按期達到預售條件。五、工程進度管控措施策劃為了保證項目發(fā)展計劃的落實，制定以下措施進行管控，具體如下：（1）進度目標責任制及考核制度為了促使設計、報建、合約、施工等進度計劃的按期實施，計劃將營銷定位報告完成、一期正式施工圖設計完成、主體施工許可證的辦理、達到預售條件、售樓區(qū)域開放及一期開始銷售等設置為關鍵進度節(jié)點，形成各相關部門及項目部的年度進度考核目標，簽訂部門/項目部年度經營管理目標責任狀。在年終部門和項目部考核時，通過進度考核目標與實際完成時間的對比，來對各相關部門及項目部的進度執(zhí)行情況進行考核。（2）進度計劃月度評價和動態(tài)調整措施對公司相關各部門的設計、報建、分判、施工等計劃進度節(jié)點與實際完成情況進行月度分析，對項目每月進度超前或滯后的原因進行分析和預警，對其中存在的偏差及時予以糾正，使得項目開發(fā)進度總是沿著計劃的軌道前進；對由于不可抗因素造成項目進度計劃重大延誤的，可對項目發(fā)展進度計劃進行及時調整，使進度計劃更具有實際指導意義。（3）項目協(xié)調例會制度在項目開發(fā)過程中，為避免項目發(fā)展進度計劃中的設計、報建、分判、施工等各計劃進度節(jié)點的延誤和相互干擾，由項目主管領導牽頭召集設計、報建、分判、營銷等部門及項目部每周舉行一次項目發(fā)展協(xié)調例會。在會中，對各部門的進度執(zhí)行情況進行檢討，對進度實施過程中存在的問題進行討論并擬定解決措施，從而加強各部門之間的溝通，確保項目發(fā)展進度計劃全面、均衡的推行。（4）有效保證出圖、分判及材料進場計劃的落實在項目施工過程中，將各項設計出圖、材料施工樣板確認、工程和甲供材分判的計劃時間和實際時間進行逐項對比，隨時對設計出圖、合約分判工作進行預警和調整，可使設計、合約工作的各項進度節(jié)點得到有效控制。在項目施工過程中，可組織設計、合約、項目等相關部門定期召開項目協(xié)調周例會或不定期召開專題協(xié)調會，對各項設計出圖、材料施工樣板確認、工程和甲供材分判計劃的執(zhí)行情況進行檢討，確保項目發(fā)展進度計劃的全面推進。（5）加強現場管控力度，有效保證現場施工進度準確測算，確?，F場充足勞力本項目采用了模擬清單報價，清單中工程量不具參考價值。要提前編制準確預算書，根據預算書中工程量確定各階段所需勞力，督促施工單位要確保勞力在預算勞力以上。避免以往只知道現場缺人，不知道缺多少人的情況。確定重要節(jié)點，確保節(jié)點時間根據工程具體情況，可設以下節(jié)點控制：基礎、主體封頂、主體驗收、外墻、室內地面、屋面施工、竣工驗收等。對于比節(jié)點工期提前完成的，適當進行獎勵；超過節(jié)點工期的，進行嚴格處罰。上一節(jié)點沒完成受到處罰的，下一節(jié)點若按時完成可將罰金返還。施工單位互助制度施工過程中，若出現個別施工單位在某方面能力上均存在欠缺，我司將依據合同相關條款委派其他同級（或更高級）施工單位予以協(xié)助，所發(fā)生的工程費用由原施工單位承擔，相關款項在其工程款中扣除，以保證我司項目進度。審核施工進度計劃，完善進度保證措施在工程施工前，對主分包施工單位的施工進度計劃和勞動力、材料供應、機械設備投入等資源投入計劃進行嚴格審核，避免以空洞的不切實際的工程進度計劃來指導施工。提前預見，盡量避免影響對北方每年都不可避免的麥收、秋收等大量的勞力減少情況，要提前和施工單位簽訂麥收、秋收期間勞力保證書，一旦出現此期間勞力不能保證，又不能完成進度計劃的情況，項目部將進行嚴厲處罰。