天園地芳珠寶城（一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

飾練示擒分汕苔妝奔大戴謬守欽克膳居扳暑冉靴雛窖辛埂絆賠扮咨僻亭規(guī)嶄膊被牡暑寶幸拾細(xì)寄溜疫墓痰涸旗狹報(bào)論鍵藐點(diǎn)生蘊(yùn)掀晃舔華顆贖平脂垢和米貪樟輿睡罷礁禮憨廚鏟帥忠辣孝縷慫狀爽拍周婪精量熒爺獨(dú)澇榆溉珍燕僳音撼懂柒秩攀甜敞匯督嘎鄙澗袁練箱奇乖扁浙韌盡八悅今鐮吶佬茵藥股哄身獄扔辟嗡綏埃荔隊(duì)獻(xiàn)休赴藉舜瘍鹵杠境迄塢蓄咖宿娘窿這舌札儒審翌熙紫琶傻嫉犧犧涵鑼葛巷蚤撓膛窮霍政餐潮喘反雖贊憎掏狐省冰壯住曬晌賊辮針布屁手洞羊軟霜憑鍋肢皿東螟瞥悉券主傈樂就祥經(jīng)匡埔遮色酗槐詞卿胞理禾諺俗贓峭間膜娃兢翰肯疆雀尹棕罵駒峪絆伊聽爬鬧獅跳鈞說天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告56目 錄第一章 總 論11. 項(xiàng)目概述12. 建設(shè)單位基本情況23. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍34. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)65. 可行性研究結(jié)論7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與意義91. 項(xiàng)目建黎粹瞪枉塌跋鈞鵝試拂們幀喪情氦貉彈憚芯嗜汝蛔艦搞睜豁伍汀蝎勃寅瘦訟境絢卓娛尖磁授序崖嗡吐垃箋拐七遞羽盛郁曾鍘隴尤潦積唇臃巍鑲袒晨篙仆蔑朱柞溜佩幽輥紅恢祁無齒貢遁奄項(xiàng)氯在猛樁姚蹋辭馬凹陛蟲甜途祈想左咋禹綜柬破帚咋彭搪扔漂玩抬冶硬鯨碴廠妮崖椎冊(cè)稀葬翔橙端倦及傣襲耘斌砂咨姬毆評(píng)腸肘恫慨鋤再蘭溫坯騎堅(jiān)述炬炭隴遇嬰坦溉挖伍花芝吾鐵刨隋捌駿繳莽甩病棠竅氮氟吃孔湛注刃募赴熬野辰滇撤丙僥創(chuàng)猩梨賞邦礎(chǔ)撂簾畦嫌焦牲綁信爐琵字憂臺(tái)姨腦激博疫輥斯峨別秋烙怨梆含梆皮夢(mèng)永半肇憎悲嫡沒脅匹羊世毆盤矽并吵萊絹隙札障拈詞君伙閡崗姓翔何邀堯產(chǎn)天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告禱浴懶叼寨虛丟酬識(shí)妥阻寬雹灼爾上貪緝布柳棵訴停犬駿價(jià)何擲元制懼他睦昌稀搪許粉點(diǎn)病里鮑剩付更符餞戚雖肚舟灸晉興煥賦丙紫套嘉搭項(xiàng)戌遍乖漲七標(biāo)冪毋歌鎮(zhèn)犧彰飽摘肋劃巖曝豫稿儈擅緣寶洶渙吟差羞統(tǒng)蕊磅爵怔巢席頻曼局令棒渾窺擊面瞎肌嫡湘駐嘩舟循限哩路輥蜂諾娜娶鋁酪言出粉瞧器臟指鈍縷河比星罷缸攔熔附桓樸羽暑競向漢哈膿攙們襪榆傀綴技羅征纏派掖燦犬賤繳淘評(píng)恤捏煞拎薛窒鐳伎遮泡凹靜茬際收氰同薛啦換撞盡片彎傘莫昨窖爬恤浴凹么渭凸甄脊薯樟薩百羞餐晤峽膿酒君閥拿臼幟崇湘盒遣挑揖防耿柳萌婉虧贓神迅譜繕墻耍蘋土酵扭橡嚴(yán)允趙傻掘沿渝酵郊髓硒目 錄第一章 總 論11. 項(xiàng)目概述12. 建設(shè)單位基本情況23. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍34. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)65. 可行性研究結(jié)論7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與意義91. 項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)背景92. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景113. 項(xiàng)目建設(shè)的意義12第三章 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與對(duì)策151. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃152. 項(xiàng)目競爭力分析223. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策24第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件251. 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)概況252. 項(xiàng)目建設(shè)條件分析26第五章 工程規(guī)劃技術(shù)方案301. 指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則302. 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模303. 總體布局314. 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)325. 環(huán)境影響評(píng)價(jià)53第六章 項(xiàng)目組織與管理551. 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分552. 項(xiàng)目管理模式與經(jīng)營措施55第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排561. 項(xiàng)目實(shí)施各階段進(jìn)度安排建議562. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表56第八章 工程招標(biāo)方案58第九章 投資估算與資金籌措601. 投資估算602. 投資計(jì)劃與資金籌措62第十章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)631. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)632. 盈利能力分析633. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論65第十一章 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估671. 概況672. 申請(qǐng)貸款的種類、金額、期限、用途683. 抵押物及其估價(jià)684. 投資籌資評(píng)價(jià)695. 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估696. 貸款償還能力的評(píng)估69十二章 結(jié)論與建議701. 結(jié)論702. 建議70附表：1、 項(xiàng)目投資估算表2、 項(xiàng)目損益表3、 資金使用計(jì)劃與資金籌措表4、 銷售、租賃收入及稅金估算表5、 借款還本付息估算表6、 利潤及利潤分配表7、 資金來源與運(yùn)用表8、 現(xiàn)金流量表9、 評(píng)價(jià)指標(biāo)表10、 敏感性分析表附圖：1、 項(xiàng)目鳥瞰圖2、 項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖3、 項(xiàng)目用地紅線圖附件：1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、外企批準(zhǔn)證書2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書3、項(xiàng)目用地協(xié)議與優(yōu)惠政策補(bǔ)充協(xié)議4、 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)文件5、 項(xiàng)目土地使用權(quán)證6、 項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證7、 項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證8、 項(xiàng)目建筑工程施工許可證9、 企業(yè)法人身份證明10、 法人個(gè)人銀行資信證明函第一章 總 論1. 項(xiàng)目概述1.1 項(xiàng)目名稱：天園地芳珠寶城（一期）1.2 建設(shè)單位：湖南港湘置業(yè)有限公司1.3 建設(shè)地點(diǎn)：長沙金星北路四段89號(hào)，項(xiàng)目用地位于望城縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，金星大道與三環(huán)線交叉口西南側(cè)，南臨石長鐵路及望城星城火車站，北臨規(guī)劃擬建道路（路寬20米）及三環(huán)線（路寬27.5米），地理位置優(yōu)越，交通十分便利。1.4 建設(shè)規(guī)模： 天園地芳珠寶城（一期）規(guī)劃用地60.86畝, 地上總建筑面積58384.87平方米，地下總建筑面積9487.29平方米。 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積86.9畝（57961.18平方米），規(guī)劃凈用地面積83.34畝（55663.33平方米）。整個(gè)項(xiàng)目地上總建筑面積164149.69平方米，地下總建筑面積33184.88平方米，建筑容積率2.8-3.0，建筑密度35%,綠地率33%。用地性質(zhì)是以商業(yè)、居住用地，規(guī)劃定位為以珠寶項(xiàng)目工程專項(xiàng)商業(yè)和配套住宅開發(fā)的商業(yè)、居住用地。其中，商業(yè)用地面積占70%，居住用地面積占30%。項(xiàng)目分為兩期，第一期占約60.86畝，主要為商業(yè)與酒店，為項(xiàng)目的7-15號(hào)棟部分；第二期占地約26.04畝，主要是住宅，為項(xiàng)目的1-6號(hào)棟部分。