南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目報(bào)告（ 76頁(yè)）.doc

63 / 65南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目報(bào)告目 錄第一部分 宏觀市場(chǎng)分析0220第二部分 上海別墅市場(chǎng)分析2134第三部分 項(xiàng)目環(huán)境分析3537第四部分 區(qū)域市場(chǎng)分析3849第五部分 產(chǎn)品定位5074第六部分 銷售策略7500第一部分 宏觀市場(chǎng)分析供需兩旺，外來購(gòu)房者比例增高市場(chǎng)規(guī)范，大勢(shì)看好，穩(wěn)步發(fā)展一、 2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：2002年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)上年的快速發(fā)展勢(shì)頭：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模保持高位增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)供需兩旺,市場(chǎng)總體呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。2002年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述如下：1、 市場(chǎng)綜述： 本市房地產(chǎn)開發(fā)投資額自1999年開始連年攀升，2002年投資額突破了700億元前所未有的高位，土地供應(yīng)繼續(xù)放量，2002年新增經(jīng)營(yíng)性用地出讓面積較上年增加52.2%，其中住宅出讓面積同比增幅更是高達(dá)60.4%。 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和預(yù)售登記面積實(shí)現(xiàn)了跳躍試發(fā)展，供求比趨于穩(wěn)定，存量產(chǎn)權(quán)房交易量繼續(xù)較快增長(zhǎng)，顯示了上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更趨活躍成熟。2、 走勢(shì)分析： 投資建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步趨大，辦公、商業(yè)底位反彈：自1997年以來，上海市房地產(chǎn)業(yè)步入上升軌道，特別是近幾年發(fā)展勢(shì)頭加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)各主要指標(biāo)持續(xù)增長(zhǎng)。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，住宅無(wú)疑成為本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，對(duì)本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起了舉足輕重的作用。2002年房地產(chǎn)投資額住宅超過77%，施工面積、新開工面積及竣工面積住宅比重超過83%。 舊區(qū)改造力度加大，中心城區(qū)“空心化”跡象逐漸顯現(xiàn)：近年來，上海市加大了舊城區(qū)改造進(jìn)程，動(dòng)拆遷面積連續(xù)三年增加，而近兩年增幅均超過25個(gè)百分點(diǎn)，2002年完成動(dòng)拆遷面積是2000年的1.76倍，動(dòng)拆遷面積快速增加。 商品房供需兩旺，供求關(guān)系漸趨理想，存量房增幅放緩：2002年上海市增量商品房市場(chǎng)完成跨越式的發(fā)展，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和預(yù)售登記面積同步大幅增長(zhǎng)。近6年，本市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積走出“U”字型，在1999年觸底回升。19972001年，批準(zhǔn)預(yù)售量始終在14001900萬(wàn)區(qū)間波動(dòng)。預(yù)售登記面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，由1997年的低位開始增長(zhǎng)，1997年供求比僅為1：0.25，隨后商品房預(yù)售量逐年增加，至2001年供求情況逆轉(zhuǎn)，年度需求量首次超過供給量，達(dá)到1：1.10的高位；2002年供求關(guān)系趨勢(shì)于平和，在供需放量的同時(shí)，供求比有所下降，位于1：1.03，說明本市商品房市場(chǎng)經(jīng)歷近年的發(fā)展，正逐步走向成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力逐漸加強(qiáng)。2002年本市購(gòu)房對(duì)象發(fā)生了一定變化，在所有購(gòu)房者中，本市購(gòu)房者購(gòu)房面積比重增幅最低，而境外購(gòu)房者購(gòu)房面積較上年增加了1.5倍， 2002年本市居民購(gòu)房比重有所下降，較上年減少5.11%，而外地和境外比重分別提升了2.82%和2.29%。3、 價(jià)格分析： 商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，住宅價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)：根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2002年上海市商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，2002年商品房平均成交價(jià)格4895元/，同比增長(zhǎng)12.46%。 商品房住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)重心明顯上移，價(jià)位越高成交量增幅越大：統(tǒng)計(jì)表明2002年低價(jià)位段上成交量減少，其他價(jià)格段上隨價(jià)格越高，其成交量增長(zhǎng)速度越快。2002年單價(jià)3000元/以下商品房成交面積同比下降了3.4%，占總量14.4%的比重，較上年下降了7.6%，而3000-5000元/、5000-7000元/及7000元/以上成交量增幅分別為42.2%、97.9%和131%，升幅依次趨大。 存量房成交價(jià)格快速上升，其上漲幅度大于增量房 2001-2002年全市住宅價(jià)格成交（套數(shù)）結(jié)構(gòu)比較（單位：%）二、2003年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2003年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持近年來供求兩旺的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)在高位運(yùn)行中穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，供應(yīng)與需求基本平衡。期間，經(jīng)受非典疫情等不利因素的影響，5月份商品房預(yù)售登記、存量房買賣等個(gè)別指標(biāo)一度出現(xiàn)微降的情況，但自6月份起即開始大幅回升，呈現(xiàn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 1、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正趨改善 今年上半年，全市商品房登記預(yù)售面積為1274.37萬(wàn)平方米其中，每平方米均價(jià)在4000元以下的為387.04萬(wàn)平方米，占30.4%；4000至7000元的為648.86萬(wàn)平方米，占50.9%；7000元以上的為238.80萬(wàn)平方米，占18.7%。