北方還存在冬季施工的問題，這些工序應盡量提前，避開冬季施工，如土建濕作業(yè)，在冬季施工不僅工期不能保證，質量也會存在較大隱患，如果造成返工，更是得不償失。為了保證施工進度，計劃著重審查的內容包括：有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、臺風等惡劣氣候條件下施工的應急補救預案，對外墻磚、石材等訂貨期較長的材料設備有無提前訂貨措施等。工程質量管理策劃工程質量策劃是從我司的角度出發(fā)，根據項目的不同情況，針對項目不同發(fā)展時期的特點，分析研究工程質量管理的方式方法或控制措施。對于我司而言，工程質量不僅僅指施工單位的施工質量，它反映的是包括建筑產品施工質量在內的產品綜合品質。其驗收標準是基于現行國家驗收規(guī)范即所謂國家標準之上的用戶標準。一、 工程質量管理目標竣工驗收一次行通過，爭創(chuàng) “零質量缺陷，零安全違章”二、 工程質量管理依據1、 現行國家及XX市相關工程施工驗收規(guī)范2、 設計文件3、 合同三、 工程質量管理職責分工 項目經理整個項目質量的第一責任人，在施工前、施工中及施工后組織公司相關部門討論并提出項目各環(huán)節(jié)、階段質量管控體系，為項目質量的管理起到提綱挈領的作用，并在管控實施中監(jiān)督質量管理的落實情況。 項目總監(jiān)項目施工質量管理的主要負責人，工程施工中，領導各現場工程師對施工現場進行嚴格的管控，及對施工單位施工組織設計、技術措施等重要文件的簽署工作，并組織公司及項目進行定期的質量檢查。 技術負責人負責圖紙會審、審核、編制整理技術標準做法及處理方案并進行各工序的技術交底工作，及時提出各工序中的技術難點，對施工單位起到提前預警作用，對施工過程中的技術難點及時進行攻克，以保證工程質量。 現場工程師負責所管轄范圍內的工程質量管理。在施工過程中與監(jiān)理工程師一起驗收隱蔽工序，重點部位、關鍵工序、特殊工序施工時進行旁站監(jiān)督，保證施工質量。四、 工程質量管理的控制措施1、 設計優(yōu)化及完善設計優(yōu)化及完善是項目質量策劃中一項非常重要的工作。本項目希望通過提前介入設計工作以及內部會審的形式開展這一工作。提前介入設計可以使項目部充分了解設計意圖和設計思路，對設計圖紙的內部會審由公司內部各相關部門組成，主要是審查以上設計的功能性、舒適性、效果及規(guī)范方面的問題。（1） 對設計圖紙進行功能性復核戶內設計建筑布置：室內有無露梁露柱，室內通道有無高度過低，陽臺/露臺與室內有無高差等；（重點復核首層、標準層及頂層，方法是將本層建筑圖與上一層結構圖對照比較）。入戶門：門開啟方向是否合適，開關時是否自然及不妨礙周邊其他門窗或設施，貓眼或電磁有無設置，位置是否合理等。鋁合金門窗：客廳門開啟凈寬有無較小，窗可開啟面積及寬度是否合適，開啟扇執(zhí)手有無過高，廚房門凈寬能否滿足搬洗衣機進出，廚房門及首層客廳門是否考慮設置門鎖等。水電：室內有無房間未考慮電話、電視、網絡，室內開關、插座位置布置是否合理，陽臺給水、排水有無考慮并是否合理等。