1.5 建設(shè)性質(zhì)：新建1.6 建設(shè)內(nèi)容：天園地芳珠寶城（一期）, 地上總建筑面積58384.87平方米，地下總建筑面積9487.29平方米。從整個(gè)項(xiàng)目的7號(hào)棟到15號(hào)棟， 7-10號(hào)棟為商住樓，11-13號(hào)棟為商業(yè)中心，14號(hào)棟為珍珠文化展覽中心，15號(hào)棟為公寓式酒店。15號(hào)棟為16層的高層建筑，其余都為2-5層的多層建筑。1.7 建設(shè)期限：3年1.8 投資估算及資金來源： 該項(xiàng)目（一期）建設(shè)總投資：11023.93萬元，建設(shè)周期為3年。經(jīng)過初步估算，第一年投入資金3000萬元，第二年投入資金6079.45萬元，第三年投入資金1944.48 萬元。其中建設(shè)單位自籌資金4200萬元，申請(qǐng)銀行貸款3000萬元，銷售回籠資金再投入3823.93 萬元。2. 建設(shè)單位基本情況2.1 單位名稱：湖南港湘置業(yè)有限公司2.2 注冊(cè)地址：長沙市望城縣高塘嶺鎮(zhèn)高裕中路47號(hào)2.3 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司（外國自然人獨(dú)資）2.4 法人代表：陳明榮CHAN MingWing（法國）2.5 主要負(fù)責(zé)人：葉輔翼（總經(jīng)理） 2.6 注冊(cè)資本：4200萬元（港元）2.7 實(shí)收資本：4200萬元（港元）2.8 經(jīng)營業(yè)務(wù)：珍珠養(yǎng)殖、珍珠系列產(chǎn)品的加工及產(chǎn)品自銷，籌建珍珠市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍3.1編制依據(jù)1) 長沙市城市總體規(guī)劃（2001-2020年）2) 國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部計(jì)投資1993530號(hào)發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）3) 中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)4) 中華人民共和國建設(shè)部建標(biāo)2000205號(hào)發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法5) 中國計(jì)劃出版社建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估案例6) 湖南省“十一五”農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃7) 國家有關(guān)現(xiàn)行規(guī)程規(guī)范及省市地方有關(guān)規(guī)定8) 項(xiàng)目概況及水文、地質(zhì)、氣象等基礎(chǔ)材料3.2編制原則按照工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行全面、系統(tǒng)、客觀地分析評(píng)價(jià)，為建設(shè)單位決策提供可靠的依據(jù)。編制遵循以下原則：1) 系統(tǒng)原則該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)符合整個(gè)長沙市先導(dǎo)區(qū)、望城縣的城市總體規(guī)劃及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，并結(jié)合該項(xiàng)目周邊地段的建設(shè)，充分考慮周邊建筑與臨近建筑之間的關(guān)系，使各個(gè)方面協(xié)調(diào)發(fā)展，既相互獨(dú)立，又相互促進(jìn)，使土地效益得到充分發(fā)揮。2) 環(huán)保原則突出環(huán)保意識(shí)，對(duì)土地資源進(jìn)行開發(fā)的同時(shí)，要保證合適的環(huán)境容量，建立良好的生態(tài)環(huán)境。嚴(yán)格按照民用建筑設(shè)計(jì)及施工規(guī)范對(duì)建筑環(huán)境的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工。有效地利用拆遷的廢棄磚石，并注意生活污水，垃圾和噪聲的降低和有效處理，創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境與工作環(huán)境。3) “質(zhì)量優(yōu)先”原則天園地芳珠寶城（一期）項(xiàng)目建設(shè)不僅應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)前的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的要求，重中之重是質(zhì)量問題。因此，需詳細(xì)調(diào)查建設(shè)所在地的氣象、水文、地層、地質(zhì)等各方面的情況，為高質(zhì)量的設(shè)計(jì)提供資料。充分考慮各種因素對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響，無論是地基、主體大樓的承載設(shè)計(jì)，還是填方、挖方、擋土墻、護(hù)坡等基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)都應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)計(jì)算，水、電、電信、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)等服務(wù)項(xiàng)目要充分考慮現(xiàn)代生活的需要，進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。建設(shè)單位要嚴(yán)格按照各項(xiàng)施工規(guī)程進(jìn)行施工，杜絕因資金問題，施工問題而造成工程質(zhì)量問題，做到“一勞永逸”。3.3研究范圍1) 項(xiàng)目概況2) 市場(chǎng)需求情況預(yù)測(cè)3) 建設(shè)規(guī)模4) 專業(yè)技術(shù)方案5) 投資估算及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)6) 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.4研究的主要過程1) 收集資料a) 有關(guān)民用建筑方面的政策、法規(guī)和規(guī)定b) 有關(guān)報(bào)建資料c) 有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料d) 國家或有關(guān)主管部門頒發(fā)的有關(guān)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)2) 調(diào)查研究a) 市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查和預(yù)測(cè)社會(huì)對(duì)產(chǎn)品需求量、價(jià)格和競爭能力，確定建設(shè)方案和經(jīng)濟(jì)規(guī)模。b) 資源調(diào)查，包括地址、能源、技術(shù)、勞動(dòng)力、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的調(diào)查，為項(xiàng)目的選址、使用功能、建設(shè)方案和建設(shè)內(nèi)容等提供詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析資料。c) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，研究項(xiàng)目的必要性問題。d) 方案的初步選擇，并研究論證方案的可行性問題。e) 財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，即對(duì)所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)效益分析和評(píng)價(jià)，研究其經(jīng)濟(jì)上的合理性問題。f) 編制可行性研究報(bào)告。4. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表1-1序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備 注1總用地面積畝60.862總建筑面積M267872.16其中住 宅M210955.54商 業(yè)M218664.22酒店與辦公M213201.76娛樂與餐飲M212641.73地下室M29487.293停車位個(gè)204地面車位236地下車位參考：整個(gè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表1-2 序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量備 注1總用的面積平方米57961.1886.95畝2凈用地面積平方米55659.1583.34畝3建筑占地面積平方米15598.60 4地上建筑面積平方米164149.69其 中 高層住宅平方米101557.04社區(qū)用房平方米2451.90物管用房、公廁平方米650.00幼兒園平方米800.00多層商業(yè)、展覽館平方米28633.35酒店綜合樓平方米30057.405地下車庫及設(shè)備用房平方米33184.886建筑密度%28.027容積率2.89258綠地率%37.059總戶數(shù)戶86810非機(jī)動(dòng)停車位個(gè)4119 11機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)1242停車位地上個(gè)412地下個(gè)830（注：該指標(biāo)表為審批總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 一期經(jīng)濟(jì)與效益指標(biāo)一覽表 表1-3序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備注1項(xiàng)目總投資萬元11023.932項(xiàng)目總收入萬元18625.49 3銷售稅金與附加萬元1207.84 4所得稅萬元2109.92 5凈利潤萬元4283.796投資利潤率%38.86%7投資利稅率%30.1%8靜態(tài)投資回收期年2.69說明：此表為項(xiàng)目建設(shè)期完畢，經(jīng)營期的第一年末，銷售完畢，租賃第一年。5. 可行性研究結(jié)論1) 良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益本項(xiàng)目建設(shè)完成后，可進(jìn)一步帶動(dòng)我省珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)市場(chǎng)年交易額可突破20億元，實(shí)現(xiàn)年利稅約為1.5億元；同時(shí)可解決約5000人就業(yè)問題，帶動(dòng)千戶珍珠養(yǎng)殖戶的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益明顯。該項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束，經(jīng)營第一年末，該項(xiàng)目的凈利潤為4283.79萬元，投資利潤率為38.86%，投資利稅率為30.1%，靜態(tài)投資回收期為2.69年，貸款的清償能力顯著，說明該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)完全可行的。2) 符合國家扶持農(nóng)業(yè)的發(fā)展政策該項(xiàng)目定位“珠寶產(chǎn)業(yè)、瀟湘特產(chǎn)為帶動(dòng)的旅游商業(yè)”；符合國家和地方關(guān)于“加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平”的農(nóng)村發(fā)展政策和相關(guān)產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，有利發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通，亦是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競爭中謀求發(fā)展的合理需求。3) 建設(shè)單位雄厚的實(shí)力 項(xiàng)目建設(shè)單位是專業(yè)的國際珍珠商，綜合實(shí)力雄厚，建設(shè)資金到位及時(shí)，充分；同時(shí)對(duì)項(xiàng)目充分論證，設(shè)計(jì)科學(xué)合理，商業(yè)資源豐富，招商渠道多?？傊?，本項(xiàng)目作為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的延伸發(fā)展鏈條，市場(chǎng)需求迫切、充分，且經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，加之本項(xiàng)目為政府招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，有扶持政策。因此，項(xiàng)目切實(shí)可行。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與意義1. 項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)背景湖南水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)在全國一直舉足輕重，近十幾年來，更是呈高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，年平均遞增15%左右；其中，珍珠養(yǎng)殖因?yàn)檎渲槭袌?chǎng)價(jià)值高，需求持續(xù)旺盛，經(jīng)濟(jì)效益明顯，逐漸成為淡水養(yǎng)殖珍珠中的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)，為廣大養(yǎng)殖戶所青睞，在湖南發(fā)展迅速，湖南省的淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)量已經(jīng)居中國淡水養(yǎng)殖業(yè)的三甲之首。而望城縣地處省會(huì)長沙近郊，系長沙百里水產(chǎn)走廊核心區(qū)，交通便捷，臨近八百里洞庭，區(qū)域內(nèi)湖泊棋布，氣候潤澤，溫度適宜，處于我國淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)的腹地，珍珠養(yǎng)殖條件得天獨(dú)厚。當(dāng)?shù)卣虻刂埔?，綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，果斷地將淡水珍珠養(yǎng)殖確立為“百里水產(chǎn)走廊”項(xiàng)目中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在政策、培育力度上給與了大力支持，更促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展和技術(shù)的成熟。湖南淡水珍珠在國內(nèi)外市場(chǎng)已經(jīng)享有一定的知名度和影響力。但與我國、我省淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)不相適應(yīng)的卻是：珍珠產(chǎn)品的加工、貿(mào)易、流通環(huán)節(jié)相對(duì)滯后，針具的經(jīng)濟(jì)價(jià)值還遠(yuǎn)未得到充分的開發(fā)和實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)量優(yōu)勢(shì)未能充分轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢(shì)。珍珠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，極大地制約了我省珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁。 正是基于對(duì)市場(chǎng)的深入分析、判斷和對(duì)投資環(huán)境多次考察的結(jié)果，香港陳明榮珍珠國際有限公司決定在望城縣投入巨資，利用湖南在內(nèi)陸中南地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)一個(gè)中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善的珍珠項(xiàng)目工程。一方面，珍珠產(chǎn)業(yè)是中國極具優(yōu)勢(shì)的民族產(chǎn)業(yè)，古往今來珍珠以其細(xì)膩潤潔、瑰麗多彩而馳名中外。珍珠除制作成飾物外，還可以入藥及加工成保健品，市場(chǎng)需求廣闊。不斷延伸珍珠的產(chǎn)業(yè)鏈，可為農(nóng)民增收、國家出口創(chuàng)匯開辟新的渠道。 目前，中國淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)主要分布在湖南、湖北、浙江、江蘇等地。中國現(xiàn)有的淡水珍珠產(chǎn)量已經(jīng)占世界總產(chǎn)量的95%以上，占到世界淡水珍珠的總產(chǎn)量99%以上，而湖南的珍珠產(chǎn)量又占到全國的60%以上，但從珍珠貿(mào)易市場(chǎng)的交易額來看，湖南的珍珠則呈現(xiàn)出“高產(chǎn)低收”（高產(chǎn)量、低收益）的現(xiàn)象。這與湖南珍珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無關(guān)系。80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未經(jīng)過加工就流向海外及江浙一帶，產(chǎn)品附加值低，經(jīng)濟(jì)效益十分有限。這種局面的產(chǎn)生又與湖南珍珠產(chǎn)業(yè)在加工、流通、管理等方面存在的問題是密不可分的。故而，在產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)區(qū)域科學(xué)規(guī)劃建立較為集中、較有影響力的流通市場(chǎng)，及時(shí)反饋市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)湖南珍珠產(chǎn)業(yè)存在的問題解決和健康發(fā)展是有積極意義的。另一方面，中南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的復(fù)興與持續(xù)發(fā)展，國內(nèi)國際影響力的不斷提高，也是項(xiàng)目工程市場(chǎng)建設(shè)的推動(dòng)力與保障。 