從總體上看，供給結(jié)構(gòu)基本合理。而且，由于政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制自我調(diào)節(jié)的雙重作用，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資行為更趨理性化，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正趨改善，未來幾年中低價(jià)位商品住宅的供應(yīng)量將有明顯增加，從而為解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的階段性結(jié)構(gòu)矛盾打下基礎(chǔ)。 一是從舊住房改造情況分析，中心城區(qū)批準(zhǔn)拆遷總量得到有效控制。由于前幾年批準(zhǔn)拆遷量較多，今年上半年全市實(shí)際動(dòng)遷居民為40862戶，比去年同期仍有所上升。但是，由于今年以來適度控制了舊區(qū)改造節(jié)奏和舊住房拆除改造總量，上半年批準(zhǔn)拆遷居民為36609戶，同比下降4038戶，下降幅度近10%，這對(duì)減緩中心城區(qū)高價(jià)商品房的上市速度和緩解中低價(jià)位商品房供不應(yīng)求的壓力將產(chǎn)生積極的影響。 二是從經(jīng)營(yíng)性土地出讓情況分析，中低價(jià)位商品住宅用地供應(yīng)量明顯增加。上半年全市共出讓經(jīng)營(yíng)性用地1108.9萬(wàn)平方米，其中商品住宅用地924.8萬(wàn)平方米，占供應(yīng)總量的83.4%。其中，閔行、奉賢、松江、青浦、寶山、嘉定、南匯等七個(gè)區(qū)達(dá)803.5萬(wàn)平方米，占總量的72.5%，比例有較大幅度提高。這部分土地可建面積為750萬(wàn)平方米，其中住宅可建總量為686.2萬(wàn)平方米。 三是從商品房新開工情況分析，中低價(jià)位商品住宅的供應(yīng)比重有所提高。上半年全市新開工面積1581.29萬(wàn)平方米，其中商品住宅1356.65萬(wàn)平方米，同比分別上升56.5%和48.7%。全市新開工商品住宅中，內(nèi)外環(huán)線間和外環(huán)線以外所占比重進(jìn)一步擴(kuò)大，分別達(dá)到52%和22%。 2、房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)，成為擴(kuò)大投資需求的重要推動(dòng)力 今年上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資417.43億元，同比增長(zhǎng)17.5%，占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額1108.78億元的37.7%。其中，住宅投資328.55億元，占房地產(chǎn)總投資的78.7%。目前，房地產(chǎn)投資已成為擴(kuò)大投資需求的重要生長(zhǎng)點(diǎn)，有效地拉動(dòng)了全社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)投資資金來源分析，國(guó)有、私營(yíng)、外商港澳臺(tái)等投資主體共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。值得一提的是，外商及港澳臺(tái)房地產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)，和上年同期相比，增幅達(dá)到37.5%，表明境外投資商繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景。 3、新建商品房供求關(guān)系基本平衡，空置量持續(xù)下降 從竣工銷售比分析，全市商品房竣工面積為637.23萬(wàn)平方米，銷售面積為746.75萬(wàn)平方米，兩者之比為1：1.17。從批準(zhǔn)上市與登記預(yù)售比分析，全市批準(zhǔn)上市預(yù)售的商品房1306.99萬(wàn)平方米，商品房預(yù)售登記面積1274.37萬(wàn)平方米，兩者之比為1.03：1。上述數(shù)據(jù)表明，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系處于基本平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展的狀態(tài)，從而使商品房空置量保持持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，特別是商品住宅空置面積處于近年來少見的低位。2002年底，全市空置一年以上的商品房279萬(wàn)平方米，其中住宅134萬(wàn)平方米。至今年6月底，住宅空置量仍呈下降態(tài)勢(shì)，為106萬(wàn)平方米。 4、內(nèi)外銷非商品住房市場(chǎng)并軌的政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，投資與消費(fèi)明顯升溫 為了進(jìn)一步完善全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，上海自今年3月1日起取消國(guó)有土地上的各類非居住房屋租售對(duì)象的限制，實(shí)施內(nèi)外銷非商品住房市場(chǎng)并軌。今年第二季度，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非居住商品房的投入、產(chǎn)出和銷售增幅明顯，高于商品住宅增長(zhǎng)速度。辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非居住商品房開發(fā)投資為88.88億元，比上年同期的69.86億元增長(zhǎng)27.23%，比今年第一季度的31.11億元增長(zhǎng)185.70%；新開工面積為224.64萬(wàn)平方米，比上年同期的98.29萬(wàn)平方米增長(zhǎng)128.55%，比今年第一季度的103萬(wàn)平方米增長(zhǎng)118.10%。此外，全市登記預(yù)售的辦公、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積為24.1萬(wàn)平方米，比一季度增長(zhǎng)714%。 5、存量房買賣面積持續(xù)大幅上升，接近新建商品房預(yù)售量 存量房地產(chǎn)交易在前幾年高速增長(zhǎng)以后，2002年的交易量增幅有所下降。但是，今年以來又呈現(xiàn)較大幅度上升的勢(shì)頭。上半年全市存量房買賣面積為1015.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.1%。其中，一季度為471.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.2%；二季度為543.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.91%。因此，存量房在整個(gè)房地產(chǎn)交易中的比重進(jìn)一步提高，與新建商品房預(yù)售面積的比例由今年第一季度的0.76：1提高到0.82：1。 從總體上看，上海以土地供應(yīng)為龍頭的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的勢(shì)頭是健康的。下一階段，我們將根據(jù)上海的實(shí)際情況，加大宏觀調(diào)控的力度，努力保持上海房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)。一是按照政府調(diào)控、市場(chǎng)供地、規(guī)范運(yùn)作、依法管理的原則，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控和管理，加快土地供應(yīng)方式的轉(zhuǎn)變。二是以重大工程配套商品房為抓手，推進(jìn)中低價(jià)商品房建設(shè)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房供給結(jié)構(gòu)與大多數(shù)普通老百姓的需求相一致，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)和帶動(dòng)投資消費(fèi)的雙重作用。