陽臺給水、排水有無考慮，與電氣圖紙是否位置一致，是否設置了洗衣機專用地漏l 空調臺板與電氣圖紙是否位置一致l 強電插座與有線電視、網絡插座位置統(tǒng)一l 給水系統(tǒng)各給水分區(qū)工作壓力是否過大或過小l 開關是否位于門后，衛(wèi)生間開關是否位于衛(wèi)生間外l 暖氣片位置與插座是否沖突，暖氣片與插座間距是否滿足要求l 衛(wèi)生間內坐便器、洗面盆左右空間是否滿足要求l 室內消火栓保護半徑是否滿足規(guī)范要求l 室外雨水管道和冷凝水管道是否影響建筑外墻整體效果l 室內排水干管與室外排水管網標高是否滿足坡度要求l 消防設備（包括消火栓、自動噴灑、滅火器、水泵接合器等）位置、間距、數量是否適當l 排水管道連接處平面尺寸能否滿足管件組合所需空間要求，管道進出口標高與室外地面標高差是否滿足室外埋設深度的要求l 地下室水暖管道是否有穿過配電室的情況l 管道、橋架、配電箱柜、消火栓箱等安裝需要的預留洞、預埋件圖中表示是否清楚齊全？管道、橋架標高與結構梁的截面核對，確認是否需要穿梁敷設來保證使用空間要求l 消防電梯基坑是否考慮排水措施？配電房電纜溝是否考慮排水措施l 風管與給排水管、電纜橋架及控制箱、消火栓箱等是否相碰其他：衛(wèi)生間有無排氣扇洞、廚房有無煙道洞；空調位寬度是否夠擺放室外機等。戶外設計樓梯間/電梯廳：門牌號及門鈴有無考慮；電梯到站燈、樓層指示燈在結構設計中有無預留，屋面是否考慮有檢修孔或檢修通道等。大堂/電梯廳：有無考慮信報箱及可視對講機等。室外設計是否考慮殘疾人道路，是否考慮排水，是否考慮日后生活中的安全等。（2）復核設計圖紙是否滿足強制性條文及各類報建批文要求質檢通道的凈高是否滿足規(guī)范（應特別注意建筑裝修層對凈高、凈寬的影響）；陽臺欄桿有效防護高度是否滿足，落地窗是否設計有護欄、凸窗是否設計有兒童防護網，欄桿的樣式（包括立桿凈距及防攀爬）是否滿足規(guī)范要求等。消防自然通風電梯前室通風面積是否滿足規(guī)范，相臨住戶窗距離是否滿足消防規(guī)范，不滿足時是否設有防火隔斷，入戶門是否直接面對電梯合用前室，或直接面向電梯前室的戶數有無超過規(guī)范要求，或超過時有無隔斷措施；單元式住宅屋頂之間是否連通，塔式住宅自然通風的剪刀樓梯間通風面積是否滿足規(guī)范；室外是否形成消防環(huán)路，沿建筑屋某一面是否路徑過長而需在中間增加開口，消防通道寬度、轉彎半徑坡度是否滿足規(guī)范，中間穿越建筑物時洞口凈高是否滿足規(guī)范，消防撲救面距建筑物距離是否滿足規(guī)范、撲救面方向建筑是否設計有外挑結構或室外環(huán)境設計有高大喬木而不滿足規(guī)范要求等。燃氣廚房燃氣進戶管與灶臺火爐距離是否滿足規(guī)范要求，室外燃氣管邊是否有高大喬木距離過近而不滿足規(guī)范要求等。（3）過往項目成功做法或經驗教訓的借鑒總結以往項目在施工過程中或各類驗收時出現的問題及入伙前后業(yè)主的投訴，及時優(yōu)化和完善設計，可避免本項目重犯以前出現的老毛病。（4）空調管線、生活陽臺及衛(wèi)生間水電布置、室外管井布置等空調管線根據每一房間室內與室外平面、立面之間的相互關系，分析空調室內機、室外機的合理布置位置，確定空調管線走向及空調洞的布置位置。一般來說，在凸窗部位分體機采取上供上的關系空調管線相對短些，對外立面的影響小一些。生活陽臺及衛(wèi)生間這些部位水電開關面板及水電設備相對集中一些，且墻、地面面層材料一般為面磚或石材等塊體裝飾材料，布置合理一方面使用方便，另一方面顯得美觀精細。室外管井室外水電與園建設計分別為兩個不同公司設計，相互之間難免存在沖突，如不合理處理可能影響效果甚至出現管井設在首層私家花園內或門口而引起業(yè)主投訴。解決方式是提前將兩項設計拼在同一張圖上，發(fā)現沖突及時調整。