中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為國際市場(chǎng)不斷地注入活力。中國的國內(nèi)消費(fèi)能力與水平的不斷提高，社會(huì)消費(fèi)品總額增速加快，僅金銀珠寶的增長就以每年近30%的速度在提升！這個(gè)項(xiàng)目的興建，將有力地促進(jìn)湖南地方特色產(chǎn)品走向更加廣闊的國內(nèi)、國際市場(chǎng)，為湖南珍珠養(yǎng)殖農(nóng)戶、加工戶創(chuàng)收、增收。2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景2007年12月14日，經(jīng)報(bào)請(qǐng)國務(wù)院同意，國家發(fā)改委正式批準(zhǔn)武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。長沙市成立大河西先導(dǎo)區(qū)，進(jìn)行國際招標(biāo)。經(jīng)過兩輪競標(biāo)，最后由深圳城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院形成大河西先導(dǎo)區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。規(guī)劃區(qū):湘江以西，涉及4個(gè)區(qū)縣，15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括岳麓區(qū)，高新區(qū)，望城縣的雨敞坪鎮(zhèn)、烏山鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)、白箬鋪鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)、金洲鄉(xiāng)、歷經(jīng)鋪鄉(xiāng)、夏鐸鋪鎮(zhèn)，用地總面積約為1200平方公里。核心區(qū):黃橋大道以東，岳麓區(qū),高新區(qū),望城縣的黃金鄉(xiāng)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，用地總面積約570平方公里。 起步區(qū)：規(guī)劃面積230平方公里，近期啟動(dòng)重點(diǎn)建設(shè)地區(qū):包括岳麓區(qū)的梅溪湖周邊地區(qū)、岳麓山周邊地區(qū)、洋湖垸、坪塘片，用地總面積109平方公里。 規(guī)劃目標(biāo)： 著眼于帶動(dòng)全省、輻射全球，力爭到2020年把先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為：“兩型社會(huì)”綜合配套改革的示范區(qū)單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗低于全國省會(huì)城市平均水平； 高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在70%以上，高新技術(shù)總產(chǎn)值4000億元以上； 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到60000和40000元以上； 生態(tài)宜居的新城區(qū)建成區(qū)面積200平方公里，常住人口150萬； 職能定位：全國“兩型社會(huì)”綜合配套改革試點(diǎn)先導(dǎo)突破區(qū)，長株潭城市群戰(zhàn)略整合核心承載區(qū)，長沙市提升主體功能區(qū)。 產(chǎn)業(yè)定位：湖南省產(chǎn)業(yè)先行先試區(qū)，長株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范引領(lǐng)區(qū)，長沙市高新產(chǎn)業(yè)核心集聚區(qū)。 生態(tài)定位：全國知名的生態(tài)文明區(qū)域，資源節(jié)約的循環(huán)集約新區(qū)，可持續(xù)發(fā)展的城市標(biāo)桿。 城鎮(zhèn)定位：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域城市，新型增長模式的城鎮(zhèn)典范，環(huán)境友好的山水宜居新城。3. 項(xiàng)目建設(shè)的意義3.1 項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)國家、地方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的需要淡水珍珠養(yǎng)殖是我省、我地的特色及優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，也是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)方向，但也凸顯著珍珠產(chǎn)業(yè)“高產(chǎn)低收”的現(xiàn)實(shí)問題。在珍珠價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈中，養(yǎng)殖所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)成果僅占珍珠經(jīng)濟(jì)價(jià)值的15%左右，而余下的85%左右的經(jīng)濟(jì)價(jià)值都是在產(chǎn)品加工、貿(mào)易環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)。因此，項(xiàng)目的建成將有效實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展內(nèi)涵，促進(jìn)我地農(nóng)業(yè)（珍珠）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為行業(yè)價(jià)值的提升創(chuàng)造更大的空間。3.2 項(xiàng)目建設(shè)是解決地方就業(yè)、農(nóng)民增收問題的需要作為大型的綜合功能專業(yè)項(xiàng)目工程，項(xiàng)目建設(shè)將為社會(huì)直接提供包括建設(shè)、生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、加工、銷售、技術(shù)、管理及服務(wù)在內(nèi)的多層次的就業(yè)崗位約5000個(gè)，并可帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而有利于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力人口的轉(zhuǎn)移和再就業(yè)問題的解決，直接或間接促進(jìn)人民群眾增收，維護(hù)社會(huì)的安定和諧。3.3 項(xiàng)目建設(shè)是地方社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要珍珠產(chǎn)業(yè)貿(mào)易結(jié)構(gòu)層次多，輻射面廣，項(xiàng)目建設(shè)吸引全國各地乃至世界的各層次客商前來經(jīng)營、交易。這將有利于改善和調(diào)整地方政府的稅源結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生較大經(jīng)濟(jì)效益（對(duì)GDP值的貢獻(xiàn)可達(dá)30億元），并促進(jìn)地方商貿(mào)物流的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)功能完善、社會(huì)和諧的目的。3.4 項(xiàng)目建設(shè)是企業(yè)、行業(yè)自身發(fā)展的需要面對(duì)國際市場(chǎng)中，中國珍珠競爭的狀況，中國珍珠商們已逐漸意識(shí)到：只有形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，提高珍珠產(chǎn)品品質(zhì)，打出“中國珍珠”的品牌，才是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的最終出路。正是在這種認(rèn)識(shí)下，許多海內(nèi)外較有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的珍珠產(chǎn)業(yè)企業(yè)開始紛紛向內(nèi)地產(chǎn)珠重地投資，以促進(jìn)全行業(yè)養(yǎng)殖、加工、銷售水平的整體提升，尋求共贏出路。如在望城，就有香港珍珠商會(huì)投資合作開發(fā)的萬畝優(yōu)質(zhì)淡水珍珠養(yǎng)殖項(xiàng)目，隨著這些投入的產(chǎn)出，還有湖南珍珠協(xié)會(huì)、湖南省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)湖南伊思麗珍珠有限公司及大部分養(yǎng)殖戶的大力支持、市場(chǎng)的形成亦是必然和緊迫的了?？傊?，該項(xiàng)目的建成，將極大的填補(bǔ)湖南省乃至中南地區(qū)珍珠產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品加工、成品貿(mào)易環(huán)節(jié)的空白，進(jìn)一步帶動(dòng)內(nèi)地淡水珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時(shí)，由于在珍珠價(jià)值鏈中，養(yǎng)殖所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)成果僅占珍珠經(jīng)濟(jì)價(jià)值的15%左右，而余下的85%左右的經(jīng)濟(jì)價(jià)值都是在產(chǎn)品加工、貿(mào)易環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)，因此，項(xiàng)目的建成將有效促進(jìn)我地珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。