年內(nèi)，確保去年開工的100萬(wàn)平方米重大工程配套商品房全面竣工。在此基礎(chǔ)上，市區(qū)聯(lián)手再新開工建設(shè)配套商品房300萬(wàn)平方米以上，其中市里結(jié)合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整，依托城市軌道交通和快速干道等大型市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，在中心城區(qū)外側(cè)東南西北的南匯周浦、嘉定江橋、寶山顧村等基地，高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理，建設(shè)中低價(jià)四高示范居住區(qū)，爭(zhēng)取開工150萬(wàn)平方米。三是按照兩增兩降（增綠化、增空間，降容積率、降高度）的要求，繼續(xù)堅(jiān)持拆、改、留并舉的方針，穩(wěn)步推進(jìn)舊區(qū)改造。四是研究完善促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，把二三級(jí)市場(chǎng)做大做強(qiáng)，從而鞏固和提高房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。五是在面上推進(jìn)住房市場(chǎng)化、商品化的同時(shí)，進(jìn)一步完善廉租住房制度，切實(shí)解決好最低收入家庭的住房困難問題。 2003年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)交易數(shù)據(jù)匯總 面積單位：平方米 金額單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱2003年二季度同比增長(zhǎng)（）2003年上半年同比增長(zhǎng)（）1房地產(chǎn)開發(fā)投資 2776560 12.2 4174321 17.5 2新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積 5478729 29.7 11089037 44.1 可建建筑面積 7315184 -3.6 12685178 -4.1 其中：商品住宅土地出讓面積 4119596 13.0 9248257 34.3 可建建筑面積 5331656 -16.0 9758082 -13.8 3完成土地開發(fā)面積 1279696 50.6 1544295 44.6 4商品房新開工面積 8949889 68.3 15812949 56.5 5商品房竣工面積 4703038 54.5 6372346 36.0 6商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 7850673 16.8 13069898 14.8 其中：商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 7112636 24.3 12065516 22.3 7已登記的商品房預(yù)售面積 6530189 -8.5 12743727 3.6 商品房預(yù)售成交金額 3807419 13.3 7110497 22.4 其中已登記商品住宅預(yù)售面積 6433695 -7.1 12339020 3.5 商品住宅預(yù)售成交金額 3721243 15.5 6767486 22.7 8商品房批準(zhǔn)銷售面積 8587392 43.9 16163433 37.0 商品住宅批準(zhǔn)銷售面積 7731491 63.1 13768220 43.9 9已登記的存量房買賣面積 5438617 13.9 10151628 25.1 存量房交易成交金額 2124243 55.5 3808450 68.8 其中：存量住宅買賣面積 4275691 22.4 8005883 32.4 存量住宅買賣成交金額 1722005 58.5 3136147 69.3 10預(yù)購(gòu)商品房抵押建筑面積 7634992 53.8 13059915 55.8 抵押貸款額 1940848 38.1 3640845 53.3 11在建工程抵押建筑面積 5623896 24.1 8531045 13.7 抵押貸款額 871659 39.7 1354560 30.0 12現(xiàn)房抵押建筑面積 12299849 -12.2 23831429 2.7 抵押貸款額 3945481 30.7 7255897 42.8 13批準(zhǔn)拆遷面積 2809806 22.1 4115879 49.1 其中：居民 1877825 7.5 2781509 39.9 單位 931981 68.0 1334370 72.9 14完成拆遷面積 1729119 16.8 3067134 56.6 其中：居民 1474433 34.1 2635871 89.6 單位 254686 -33.2 431263 -24.1 2003年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)匯總 單位：平方米 分類名稱分類結(jié)構(gòu)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)（）比重（）單價(jià)分類3000元以下 1600508 -12.6 12.6 3000-4000元 2269909 -32.5 17.8 4000-5000元 2877942 -7.8 22.6 5000-6000元 2207246 21.8 17.3 6000-7000元 1403425 67.5 11.0 7000元以上 2388031 106.0 18.7 房型分類70平方米以下 342272 28.7 2.7 70-100平方米 1816623 -17.4 14.1 100-150平方米 6865549 4.2 53.4 150平方米以上 3823333 18.1 29.8 對(duì)象分類本市 9638783 5.5 75.6 外地 2342317 -5.1 18.4 境外 762627 9.4 6.0 用途分類住宅 12339020 3.5 96.8 辦公 88546 -34.4 0.7 商業(yè) 182215 -25.1 1.4 三、2003年發(fā)展預(yù)測(cè)1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境展望 外資的加大投入，中國(guó)申博成功等因素將為上海提供經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。2003年預(yù)計(jì)上海經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持10左右的增長(zhǎng)率。2003年，上海人均GDP將達(dá)到5300美元，隨著恩格爾系數(shù)進(jìn)一步降低，居民用于住房的開支將增加。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。 上海人均GDP變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)2003年上海住宅投資預(yù)計(jì)達(dá)580億元，住宅新開工面積1800萬(wàn)平方米，竣工面積1800萬(wàn)平方米。2003年投資總額和開工、竣工面積都將比2002年有一定程度增加。投資的增加使2003年的供應(yīng)保持較高水平，鑒于絕大部分參與舊區(qū)改造的發(fā)展商是等到2002年年底才拿到立項(xiàng)和規(guī)劃指標(biāo)，這些項(xiàng)目將不可避免地于2003年下半年銷售。此外，浦西中心城區(qū)由于2002年上海土地政策的原因，土地市場(chǎng)供應(yīng)量不大，這將客觀上導(dǎo)致2003年上半年預(yù)售市場(chǎng)不可能有大的放量。大量的發(fā)展商在2002年底才確定開發(fā)地塊的容積率，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目推向市場(chǎng)大多會(huì)在2003年9月份以后。中心城區(qū)高價(jià)物業(yè)于2003年下半年集中上市將是本年度一道風(fēng)景線。 