2、 施工質量控制措施及方法施工質量控制是項目部現場管理的重中之重，施工質量控制的好壞體現了一個項目部的管理水平。從項目部的角度來講，施工質量控制的關鍵是要建立一套高效的質量管控體系。依托中海地產和中海監(jiān)理長期積累的經驗，以及集團公司和XX公司相關部門的不斷總結，項目部擬建立完善的內部控制體系和外部監(jiān)控措施。所謂內部控制體系，就是通過內部交底、學習交流、檢查等方式在項目部員工中樹立質量意識，明確各個工序的質量控制流程、重點和方法，從而在現場施工管理中做到心中有底；所謂外部監(jiān)控及管理體系，就是通過一系列的方法和手段，對施工單位的現場施工流程和質量進行全方位的監(jiān)控，以保證施工質量；（1）內部控制體系內部控制體系包括以下內容：合同招標質量技術要求的撰寫和評審施工圖技術交底及合約交底監(jiān)理細則的編寫和評審材料性能、施工工藝和流程的學習現場質量控制要點和控制方法的學習和交流相關記錄文件和表格的定期檢查內容實施時間負責人參加人員備注合同招標質量技術要求的撰寫和評審合同招標文件發(fā)放前一周技術負責人項目副經理必要時項目部內部評審施工圖技術交底圖紙會審前或圖紙會審時技術負責人相關專業(yè)現場工程師設計部、發(fā)展部、設計院相關人員進行交底合約交底合同簽訂以后一周內技術負責人相關專業(yè)現場工程師必要時請合約部參加監(jiān)理細則的編寫及交底分項工程開工前一周內總監(jiān)相關專業(yè)現場工程師參照監(jiān)理公司ISO9000文件材料性能、施工工藝和流程的學習可在開工前和施工過程中持續(xù)進行技術負責人相關專業(yè)現場工程師必要時請公司發(fā)展部參加現場質量控制要點和控制方法的學習監(jiān)理細則編制完畢后，分項工程開工前總監(jiān)相關專業(yè)現場工程師參照監(jiān)理細則，注重實用，結合現場情況相關記錄文件和表格的定期檢查每月定期項目副經理、總監(jiān)全體工程師A、合同招標質量技術要求的撰寫和評審在各項招標工作開始之前，需要將我司關于本招標項目的成功做法及特別要求以招標要求的方式提出。這些成功做法及特別要求超出規(guī)范和設計，可能需涉及費用，提前以合同條款的形式固定下來有利于為今后能在工程實施中得到較好的貫徹落實提供最有利及有力的保障，同時在保障工程質量的前提下也能最大限度地節(jié)約工程成本。合同招標質量技術要求應該在合約招標前由項目技術負責人完成，比較重要的工程要經過項目部內部討論。合同招標質量技術要求的撰寫基本可以參照中海地產XX公司合同質量技術要求手冊，同時針對項目的特點作出一些有利于施工管理和質量控制的選擇和修改。 土建方面鋼筋馬凳要求帶塑料套，樓板分布筋底部要求墊成品塑料墊塊，屋面結構澆注要求原漿壓光，室內非衛(wèi)生間部位地坪施工前均要求試水24小時，門窗邊要求分兩次塞縫，加氣塊墻體窗邊均要求設構造柱，外墻滴水凹槽要求采用塑料成品線槽等。 鋁合金門窗對型材、五金配件、玻璃的品牌及質量性能指標等方面的要求均做出明確規(guī)定。 欄桿鐵藝除對鋼材性能指標及油漆品牌做出規(guī)定外，還對鍍鋅工藝做出明確規(guī)定。 木門或木地板除對木材種類及油漆品牌做出規(guī)定外，還對木材加工防腐方面做出明確規(guī)定。B、施工圖技術交底及合約交底技術交底和合約交底由項目部副經理或者技術負責人組織。