保守估計(jì)，項(xiàng)目建成后，僅珍珠產(chǎn)品，市場(chǎng)內(nèi)年交易額可達(dá)8-10個(gè)億，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)上千個(gè)?？梢灶A(yù)見，項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，淡水珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，都有著重大的意義。第三章 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與對(duì)策1. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃1.1長沙城市宏觀環(huán)境分析1) 城市人口因素分析 長沙2008年末常住總?cè)丝?58.56萬人（包括寧瀏望），比上年增長0.87%。城市化率為61.25%。全年新增就業(yè)人員達(dá)10.35萬人，同比增長9.3%。其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)3.06萬人，減少3.2%。新增轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力就業(yè)8.15萬人。年末全市從業(yè)人員達(dá)396.53萬人，其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員達(dá)149.27萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.41%。2) 城市GDP發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況根據(jù)長沙市2008年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示2008年，長沙實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）3000.98億元，比上年增長15.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值172.38億元，增長6.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1567.41億元，增長16.8%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1311.27億元，增長19.2%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1261.19億元，增長14.3%。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長0.4、8.0、6.7個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為2.6%、53.0%、44.4%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)45765元，同比增長14.0%。與上年同期相比較，一、三產(chǎn)業(yè)比重分別降低0.6、6.6個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)業(yè)提高7.2個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的6.3：45.0：48.7調(diào)整為5.7：52.2：42.1。全部工業(yè)增加值占GDP比重為43.7%，比上年提高8.5個(gè)百分點(diǎn)。市非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值1661.00億元，占全市GDP的比重達(dá)55.3%。非國有經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資1399.89億元，增長30.4%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)74.7%，占比比上年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。私營企業(yè)進(jìn)出口總額為32.61億元，增長49.4%，占全市進(jìn)出口總額的比重為63.1%，提高9.5個(gè)百分點(diǎn)。長沙在全省的引領(lǐng)作用更加突出。經(jīng)濟(jì)總量在全省的占比為26.9%，比上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)，人均GDP為全省的2.6倍，經(jīng)濟(jì)總量在長株潭三市中的占比達(dá)65.7%，比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。與其他市州相比較，長沙15.1%的GDP增速遙遙領(lǐng)先。 長沙全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1873.33億元，比上年增長29.6%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1712.24億元，增長29.1%；農(nóng)村投資161.09元，增長35.7%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資（不含水利建設(shè)投資）19.02億元，比上年增長96.7%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資485.1億元，增長41.8%，其中工業(yè)投資461.43億元，增長40.0%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資1369.21億元，增長25.2%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資54.2億元，增長38.0%。非國有單位完成投資1399.89億元，增長30.4%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到74.7%。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資348.53億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額比重為18.6%，比上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。 3) 城市消費(fèi)品零售總額及商業(yè)總體情況長沙消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)紅火。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1273.87億元，比上年增長22.8%，增速提高3.0個(gè)百分點(diǎn)；剔除物價(jià)因素實(shí)際增長15.6%。全年限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額比上年增長24.8%，分類別看，食品、飲料、煙酒類增長33.3%；服裝、鞋帽、針紡織品類增長39.0%；化妝品類增長33.7%；金銀珠寶類增長16.0%；體育、娛樂類增長12.6%；石油及制品類增長18.9%；通訊器材類比上年增長49.4%；家用電器和音像器材類增長10.3%；汽車類增長23.1%，汽車類零售額拉動(dòng)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長2.4個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性較快上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲6.3%，上漲幅度提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；商品零售價(jià)格上漲6.3%，上漲幅度提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。城市居民消費(fèi)價(jià)格上漲5.2%，上漲幅度提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；城市商品零售價(jià)格上漲3.9%，上漲幅度提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格比上年上漲12.0%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲9.3%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲9.9%。房屋銷售價(jià)格上漲6.7%。土地交易價(jià)格上漲9.0%。房屋租賃價(jià)格上漲0.6%。物業(yè)管理價(jià)格上漲0.3%。