由于新老動(dòng)遷法規(guī)的綜合影響及容積率適度降低而導(dǎo)致的土地成本上升，供應(yīng)量的集中放大，這將給2003年下半年及以后幾年上海房地產(chǎn)帶來較大的市場(chǎng)壓力。 2、需求展望 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載2003年，上海商品房的需求量仍然可觀。申城商品房的需求應(yīng)考慮以下因素：一是舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)的需求；二是市民改善住房條件的需求；三是外來人士的購(gòu)房需求。據(jù)測(cè)算，因舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，每年需動(dòng)遷居民7萬(wàn)至8萬(wàn)戶，由此產(chǎn)生需求量約600萬(wàn)平方米；因改善住房條件的需要，購(gòu)房的居民有6萬(wàn)至7萬(wàn)戶，需求量約700萬(wàn)至800萬(wàn)平方米；外來人士，包括境外和外省市人士，如果購(gòu)房占全市商品房交易量的比例保持在1015，這部分的需求量約200萬(wàn)平方米。因此2003年商品住宅的總體需求預(yù)計(jì)將達(dá)到1600萬(wàn)平方米以上。 2002年，上海房?jī)r(jià)漲幅為12，對(duì)此，業(yè)界有著不同的看法。上海中原認(rèn)為，2002年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)上漲是建立在合理的基礎(chǔ)上，而非炒作或泡沫。2002年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，供銷兩旺，存量房交易大幅增長(zhǎng)，前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。據(jù)此，中原認(rèn)為，2003年上海房?jī)r(jià)尚有一定上升空間。 影響房?jī)r(jià)的主要因素有兩個(gè)：開發(fā)成本和住宅市場(chǎng)的供求，最根本的還是供求關(guān)系。從住宅需求來看，上海人口眾多，外省市、境外人士更由于上海的國(guó)際地位及影響日益加大，進(jìn)而看好上海置業(yè)投資前景。從開發(fā)成本看，由于城市土地的稀缺性，土地有著較大的升值空間。3、熱點(diǎn)展望 外資加快進(jìn)入在產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，預(yù)計(jì)2003年將是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)走向聯(lián)合之路的一年。目前外資房地產(chǎn)企業(yè)加快了進(jìn)軍上海的步伐，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明在2002年上半年，注冊(cè)資金超過3000萬(wàn)美元的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了15家，由和記黃埔、新世界、新鴻基、瑞安地產(chǎn)等香港地產(chǎn)商掀起的投資潮將再度上演升級(jí)版。房地產(chǎn)業(yè)加快了入世的步伐。據(jù)摩根斯坦利公布的海外基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)研究顯示：在未來23年中間，將有310億美元的海外資金進(jìn)入上海市場(chǎng)，他們憑借著雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念逐鹿市場(chǎng)，而內(nèi)地房地產(chǎn)商天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐步弱化、勢(shì)必需要走聯(lián)合之路，擴(kuò)大融資渠道、更新經(jīng)營(yíng)理念，重新打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。 品牌競(jìng)爭(zhēng)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，上海的房地產(chǎn)將在2003年進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。競(jìng)爭(zhēng)的重心正在從單個(gè)樓盤間的較量變?yōu)槠髽I(yè)間實(shí)力的比拼。時(shí)下，購(gòu)房者更看重開發(fā)商的品牌。對(duì)于廣大購(gòu)房者來說，注重品牌意味著看招牌，買放心，得實(shí)惠。對(duì)開發(fā)商來說，為贏得購(gòu)房者，必須全方位地開展品牌建設(shè)，樓市競(jìng)爭(zhēng)將圍繞企業(yè)品牌展開，這是今年上海樓市競(jìng)爭(zhēng)的主旋律。 四、未來五年發(fā)展預(yù)測(cè) 上海樓市后5年將呈波動(dòng)性增長(zhǎng)。這是一家本地公司新漢業(yè)機(jī)構(gòu)近期所作的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，雖然僅是一家之言，但是分析實(shí)在，有一定參考意義?，F(xiàn)狀和未來自1999年上海樓市回暖以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已連續(xù)4年上漲，這種情況是在以下4大背景下發(fā)生的。一、GDP總量連續(xù)十一年兩位數(shù)增長(zhǎng)，至2002年人均GDP達(dá)到4900美元，上海步入住宅消費(fèi)的高增長(zhǎng)時(shí)期；二、房?jī)r(jià)走勢(shì)強(qiáng)勁，商品住宅平均單價(jià)從1999年第四季度的3772元增加到2002年第四季度的4812元，2003年一季度比2002年四季度又上漲6%；三、人均居住面積逐年提高，到2002年底，上海市區(qū)人均居住面積為13.1平方米，以每年新建2000萬(wàn)平方米、拆除500萬(wàn)平方米的速度推進(jìn)，每年可增加人均居住面積1平方米；四、2001年，上海百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)完成的銷售占5成，外地房產(chǎn)企業(yè)從2000年開始大舉進(jìn)入上海，2002年外資大量進(jìn)入上海地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開始走向集中。那么，今后5年經(jīng)濟(jì)將發(fā)生什么變化呢？首先以目前10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率推測(cè)，預(yù)計(jì)到2008年上海市人均GDP將達(dá)到8000美元，GDP總量將超過1200億美元；其次，未來5年內(nèi)上海引進(jìn)各類人才，每年將新增22萬(wàn)人口,屆時(shí)新增人口需要住宅2000萬(wàn)平方米。還有，到2005年上海軌道交通里程將是現(xiàn)在的6倍、高速公路里程將是現(xiàn)在的5倍；為配合2010年世博會(huì)的舉辦，城市整體功能建設(shè)將在2008年初具雛形?？傊?年內(nèi)，以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲大都市經(jīng)濟(jì)圈的格局初具規(guī)模，經(jīng)濟(jì)總量將接近或超過目前的東京。有效需求推進(jìn)市場(chǎng)隨著上海市舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，2002年上海拆遷面積較上年大幅度增加，居民動(dòng)拆遷戶數(shù)約9.9萬(wàn)戶，消化新建住宅近900萬(wàn)平方米。估計(jì)今年動(dòng)遷量將達(dá)到8萬(wàn)戶，需住宅800萬(wàn)平方米。動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用從過去平均每套14-15萬(wàn)元，現(xiàn)在上升到每套24-25萬(wàn)元，增幅是比較大的。