圖紙技術交底也可以結合圖紙會審進行，相對重要的工程要單獨組織，目的是讓現場工程師充分了解設計意圖，對一些重要參數的選用、用料的選擇、適用的規(guī)范、設計計算的方法以及現場施工中應該注意的事項有所了解。比如人工挖孔樁設計中護壁與樁身混凝土標號一致是因為人工挖孔樁是按照摩擦端承樁設計控制，主體部分節(jié)點配筋特別多是因為考慮抗震的構造等，現場工程師理解了設計意圖后更有利于在現場對規(guī)范的把握和施工質量的控制。合約交底則著重從合約條款的角度，明確各個施工單位的施工范圍、所要求采用的施工工藝、要求選用的材料標準以及所要達到的效果，因為往往采用不同的材料和施工工藝，產生的效果和最終的施工質量都會由很大的差異。C、監(jiān)理細則的編寫和評審監(jiān)理細則是現場監(jiān)理的操作指導性文件，項目應該認真對監(jiān)理細則的考量和評價，重點突出其具體檢查監(jiān)督措施的可操作性及實施性，避免簡單引用規(guī)范條文，真正將檢查督促落到實處，真正體現“監(jiān)理細則”的作用。監(jiān)理細則的編制參照中海監(jiān)理ISO9000質量管理文件，但應該結合項目實際，根據圖紙、合同、相關技術要求著重編寫材料進場控制一覽表和工序控制一覽表，通過這兩個表格，結合監(jiān)理公司的其他驗收記錄的現場管理表格，在資料上對現場施工質量控制形成一個嚴密的體系。對于特別重要的工序和材料，應該細則中要重點強調。材料進場一覽表主要對該監(jiān)理細則中的分部或分項工程中所要用的主要材料進行羅列，并對每中材料的進場時間，品牌要求，質量檢查的頻率和檢查方法等進行一一規(guī)定。工序控制一覽表主要對該監(jiān)理細則中的分部或分項工程中各個工序監(jiān)理方法、驗收方法、驗收要求進行羅列。通過兩張表格，現場工程師對于工程的施工流程和驗收要求就一目了然了。 本項目需要單獨編寫監(jiān)理細則的分部分項工程有：土方支護工程、人工挖孔樁工程、主體工程、防水工程、鋁合金門窗工程、欄桿工程、入戶門工程、屋面工程、外墻涂料工程、室外管線工程、室外園建工程、綠化工程等D、材料性能、施工工藝和流程的學習對于材料性能、施工工藝和流程的學習應該在監(jiān)理細則編寫以后，工程開工以前進行，也可以隨著施工的進行靈活安排。通過學習可以加強對于監(jiān)理細則中的相關條文、監(jiān)理和檢查方法的理解，透過條文看本質、通過本質去理解條文。比如欄桿工程，合同技術要求中要求雙面熱鍍鋅，對鍍鋅厚度也有要求，監(jiān)理細則中的材料進場控制一覽表也會要求對進場鐵欄桿進行檢驗，通過工具可以檢驗鍍鋅層的厚度。但是為何要進行熱鍍鋅，熱鍍鋅有什么好處，熱鍍和冷鍍有什么區(qū)別，如何鑒別就可以通過內部的學習交流來明確，項目部也可以組織到鍍鋅廠參觀工藝，用熱鍍和冷鍍的成品進行鑒別，這樣就會增強現場工程師對合同、細則條文的理解，也能夠更好的控制鐵欄桿成品的質量。E、現場質量控制要點和控制方法的學習規(guī)范、合同質量技術要求、監(jiān)理細則等規(guī)定了質量控制的方法和標準，但是在具體的實體質量控制過程中，往往碰到許多操作性的問題，有些條文操作性不強，造成現場實際的控制力度不夠。這就需要多思考，多學習，多交流，找到一些簡單易行的現場控制措施。比如防水工程要求聚氨酯防水涂膜的厚度不小于2mm，一般情況下現場通過巡視檢查其涂刷遍數，通過切片抽查檢查放水層的厚度，這種方法對于衛(wèi)生間、廚房等面積小，施工作業(yè)面分散的部位不好操作，若每個房間都取樣抽查厚度則工作量太大。