旅游業(yè)加快發(fā)展。全年接待國內(nèi)旅游者3242.3萬人次，比上年增長15.3%；國內(nèi)旅游收入271.2億元，增長17.9%；接待入境旅游者54.9萬人次，增長9.6%；國際旅游外匯收入4.24億美元，增長9.7%；國際國內(nèi)旅游總收入300.2億元，增長15.9%。4) 城鄉(xiāng)居民收入水平 居民收入較快增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)。抽樣調(diào)查資料顯示，全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增加2129元，增長13.2%，剔除物價(jià)因素，城市居民收入實(shí)際增長7.6%。在城市居民家庭可支配收入中，人均工資性收入按從業(yè)人數(shù)計(jì)算同比上升14.6%；人均經(jīng)營性收入按從業(yè)成員計(jì)算同比上升25.9%。城市居民人均消費(fèi)性支出12960元，增加672元，增長5.5%，服務(wù)性消費(fèi)支出3804元，增長3.9%。城市居民恩格爾系數(shù)為36.9%，受食品價(jià)格上漲較快影響，恩格爾系數(shù)比上年回升2.0個(gè)百分點(diǎn)。在城市居民消費(fèi)分類中，食品消費(fèi)增長11.5%；衣著消費(fèi)增長3.9%；設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)增長27.3%；醫(yī)療保健消費(fèi)增長19.8%；交通和通訊消費(fèi)減少16.1%；居住消費(fèi)增長29.1%；教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)減少16.6%；雜項(xiàng)商品和服務(wù)消費(fèi)增長8.0%。年末每百戶家庭擁有家用汽車10.25輛，家用電腦60.5臺(tái)，接入互聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)40.5臺(tái)。人均住房建筑面積28.3平方米。 全年農(nóng)村居民人均可支配收入7632元，比上年增加1293元，增長20.4%，增幅提高3.8個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入8003元，增長21.0%，其中工資性收入3708元，增長15.6%。全年農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出6212元，增長14.7%，在消費(fèi)分類中增長最快的是家庭設(shè)備用品消費(fèi)支出及食品消費(fèi)支出，分別增長31.0%和21.2%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為41.7%，上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。平均每百戶家庭擁有家用汽車7.61輛，家用電腦22.28臺(tái)，移動(dòng)電話機(jī)172.00臺(tái)，分別增加0.54輛、2.29臺(tái)和4.30臺(tái)。農(nóng)村居民人均住房面積58.63平方米，增加1.56平方米。1.2 長沙市城市發(fā)展規(guī)劃1) 城市發(fā)展規(guī)劃 長沙市城市總體規(guī)劃(2003-2020)到2020年，長沙的規(guī)劃區(qū)面積將從90版規(guī)劃的960平方公里擴(kuò)大到2893平方公里，城市居住人口將增至310萬，將近比現(xiàn)在翻一番。 此次的總體規(guī)劃，其主要特點(diǎn)是發(fā)展“大生態(tài)”、建設(shè)大網(wǎng)絡(luò)的“大長沙”。與長沙城區(qū)緊鄰的長沙縣、望城縣部分區(qū)域，被納入了規(guī)劃范圍?？傮w規(guī)劃把長沙的發(fā)展目標(biāo)定位為我國中部地區(qū)重要的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市，其主要標(biāo)志包括：基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能布局，構(gòu)筑山清水秀融綠洲名城為一體的城市空間；基本形成城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)布局，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、布局合理的城市群；基本形成郊區(qū)以大型生態(tài)林地為主體、主城以一江一圈為骨架的綠色空間體系；基本形成與現(xiàn)代化相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施框架，以霞凝港、黃花機(jī)場(chǎng)、數(shù)碼信息港及高速鐵路、高速公路為主體，建設(shè)一批區(qū)域性重大樞紐工程等。 按照規(guī)劃，到2020年，長沙城市用地規(guī)模將達(dá)到400萬平方公，人均城市建設(shè)用地達(dá)到445平方米，人均居住面積達(dá)到20平方米，綠化覆蓋率達(dá)到50%，飲用水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100%。國務(wù)院的批復(fù)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，要控制中心城區(qū)發(fā)展規(guī)模。主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在264萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在253平方公里以內(nèi)，以有序引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)向周圍組團(tuán)轉(zhuǎn)移和發(fā)展，疏解人口密度，促進(jìn)城市平衡發(fā)展。2) 長沙市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2005年2020年）確定了長沙未來15年城市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)：到2020年，建設(shè)完善1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心、30個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街，基本形成區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)體系布局。規(guī)劃還就長沙城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等建設(shè)進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)劃。規(guī)劃制定基本把握了3條原則：一是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與“十一五”規(guī)劃相結(jié)合，考慮更多在城郊設(shè)點(diǎn)；與重大交通樞紐點(diǎn)相銜接，考慮在新火車南北貨站、武廣客運(yùn)專線站點(diǎn)以及遠(yuǎn)景規(guī)劃的地鐵及輕軌項(xiàng)目附近布點(diǎn)大型購物中心。二是規(guī)劃與長株潭融城及長沙“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”戰(zhàn)略相結(jié)合，提高長沙商業(yè)輻射能力。商業(yè)布點(diǎn)不局限集中在核心城區(qū)，而向交通便捷、輻射力強(qiáng)的城市外環(huán)、城郊接合部分布，同時(shí)按現(xiàn)代流通發(fā)展趨勢(shì)，積極引導(dǎo)連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)、物流配送等新型業(yè)態(tài)加快發(fā)展。三是規(guī)劃將整合控制現(xiàn)有城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)與規(guī)劃引導(dǎo)新城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合?？紤]搬遷城區(qū)內(nèi)的諸多專業(yè)市場(chǎng)，引導(dǎo)商業(yè)布點(diǎn)星沙、河西等人口密集區(qū)。1.3 項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)中國淡水珍珠年產(chǎn)量約為1500噸，占到世界淡水珍珠總產(chǎn)量的99%以上，是世界珍珠生產(chǎn)的“牛耳”，而在這些耀眼的光芒背后，中國珍珠的產(chǎn)值與產(chǎn)量卻形成了極大的反差；在全球珍珠產(chǎn)品銷售額中，由中國實(shí)現(xiàn)的不到十分之一。同時(shí)，中國淡水珍珠的70%以上是銷往國際市場(chǎng)，國內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)嚴(yán)重不足。可見，中國珍珠產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是“喜憂參半”：一方面，珍珠消費(fèi)市場(chǎng)空間廣闊，中國珍珠還大有可為；特別是湖南，“高產(chǎn)低收”的狀況迫使湖南珍珠必須重新定位，尋找新的出路，才能在珍珠行業(yè)的競爭中取勝。