動(dòng)遷費(fèi)用所淀積的消費(fèi)能力不容小覷。上海多年來GDP連續(xù)保持10%以上的增長(zhǎng)以及行業(yè)景氣指數(shù)的上升所帶來的人均收入的提高，使得一批長(zhǎng)期渴望改善居住條件與生活品質(zhì)的中高收入階層加入到購(gòu)房大軍中來，2000年以來上海居民可支配收入年增長(zhǎng)近10%，中高階層的增加值更大。另外中高級(jí)白領(lǐng)、政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)家等階層也將大量填補(bǔ)中檔住宅市場(chǎng)。上海近年來吸引一批批國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀人才。相當(dāng)多兩外人士把自己的事業(yè)和生活放在上海，移民傾向日趨明顯。2002年上海外來人口預(yù)售住房面積達(dá)502萬(wàn)平方米，占總量18.7%，其中自住比例超過80%。在抗風(fēng)險(xiǎn)中前進(jìn)同時(shí)不能不看到目前上海市場(chǎng)面臨兩大不健康因素：相當(dāng)部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金對(duì)銀行依賴性過大。在金融市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范形勢(shì)下，該部分的投資泡沫將被擠破，從而有可能引起市場(chǎng)較大的波動(dòng)。市場(chǎng)偏向高價(jià)位房產(chǎn)的開發(fā)，房產(chǎn)均價(jià)上升過快，導(dǎo)致消費(fèi)極限的提前來臨，其結(jié)果可能迫使房?jī)r(jià)回調(diào)，繼而引發(fā)恐慌性拋盤。兩個(gè)因素所帶來的后果也不能不防。第二部分 別墅市場(chǎng)分析短期內(nèi)，供大于求經(jīng)濟(jì)型別墅發(fā)展勢(shì)頭良好一、總體別墅市場(chǎng)分析從松江九亭、長(zhǎng)寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬(wàn)元的聯(lián)體別墅，到幾千萬(wàn)元的獨(dú)立式豪華別墅，今年，上海成了不容置疑的別墅年。那么，有限的市場(chǎng)到底需要什么樣的別墅呢?相關(guān)數(shù)據(jù)分析如下：(一)別墅價(jià)格50至120萬(wàn)元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占總樣本的71%；其中，50-80萬(wàn)人民幣的占37.3%，81至120萬(wàn)人民幣的占33.70%。150萬(wàn)元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價(jià)位的別墅同樣擁有可觀的市場(chǎng)群體。在上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品中，151至200萬(wàn)人民幣的占6.60%，201至300萬(wàn)人民幣的占7.40%，301至500萬(wàn)人民幣的占2.10%，501萬(wàn)人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬(wàn)人民幣的占10.60%。(二)別墅區(qū)域上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。2002年的上海別墅市場(chǎng)區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。(三)別墅類型在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選；而連體雙拼和連排別墅因其適中的價(jià)格，也受到市場(chǎng)的一定青睞。在上海別墅市場(chǎng)，各類別墅占市場(chǎng)總份額中的比例：獨(dú)立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。(四)別墅面積150至200平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場(chǎng)的主流面積，即經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)容量最大，占樣本別墅總量的43.50%；201平方米以上的別墅因其面積增大，總價(jià)提高，成為了社會(huì)高端客層的實(shí)力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。(五)考慮因素在購(gòu)買別墅15個(gè)考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價(jià)格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價(jià)值(占8.20%)。而其中營(yíng)銷包裝是人們?cè)谧髻?gòu)房決策時(shí)最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購(gòu)房人的理智與專業(yè)。所以，作為發(fā)展商而言，營(yíng)銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會(huì)喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對(duì)7大重要因素予以研究，因?yàn)閯e墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費(fèi)，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會(huì)成為買房人特別重視的問題；別墅消費(fèi)群體大都為社會(huì)的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位；交通與升值空間和投資價(jià)值，是能充分反映別墅價(jià)值和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的因素。(六)交通意向該問題是確認(rèn)購(gòu)買別墅的人群對(duì)交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認(rèn)為半小時(shí)車程到機(jī)場(chǎng)和市中心的別墅為理想選擇；只有12.7%的人認(rèn)為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購(gòu)買人不是以私車為出行交通工具；二是區(qū)域性極強(qiáng)，以某一區(qū)域?yàn)樯罟ぷ髦行?，因此只中意該區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目。(七)別墅自家花園要求設(shè)計(jì)該題時(shí)就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時(shí)，同時(shí)也將花園面積算進(jìn)別墅總價(jià)，從而保證回復(fù)的客觀性?；▓@面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購(gòu)買別墅人群重點(diǎn)關(guān)注的因素，高出該市場(chǎng)平均水平，將產(chǎn)生較大市場(chǎng)吸引力。(八)別墅物業(yè)管理別墅物業(yè)管理中最需要突出的是安全(占33.60%)、服務(wù)全面(占29%)和智能化(占20.1%)，這三項(xiàng)占總樣本的82.7%；而發(fā)展商可以通過聘請(qǐng)有品牌的物業(yè)公司來傳達(dá)物業(yè)管理的專業(yè)到位。在別墅的物業(yè)管理中，個(gè)性化反而是被忽略的。(九)別墅會(huì)所在13個(gè)選擇項(xiàng)中，排在最前面的6個(gè)會(huì)所設(shè)施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。