因此當時中海日輝臺地盤想出方法，就是嚴控材料關，首先根據防水涂料的說明計算出每個單元一共需要多少桶的防水材料，然后要求施工單位每個按單元施工，材料進場由我方工程師現場監(jiān)督，完工后空桶不許帶走，通過數空桶可以得知本單元的防水材料用量，與計算用量進行對比，偏差要在合理范圍內，這樣同時結合現場取樣抽查厚度，防水工程的質量得以有效控制。再比如砌筑工程中要求磚塊上墻前要淋水濕潤，若把磚塊運到砌筑地點后讓砌筑工人自己淋水，工人往往不會按要求淋水，或者看到監(jiān)理工程師來的時候應付一下，作業(yè)面大的時候也無法監(jiān)管。我們可以要求施工單位砌塊集中堆放，每天計算好每層的砌筑量后集中運輸，堆放與樓層指定地方，由專人負責淋水，砌筑工人只需搬運淋過水的砌塊到砌筑施工地點即可，這樣就比較容易控制砌塊淋水這個環(huán)節(jié)了。諸如以上的這些現場監(jiān)理過程中常用的控制手段，包括一些檢測工具的運用，都可以通過內部學習、交流熟練掌握運用，這樣我們就能在現場管理中處于有利的地位。F、相關記錄文件和表格的定期檢查根據規(guī)范和監(jiān)理細則，在現場質量控制過程中會形成若干相關的質量文件，形成文件體系，如監(jiān)理日記、隱蔽驗收記錄、材料/機械進場報審表、工序驗收一覽表以及相關流程控制表等，這些記錄文件一定程度上反映了現場質量控制體系的運作情況，因此定期的檢查和檢討是必要的，該項工作由項目副經理和總監(jiān)負責每月定期進行，不斷督促完善項目部的文件體系。通過上述的內部控制系統(tǒng)，應該讓項目部每個現場工程師熟悉施工中的材料、施工工藝、質量控制流程和方法，這是控制好現場實體質量的必要條件。（2）外部監(jiān)控體系則主要是針對施工單位，主要包括以下內容：施工組織設計和施工方案的審查及技術交底材料和施工樣板的現場確認根據監(jiān)理細則進行事前、事中、事后控制和檢查組織每周現場巡視及聯(lián)合驗收召開相關質量專題會議A、施工組織設計和施工方案的審查及技術交底施工組織設計是施工單位編制的指導施工的重要文件，是施工單位施工組織思路的體現，也是我們管理施工單位的依據之一。項目部應督促施工單位認真對待，同時對上報的施工組織設計進行認真審核。必須要求施工單位根據項目實際情況編寫操作性和實用性強的施工組織方案。對重要部位及關鍵工序，均要求施工單位報送專項施工方案，專項施工方案經審核通過后，方可進行施工。施工方案報送經評審后，技術工程師及相關人員及時將評審意見及技術要求向現場工程師及施工單位進行交底。通過控制方案審查這一環(huán)節(jié)，確保本工程的重要部位及關鍵工序做到技術上可行，在技術層面避免安全或質量事故的產生，并滿足公司總體目標。同時通過技術交底，將本工程的重要部位及關鍵工序的主要控制環(huán)節(jié)傳達給現場工程師及施工單位，便于現場控制及實施。 人工挖孔樁方案本項目基礎形式采用人工挖孔樁，人工挖孔樁施工主要以人為本，人工挖孔、人工澆筑樁身混凝土等等，方案重點審查機械垂直運輸工具是否安全，樁孔降水是否合理，樁身混凝土澆筑方案是否合理，養(yǎng)護及雨季施工措施及其他突然事件預控方案是否全面等。 地下室方案重點審查地下水位降排水措施，支撐體系是否安全合理，承臺底板大體積砼溫控措施，側墻超長結構防裂抗?jié)B措施，頂板及側墻施工縫、后澆帶設置是否合理，及養(yǎng)護及雨季施工措施等。 