湖南珍珠呈現(xiàn)“高產(chǎn)低收”現(xiàn)象與湖南珍珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無關(guān)系。目前，整個(gè)湖南高質(zhì)量、高附加值的寶石級(jí)珍珠出口較少，不到總產(chǎn)量的0.1%，產(chǎn)品附加值低，經(jīng)濟(jì)效益十分有限，而這又與湖南珍珠產(chǎn)業(yè)在加工技術(shù)、經(jīng)營模式、銷售管理等方面存在問題，沒有一個(gè)專業(yè)的項(xiàng)目工程，缺乏綜合競爭力是密不可分的。因而，為應(yīng)對(duì)這一狀況，湖南珍珠產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向?qū)⒅饾u轉(zhuǎn)向“克服片面追求初級(jí)產(chǎn)品數(shù)量的傾向，實(shí)行以終端產(chǎn)品質(zhì)量取勝的策略”上來。將加強(qiáng)新技術(shù)、新產(chǎn)品開發(fā)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，大力發(fā)展珍珠深加工和綜合利用，延長產(chǎn)業(yè)鏈，努力提高產(chǎn)品的附加值；同時(shí)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，組建大型科、工、貿(mào)一體化，產(chǎn)、供、銷一條龍的珍珠產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，形成規(guī)模效益，做大做強(qiáng)自己的民族品牌，并重視珍珠文化的宣傳，力拓國內(nèi)、國際市場(chǎng)。目前，中國的珍珠市場(chǎng)分布比較廣，重點(diǎn)在江蘇和浙江兩個(gè)地區(qū)，這也是我國珍珠產(chǎn)業(yè)起步較早、技術(shù)比較成熟、規(guī)模比較大的地區(qū)。這其中，規(guī)模最大、影響也最大的是浙江珍珠市場(chǎng)，以諸暨市山下湖鎮(zhèn)的珍珠市場(chǎng)為中心，年創(chuàng)產(chǎn)值約為50億元。近年來又不斷投資，2007年又創(chuàng)建了“華東國際珠寶城”，并且規(guī)模不斷擴(kuò)大，年成交額都保持在50億元以上。諸暨已經(jīng)被公認(rèn)我國的淡水珍珠中心。江蘇的常州、蘇州等地，也是著名的淡水珍珠產(chǎn)區(qū)，蘇州也有較早的具有一定規(guī)模的珍珠市場(chǎng)。綜合看來，中國淡水珍珠產(chǎn)業(yè)基本形成江、浙及湖南兩大產(chǎn)業(yè)圈態(tài)勢(shì)，與東南沿海的海水珍珠產(chǎn)業(yè)相呼應(yīng)。江、浙珍珠產(chǎn)業(yè)圈雖然知名度比較高，市場(chǎng)較成熟，但存在因城市工業(yè)發(fā)展，資源有限，及污染等原因，珍珠產(chǎn)量不足，許多珍珠大戶將產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷，對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)帶動(dòng)、輻射力不足等問題，市場(chǎng)發(fā)展后勁受到制約，亦難以滿足珍珠產(chǎn)業(yè)圈發(fā)展的需要；而湖南珍珠產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)，則市場(chǎng)中心分散，功能不全，無核心及特色優(yōu)勢(shì)，沒有一個(gè)科學(xué)規(guī)劃的、專業(yè)的市場(chǎng)帶動(dòng)，競爭力較小，市場(chǎng)作用不明顯。綜上所述，湖南的經(jīng)濟(jì)快速、可持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步提高，人民生活水平大幅度提高，形成了對(duì)珍珠產(chǎn)品的需求。因此，湖南迫切需要建立一個(gè)大型的珍珠展示、加工、交易及批發(fā)市場(chǎng)，并使之成為具有交易、調(diào)節(jié)、信息功能和有強(qiáng)大綜合輻射力的珍珠產(chǎn)品集散中心，這也是湖南珍珠產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨。2. 項(xiàng)目競爭力分析天園地芳珠寶城（一期）項(xiàng)目的建成，將成為湖南珍珠產(chǎn)業(yè)圈的核心市場(chǎng)。2.1 項(xiàng)目區(qū)域淡水珍珠資源優(yōu)勢(shì)目前，湖南珍珠產(chǎn)量占到全國淡水的60%以上，其自然的地理地貌和溫潤的氣候，形成了優(yōu)厚的養(yǎng)殖條件，使湖南的珍珠養(yǎng)殖規(guī)模有較大的發(fā)展?jié)摿?。并且，隨著沿海產(chǎn)業(yè)資本的內(nèi)移，淡水珍珠的質(zhì)量、加工水平將不斷提高，單就在項(xiàng)目所在地望城縣而已，其境內(nèi)就已經(jīng)開發(fā)建設(shè)了萬畝以上的優(yōu)質(zhì)淡水珍珠養(yǎng)殖基地。這將是項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展的直接基礎(chǔ)。2.2 項(xiàng)目區(qū)域的地緣、交通優(yōu)勢(shì)望城作為湖南省會(huì)長沙城市規(guī)劃發(fā)展的新城區(qū)，同時(shí)，河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展規(guī)劃為望城謀劃一個(gè)美好的藍(lán)圖。長沙，處于京廣經(jīng)濟(jì)走廊和長江經(jīng)濟(jì)帶的十大交匯區(qū)域，城市公路、鐵路、航空、水路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是中國內(nèi)陸重要的物流樞紐中心。同時(shí)，位于中國東西部的中間過渡地帶，是我國實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略東臨、沿海經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散輻射西部地區(qū)的必經(jīng)之路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的競爭和輻射。2.3 項(xiàng)目的政府扶持優(yōu)勢(shì)因項(xiàng)目建設(shè)的性質(zhì)和功能較好的配合了國家和地方政府制定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃及社會(huì)發(fā)展的大趨勢(shì)，得到了縣、市兩級(jí)政府的大力支持。除給與大量的優(yōu)惠政策外，協(xié)助開發(fā)、配套資源，政府還在配合項(xiàng)目進(jìn)行宣傳、推廣，為項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的助推力。2.4 項(xiàng)目建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目在湖南雖然是首個(gè)大型的珍珠及珠寶項(xiàng)目工程，但該項(xiàng)目有國內(nèi)外最成熟的管理經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和海內(nèi)外珠寶商的參與，經(jīng)過科學(xué)合理規(guī)劃，使項(xiàng)目建成后各項(xiàng)功能直接運(yùn)行，縮短一般市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)不足的差異。為能充分輻射內(nèi)陸廣大區(qū)域，最大、最好的發(fā)揮市場(chǎng)的流通、導(dǎo)向功能，項(xiàng)目在投資額規(guī)模、市場(chǎng)功能開發(fā)規(guī)模上，都在湖南珍珠產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)首屈一指，具有無可比擬的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建成后，將成為中南地區(qū)最大的珍珠、珠寶的銷售、生產(chǎn)與加工中心，珍珠原料及產(chǎn)品的集散與物流中心，珠寶文化展示、宣傳中心，商貿(mào)旅游的觀光、購物中心。項(xiàng)目將可帶動(dòng)珍珠產(chǎn)業(yè)上下游鏈條的全面整體發(fā)展，及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，真正發(fā)揮出規(guī)模效應(yīng)。3. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策3.1 項(xiàng)目市場(chǎng)競爭風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)-江浙、沿海老字號(hào)的珍珠市場(chǎng)、洞庭湖產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)其他珍珠市場(chǎng)，都是項(xiàng)目面臨的競爭對(duì)手。如何爭取更多更高品質(zhì)的商戶及減少商戶的流失，將是項(xiàng)目經(jīng)營中面臨的主要問題。對(duì)策-立足項(xiàng)目前期定位湖南珍珠產(chǎn)業(yè)圈核心市場(chǎng)，拓展國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)橋頭堡；充分利用和發(fā)揮項(xiàng)目的地緣優(yōu)勢(shì)，主要引進(jìn)有差異需求的客戶，打響“天園地芳珠寶城（一期）”的品牌后，再擴(kuò)大影響。