生活便利和運(yùn)動(dòng)健身是購(gòu)買別墅的人群最為關(guān)心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達(dá)到最需要的滿足是最明智的。(十)別墅裝修要求購(gòu)買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費(fèi)自己過多精力和時(shí)間，所以對(duì)他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包入住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。(十一)別墅車位別墅內(nèi)有一個(gè)私人車位是當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的基本選擇要求，而高價(jià)位別墅二個(gè)室內(nèi)車位是必備的。(十二)別墅周邊環(huán)境人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設(shè)施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設(shè)施(占17.90%)、商業(yè)設(shè)施(占15.50%)、教育設(shè)施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。購(gòu)買別墅的人群對(duì)周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時(shí)，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進(jìn)，或在周邊地區(qū)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。(十三)別墅賣點(diǎn)首先，在別墅賣點(diǎn)中，最吸引人的就是綠化。在全面達(dá)到智能化、感覺生活在森林公園內(nèi)、免費(fèi)設(shè)計(jì)大花園、400平方米綠地屬于自己、戶戶有水景、投資回報(bào)率高、世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等前7大賣點(diǎn)中，排列2、3、4位的都是與綠化相關(guān)。從中可得出購(gòu)買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項(xiàng)目能在綠化上做出差異性。其次，“全面達(dá)到智能化”和“世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù)”也是購(gòu)房人極為關(guān)注的方面；近年別墅中的“水景”成為別墅賣點(diǎn)中的一大亮點(diǎn)，而且也確實(shí)為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進(jìn)行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報(bào)率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點(diǎn)顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價(jià)值被眾多非上海人看重；“鄰居物業(yè)是高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)”，別墅的購(gòu)買者認(rèn)為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購(gòu)房時(shí)，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質(zhì)的地方。二、上海別墅明顯供過于求2002年上海別墅共上市樓盤76個(gè)，別墅開發(fā)用地總面積達(dá)2.86萬(wàn)畝，開發(fā)面積共548.08萬(wàn)平方米。占地約1900萬(wàn)平方米，到2002年底，上海別墅保有量約850萬(wàn)平方米。據(jù)分析，近幾年上海別墅的供應(yīng)量呈逐年上升之勢(shì)：2000年別墅新盤供應(yīng)數(shù)量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的12%，2001年上升為16%，2002年則上升到18.5%。根據(jù)預(yù)測(cè)，上海每年的別墅需求量一般在150至200萬(wàn)平方米。最多不會(huì)超過上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求量的10%，從目前的實(shí)際數(shù)字來看，上海別墅市場(chǎng)顯然已出現(xiàn)警示信號(hào)：別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量迅速放大已出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象。從別墅樓盤區(qū)域分布來看，2002年上海市在別墅樓盤約180個(gè)，主要集中在閔行、浦東、松江、青浦、長(zhǎng)寧，這5個(gè)區(qū)域別墅總量約占全市供應(yīng)量的95%左右，從價(jià)格分布的供求關(guān)系來看，目前上海市場(chǎng)的別墅較多集中在100萬(wàn)-200萬(wàn)元的價(jià)格段，占到了供應(yīng)總量的45.5%，其次是總價(jià)在200萬(wàn)-300萬(wàn)元的中高檔別墅，占總量的17.5%，而總價(jià)在100萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)元以上的豪華別墅分別為15%和12%。三、上海中檔別墅競(jìng)爭(zhēng)加劇根據(jù)上海別墅指數(shù)辦公室2003年3月份的指數(shù)報(bào)告，上海別墅指數(shù)達(dá)到1012點(diǎn)，比一月基期上漲12點(diǎn)，上漲比例約1.2%。而且從調(diào)查的結(jié)果來看，上海別墅主要分布在：閔行（包括奉賢）、青浦、松江、長(zhǎng)寧、浦東（包括南匯），這5個(gè)區(qū)域的別墅總量約占到全市供應(yīng)量的95%。上海2002年全年上市別墅總量約540萬(wàn)平方米，占地約1900萬(wàn)平方米。目前上海別墅的供應(yīng)量呈兩頭小中間大的狀況，而別墅的需求則呈兩頭大中間小的形式，因此上海中檔別墅的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。上海本地客戶需求是對(duì)經(jīng)濟(jì)類別墅的有力支撐，而外來購(gòu)房者則會(huì)帶來高端別墅的旺盛需求。從2002年上海市在售的約180個(gè)別墅樓盤分析，上海西南區(qū)域?qū)⑦M(jìn)飽和，中心區(qū)域缺乏發(fā)展空間，嘉定等區(qū)在逐步發(fā)展，東北區(qū)域發(fā)展受限制，因此浦東和松江將成為別墅未來發(fā)展的主要區(qū)域。上海未來的富人區(qū)很可能會(huì)出現(xiàn)在松江的佘山和楊浦區(qū)的復(fù)興島等一些地區(qū)。四、上海經(jīng)濟(jì)型別墅供不應(yīng)求有關(guān)數(shù)據(jù)表明，這兩年上海別墅均價(jià)以每年11%的漲幅攀升，高于全市住宅均價(jià)漲幅，而別墅類物業(yè)銷售面積也已接近住宅開發(fā)總面積的三分之一。別墅樓盤在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)和銷售占有率的大幅上升，使人驚呼：上海別墅的春天真的已經(jīng)到來了嗎？資料顯示，目前上海市別墅開發(fā)用地近2萬(wàn)畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬(wàn)平方米左右；以容積率0.7計(jì)算，近兩三年內(nèi)，上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量將達(dá)到940萬(wàn)平方米，這還沒有計(jì)算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。