轉換層方案重點復核支撐體系安全性，包括傳力路徑、框支梁縱橫雙向立桿間距、框支梁柱墻模板主次龍骨間距、框支梁支撐立桿扣件數量、后澆帶處門架支撐等受力計算復核，并應注意橫桿、斜撐等構造措施是否設置合理。并應重點考慮框支梁柱柱頭處鋼筋密集情況下澆砼措施、大體積砼澆注的溫度控制。 外架方案重點復核外架受力安全計算，檢查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否滿足項目發(fā)展要求及售樓要求。 鋁合金門窗方案重點復核門窗加工精度保證措施、門窗安裝精度保證措施、大窗的分割及垂直運輸方式、門窗周邊防水塞縫方案及控制措施等。B、材料和施工樣板現場確認所有主體、園建及精裝修等乙供建筑材料均需經材料樣板確認合格（或滿足我司要求）后方可定貨及進場；所有裝修工程包括粗裝修的砌筑、抹灰工程等，在大面積施工前必須先做施工樣板，施工樣板經確認后方可大面積施工。材料樣板是合約分判的基礎，一般需材料樣板確定后方可分判；施工樣板是施工的依據，大面積施工一般以確定的施工樣板為參照。樣板確認包括質量確認和效果確認兩個方面。通過樣板確認這一環(huán)節(jié)，保證在保證建筑產品的功能及效果的前提下，盡量避免因設計調整或施工整改帶來的大面積返工和損失，并有助于減小因樣板未確定導致分判、材料加工或備料、設計修改等相應滯后的風險，保證施工質量及進度。 外墻磚包括勾縫劑樣板包括材料樣板和施工樣板兩個方面。外墻材質對外墻效果影響至關重要，確認過程可能來回反復多次，確認周期較長，有時甚至還可能更改已確定的材料樣板。且外墻磚材料確認及分判后，外墻磚加工生產一般需30-50天，因此必須事先考慮這一因素，盡早確定施工樣板。 鋁合金門窗樣板包括材料樣板和施工樣板兩個方面。當材料樣板選定后，如選取的型材和配件較獨特時，在做加工樣板的過程中可能會陸續(xù)發(fā)現型材和配件匹配方面的設計及技術問題，提前作樣板有助于在大面積開工前有充裕的時間解決，有時甚至還可能更改已確定的材料樣板，且這些解決方案中可能涉及造價問題，在分判前暴露這些問題使得這些成本因素能在投標報價中確定。門窗施工樣板能進一步檢驗門窗設計中還存在哪些問題，并能及時暴露安裝中存在的問題。 砌筑及抹灰樣板針對每一種戶型均作一個砌筑及抹灰樣板，建筑、結構及水電管線的相互關系變得非常直觀，哪些部位露梁或露柱、哪些構件空間交接后需處理、哪些部位開關線盒使用不便、哪些部位需增加砼等構造措施一目了然，便于尋求處理方案。 室外、園建樣板園建面層做法涉及到環(huán)境效果，確認過程可能反復多次，確認周期較長。且大多園建裝修材料定貨周期較長，因此事先需考慮這一因素，提前將各種園建裝修材料做出施工樣板并及早確認。 防水材料樣板目前防水材料的品種層出不窮，防水效果也千差萬別，施工過程中施工單位為了降低施工成本，總喜歡偷梁換柱，為了禁止這一行為，那樣板確認就顯得格外重要，施工單位報送樣板后，相關人員認真審查，驗收合格后及時與現場工程師交底，以保證防水效果。C、根據監(jiān)理細則進行事前、事中、事后控制和檢查中海監(jiān)理ISO9000質量管理體系對于工程的事前、事中、事后控制方法有詳細的闡述，可以參照執(zhí)行。本項目中，我們應該盡量把質量控制的重心前移，即做到以事前和事中控制為主，避免事后再發(fā)現質量問題，事后的檢測僅僅作為工程質量的驗證。 事前控制主要通過原材料進場檢驗和驗收，施工樣板的確認，施工方案的審查，對施工單位的交底等方法進行事前控制。在各個分項工程開始前，現場工程師應該提前了解施工單位的準備情況，包括材料、勞動力、施工機具以及實際可能采用的施工方法，必要是參加施工單位的內部交底。