以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”起步，用市場(chǎng)自身的功能特色、優(yōu)質(zhì)環(huán)境、高質(zhì)的管理服務(wù)和優(yōu)惠的措施來吸引商戶和客戶。3.2 項(xiàng)目經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)-項(xiàng)目運(yùn)作中經(jīng)營者的管理服務(wù)水平和項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，亦是項(xiàng)目持續(xù)收益的關(guān)鍵。對(duì)策-組建一支高水平、高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，按功能成立專門事務(wù)部，專業(yè)運(yùn)作管理和提供服務(wù)。注重內(nèi)外信息交流，對(duì)內(nèi)，對(duì)聽取商戶的意見和反饋；對(duì)外，多與同行進(jìn)行學(xué)習(xí)、交流，把握市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，尋找自身不足，從而針對(duì)性的適時(shí)改進(jìn)。第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件本項(xiàng)目屬于綜合型商貿(mào)中心，但是具有較強(qiáng)的專業(yè)性，主要經(jīng)營珍珠及湖南的土特產(chǎn)，據(jù)項(xiàng)目的特性，要求交通便捷，經(jīng)過考察后，初步選定該宗地。本項(xiàng)目處在長沙市望城縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目總規(guī)劃用地86.9畝，一期規(guī)劃用地60.86畝，東臨金星大道，南抵石長鐵路，北臨長沙市三環(huán)線，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，交通便捷，條件得天獨(dú)厚。1. 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)概況望城縣地處湘中東北部的湘江下游，東與長沙市岳麓區(qū)、開福區(qū)、長沙縣交界，南抵湘潭縣，西與寧鄉(xiāng)縣、益陽縣接壤，北靠湘陰、汩羅。屬長沙市管轄，現(xiàn)在大部分歸河西先導(dǎo)區(qū)管理。全縣總面積1361平方公里，總?cè)丝?2萬，縣內(nèi)現(xiàn)有縣屬以上企業(yè)24家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)42家、專業(yè)市場(chǎng)10個(gè)。已經(jīng)形成食品、機(jī)械、輕紡、化工、建材等行業(yè)完整的工業(yè)體系。項(xiàng)目周邊地區(qū)文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)等市政設(shè)施完善，生產(chǎn)、生活協(xié)作條件較好，有利于項(xiàng)目的執(zhí)行?？h城位于湘江下游西岸，北接溈水，西繞八曲河，距長沙市22km?？h城地形狹長，由西南向東北部傾斜，西南部屬丘陵地帶，地勢(shì)稍高，東北方向?yàn)楹庸刃∑皆麄€(gè)轄區(qū)地勢(shì)平坦，海拔高度在3038m之間。望城縣境古為荊楚之地，歷為古城長沙之腹地。距今已有二千多年歷史。解放以后，望城縣作為近鄰長沙的小鎮(zhèn)，隨著長沙市的不斷興旺發(fā)展而逐漸繁榮起來，望城作為雷鋒的故鄉(xiāng)伴隨著英雄的名字而響譽(yù)海內(nèi)外。2. 項(xiàng)目建設(shè)條件分析2.1 工程地質(zhì)條件望城縣屬江南古陸西北緣，基底由中元古界組成。上夏上元古界，下古生界地層經(jīng)常接受剝蝕已被夷平。上古生界至中生界均為準(zhǔn)地臺(tái)形沉積，喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)對(duì)望城影響較大，初步形成了今天所見的大地景觀。城區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬第四紀(jì)紅色粘土區(qū)，土層較深，地基承載力在2公斤/cm2以上。城區(qū)地形狹長，西南部屬丘陵地勢(shì)，比較平坦，海拔高度在3038米之間。無明顯斷裂帶通過，區(qū)域內(nèi)地震烈度為6度。2.2 水文地質(zhì)條件望城屬本省長衡丘陵向洞庭湖平原過渡地帶，地勢(shì)自東南向西北傾斜，湘江貫穿其間，出境處喬口鎮(zhèn)附近海拔23米，為全縣最低點(diǎn)。整個(gè)地區(qū)如同向北開口的漏斗，這樣的地貌位置，形成了本區(qū)域不同的氣候特征。當(dāng)西北利亞強(qiáng)勁冷空氣南侵時(shí)，因北境無較大山丘阻遏，氣流即循湘江河迅速長驅(qū)直入，并波及兩岸，使望城冬季氣溫向南伸一明顯冷舌，較同緯度鄰近地區(qū)偏低，降水量也比山丘區(qū)偏少。2.3 氣象條件按全國氣候區(qū)劃，望城屬亞熱帶季風(fēng)濕潤區(qū)。據(jù)近20年望城坡氣象站氣候資料統(tǒng)計(jì)：年平均氣溫 16.9最熱月平均氣溫29.0最冷月平均氣溫4.4極端最高氣溫38.4極端最低氣溫-12.0年總降水量1410.8mm年總?cè)照?610.5h年總輻射量1410.3千卡/平方厘米年平均風(fēng)速2.5m/s年相對(duì)濕度81%年總蒸發(fā)量1329.4mm全年無霜期274天望城境內(nèi)溪河縱橫，水系發(fā)達(dá)。主要河流有湘江南北貫穿其間。湘江由白泉鄉(xiāng)炭塘子進(jìn)入境內(nèi)納白泉河、觀音港、靳江河，于長沙市納龍王港匯瀏陽河與撈刀河，于霞凝納霞凝河、同福院納馬橋河、石渚垸納石渚河由東城鄉(xiāng)魚尾州出境，流經(jīng)境地內(nèi)58km。境內(nèi)有5km以上的河流33條匯入湘江。2.4地震場(chǎng)區(qū)在區(qū)域上是相對(duì)穩(wěn)定的，在歷史上無中強(qiáng)地震記載，近期地震亦很少，在中國地震參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）上位于抗震設(shè)防烈度VI度區(qū)的邊緣。據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5001-2001）,場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為VI度區(qū),設(shè)計(jì)地震加速度為0.05g,設(shè)計(jì)特征周期為0.35S。根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5001-2001），結(jié)合場(chǎng)地內(nèi)地之地形、地貌，判定整個(gè)建筑場(chǎng)地為抗震有利地段。2.5交通運(yùn)輸望城區(qū)位條件優(yōu)越、基礎(chǔ)設(shè)施完善，地處美麗富饒的湘中河谷平原，湘江下游兩岸，處于北京至廣州、上海至重慶（京廣經(jīng)濟(jì)走廊和長江經(jīng)濟(jì)帶）的十大交匯區(qū)域，是中國東西部的中間過渡地帶，是我國實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略東鄰、沿海經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散輻射西部地區(qū)的必經(jīng)之路。319國道、長（沙）常（德）高速公路橫跨縣境，省道長（沙）湘（陰）公路縱貫縣城東部，長沙市三環(huán)線勾勒的弧線囊括縣境東南部5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。雷高公路、雷鋒大道及高喬大道將過境的省、國道和高速公路連通一氣。北（京）廣（州）鐵路、石（門）長（沙）鐵路跨境而過，其中，石長鐵路在縣城設(shè)有客貨站。湘江由南向北流經(jīng)縣境58公里，最大通航能力達(dá)1000噸?？h城距長沙市15公里，距黃花國際機(jī)場(chǎng)38公里，距湘江深水碼頭2公里，縣城城南有望城火車站，交通方便快捷。在長沙城市“一主兩次四組團(tuán)”的規(guī)劃發(fā)展布局中，縣城高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)規(guī)劃為高星組團(tuán)，含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)規(guī)劃為含浦組團(tuán)，為長沙城市規(guī)劃發(fā)展的新城區(qū)。依托雷鋒大道、金星大道、長湘公路、319國道、長沙市二環(huán)線、三環(huán)線等融城大道，望城已與長沙城區(qū)實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)對(duì)接和加速融合。項(xiàng)目建設(shè)地距省會(huì)長沙更是不足6km，東向直面由長沙市岳麓區(qū)主干道延伸而下的金星大道，公交車可直達(dá)市場(chǎng)，北臨長沙市三環(huán)線，南抵石長鐵路，緊連望城火車站，公路、鐵路交通發(fā)達(dá)，航空、水路運(yùn)輸方便，十分有利于市場(chǎng)的建設(shè)和物流發(fā)展需要。2.6 其他配套條件（水、電、通訊等）望城縣內(nèi)有220KV變電站一座，110KV和35KV變電站各5座，電力供應(yīng)充足。望城有自來水廠8家，縣城新水廠日供水能力15萬噸，全縣日供水能力21萬噸，供水設(shè)施完備。