所以，要在兩三年內(nèi)消化掉近千萬(wàn)平方米的新建別墅，那么平均每年必須賣掉300多萬(wàn)平方米，即1萬(wàn)套以上。而短期內(nèi)的需求是多少呢？據(jù)中房指數(shù)辦公室的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購(gòu)房者中只有5%的家庭會(huì)選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的別墅年需求量就只在7600套左右。顯然，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度已超過了需求量的增長(zhǎng)速度。從價(jià)格分布的供求關(guān)系來看，目前上海市場(chǎng)的別墅較多集中在100200萬(wàn)元的價(jià)格段，占到了供應(yīng)總量的46%。其次是總價(jià)在200300萬(wàn)元的中高檔別墅，占總量的17%。而總價(jià)在100萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)元以上的豪華別墅分別為15%和12%。需求方面，來自權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2001年上海別墅市場(chǎng)的消化結(jié)構(gòu)分布為300萬(wàn)元以上的豪華別墅占0.04%；100300萬(wàn)元的占2.3%，100萬(wàn)元以下的占97.66%，別墅各個(gè)檔次的供求比顯示其嚴(yán)重失衡。究竟哪些人是上海別墅的買家？上海市房地產(chǎn)交易中心的一項(xiàng)調(diào)查表明，目前在上海別墅的購(gòu)買群體中，上海籍僅占31.2%，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu)買者占了25%，港、澳、臺(tái)同胞則占了近30%，余下的為外籍人士購(gòu)買。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，一般來說，住宅消費(fèi)分為4個(gè)階段：第一階段，人均GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均GDP3000美元8000美元為數(shù)量發(fā)展期；第三階段，人均GDP達(dá)到8000美元15，000美元為質(zhì)量期；第四階段，人均GDP超過15，000美元為個(gè)性舒適期，即別墅概念。上海正處于第二階段，別墅市場(chǎng)也處于初步發(fā)展階段向成熟市場(chǎng)邁進(jìn)的過程中，能夠消費(fèi)別墅的本地客戶數(shù)量和青睞上海別墅物業(yè)的境外及外地客戶越來越多，使得上海別墅市場(chǎng)購(gòu)買力不斷提升，購(gòu)買物業(yè)的能量級(jí)也逐漸提高，中高檔次別墅漸成為市場(chǎng)主力。五、2003年上海別墅市場(chǎng)動(dòng)向1.開發(fā)商追求別墅開發(fā)的多功能作用，盡量使別墅達(dá)到居住、休閑、度假乃至旅游和“收藏”保值兼有的標(biāo)準(zhǔn)，使別墅開發(fā)更趨完善。2.普遍降低小區(qū)容積率，從以往的0.3將至0.3以下，同時(shí)擴(kuò)大私家花園面積，從以往的幾十平方米擴(kuò)至2000平方米。3.開發(fā)商樂意開發(fā)人工水景，但消費(fèi)者普遍排斥人工水景，主要擔(dān)心由此而提升房?jī)r(jià)和物業(yè)管理維修費(fèi)用。4.別墅市場(chǎng)檔次拉大，客戶日益細(xì)分，呈現(xiàn)多極化消費(fèi)趨勢(shì)。別墅中的極品和經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品有“兩頭熱”現(xiàn)象。5.重視建筑內(nèi)部功能布局和新材料配置。以往仿照歐式風(fēng)格的室內(nèi)空間和功能布局不適合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的習(xí)慣，目前開發(fā)商已從注重建筑外部式樣進(jìn)一步轉(zhuǎn)向室內(nèi)設(shè)計(jì)。至于新材料新技術(shù)的應(yīng)用，在別墅開發(fā)中已普遍應(yīng)用。六、未來預(yù)期1、別墅價(jià)格在未來幾年時(shí)里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。受別墅需求的強(qiáng)有力支撐以及土地供應(yīng)的受限，雖然有銀行通過加大豪華住宅首付款比例等別墅需求的抑制因素，但預(yù)計(jì)別墅價(jià)格在未來幾年里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。2002年雖已過去，別墅市場(chǎng)及消費(fèi)者也漸趨成熟，但別墅的熱潮方興未艾，中高檔別墅供應(yīng)熱潮繼續(xù)維持。最近國(guó)土資源部出臺(tái)的關(guān)于限制別墅型土地供應(yīng)的政策必然使未來別墅供應(yīng)受限，刺激一部分原定位于普通別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)向中高檔別墅，加入爭(zhēng)奪現(xiàn)有的中高端客戶競(jìng)爭(zhēng)行列中來。辦公型別墅、旅游型別墅及分時(shí)度假別墅形態(tài)的不斷涌現(xiàn)也會(huì)在一定程度上引導(dǎo)和刺激別墅需求的放量。加上別墅居住觀念的變化，使居住者更追求別墅周邊的環(huán)境及舒適，而不僅僅是形態(tài)和超大面積，從而未來別墅開發(fā)的容積率也會(huì)不斷下降，進(jìn)一步拔高別墅單價(jià)。2、經(jīng)濟(jì)型及高端別墅需求旺盛，中端別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。上海本地客戶需求的放量將對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅是利好因素，而部分追求享受的外來和本地超高收入者也將給為數(shù)不多的高端別墅帶來旺盛需求。競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈的將是供給量不少的中端別墅市場(chǎng)。3.從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，浦東及松江最為看好。浦東憑借十多年的開發(fā)開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、四個(gè)功能區(qū)的建設(shè)、國(guó)際機(jī)場(chǎng)的東移、世博成功申辦、浦東及南匯廣闊腹地的支持，將成為上海下一個(gè)別墅發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。松江目前已發(fā)展成為別墅的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，憑借其優(yōu)美的環(huán)境及良好的地域優(yōu)勢(shì)以及松江大學(xué)城及松江開發(fā)區(qū)推動(dòng)，也有較大發(fā)展?jié)摿??？傊?，上海的?jīng)濟(jì)型別墅自1999年開始發(fā)展，隨著上海別墅市場(chǎng)的整體發(fā)展，至今已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，不論是小區(qū)規(guī)劃、房型布局、綠化景觀，還是物業(yè)管理、周邊配套都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)型別墅在別墅市場(chǎng)中可謂是一支獨(dú)秀，給人們帶來了一種全新的生活理念。近期，SARS給購(gòu)房者帶來了新的思考，經(jīng)濟(jì)型別墅作為郊區(qū)化低密度住宅，吸引了更多人的眼球。第三部分 項(xiàng)目環(huán)境分析目前區(qū)域發(fā)展緩慢，但前景看好配套不夠完善，且檔次較低一、 三灶鎮(zhèn)簡(jiǎn)介三灶鎮(zhèn)范圍為：東至南六公路，西至腰路綜合廠，南至二灶港，北至龍游港。鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀建成總面積為17.8公頃。目前全鎮(zhèn)總?cè)丝诩s6000人左右。鎮(zhèn)區(qū)文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足，生活不便；文教、衛(wèi)生、體育設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不敷所需，公共福利設(shè)施配套不夠齊全；目前除收費(fèi)的野生動(dòng)物園外，沒有供人們游憩的公園和公共綠地；城鎮(zhèn)建設(shè)相對(duì)比較混亂，沒有一個(gè)完整的規(guī)劃。三灶鎮(zhèn)區(qū)位于三灶鎮(zhèn)的中部，根據(jù)南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃框架，三灶鎮(zhèn)作為惠南新城的組成部分與周邊地區(qū)密切結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，將形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)的綜合優(yōu)勢(shì)。南六公路作為南匯區(qū)的主要公路，它的建成更為三灶鎮(zhèn)的發(fā)展空間提供了良好的契機(jī)。二、 宗地位置宗地位于南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)，東臨南六公路，南至季橋路，西至季橋鎮(zhèn)委，北至二灶港?？傉嫉孛娣e約780畝（約52萬(wàn)平方米）。目前尚未拆遷。三、 宗地環(huán)境 交通：項(xiàng)目距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和將要建成的海港新城僅15分鐘車程，交通比較便捷。周圍有上海野生動(dòng)物園、桃園度假村和濱海高爾夫球場(chǎng)。本案公交線路較少，南新線（惠南鎮(zhèn)火車站）、萬(wàn)野線（萬(wàn)體館野生動(dòng)物園）、張南線（張江地鐵站南匯汽車站）是僅有的幾條公交線路。 環(huán)境：范圍內(nèi)有二灶港和三灶港兩條河流，但水質(zhì)較差。周邊為舊城區(qū)，規(guī)劃凌亂，品質(zhì)較差。附近就是上海野生動(dòng)物園。 配套：項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施基本齊備，能滿足居民的日常生活需要，但檔次較低。除一些小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)外，較大的還有亦園路、南六公路處的華聯(lián)超市和三灶集貿(mào)市場(chǎng)，南六公路上的農(nóng)工商大賣場(chǎng)?？傮w上而言，配套不能滿足項(xiàng)目的需要。第四部分 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析浦東、南匯別墅市場(chǎng)一片紅火，前景樂觀區(qū)域市場(chǎng)以中、大面積獨(dú)立別墅為主一、 浦東板塊 高檔別墅開發(fā)前景樂觀浦東別墅主要分布在龍陽(yáng)路、龍東大道沿線及靠近南匯的區(qū)域。張江高科技園區(qū)和金橋出口加工區(qū)由于有大批高科技企業(yè)、三資企業(yè)入駐，提升了居住層次，因而區(qū)域內(nèi)別墅的定位相對(duì)較高。其中湯臣高爾夫別墅、四季雅苑、碧云別墅都定位于跨國(guó)公司管理層，租售價(jià)格昂貴。其它別墅如云間綠大地、湯臣豪園等購(gòu)買主體也都是高級(jí)白領(lǐng)。地處內(nèi)環(huán)線龍陽(yáng)小區(qū)內(nèi)的怡東花園采用國(guó)內(nèi)罕見的豪華住宅設(shè)備集成系統(tǒng)，房型設(shè)計(jì)比較超前。世紀(jì)公園周邊集中了部分頂級(jí)公寓。除四季雅苑外，金色維也納有30幢豪華獨(dú)立別墅。單套面積在360平方米到800平方米左右，每平方米售價(jià)2000美元。浦東此類物業(yè)，主要用于投資、居住、租賃、休閑、度假，在高檔別墅升溫的同時(shí)，高檔別墅的較高端豪華別墅也將有所增加，除高爾夫別墅以外，莊園類別墅亦開始出現(xiàn)。目前，以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)園區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅區(qū)已經(jīng)形成，地理位置優(yōu)越，區(qū)位環(huán)境佳，建筑密度低。周邊地區(qū)生活機(jī)能成熟、完備，規(guī)劃設(shè)計(jì)的個(gè)性化開發(fā)是高檔別墅今后發(fā)展的主要趨勢(shì)。這類別墅比較完美地體現(xiàn)了人們對(duì)居住的審美情趣，浦東高檔別墅的市場(chǎng)前景樂觀。二、 南匯別墅市場(chǎng)目前南匯別墅主要集中于康橋地區(qū)和南六公路一帶，其中康橋地區(qū)以6個(gè)別墅樓盤在數(shù)量上為全區(qū)之首，分別是康橋半島、綠洲康城、羅山綠洲別墅、北歐陽(yáng)光庭院、維也納坡景森墅和中科大學(xué)村。南六公路一帶有三個(gè)別墅，由南向北依次為楓丹白露別墅、建德南郊別墅和上海藍(lán)堡。除此之外，其他的各個(gè)別墅分布于各個(gè)鎮(zhèn)，周浦有綠寶園、布魯克林、航頭有東方夏威夷，而紫丁香花園則在萬(wàn)祥鎮(zhèn)。這些別墅當(dāng)中，高檔別墅占了絕大多數(shù)，如：綠洲康城、羅山綠洲別墅、楓丹白露別墅、建德南郊別墅和上海藍(lán)堡等，每幢別墅售價(jià)都在200萬(wàn)元以上。而北歐陽(yáng)光庭院、維也納坡景森墅規(guī)模較小，以聯(lián)體別墅或疊加別墅為主，定位較低，均價(jià)也就在5500元/平方米左右?？禈虬雿u雖是獨(dú)立別墅，但其售價(jià)不高，開發(fā)商考慮到普通投資者的購(gòu)買力，將樓盤定位于“獨(dú)院住宅”，其形式界于獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅之間。最后的一個(gè)“另類”項(xiàng)目，就是綠寶園，該別墅項(xiàng)目檔次明顯高過其他別墅，主要針對(duì)外籍人士出租，租金高達(dá)40009000美元/月，而售價(jià)也在2100美元/平方米。三、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本案周邊主要有三個(gè)在售核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其具體情況如下：上海藍(lán)堡投資興建：梧州中恒集團(tuán)/上海正安房地產(chǎn)企劃銷售：上?；膷u建筑設(shè)計(jì)：加拿大寶友國(guó)際建筑顧問有限公司工地位置：南六公路733號(hào)占地面積：23萬(wàn)平方米總建面積：6.8萬(wàn)平方米可售面積：6.6萬(wàn)平方米規(guī)劃戶數(shù)：200戶綠化率：67%可售戶數(shù)：一期57戶銷售率：40%工程進(jìn)度：一期結(jié)頂規(guī)劃面積：303-468平方米主力面積：303-392平方米單價(jià)范圍：7000-12000元/平方米平均單價(jià)：9000元/平方米主力總價(jià)：270-350萬(wàn)元/套可售總價(jià)：5.9億元電話：58160888本案位于南匯區(qū)南六公路與周祝公路交叉口北500米路西，距陸家嘴20公里，外環(huán)高架4公里，野生動(dòng)物園3公里，浦東機(jī)場(chǎng)8公里。占地23萬(wàn)平方米，規(guī)劃200棟歐式獨(dú)立別墅。景觀以“五島十一區(qū)”為藍(lán)本，注重“水景、屋景、綠景、島景”的天然組合，有2.2萬(wàn)平方米的天然生態(tài)水域。售樓處裝修一般，施工現(xiàn)場(chǎng)器械凌亂包裝較差，現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)期較少，有一大型戶外展示牌。案場(chǎng)業(yè)務(wù)員素質(zhì)一般，業(yè)務(wù)能力較差。就目