要做到想在凡事施工單位前面，才能做好事前控制。 事中控制事中控制主要通過現場巡視、旁站監(jiān)理和現場驗收的方式進行。做好事中控制就必須對施工班組、施工作業(yè)面和施工流程有全面的了解和掌控。嚴格控制施工作業(yè)面是事中控制的重要手段?，F場工程師應該合理安排作業(yè)區(qū)域那的各個分項工程的施工，通過控制移交作業(yè)面，避免分散作業(yè)，盡量減少交叉作業(yè)，這樣有利于質量控制。比如砌筑工程，可以兩層進行一次移交，兩層全部砌筑完畢后在進行下兩層的移交；鋁合金門窗工程，也可以分層移交，分層驗收。對于施工班組的動態(tài)考核也是事中控制的重要內容和手段。一些施工班組人員流動性較大，現場工程師要密切關注班組的勞動力情況，當班組中新工人進入較多時應該督促施工單位重新進行施工作業(yè)交底，明確質量要求，當班組人員出現流失且施工質量明顯下降時，應該及時通知施工單位項目經理，要求進行整改，或者更換班組。 事后控制事后控制主要是通過施工完成后的檢測對工程質量進行事后監(jiān)控和評估。包括預留混凝土、砂漿試塊的強度檢驗，防水、門窗工程的淋水試驗，混凝土的強度回彈，給水管道試壓等。事后控制著重注意一下兩點： 混凝土同條件試塊應該嚴格按照規(guī)范留置，作為評測混凝土強度的重要依據； 為盡可能減少滲漏，項目部對所有屋面、衛(wèi)生間、陽臺進行蓄水試驗，對外墻、鋁合金門窗進行100淋水試驗。D、組織每周現場巡視及聯(lián)合驗收每周固定的時間由項目副經理或者總監(jiān)帶隊，所有現場工程師和施工單位項目經理參加，進行整個現場的巡視，尤其是對于正在施工的部位可以重點巡查。通過現場巡視不僅可以讓各個分管工程師對分管部分進行交叉檢查，防止一個人有所疏忽，出現一些工程質量控制的系統(tǒng)偏差，同時還可以讓施工單位之間對各自施工方法和施工質量有一個明顯的對比，鼓勵先進，督促落后，共同提高。現場巡視還可以就一些施工質量方面的典型問題進行現場糾正和解決。對重要部位及關鍵工序，一方面，通過方案審查及技術交底，使得施工方案在技術上做到可行并將技術要求傳達到現場執(zhí)行層；另一方面，必須高度重視現場執(zhí)行的程度及落實的效果，對重要部位及關鍵工序，均由項目部經理/副經理、技術負責人、總監(jiān)/副總監(jiān)、各專業(yè)工程師會同施工單位組織聯(lián)合驗收。通過聯(lián)合驗收，一方面，使得驗收的結果及發(fā)現的問題更全面及權威一些；另一方面，大規(guī)模聯(lián)合驗收反映出我司狠抓質量的決心，從而觸動施工單位提升質量意識。（1）樁基：驗收孔洞、鋼筋、混凝土的施工質量，及防護措施是否保證施工安全及施工質量等。（2）地下室：驗收鋼筋、模板的施工質量，支撐搭設的安全性，各類預埋預留是否滿足功能性等。（3）標準層：驗收鋼筋、模板的施工質量，支撐搭設的安全性，主要檢查各類預埋預留是否滿足功能性等。（4）防水：檢查防水層施工質量、材料真?zhèn)渭昂穸鹊?。?）砌筑工程：驗收砌筑質量、特殊部位加強設置及施工程序等。（6）精裝修工程：主要驗收裝修材料、裝修工藝及效果等。E、召開相關質量專題會議一旦發(fā)現施工單位在質量控制方面出現較大的偏差，或者現場出現較嚴重的質量問題，應該立即組織召開質量問題專題會議，由項目副經理或者總監(jiān)組織，必要時項目經理參加。施工單位負責人、項目經理必須到場，對現場出現的問題予